1“三道紅線”對(duì)我國(guó)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)影響的實(shí)證研究 11緒論 2 21.2研究意義 21.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 4 5 2城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要影響因素分析 62.1金融政策 62.2財(cái)政政策 72.3行政措施 72.4土地政策 72.5人口政策 3“三道紅線”調(diào)控政策 83.1“三道紅線”調(diào)控政策的出臺(tái) 83.2“三道紅線”的指標(biāo)分析 3.3“三道紅線”的影響 4實(shí)證分析 4.1.4“三道紅線”的效果 4.2長(zhǎng)期房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 5.1政策層面 參考文獻(xiàn) 22度，在2020年8月23日頒布了“三道紅線”新政策，旨在對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金關(guān)鍵詞：“三道紅線”;房?jī)r(jià)走勢(shì)；房地產(chǎn)融資1緒論房地產(chǎn)行業(yè)年銷售額近16萬億元，占全國(guó)GDP總額100萬億的16%1。一個(gè)如此龐大減少房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于社會(huì)整體資源的占用。自2003年以來，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了“過一直在蓬勃發(fā)展，盡管房?jī)r(jià)逐年受到監(jiān)管，但卻仍逐年上漲，尤其是在2007年，中國(guó)年中央政府、各級(jí)政府及一些監(jiān)管部門出臺(tái)了一系列監(jiān)管政策，市場(chǎng)開始了相反預(yù)期，3網(wǎng)，掛了一篇標(biāo)題和內(nèi)容一模一樣的通稿，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)》,核心內(nèi)容之一就是對(duì)國(guó)有企業(yè)重點(diǎn)地區(qū)的融資情況進(jìn)行了監(jiān)測(cè)和信息化管理。即之前由監(jiān)管機(jī)構(gòu)放松的”三道紅線"融資政策新規(guī)。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)已經(jīng)發(fā)展到了空前的規(guī)模，目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展己經(jīng)成為我國(guó)許多地區(qū)振興經(jīng)濟(jì)的重要手段，一個(gè)如此龐大的市場(chǎng)已經(jīng)接近頂部，這就需要對(duì)資源進(jìn)行引導(dǎo)，需要提前規(guī)劃其他替代增長(zhǎng)點(diǎn)，減少房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)總體資源的占用。本文研究了新出臺(tái)的政策“三道紅線”對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響，本文深入地研究了新出臺(tái)的正財(cái)”三道紅線"對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的直接影響，本文通過意義、房?jī)r(jià)對(duì)波動(dòng)的直接影響因素、實(shí)證數(shù)據(jù)分析、未來發(fā)展展望等進(jìn)行了深入研究，能性進(jìn)行了剖析。這些都為有效控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)提供了有價(jià)值的基礎(chǔ)資料。住房是國(guó)家財(cái)富和家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。房?jī)r(jià)不僅被認(rèn)為是我國(guó)住房市場(chǎng)本身的一個(gè)主要問題，也被認(rèn)為是關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)、穩(wěn)定地進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要課題。它不僅是一種重要的消費(fèi)品，也是一種重要的資產(chǎn)。在如今的經(jīng)濟(jì)形式下，隨著住房規(guī)模的擴(kuò)大，房?jī)r(jià)變化對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和平衡有重要影響。改革開放以來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展己逐漸形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨的主要問題之一就是房產(chǎn)價(jià)格水平上升過快，房?jī)r(jià)水平的過高、持續(xù)上升給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶來了遠(yuǎn)且廣泛深刻的負(fù)面影響。自1998年全面推進(jìn)城市化和居民住房商業(yè)化改革以來[7],房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了20多年的迅猛發(fā)展，一度也成為促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的"支柱產(chǎn)業(yè)"。自2007年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂6,引發(fā)了一場(chǎng)全球金融危機(jī)后，越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始關(guān)注房?jī)r(jià)變化和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的機(jī)制，這一典型的經(jīng)濟(jì)事件使有關(guān)房地產(chǎn)的問題成為經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的熱門話題。就中國(guó)而言，近年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)見證了房?jī)r(jià)上漲和“消費(fèi)者消費(fèi)疲軟”、“虛擬經(jīng)濟(jì)”、“高杠桿率”和“土地金融”的共存。所以探討政策調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的決定和影響具有很強(qiáng)的理論價(jià)值，因此考慮到房?jī)r(jià)波動(dòng)的自反饋特性和區(qū)域差異特征，利用“三道紅線”頒布后的房?jī)r(jià)影響的時(shí)程數(shù)據(jù)，分析我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的特征，研究政策調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的立場(chǎng)、反應(yīng)和有效性，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提出建議，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)意義8]7存款準(zhǔn)備金利率和公共市場(chǎng)運(yùn)作來調(diào)整貨幣流動(dòng)性。金融政策直接營(yíng)銷購買力，短期刺激效果好。財(cái)政稅收政策主要利用稅收杠桿改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。需求側(cè)主要包括企業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契約費(fèi)用等各項(xiàng)稅收的優(yōu)惠待遇與減免，這些都會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的增長(zhǎng)；轉(zhuǎn)賬支付政策大大增加了低收入家庭人群轉(zhuǎn)賬支付，保障了低收入家庭人群基本居民的住房要求，完善了住房保障制度。供給方包括土地增值稅的征收和計(jì)算，影響開發(fā)商的推進(jìn)步伐，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。行政措施包含需求和供給兩方而。需求端采取限購、限貸、限售、限價(jià)等多種措施控制需求。供給端則采取土拍限價(jià)、限土地用途、限保證金比例、預(yù)售證管制等多種手段控制供給。從效果來看，短期行政措施對(duì)房地產(chǎn)成交量和價(jià)格影響最為直接，但是解決不了根本矛盾。雖然這些政策在一定程度上限制了投機(jī)行為，但它們也給需求買家?guī)砹艘欢ǖ慕?jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。根據(jù)一般的市場(chǎng)規(guī)則，房?jī)r(jià)受供求關(guān)系的支配，房?jī)r(jià)的形成應(yīng)從供求關(guān)系開始。在理論分析中，原始時(shí)期，由于缺乏短期供應(yīng)彈性，城市土地的稀缺性也使住房供應(yīng)缺乏長(zhǎng)期彈性，因此，住房需求是短期和長(zhǎng)期影響房?jī)r(jià)的主要因素；在一定的時(shí)間內(nèi)，住房投資和供應(yīng)主要受政府相關(guān)土地政策的限制。土地市場(chǎng)是支撐中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資源要素市場(chǎng)，且與房地產(chǎn)市場(chǎng)具有緊密的聯(lián)系，其特有的制度和結(jié)構(gòu)特征勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因此，對(duì)土地制度的演進(jìn)特征進(jìn)行總結(jié)是理解中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的必要前提。自改革開發(fā)以來，在建設(shè)用地有償使用制度安排下，中國(guó)己經(jīng)基本形成以地方政府供應(yīng)為主的一級(jí)土地市場(chǎng)和以市場(chǎng)主體間轉(zhuǎn)讓、出租和抵押為主的二級(jí)土地市場(chǎng)。1949-1978年期間，土地所有權(quán)是歸屬國(guó)家的，政府部門限定任何組織或個(gè)人進(jìn)行土地買賣、轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)，在此階段土地要素是不可交易的。我國(guó)在1978年改革農(nóng)業(yè)開放以后，1982年后的我國(guó)土地憲法重新正式頒布并再次修訂了對(duì)我國(guó)土地集合所有權(quán)集體歸屬的相關(guān)問題：其中規(guī)定城市地區(qū)土地集體所有權(quán)歸屬為城市集體歸屬于西方國(guó)家，農(nóng)村土地集體所有權(quán)歸屬為農(nóng)民集體。而后，1988通過的《憲法修正案》進(jìn)一步明確規(guī)定”對(duì)于國(guó)有土地和其他集體所有的土地使8用權(quán)都可以依法轉(zhuǎn)讓；國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度",不僅明確區(qū)分了對(duì)于集體土地的有償所有權(quán)和無償使用者，還逐步明確了對(duì)于集體土地的有償使用權(quán)集體是否應(yīng)當(dāng)能夠依法進(jìn)行有償?shù)暮戏ǔ鲎?，較大程度地盤活了土地市場(chǎng)。為了促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，1990年由國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》再次細(xì)化規(guī)定“取得土地使用權(quán)的使用者在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”,2004年8月31日后所有經(jīng)營(yíng)性用地采取“招拍掛”方式出讓，上述規(guī)定提高了土地要素的流動(dòng)性，也使土地的資產(chǎn)屬性和抵押品屬性凸顯。人口政策主要有戶籍制和對(duì)于人才的引入政策。人口的政策直接決定了各地區(qū)的人了引進(jìn)人才的政策，通過放寬戶口和住房補(bǔ)貼等措施來吸引更多的人才，從而推產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與政府頒布的相關(guān)政策密不可分。政府要有效地監(jiān)管房3“三道紅線”調(diào)控政策3.1“三道紅線”調(diào)控政策的出臺(tái)22020年7月份以來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行等有關(guān)部門多次聯(lián)合各地組織房企召開房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)房企專題督導(dǎo)座談會(huì)，對(duì)部分房企相關(guān)工作人員定期進(jìn)行了督導(dǎo)約談，此次來自赴外各地參加房企專題督導(dǎo)座談會(huì)的房企人員共有12家，分別為北京碧桂園、恒大、華僑城、融創(chuàng)、萬科、中梁、新城、保利、中海、綠地、華潤(rùn)和陽光城。此次召開座談會(huì)后，2020年8月23日，住建部、央行在其地方官網(wǎng)上分別懸賞萬元發(fā)布了一篇標(biāo)題名為《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)》的相關(guān)文件，制定了關(guān)于我國(guó)國(guó)家重點(diǎn)房地產(chǎn)投資企業(yè)的公司融資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理和企業(yè)流動(dòng)性儲(chǔ)備資金的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)管理規(guī)則，也許這正是之前由金融監(jiān)管部門首次釋放出來的"三道紅線"企業(yè)融資管理政策實(shí)施新規(guī)，其中的一個(gè)核心內(nèi)容其實(shí)應(yīng)該指的就是重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)公司是否需要對(duì)房企的流動(dòng)資金使用情況及時(shí)進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估監(jiān)測(cè)和進(jìn)行融資監(jiān)督管理，所謂"三道紅線"融資指的也就是：房企在首次申請(qǐng)商業(yè)貸款前和在剔除銀行預(yù)付款轉(zhuǎn)賬款 2□踩三道紅線020年上半年50強(qiáng)房企與“三道紅線企業(yè)證券簡(jiǎn)稱現(xiàn)金短債比1中國(guó)恒大2融創(chuàng)中國(guó)3456華夏幸福7富力地產(chǎn)12134中南建設(shè)5佳兆業(yè)集團(tuán)67陽光城81濱江集團(tuán)2融信中國(guó)34榮盛發(fā)展15雅居樂集團(tuán)6寶龍地產(chǎn)7中國(guó)奧園8中國(guó)金茂9正榮地產(chǎn)時(shí)代中國(guó)控股中梁控股中駿集團(tuán)控股龍光集團(tuán)2新力控股集團(tuán)綠城中國(guó)遠(yuǎn)洋集團(tuán)禹洲集團(tuán)旭輝控股集團(tuán)合景泰富碧桂園世茂集團(tuán)龍湖集團(tuán)招商蛇口1保利地產(chǎn)2中國(guó)海外發(fā)展3金地集團(tuán)43.2“三道紅線”的指標(biāo)分析3.3.3行業(yè)“彎道超車”的機(jī)會(huì)變小自2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已從“資源集中”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭谫Y集中”。在過去資源主導(dǎo)的市場(chǎng)下，更積極、更勇敢、更主動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得更多的資源，但2018年以后，資源在房企市場(chǎng)中并不占據(jù)主導(dǎo)地位，任何能在市場(chǎng)集中融資的房企都將有更強(qiáng)的發(fā)展連續(xù)性。在這“三道紅線”中，具有優(yōu)秀財(cái)務(wù)杠桿率的公司可以享受杠桿率空間，而具有高杠桿率的公司往往只能減少杠桿率和減緩其發(fā)展。總之，這“三道紅線”意味著房地產(chǎn)企業(yè)越來越難以實(shí)現(xiàn)曲線超車模式，未來該行業(yè)的整體模式將更加穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在未來行業(yè)的主要集中：第一，過去房地產(chǎn)融資更加“全面管理”,未向公司細(xì)化，對(duì)前50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿能力沒有實(shí)質(zhì)影響。其次，“三道紅線”頒布后，中小型房地產(chǎn)企業(yè)用地的難度提高，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)集中改善率進(jìn)一步提高，特別是股權(quán)范圍內(nèi)的行業(yè)集中改善空間更加顯著?！叭兰t線”將給房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的格局造成極大的改變。通過直接控制高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)的融資供應(yīng)，在融資供應(yīng)層面，房地產(chǎn)權(quán)利與更好的金融企業(yè)的比例將顯著提高。同時(shí)，在未來的增量水平上，房地產(chǎn)企業(yè)將呈現(xiàn)出更健康的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，其中凈負(fù)債比和短期債務(wù)比將進(jìn)一步下降，同時(shí)也會(huì)優(yōu)化資本市場(chǎng)的評(píng)級(jí)和融資成本。因此，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資成本將會(huì)有所下降[22。4實(shí)證分析根據(jù)一二三線住宅用地讀取的成交數(shù)據(jù)資料顯示，在疫情和房?jī)r(jià)調(diào)控政策的雙重疊加影響下，本節(jié)實(shí)證分析分別從北京一二三線城市的代表，進(jìn)而深\、四線城市選取了濰坊和泉州。4.1.1一線城市6月7月8月9月10月11月12月1月2月59500元59000元58500元58000元57500元如圖1所示，從近一年北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)來看，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈拋物線走勢(shì)，從2020年6月份的房?jī)r(jià)58227元/平方米，一直到11月份的57559元/平方米，土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫跡象，且下降速度基本一致，且這五個(gè)月的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)下跌了1.15%。而經(jīng)過了11月份的快速回暖之后，從12月份起房?jī)r(jià)迅速升溫，一直持續(xù)到2021年5月的58973元/平方米，房?jī)r(jià)上漲了2.47%,甚至遠(yuǎn)超了“三道紅線”出臺(tái)前，可以得出，“三道紅線”對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)幾乎無影響，甚至在一定程度上促進(jìn)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。如圖2所示從杭州近一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)單調(diào)的增長(zhǎng)，從2020年6月的26750元/平方米，到21年5月的30659元/米，一年內(nèi)杭州房?jī)r(jià)上漲了14.6%從2020年6月至2021年1月內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較為緩慢，從2021年1月的28037元/平方米開始房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度變快，此時(shí)的走勢(shì)與一線城市呈現(xiàn)相同的走勢(shì)。6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月30500元30000元29500元29000元如圖3所示，從南京近一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，從2020年6月的28824元/平方米，到2020年12月的28640元/平方米，南京房?jī)r(jià)基本沒有發(fā)生變化，從2020年12月的28640元/平方米起到2021年4月的30074元/平方米，南京房?jī)r(jià)走勢(shì)基本呈現(xiàn)單調(diào)的增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)率為5%,只是在2021年4月房?jī)r(jià)稍有下降，此處的影響可能不是來自“三道紅線”的影響。而是正常的市場(chǎng)波動(dòng)。綜上所述，自2021年1月開始，二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)與一線城市呈現(xiàn)相同的趨勢(shì)，因此“三道紅線”的出臺(tái)并未明顯影響二線城市的房?jī)r(jià)。4.1.1三、四線城市14000元14000元13000元12000元7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月如圖7所示，從近一年泉州房?jī)r(jià)的走勢(shì)來看，泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈折線走勢(shì)，從2020年6月份的房?jī)r(jià)11904元/平方米，一直到2021年2月份的11904元/平方米，房?jī)r(jià)只在2021年3月份下降，在2021年4后繼續(xù)升高，直到2021年6月的13616元/平方7050元7050元7000元6950元7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月如圖6所示，從近一年濰坊房?jī)r(jià)的走勢(shì)來看，濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈折線走勢(shì)，從2020年6月份的房?jī)r(jià)6911元/平方米，一直到2020年2月份的6979元/平方米，土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫跡象，且下降速度基本一致，且這五個(gè)月的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲了0.98%。而經(jīng)過了2020年2月份的快速回暖之后，從12月份起房?jī)r(jià)迅速升溫，一直持續(xù)到2021年4月的7005元/平方米，此后房?jī)r(jià)保持上下不動(dòng)。對(duì)比一二線城市返現(xiàn)，三、四線城市同樣在2021年2月份發(fā)生拐點(diǎn)，但對(duì)于三、四線城市的影響效果不同于一二線城市，三、四線城市在2021年3月過后，房?jī)r(jià)開始2021年初以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級(jí)，不斷加碼，在這種是，在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)周期當(dāng)中，政策大概率還會(huì)繼續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越被圈在一個(gè)很小的范圍里，個(gè)人認(rèn)為，從這點(diǎn)看，其投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷加劇。近年來，樓市越來越變成一個(gè)博弈場(chǎng)，政策調(diào)控和市場(chǎng)熱度之間反復(fù)拉扯，有時(shí)候，市場(chǎng)贏了，有時(shí)候，政策作用更明顯。但從當(dāng)前的狀態(tài)看，“加息”趨勢(shì)大概率會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。一方面，未來國(guó)內(nèi)貨幣政策將更加注重結(jié)構(gòu)性調(diào)整，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境將面臨進(jìn)一步放緩和收緊壓力，房貸利率也將持續(xù)大幅度上調(diào)，帶動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。另一方面，未來房?jī)r(jià)漲上的壓力依然很大，比如，眾多高溢價(jià)地塊集中入市，會(huì)直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。還有一條不容忽視的消息，那就是房地產(chǎn)稅，今年以來，房地產(chǎn)稅被頻繁提及，這可能是開征的信號(hào)，按照現(xiàn)在的判斷，房地產(chǎn)稅會(huì)從熱點(diǎn)城市開始，一旦開征，將會(huì)重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯，對(duì)降溫更是會(huì)立竿見影27]。4.2長(zhǎng)期房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)“三道紅線”對(duì)企業(yè)的新要求意味著房企要通過多賣房子來回款，因?yàn)榘l(fā)債和銀行貸款過多。部分開發(fā)商已經(jīng)在加速出貨了，并且開發(fā)商逐漸都開始走分銷，且傭金給的額外的高。預(yù)計(jì)后面開發(fā)商拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，供應(yīng)量估計(jì)會(huì)有所下滑。從"三道紅線"發(fā)布以來8個(gè)月內(nèi)的整體房?jī)r(jià)走勢(shì)做出了預(yù)測(cè)：接下來的一段時(shí)間一二線城市雖然房?jī)r(jià)緩慢地上漲，但是房?jī)r(jià)的走勢(shì)卻總體上逐漸趨于平穩(wěn)，2020年的后半年，房企將把土地市場(chǎng)的工作重心轉(zhuǎn)移至二線性城市，相信二線城市的地區(qū)房?jī)r(jià)稍微有所提升。三、四線地區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)快速下降，且很有可能還會(huì)呈慢速連鎖性地持續(xù)下降。必須要求我們注重的一個(gè)真正的事實(shí)，即，雖然三、四線城市的房?jī)r(jià)和一、二線城市之間還有著巨大的價(jià)格差距，但是，三、四線城市的房屋購買能力與一、二線城市的價(jià)格相比，果三線地區(qū)沒有了新的購買力和資金注入，也即即使是人口凈流入，以及炒房的行為還將繼續(xù)被政府所遏制，依靠三、四線地區(qū)和城市的目前現(xiàn)有購買力，是一種無法徹底消化已經(jīng)擁有的保障性住房、無法支撐已經(jīng)很高的房?jī)r(jià)、也將無法徹底消除已經(jīng)擁有的房產(chǎn)庫存造成的供需壓力給未來房?jī)r(jià)的下降所帶來的推動(dòng)力。5結(jié)語最近十多年中，中國(guó)房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，其中重要的一部分原因在于“金融杠桿”。正是在這樣的模式下，房地產(chǎn)的資金流動(dòng)性充沛之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始迎來繁榮，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)所享受的紅利的真正來源所在。換句話說，過去多年，房子之所以好賣，房?jī)r(jià)之所以高企，有國(guó)運(yùn)、有趨勢(shì)、有風(fēng)口，有周期，但最主要的因素是杠桿。這就聯(lián)結(jié)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來。一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯在于，如果這個(gè)社會(huì)中的大部分資金，錢都流入房地產(chǎn)，那么其它行業(yè)的發(fā)展就會(huì)面臨被抑制的情況，而這樣的局面，顯然不是頂層制度設(shè)計(jì)者愿意看見的，所以國(guó)家的政策導(dǎo)向是，確保中小微企業(yè)渡過難關(guān)。以此為理論基點(diǎn)，我們就能夠看清房地產(chǎn)政策出現(xiàn)全局性或者緊張房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。同時(shí)住房問題是關(guān)系民生的大問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展和提升人民生活水平具有重大意義。所以政府部門在對(duì)于商品房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控方面就應(yīng)當(dāng)起到一個(gè)積極的作用。國(guó)家層面需要：要對(duì)部分不積極的熱點(diǎn)城市提高調(diào)控的力度，就需要金融政策的補(bǔ)充。同時(shí)，這也是金融主體責(zé)任的表現(xiàn)，在適時(shí)根據(jù)樓市運(yùn)行情況，房貸占比變化，是否擠壓了中小微的貸款等指標(biāo)觀察，同時(shí)也需要調(diào)整房貸利率此外，“三道紅線”效果不佳，需要通過額度控制、利率提高來夯實(shí)金融調(diào)控的效果。2016年底國(guó)家首次提出房住不炒的理念，隨后出臺(tái)一系列的措施開始限價(jià)、限購，降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。由于需求側(cè)受到限制，節(jié)奏相對(duì)變得緩慢，那么這時(shí)的房企如果還像過去一樣采取三高模式，快速擴(kuò)大規(guī)模，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩，房企就很容易引發(fā)資金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)，疊加中國(guó)房市的超大規(guī)模，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。尤其是現(xiàn)在中美惡化，世界處于百年未有之大變局的情況下，就必須要限制房企的高杠桿、高負(fù)債模式，守住底線風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)商品企業(yè)的融資方式受到約束和限制的情況下，房地產(chǎn)商品企業(yè)只有做到的就是通過加快其銷售和回流的現(xiàn)金來繼續(xù)其生存與發(fā)展，這在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)會(huì)給房地產(chǎn)商品價(jià)格的走勢(shì)起到極其巨大的遏制作用，因此，短期內(nèi)商品企業(yè)新建的住房?jī)r(jià)格將會(huì)形成某種下行壓力。按照國(guó)家優(yōu)惠政策要求，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持不系和基本的住房社會(huì)保障制度。因此，無論對(duì)于房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者融資如何進(jìn)行調(diào)控與收緊，也無論目前的優(yōu)惠政策是否對(duì)于短期內(nèi)的房?jī)r(jià)來說是否出現(xiàn)了下壓或者從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說是否有所上揚(yáng)，實(shí)際上都被認(rèn)為是為了保證房?jī)r(jià)和市場(chǎng)穩(wěn)定。從宏觀政策的預(yù)期來看，堅(jiān)持自己的房子就是用來居家買東西、就是用來炒房的宏觀市場(chǎng)性定位，不將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的途徑和手段，這樣才能夠做到一種長(zhǎng)期而穩(wěn)定的宏觀政策性定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展要符合宏觀政策的預(yù)期及未來長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格始終保持總體平穩(wěn)將被認(rèn)為是一個(gè)長(zhǎng)期的宏觀政策目過去房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展充分享受了土地紅利和財(cái)政紅利，現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到這個(gè)階段，去金融屬性非常明確，向經(jīng)營(yíng)管理要紅利已勢(shì)在必行。同時(shí)企業(yè)也需改善自身經(jīng)營(yíng)情況，避免惡意競(jìng)爭(zhēng)。從房企的角度應(yīng)該這樣做：5.2.1做好投資，拿好地“三道紅線”對(duì)房企產(chǎn)生一系列的影響，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，房企為了適應(yīng)“三道紅線”,給房?jī)r(jià)降溫，土地投資，即投資拿地是企業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在資本約束有限的情況下，將有限的資金做好合理的安排變得更加重要，合理的安排顯得更加重要，因此在投資端應(yīng)優(yōu)化安排，使投資效率最大化。區(qū)域深耕，城市精耕，效益第一。以區(qū)域?yàn)橹行倪M(jìn)行深度布局已成企業(yè)布局的常見安排，從風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，區(qū)域深耕力度較大、基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。首先需考慮一個(gè)與企業(yè)本身的基本條件和實(shí)力相匹配的城市。隨后可以向城市轉(zhuǎn)移或傾斜更多的資源，亦可以選擇性下沉，主要能夠?qū)?yōu)勢(shì)最大化、效益最優(yōu)化，選擇權(quán)在企業(yè)自身。錨定資源，控制風(fēng)險(xiǎn)。房企都有自己穩(wěn)健的投資方式，或以拍賣、收并購為突破點(diǎn)接觸資源，各種方式的主要目的是確保商品持續(xù)供應(yīng)，同時(shí)也控制成本，實(shí)現(xiàn)效益。每種方法都有優(yōu)缺點(diǎn)。招標(biāo)、拍賣是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的最主流的方式。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，招標(biāo)、拍賣拿地的成本也在上升，房企在拿地時(shí)更需進(jìn)一步提高拍賣、招標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)要盡量避免高價(jià)土地的獲取。收并購方式有較多優(yōu)勢(shì)而受到各房企的青睞，龍頭房企的收并購行動(dòng)也從未停止，但可供收購的標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量也在不斷降低，真正優(yōu)質(zhì)的可供收購的資產(chǎn)數(shù)量在逐漸減少，所以企業(yè)在利用收并購方式獲取土地資源時(shí)更需注意防控因信息不對(duì)稱等原因而給企業(yè)帶來的損失和利益侵害。資源主導(dǎo)的時(shí)代，只有積極主動(dòng)向政府靠攏才更有可能獲得高質(zhì)量資源。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)更迫切需要進(jìn)一步加強(qiáng)與地方政府間的合作，主動(dòng)融入到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展中，同時(shí)也增強(qiáng)了地方政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的信心和力量，促進(jìn)城市的復(fù)興的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)5.2.2做好市場(chǎng)營(yíng)銷，賣好房2020年因?yàn)樾鹿诜窝滓咔橐咔楸┌l(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷模式轉(zhuǎn)型的步伐進(jìn)一步加快，越來越多的房企將營(yíng)銷由線下轉(zhuǎn)換為線上，建立自己的在線渠道，利用電子商務(wù)平臺(tái)，此外，阿里巴巴、騰訊、抖音等主流數(shù)字化平臺(tái)也都成為房企合作伙伴。數(shù)字化營(yíng)銷是大勢(shì)所趨。隨著我國(guó)大規(guī)模的數(shù)據(jù)分析、人工智能等信息科學(xué)化和信息處理技術(shù)的深入應(yīng)用，房企通過收集用戶信息、用戶收集記錄等各方面的數(shù)據(jù)信息，取代以往廣泛的營(yíng)銷方法，能夠更便捷地收集營(yíng)銷所需的精準(zhǔn)資源，取代以往廣泛的營(yíng)銷方法，打造網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷溝通的良好領(lǐng)域流量。同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)協(xié)助營(yíng)銷，拓寬傳播渠道，樹立企業(yè)品牌形象，擴(kuò)大品牌影響力，精準(zhǔn)定位用戶的購房需求，為客戶提供舒適、便捷的購買體驗(yàn)。5.2.3好產(chǎn)品，服務(wù)好客戶房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，真正能夠影響購房決策的最主要因素之一必然在于產(chǎn)品本身，這不僅包括產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、類型，還包括產(chǎn)品的質(zhì)量、服務(wù)，甚至產(chǎn)品的全生命周期服務(wù)，只有基于產(chǎn)品本身做好品質(zhì)管控和服務(wù)優(yōu)化，消費(fèi)者的情感依賴才可能增強(qiáng)，房企才能在強(qiáng)大的流量資源中增強(qiáng)自身的盈利能力。通過這一階段的努力，我的畢業(yè)設(shè)計(jì)《“三道紅線”對(duì)我國(guó)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)影響的實(shí)證分析》終于完成了，這也意味著我的大學(xué)生活也即將結(jié)束。這段撰寫論文的時(shí)間，我收獲了很多，不僅進(jìn)一步的了解了房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有了更深層次的理解，這段充滿奮斗的歷程，給我最后的學(xué)習(xí)生涯帶來了無窮的快樂。這段過程中我最想感謝的是我的指導(dǎo)教師一徐江老師，徐老師是一位溫文爾雅、耐心細(xì)致的老師。他在本文的選題、提綱和撰寫等方面給以了我極大的幫助和指導(dǎo)，讓我受益匪淺，徐老師的耐心指導(dǎo)使我的論文不斷完善，直至最終定稿。徐江老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度深深的影響著我，對(duì)我今后的學(xué)習(xí)、工作、生活必將產(chǎn)生積極的影響。徐老師犧牲了自己的休息時(shí)間來指導(dǎo)我的畢業(yè)論文，徐老師也包容我的許多錯(cuò)誤，沒有他對(duì)我進(jìn)行了不厭其煩的指導(dǎo)和幫助，,就沒有我這篇論文的最終定稿。在本次輔修專業(yè)的論文寫作中，我也是參照了大量的優(yōu)秀專家學(xué)者學(xué)術(shù)著作和其他相關(guān)學(xué)術(shù)文獻(xiàn)，許多優(yōu)秀專家學(xué)者的一些重要科研成果及其論文寫作實(shí)踐思路都給我很大的思考啟發(fā)，在此向這些優(yōu)秀專家學(xué)者們表示致敬并在此表示自己由衷的一份敬意。金無足赤，人生更無完全。由于我的專業(yè)知識(shí)和理論學(xué)術(shù)研究能力有限，所以我撰寫的學(xué)術(shù)論文及其內(nèi)容自然難免可能存在一些不足之處，懇請(qǐng)各位指導(dǎo)教授以及各位同學(xué)們不吝給予一些批評(píng)與引導(dǎo)指正!感謝所有關(guān)心、幫助和支持我的人。[3].QuigleyJM.Realestatepricesandeconomiccycle[J}.InternationalRealEstateReview,1[11]謝經(jīng)榮等.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)一國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及其