2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫(kù)（附答案和詳細(xì)解析）（0803）單項(xiàng)選擇題（每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的（）。A.價(jià)值B.價(jià)格C.成本D.租金答案：A解析：房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，成本是形成價(jià)格的因素之一，租金是房地產(chǎn)收益的一種形式，所以選A。2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)拆除費(fèi)用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C解析：減價(jià)修正額=（拆除費(fèi)用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=250000元，所以選C。3.下列房地產(chǎn)中，通常情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是（）。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)用房答案：A解析：商業(yè)用房的價(jià)值與樓層關(guān)系密切，不同樓層的租金和售價(jià)差異較大，對(duì)樓層最為敏感；住宅、寫字樓和工業(yè)用房相對(duì)而言對(duì)樓層的敏感度不如商業(yè)用房，所以選A。4.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2487.75B.2500C.2511.06D.2178.69答案：B解析：設(shè)正常成交價(jià)格為x元/平方米，x7%x=2325，解得x=2500元/平方米，所以選B。5.已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%答案：A解析：報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償所得稅抵扣的好處=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%0.5%=7.78%，所以選A。6.某套住宅建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為92平方米，使用面積為80平方米，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A.2400B.2580C.2607D.2760答案：A解析：總價(jià)格=使用面積×使用面積單價(jià)=80×3000=240000元，建筑面積單價(jià)=總價(jià)格÷建筑面積=240000÷100=2400元/平方米，所以選A。7.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)拆除費(fèi)用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C解析：減價(jià)修正額=（拆除費(fèi)用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=250000元，所以選C。8.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.2萬(wàn)元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70答案：B解析：先求前4年凈收益的平均值作為每年的凈收益：（15.1+16.3+15.5+17.2）÷4=16萬(wàn)元。根據(jù)收益法公式(V=frac{A}{Y}[1frac{1}{(1+Y)^{n}}])，其中(A=16)萬(wàn)元，(Y=9%)，(n=35)年，代入可得(V=frac{16}{9%}[1frac{1}{(1+9%)^{35}}]approx168.75)萬(wàn)元，所以選B。9.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/平方米，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：年折舊額(D=C(1R)/N)，其中(C=800×200=160000)元，(R=2%)，(N=40)年，(D=160000×(12%)÷40=3920)元。折舊總額(E=D×t=3920×12=47040)元?，F(xiàn)值(V=CE=16000047040=112960)元≈11.3萬(wàn)元，所以選C。10.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先計(jì)算實(shí)際總價(jià)，(12+8÷(1+10%)^{0.5}+4÷(1+10%)=12+7.62+3.64=23.26)萬(wàn)元。實(shí)際單價(jià)=232600÷100=2326.41元/平方米，所以選B。多項(xiàng)選擇題（每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。A.為委托人爭(zhēng)取最大的利益B.誠(chéng)實(shí)守信C.公平競(jìng)爭(zhēng)D.勤勉盡責(zé)E.保守秘密答案：BCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括誠(chéng)實(shí)守信、公平競(jìng)爭(zhēng)、勤勉盡責(zé)、保守秘密等，而不是單純?yōu)槲腥藸?zhēng)取最大利益，要以客觀公正為原則，所以選BCDE。2.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）。A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值答案：AD解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大的特性，使得房地產(chǎn)價(jià)格難以通過(guò)一般的市場(chǎng)交易直接確定，需要專業(yè)估價(jià)，所以選AD。3.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB.居民收入水平C.物價(jià)D.利率E.人口狀況答案：ABCD解析：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價(jià)、利率等屬于經(jīng)濟(jì)因素，人口狀況屬于人口因素，所以選ABCD。4.下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有（）。A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格答案：ABCD解析：土地的重新購(gòu)建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格，不一定是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格，所以E錯(cuò)誤，選ABCD。5.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述內(nèi)容的有（）。A.位置狀況B.交通狀況C.外部配套設(shè)施狀況D.周圍環(huán)境狀況E.建筑規(guī)模狀況答案：ABCD解析：建筑規(guī)模狀況屬于實(shí)物狀況描述內(nèi)容，不屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，所以選ABCD。判斷題（每題1分，正確的涂“A”，錯(cuò)誤的涂“B”）1.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。（）答案：A解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則能規(guī)范估價(jià)行為，使不同估價(jià)人員對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在相同條件下評(píng)估價(jià)值趨于相近，表述正確。2.房地產(chǎn)的供給和需求都增加時(shí)，房地產(chǎn)的均衡價(jià)格和均衡交易量也將隨之增加。（）答案：B解析：房地產(chǎn)供給和需求都增加時(shí)，均衡交易量會(huì)增加，但均衡價(jià)格可能上升、下降或不變，取決于供給和需求增加的幅度，所以表述錯(cuò)誤。3.某幢寫字樓目前尚未出租出去而空置著，沒(méi)有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，所以屬于非收益性房地產(chǎn)。（）答案：B解析：該寫字樓具有潛在的收益能力，屬于收益性房地產(chǎn)，不能僅因目前空置無(wú)直接收益就判定為非收益性房地產(chǎn)，所以表述錯(cuò)誤。4.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為4年，其中前期為1年，建設(shè)期為3年，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)15年，那么該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為15年。（）答案：A解析：經(jīng)營(yíng)期是指自房地產(chǎn)開(kāi)始出租或營(yíng)業(yè)之日起至其經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止的時(shí)間，本題中預(yù)計(jì)建成后持續(xù)經(jīng)營(yíng)15年，經(jīng)營(yíng)期就是15年，表述正確。5.房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋椭饕幸蛞?guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人造成的損失、因施工影響造成的損失、因工程質(zhì)量缺陷造成的損失等。（）答案：A解析：這些都是常見(jiàn)的房地產(chǎn)損害賠償類型，表述正確。計(jì)算題（每題10分，要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分）1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為3000平方米，建筑面積為4000平方米?，F(xiàn)需拆除重建，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為100元/平方米，殘值為20元/平方米，新建建筑安裝成本為1500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝成本的6%，管理費(fèi)用為建筑安裝成本與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%，投資利息為200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為預(yù)計(jì)售價(jià)的15%。試運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算該宗房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格。解：（1）計(jì)算拆除費(fèi)用和殘值拆除費(fèi)用=4000×100=400000元?dú)堉?4000×20=80000元拆除凈費(fèi)用=40000080000=320000元（2）計(jì)算建筑安裝成本及相關(guān)費(fèi)用建筑安裝成本=4000×1500=6000000元專業(yè)費(fèi)用=6000000×6%=360000元管理費(fèi)用=（6000000+360000）×3%=190800元建筑安裝成本及相關(guān)費(fèi)用總和=6000000+360000+190800=6550800元（3）設(shè)重新購(gòu)建價(jià)格為V銷售費(fèi)用=2%V開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=15%V（4）根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式V=拆除凈費(fèi)用+建筑安裝成本及相關(guān)費(fèi)用總和+投資利息+銷售費(fèi)用+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)V=320000+6550800+2000000+2%V+15%VV2%V15%V=320000+6550800+200000083%V=8870800V=8870800÷83%≈10687711元答：該宗房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格約為10687711元。2.某商店的建筑面積為1000平方米，土地使用年限為40年，從2003年10月1日起計(jì)。2005年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/平方米，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為200元/平方米，支付方式為每年年末一次性支付。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。試求該公司2009年10月1日的租賃權(quán)價(jià)值。解：（1）計(jì)算剩余租賃期限從2009年10月1日起，剩余租賃期限為204=16年。（2）計(jì)算合同租金下的年租金每2年租金=150×1000×12×2=3600000元將每2年租金換算為每年租金的現(xiàn)值：設(shè)每年租金現(xiàn)值為A1，根據(jù)年金現(xiàn)值公式(P=Afrac{(1+i)^{n}1}{i(1+i)^{n}})，這里(P=3600000)元，(i=8%)，(n=2)年。(A1=frac{3600000}{frac{(1+8%)^{2}1}{8%(1+8%)^{2}}}approx1673544)元（3）計(jì)算市場(chǎng)租金下的年租金市場(chǎng)年租金