引言研究背景幾十年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，目前已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)體系中非常重要的不可或缺的一環(huán)。為了對房地產(chǎn)進(jìn)行公平地交易和投資，房地產(chǎn)評估行業(yè)應(yīng)運而生。其中最為廣泛使用的方法便是收益法。我國評估行業(yè)于上世紀(jì)90年代開始起步，經(jīng)國家的大力支持迅速發(fā)展，但由于時間尚短，相應(yīng)的法律法規(guī)尚不完善，具體的評估方法存有不足。導(dǎo)致很多評估人員對房地產(chǎn)評估中所必需的各個變量的決定，客觀性不足，進(jìn)而使評估結(jié)果主觀化、個例化，受到客戶的質(zhì)疑與懷疑，更進(jìn)一步地削弱了評估行業(yè)在人們心中的學(xué)術(shù)性和科學(xué)性。反觀國外房地產(chǎn)評估行業(yè)綿延百年，已經(jīng)具備了較為完善的體系結(jié)構(gòu)，這就給我國房地產(chǎn)評估人員提供了借鑒和學(xué)習(xí)的機(jī)會。本文立足于收益法，開篇介紹收益法的評估理論與概念，并說明評估中將具體使用的公式及方法，使讀者對于評估行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)評估收益法有相應(yīng)的了解。而后通過對比我國與國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)評估收益法的體系，了解我國房地產(chǎn)評估存在的問題，即：宏觀方面我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展時間短，人才匱乏；微觀方面評估時所必需的資本化率估算不夠精確，收益額的求取主觀性較強。針對這些問題，文章重點將重新確定收益性的衡量標(biāo)準(zhǔn)，并運用蒙特卡洛模擬方法對不確定性量化，進(jìn)而減少評估時所產(chǎn)生的不確定性和評估風(fēng)險，提高評估報告的可信程度。同時，本文將對未來我國收益法評估房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行展望，結(jié)合文章中所談到的相應(yīng)改良方案，為我國房地產(chǎn)評估行業(yè)提供相關(guān)的積極建議。無論是在理論層面還是在實踐層面希望通過筆者初步的研究為我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)提供一定的決策參考。研究意義本文對基于收益法的房地產(chǎn)評估進(jìn)行深入研究，在理論分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行實證檢驗。通過具體分析他國評估體系，找出我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的一些不足，并在此基礎(chǔ)上提出改進(jìn)措施。本選題的主要意義在于：深化了資產(chǎn)評估收益法理論研究本文在前人的基礎(chǔ)上，分析了資產(chǎn)評估收益法的概念、公式、操作流程，從理論上豐富了資產(chǎn)評估收益法方面的研究。收益法是房地產(chǎn)評估的重要方法之一，本文通過深入分析，不僅僅全面系統(tǒng)的闡述了資產(chǎn)評估收益法，而且還將前人應(yīng)用于房地產(chǎn)評估上的理論和結(jié)果擴(kuò)展到了其他資產(chǎn)評估，擴(kuò)展豐富了相關(guān)理論的應(yīng)用條件。鞏固我國房地產(chǎn)評估的實踐基礎(chǔ)在我國，針對房地產(chǎn)的評估開展的時間不長，總體規(guī)模較小，其主要原因是行業(yè)起步時間短、行業(yè)人才匱乏、體系不健全、方法不得當(dāng)。本文的研究通過對比國內(nèi)外基于收益法的房地產(chǎn)評估體系及現(xiàn)狀，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)步提供依據(jù)，其結(jié)果有助于我國房地產(chǎn)評估行業(yè)快速發(fā)展壯大自身，為企業(yè)和個人提供良好的評估環(huán)境。提出具體措施，改良房地產(chǎn)評估收益法本文通過兩種方法，即：確定收益性衡量標(biāo)準(zhǔn)、運用蒙特卡洛模擬法對不確定性量化，對評估過程中涉及的因素修正過于簡單粗略的問題，給出解決方案，改良房地產(chǎn)評估收益法，從而為我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)性的保障。研究內(nèi)容闡述收益法評估理論詳細(xì)介紹資產(chǎn)評估收益法的理論，公式，操作流程，使讀者對資產(chǎn)評估收益法有相應(yīng)的了解。在日常對房地產(chǎn)投資交易的評估操作中，評估人員過分依賴過去實踐習(xí)慣，對參數(shù)的確定過于主觀化，導(dǎo)致其所出具的評估報告相關(guān)流程不具有科學(xué)性和客觀性；更由于外界人士對評估方法的不理解與迷惑導(dǎo)致對評估行業(yè)的質(zhì)疑與職責(zé)。基于上述問題，本文旨在簡述資產(chǎn)評估收益法，使客戶與評估人員達(dá)成基礎(chǔ)信任，進(jìn)而對接下來的評估環(huán)節(jié)達(dá)成共識。通過理論研究指導(dǎo)評估實踐。對比國內(nèi)外基于收益法的房地產(chǎn)評估體系及現(xiàn)狀相較于歐美發(fā)達(dá)國家，我國評估行業(yè)起步較晚是不爭的事實，所以學(xué)習(xí)和借鑒他國完備的房地產(chǎn)評估體系至關(guān)重要，本文將詳細(xì)介紹美國和德國兩個國家的房地產(chǎn)收益法評估體系，與我國的收益法房地產(chǎn)評估體系進(jìn)行對比，找出不足之處，從根本上鞏固我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的實踐基礎(chǔ)，吸收國外行業(yè)優(yōu)勢，取其精華，為我所用。針對房地產(chǎn)評估方法進(jìn)行研究并分析其間存在的問題站在兩個層面（宏觀層面和微觀層面）上進(jìn)行分析，指出我國房地產(chǎn)評估行業(yè)、以及收益法在房地產(chǎn)評估中存在的問題，即：行業(yè)起步時間短、行業(yè)人才匱乏、資本化率的確定不夠精確、收益額求取的主觀性較強等。提出改進(jìn)收益法的具體措施我國房地產(chǎn)評估收益法在運用中，存在的最大問題就是評估過程中涉及的因素修正過于粗略、簡單。所以本文針對資本化率的確定性問題，采用了蒙特卡洛模擬方法；針對收益額求取的主觀性較強問題，重新確定了收益性的衡量標(biāo)準(zhǔn)。從而對我國房地產(chǎn)評估收益法提出了切實可行的改良措施。最后，本文用具體案例說明新老方法之間確實存在較大差異，從而達(dá)到對新方法的實例驗證。研究框架研究背景和意義研究背景和意義文獻(xiàn)回顧理論分析外國房地產(chǎn)評估收益法體系我國房地產(chǎn)評估收益法體系微觀層面宏觀層面起步時間短人才匱乏資本化率求取不精確收益額求取主觀較強確定收益性衡量標(biāo)準(zhǔn)蒙特卡洛模擬方法進(jìn)行量化實例分析圖1.1基于收益法的房地產(chǎn)評估研究框架研究貢獻(xiàn)首先，本文基于房地產(chǎn)評估收益法進(jìn)行了深入的理論分析，對比了國內(nèi)外基于收益法的房地產(chǎn)評估體系及現(xiàn)狀，彌補了前人在這方面研究的理論不足。其次，本文基于房地產(chǎn)評估收益法進(jìn)行了實證研究。從國際上看，歐美國家評估體系已經(jīng)有了長足的發(fā)展，從國內(nèi)上看，還沒有對房地產(chǎn)評估的細(xì)致研究。本文的研究為我國房地產(chǎn)評估收益法提供了系統(tǒng)的經(jīng)驗證據(jù)。最后，區(qū)別于傳統(tǒng)的研究方法，本文通過大量采用實例分析的手段，創(chuàng)新研究方法。對于困擾評估人員已久的參數(shù)確定問題給予了側(cè)面解決方案，歸納總結(jié)了前人提出的觀點并加以發(fā)展，運用了特殊的數(shù)學(xué)方法加以辯證?；靖拍钆c文獻(xiàn)綜述基本概念房地產(chǎn)評估概述要想先了解收益法，就需要先了解什么是資產(chǎn)評估。所謂的資產(chǎn)評估本質(zhì)是一種專業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)的行為，其評估主體指的是從事該專業(yè)的職業(yè)人員和職業(yè)機(jī)構(gòu)，而評估的對象和內(nèi)容包括多個方面，如對企業(yè)的價值和企業(yè)的資產(chǎn)以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行總體的評估和計算，最終為委托企業(yè)提供一份詳盡的評估報告。其主要采用的方法主要涵蓋三種：收益法、市場比較法和成本法。本文主要分析采用的是收益法。收益法的適用范圍也有一定的局限性，其不能運用公共資產(chǎn)當(dāng)中，如學(xué)校和公共廁所等公共財產(chǎn)等，只有私人財產(chǎn)才能適用收益法。收益法的方法一般按下面幾個環(huán)節(jié)進(jìn)行：一是整理房地產(chǎn)公司的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)；二是對房地產(chǎn)公司的財務(wù)進(jìn)行估計；三是在進(jìn)行估計的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行合理有效評估。具體到房地產(chǎn)的概念具體指的是兩個層面：一是物質(zhì)實體，二是賦予房地產(chǎn)擁有者的相應(yīng)權(quán)利。物質(zhì)實體涵蓋房屋主體和其附屬實體，權(quán)利指的是財產(chǎn)權(quán)等。收益法概述對未來的收益按照基期之日起金屬評估的方法稱之為收益法，主要運用的數(shù)據(jù)是折現(xiàn)率，其具體的表達(dá)式如下：V=ΣAi在收益公式中，我們用v表示所估算的收益價格既資產(chǎn)價值，Ai本文運用慣用的數(shù)據(jù)表現(xiàn)方法，用V代表所評估的房地產(chǎn)的價值。AiV=A1[((1+r)n-(1+g)n此公式中V表示待評估房地產(chǎn)的價值，Ai主要運用四種方法對資本化率進(jìn)行計算，主要指的是比較法和資本資產(chǎn)定價模型。其中比較法采用的是定性分析為主，對所評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料進(jìn)行收集和比較，綜合分析計算出資本化率的數(shù)值。而資本資產(chǎn)定價模型則主要以定量分析為主，公式如下：r=rf+β（rm-rfQUOTEr式中r為資本化率，rf為無風(fēng)險利率，多以本國的十年期國債作為標(biāo)的，β為投資估價對象房地產(chǎn)的不可分散（系統(tǒng)性）風(fēng)險系數(shù)，rm為社會投資平均報酬率或市場利率。僅從用途來說，商業(yè)零售用房、寫字樓、工業(yè)用房的第三種方法為投資資本結(jié)構(gòu)組合法。其主要是將投資回報率進(jìn)行加權(quán)平均計算的方法。公式如下：r=rm×m+其中rm為抵押貸款資本化率，m為抵押貸款價值比率，rr=DCR×r其中DCR為債務(wù)償還保證率，等于年凈收益余年債務(wù)償還額的比值，rm由此可見，如何確定A（房地產(chǎn)收益性）和r（資本化率的數(shù)值）是提升房地產(chǎn)評估價值準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。文獻(xiàn)綜述國外研究現(xiàn)狀資產(chǎn)評估行業(yè)自原始社會后期存在剩余財產(chǎn)，導(dǎo)致私有制的產(chǎn)生而開始出現(xiàn)，已知16世紀(jì)尼德蘭的安特衛(wèi)普存在世界上最早的商品交易所，那時就有類似的資產(chǎn)評估活動。步入資本主義盛行的上世紀(jì)初資產(chǎn)評估才正式被列為正式的一門經(jīng)濟(jì)科學(xué)開始廣為研究與應(yīng)用。至于收益法，弗雷德里克.巴布科克（FrederickBabcock）于1924年出版了《房地產(chǎn)估價》一書，明確規(guī)定了房地產(chǎn)價值與收益法的種類，時至今日，國外的資產(chǎn)評估收益法主體研究已趨向成熟，具體研究大致為改良收益法以使其更具有可信度，包括：1）編寫《房地產(chǎn)估價：理論和時間的評論分析》一書的保羅.溫特在他的著作中認(rèn)為傳統(tǒng)收益法完全基于不現(xiàn)實的假設(shè)，難以運用在實際的房地產(chǎn)評估當(dāng)中，并強調(diào)了DCF方法的作用，即用資產(chǎn)未來可以產(chǎn)生的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值來作為房地產(chǎn)的實際收益進(jìn)行評估。2）詹姆斯.阿諾德.格雷斯卡普雖然沒有創(chuàng)新的理論，但是其在完善保羅.溫特的DCF理論上做出了接觸的貢獻(xiàn)，他提出“最高最佳使用”是一個不現(xiàn)實的詞語，并建議使用“最可能使用”加以替代。3）作為伊利諾斯大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的主任，彼得.科爾威爾總結(jié)和完善了收法的估價體系。在其發(fā)表的論文《房地產(chǎn)評估中收益法的統(tǒng)一理論基礎(chǔ)》中比較了DCF法與最古老的傳統(tǒng)收益法之間假設(shè)上存在的產(chǎn)別，以及在何種情況下應(yīng)用并保持一致。國內(nèi)研究現(xiàn)狀中國自20世紀(jì)90年代末開始，隨著改革開放，整個資產(chǎn)評估行業(yè)步入迅猛發(fā)展階段，雖然中國評估行業(yè)起步時間短，但也很快地與世界資產(chǎn)評估領(lǐng)域接軌，并發(fā)展出了別樣的資產(chǎn)評估體系。伴隨著2016年全國人大又頒布《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》，我國現(xiàn)在研究的主要領(lǐng)域也開始脫離傳統(tǒng)的三方法，開始走向改良方法。雄峰、藺玥、涂淑琪（2016）發(fā)表論文，結(jié)合傳統(tǒng)收益法與建筑無綜合環(huán)境性能評價體系（CASBEE），考慮待評估建筑物全部生命周期進(jìn)而還原全部收益，提高評估綠色建筑物價值的有效性。周娟（2020）從大數(shù)據(jù)上開始出發(fā)，其認(rèn)為在實物應(yīng)用中收益法存在許多誤差，而大數(shù)據(jù)技術(shù)剛好可以解決這類問題，同時對資產(chǎn)評估主體以及資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于如何應(yīng)用大數(shù)據(jù)鑒別和防范其風(fēng)險提出了寶貴意見。國內(nèi)外基于收益法的房地產(chǎn)評估體系現(xiàn)狀分析歐美國家評估體系現(xiàn)狀分析我國房地產(chǎn)評估行業(yè)已有近三十年的歷史,相應(yīng)的準(zhǔn)則體系正在日益完善。而歐美國家的房地產(chǎn)評估行業(yè)已綿延百年,各方面均較為成熟。兩相對比之下，可以發(fā)現(xiàn)我國評估方面所欠缺的不足之處。美國房地產(chǎn)評估體系現(xiàn)狀分析1902年，房地產(chǎn)評估行業(yè)在美國作為一個獨立的行業(yè)開始起步，并在其技術(shù)方法應(yīng)用和理論體系發(fā)展上取得了若干次的進(jìn)步。美國的房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展至今，歷經(jīng)了四個不同的發(fā)展歷程，最初運用的是傳統(tǒng)的“三方法理論”，緊接著是對上述方法進(jìn)行了修訂補充，隨后伴隨著計算機(jī)革命的來臨采用了更多先進(jìn)的技術(shù)方法，發(fā)展到目前主要采用的是運用即時數(shù)據(jù)進(jìn)行房地產(chǎn)評估。1）“三方法”階段顧名思義，傳統(tǒng)的三方法理論對于資產(chǎn)評估專業(yè)而言是作為基石存在，主要指的是前文所敘述過的市場比較法、收益法和成本法。上述三種方法各有優(yōu)劣，作為資產(chǎn)評估方法理論里面最經(jīng)典的理論經(jīng)久不衰。2）理論完善階段（1940年前后至20世紀(jì)50年代年上半葉）在這個階段，多位房地產(chǎn)業(yè)重要人物及思想家提出了多種新型理論和概念，通過不斷地分析和討論，使得房地產(chǎn)評估行業(yè)得到了充分的發(fā)展，進(jìn)而為下一階段提供了擴(kuò)展和完善。3）新方法和技術(shù)發(fā)展階段（1950年前后至20世紀(jì)80年代初）經(jīng)過上一個階段的發(fā)展，收益法、市場法及成本法得以繼續(xù)該發(fā)展和改良。同時，保羅.溫特等人發(fā)現(xiàn)了新的方法，既現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF方法），此方法認(rèn)為傳統(tǒng)收益難以在現(xiàn)實的復(fù)雜情況下實現(xiàn)，屬于不現(xiàn)實的假設(shè)，并引入新的方法開始應(yīng)用于房地產(chǎn)評估行業(yè)中。4）互聯(lián)網(wǎng)／電腦／大數(shù)據(jù)據(jù)階段（1980年前后至今）由于互聯(lián)網(wǎng)和計算機(jī)的迅猛發(fā)展，這個階段房地產(chǎn)評估的理論已趨于完善，主要發(fā)展的是如何運用新技術(shù)和新方法方面的研發(fā)和創(chuàng)新。特別是大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)和計算機(jī)對數(shù)據(jù)處理的發(fā)展，使得“多元回歸方法”得以應(yīng)用。而“多元回歸方法”，正包括蒙特卡洛模擬方法。對于美國的房屋所有者來說，房地產(chǎn)評估可能并不重要，但是對房地產(chǎn)貸款金額的計算；稅務(wù)的計算；房地產(chǎn)保險業(yè)、銷售業(yè)及投資業(yè)來說至關(guān)重要。美國評估人員不但會考慮房地產(chǎn)的房屋價值，還會考慮其經(jīng)濟(jì)和社會趨勢以及政府管控的多元環(huán)境。房屋的價值并不等于房屋成本或房屋價格，而是房地產(chǎn)的實際市場價值，既被市場所接受的價格。這就需要評估人員依靠準(zhǔn)確的資料收集和分析，他包括房地產(chǎn)資料，房地產(chǎn)所在的社區(qū)、城市的資料，然后計算房價。德國房地產(chǎn)評估體系現(xiàn)狀分析德國土地自古以來實行的就是私有制，根據(jù)其基本大法《德國建筑法》和相關(guān)評估法案《聯(lián)邦不動產(chǎn)價值評估規(guī)范》的嚴(yán)格規(guī)劃，德國房地產(chǎn)行業(yè)被精確劃分成多種不同類別，不同用途的“板塊”。然而政府雖然對房地產(chǎn)類別進(jìn)行規(guī)定，但不限制房地產(chǎn)的價格，只要開發(fā)商嚴(yán)格遵守相應(yīng)的法律法規(guī)，其價格只取決于市場變動情況以及評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果。而評估機(jī)構(gòu)的成員組成也多種多樣，取得相應(yīng)的協(xié)會資質(zhì)即可從事評估行業(yè)，例如：德國聯(lián)邦土地展家協(xié)會、英國皇家特許測量室協(xié)會等。同時還有區(qū)域評估委員會（GAA）或是最高評估委員會（OGAA）等政府組織進(jìn)行監(jiān)管。具體的評估方法包括標(biāo)準(zhǔn)評估方法和非標(biāo)準(zhǔn)評估方法，在此特別講解一下德國房地產(chǎn)評估中最具特色的一點——地價圖參考系統(tǒng)。上文說到，德國的主流是評估部門決定著最終的房地產(chǎn)價值的高低，而德國主要運用的方法如下所示：此處德國GAA制作的地價圖和市場報告就變成了房地產(chǎn)評估的重要依據(jù)。地價圖的價格經(jīng)由多個流程收集，并通過分析研究，可信度調(diào)查等方式詳細(xì)說明了某一區(qū)域的土地形態(tài)，開發(fā)現(xiàn)狀及價格。一般兩年制作一次，評估機(jī)構(gòu)即可采用此參考系統(tǒng)對需評估的房地產(chǎn)進(jìn)行大致的估算，是評估結(jié)果更加具有可信度。由于德國的土地實行私有制，所以房地產(chǎn)的價值，既“無限”使用壽命的土地和“有限”使用壽命的建筑設(shè)施需要分別計算，然后加和得到待評估房地產(chǎn)的價值。在此基礎(chǔ)上，德國評估機(jī)構(gòu)使用收益法評估房地產(chǎn)時與我國的不同之處即為需要先使用比較法來確定土地的價值，再使用收益法計算房屋價值，最后還需扣除收益法中計算的土地收益，加上比較法中得到的土地收益。在此之上才得到最后的房地產(chǎn)的價值。我國評估體系現(xiàn)狀分析我國自1989年進(jìn)行了第一個資產(chǎn)評估項目至今，資產(chǎn)評估行業(yè)有小到大，從無到有，歷經(jīng)了種種艱辛。從我國的資產(chǎn)評估發(fā)展歷史來看主要歷經(jīng)了以下五個標(biāo)志性的階段：第一，1989年我國正式成立了資產(chǎn)評估中心，標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估行業(yè)的空白被打破。并且政府部門印發(fā)了多個重要性文件包括《關(guān)于企業(yè)兼并的暫行辦法》、《關(guān)于出售國有小型企業(yè)產(chǎn)權(quán)的暫行辦法》以及《關(guān)于在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定》等，對資產(chǎn)評估方法進(jìn)行了明確。第二，1995年，我國開始謀求資產(chǎn)評估行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，開始向國際接軌，該年我國正式加入了國際評估準(zhǔn)則委員會。第三，1998年，我國在資產(chǎn)評估領(lǐng)域進(jìn)行了重大改革，將資產(chǎn)評估從政府職能中剔除，正式走入市場化階段。第四，2001年我國明確了資產(chǎn)評估行業(yè)必須具備自律性。第五，2004年，財政部發(fā)布了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，對資產(chǎn)評估行業(yè)的專業(yè)性和必須遵守的道德準(zhǔn)則進(jìn)行了明確。第六，2016年，我國在另外一個領(lǐng)域填補了空白，將資產(chǎn)評估上升到法律層面，對于在我國培養(yǎng)良好的資產(chǎn)評估市場體系至關(guān)重要。具體的發(fā)展歷程如下表所示：表3.1我國評估行業(yè)發(fā)展歷程表時間事件1993年資產(chǎn)評估行業(yè)正式在我國起步1995年我國資產(chǎn)評估行業(yè)從“走進(jìn)來”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白叱鋈ァ?998年資產(chǎn)評估協(xié)會政務(wù)分離管理2001年我國資產(chǎn)評估行業(yè)步入一個自律自強，明確責(zé)任的新階段2004年兩個基本準(zhǔn)則發(fā)布2016年全國人大又頒布《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》收益法在房地產(chǎn)評估中存在的問題由前文可知，我國評估行業(yè)發(fā)展時間尚短。雖然發(fā)展速度較快，但不可避免的存在一些深層次的矛盾和問題，包括舊時的管理觀念轉(zhuǎn)化不及時，導(dǎo)致新舊思想交互難以適應(yīng)現(xiàn)如今的評估市場環(huán)境。同時相關(guān)的評估人員的教育體系不完善，資產(chǎn)評估行業(yè)屬于專業(yè)性強的行業(yè)，需要大量的人才和案例來磨練技術(shù)，但由于行業(yè)發(fā)展過快導(dǎo)致我國現(xiàn)存的評估師大多數(shù)來自非本專業(yè)人員，而本專業(yè)畢業(yè)的評估新人難以很快接手實際案例，導(dǎo)致評估人才青黃不接。宏觀層面存在的問題我國評估行業(yè)起步時間短自1989年至今，我國評估行業(yè)只發(fā)展30余年，盡管30年中不斷的進(jìn)行修訂和完善，但所依靠的法律法規(guī)體系仍有所欠缺。眾所周知，想要發(fā)揚一項制度，就一定需要全面健全的理論體系相輔佐，同時需要一套嚴(yán)密精確的法律條文相束縛。在實際中，不論是我國還是西方國家基本上都非常重視理論構(gòu)建在資產(chǎn)評估發(fā)展過程中所起到的重大的基礎(chǔ)推動作用。盡管我國分別在90年代出臺了一系列的法律條款對從事資產(chǎn)評估行業(yè)人員的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確和規(guī)范，但是對于我國的發(fā)展現(xiàn)狀而言無異于杯水車薪。另外一個方面我國的執(zhí)法部門在某些層面上無法達(dá)成一個統(tǒng)一的語調(diào)，使得評估行業(yè)的透明度低下。同時，資產(chǎn)評估行業(yè)作為咨詢公信行業(yè)，短短的發(fā)展時期所帶來的誠信問題也很難解決，即評估質(zhì)量能否提供公允的價值保證，如2001年“麥科特欺詐上市”事件等，暴露了我國的評估行業(yè)在提升公信力方面還需要進(jìn)一步的加強。我國評估行業(yè)人才匱乏資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間短同樣帶來另一個難以忽視的問題，那就是我國評估人員良莠不齊，我國目前在此方面存在的問題很多，比如在戰(zhàn)略層面上并未制定行之有效的人才培養(yǎng)戰(zhàn)略，另外在微觀層面上，我國目前并未培育出資產(chǎn)評估行業(yè)的吸引力，目前很多大學(xué)畢業(yè)生對進(jìn)入資產(chǎn)評估行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿Ρ岩蓱B(tài)度。首先從數(shù)據(jù)上看，我國評估行業(yè)中老年評估師（50歲以上）占比將近70%，而新入職人員即30歲以下評估師僅占1.5%。我國資產(chǎn)評估師年齡結(jié)構(gòu)及其不理想，老齡化十分嚴(yán)重，處于30~40歲之間引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的評估人才占比也在呈逐年下降的的態(tài)勢。其次，評估師學(xué)歷結(jié)構(gòu)雖然保持穩(wěn)定，但高層次人才仍有所欠缺。截止2020年，我國注冊資產(chǎn)評估師僅3.2萬人，然而從事資產(chǎn)評估行業(yè)的人數(shù)卻有10萬多人，雖然我國近些年下調(diào)了注冊資產(chǎn)評估師的考試條件，但遠(yuǎn)水解決不了近渴，高端人才、專業(yè)人才的不足仍是限制資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的一大問題。因此，盡管我國的資產(chǎn)評估行業(yè)取得了長足的進(jìn)步，但與目前的現(xiàn)狀相比，無論是在職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的明確還是人才隊伍的構(gòu)建都存在種種問題。要想使我國的資產(chǎn)評估行業(yè)取得更好的發(fā)展，就必須多措并舉，無論是明確行業(yè)的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還是構(gòu)建一套專業(yè)高效的資產(chǎn)評估隊伍都需要進(jìn)一步的細(xì)化。資產(chǎn)評估行業(yè)的宏觀問題并非本文要闡述的主要內(nèi)容，作者在此簡述希望讀者可以對我國評估行業(yè)的重大問題加以了解，故不再贅述，下文將主要介紹資產(chǎn)評估收益法在房地產(chǎn)評估中存在的微觀層面的問題。微觀層面存在的問題資本化率的確定不夠精確根據(jù)本文第二章中已經(jīng)簡略敘述收益法評估過程中需要使用的公示，資本化率無疑是一項極其重要的參數(shù)。房地產(chǎn)評估涉及資金額巨大，資本化率的精確與否決定了最終評估報告的準(zhǔn)確與否，對于房地產(chǎn)行業(yè)評估而言是一個起著決定性作用的數(shù)據(jù)，從本文也可了解，資本化率的求取方法多種多樣，在實際操作中對于如何計算資本化率并未形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這就造成了從業(yè)人員在計算過程中存在著隨意性，對其具體內(nèi)涵的理解程度也不夠，這極大地影響了收益法評估房地產(chǎn)的科學(xué)性。所以對資本化率采取科學(xué)的求取方法無疑成為改良房地產(chǎn)評估收益法的重中之重。在此作者引入計算數(shù)學(xué)中的蒙特卡洛模擬方法，對資本化率進(jìn)行定量分析計算以降低傳統(tǒng)收益法中評估人員主觀性較強的問題。況且得益于近年計算機(jī)技術(shù)的普及，使得運用大數(shù)據(jù)建模變得簡單容易，故此方法具有一定的運用及推廣價值。收益額求取主觀性較強如果說資本化率的確定在評估過程中對房地產(chǎn)價格影響較大，那么收益額的選取則直接決定了評估結(jié)果是否正確。換句話說如果收益額的選取出現(xiàn)問題，那么整個評估計算都將是錯誤的。對于凈收益的計算非常固化，一般上就是講有效毛收入和經(jīng)營費用作差。然而在實際操作過程中，一些評估人員并不能清楚地分別待評估房地產(chǎn)的類型，對其本質(zhì)沒有準(zhǔn)確把握，導(dǎo)致采用了錯誤的評估方法加以確定收益額。同時一些老資產(chǎn)評估人學(xué)習(xí)的資產(chǎn)評估教材在闡述收益法中純收益估算時，將折舊費也列入費用之中，從而降低了真實的收益額，這在國內(nèi)外的土地及房地產(chǎn)評估領(lǐng)域也曾有過爭議。針對以上兩個問題，怎樣才能對房地產(chǎn)評估收益法加以改進(jìn)，從而有助于廣大評估人員在實際估價中進(jìn)行應(yīng)用呢？下文將具體闡述如何確定收益性衡量標(biāo)準(zhǔn)，以及采用蒙特卡洛模擬方法對不確定的資本化率進(jìn)行量化的兩個方面問題。收益法的改進(jìn)方法確定收益性衡量標(biāo)準(zhǔn)由問題可以看到，造成收益法評估房地產(chǎn)所選取的凈收益出現(xiàn)問題最主要的原因就是資產(chǎn)評估師協(xié)會等相關(guān)機(jī)構(gòu)未加以明確規(guī)范。在評估的最初階段，就應(yīng)該明確認(rèn)定待評估房地產(chǎn)屬于什么用途，進(jìn)而方能采用不同的公式進(jìn)行確定計算。對于常規(guī)的采用標(biāo)準(zhǔn)包括三個指標(biāo)：一是利潤總額、二是凈現(xiàn)金流量、三是凈利潤。對于上述三種方法所采用的計算方法并不一致。而對于如何選擇這三種指標(biāo)也決定著最終的評估結(jié)果。在評估過程中我更傾向于推薦使用凈現(xiàn)金流量更具有說服力。因為有些房地產(chǎn)的折舊與稅收問題，并不能很好的確定其利潤總額，進(jìn)而更確定凈利潤。其次，我們需要政府部門出臺更詳實的法律法規(guī)加以規(guī)范評估過程，使評估人員明確自己的責(zé)任，在評估過程中更加細(xì)心。最后需要提高資產(chǎn)評估人員的專業(yè)技術(shù)水平，對未獲得評估師資格的評估人員加以培訓(xùn)，優(yōu)勝略汰精簡隊伍，同時對取得評估師資格的評估師定期考核，確保其專業(yè)技術(shù)足夠。蒙特卡洛模擬方法對不確定性量化針對資產(chǎn)評估過程中所存在的諸多不確定性，實踐操作一般采用的是蒙特卡洛模擬方法，正如房地產(chǎn)評估收益法中的資本化率。RichardU.Ratcliff于1972年首次提出了使用概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法對資產(chǎn)評估中存在的不確定性進(jìn)行了分析，在此之后多位學(xué)者對此方法進(jìn)行研究和改進(jìn)，S.C.Aguilar,M.Dubova,J.Chudoba等人在2011年認(rèn)為由于一些不確定因素存在，開始嘗試使用蒙特卡洛模擬方法對評估結(jié)構(gòu)進(jìn)行計算分析，得出一個區(qū)間范圍內(nèi)的資本化率結(jié)果，使得其更具有客觀性。在理論層面，蒙特卡洛模擬方法主要的原理基于大數(shù)定律。主要指的是運用模型對數(shù)據(jù)進(jìn)行估計，模型的構(gòu)建包括首先建立建立隨機(jī)變量，然后對其賦予基于現(xiàn)實的概率分布，最后針對概率分布進(jìn)行模型分析。對于房地產(chǎn)評估收益法來說，首先需要建立DCF模型（未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型），將其中的資本化率和凈收益額考慮為隨機(jī)變量，將外生變量定義為其他參數(shù)，如資本率等，然后采用統(tǒng)計學(xué)的方法進(jìn)行模型計算，主要采用的方法是隨機(jī)抽樣，最后明確抽樣的次數(shù)，根據(jù)明確的數(shù)值進(jìn)行模型的估計，計算出不同的資本化率數(shù)值，最終來確定資本化率的統(tǒng)計學(xué)特征。相較于傳統(tǒng)的收益法，參數(shù)如何確定大多使用的是點估計，也就是具體數(shù)值具體計算，這是在對房地產(chǎn)的實際狀況做出了嚴(yán)格的假設(shè)之后才能的得到的評估結(jié)果，這些假設(shè)的大量存在使得內(nèi)部和外部的不確定因素影響評估結(jié)果，造成評估結(jié)論有失公允。然而，無論什么情況的房地產(chǎn)都有不確定性因素的存在，所以相應(yīng)的假設(shè)條件需要放大其允許誤差范圍，從而對數(shù)據(jù)的點取值擴(kuò)大為在服從某一概率分布的情況下的隨機(jī)取值更為合理貼近現(xiàn)實情況。蒙特卡洛模擬方法正是在一定程度上解決了評估過程所存在的諸多因素，并將這些因素在自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型中充分體現(xiàn)，最終保證評估價值的客觀性和準(zhǔn)確性，為企業(yè)提供決策參考。具體案例分析待評估房地產(chǎn)基本情況新星宇典約商譽位于長春市南關(guān)區(qū)亞泰大街輕軌旁，比鄰南環(huán)城路、益民路，背靠新星宇觀塘小區(qū)。與南溪濕地公園相距不到一公里，附近生活商業(yè)環(huán)境優(yōu)良。房地均為標(biāo)準(zhǔn)多邊形，地勢平坦并無不良地質(zhì)結(jié)構(gòu)。該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)限為商品房產(chǎn)權(quán)，土地年限為70年，房屋產(chǎn)權(quán)為40年。截止至評估基準(zhǔn)日剩余使用年限約為33年。待評估房地產(chǎn)類別為商品房寫字樓，整體為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，占地3000平方米，總建筑面積50000平方米，層高21層，樓層內(nèi)包含多部電梯，中央空調(diào)以及相應(yīng)的配套設(shè)施，并安裝完備的消防設(shè)施。待評估房地產(chǎn)與參照物對比表5.1房地產(chǎn)案例對比表項目實例1實例2待評估房產(chǎn)名稱恒業(yè)廣場偉峰國際商務(wù)廣場新星宇典約商譽位置長春市南關(guān)區(qū)南湖大路1119號長春市人民大街7088號長春市南關(guān)區(qū)亞泰大街輕軌旁租賃日期具體日期不可考證，暫定2016年7月具體日期不可考證，暫定2016年7月2016年7月租賃價格（日）2.38元/平方米1.97元/平方米待評估區(qū)域因素交通便利，公共設(shè)施完善，無污染交通便利，公共設(shè)施完善，無污染交通便利，公共設(shè)施完善，無污染個別因素層高22層層高29層層高21層約出租面積1034平方米約出租面積276平方米約出租面積500平方米精裝修精裝修精裝修物業(yè)管理一般較好一般改進(jìn)前與改進(jìn)后的模擬運算1）改進(jìn)前根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)資料，房地產(chǎn)使用年限終止日期為2053年7月，評估基準(zhǔn)日為2020年4月15日，房地產(chǎn)剩余使用年限約為33年。根據(jù)《房地產(chǎn)估計規(guī)范》（GBT50291-2015）規(guī)定，暫定該房地產(chǎn)收益為前10年為增長期，后23年收益保持不變，得出公式如下：V=A0r-g[1-(1+g根據(jù)以上數(shù)據(jù)，分別進(jìn)行交易情況修正，交易日期修正，趨于因素修正和個別因素修正，最終可確定日租金價格為1.8元/平方米，那么該寫字樓每平方米的年租金為648元。WACC經(jīng)查詢可得為7.47%，運營費用經(jīng)調(diào)研約為120元。另外該辦公樓地處位置尚有發(fā)展空間，導(dǎo)致租金有可能增長，根據(jù)周邊房地產(chǎn)增幅情況，綜合確定待估價房地產(chǎn)年租金增加率為4％。所以待評估房地產(chǎn)的評估結(jié)果為12994元/平方米，總價值為135912000元。2）改進(jìn)后比傳統(tǒng)評估方法，空置率和租金的相關(guān)問題的取值是固定的，不符合現(xiàn)實生活中存在變化的可能，所以改種方法所取得的評估結(jié)果并不符合實際。所以我們可以采用蒙特卡洛模擬方法把不確定性量化，這里就舉空置率和租金的例子，