物業(yè)客戶敏感點(diǎn)解析

一、園區(qū)出入口

1、園區(qū)應(yīng)人車分流，設(shè)置人行出入口；

2、園區(qū)出入口、車庫(kù)出入口有轉(zhuǎn)角設(shè)置減速標(biāo)志；園區(qū)出入口轉(zhuǎn)角有視線

遮擋的，設(shè)置反光鏡。

二、園區(qū)道路

3、小區(qū)道路入口設(shè)置小區(qū)總平面圖；指引標(biāo)識(shí)分人行及車行兩個(gè)指示體系；

標(biāo)識(shí)設(shè)置應(yīng)清晰，不應(yīng)有遮擋物。

4、人車交匯區(qū)域設(shè)立警示標(biāo)志(斑馬線、限速、慢行等)

5、根據(jù)道路轉(zhuǎn)彎半徑及視線情況在行車道轉(zhuǎn)角處設(shè)置反光鏡。

6、園區(qū)車行道寬度

(1)設(shè)計(jì)規(guī)范：小區(qū)路面寬6m-9m;組團(tuán)路面寬3m-5m;宅間小路面寬不

宜小于2.5m;在多雪地區(qū)，應(yīng)考慮堆積清掃道路積雪的面積，道路寬度可酌情

放寬。

（2）小區(qū)級(jí)道路7.5m-8m（便于必要時(shí)沿道路預(yù)停一排車位）；組團(tuán)級(jí)道

路：5-6m（滿足雙車對(duì)行）；宅間道路：不宜小于3m;車行道路邊界不建箕物

間距JT小于5m,及預(yù)留綠化用地減少道路通行帶來(lái)的噪音。

（3）園區(qū)內(nèi)車行道路若為雙車道并考慮單側(cè)停車的，路寬JT得小于7.5mo

7、車行道路面材料

行車道道路路面應(yīng)采用瀝青路面、半柔性路面等不應(yīng)選用花崗巖石材、水泥

磚等（輪）胎噪（音）較大、易松動(dòng)的材料鋪設(shè)。

8、雨天園區(qū)道路、活動(dòng)平臺(tái)、出入口交接平臺(tái)等處無(wú)積水影響通行

（1）硬質(zhì)場(chǎng)地、園路不綠化交接面的覆土應(yīng)低于硬質(zhì)完成面50mm,并設(shè)

置有組織排水系統(tǒng)；園區(qū)道路設(shè)計(jì)時(shí)，系統(tǒng)考慮道路排水（坡度、管徑、集水井

數(shù)量、濾水層透水性等），保證雨天時(shí)，道路積水不影響客戶通行。

（2）景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：景觀工程中綠化堆坡不鋪裝之間應(yīng)考慮設(shè)置徘水

設(shè)施；室外景觀回土和硬質(zhì)鋪裝高度（在不建筑交接的地方）低于室內(nèi)地坪標(biāo)高。

（3）室外平臺(tái)標(biāo)高應(yīng)低于建筑室內(nèi)標(biāo)高10mm，并按1-2%坡度設(shè)置有組織

排水。

9、主要出入口是否設(shè)置無(wú)障礙設(shè)計(jì)：園區(qū)內(nèi)主要人行路線(如臺(tái)階、門寬、

門檻等影響輪椅通行)及高層、帶電梯的多層和別里各單元的主要出入口應(yīng)采用

無(wú)障礙設(shè)計(jì)。

三、地下車庫(kù)

10、道閘設(shè)置

在路面平坡處設(shè)置道閘；雙車道，刷卡機(jī)設(shè)置于中間；單車道，刷卡機(jī)設(shè)置

于駕駛室方向。

11、地下車庫(kù)有無(wú)積水

(1)建筑設(shè)計(jì)時(shí)按公司標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置有組織排水系統(tǒng)；

(2)物業(yè)管理委托協(xié)議中提醒物業(yè)排水系統(tǒng)的使用及維護(hù)；

(3)產(chǎn)品使用說(shuō)明中備注關(guān)于車庫(kù)使用的責(zé)任；

另外，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況做好地下車庫(kù)充電。

12、地下車庫(kù)是否存在結(jié)露、霉變、地面濕滑等問(wèn)題

(1)根據(jù)地下車庫(kù)大小、類型采用自然通風(fēng)、機(jī)械通風(fēng)的形式保證通風(fēng)順

物/

(2)與物業(yè)公司明確地下車庫(kù)墻地面除霉等清理工作。

(3)地下車庫(kù)吊頂材料嚴(yán)禁采用普通石膏板，使用防水石膏板的，應(yīng)配套

使用防霉膩?zhàn)蛹胺烂谷槟z漆等材料，目應(yīng)保證通風(fēng)系統(tǒng)正常運(yùn)行。該部位宜采用

鋁塑板、鋁板、GRP板、PVC板等。

13、地下車位周邊有無(wú)設(shè)施、設(shè)備影響車輛停放(消防箱、人防門、集水井、

排水溝、管道、橋架)

(1)建筑設(shè)計(jì)時(shí)，地下車庫(kù)設(shè)施設(shè)備鄰近處盡量不劃停車位；如需劃分時(shí)，

停車位大小須滿足國(guó)家及地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；

(2)如停車位旁邊有設(shè)施設(shè)備的，銷售時(shí)應(yīng)告知客戶.

14、大型地下車庫(kù)是否設(shè)置交通標(biāo)識(shí)

園區(qū)交付前根據(jù)車庫(kù)大小及構(gòu)造設(shè)置交通標(biāo)識(shí)，如區(qū)位、出入口、行車方向

等。

15、地下車庫(kù)通往單元入口處是否有障礙

園區(qū)交付前檢查地下車庫(kù)通往單元出入口的通暢情況，如有障礙的，設(shè)置提

醒標(biāo)識(shí)；障礙處，設(shè)置臨時(shí)移動(dòng)坡道。

16、地下車庫(kù)管道支架底部高度能否滿足車輛通行

建筑設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審時(shí)關(guān)注梁底管線等部位的標(biāo)高；園區(qū)交付時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注

地下車庫(kù)行車區(qū)域頂部的最底標(biāo)高；當(dāng)住宅的地上架空層及半地下室做機(jī)動(dòng)車停

車位時(shí)，其凈高不應(yīng)低于2.20m。

17、車輛在起坡處是否容易引起底盤刮擦

園區(qū)道路及地下車庫(kù)出入口坡道考慮跑車、豪車等特殊車輛的行車需要。車

庫(kù)出入口坡道坡度：

(1)微型車、小型車直線縱坡不大于15%，曲線縱坡不大于12%(曲線坡

道坡度以車道中心線計(jì))；

(2)當(dāng)坡度大于10%時(shí)，坡道上、下端均應(yīng)設(shè)緩坡。其直線緩坡理的水平

長(zhǎng)度不應(yīng)小于3.6m,緩坡坡度應(yīng)為坡道坡度的1/2。曲線緩坡姿的水平長(zhǎng)度不

應(yīng)小于2.4m,曲線的半徑不應(yīng)小于20m,緩坡段的中點(diǎn)為坡道原起點(diǎn)或者止點(diǎn)；

(3)環(huán)形坡道除縱向坡度外，還應(yīng)于坡道橫向設(shè)置超高，超高即橫向坡度，

宜為2%~6%。

四、車位情況

18、小區(qū)有無(wú)提供豪車泊位(加寬、加長(zhǎng)、加高車型)

根據(jù)園區(qū)定位設(shè)置一定比例的特殊車位(大型豪車車位、殘疾人車位等。

19、車位的轉(zhuǎn)彎半徑能否滿足車輛停放

建筑設(shè)計(jì)時(shí)，車位劃分核算末端車位轉(zhuǎn)彎半徑，汽車庫(kù)內(nèi)的汽車的最小轉(zhuǎn)彎

半徑：微型車4.5m，小型車6m；汽車環(huán)形道的最小內(nèi)半徑和外半徑需另行計(jì)算。

五、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)坡道

20、行車設(shè)置于坡道中間方便推行冷斷動(dòng)車坡道不宜采用光面材料。坡道

設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)室內(nèi)坡道坡度不宜大于1：8,室外坡道坡度不宜大于1:10;

(2)室內(nèi)坡道水平投影長(zhǎng)度超過(guò)15m時(shí)，宜設(shè)休息平臺(tái)，平臺(tái)寬度應(yīng)根據(jù)

使用功能或者設(shè)備尺寸所需緩沖空間而定；

(3)自行車推行坡道每段坡長(zhǎng)不宜超過(guò)6m,坡度不宜大于1:5;

(4)坡道應(yīng)采取防滑措施。

六、電梯

21、電梯井道及機(jī)房是否緊鄰臥室，電梯運(yùn)行及機(jī)房噪音是否超標(biāo)

涉及此類投訴較多，須提高重視。設(shè)計(jì)階段，電梯井道和機(jī)房避免緊鄰臥室、

起居室、書房；電梯井道和機(jī)房與住房相臨時(shí)，須做噪音測(cè)試，噪音超標(biāo)的應(yīng)采

取隔音措施。

22、電梯轎廂是否設(shè)置空調(diào)

精裝修住宅電梯轎廂應(yīng)設(shè)置與用空調(diào)，另外電梯轎廂內(nèi)立面不宜采用非安全

玻璃，頂面不宜采用玻璃等飾面材料。

23、電梯的安全運(yùn)行

電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置空調(diào)或者通風(fēng)設(shè)備，保證機(jī)房溫度開大于40℃。電梯基坑

應(yīng)采取有組織排水措施。園區(qū)交付前，加強(qiáng)對(duì)電梯三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的驗(yàn)收工作。

三方聯(lián)動(dòng)機(jī)房，轎廂,值班室。

七、設(shè)施設(shè)備

明、住房周邊是否有噪音源、輻射源等影響生活

如：住房周邊是否有配電房、水泵等設(shè)備用房；房屋內(nèi)部空調(diào)等是否產(chǎn)生低

頻噪音等。園區(qū)配套設(shè)備產(chǎn)生的噪聲、振動(dòng)、電磁干擾等對(duì)住戶的生活影響較大,

是居民投訴的熱點(diǎn)。

(1)園區(qū)應(yīng)設(shè)置網(wǎng)絡(luò)、固定電話、有線電視、移動(dòng)通信等各運(yùn)營(yíng)商的接入

間，并采取降噪、防電磁輻射等技術(shù)措施；

(2)必項(xiàng)重視空調(diào)機(jī)組、鍋爐、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)等暖通設(shè)備的選址問(wèn)

題，防止設(shè)備運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢熱、振動(dòng)和噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成不良

影響；冷凍機(jī)房、鍋爐房、空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、水泵房應(yīng)采取有效隔聲、降噪和

減振措施，設(shè)備運(yùn)行噪音指標(biāo)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

八、園區(qū)圍墻

25.園區(qū)圍墻的安全性

小區(qū)圍墻設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：小區(qū)圍墻的高度不形式應(yīng)滿足安防需要；此外小區(qū)

圍墻選用材料項(xiàng)不銷售說(shuō)辭保持一致。

(1)小區(qū)圍墻應(yīng)為全實(shí)面設(shè)計(jì)，如有景觀面的，可采取通透式圍墻，圍墻高

度應(yīng)高于小區(qū)外道路2.2m以上。

(2)別墅庭院分戶圍墻應(yīng)采用實(shí)體形式，高度不應(yīng)低于2.8m。

(3)法式合院的分戶實(shí)體圍墻高度不應(yīng)低于6m。

九、建筑外立面

26、外立面線條、隔斷是否影響私密性及安全性

保證建筑外立面美觀的同時(shí)，應(yīng)考慮住戶私密性及安全性的需求。

27、外立面外墻飾面材料是否存在脫落安全隱患

28、外立面面磚、石材等是否有污染；

29、外立面石材是否有明顯色差；

30、外立面突出墻面的線條是否有雨水流掛問(wèn)題；

31、庭院內(nèi)矮墻、柱、圍欄等石制用品泛堿污染。

十、空調(diào)

32、空調(diào)的使用效果

建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮：空調(diào)機(jī)位宜緊鄰使用房間；核對(duì)空調(diào)的使用面積；按

公司標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置新風(fēng)進(jìn)口位置，空調(diào)安裝完成后，檢查空調(diào)工作產(chǎn)生的聲音是否超

標(biāo)。新風(fēng)系統(tǒng)的室外新風(fēng)進(jìn)口距離排氣、排煙等污染源水平距離不小于2m。

33、空調(diào)外機(jī)的排風(fēng)

空調(diào)外機(jī)排風(fēng)：外機(jī)排風(fēng)朝向不影響住戶，風(fēng)口不朝向自住戶及相臨住戶；

空調(diào)外機(jī)采用百葉防護(hù)的，百葉布置不宜過(guò)密；采用實(shí)體欄板防護(hù)的，實(shí)體欄板

高度不宜過(guò)高；空調(diào)外機(jī)不宜設(shè)置在氣流死角處。設(shè)備陽(yáng)臺(tái)或者空調(diào)機(jī)位處的通

風(fēng)百葉應(yīng)保證80%以上的透風(fēng)率。

34、空調(diào)機(jī)位的設(shè)置

空調(diào)外機(jī)安裝影響外立面美觀的問(wèn)題多發(fā)，應(yīng)引起重視，建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考

(1)保證建筑外立面美觀的同時(shí)，空調(diào)機(jī)位大小能滿足空調(diào)外機(jī)的安裝；

(2)根據(jù)園區(qū)定位，設(shè)置柜式空調(diào)、中央空調(diào)的外機(jī)機(jī)位；

(3)空調(diào)外機(jī)安裝后開影響住戶的采光、門窗開啟等。

十一、景觀綠化

35、靠土體的儲(chǔ)藏室底層、墻面霉變、道潮

與建筑交接面(散水、勒腳等部位)的景觀覆土必項(xiàng)低于建筑室內(nèi)標(biāo)高不小

于100mm,并設(shè)置有組織排水系統(tǒng)。

36、下沉式庭院的排水

下沉式庭院應(yīng)設(shè)置強(qiáng)制排水系統(tǒng)，目應(yīng)在設(shè)計(jì)階段整體考慮，以避免管線明

裝。園區(qū)交付時(shí)，提供的設(shè)施設(shè)備使用說(shuō)明中應(yīng)備注免責(zé)條款，提醒物業(yè)及業(yè)主

的日常使用及維護(hù)。

37、高大樹木影響采光和視線

建筑主要室內(nèi)功能區(qū)和視覺(jué)面TT宜種植大型常綠喬木，以保證室內(nèi)采光和視

線的通透。另外地下車庫(kù)頂端、及水系旁邊不宜栽種根系過(guò)大的植物。

38、戶外條木地板縫隙影響行走

景觀施工時(shí)，戶外條木地板鋪裝間筵設(shè)置合理，防止間縫影響客戶行走。

39、庭院臺(tái)階及硬質(zhì)景觀有無(wú)拉裂

室外臺(tái)階石材鋪裝不得以側(cè)板壓水平板，臺(tái)階側(cè)板底口低于水平板不應(yīng)少于

50mm,以避免因沉降產(chǎn)生明縫。

的、建筑小品的使用安全

加強(qiáng)建筑小品的安全檢查，構(gòu)件搭接處做加強(qiáng)處理。

十二、游泳池

41、游泳池的安全問(wèn)題

(1)成人游泳池水深控制在1.3米以內(nèi)，兒童游泳池水深控制在0.3-0.6米

之間。幼兒戲水池水深控制在0.304米之間，按摩池水深應(yīng)控制在0.8-0.9米

之間，按摩池座位水深不得超過(guò)0.5米；

(2)泳池內(nèi)不得設(shè)置有假山、暗壩、槽溝、樹池等容易發(fā)生人身傷害事畋

的設(shè)施，且在泳道上不得設(shè)置凸出的臺(tái)階；

(3)泳池溢水口格柵應(yīng)采用不銹鋼、花崗巖(背襯JT銹鋼)等材質(zhì)，不得

使用ABS塑料等易老化、斷裂材料；

(4)另外泳池設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：泳池不嬉水池之間不宜設(shè)置濾擋，以免影響

視線；沖水區(qū)墻面不宜設(shè)置窗。

42、泳池旁的樹種

景觀設(shè)計(jì)時(shí)，考慮游泳池周邊開宜種植柳樹等常落葉植物，避免落葉落入泳

池。

十三、消防樓道

43、建造設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)避免消防樓道的采光窗不住戶陽(yáng)臺(tái)相鄰，或者中間部位

設(shè)置隔斷。

中、住宅通道寬度

住宅中作為主要通道的外廊宜做封閉外廊，并應(yīng)設(shè)置可開啟的窗扇，走笳通

道的寬度不應(yīng)小于1.2m,局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2m。

十四、進(jìn)戶門

45、進(jìn)戶門的開啟問(wèn)題

建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)避免進(jìn)戶門開啟后不電梯距離過(guò)近、相鄰住戶進(jìn)戶門開啟沖

突。

46、進(jìn)戶門門鎖開啟不便如：指紋鎖指紋確認(rèn)度不高、電子鎖電池

壽命不長(zhǎng)，密碼鎖操作復(fù)雜等。園區(qū)交付時(shí)，提供客戶進(jìn)戶門鎖使用說(shuō)明（多

種開啟方法）。另外項(xiàng)作好進(jìn)戶門的成品保護(hù)工作。

十五、廚房

47、廚房通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于該房間地面面積的1/10,并不應(yīng)小于0.6

nfo

48、精裝修住宅的廚房應(yīng)設(shè)置地漏。

49、油煙機(jī)的排煙效果：建議選擇油煙機(jī)時(shí)，進(jìn)行油煙排放棚測(cè)。

50、煙道密閉情況：是否串煙等。

51、廚房地面鋪裝，廚房地面不宜采用天然石材而采用地磚。

十六、陽(yáng)臺(tái)欄桿

52、陽(yáng)臺(tái)欄桿的高度、間距是否能滿足使用安全。陽(yáng)臺(tái)欄桿高度應(yīng)滿足國(guó)家

相關(guān)強(qiáng)制性條文規(guī)定，其中母璃欄桿扶手高度應(yīng)大于等于1.3m。

十七、門窗

53、房間固定窗無(wú)法開啟通風(fēng)及清潔。房間的窗不宜全設(shè)計(jì)為固定窗。

54、采用的玻璃是否是鋼化玻璃。按國(guó)家規(guī)范使用鋼化給璃，門窗鋼化滄璃

3c標(biāo)志易識(shí)別，不宜隱蔽在窗框內(nèi)。

55、窗邊有無(wú)滲漏

綠城工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：1）門窗關(guān)閉嚴(yán)密，間隙均勻；2）封條安裝完好，

不得脫槽；打膠密實(shí)；3）應(yīng)有排水孔，應(yīng)通暢，位置和數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求.

56、門窗是否有劃痕、變形、污染

綠城工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：1)無(wú)破損；母璃周邊嵌固牢固；無(wú)明顯劃痕、變

形、污染；2)油漆表面潔凈、平整、光滑、色澤一致，無(wú)銹蝕、無(wú)氣孔，大面

無(wú)劃痕碰傷。

57、窗開啟是否靈活，是否有雜物進(jìn)入系統(tǒng)窗軌道。

綠城工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：1)開關(guān)靈活，開關(guān)方向正確；2)附件齊全，安裝

牢固，位置正確，靈活適用，滿足使用要求。

58、鋁合金門窗

(1)鋁合金門窗固定琉璃安裝應(yīng)采用內(nèi)裝工藝，配套鋁合金壓條應(yīng)設(shè)置于

室內(nèi)面；

(2)鋁合金門窗給璃不鋁框之間迎水面防水應(yīng)采用耐候密封膠，不得使用

成品橡膠條；

(3)高層建筑向外平開鋁合金窗嚴(yán)禁使用合計(jì)錢鏈，應(yīng)根據(jù)窗型及重量進(jìn)

行受力分析，配套使用中、重型摩擦錢鏈。

59、窗戶挑高的高度是否影響吊頂安裝：保證建筑外立面美觀的同時(shí)，考慮

吊頂后的門窗外觀戰(zhàn)果；

60、窗間墻寬度、窗檻墻高度是否滿足消防需要：在未做防火挑檐未用防火

母璃的情況下，窗間墻寬度、窗檻墻高度不低于12m，窗檻墻高度低于1.2m的，

建議使用防火材料防護(hù)。

二十二、給排水系統(tǒng)

85、廚房、衛(wèi)生間（毛坯交房的）的排水管高度會(huì)不會(huì)影響裝修。廚房、衛(wèi)

生間排水橫支管最低點(diǎn)距完成地面的凈高開應(yīng)小于2300mm.

86、雨水排放是否通暢：雨水立管應(yīng)在底部設(shè)置排水暗井并直接接入。

87、給排水管由于回填土不均勻沉降斷裂：該項(xiàng)問(wèn)題造成的投訴較多，必須

弓I起重視。埋地給排水橫管的基礎(chǔ)應(yīng)密實(shí)，并采用管墩或者其它支撐體系予以固定，

回填土應(yīng)分層夯實(shí)。

89、室外排水系統(tǒng)的檢查并設(shè)置情況：室外給排水系統(tǒng)檢查井、窖井、化糞

池等應(yīng)設(shè)置在綠化帶或者其它隱蔽部位，不得設(shè)置在小區(qū)主要道路和單元出入口處。

二十三、衛(wèi)生間

90、衛(wèi)生間相鄰墻面是否霉變：衛(wèi)生間墻面周邊部位進(jìn)行防水封堵。衛(wèi)生間

墻面防水高度應(yīng)滿足下列要求：1）淋浴房區(qū)域防水高度應(yīng)不小于2m;2）除淋

浴房外其他區(qū)域防水層涂刷高度不應(yīng)小于500mm,且高于該區(qū)域所有給水點(diǎn)位

置100mm；3）墻面開槽后，槽內(nèi)應(yīng)用水泥砂漿抹灰后再行敷管，槽寬大于80mm,

深大100mm的，應(yīng)在敷管完成后再用C