土地估價基礎與實務課件一、土地估價概述土地估價是指專業(yè)人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現(xiàn)實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。土地估價的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：在土地市場中，為土地交易提供價格參考，保障交易的公平合理。例如，在土地出讓、轉讓過程中，準確的地價評估可以避免國有資產流失或交易雙方的利益受損。在企業(yè)改制、資產重組等經濟活動中，合理確定土地資產的價值，為企業(yè)決策提供依據(jù)。比如企業(yè)以土地使用權作價入股時，需要準確評估土地價值。為政府制定土地政策、進行土地宏觀調控提供基礎數(shù)據(jù)。政府通過掌握不同區(qū)域、不同用途土地的價格情況，制定合理的土地供應計劃和稅收政策。二、土地價格影響因素（一）一般因素行政因素：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價政策等都會對土地價格產生影響。例如，嚴格的土地用途管制會使特定用途土地的供給受限，從而影響其價格。如在城市規(guī)劃中，將某區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)用地，該區(qū)域的土地價格可能會因商業(yè)開發(fā)的預期而上升。人口因素：人口密度、人口增長、人口素質等與土地價格呈正相關。人口密集的地區(qū)，對土地的需求大，土地價格往往較高。例如，大城市中心區(qū)域由于人口集中，土地價格遠遠高于周邊地區(qū)。社會因素：政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機和城市化進程等都會影響地價。政治穩(wěn)定、社會治安良好的地區(qū)，土地價格相對穩(wěn)定且有上升趨勢。而房地產投機可能會導致地價短期內大幅波動。城市化進程的加快會增加對城市土地的需求，推動地價上漲。國際因素：國際經濟狀況、國際政治因素等也會對土地價格產生影響。例如，全球經濟危機可能會導致房地產市場低迷，土地價格下降。經濟因素：經濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平等都與土地價格密切相關。經濟繁榮時期，企業(yè)投資增加，居民購房需求旺盛，土地價格會隨之上漲。（二）區(qū)域因素商服繁華程度：商服中心的級別、規(guī)模、功能等影響土地價格。一般來說，位于城市核心商業(yè)區(qū)的土地價格最高，隨著與商服中心距離的增加，土地價格逐漸降低。交通條件：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度等對地價有重要影響。交通便利的地區(qū)，人員和物資流動方便，土地的利用價值高，價格也相對較高。例如，靠近地鐵站或主干道的土地價格會高于其他區(qū)域?；A設施狀況：基礎設施完善程度，如供水、供電、供氣、排水、通訊等，會提高土地的使用價值，從而提升地價。環(huán)境質量：自然環(huán)境和人文環(huán)境的優(yōu)劣會影響土地價格。環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、噪音污染小的地區(qū)，土地價格通常較高。（三）個別因素土地的位置：包括土地與城市中心的距離、臨街狀況等。一般來說，距離城市中心越近、臨街狀況越好的土地價格越高。土地的面積和形狀：面積適中、形狀規(guī)則的土地便于開發(fā)利用，價格相對較高。而面積過大或過小、形狀不規(guī)則的土地，開發(fā)難度較大，價格會受到影響。土地的地質條件：地質條件穩(wěn)定、承載能力強的土地，開發(fā)成本低，價格較高。反之，地質條件較差的土地，需要進行額外的地基處理，開發(fā)成本增加，價格相對較低。土地的基礎設施條件：土地自身的通水、通電、通路等情況會影響其價格。“三通一平”或“五通一平”的土地價格會高于未達到這些條件的土地。三、土地估價原則（一）替代原則在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應具有相近的價格。在土地估價中，當一宗土地有多種交易實例可供比較時，可通過比較它們的價格來確定待估土地的價格。例如，在某一區(qū)域內，相似地段、相似用途的土地交易價格在一定范圍內波動，如果待估土地與已交易土地條件相近，其價格也應在該范圍內。（二）預期收益原則土地的價格是由其未來所能產生的收益決定的。在評估土地價格時，需要考慮土地在未來的使用過程中所能帶來的預期收益，并將其折現(xiàn)到評估時點。例如，一塊商業(yè)用地，預計未來每年能產生一定的租金收入，通過合理的折現(xiàn)率將這些未來租金收入折現(xiàn)，就可以得到該土地的價格。（三）最有效使用原則土地應按照其最有效利用方式進行估價。在確定土地的最有效利用方式時，需要考慮土地的自然、經濟和法律等條件。例如，一塊位于城市中心的土地，從經濟角度看，用于商業(yè)開發(fā)可能是最有效利用方式，那么在估價時就應按照商業(yè)用地的價值進行評估。（四）供需原則土地價格受土地市場供需關系的影響。當土地供給小于需求時，土地價格上漲；當土地供給大于需求時，土地價格下降。例如，在城市快速發(fā)展階段，對建設用地的需求急劇增加，而土地供給相對有限，土地價格會呈現(xiàn)上升趨勢。（五）報酬遞增遞減原則在技術不變的條件下，在一定面積的土地上連續(xù)追加投資，起初每增加一單位投資所獲得的收益會逐漸增加，但當投資超過一定限度后，每增加一單位投資所獲得的收益會逐漸減少。在土地估價中，需要考慮土地投資的合理限度，以確定土地的最佳利用方式和價格。四、土地估價方法（一）市場比較法1.基本原理：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發(fā)生交易的類似土地進行比較，并對這些類似土地的成交價格進行適當修正，以此估算待估土地的價格。2.適用范圍：適用于土地市場發(fā)達、有大量可比交易實例的地區(qū)，主要用于商業(yè)、住宅等用地的估價。3.操作步驟：收集交易實例：通過查閱土地交易資料、實地調查等方式，收集與待估土地類似的交易實例。選取可比實例：從收集的交易實例中選取與待估土地用途、交易日期、位置、面積等條件相近的實例作為可比實例，一般選取35個。建立價格可比基礎：統(tǒng)一可比實例和待估土地的價格表達方式、貨幣單位、面積內涵等。進行交易情況修正：排除交易行為中的特殊因素對價格的影響，將可比實例的成交價格修正為正常市場價格。例如，若可比實例的交易是由于急于出售而導致價格偏低，需要對其價格進行上調。進行交易日期修正：將可比實例在成交日期的價格調整為估價時點的價格?？筛鶕?jù)地價指數(shù)或市場價格變動情況進行修正。進行區(qū)域因素修正：比較可比實例和待估土地所在區(qū)域的商服繁華程度、交通條件、環(huán)境質量等因素，對可比實例的價格進行修正。進行個別因素修正：考慮土地的面積、形狀、臨街狀況等個別因素的差異，對可比實例的價格進行調整。計算比準價格：將經過各項修正后的可比實例價格進行綜合計算，得到待估土地的比準價格。常用的計算方法有簡單算術平均法、加權平均法等。（二）收益還原法1.基本原理：基于預期收益原則，將待估土地未來各年的預期純收益，以一定的還原利率折現(xiàn)到估價時點，累加后得到土地價格。2.適用范圍：適用于有收益或潛在收益的土地，如商業(yè)用地、出租性住宅用地等。3.操作步驟：確定總收益：總收益是指土地在正常使用情況下所能獲得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀收益。對于出租性土地，總收益為租金收入；對于經營性土地，總收益為經營收入。需要注意的是，總收益應是客觀收益，而非實際收益，要排除特殊因素的影響。確定總費用：總費用是指為取得總收益而必須支付的各項費用。對于出租性土地，總費用包括管理費、維修費、保險費、稅費等；對于經營性土地，總費用還包括經營成本、銷售費用等。計算純收益：純收益=總收益總費用。確定還原利率：還原利率是將土地純收益還原為土地價格的比率。還原利率的確定方法有市場提取法、安全利率加風險調整值法等。市場提取法是通過收集市場上類似土地的純收益和價格資料，計算出還原利率；安全利率加風險調整值法是以安全利率（如國債利率）為基礎，根據(jù)土地的風險程度加上一定的風險調整值來確定還原利率。計算土地價格：根據(jù)土地純收益的變化情況和收益年期的不同，采用不同的計算公式。例如，當土地純收益每年不變且收益年期為無限期時，土地價格=純收益/還原利率；當土地純收益每年不變且收益年期為有限期時，土地價格=純收益/還原利率×[11/(1+還原利率)^n]，其中n為收益年期。（三）成本逼近法1.基本原理：以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地增值收益來確定土地價格。2.適用范圍：適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地等，尤其適用于土地市場不發(fā)達、缺乏交易實例的地區(qū)。3.操作步驟：確定土地取得費：土地取得費是指為取得土地使用權而支付的費用，包括征地補償費、拆遷安置補助費等。土地取得費應根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況和相關政策法規(guī)確定。確定土地開發(fā)費：土地開發(fā)費是指對土地進行開發(fā)所投入的費用，如基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。土地開發(fā)費應按照實際開發(fā)成本和當?shù)氐钠骄_發(fā)水平進行計算。計算利息：利息是指在土地開發(fā)過程中，土地取得費和土地開發(fā)費在開發(fā)期內所產生的利息。利息的計算應根據(jù)資金的投入方式和開發(fā)期的長短來確定。計算利潤：利潤是指土地開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地過程中所獲得的盈利。利潤的計算通常以土地取得費和土地開發(fā)費之和為基數(shù)，乘以一定的利潤率。計算稅金：稅金是指在土地開發(fā)和交易過程中應繳納的稅費，如耕地占用稅、土地增值稅等。計算土地增值收益：土地增值收益是指由于土地用途改變或土地開發(fā)等原因，使土地價值增加的部分。土地增值收益通常按照一定的比例計算，一般為土地取得費、土地開發(fā)費、利息、利潤之和的一定百分比。計算土地價格：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅金+土地增值收益。（四）剩余法1.基本原理：在預計開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本、利息、利潤、稅金等費用，以剩余的余額來估算待估土地價格。2.適用范圍：適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地，如待開發(fā)的商業(yè)用地、住宅用地等。3.操作步驟：確定開發(fā)完成后的不動產總價：根據(jù)市場分析和預測，確定開發(fā)完成后的不動產（如房地產）的正常交易價格?？梢酝ㄟ^市場比較法、收益還原法等方法進行估算。確定開發(fā)成本：開發(fā)成本包括土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、專業(yè)費用、管理費用等。開發(fā)成本應根據(jù)項目的規(guī)劃設計和當?shù)氐氖袌鲂星檫M行計算。確定利息：利息是指在開發(fā)過程中，開發(fā)成本和土地價格在開發(fā)期內所產生的利息。利息的計算方法與成本逼近法中的利息計算方法類似。確定利潤：利潤是指開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目中所獲得的盈利。利潤通常以開發(fā)成本和土地價格之和為基數(shù)，乘以一定的利潤率。確定稅金：稅金是指在開發(fā)和銷售不動產過程中應繳納的稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設稅等。計算土地價格：土地價格=開發(fā)完成后的不動產總價開發(fā)成本利息利潤稅金。五、土地估價實務案例分析案例一：市場比較法評估住宅用地價格1.待估土地情況：位于某城市郊區(qū)，土地面積為500平方米，用途為住宅用地，土地形狀規(guī)則，地勢平坦，基礎設施達到“五通一平”。2.可比實例選擇：選取了三個可比實例，具體情況如下：實例A：位于同一區(qū)域，土地面積480平方米，成交價格為120萬元，交易日期為半年前，土地形狀規(guī)則，地勢平坦，基礎設施“五通一平”。實例B：位于相鄰區(qū)域，土地面積520平方米，成交價格為130萬元，交易日期為三個月前，土地形狀規(guī)則，地勢平坦，基礎設施“五通一平”。實例C：位于較遠區(qū)域，但交通便利，土地面積510平方米，成交價格為115萬元，交易日期為一個月前，土地形狀規(guī)則，地勢平坦，基礎設施“五通一平”。3.各項修正：交易情況修正：三個可比實例的交易均為正常交易，無需進行交易情況修正。交易日期修正：根據(jù)當?shù)氐貎r指數(shù)，半年來地價上漲了3%，三個月來地價上漲了2%，一個月來地價上漲了1%。區(qū)域因素修正：實例A與待估土地區(qū)域條件相同，無需修正；實例B所在區(qū)域比待估土地區(qū)域繁華程度略高，修正系數(shù)為1.02；實例C所在區(qū)域比待估土地區(qū)域偏遠，但交通便利，綜合考慮修正系數(shù)為0.98。個別因素修正：實例A土地面積比待估土地略小，修正系數(shù)為0.99；實例B土地面積比待估土地略大，修正系數(shù)為1.01；實例C土地面積與待估土地相近，無需修正。4.計算比準價格：實例A修正后價格=120×(1+3%)×1×0.99=122.36（萬元）實例B修正后價格=130×(1+2%)×1.02×1.01=136.84（萬元）實例C修正后價格=115×(1+1%)×0.98×1=113.77（萬元）采用簡單算術平均法計算比準價格=(122.36+136.84+113.77)/3=124.32（萬元）待估土地單價=124.32×10000/500=2486.4（元/平方米）案例二：收益還原法評估商業(yè)用地價格1.待估土地情況：位于城市中心商業(yè)區(qū)，土地面積為800平方米，用途為商業(yè)用地，土地上建有一棟商業(yè)樓，建筑面積為2000平方米，已出租。2.確定總收益：經調查，該商業(yè)樓平均每月租金收入為10萬元，空置率為5%，則年總收益=10×12×(15%)=114（萬元）。3.確定總費用：管理費：按年總收益的3%計算，管理費=114×3%=3.42（萬元）維修費：按建筑物重置成本的2%計算，建筑物重置成本為2000元/平方米，維修費=2000×2000×2%=8（萬元）保險費：按建筑物重置成本的0.2%計算，保險費=2000×2000×0.2%=0.8（萬元）稅費：按年總收益的12%計算，稅費=114×12%=13.68（萬元）總費用=3.42+8+0.8+13.68=25.9（萬元）4.計算純收益：純收益=11425.9=88.1（萬元）5.確定還原利率：采用安全利率加風險調整值法，安全利率取國債利率3%，風險調整值取3%，還原利率=3%+3%=6%。6.計算土地價格：假設土地收益年期為無限期，土地價格=88.1/6%=1468.33（萬元）土地單價=1468.33×10000/800=18354.13（元/平方米）六、土地估價報告撰寫土地估價報告是土地估價機構對土地價格進行評估后出具的書面文件，是土地估價工作的最終成果。一份完整的土地估價報告應包括以下內容：1.封面：包括估價報告名稱、估價項目名稱、估價機構名稱、估價報告編號、估價報告出具日期等。2.目錄：列出報告各部分的標題及頁碼，方便查閱。3.致委托方函：向委托方說明估價目的、估價對象、估價日期、估價結果等主要內容。4.估價師聲明：估價師對估價報告的真實性、客觀性、公正性等作出聲明，并對估價過程中的責任范圍進行界定。5.估價假設和限制條件：說明估價過程中所依據(jù)的假設條件和估價報告的使用限制，如假設土地市場處于正常交易狀態(tài)、估價結果僅用于特定目的等。6.估價結果報告：估價目的：明確本次估價的具體目的，如土地出讓、轉讓、抵押等。估價對象：詳細描述估價對象的基本情況，包括土地位置、面積、用途、權利狀況等。估價時點：確定估價結果所對應的具體時間。價值定義：說明估價結果的價值類型，如市場價值、抵押價值等。估價依據(jù)：列出估價所依據(jù)的法律法規(guī)、政策文件、技術標準、市場資料等。估價原則：闡述在估價過程中遵循的基本原則，如替代原則、預期收益原則等。估價方法：說明所采用的估價方法及其選擇的理由。估價結果：明確估價對象的最終價格，包括總價和單價。估價人員：列出參與估價的估價師姓名、資格證書編號等。估價作業(yè)日期：記錄估價工作從開始到結束的時間。估價報告使用期限：規(guī)定估價報告的有效使用期限。7.估價技術報告：估價對象描述與分析：對估價對象的區(qū)域因素和個別因素進行詳細分析，包括土地的位置、交通、環(huán)境、地質等情況。市場背景分析：分析估價對象所在地區(qū)的土地市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，包括土地供需狀況、地價走勢等。最高最佳利用分析：確定估價對象的最高最佳利用方式，如用途、開發(fā)強度等。估價方法適用性分析：對所選用的估價方法進行適用性分析，說明為什么采用這些方法以及其他方法不適用的原因。估價測算過程：詳細闡述所選用估價方法的具體計算過程，包括各項參數(shù)的確定依據(jù)和計算步驟。估價結果確定：說明最終估價結果的確定方法和理由，如采用多種方法估價時，如何綜合確定最終結果。8.附件：包括估價對象的位置圖、照片、土地權屬證明、相關市場資料等，以支持估價報告的內容。七、常見問題解答1.問：土地估價結果的準確性如何保證？答：為保證土地估價結果的準確性，需要做到以下幾點：一是收集充分、準確的市場資料，包括交易實例、地價指數(shù)等；二是選擇合適的估價方法，并根據(jù)估價對象的特點和市場情況進行合理調整；三是嚴格遵循估價原則和規(guī)范的操作流程；四是估價人員具備專業(yè)的知識和豐富的經驗，能夠準確分析和判斷各種影響因素。2.問：不同估價方法得出的結果差異較大怎么辦？答：當不同估價方法得出的結果差異較大時，需要對各種方法的計算過程進行檢查，看是否存在數(shù)據(jù)錯誤或參數(shù)選擇不當?shù)膯栴}。同時，分析不同方法的適用范圍和局限性，結合估價對象的特點和市場情況，判斷哪種方法更合理?？梢圆捎眉訖嗥骄确椒▽Σ煌Y果進行綜合處理，以確定最終的估價結果。3.問：土地估價報告的有效期是多久？答：土地估價報告的有效期一般為一年。但在土地市場波動較大的情況下，有效期可能會縮短。在有效期內，估價結果具有一定的參考價值；超過有效期，需要重新進行估價。4.問：影響土地價格的因素眾多，如何判斷哪些因素對估價對象影響較大？答：需要對各種影響因素進行分析和比較，結合估價對象的特點和市場情況來判斷。一般來說，與估價對象直接相關的因素影響較大，如土地的位置、用途、面積等個別因素，以及所在區(qū)域的商服繁華程度、交通條件等區(qū)域因素。同時，宏觀經濟形勢、政策法規(guī)等一般因素也會對土地價格產生重要影響，需要綜合考慮。5.問：在土地估價中，如何確定還原利率？答：確定還原利率的方法有多種，常見的有市場提取法、安全利率加風險調整值法等。市場提取法是通過收集市場上類似土地的純收益和價格資料，計算出還原利率；安全利率加風險調整值法是以安全利率（如國債利率）為基礎，根據(jù)土地的風險程度加上一定的風險調整值來確定還原利率。在實際應用中，可以結合多種方法進行綜合確定。八、練習題1.土地估價的基本原則不包括（）A.替代原則B.預期收益原則C.供求原則D.公平原則答案：D。土地估價的基本原則包括替代原則、預期收益原則、供求原則等，公平原則不是土地估價的基本原則。2.下列因素中，屬于影響土地價格的區(qū)域因素的是（）A.土地的位置B.土地的面積C.商服繁華程度D.土地的地質條件答案：C。商服繁華程度屬于區(qū)域因素；土地的位置、面積、地質條件屬于個別因素。3.市場比較法中，進行交易日期修正時，若地價指數(shù)上漲，應將可比實例價格（）A.上調B.下調C.不變D.不確定答案：A。地價指數(shù)上漲，說明地價在上漲，應將可比實例價格上調以反映當前的市場價格水平。4.收益還原法中，總收益是指（）A.實際收益B.客觀收益C.潛在收益D.最大收益答案：B。收益還原法中的總收益是指土地在正常使用情況下所能獲得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀收益，排除特殊因素的影響。5.成本逼近法中，土地增值收益通常按照一定比例計算，該比例一般為（）A.土地取得費和土地開發(fā)費之和的一定百分比B.土地取得費、土地開發(fā)費、利息、利潤之和的一定百分比C.土地開發(fā)費和利息之和的一定百分比D.土地取得費和利潤之和的一定百分比答案：B。土地增值收益通常按照土地取得費、土地開發(fā)費、利息、利潤之和的一定百分比計算。6.剩余法中，開發(fā)完成后的不動產總價一般通過（）等方法估算。A.市場比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.A和B答案：D。開發(fā)完成后的不動產總價可以通過市場比較法、收益還原法等方法進行估算。7.土地估價報告的有效期一般為（）A.半年B.一年C.兩年D.三年答案：B。土地估價報告的有效期一般為一年。8.下列關于土地估價方法的適用范圍，說法錯誤的是（）A.市場比較法適用于土地市場發(fā)達、有大量可比交易實例的地區(qū)B.收益還原法適用于有收益或潛在收益的土地C.成本逼近法適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地等D.剩余法適用于所有類型的土地估價答案：D。剩余法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地，并非適用于所有類型的土地估價。9.在土地估價中，若采用多種估價方法，最終估價結果的確定方法通常有（）A.簡單算術平均法B.加權平均法C.中位數(shù)法D.以上都是答案：D。最終估價結果的確定方法通常有簡單算術平均法、加權平均法、中位數(shù)法等。10.土地的位置是影響土地價格的個別因素之一，一般來說，距離城市中心越近，土地價格（）A.越高B.越低C.不變D.不確定答案：A。距離城市中心越近，土地的區(qū)位優(yōu)勢越明顯，土地價格越高。11.下列屬于影響土地價格的一般因素的是（）A.人口因素B.商服繁華程度C.土地的形狀D.交通條件答案：A。人口因素屬于一般因素；商服繁華程度、交通條件屬于區(qū)域因素；土地的形狀屬于個別因素。12.市場比較法中，選取的可比實例數(shù)量一般為（）個。A.12B.35C.68D.810答案：B。市場比較法中，一般選取35個可比實例。13.收益還原法中，還原利率的確定方法不包括（）A.市場提取法B.安全利率加風險調整值法C.累加法D.成本法答案：D。還原利率的確定方法有市場提取法、安全利率加風險調整值法、累加法等，成本法不是確定還原利率的方法。14.成本逼近法中，土地取得費包括（）A.征地補償費B.土地開發(fā)費C.利息D.利潤答案：A。土地取得費包括征地補償費、拆遷安置補助費等；土地開發(fā)費、利息、利潤是成本逼近法中的其他組成部分。15.剩余法中，計算土地價格時，需要扣除的費用不包括（）A.開發(fā)成本B.土地增值收益C.利息D.稅金答案：B。剩余法中，計算土地價格時，需要扣除開發(fā)成本、利息、利潤、稅金等費用，土地增值收益已經包含在開發(fā)完成后的不動產總價中，不需要再扣除。16.土地估價報告中，估價結果報告應包括（）A.估價對象描述與分析B.市場背景分析C.估價結果D.估價測算過程答案：C。估價結果報告應包括估價目的、估價對象、估價時點、價值定義、估價結果等內容；估價對象描述與分析、市場背景分析、估價測算過程屬于估價技術報告的內容。17.下列關于土地估價的說法，正確的是（）A.土地估價是對土地價值的一次性評估，結果不會隨時間變化B.土地估價只需要考慮土地的自然屬性，不需要考慮經濟屬性C.土地估價需要綜合考慮多種因素，采用科學的方法進行評估D.土地估價的結果一定是準確無誤的答案：C。土地估價需要綜合考慮土地的自然屬性和經濟屬性等多種因素，采用科學的方法進行評估；估價結果會隨時間和市場情況變化，且由于存在各種不確定因素，估價結果并非絕對準確無誤。18.市場比較法中，進行區(qū)域因素修正時，若可比實例所在區(qū)域比待估土地區(qū)域條件好，則應將可比實例價格（）A.上調B.下調C.不變D.不確定答案：B。可比實例所在區(qū)域比待估土地區(qū)域條件好，其價格相對較高，應將可比實例價格下調以使其與待估土地具有可比性。19.收益還原法中，若土地純收益每年不變且收益年期為無限期，土地價格的計算公式為（）A.土地價格=純收益/還原利率B.土地價格=純收益×還原利率C.土地價格=純收益/(1+還原利率)D.土地價格=純收益×(1+還原利率)答案：A。當土地純收益每年不變且收益年期為無限期時，土地價格=純收益/還原利率。20.成本逼近法中，計算利息時，土地取得費和土地開發(fā)費的計息期（）A.相同B.不同C.不確定D.以上都不對答案：B。土地取得費在開發(fā)期開始時一次性投入，計息期為整個開發(fā)期；土地開發(fā)費在開發(fā)期內均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半。所以兩者計息期不同。21.剩余法中，開發(fā)成本不包括（）A.土地開發(fā)費B.建筑安裝工程費C.稅金D.專業(yè)費用答案：C。開發(fā)成本包括土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、專業(yè)費用、管理費用等；稅金是在計算土地價格時需要扣除的另一項費用。22.土地估價報告中，估價假設和限制條件主要說明（）A.估價過程中所依據(jù)的假設條件和估價報告的使用限制B.估價對象的基本情況C.估價方法的選擇理由D.估價結果的準確性答案：A。估價假設和限制條件主要說明估價過程中所依據(jù)的假設條件和估價報告的使用限制，如假設土地市場處于正常交易狀態(tài)、估價結果僅用于特定目的等。23.下列因素中，對土地價格影響最大的個別因素是（）A.土地的面積B.土地的形狀C.土地的位置D.土地的地質條件答案：C。土地的位置是對土地價格影響最大的個別因素，位置優(yōu)越的土地價格通常較高。24.市場比較法中，建立價格可比基礎時，不需要統(tǒng)一的是（）A.價格表達方式B.貨幣單位C.面積內涵D.交易日期答案：D。建立價格可比基礎時，需要統(tǒng)一可比實例和待估土地的價格表達方式、貨幣單位、面積內涵等；交易日期需要進行交易日期修正，而不是統(tǒng)一。25.收益還原法中，總費用計算時，保險費一般按（）的一定比例計算。A.土地取得費B.建筑物重置成本C.土地開發(fā)費D.純收益答案：B。保險費一般按建筑物重置成本的一定比例計算。26.成本逼近法中，利潤的計算通常以（）為基數(shù)。A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.土地取得費和土地開發(fā)費之和D.土地取得費、土地開發(fā)費、利息之和答案：C。利潤的計算通常以土地取得費和土地開發(fā)費之和為基數(shù)，乘以一定的利潤率。27.剩余法中，確定開發(fā)完成后的不動產總價時，需要考慮（）A.市場需求情況B.開發(fā)成本C.利息D.稅金答案：A。確定開發(fā)完成后的不動產總價時，需要考慮市場需求情況、市場價格水平等因素；開發(fā)成本、利息、稅金是在計算土地價格時需要扣除的費用。28.土地估價報告中，估價技術報告的內容不包括（）A.估價目的B.估價對象描述與分析C.市場背景分析D.估價測算過程答案：A。估價目的屬于估價結果報告的內容；估價對象描述與分析、市場背景分析、估價測算過程屬于估價技術報告的內容。29.下列關于土地估價方法的說法，錯誤的是（）A.市場比較法是最常用的土地估價方法之一B.收益還原法適用于所有類型的土地估價C.成本逼近法適用于新開發(fā)土地的估價D.剩余法適用于具有開發(fā)潛力的土地估價答案：B。收益還原法適用于有收益或潛在收益的土地，并非適用于所有類型的土地估價。30.土地價格受多種因素影響，其中經濟因素不包括（）A.經濟發(fā)展狀況B.儲蓄和投資水平C.社會治安程度D.居民收入和消費水平答案：C。社會治安程度屬于社會因素，不屬于經濟因素；經濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、居民收入和消費水平都屬于經濟因素。31.在市場比較法中，進行個別因素修正時，若可比實例土地面積比待估土地大，修正系數(shù)應（）A.大于1B.小于1C.等于1D.不確定答案：B?？杀葘嵗恋孛娣e比待估土地大，其價格相對較高，修正系數(shù)應小于1，以使其與待估土地具有可比性。32.收益還原法中，若土地純收益每年按一定比率遞增，且收益年期為無限期，土地價格的計算公式為（）A.土地價格=純收益/(還原利率遞增比率)B.土地價格=純收益/(還原利率+遞增比率)C.土地價格=純收益×(還原利率遞增比率)D.土地價格=純收益×(還原利率+遞增比率)答案：A。當土地純收益每年按一定比率遞增，且收益年期為無限期時，土地價格=純收益/(還原利率遞增比率)。33.成本逼近法中，土地開發(fā)費通常包括（）A.基礎設施建設費B.征地補償費C.利息D.利潤答案：A。土地開發(fā)費包括基礎設施建設費、公共配套設施建設費等；征地補償費屬于土地取得費；利息、利潤是成本逼近法中的其他組成部分。34.剩余法中，計算開發(fā)成本時，專業(yè)費用一般按（）的一定比例計算。A.土地開發(fā)費B.建筑安裝工程費C.土地取得費D.純收益答案：B。專業(yè)費用一般按建筑安裝工程費的一定比例計算。35.土地估價報告中，致委托方函應包括（）A.估價對象描述與分析B.市場背景分析C.估價結果D.估價測算過程答案：C。致委托方函應向委托方說明估價目的、估價對象、估價日期、估價結果等主要內容；估價對象描述與分析、市場背景分析、估價測算過程屬于估價技術報告的內容。36.下列因素中，屬于影響土地價格的社會因素的是（）A.政治安定狀況B.商服繁華程度C.土地的面積D.交通條件答案：A。政治安定狀況屬于社會因素；商服繁華程度、交通條件屬于區(qū)域因素；土地的面積屬于個別因素。37.市場比較法中，進行交易情況修正時，若可比實例的交易是由于急于出售而導致價格偏低，應將可比實例價格（）A.上調B.下調C.不變D.不確定答案：A。可比實例的交易是由于急于出售而導致價格偏低，需要將其價格上調以反映正常市場價格。38.