撫順市家和美歡樂(lè)城工程商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)建議2021年3月報(bào)告結(jié)構(gòu)PART4現(xiàn)有問(wèn)題解讀PART5運(yùn)營(yíng)與維護(hù)管理PART3商業(yè)(定位）分析解析PART1撫順市經(jīng)濟(jì)環(huán)境PART2超市、便利店、O20分析第一篇章ChapterOne城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境撫順市概況望花區(qū)概況規(guī)劃及交通條件經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市概況距離沈陽(yáng)45公里的重要能源型城市，市區(qū)面積713平方公里，城市人口227萬(wàn)撫順市位于遼寧省的東部，距省會(huì)沈陽(yáng)市45公里，北與鐵嶺毗鄰，南與本溪相望；全市轄四區(qū)〔新?lián)釁^(qū)、望花區(qū)、東洲區(qū)、順城區(qū)〕、三縣〔清原縣、新賓縣、撫順縣〕，撫順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和撫順勝利經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)；轄區(qū)總面積為11272.1平方公里，市區(qū)面積為713.6平方公里，全市總?cè)丝?27萬(wàn)人，其中市區(qū)人口140萬(wàn)人；撫順全市有金屬、非金屬、煤炭三大類(lèi)礦產(chǎn)資源,現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)資源種類(lèi)有34種。現(xiàn)已形成石化、冶金、裝備制造、煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱，體系完備、門(mén)類(lèi)齊全的國(guó)家重要能源和原材料基地。望花概況望花區(qū)是撫順市下轄區(qū)，地處撫順市西部。東與新?lián)釁^(qū)臨界，南與撫順縣毗連，西與沈陽(yáng)市東陵區(qū)接壤，西北與沈陽(yáng)市沈北新區(qū)相交望花區(qū)總面積214平方千米，望花區(qū)常住人口32萬(wàn)人，其中，非農(nóng)人口30.28萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口1.72萬(wàn)人。轄9個(gè)街道、塔峪鎮(zhèn)，共有79個(gè)社區(qū)和20個(gè)行政村。望花區(qū)是雷鋒精神的發(fā)祥地，有國(guó)內(nèi)最大的雷鋒紀(jì)念館望花區(qū)轄9個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)：田屯街道、工農(nóng)街道、建設(shè)街道、和平街道、光明街道、樸屯街道、演武街道、創(chuàng)業(yè)園區(qū)、新民街道、塔峪鎮(zhèn)。城市地位撫順與沈陽(yáng)緊密的地緣關(guān)系，形成撫順同城化的開(kāi)展現(xiàn)狀，成為遼寧中部城市群7+1之一沈撫同城化撫順位于沈陽(yáng)的東部，一河相連的兩座城市形成了名副其實(shí)的區(qū)域共同體。沈撫同城化也正式形成。同城化提高了沈陽(yáng)和撫順的城市化水平，完善城市功能，改進(jìn)城鄉(xiāng)根底設(shè)施。形成沈撫產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局與結(jié)構(gòu)，全面吸引人才、資金，加快產(chǎn)業(yè)集群化開(kāi)展。大沈陽(yáng)7+1開(kāi)展戰(zhàn)略模式以沈陽(yáng)為中心，形成遼寧中部城市群，輻射城市包括：沈陽(yáng)、遼陽(yáng)、本溪、鐵嶺、鞍山、撫順、營(yíng)口、阜新。逐漸形成遼寧中部城市群一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。城市7+1合作戰(zhàn)略中，合作內(nèi)容包括交通運(yùn)輸、產(chǎn)業(yè)開(kāi)展、金融效勞、貿(mào)易流通、對(duì)外招商、人力資源、科教文化、旅游開(kāi)發(fā)、生態(tài)環(huán)境等10個(gè)領(lǐng)域。撫順產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)家石油化工及化工原料生產(chǎn)基地，成為裝備制造業(yè)配套基地。規(guī)劃格局“兩區(qū)兩帶〞戰(zhàn)略開(kāi)展格局，2021年將全面實(shí)現(xiàn)沈撫同城，打造遼寧中部城市群副中心實(shí)施“兩區(qū)兩帶〞戰(zhàn)略及西部沈撫同城新區(qū)、東部國(guó)家精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)區(qū)、南環(huán)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶、渾河生態(tài)商住景觀帶，為3-5年再造一個(gè)撫順奠定根底；穩(wěn)固提升商貿(mào)效勞業(yè)。全力推進(jìn)旺力國(guó)際商城、銀江科技城等11個(gè)效勞業(yè)重點(diǎn)工程建設(shè)；推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)張。建設(shè)以城東地區(qū)為中心的生活區(qū)和沈撫新城生活區(qū)，全年房地產(chǎn)開(kāi)工259萬(wàn)平方米；強(qiáng)力推進(jìn)沈撫新城產(chǎn)業(yè)規(guī)?；_(kāi)展。先進(jìn)裝備制造基地開(kāi)展以石化通用設(shè)備、煤礦專(zhuān)用設(shè)備、新能源裝備和特高壓輸變電設(shè)備為主體的先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)集群，生態(tài)區(qū)圍繞旅游和游樂(lè)設(shè)施開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)；沈撫新城定位：遼寧中部城市群的副中心，建成經(jīng)濟(jì)興旺、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)良、山水特色突出的宜居城市；撫順城市政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心全面西移，將實(shí)現(xiàn)與沈陽(yáng)同步開(kāi)展及升級(jí)；“一帶〞規(guī)劃——渾河生態(tài)景觀帶。兩區(qū)兩帶規(guī)劃格局：交通條件沈撫巴士線沈撫輕軌線沈撫鐵路線沈吉高速半小時(shí)生活圈沈撫新城省內(nèi)城域間的重要交通樞紐，隨新城建設(shè)交通升級(jí)，與沈陽(yáng)連接日益緊密，中心地帶生活半徑縮短沈撫同城，輕軌6-30分鐘到達(dá)城市群一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈遼寧中部城市群開(kāi)展，將縮短周邊城市與沈陽(yáng)的距離，沈陽(yáng)與撫順的地緣將對(duì)有利于撫順成為重要的經(jīng)濟(jì)樞紐點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展

高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系：撫順市的GDP保持了平穩(wěn)較快的開(kāi)展，2004-2021年年均GDP增速為16%，2021年和2021年GDP突破千億，分別到達(dá)了1113億和1242億。近年來(lái)快速開(kāi)展的城市經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展提供了良好的宏觀環(huán)境。GDP逐年快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，帶動(dòng)撫順市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速開(kāi)展階段2004年-2021年撫順市GDP數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)撫順市是東北地區(qū)重要的重工業(yè)城市，擁有4個(gè)煤礦、2個(gè)鋼廠、18個(gè)石油石化工廠，第二產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重要支柱，從圖表中也可以看出，第二產(chǎn)業(yè)所占城市經(jīng)濟(jì)總量的比重根本保持在55%以上。目前，撫順擁有壯大順城區(qū)起重設(shè)備產(chǎn)業(yè)集群、望花區(qū)再生紙產(chǎn)業(yè)集群和冶材產(chǎn)業(yè)集群、東洲區(qū)新材料和化工產(chǎn)業(yè)集群、新?lián)釁^(qū)商貿(mào)集群等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境第二產(chǎn)業(yè)成為撫順經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)，能源、礦業(yè)等眾多產(chǎn)業(yè)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)開(kāi)展，間接為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐力相對(duì)于快速增長(zhǎng)的收入水平而言，撫順市居民的消費(fèi)水平較為平穩(wěn)，說(shuō)明撫順市居民的儲(chǔ)蓄金額較為充足，具備較大的消費(fèi)空間。撫順市居民人均可支配收入穩(wěn)步增加，年均增幅14%，與GDP年均增幅16%根本保持一致，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，直接影響著居民的收入水平。經(jīng)濟(jì)環(huán)境居民收入與消費(fèi)水平同步逐年遞增，預(yù)示著需求與支付能力逐漸提升臨接沈陽(yáng)，省內(nèi)重要的能源型城市；沈撫同城格局逐步發(fā)展，打造遼寧中部城市群副中心省內(nèi)各城市的交通樞紐，與沈陽(yáng)快速切換城市潛力城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié)：GDP高速增長(zhǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的重工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展力強(qiáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著居民的收入水平與消費(fèi)能力的增強(qiáng)，零售業(yè)購(gòu)買(mǎi)能力與品質(zhì)化需求日趨增強(qiáng)居民消費(fèi)能力經(jīng)濟(jì)環(huán)境關(guān)鍵詞“城市群副中心〞“經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)〞“消費(fèi)潛力大〞第二篇章ChapterTwo超市、便利店、O2O分析超市類(lèi)型與特點(diǎn)便利店類(lèi)型與特點(diǎn)O2O市場(chǎng)前景超級(jí)市場(chǎng)，是指以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)食品、家庭日用品、食物為主的大型綜合性零售商場(chǎng)超市主要分為A、B、C三類(lèi)：A類(lèi)：KA大賣(mài)場(chǎng)〔國(guó)外大型連鎖超市〕單店面積至少擁有3000平方米以上；賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的商品種類(lèi)要齊全，能滿足大多數(shù)人的一次性購(gòu)物需求，人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。如，沃爾瑪，家樂(lè)福，易初蓮花，百佳，聯(lián)華，華聯(lián)，人人樂(lè)、大潤(rùn)發(fā)…特點(diǎn)：交通便利、地處主要商圈，購(gòu)置力強(qiáng)，實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好，客流量大，管理標(biāo)準(zhǔn)，做銷(xiāo)量，做品牌。缺點(diǎn)：門(mén)檻高，要求高，費(fèi)用高，結(jié)帳周期長(zhǎng)，手續(xù)繁雜，處于談判的主動(dòng)地位。

超市類(lèi)型、特點(diǎn)超級(jí)市場(chǎng)，是指以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)食品、家庭日用品、食物為主的大型綜合性零售商場(chǎng)超市類(lèi)型、特點(diǎn)C類(lèi)：經(jīng)營(yíng)面積在300平方米到1000平方米之間，人流少，經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，實(shí)力小，一般都是分布在郊區(qū)，小型社區(qū)，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)少，社區(qū)小型超市，此類(lèi)門(mén)店數(shù)量大，經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)便利，價(jià)格相對(duì)高于KA類(lèi)，B類(lèi)門(mén)店。

特點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：數(shù)量眾多，進(jìn)入門(mén)檻低，費(fèi)用少。B類(lèi)：中等規(guī)模超市商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積在1000平方米到3000平方米之間，有一定的人流量，經(jīng)營(yíng)狀況一般，選址經(jīng)常處于次商業(yè)圈，差異化經(jīng)營(yíng)，彌補(bǔ)了KA賣(mài)場(chǎng)的市場(chǎng)空隙。特點(diǎn)：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)低，操作簡(jiǎn)單，費(fèi)用靈活，進(jìn)入門(mén)檻沒(méi)有KA要求那么高。1、商品分門(mén)別類(lèi)地按一定的重量和規(guī)格包裝好，并分別擺放在貨架上，明碼標(biāo)價(jià)，顧客實(shí)行自助效勞；2、廣泛使用電子計(jì)算機(jī)和其他現(xiàn)代化設(shè)備，及時(shí)保存、整理和包裝商品，自動(dòng)標(biāo)價(jià)、計(jì)價(jià)等；3、商品品種齊全，挑選方便，商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)置到日常生活所需的絕大局部商品，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效益好，降低了本錢(qián)，所以商品的價(jià)格相對(duì)也較低廉，受到廣闊顧客的歡送。超市主要特點(diǎn)表現(xiàn)：超市類(lèi)型、特點(diǎn)超市的分類(lèi)：A類(lèi)，B類(lèi)，C類(lèi)超市，其最初的目的僅僅是分清事情主次，而到了現(xiàn)在已經(jīng)是很多企業(yè)提高效益的普遍應(yīng)用的管理方法。A類(lèi)：面積至少擁有3000平方米以上特點(diǎn)：交通便利，屬城市一級(jí)商圈內(nèi)缺點(diǎn)：進(jìn)入門(mén)檻高、要求嚴(yán)格、費(fèi)用高A類(lèi)：面積在1000-3000平方米之間特點(diǎn)：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)低、操作簡(jiǎn)單、費(fèi)用靈活，進(jìn)入門(mén)檻低于A類(lèi)超市缺點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)力薄、不具備和大商超大賣(mài)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力面積在1000-3000平方米之間特點(diǎn)：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)低、操作簡(jiǎn)單、費(fèi)用靈活，進(jìn)入門(mén)檻低于A類(lèi)超市缺點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)力薄、不具備和大商超大賣(mài)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力B類(lèi)：面積在300-1000平方米之間特點(diǎn)：數(shù)量眾多城市覆蓋面廣泛、進(jìn)入門(mén)檻低、費(fèi)用少缺點(diǎn)：有風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定C類(lèi)：類(lèi)型小結(jié)便利店就是超市的大型化與城郊化的演變經(jīng)營(yíng)體便利店是位于居民區(qū)附近，經(jīng)營(yíng)即時(shí)性商品為主，以滿足便利性需求為第一宗旨，采取自選式購(gòu)物方式的小型零售店。特點(diǎn)：應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。通常被劃分為兩種類(lèi)型：傳統(tǒng)型〔Traditional〕加油站型〔Petroleum-Based〕便利店類(lèi)型、特點(diǎn)便利店就是超市的大型化與城郊化的演變經(jīng)營(yíng)體傳統(tǒng)型便利店傳統(tǒng)型便利店通常位于居民住宅區(qū)、學(xué)校以及客流量大的繁華地區(qū)，營(yíng)業(yè)面積在50~150平方米不等，營(yíng)業(yè)時(shí)間為15~24小時(shí)，經(jīng)營(yíng)效勞輻射半徑500米左右，經(jīng)營(yíng)品種多為食品、飲料，以即時(shí)消費(fèi)、小容量、應(yīng)急性為主，80%的顧客是目的性購(gòu)置。1、7-ELEVEn2、全家FamilyMart3、快客便利4、好德-可的5、美宜6、羅森lawson7、喜士多C-store8、

上好9、蘇果超市10、紅旗主要便利店品牌：便利店品牌便利店就是超市的大型化與城郊化的演變經(jīng)營(yíng)體便利店品牌便利店就是超市的大型化與城郊化的演變經(jīng)營(yíng)體加油站型便利店以加油站為主體開(kāi)設(shè)的便利店，在地域廣闊且汽車(chē)普及的國(guó)外地區(qū)開(kāi)展較為迅猛，2000年美國(guó)加油站型便利店占行業(yè)門(mén)店總數(shù)的76.1%。便利店品牌o2o是onlinetooffline分為四種運(yùn)營(yíng)模式

1.onlinetooffline是線上交易到線下消費(fèi)體驗(yàn)2.offlinetoonline是線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)到線上交易3.offlinetoonlinetooffline是線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)到線上交易再到線下消費(fèi)體驗(yàn)4.onlinetoofflinetoonline是線上交易或營(yíng)銷(xiāo)到線下消費(fèi)體驗(yàn)再到線上消費(fèi)體驗(yàn)O2O有三寶：線上、線下、一起搞O2O線下的商務(wù)時(shí)機(jī)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合O2O概念O2O線下的商務(wù)時(shí)機(jī)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合O2O市場(chǎng)前景O2O市場(chǎng)前景O2O市場(chǎng)前景中國(guó)上網(wǎng)人群規(guī)模達(dá)5億，占全部網(wǎng)民的81%。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)物發(fā)生四個(gè)變化：購(gòu)物空間立體化(全渠道購(gòu)物);購(gòu)物時(shí)間碎片化;購(gòu)物方式移動(dòng)化;信息傳播社交化。購(gòu)物行為的變化，直接顛覆了原先在固定時(shí)間、固定場(chǎng)所的購(gòu)物習(xí)慣，商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在擁抱大數(shù)據(jù)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，許多傳統(tǒng)百貨公司通過(guò)上線網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出APP軟件，與微信合作等方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商沖擊?；ヂ?lián)網(wǎng)思維下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商探索O2O模式小結(jié)<<商業(yè)形態(tài)根據(jù)目前分析的數(shù)據(jù)大型品牌型超市不適合本工程的物業(yè)結(jié)構(gòu)，另外與本工程的商業(yè)開(kāi)展定位不符；B、C類(lèi)型超市可根據(jù)招商實(shí)際需求進(jìn)行談判跟進(jìn)；O2O的線上線下結(jié)合體是目前國(guó)家竭力推進(jìn)的商業(yè)轉(zhuǎn)型模式，可以在前期推廣及后期的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中得以很好的表達(dá)。以超市為主的O2O并存商業(yè)形態(tài)第三篇章ChapterTwo商業(yè)〔定位〕分析建議商貿(mào)業(yè)開(kāi)展所處市場(chǎng)地位服裝小百市場(chǎng)分析超市租金水平商業(yè)定位與招商策略地下商業(yè)定位SWOT分析商貿(mào)業(yè)發(fā)展撫順市商貿(mào)業(yè)開(kāi)展所處市場(chǎng)地位受沈陽(yáng)市場(chǎng)樹(shù)蔭效應(yīng)影響，撫順零售業(yè)開(kāi)展受制約；撫順市中心距離沈陽(yáng)市中心僅50余公里，商業(yè)開(kāi)展受沈陽(yáng)樹(shù)蔭影響強(qiáng)烈，導(dǎo)致?lián)犴樑l(fā)業(yè)和零售業(yè)開(kāi)展受制于沈陽(yáng)，很難獨(dú)立開(kāi)展；撫順腹地面積小，人口總量有限外出量大，全市人口數(shù)227萬(wàn)人，外來(lái)流動(dòng)人口少；撫順商貿(mào)業(yè)對(duì)周邊城市無(wú)影響力，撫順與周邊除沈陽(yáng)外的城市地位相差不大，且撫順周邊城市的交通需通過(guò)沈陽(yáng)周轉(zhuǎn)，對(duì)于周邊城市影響力有限。以中央大街為核心，撫順商業(yè)開(kāi)展空間將形成“一主六副〞總體框架2021年政府的城市規(guī)劃意見(jiàn)中將撫順商業(yè)規(guī)劃格局調(diào)整如下：“一主〞：中央商務(wù)區(qū)，即南站地區(qū)；“六副〞：新華副商業(yè)中心區(qū)、城東一期〔以餐飲效勞為主〕副商業(yè)中心區(qū)、城東三期〔以開(kāi)展商貿(mào)為主〕副商業(yè)中心區(qū)、望花商貿(mào)大廈副商業(yè)中心區(qū)、沈撫新城〔開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)〕副商業(yè)中心區(qū)、東洲大街副商業(yè)中心區(qū)。中央大街商圈新華商業(yè)區(qū)東洲商業(yè)區(qū)望花商業(yè)區(qū)東一區(qū)東三區(qū)沈撫新城商業(yè)區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展女裝數(shù)量1200余家，占服裝小百貨市場(chǎng)份額的45%，其次為內(nèi)衣、男裝、孕嬰童裝各占市場(chǎng)比重的9%左右。鞋、箱包等各占6%左右，美甲商戶相對(duì)較少，僅有16家。市場(chǎng)檔次來(lái)看，商海的檔次最高，多為國(guó)內(nèi)小品牌店，其次為美美、yoyo、萬(wàn)家、浙商一號(hào)館、地一大道、裕民商城、撫順地下商場(chǎng)、解放路地下市場(chǎng)檔次最低。服裝小百貨市場(chǎng)分析——業(yè)種配比與市場(chǎng)檔次分析商業(yè)分析商業(yè)分析指標(biāo)經(jīng)營(yíng)面積（㎡）經(jīng)營(yíng)樓層所在位置業(yè)態(tài)綜合超市6000-15000負(fù)1層/3層主干道/主出入口社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)超市1000-50001層/2層主出入口/主干道便利超市100-5001層主出入口餐飲快餐類(lèi)：100-500西餐咖啡：200-800中式餐飲：1000-30001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道美容/美發(fā)美發(fā)：50-100美容：200-10001層/2層主力承租面積常位于2層，具體無(wú)特殊要求花卉、家寵50-1002層溫度、采光、通風(fēng)一般選擇邊埔、角鋪休閑類(lèi)500-10001層主力承租面積常位于2層，具體無(wú)特殊要求，有較好的展示面便利店50-2001層靠近主出入口西點(diǎn)屋30-1001層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買(mǎi)率高生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置要求不高，1、2層皆可房產(chǎn)中介30-1001層高密度居住區(qū)、門(mén)店數(shù)量多，屬過(guò)渡業(yè)態(tài)；承租能力高，位置要求優(yōu)越干洗店10-201層靠近主出入口商務(wù)中心20-1002層不要求主出入口，配套位置明顯，單體服務(wù)率高其他10-403層位置要求不高，可移動(dòng)談性較強(qiáng)各業(yè)態(tài)的硬件要求商業(yè)分析各業(yè)態(tài)的硬件要求目標(biāo)顧客選擇來(lái)定位；如何把零售要素組合，實(shí)現(xiàn)確定的定位，這是非常重要的問(wèn)題；零售要素就是把根據(jù)目標(biāo)顧客和市場(chǎng)定位；確定產(chǎn)品組合的品牌；價(jià)格水平效勞及店內(nèi)外的環(huán)境；實(shí)現(xiàn)目標(biāo)要與消費(fèi)者做到良好的溝通。業(yè)態(tài)布局根據(jù)工程的功能功能定位，建議業(yè)態(tài)規(guī)劃家和美的殺手锏—整體核心價(jià)值丹東路上商業(yè)核心區(qū)塊商業(yè)形態(tài)多元化〔調(diào)整中〕商業(yè)產(chǎn)品多樣性企業(yè)實(shí)力、品牌效應(yīng)集合〔便民〕商業(yè)………核心價(jià)值

價(jià)值認(rèn)同工程核心價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是到達(dá)價(jià)值的認(rèn)同性我們工程是否具備這樣的核心價(jià)值？望花現(xiàn)有商業(yè)主要以百貨商場(chǎng)和底商為主；望花區(qū)離新?lián)釁^(qū)和順城區(qū)較遠(yuǎn)，商業(yè)總體量小，商業(yè)檔次低。主要效勞于望花區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)；整個(gè)商業(yè)區(qū)以TESCO超市和大商商貿(mào)大廈及光明大商集團(tuán)為核心；由于區(qū)域商業(yè)處于飽和狀態(tài)，未來(lái)該區(qū)域沒(méi)有大型商業(yè)工程的供給；望花商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)體量較小、檔次較低，主要以百貨商場(chǎng)和底商為主望花商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)類(lèi)型供給面積比例現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析區(qū)域序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（m2）開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)類(lèi)型望花1商貿(mào)大廈234001952百貨2恒華商場(chǎng)58001996百貨3東方商廈40002003百貨4樂(lè)購(gòu)超市143002009超市5裕寶商業(yè)廣場(chǎng)330002009底商6歐景華庭80002009底商望花主要商業(yè)工程信息列表望花商業(yè)望花商業(yè)望花主要商業(yè)工程照片序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1商貿(mào)大廈（七百）2恒華商場(chǎng)3東方商廈4樂(lè)購(gòu)超市5裕寶商業(yè)廣場(chǎng)6歐景華庭望花商業(yè)望花商業(yè)工程分布圖超市底商百貨商場(chǎng)超市租金品牌順電業(yè)態(tài)電器城市級(jí)別二線租賃面積（㎡）1800租金模式扣率固定租金——扣率3.0%租賃期限10年品牌蘇寧業(yè)態(tài)電器城市級(jí)別二線租賃面積（㎡）3000租金模式固定租金固定租金60元/月/平方米扣率——租賃期限10年品牌國(guó)美業(yè)態(tài)電器城市級(jí)別新一線租賃面積（㎡）3000租金模式固定租金固定租金70元/月/平方米扣率——租賃期限10年舉例說(shuō)明超市主要以：電器類(lèi)+生活類(lèi)兩大主題為主的租金分類(lèi)比照超市租金品牌沃爾瑪業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別新一線租賃面積（㎡）15000租金模式固定租金固定租金42元/月/平方米扣率——租賃期限15年品牌家樂(lè)福業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別三線租賃面積（㎡）15000租金模式固定租金固定租金32元/月/平方米扣率——租賃期限15年品牌永輝業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別新一線租賃面積（㎡）14000租金模式固定租金固定租金45元/月/平方米扣率——租賃期限15年品牌世紀(jì)聯(lián)華業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別新一線租賃面積（㎡）14000租金模式固定租金固定租金40元/月/平方米扣率——租賃期限15年超市租金品牌樂(lè)天瑪特業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別四線租賃面積（㎡）16000租金模式固定租金固定租金42元/月/平方米扣率——租賃期限15年品牌華潤(rùn)業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別二線租賃面積（㎡）13000租金模式固定租金固定租金40元/月/平方米扣率——租賃期限15年品牌物美業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別三線租賃面積（㎡）12500租金模式固定租金固定租金32元/月/平方米扣率——租賃期限15年超市租金品牌樂(lè)天瑪特業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別四線租賃面積（㎡）16000租金模式固定租金固定租金42元/月/平方米扣率——租賃期限15年品牌華潤(rùn)業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別二線租賃面積（㎡）13000租金模式固定租金固定租金40元/月/平方米扣率——租賃期限15年品牌物美業(yè)態(tài)超市城市級(jí)別三線租賃面積（㎡）12500租金模式固定租金固定租金32元/月/平方米扣率——租賃期限15年2021年各家超市成績(jī)單卜蜂蓮花：要點(diǎn)：1、卜蜂蓮花2021年虧損縮窄至5840萬(wàn)元；2、2021年?duì)I業(yè)額109.12億元，同比增長(zhǎng)0.3%；3、公司將繼續(xù)擴(kuò)張零售網(wǎng)絡(luò)。永輝超市：要點(diǎn)：1、2021年全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.51億元，同比增長(zhǎng)18.05%；2、2021年凈增加52家門(mén)店，截止2021年底開(kāi)業(yè)門(mén)店338家。華潤(rùn)萬(wàn)家：要點(diǎn)：1、2021年整體虧損額將達(dá)28億港元；2、公司全國(guó)自營(yíng)門(mén)店實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1040億元，自營(yíng)門(mén)店總數(shù)達(dá)412家；3、華潤(rùn)萬(wàn)家將在渠道建設(shè)上由原來(lái)單一的實(shí)體零售店轉(zhuǎn)向?qū)嶓w店和電子商務(wù)雙渠道；4、或?qū)⒂瓉?lái)規(guī)?；脝T。人人樂(lè)：要點(diǎn)：1、實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入121.17億，較去年同期下降4.71%2、關(guān)閉18家門(mén)店，成為業(yè)績(jī)巨額虧損的重要原因。大潤(rùn)發(fā)

要點(diǎn)：1、營(yíng)業(yè)額按年上升6.6％至918.55億元；2、2021年大潤(rùn)發(fā)飛牛網(wǎng)將正式宣布進(jìn)軍全國(guó)。項(xiàng)目概況家和美歡樂(lè)城工程建筑面積7萬(wàn)余平方米。由歡樂(lè)城、酒店及精裝公寓組成。地下一層，地上二十七層。商業(yè)局部：地下一層及地上四層為商業(yè)局部，規(guī)劃有：倉(cāng)儲(chǔ)超市、小商品、電器商場(chǎng)、量販?zhǔn)終TV、美國(guó)西部風(fēng)情街、美食快餐、電子娛樂(lè)城、兒童游樂(lè)城。本工程商業(yè)定位及業(yè)態(tài)品類(lèi)樓層業(yè)態(tài)分布：一層：副食品、百貨二層：規(guī)劃服裝、美食、兒童娛樂(lè)三層：暫未定位〔原：KTV、電玩城〕四層：影院商業(yè)概況本工程商業(yè)定位及業(yè)態(tài)工程已經(jīng)定名為“歡樂(lè)城〞那么在定位方面就應(yīng)考慮，重點(diǎn)以歡樂(lè)為主題的復(fù)合性體驗(yàn)式商業(yè)，而從目前定位分析，本工程商業(yè)屬于“四不像〞。首先一層副食類(lèi)和百貨業(yè)態(tài)就屬于沖突性搭配，相互不能起到很好的調(diào)劑，對(duì)租金也起到不利因素，嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)衰退。暫且不分析其他樓層，單從一層分析，一層是最能吸引消費(fèi)者的樓層，也是表達(dá)商業(yè)最大的利潤(rùn)點(diǎn)，但目前可用于租賃使用面積僅有680㎡，如此小的面積根本不能留住消費(fèi)者，更談不上主動(dòng)消費(fèi)。對(duì)其他樓層乃至地下都會(huì)失去消費(fèi)信心。案例分析本地區(qū)商業(yè)案例分析失敗案例：撫順“天朗國(guó)際購(gòu)物中心〞工程1-5層定位為商業(yè)；樓層分布一層〔內(nèi)+外店〕品牌形象店國(guó)美電器+丹霞女裝+名酒專(zhuān)賣(mài)+影樓+餐飲；內(nèi)場(chǎng)化裝品+煙酒+休閑食品；二層：男女服裝+餐飲三層：兒童體驗(yàn)式娛樂(lè)+甜品+針織床品四層：影院+休閑食品五層：健身，另外一半定位寫(xiě)字間負(fù)一層：家樂(lè)福超市、負(fù)二層：車(chē)場(chǎng)商業(yè)在2021年12月8日開(kāi)業(yè)至2021年12月，除主力店以外其他商業(yè)撤場(chǎng)到達(dá)98%，二次招商“朵朵童世界〞已經(jīng)偏離了國(guó)際購(gòu)物中心的主題定位。反思：1、物業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題；2、租金+扣點(diǎn)雙管齊下，不適合本商業(yè)開(kāi)展的軌跡；3、核心問(wèn)題前期定位與實(shí)際操作出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，既然是購(gòu)物中心的定位而實(shí)際進(jìn)場(chǎng)是散戶，〔小服裝+針織+床品+兒童娛樂(lè)+甜品+休閑食品等等〕；4、經(jīng)營(yíng)管理不善也是最主要原因，開(kāi)業(yè)后沒(méi)有及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，僅靠低租金吸納大量創(chuàng)業(yè)型散戶，滿足開(kāi)業(yè)需要但對(duì)日后經(jīng)營(yíng)起到了致命的影響；小結(jié)：?jiǎn)我黄放苹蛑髁Φ辍矅?guó)美+家樂(lè)福〕是難以帶動(dòng)整體商業(yè)的全面開(kāi)展，商業(yè)工程需要定位精準(zhǔn)上下整體聯(lián)動(dòng)，一方經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)帶來(lái)整體的消費(fèi)水平下降。望花區(qū)周邊商業(yè)工程分析競(jìng)品工程案例一：光明街大商集團(tuán)2021年1月1日試營(yíng)業(yè)的大商百貨。整體商業(yè)四層分布：一、二層屬于常規(guī)意義上的大商百貨，入駐品牌屬于大商的戰(zhàn)略伙伴；三、四層是新瑪特超市。分析：1、客流量與提袋率是商業(yè)存在的重心，〔沈陽(yáng)太原街沃爾瑪〕完全打破了常規(guī)式超市一定設(shè)置在負(fù)一或地上一層的格局，躲避了百貨與超市一頭輕現(xiàn)象〔運(yùn)營(yíng)方面是逐漸需要調(diào)整〕；2、屬于自身獨(dú)立招商運(yùn)營(yíng)，依靠雷鋒路光明街周邊的高消費(fèi)群體；3、開(kāi)展上完全占領(lǐng)望花全部商業(yè)區(qū)，給其他大型商業(yè)造成嚴(yán)重的打擊。潛在競(jìng)品案例二：望花中嘉國(guó)際廣場(chǎng)定位購(gòu)物中心。實(shí)際類(lèi)似〞浙商1#館〞返租商鋪再運(yùn)營(yíng)，這種大方向的定位與小商品商鋪的經(jīng)營(yíng)方向背道而馳，物業(yè)結(jié)構(gòu)、廣告推廣是與購(gòu)物中心完全不同的方向?，F(xiàn)金流僅靠銷(xiāo)售來(lái)完成，返租商鋪招商運(yùn)營(yíng)，將是第二個(gè)“天朗國(guó)際購(gòu)物中心〞的出現(xiàn)。案例分析案例分析沈陽(yáng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——北方茶城一、地理位置及商業(yè)分布北方茶城位于沈陽(yáng)市大東區(qū)大東路128號(hào)，天龍家園南門(mén)。周邊的商業(yè)工程有沃爾瑪、新瑪特、蘇寧電器、中糧大悅城。二、自然狀況1、商場(chǎng)全稱(chēng)：北方茶城(公司名稱(chēng)：沈陽(yáng)小商品大世界)2、地址：沈陽(yáng)市大東區(qū)大東路128號(hào)3、性質(zhì)：國(guó)營(yíng)〔隸屬于沈陽(yáng)市國(guó)資委〕4、成立時(shí)間：2021年1月18日5、營(yíng)業(yè)時(shí)間：早8：00—晚17：006、隸屬關(guān)系：沈陽(yáng)市小商品大世界7、主營(yíng)品類(lèi)：茶葉及茶具8、經(jīng)營(yíng)形式：批發(fā)兼零售9、規(guī)模：建筑面積：18600㎡出租面積：11100㎡10、租金繳納方式：年繳〔每年1月開(kāi)始繳納下一年租金〕商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特色及描述該商場(chǎng)主要以茶葉及茶具批發(fā)和零售，在此經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶多為茶葉的原產(chǎn)地，外地茶商占大局部。所經(jīng)銷(xiāo)的貨品特色鮮明，質(zhì)量上乘，經(jīng)營(yíng)品種有臺(tái)灣高山茶、阿里山茶、猴王牌系列茶等，商品的價(jià)格集中在200元—500元/斤，茶葉及茶具品類(lèi)較全，商場(chǎng)物業(yè)設(shè)施較新購(gòu)物環(huán)境好，商場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年時(shí)間的運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)商戶已趨于穩(wěn)定，管理嚴(yán)格，商場(chǎng)已進(jìn)入經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定期，每年都會(huì)在銷(xiāo)售旺季來(lái)臨之前舉辦多場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，幫助商場(chǎng)聚集人氣，為商戶的經(jīng)營(yíng)奠定了穩(wěn)定的根底，目前該商場(chǎng)處于滿鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，無(wú)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌情況。案例分析沈陽(yáng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——北方茶城樓層建筑面積（㎡）出租面積（㎡）商鋪數(shù)量(戶)主力戶型（㎡）經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)一層620037009625—40茶葉二層620037006730—60茶葉及茶葉包裝三層620037004080—150茶葉、茶具總計(jì)2240011100203

商場(chǎng)規(guī)模及商鋪數(shù)量茶葉茶具包裝其他1585071商場(chǎng)各品項(xiàng)數(shù)量及占比出入口歩梯扶梯貨梯衛(wèi)生間停車(chē)位動(dòng)線（米）57421902.4—3商場(chǎng)硬件設(shè)施案例分析樓層租金標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)租租金

（元/㎡/月）轉(zhuǎn)兌價(jià)格（萬(wàn)元/檔口）租金繳租方式稅（元/檔口/月）物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）取暖費(fèi)（元/㎡/年）門(mén)店競(jìng)拍價(jià)格（元/㎡/月）（萬(wàn)元\·戶）一層260~300無(wú)轉(zhuǎn)租情況8~15年繳定稅500~600(根據(jù)檔口大小確定標(biāo)準(zhǔn))10589—21二層240~280-1058三層180~220-1058各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)備注：取暖費(fèi)按建筑面積收取〔包含公攤面積〕沈陽(yáng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——北方茶城案例分析北方茶城成立于2021年，經(jīng)過(guò)3年的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，商場(chǎng)已走向正軌，商戶經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，客流量高，現(xiàn)已成為東北地區(qū)規(guī)模最大、硬件設(shè)施最好、配套設(shè)施最健全的茶城，在東北已具備相當(dāng)?shù)钠放婆c知名度，每逢節(jié)假日及春茶、秋茶等采摘季節(jié)，這里都是一片繁忙景象。優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)全，貨品質(zhì)量高；商場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)、物流等配套設(shè)施健全；商場(chǎng)裝修考究，購(gòu)物環(huán)境舒適，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氣氛濃郁；商場(chǎng)管理嚴(yán)格，保證商場(chǎng)的有序健康開(kāi)展。劣勢(shì)：商場(chǎng)地理位置較差，外地人可能找不到；商場(chǎng)周邊交通環(huán)境復(fù)雜，交通不便利。小結(jié)：〔不限于3家茶城〕沈陽(yáng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——北方茶城沈陽(yáng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——北方茶城平面圖商場(chǎng)照片案例分析望花區(qū)周邊商業(yè)工程分析成功案例：撫順浙商工程分為六大場(chǎng)館：1#館日用百貨；2#、3#館大商百貨新瑪特超市、星星酒店；4#、5#館紅星美凱龍家居館；6#館中惠廣場(chǎng)〔原頤高數(shù)碼城〕本工程借鑒浙商定位：1#館定位日用百貨小商品，商鋪銷(xiāo)售再返租的運(yùn)營(yíng)形式，前期定位與招商后期運(yùn)營(yíng)是相對(duì)應(yīng)沒(méi)有出現(xiàn)較大的定位偏差。2021年開(kāi)盤(pán)2-3層銷(xiāo)售價(jià)格8000—10000元/㎡標(biāo)準(zhǔn)鋪面積15.8㎡，前三年一次性返租總房款24%，給產(chǎn)權(quán)戶做為前三年的使用租金，商場(chǎng)收回使用權(quán)。例：?jiǎn)蝺r(jià)1萬(wàn)面積15.8㎡總房款158000元，租金回報(bào)：12640元/年，換算租金：年租金/360天/，使用面積7.4㎡=5元/㎡/天，商場(chǎng)收回后實(shí)際租賃僅為均價(jià)2元/㎡/天。結(jié)論：開(kāi)發(fā)商前三年租金屬于虧20-50%前提下進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，近兩年才是利潤(rùn)爆發(fā)點(diǎn)2-3層租金到達(dá)6-9元/㎡/天。案例分析商業(yè)分析如何改進(jìn)〔調(diào)整〕現(xiàn)存的商業(yè)弊端從整體商業(yè)的開(kāi)展方向分析，首先是根據(jù)周邊商業(yè)及潛在競(jìng)品工程，重新進(jìn)行商業(yè)定位，有效防止商業(yè)的同質(zhì)化現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度差異化定位。根據(jù)上述案例分析我們得出，正常的商業(yè)開(kāi)展是不能信奉單一大品牌店起到的帶動(dòng)作用，本工程需要商業(yè)整體聯(lián)動(dòng)才能調(diào)整好，做到正常化運(yùn)營(yíng)；即使不考慮地上商業(yè)開(kāi)展走勢(shì)，單憑負(fù)一層低租金的招商策略吸引商戶進(jìn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)，日后商業(yè)開(kāi)展會(huì)面臨極其艱難處境。實(shí)現(xiàn)工程資源的有效配置周邊商業(yè)地塊成熟市場(chǎng)條件區(qū)域市場(chǎng)前景理想未來(lái)市場(chǎng)曲折及不可預(yù)見(jiàn)性定位依據(jù)工程條件規(guī)模大、功能定位齊全優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)周邊商業(yè)品質(zhì)較低定位原則定位目標(biāo)捕捉最具潛力的消費(fèi)群體探索最稀缺的市場(chǎng)空白引領(lǐng)最現(xiàn)代的消費(fèi)模式打造最炙手的商業(yè)舞臺(tái)創(chuàng)造最大的可行利潤(rùn)空間市場(chǎng)總體定位：做丹東路上最大規(guī)模的便民商業(yè)體工程形象定位：著重樹(shù)立“歡樂(lè)城〞商業(yè)形象，突出“以城創(chuàng)市、以信立市〞工程功能定位：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、O2O、住宅、辦公等八大功能為一體的商場(chǎng)化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式定位：商場(chǎng)化市場(chǎng)運(yùn)作+品牌主題店+商業(yè)街的在運(yùn)作模式市場(chǎng)檔次定位：零售為主導(dǎo)，中檔消費(fèi)為主的新商業(yè)共榮體工程開(kāi)展愿景：一年后，根底業(yè)態(tài)穩(wěn)定；兩年后，延伸業(yè)態(tài)穩(wěn)定；三年后，形成完整的便民產(chǎn)業(yè)鏈工程整體商業(yè)新概念——社區(qū)購(gòu)物中心商業(yè)定位-1F商業(yè)定位定位不準(zhǔn)，會(huì)把自己弄得超市不像超市，便利店不像便利店，賣(mài)場(chǎng)不像賣(mài)場(chǎng)，什么都去做卻沒(méi)有主題性，“一招鮮、吃遍天〞才是最大的競(jìng)爭(zhēng)力。定位：居家生活類(lèi)型的社區(qū)超市(廚衛(wèi)、家居、生活用品的來(lái)源地〕方案一：大型品牌超市方案二：劃分出主力店鋪，分戶招商方案三：多種形態(tài)并存〔集休閑娛樂(lè)/時(shí)尚購(gòu)物/家居生活為一體的〕方案四：以消費(fèi)半徑2.5公里為主居民為主：區(qū)域超市+特色商鋪商業(yè)定位方案一：品牌超市選址標(biāo)準(zhǔn)：商圈要求：1、工程1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬(wàn)以上；2公里范圍常住人口達(dá)12-15萬(wàn)；2、須臨近城市交通主干線，不少于四車(chē)道；3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以青年為主，收入不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?、建有大型配套使用的停車(chē)場(chǎng)；5、工程1.5公里范圍內(nèi)無(wú)經(jīng)營(yíng)超過(guò)5000平同類(lèi)業(yè)態(tài)超市。物業(yè)要求：1、物業(yè)縱深在50米以上，臨街面不低于70米；2、層高不低于5米，凈高在4.5米以上〔地下暫不考慮荷載承受力〕；3、柱距要求在9米以上；4、連接需有自動(dòng)扶梯，地下車(chē)庫(kù)與商超有豎向交通連接。大型品牌超市合作要求嚴(yán)格，租金低，租期時(shí)間長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商可控性低。商業(yè)定位方案二：分割商鋪逐戶招商優(yōu)勢(shì)：1、租金可控性強(qiáng)可有效到達(dá)最大化；2、業(yè)態(tài)規(guī)劃主動(dòng)性好；3、方便商戶銷(xiāo)售商品；4、商戶進(jìn)場(chǎng)門(mén)檻低；5、對(duì)物業(yè)條件要求低。劣勢(shì)：1、招商周期長(zhǎng)、開(kāi)業(yè)時(shí)間不確定；2、租期時(shí)間短；3、運(yùn)營(yíng)管理本錢(qián)高；日常管理疏松，商戶易出現(xiàn)集體抗拒繳納各項(xiàng)費(fèi)用；4、與歡樂(lè)城工程整體定位不符降低品牌檔次性；5、運(yùn)營(yíng)方可控性低。獨(dú)立小商鋪招商，進(jìn)度緩慢，不能確保開(kāi)業(yè)時(shí)間，運(yùn)營(yíng)本錢(qián)高商業(yè)定位方案三：可多種業(yè)態(tài)并存〔集休閑娛樂(lè)/時(shí)尚購(gòu)物/家居生活為一體的〕例：休閑娛樂(lè)配套：表達(dá)歡樂(lè)城的整體商業(yè)定位演藝廣場(chǎng)；體驗(yàn)式網(wǎng)吧、迪吧；游泳館；健身館；綜合球館；運(yùn)動(dòng)器材專(zhuān)賣(mài)；特色餐飲；精品店鋪。打造望花地區(qū)最大的體驗(yàn)式商業(yè)：歡樂(lè)城商業(yè)定位體驗(yàn)式商業(yè)已成趨勢(shì)，由營(yíng)銷(xiāo)層面向運(yùn)營(yíng)層面深化演藝廣場(chǎng)面積：3000約㎡演藝廣場(chǎng)是一種群眾接受度較高的娛樂(lè)業(yè)態(tài)，號(hào)召力較強(qiáng)的演藝廣場(chǎng)，對(duì)各個(gè)階層均有很強(qiáng)的吸納程度，具有極高的會(huì)聚人氣的作用。網(wǎng)吧&迪吧面積：網(wǎng)吧2000約㎡；迪吧約1500㎡；網(wǎng)吧和迪吧是營(yíng)業(yè)時(shí)間最長(zhǎng)的兩種娛樂(lè)業(yè)態(tài)，尤其吸引15-35歲的年輕一族，打造成為充；滿娛樂(lè)氣氛的24小時(shí)“不夜港〞。游泳館面積：約4500㎡；游泳館不僅是一種娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，更是本工程的一個(gè)配套設(shè)施，起到整體配套形象的功能，對(duì)于住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售十分有利；規(guī)劃建議：普通標(biāo)準(zhǔn)泳池尺度50m*25m，設(shè)8條泳道；配合餐飲、桑拿按摩等成為一個(gè)品質(zhì)型配套。健身館面積：約3800㎡；健身館今年來(lái)開(kāi)展較快，是商業(yè)綜合體中較容易成型的一種業(yè)態(tài)；規(guī)劃建議：可以設(shè)置在地下一層或半地下；綜合球館五人制室內(nèi)足球場(chǎng)鐵籠籃球場(chǎng)面積：約1900㎡；球類(lèi)運(yùn)動(dòng)較為親民，受場(chǎng)地限制，我們建議做室內(nèi)5人制足球場(chǎng)及3v3鐵籠籃球場(chǎng)；規(guī)劃建議：五人制足球場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)尺度〔最小〕25*15m，籃球場(chǎng)尺度28*16m；物業(yè)難點(diǎn)：層高受限。運(yùn)動(dòng)器材專(zhuān)賣(mài)面積：約850㎡；圍繞健身館、綜合球館、游泳館等，我們建議周邊設(shè)立運(yùn)動(dòng)專(zhuān)賣(mài)店，形成“體育用品一條街〞。特色餐飲面積：約2300㎡；商業(yè)客流量較大，餐飲是必不可少的業(yè)態(tài)，我們建議此處作為特色餐飲門(mén)店。精品店鋪面積：約4000㎡；位置優(yōu)越，臨近七百商圈，也是本工程地上、地下人流聚集處，昭示性強(qiáng)，可規(guī)劃為精品店鋪。商業(yè)定位方案四：區(qū)域超市+特色商鋪〔上述業(yè)態(tài)〕1、區(qū)域超市定位，適合各種類(lèi)型超市進(jìn)入〔農(nóng)貿(mào)副食類(lèi)、家居用品類(lèi)、精品果蔬類(lèi)等〕；2、有利區(qū)分周邊大型超市，能有效做到差異化經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；3、兩者結(jié)合經(jīng)營(yíng)上起到互補(bǔ)作用，互相依存可做到租金利潤(rùn)最大化的表達(dá)；4、降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，雙重運(yùn)營(yíng)模式提高競(jìng)爭(zhēng)力；5、以周邊居民為主要目標(biāo)消費(fèi)群，方便快捷購(gòu)置；6、便于調(diào)控一方的經(jīng)營(yíng)形式和賣(mài)場(chǎng)使用面積，降低雙方經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；7、隨時(shí)根據(jù)商場(chǎng)需要進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)控，緊扣歡樂(lè)城定位主題。注：以區(qū)域性超市為第一選擇：超市+散戶；超市+餐飲+小電子；超市+嬰幼兒系列；超市+O2O商業(yè)體驗(yàn)；超市+主力店+主力店等等。優(yōu)化對(duì)工程最有利的地下商業(yè)定位配套組合商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)在我國(guó)處于起步階段，從國(guó)外開(kāi)展來(lái)看，未來(lái)社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的重心。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商紛紛加大對(duì)社區(qū)商業(yè)的投入，包括萬(wàn)科、金地、保利等。以抓住人們“最后一公里〞的需求打造社區(qū)效勞體系概念，滿足社區(qū)居民購(gòu)物、效勞、休閑、娛樂(lè)等需求。今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個(gè)便利店，某個(gè)洗衣店這么簡(jiǎn)單，而更應(yīng)該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，表達(dá)集群效應(yīng)，餐館、超市、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加平安，生活更加便利，效勞更加標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)購(gòu)物中心將引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)定位

兒童主題業(yè)態(tài)興起，成商業(yè)工程主業(yè)態(tài)中國(guó)即將迎來(lái)新一輪的嬰兒潮，兒童體驗(yàn)式商業(yè)的開(kāi)展空間巨大。當(dāng)前我國(guó)0-14歲兒童有2.6億，占總?cè)丝诘?8.6%。80%的家庭，孩子的支出占到家庭總支出的30-50%。兒童消費(fèi)從根本生活消費(fèi)、享樂(lè)型消費(fèi)，開(kāi)展到強(qiáng)調(diào)成長(zhǎng)性消費(fèi)。打造以“家庭群體〞為目標(biāo)消費(fèi)群的商業(yè)中心成為社區(qū)購(gòu)物中心的核心定位。目前兒童業(yè)態(tài)在綜合性購(gòu)物中心所占面積缺乏10%，未來(lái)可能到達(dá)15%-25%。商業(yè)定位

餐飲由商務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)型為群眾消費(fèi)

近年來(lái)隨著中國(guó)反腐行動(dòng)拉開(kāi)，五星酒店空置率上升;高端餐飲持續(xù)蕭條;國(guó)外旅游冷清。商業(yè)地產(chǎn)工程要及時(shí)調(diào)整。例如現(xiàn)有些工程將五星級(jí)酒店改成辦公樓，高端餐飲的業(yè)態(tài)調(diào)整等。餐飲行業(yè)啞鈴形的消費(fèi)結(jié)構(gòu)(高端和低端消費(fèi)比重大)將調(diào)整，未來(lái)將呈現(xiàn)紡錘形的結(jié)構(gòu)(中檔消費(fèi)比重大)，人均價(jià)格在20~80元的群眾化餐飲開(kāi)展空間良好。新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精神的快時(shí)尚餐飲成為很多購(gòu)物中心及社區(qū)商業(yè)的新寵。商業(yè)定位

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)工程進(jìn)入險(xiǎn)惡時(shí)代

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)這類(lèi)業(yè)態(tài)經(jīng)過(guò)10多年的開(kāi)展，這類(lèi)業(yè)態(tài)已經(jīng)遍地開(kāi)花。應(yīng)該說(shuō)這個(gè)對(duì)于外行來(lái)說(shuō)，看似藍(lán)海的商業(yè)模式，只有走近之后，才知道其中的險(xiǎn)惡?？傮w來(lái)看，當(dāng)前要想再涉足這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，不得不面對(duì)下面四個(gè)重大挑戰(zhàn)。1、資金壁壘。小規(guī)模的集貿(mào)市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，開(kāi)展到當(dāng)前產(chǎn)業(yè)更為集中的物流商貿(mào)城時(shí)代，開(kāi)發(fā)商必須具備充分的資金。

2、土地供給壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類(lèi)業(yè)態(tài)開(kāi)展的關(guān)鍵困難。

3、行業(yè)商戶資源瓶頸。物流商貿(mào)的根本還是商貿(mào)業(yè)資源，對(duì)于普通城市而言，各個(gè)行業(yè)的商貿(mào)資源有限。

4、如何應(yīng)對(duì)電子商務(wù)購(gòu)物交易模式的沖擊?物流商貿(mào)是傳統(tǒng)的商品貿(mào)易的重要會(huì)聚地。但互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)商品貿(mào)易正在經(jīng)歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產(chǎn)和消費(fèi)，如假設(shè)這類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)在某一地區(qū)對(duì)某一品類(lèi)形成了成規(guī)模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。租金測(cè)算評(píng)估工程第一年〔2021年〕租金水平休閑娛樂(lè)：平均基準(zhǔn)租金1.2元/天/平〔參考租金：市場(chǎng)通行租金水準(zhǔn)〕精品街：平均基準(zhǔn)租金1.5元/天/平〔參考租金：七百及周邊底商〕家具建材：平均基準(zhǔn)租金1.０元/天/平〔參考租金：今日裝飾城〕汽車(chē)之家：平均基準(zhǔn)租金2.0元/天/平〔參考租金：浙商生活館汽車(chē)用品區(qū)3.5〕潮流時(shí)尚：平均基準(zhǔn)租金1.8元/天/平〔參考租金：望花商圈周邊2.5〕*區(qū)域超市+商鋪：平均基準(zhǔn)租金1.2元/天/平〔參考租金：丹東路與雷鋒路平均價(jià)格〕快速到位，搶占市場(chǎng)由于目前望花區(qū)域商業(yè)體量逐漸大，區(qū)域市場(chǎng)日趨成熟，我們面臨雷鋒路上多重商業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)壓力大，搶占優(yōu)質(zhì)的商家資源，奠定工程在望花的“第一地下商業(yè)〞地位。工程定制商家對(duì)入駐的商業(yè)工程的建筑結(jié)構(gòu)要求較高，在后期工程改造施工上給予適當(dāng)?shù)呐浜瞎ぷ鳌Ｕ猩滩呗哉猩滩呗哉猩滩呗远ㄎ辉谡猩讨?，必須?duì)當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)市場(chǎng)，商家品牌結(jié)構(gòu)、購(gòu)物檔次進(jìn)行充分調(diào)查，了解哪類(lèi)商品更易于被當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)與消費(fèi)者所接受，這樣，才能更好地確定進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)類(lèi)型；招商目標(biāo)、招商方式和招商條件，從而進(jìn)行招商策略的定位。招商策略定位隨著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展，商業(yè)工程競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈，如何在眾多的同質(zhì)化物業(yè)中脫穎而出，怎樣通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)，吸引廣闊的消費(fèi)客群，營(yíng)造一個(gè)富有商機(jī)的賣(mài)場(chǎng)？主題定位是賣(mài)場(chǎng)尋求差異化，突出資源優(yōu)勢(shì)的根本途徑。商業(yè)地產(chǎn)工程的主題特色定位根本上把握兩個(gè)要點(diǎn)：商業(yè)文化主題商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題招商策略文化主題，是商業(yè)工程的靈魂，是商業(yè)工程最具特色的地方，是與同質(zhì)物業(yè)差異化的核心精神通過(guò)商業(yè)文化確實(shí)立，使商業(yè)工程產(chǎn)生活力，提升商業(yè)“向心力〞產(chǎn)生強(qiáng)烈的磁場(chǎng)效應(yīng)，吸引著與此共鳴的消費(fèi)者。商業(yè)主題定位工程商業(yè)文化的主題定位就是：時(shí)尚——modern“時(shí)尚文化〞是最被廣泛關(guān)注的，通過(guò)該文化確實(shí)立，使工程在周邊物業(yè)中倍受關(guān)注，樹(shù)立鮮明的文化特色，強(qiáng)化差異性。耀眼的時(shí)尚

區(qū)域的焦點(diǎn)招商策略商業(yè)主題定位商業(yè)文化主題是工程的靈魂，那經(jīng)營(yíng)主題就是工程的實(shí)體，經(jīng)營(yíng)主題是工程自身實(shí)力的展現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)主題確實(shí)立，為工程的開(kāi)展添加了“集群效應(yīng)〞，使商家聚集于此。招商策略商業(yè)主題定位招商策略招商策略推廣訴求主題商業(yè)主題文化“時(shí)尚〞作為工程商業(yè)文化主題定位，是工程招商推廣的核心之一?！皶r(shí)尚〞是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品牌的定位，一方面突出了經(jīng)營(yíng)環(huán)境的品味，加以推廣，為工程后期運(yùn)營(yíng)管理做前期宣傳鋪墊，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體。另一方面表達(dá)了經(jīng)營(yíng)商品的特色，給經(jīng)營(yíng)戶確立經(jīng)營(yíng)主題方向，與工程保持共同的開(kāi)展目標(biāo)。招商策略——推廣策略招商策略招商策略——推廣策略推廣主題建議賣(mài)場(chǎng)？市場(chǎng)？戰(zhàn)場(chǎng)？

這里是我的主場(chǎng)！招商策略招商策略——推廣策略賣(mài)場(chǎng)工程最根本的商業(yè)功能，商品流通的場(chǎng)所市場(chǎng)工程商業(yè)定位，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)戰(zhàn)場(chǎng)俗語(yǔ)：“商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)〞，工程所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境主場(chǎng)工程的優(yōu)勢(shì)表達(dá)，為商戶提供最理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境招商策略招商策略——推廣策略招商策略滿足個(gè)性化需求、不受物業(yè)限制；滿足個(gè)性化需求，為其量身定制物業(yè)；使商戶能夠在最適合的環(huán)境下經(jīng)營(yíng)；使得商戶和企業(yè)到達(dá)利益最大化。招商策略——商業(yè)物業(yè)量身定制招商策略商業(yè)產(chǎn)品的參與者產(chǎn)權(quán)人商戶

工程定位總體規(guī)劃招商策略集中商業(yè)招商工程建設(shè)全面招商建筑設(shè)計(jì)租金預(yù)告業(yè)態(tài)組合租售籌劃租售包裝全面運(yùn)營(yíng)商業(yè)銷(xiāo)售廣告推廣招商策略招商運(yùn)作思路基地條件優(yōu)劣勢(shì)分析地段和區(qū)域位置適合零售業(yè)區(qū)域性便民市場(chǎng)；兩年內(nèi)培育成丹東路上效勞性零售業(yè)，百姓用品出具規(guī)模和影響；周邊居民消費(fèi)基數(shù)大；歡樂(lè)城整體商業(yè)配套多樣化沒(méi)有真正意義上的開(kāi)業(yè)推廣，給我提供較大的調(diào)整空間；根據(jù)當(dāng)前區(qū)域的商業(yè)分析，進(jìn)行二次定位有效躲避了同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)的出現(xiàn)。工程SWOT分析----優(yōu)勢(shì)〔S〕與劣勢(shì)〔W〕工程已經(jīng)完工的物業(yè)條件，在結(jié)構(gòu)形式上已經(jīng)制約了局部業(yè)態(tài)的進(jìn)入；需要整合較多的商業(yè)資源與專(zhuān)業(yè)運(yùn)作，一定程度加大了工程的招商操作難度；工程周邊商業(yè)氣氛短期內(nèi)將難以提升；區(qū)域消費(fèi)半徑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，輻射區(qū)域已被蠶食；沒(méi)有建立專(zhuān)業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)體系。SWOT分析工程的時(shí)機(jī)工程的威脅

工程SWOT分析----時(shí)機(jī)〔O〕與威脅〔T〕望花區(qū)商業(yè)近年迅猛開(kāi)展、知名品牌大量進(jìn)駐與快速開(kāi)展，奠定了商業(yè)認(rèn)知的根底；品牌認(rèn)知度的提高，“重品牌、講實(shí)惠〞群體和消費(fèi)需求擴(kuò)大，奠定社區(qū)商業(yè)體的客源根底；丹東路商業(yè)體處于起步與開(kāi)展階段，現(xiàn)有門(mén)店零售規(guī)模無(wú)法滿足周邊消費(fèi)者市場(chǎng)的需求，具有較大的開(kāi)展空間；商業(yè)進(jìn)程化的推進(jìn)，地塊優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯；丹東路真正商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象目前還很薄弱，時(shí)機(jī)就在眼前有效培養(yǎng)周邊居民的消費(fèi)習(xí)慣。望花區(qū)地處三四線城市，商品渠道下沉難度相對(duì)較大，會(huì)加大工程的招商難度和招商本錢(qián)；丹東路雖然有一定的高消費(fèi)群體，但由于多數(shù)消費(fèi)者屬產(chǎn)業(yè)工人收入少，輻射圈內(nèi)有效消費(fèi)有限，因此，工程的業(yè)態(tài)定位上必須適當(dāng)控制規(guī)模，同時(shí)需要有效營(yíng)銷(xiāo)以七百為主的望花商圈；傳統(tǒng)商業(yè)模式的萎縮，逐漸被電子商務(wù)所蠶食；本工程周邊商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重雷鋒路商圈的成熟性會(huì)削弱一定購(gòu)置力；物業(yè)結(jié)構(gòu)與整體定位的局限性。SWOT分析小結(jié)<<商業(yè)建議分析第四篇章ChapterTwo現(xiàn)有問(wèn)題解讀二次商業(yè)定位的重要性商業(yè)原定位分析案例分析解決成交商戶說(shuō)辭現(xiàn)有物業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整二次定位什么是市場(chǎng)定位與二次定位首先讓我了解一下什么是市場(chǎng)定位：市場(chǎng)定位是指商業(yè)體根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場(chǎng)上所處的位置，針對(duì)受眾群體對(duì)該商業(yè)體的某些特征或?qū)傩缘闹匾暢潭?，為本商業(yè)體整體塑造與眾不同的，給人印象鮮明的形象，并將這種形象生動(dòng)地傳遞給受眾群體，從而使該商業(yè)體在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢?。例：老板—大吸力吸油煙機(jī)；方太—高端吸油煙機(jī)的領(lǐng)導(dǎo)者；以上均屬產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，也是消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的屬性形象認(rèn)知。二次商業(yè)定位：二次定位是指商業(yè)體為已在某市場(chǎng)的產(chǎn)品重新確定某種的形象，以改變受眾群體原有的認(rèn)知，爭(zhēng)取有利的市場(chǎng)地位的活動(dòng)。二次定位進(jìn)入市場(chǎng)之前充分掌握本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展居民消費(fèi)水平與日常購(gòu)物習(xí)慣商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況整個(gè)商圈消費(fèi)客群市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)定位二次定位重點(diǎn)——目標(biāo)市場(chǎng)定位二次定位二次定位——功能定位二次定位商業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位時(shí)，要考慮工程當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)開(kāi)展水平、經(jīng)濟(jì)總量、城鄉(xiāng)居民收入水平、消費(fèi)能力、市場(chǎng)容量和總體需求，同時(shí)要充分結(jié)合當(dāng)?shù)匚磥?lái)開(kāi)展空間，著眼未來(lái)從戰(zhàn)略眼光定位，貼近市場(chǎng)，貼近消費(fèi)者。二次定位——功能定位二次定位商業(yè)開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)狀況購(gòu)置能力消費(fèi)結(jié)構(gòu)商業(yè)經(jīng)營(yíng)顧客構(gòu)成銷(xiāo)售客單詳實(shí)調(diào)查確定商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售〔招商〕方式二次定位——營(yíng)銷(xiāo)策略定位之前市場(chǎng)分析我們?yōu)槭裁匆味ㄎ唬碛桑?、歡樂(lè)城工程在周邊百姓心目中已經(jīng)定位多年，對(duì)本工程的存在已經(jīng)不像當(dāng)時(shí)推廣那么重要了；2、不能否認(rèn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)定位，望花商業(yè)已經(jīng)發(fā)生了重大變革〔光明街大商、中嘉廣場(chǎng)，富邦U品，即將啟動(dòng)的建設(shè)街板塊〕，一個(gè)城市的邊緣商圈已經(jīng)出現(xiàn)不同層次功能定位的商業(yè)體；3、現(xiàn)有商業(yè)定位與競(jìng)品出現(xiàn)大幅度的同質(zhì)化、定位重疊嚴(yán)重；4、改變消費(fèi)者對(duì)我們工程的印象，以此增加信心。二次定位的重要意義：重新定位對(duì)于當(dāng)前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈的望花區(qū)域是非常重要，我們需要依靠以七百為主商圈的商業(yè)氣氛，不能與雷鋒路上的商業(yè)格格不入，彼此需要差異化的經(jīng)營(yíng)；適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境、調(diào)整市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是迫在眉睫也是必不可少的，可以視為當(dāng)前的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的劇烈，商業(yè)為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境、調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略都會(huì)或多或少的進(jìn)行重新定位。如何增加商業(yè)附加值，讓銷(xiāo)售者重拾對(duì)我們操作的信心!!!原定位分析對(duì)于歡樂(lè)城商業(yè)的二次定位的重要意義試想我們?yōu)槭裁催@樣做，我們是否已經(jīng)真正熟悉丹東路的市場(chǎng)了嗎？顯而易見(jiàn)定位多年消費(fèi)者已經(jīng)忘記了當(dāng)時(shí)的初衷，“歡樂(lè)城〞簡(jiǎn)單理解就是體驗(yàn)式的以?shī)蕵?lè)類(lèi)為主的體驗(yàn)式商業(yè)，試問(wèn)現(xiàn)在撫順的市場(chǎng)，望花區(qū)丹東路上是否真正意義上缺少或者是真正需要這種商業(yè)體〔單一模仿商業(yè)只會(huì)步其后塵〕考慮半徑2.5公里內(nèi)可以支撐娛樂(lè)消費(fèi)的群體在哪里？受眾群體的年齡段支撐度是多少？受眾群體的日常生活消費(fèi)習(xí)慣我們是否了解？他們的平均可支配收入是多少？如何重新操作“格子鋪〞業(yè)態(tài)？原定位分析二次定位的重要意義的延伸思考撫順浙商國(guó)際商貿(mào)城【1號(hào)館】日用百貨館1-4樓總建面積約4.4萬(wàn)平方米，主要經(jīng)營(yíng)日雜百貨、日化洗滌、文體辦公、廚房用品、五金家電、塑料制品、喜慶用品、工藝禮品、童裝童玩、潮流服飾、皮革箱包、針織床品等業(yè)態(tài)，是撫順最大規(guī)模商場(chǎng)化綜合市場(chǎng)。2021年8月份開(kāi)始認(rèn)籌1#館產(chǎn)權(quán)檔口，采用返租形式銷(xiāo)售每年返租總返款的8%，3年一次性返款。2021年下半年開(kāi)業(yè)，當(dāng)前3年返租期已結(jié)束，產(chǎn)權(quán)人與商場(chǎng)再續(xù)簽2年返租協(xié)議。案例分析租金如下：1-4層由北向南共分8條街道組成，檔口數(shù)量近2500間，1層以中庭和商街組成，標(biāo)準(zhǔn)檔口建筑面積15.8㎡。1層租金：平均租金7-12元/㎡/天左右；中庭食品區(qū)域價(jià)格最高12元/㎡/天，樓層邊檔口租金：7-8元/㎡/天，2層租金：平均租金6-10元/㎡/天；中庭區(qū)域最高10元/㎡/天，一街車(chē)飾品東區(qū)檔口租金：7元/㎡/天、西區(qū)檔口租金7.5-8元/㎡/天。2-4層檔口以中庭和邊廳商鋪組成，建筑面積15.8㎡左右和邊廳66.4㎡左右兩種商鋪為主。檔口規(guī)格：2.8m*3m；4.2m*8.4m3層檔口租金：5-9元/㎡/天4層檔口租金：4-8元/㎡/天案例分析撫順浙商國(guó)際商貿(mào)城每層同等位置根據(jù)檔口面積大小租金有0.5元-1元/㎡/天的租金差；假設(shè)租賃關(guān)系是經(jīng)營(yíng)戶與商場(chǎng)之間簽署租約的租金相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)戶與產(chǎn)權(quán)人單獨(dú)簽約租金要高于商場(chǎng)租金10-15%之間；檔口的租金逐步出現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，根據(jù)每家檔口的營(yíng)業(yè)額租金呈現(xiàn)一鋪一價(jià)現(xiàn)象。2021年9月27開(kāi)業(yè)，前三年租金折扣分別是5折、6.5折、8折；并且開(kāi)業(yè)第一年給予三個(gè)月免租期。從2021-2021年三年中平均年租金上繳2000萬(wàn)左右，第四年也就是2021年租金翻倍輕松完成5000萬(wàn)租金上繳額。租金分析撫順浙商國(guó)際商貿(mào)城案例分析撫順浙商國(guó)際商貿(mào)城成功案例室內(nèi)商鋪分割示意集中商業(yè)借鑒成功經(jīng)驗(yàn)成功案例圖片賞析成功案例圖片賞析成功案例圖片賞析撫順罕王商場(chǎng)總共十層：1-3層屬于罕王商場(chǎng)內(nèi)的百貨；4層定位韓國(guó)百貨〔原南韓城商戶〕商鋪經(jīng)營(yíng)獨(dú)立收銀；5層定位孕嬰童為主，小商鋪形式，由于經(jīng)營(yíng)不善現(xiàn)營(yíng)業(yè)時(shí)間調(diào)整至17點(diǎn)30分閉店〔1-4層21點(diǎn)閉店〕。目前有調(diào)整成為罕王教育的可能；6、7、9、10屬于罕王集團(tuán)旗下的罕王教育，主營(yíng)兒童教育為主，品項(xiàng)有舞蹈、繪畫(huà)、外語(yǔ)、琴類(lèi)、口才、棋類(lèi)、文化課補(bǔ)習(xí)、聲樂(lè)；租金：70㎡以下租金2.5元/㎡/天、70㎡以上2元/㎡/天；6層層1.8元/㎡/天；租賃合同年簽除年租金外需繳納兩個(gè)月租金作為押金，租賃結(jié)束后3個(gè)月后返還。電費(fèi)自理；免暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。8層美容機(jī)構(gòu)。案例分析如何解決已成交商戶——說(shuō)辭后續(xù)前置工作對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)條件的了解本工程多樓層已經(jīng)完成的二次裝飾〔修〕、地面的鋪設(shè)、鋪位格局，各種動(dòng)線的設(shè)置，消防系統(tǒng)的合理性等等，需要根據(jù)整體定位重新規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)整體商業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)結(jié)構(gòu)作出的裝飾〔修〕等工作，需工程、設(shè)計(jì)、招商等部門(mén)嚴(yán)格登記造冊(cè)，為重新調(diào)整提供真實(shí)客觀依據(jù)。建議：目前再未作出任何可執(zhí)行方案前，對(duì)各樓層的物業(yè)結(jié)構(gòu)不做任何的調(diào)整。不能按現(xiàn)有的物業(yè)條件制定定位方案，我們所需要的也是客觀市場(chǎng)需要的?！菜膶映狻辰Y(jié)構(gòu)調(diào)整建筑元素——建筑外部建議商場(chǎng)化的市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)正從“向顧客展示、銷(xiāo)售商品的場(chǎng)所〞轉(zhuǎn)向“吸引顧客關(guān)注商品，有利于促進(jìn)商品銷(xiāo)售〞商品營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、情景體驗(yàn)式消費(fèi)。產(chǎn)品建議※商場(chǎng)導(dǎo)視建議商場(chǎng)內(nèi)部裝修時(shí)，通過(guò)裝修材料、色彩、格局的差異化設(shè)計(jì)，將不同的業(yè)種區(qū)域區(qū)分開(kāi)來(lái)，配合商場(chǎng)內(nèi)VI導(dǎo)示系統(tǒng)，加強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境導(dǎo)示機(jī)能，使購(gòu)物者順利的找到目標(biāo)商品。單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪通道通道商鋪分割示意產(chǎn)品意見(jiàn)商鋪分割建議利用目前物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，設(shè)定“單元商鋪〞，“單元商鋪〞開(kāi)間4.2米，進(jìn)深3米，有效控制場(chǎng)內(nèi)公攤面積，提高商鋪建筑面積的實(shí)際使用率。同時(shí)，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，有利于商戶進(jìn)行產(chǎn)品陳列展示。是否可以調(diào)整紅色局部做為商鋪，使東西兩方向形成對(duì)稱(chēng)增加客流量?，F(xiàn)有商鋪格局2.8*3m規(guī)格，建議根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研維持原有或采用相對(duì)開(kāi)間較大商鋪格局設(shè)計(jì)。建筑元素——建筑內(nèi)部建議※商場(chǎng)內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃有效利用建筑中庭設(shè)計(jì)，以中庭為中心，主人流交通動(dòng)線規(guī)劃為放射狀，內(nèi)部動(dòng)線以環(huán)狀設(shè)計(jì)為主，將商鋪分割為假設(shè)干組團(tuán)，有效的疏導(dǎo)人流，使每一個(gè)特商鋪都成為消費(fèi)者能夠到達(dá)的“旺鋪〞。同時(shí)，大面積的商鋪組團(tuán)解決了商戶對(duì)大面積經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的需求。注：是否可以設(shè)計(jì)出“假中庭〞的概念動(dòng)線規(guī)劃示意主人流交通動(dòng)線內(nèi)部人流交通動(dòng)線商鋪組團(tuán)中庭產(chǎn)品意見(jiàn)建筑元素——建筑內(nèi)部建議人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)原那么：通過(guò)分析賣(mài)場(chǎng)人流動(dòng)線的商業(yè)化屬性，指導(dǎo)賣(mài)場(chǎng)人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)，面積控制原那么、最長(zhǎng)動(dòng)線原那么、易達(dá)性原那么、能見(jiàn)度和曝光度原那么、均衡性原那么和中庭運(yùn)用原那么。產(chǎn)品意見(jiàn)建筑內(nèi)部建議——人流動(dòng)線產(chǎn)品