房地產(chǎn)公司常用稅種講解演講人：日期:01土地獲取階段02開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)03銷售交易流程04土地增值稅專題05其他重要稅種06稅務(wù)籌劃管理目錄CATALOGUE土地獲取階段01PART契稅征收規(guī)則征稅對象及范圍契稅針對不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為征收，包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋買賣、贈與、交換等。計稅依據(jù)為不動產(chǎn)成交價格或評估價格，稅率通常為3%-5%，具體由省級政府確定。優(yōu)惠政策申報流程對符合規(guī)定的保障性住房、棚戶區(qū)改造等民生項目可減免契稅；因不可抗力滅失住房后重新購房的，酌情減免或退還已繳契稅。納稅人需在簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地稅務(wù)機關(guān)提交合同、身份證明等材料，完成納稅申報并繳納稅款。123耕地占用稅計算計稅依據(jù)與稅率以實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，實行地區(qū)差別定額稅率（如人均耕地1畝以下地區(qū)，每平方米10-50元）。占用基本農(nóng)田的，加征150%稅款。特殊情形處理臨時占用耕地需預(yù)繳稅款，恢復(fù)種植條件后全額退還；鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施項目占用耕地，減按2元/㎡征收。征管要求納稅人應(yīng)在收到土地管理部門通知之日起30日內(nèi)申報納稅，逾期按日加收滯納金。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，實際占用人為納稅人。土地使用稅繳納計稅方法與稅率按年計算、分期繳納，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。稅率根據(jù)城市規(guī)模分級（大城市1.5-30元/㎡，中等城市1.2-24元/㎡），具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府制定。申報管理納稅人需按季度或半年向土地所在地稅務(wù)機關(guān)申報，新征用土地滿1年時開始征稅，購置存量房自交付次月起計稅。征免范圍直接用于農(nóng)林牧漁業(yè)的生產(chǎn)用地免稅；經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地，從使用月份起免稅5-10年。開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)02PART建筑安裝增值稅稅率與計稅方式建筑安裝增值稅一般適用9%的稅率，對于簡易計稅項目可選擇3%征收率。計稅依據(jù)為工程結(jié)算價款，需區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人的適用政策。01進項稅額抵扣建筑企業(yè)購買原材料、機械設(shè)備等取得的增值稅專用發(fā)票可抵扣進項稅，但需注意用于簡易計稅項目的進項稅不得抵扣?？绲貐^(qū)施工預(yù)繳建筑企業(yè)在異地施工需預(yù)繳2%增值稅（一般計稅）或3%增值稅（簡易計稅），預(yù)繳稅款可在機構(gòu)所在地申報時抵減。甲供工程處理對于甲方提供主要材料的甲供工程，建筑企業(yè)可選擇簡易計稅方法，按3%征收率計算繳納增值稅。020304城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍與納稅人在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人為納稅人，計稅依據(jù)為實際占用的土地面積。稅額標(biāo)準(zhǔn)與計算實行分級幅度稅額，大城市每平方米年稅額1.5-30元，中等城市1.2-24元，小城市0.9-18元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省級政府確定。納稅義務(wù)時間從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時間的次月起繳納，合同未約定交付時間的從合同簽訂的次月起繳納。稅收優(yōu)惠對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地，以及市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。印花稅合同管理實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)填寫《印花稅稅源明細表》進行財產(chǎn)行為稅綜合申報，可采取貼花或者匯總繳納方式。申報繳納方式

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未按規(guī)定貼花或貼花不足的，除補貼印花外，可處以應(yīng)補貼印花稅票金額3-5倍罰款；揭下重用印花稅票的，可處以重用金額5倍或2000-10000元罰款。違規(guī)處罰包括建設(shè)工程勘察設(shè)計合同（0.5‰）、建筑安裝工程承包合同（0.3‰）、借款合同（0.05‰）等，需按合同金額貼花。應(yīng)稅憑證范圍合同未列明金額的，首個申報期先申報書立情況，待實際結(jié)算后按結(jié)算金額補繳印花稅。未列明金額處理銷售交易流程03PART增值稅預(yù)繳清算預(yù)繳比例與計算方式土地價款抵扣清算時間節(jié)點房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時需按合同金額的3%預(yù)繳增值稅，預(yù)繳基數(shù)通常為合同價或評估價中的較高者，跨區(qū)域項目還需按項目所在地政策執(zhí)行差異化預(yù)繳。項目竣工交付后需進行增值稅清算，根據(jù)實際銷售收入與可抵扣進項稅額的差額補繳或申請退稅，清算需提交完整的成本票據(jù)、銷售臺賬及稅務(wù)機關(guān)要求的其他材料。允許從銷售額中扣除支付的土地出讓金及相關(guān)費用，但需提供省級以上財政部門監(jiān)制的土地出讓金專用票據(jù)，且抵扣比例需符合政策規(guī)定。城建稅及教育附加優(yōu)惠政策適用符合條件的小微企業(yè)可享受城建稅及教育附加減半征收，但需注意政策適用門檻（如月銷售額不超過10萬元）?？绲貐^(qū)項目處理若項目涉及多個行政區(qū)域，需按預(yù)繳增值稅對應(yīng)的屬地稅率分別計算附加稅費，并在各屬地稅務(wù)機關(guān)完成申報繳納。計稅依據(jù)與稅率以實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)，城建稅稅率按納稅人所在地分為7%（市區(qū)）、5%（縣城/鎮(zhèn)）、1%（其他），教育附加和地方教育附加分別按3%和2%征收。購房者需按房屋成交價的3%-5%繳納契稅，房地產(chǎn)企業(yè)作為代扣代繳義務(wù)人需在辦理產(chǎn)權(quán)過戶前完成稅款代收，稅率具體適用標(biāo)準(zhǔn)與房屋面積、性質(zhì)（首套/二套）相關(guān)。契稅代收代繳納稅義務(wù)與稅率代繳時需核驗購房合同、身份證明、房屋查檔證明等材料，對非普通住宅或商業(yè)房產(chǎn)需單獨標(biāo)注并適用更高稅率。資料審核要求若未及時完成代繳，稅務(wù)機關(guān)將按日加收萬分之五滯納金，并可能對企業(yè)處以應(yīng)扣未扣稅款50%以上3倍以下罰款。滯納金風(fēng)險土地增值稅專題04PART清算條件與流程強制清算觸發(fā)條件房地產(chǎn)開發(fā)項目整體竣工并完成銷售，或雖未竣工但已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售面積比例達85%以上時，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。納稅人主動清算要求若項目取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢，或納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未完成清算的，需主動啟動清算程序并提交清算資料。清算流程分階段包括資料報送（如合同、發(fā)票、測繪報告）、稅務(wù)機關(guān)初審、扣除項目核定、稅款計算、補稅或退稅處理等環(huán)節(jié)，全程需配合稅務(wù)機關(guān)的實地核查與數(shù)據(jù)比對。爭議解決機制納稅人對清算結(jié)果有異議的，可申請行政復(fù)議或行政訴訟，但需在法定期限內(nèi)提供完整證據(jù)鏈支持自身主張。包括土地出讓金、契稅、征地補償費等，需提供財政票據(jù)或拆遷協(xié)議等證明文件，且分?jǐn)偡绞叫璺隙悇?wù)機關(guān)認可的建筑面積法或占地面積法。土地成本合規(guī)性凡能按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的利息，可據(jù)實扣除；否則按土地成本與開發(fā)成本之和的5%比例扣除，超限部分不得結(jié)轉(zhuǎn)。利息支出差異化處理前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費等需區(qū)分不同業(yè)態(tài)（如住宅、商業(yè)）歸集，并附施工合同、竣工結(jié)算報告及付款憑證，虛增成本將面臨納稅調(diào)整風(fēng)險。開發(fā)成本細分要求010302扣除項目認定建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主或無償移交政府的配套設(shè)施可全額扣除，但營利性配套設(shè)施需單獨核算成本并剔除。公共配套扣除限制04根據(jù)增值額與扣除項目金額的比率（增值率），分別適用30%（增值率≤50%）、40%（50%<增值率≤100%）、50%（100%<增值率≤200%）、60%（增值率>200%）的稅率，計算時需逐級匹配對應(yīng)速算扣除數(shù)。四級超率累進稅率結(jié)構(gòu)商業(yè)、寫字樓等非住宅項目不適用優(yōu)惠稅率，且稅務(wù)機關(guān)通常對成本分?jǐn)偤侠硇赃M行重點審核，可能導(dǎo)致實際稅負高于住宅項目。非住宅類項目從嚴(yán)計稅納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售且增值率未超過20%的，可申請免征土地增值稅；若超過20%，則按全額增值額計稅，不享受分段優(yōu)惠。普通住宅稅收優(yōu)惠010302稅率級距應(yīng)用對符合核定征收條件的項目（如賬證不全），稅務(wù)機關(guān)可按不低于5%的核定征收率計稅，但納稅人可舉證申請改為查賬征收。核定征收特殊情形04其他重要稅種05PART收入確認與成本扣除符合條件的高新技術(shù)企業(yè)可享受15%優(yōu)惠稅率，研發(fā)費用加計扣除政策需注意歸集范圍，包括規(guī)劃設(shè)計、施工技術(shù)等直接相關(guān)支出。稅收優(yōu)惠適用跨區(qū)域項目稅務(wù)處理異地開發(fā)項目需在項目所在地預(yù)繳0.2%企業(yè)所得稅，同時做好總分機構(gòu)稅款分配申報，避免重復(fù)征稅風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需嚴(yán)格區(qū)分預(yù)售收入與竣工交付收入，預(yù)售階段按預(yù)計毛利率預(yù)繳稅款，竣工后按實際利潤調(diào)整。開發(fā)間接費用、土地成本等需合理分?jǐn)傊粮黜椖砍杀緦ο?。企業(yè)所得稅處理房產(chǎn)稅申報要點自持物業(yè)按房產(chǎn)原值減除30%后的余值計征，出租房產(chǎn)按租金收入計稅。特別注意地下建筑需單獨計算原值，人防工程若未取得產(chǎn)權(quán)則免征。計稅依據(jù)確定特殊情形處理申報資料準(zhǔn)備在建工程未竣工但已投入使用部分需提前申報，臨時樣板房若超過豁免面積應(yīng)納入征稅范圍，售后回租業(yè)務(wù)中需明確產(chǎn)權(quán)歸屬方為納稅主體。除常規(guī)申報表外，需提供房產(chǎn)測繪報告、權(quán)屬證明復(fù)印件、租賃合同備案登記表等佐證材料，裝修費用資本化部分需單獨列明增減值情況。環(huán)保稅適用場景施工揚塵排放計算按建筑面積、施工期揚塵產(chǎn)生系數(shù)核定污染物當(dāng)量，工地覆蓋、車輛沖洗等減排措施可申請系數(shù)折減，但需留存環(huán)保部門驗收記錄備查。危險廢物處置申報建筑垃圾清運需區(qū)分一般固廢與危險廢物，涂料桶、瀝青廢料等危險廢物處置需取得轉(zhuǎn)移聯(lián)單，按實際噸位和污染當(dāng)量值計算應(yīng)納稅額。噪聲超標(biāo)特別條款夜間施工噪聲超過國家標(biāo)準(zhǔn)限值時，需按超標(biāo)分貝數(shù)階梯式計稅，連續(xù)監(jiān)測數(shù)據(jù)應(yīng)保存三年以上，隔音屏等降噪設(shè)施投入可申請稅額減免。稅務(wù)籌劃管理06PART政策優(yōu)惠利用區(qū)域性稅收優(yōu)惠合理選擇項目所在地，充分利用地方政府為吸引投資提供的企業(yè)所得稅減免、土地增值稅返還等區(qū)域性政策，降低綜合稅負。產(chǎn)業(yè)扶持政策針對保障性住房、綠色建筑等符合國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的項目，申請增值稅即征即退、土地使用稅減免等專項優(yōu)惠，提升項目收益。研發(fā)費用加計扣除對房企涉及的建筑技術(shù)研發(fā)、智能化系統(tǒng)開發(fā)等投入，歸集研發(fā)費用并申請加計扣除，減少應(yīng)納稅所得額。成本分?jǐn)偛呗愿鶕?jù)項目業(yè)態(tài)（住宅、商業(yè)、配套）的容積率與售價差異，采用建筑面積法或售價比例法分?jǐn)偼恋爻杀?，?yōu)化土地增值稅清算稅基。土地成本精細化分?jǐn)傖槍Σ煌谫Y階段，合理劃分借款費用資本化（計入開發(fā)成本）與費用化（當(dāng)期扣除）的比例，平衡企業(yè)所得稅與土地增值稅影響。利息資本化與費用化平衡對多個項目共享的營銷中心、景觀示范區(qū)等共同成本，按受益原則采用動態(tài)分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，避免稅務(wù)稽查調(diào)整風(fēng)險。