俊發(fā)城項目文化旅游及競爭市場報告【第一部分：昆明文化旅游市場綜合研究】1、云南省旅游產業(yè)研究2、昆明旅游產業(yè)研究3、昆明國內外旅游市場分析4、昆明旅游客群習慣特征5、昆明酒店業(yè)發(fā)展情況6、昆明旅游產品研究7、昆明旅游市場在建項目研究8、昆明旅游商業(yè)綜合體研究【第二部分：項目周邊市場分析】1、周邊市場綜述2、已售項目：金域緹香、金領時代3、在售項目：半山七哩溪、國?，F(xiàn)代城、譽峰國際、德潤朗悅灣、中天城【第三部分：項目一期價格測算】昆明文化旅游1、云南省旅游產業(yè)研究2、昆明旅游產業(yè)研究3、昆明國內外旅游市場分析4、昆明旅游客群習慣特征5、昆明酒店業(yè)發(fā)展情況6、昆明旅游產品研究7、昆明旅游市場在建項目研究8、昆明旅游商業(yè)綜合體研究一、云南省旅游產業(yè)現(xiàn)狀研究云南旅游概況云南省地處中國西南邊陲，東接貴州、廣西，北連四川，西倚西藏、緬甸，南臨老撾、越南；自古就是中國連接東南亞、南亞各國的陸路通道，云南邊境線總長4060公里，現(xiàn)有出境公路20多條，15個世居民族跨境而居。云南的生物資源與礦產資源都十分豐富，有“植物王國”、“動物王國”、“花卉之鄉(xiāng)”、“藥材之鄉(xiāng)”“有色金屬王國”的美譽；另外云南獨特的地貌和氣象條件也使得境內能源資源十分豐富，煤炭、水能、光能、熱能、風能、地熱等能源的儲備十分充足云南省轄16個地、州、市。連接東南亞、面向全世界云南省地理位置獨特、是中國西南門戶云南省旅游產業(yè)總體來說，云南省的旅游資源獨特而豐富，且具有5大顯著特點，即：山河壯美，風光綺麗。民族眾多，風情各異。歷史悠久，遺跡豐富。文化獨特，絢麗多姿。區(qū)位優(yōu)越，產品多樣。云南省旅游資源一覽地區(qū)市、縣、州旅游資源滇西北麗江市、大理州、迪慶州三江并流、怒江大峽谷、世界著名的動植物模式標本產地、世界級物種基因庫、傳統(tǒng)文化遺產地、獨具特色的多民族文化滇西保山市、德宏州火山熱海溫泉、以高黎貢山和銅壁關為代表的全球生物多樣性為代表地，南亞熱帶綠色風光、邊境商貿少數(shù)民族風情滇中昆明市、玉溪市、楚雄州祿豐恐龍地質遺跡、高原湖泊群、古滇文化核心區(qū)、彝族花腰傣族文化、花卉煙草農業(yè)產業(yè)景觀滇西南臨滄地區(qū)、普洱市、西雙版納州熱帶雨林亞熱帶森林、傣佤族風情、茶文化、南方絲綢之路文化滇東南曲靖市南部、紅河州、文山州、石林縣、宜良縣喀斯特山水文化風光、中原文化、少數(shù)民族文化滇東昭通市、昆明市東川區(qū)、曲靖麒麟?yún)^(qū)、會澤縣、富源縣、沾益縣、宣威市、黑頸鶴越冬棲息地、國家級森林公園——省級風景名勝旅游區(qū)珠江源、“索鎮(zhèn)扼蜀”的雄關天塹、風景秀麗的“瀑布群落”、我國最大的露天溫泉、中國革命的重要紀念地山水資源豐富、民族文化獨特云南省旅游資源一覽云南旅游景點地圖:石林；九鄉(xiāng)；麗江古城；瀘沽湖；雞鳴三??；大理三塔；蒼山洱海；壩美、普者黑；三江并流；香格里拉；玉龍雪山；西雙版納；騰沖地熱火山；昭通西部大峽谷溫泉生態(tài)園景區(qū)；龍云故居；世界遺產（3個）；：麗江古城、三江并流、石林；

國家級風景名勝區(qū)（12個）：

路南石林、滇池、九鄉(xiāng)、大理、玉龍雪山、三江并流、丘北普者黑、騰沖地熱火山、瑞麗江-大盈江、建水、西雙版納、瀘西阿廬古洞。旅游資源包含多個國際級風景區(qū)及世界自然遺產云南省旅游業(yè)整體狀況2012年，全省旅游業(yè)保持了良好、平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，繼續(xù)推進旅游“二次創(chuàng)業(yè)”，云南省旅游消費持續(xù)活躍，旅游市場不斷擴大，全省旅游業(yè)總收入超過1700億元，2012年云南共接待海外旅游者457.8萬人次，同比增長15.8%；接待國內旅游者1.963億人次，同比增長20.2%。云南省全年旅游業(yè)總收入達1702.5億元，同比增長31.2%，經(jīng)初步測算，2012年旅游增加值預計將達650億元，同比增加近100億元，占GDP的比重約為6.5%，超額完成了年初的既定目標。旅游收入逐年上升、國內外旅游人數(shù)上升較快，旅游經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮笤颇下糜螛I(yè)經(jīng)過“十一五”時期的發(fā)展，旅游產業(yè)體系基本形成，旅游產業(yè)規(guī)模不斷擴大，已成為云南的支柱產業(yè)之一。目前全省旅游產業(yè)總資產規(guī)模超過600億元。共有19564戶旅游基本單位，其中旅游行政管理機構78家，旅行社430家（其中國際旅行社40家），旅游住宿設施14234家（其中旅游星級飯店747家、社會旅館4048家、個體旅館9439），旅游景區(qū)景點230家（其中國家A級以上景區(qū)點111家），旅游車船公司16家，高中等旅游院校（系）18所，其他類型的旅游企業(yè)69家，此外尚有旅游購物企業(yè)300多家及上千家各種類型的旅游餐館企業(yè)，基本形成了包括飯店旅館業(yè)、旅行社業(yè)、旅游交通業(yè)、旅游餐飲業(yè)、旅游娛樂業(yè)、旅游景觀業(yè)、旅游商品購物和旅游教育等在內的比較完整的綜合產業(yè)體系。云南省旅游產業(yè)體系旅游產品觀光體驗旅游產品系列自然風光旅游產品自然生態(tài)、地質地貌及動植物資源民族風情旅游產品依托云南25個少數(shù)民族絢麗奇異的民族文化和民俗風情，深度開發(fā)娛樂性、參與性、體驗性民俗旅游歷史文化旅游產品云南獨特的歷史文化資源旅游產業(yè)成為云南的支柱產業(yè)同時，也形成了各種不同類型的旅游產品?？傮w來說可以分為：觀光體驗型、休閑度假型和特色專項型三種。云南的旅游產業(yè)發(fā)展是從觀光型產品開始，逐步向休閑度假型過渡的過程。現(xiàn)在提出的旅游業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”指的也是這個過程二次創(chuàng)業(yè)指的是：從觀光型產品開始，逐步向休閑度假型過渡的過程休閑度假旅游產品系列度假區(qū)旅游產品國家級旅游度假區(qū)、省級旅游度假區(qū)等旅游產品綠色健康旅游產品溫泉、地熱、森林等相結合的旅游產品高原運動旅游產品漂流、登山、攀巖、自駕車等戶外旅游置業(yè)度假旅游產品產權酒店、分時度假、避暑避寒等不同形式的置業(yè)度假旅游環(huán)城游憩旅游產品結合城市體系開發(fā)的休閑旅游產品旅游產品特色專項旅游產品系列生態(tài)旅游產品森林公園、熱帶雨林、高原湖泊、高山峽谷、草原風光、珍稀動植物、特有植被等多樣性生態(tài)類型和生物類型的生態(tài)旅游會展旅游產品依托會議和展覽等，開發(fā)旅游資源節(jié)慶旅游產品旅游與當?shù)孛褡逦幕?jié)慶相結合開發(fā)的旅游產品工農業(yè)旅游產品結合農業(yè)資源和煙草、水利、電力、花卉等工農業(yè)資源開發(fā)旅游產品紅色旅游產品以青少年為主要目標市場，開展愛國主義教育的旅游產品修學旅游產品利用自然環(huán)境和地區(qū)文化差異優(yōu)勢，以青少年為主要目標市場，開發(fā)主題多樣化的修學旅游產品科考旅游產品動植物、礦藏、地質地貌、古生物化石及文物古跡等資源，開發(fā)科考和探險旅游產品旅游產品旅游產業(yè)規(guī)劃在云南省旅游產業(yè)規(guī)劃中提到：要抓好“一個中心、五大旅游區(qū)”的建設，其中包括“滇中大昆明國際旅游區(qū)”的建設。滇中的昆明、玉溪和楚雄三州市，要以鞏固發(fā)展生態(tài)旅游、民族風情旅游、鄉(xiāng)村旅游為基礎，大力開發(fā)休閑度假、康體娛樂、會展商務等旅游產品為重點，進一步加強休閑度假旅游區(qū)的開發(fā)建設。依托“一個中心、五大旅游區(qū)”的建設，以資源為基礎，以市場為導向，進一步開發(fā)品位高、特色鮮明、在國內外旅游市場上具有吸引力和競爭力的旅游新產品。加大對民族風情、邊境旅游、生態(tài)旅游、休閑度假、會展商務、康體娛樂、科考探險、文化旅游等八大旅游產品的開發(fā)力度，著力開發(fā)建設“六大旅游產品基地”。

滇中大昆明國際旅游區(qū)（昆明、玉溪、楚雄）是云南省旅游產業(yè)規(guī)劃重要組成部分，其中休閑度假產品更是大力開發(fā)的重點。如何將文化旅游、生態(tài)旅游和休閑度假旅游結合起來，是整個滇中大昆明國際旅游區(qū)建設的重中之重文化旅游、生態(tài)旅游和休閑度假旅游是昆明旅游建設重中之重昆明市旅游產業(yè)現(xiàn)狀研究昆明市旅游產業(yè)現(xiàn)狀分析昆明地處“東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進中原，南下越老達泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區(qū)位，作為東盟“10＋1”自由貿易區(qū)經(jīng)濟圈、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作圈、“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟合作圈的交匯點之一，作為云南省的省會、西南地區(qū)的中心城市之一，昆明是中國聯(lián)結東南亞、南亞通道上的樞紐，具有重要的區(qū)域地位。其交通便利發(fā)達，已基本形成空、鐵、陸為主構架的交通體系。而隨著國家門戶樞紐機場、泛亞鐵路和昆曼、昆仰公路等一批重大基礎設施建成，昆明將由我國對外開放的末端變?yōu)榍把?，必將贏得更為廣闊的發(fā)展空間。昆明處在東南沿海連接西藏的主要通道上，位于世界獨特的文化和生態(tài)多樣性地區(qū)，具有溝通南亞次大陸不同文化體的重要國際影響力昆明交通概況昆明擁有出境干線和國家高速公路體系起終點的樞紐地位

昆曼公路建設由昆明經(jīng)老撾到泰國曼谷的高等級公路，總長1805公里。它貫穿云南省中南部，以及老撾東北部、泰國北部和中部，最后連接新馬陸上通道，可達新加坡。它是亞洲公路網(wǎng)的重要干道，也是瀾滄江——湄公河次區(qū)域國家經(jīng)濟合作交流的重要通道首都放射線7條：北京－上海、北京－臺北、北京－港澳、北京－昆明、北京－拉薩、北京－烏魯木齊、北京－哈爾濱。

南北縱吐線9條：鶴崗－大連、沈陽－海口、長春－深圳、濟南－廣州、大慶－廣州、二連浩特－廣州、包頭－茂名、兮州－?？凇⒅貞c－昆明。東西橫吐線18條：綏芬河－滿洲里、琿春－烏兮浩特、丹東－錫林浩特、榮成－烏海、青島－銀川、青島－兮州、連云港－霍爾果斯、南京－洛陽、上海－西安、上海－成都、上海－重慶、杭州－瑞麗、上海－昆明、福州－銀川、泉州－南寧、廈門－成都、汕頭－昆明、廣州－昆明。昆明城市特點昆明還是世界上海拔最高的湖濱特大城市

地勢變化劇烈，城湖相當

滇池面積300k㎡,流域面積2920平方公里，現(xiàn)有中心城區(qū)建設面積360k㎡，流域內城鄉(xiāng)建設、區(qū)域基礎設施等建設用地600k㎡，西山與滇池高差630m昆明有獨特特色的中國歷史文化名城魅力昆明城市特點昆明的特色在于大的山水格局，以滇池為前景，以蛇山為鎮(zhèn)山，龜蛇相交。蚩山倒影：滇池五百里，北靠蚩山邊。（清代昆明八景之一）中國龜城比較取龜甲防御、平安之意地形似龜，利亍排水1）臨水筑城，龜形利于防洪贛州：上水龜形梅州：奔江之龜2）平原地區(qū)，龜形利于防御成都、平遙、渾源、乾縣、越西、永泰3）龜甲八卦蘇州：神龜八卦龜蛇相交：古代人居環(huán)境的典范昆明是中國城市“山-水-城”格局的典范——大“三山一水”、小“三山一水”

昆明城市特點大“三山一水”、小“三山一水”

長蟲山碧雞山金馬山白鶴山祖遍山圓通山翠湖五華山昆明旅游資源全市現(xiàn)有國家級旅游度假區(qū)1個，國家級風景名勝區(qū)3個，國家級森林公園3個，省級旅游度假區(qū)1個，自然保護區(qū)6個，風景旅游區(qū)40多處，重點名勝古跡100多處.昆明旅游資源十分富，為旅游業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎。昆明的旅游業(yè)正蓬勃發(fā)展，屢創(chuàng)新高，旅游總收入穩(wěn)步增長。2012年達到歷史高點昆明旅游市場概況2012年昆明市全面實施“十二五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃，旅游經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好態(tài)勢。主要旅游指標實現(xiàn)歷史性突破，主要表現(xiàn)在：2012年，接待國內游客4580.50萬人次，同比增長14.45%，旅游業(yè)總收入達426.68億元人民幣，同比增長16.18%昆明旅游市場分析總體保持增長態(tài)勢，國內游客為主，過夜游客比重較高，海外市場占比較為穩(wěn)定。發(fā)展速度旅游接待量：近五年來呈上升勢頭，年均增速為13％。旅游總收入：近幾年昆旅游增長趨勢較快，但各年波動幅度較大，年均增速僅為20%。游客構成以國內游客為主，接待量占97％，實現(xiàn)旅游收入占90％；國內游客中，過夜游客比重較高，占57.6％昆明亞洲旅游市場分析東盟各國將成為昆明最有潛力的國際客源市場。亞洲是昆明最主要的海外客源市場，2012年，昆明市共接待亞洲游客占了24.54萬人次，同比增長23.8%，占海外游客的81%，由此看來，東盟國家的旅游市場對昆明旅游業(yè)的發(fā)展有舉足輕重的地位。注：東盟市場（主要指新加坡、泰國、馬來西亞等東盟國家）與云南交通便利，更重要的是這些國家中有著大量的華僑和華人，他們的富裕程度普遍高于所在國家的普通公民，一些華人資本家甚至在很大程度上影響著所在國家的經(jīng)濟，所以，從人種、文化和經(jīng)濟能力等多方面考慮，東盟各國將會成為昆明市最有發(fā)展?jié)摿Φ膰H客源市場昆明歐美旅游市場分析英國、法國、德國三國均處于世界十大旅游支出國之列。據(jù)統(tǒng)計，英國每年有超過60%的人出國度假，德國就業(yè)人員每年有4—6周的帶薪假期，有近1/4的德國人要出國旅行，法國每年的旅華人數(shù)近30萬人次，培育高端旅游產品將是吸引歐洲游客的重要手段。歐美游客占比較小，培育高端旅游產品有助于吸引昆明海外總體旅游市場分析海外旅游人群季節(jié)性分析季節(jié)性外國各主要客源國出現(xiàn)高峰的時間相互錯開，總體來看季節(jié)性不明顯；香港和臺灣市場季節(jié)性不明顯，澳門市場在四月和八月出現(xiàn)高峰由于昆明四季如春，多數(shù)海外游客季節(jié)性出游不明顯昆明海外總體旅游市場分析停留時間海外游客人均停留時間逐年下降，從1996年的1.84天降到2005年的1.45天可推測目前抵昆的海外游客主要由做短期停留的商務游客和以昆明為中轉地的過境游客構成2012年昆明海外游客停留時間為1.6天，國內為1.9天，多數(shù)旅客以昆明為中轉地昆明海外總體旅游市場分析性別比年齡段職業(yè)構成收入水平家庭結構旅華次數(shù)出游動機出游方式客流流入客流流出文化交流興趣飲食偏好商品偏好日韓女性多于男性中青年為主，15－24歲的青年和大于65歲的老年人比重比其它地區(qū)更高學生、專業(yè)技術人員、退休人士中等收入占絕對優(yōu)勢結婚而沒有兒女居多1－3次居多觀光，其次文化個人旅游、團隊、親友結伴各占三分之一主要從上海、西安、桂林進入主要流向上海偏低，91％有主要是中國風味，其次是本國風味、云南本地最偏好手工藝品歐洲比例相當中青年為主學生和技術人員為主中上等收入為主情人和獨身居多多為第一次旅華度假，其次觀光親朋結伴主要從桂林、北京進入主要流向桂林、廣州偏高98.5%有中國風味和云南特色手工藝品、服飾北美男性多于女性（中年階段例外）中青年為主，但青年人比重高學生和專業(yè)技術人員低收入者比重高獨身者和父母同住者多回頭客多觀光，其次修學親朋結伴主要從北京、西安、上海、桂林進入主要流向北京、桂林高云南特色、中國風味手工藝品、服飾和藝術品、珠寶、食品大洋州女性多于男性中老年人為主專業(yè)技術人員和學生為主中等收入居多結婚沒有子女者居多初次來華最多，二次以上者也接近半數(shù)探親訪友親朋結伴主要從上海、西安、桂林進入；主要流向桂林、廣州高中國風味、云南特色手工藝品、服飾、珠寶、藝術品、絲綢東南亞女性明顯多于男性中老年為主一般職員和專業(yè)技術人員收入較高以結婚沒有子女者和孩子在18歲以下者居多回頭客占60%觀光目的強，文化交流、探親訪友和修學最低親朋結伴少部門由廣州進入，大部分由本國直接進入少部分流向北京、桂林最低，80％有云南特色、中國風味藝術品、手工藝品年齡構成澳大利亞、東南亞地區(qū)以中老年人為主；歐洲和日韓以中青年人為主，日韓的青年人和老年人更多；北美青年人很多職業(yè)構成專業(yè)技術人員占最高比例，在暑假，日韓和北美來昆的學生也相當多；商務人士也占一定比重家庭構成已婚沒有孩子的夫妻最多，單身其次，63％單身者介于25－44歲之間；日韓、東南亞家庭結構中只有夫婦二人的比重最高，北美與父母同住者最高，多為學生，東南亞獨身者多為中老年人出游動機以觀光、度假為主，文化交流居第三位，商務和宗教游客很少信息來源游客決策所需信息來自旅游指南的比例最高，其次是互聯(lián)網(wǎng)和親友推薦，第三位是來自旅行社，來源于報刊雜志和廣播電視的比例最小出游方式以親友結伴同行最為常見（54.6％），獨身旅行（21.9％），散客為主，團隊游客比例?。?8.9％）旅華時間平均時間超過15天旅游花費老、少花費多，中青年花費少，>65歲的人花費最高，老年人中女性游客花費高于男性昆明海外旅游市場特征分析旅游流向上海、北京、西安流向昆明的客流強于從昆明流向這三個城市的客流；從昆明流向廣州的客流強于從廣州流向昆明的客流；昆明和桂林兩個城市的客流為雙向流動且基本平衡；東南亞游客多數(shù)直接從昆明進入中國旅游產品偏好文物古跡、自然風光、民俗風情、飲食烹飪是外國游客最感興趣的產品，開發(fā)層次較低的醫(yī)療保健和節(jié)慶活動不太受市場歡迎飲食偏好中國風味食品最受親睞，其次是具有云南特色的地方風味小吃旅游商品偏好主要集中在手工藝品、服飾、藝術品和珠寶娛樂偏好對參與性和體驗性活動最感興趣，對特色型文化含量高的項目感興趣，對現(xiàn)代娛樂活動偏好低文化交流興趣文化交流愿望強烈，最期望在農村居民家中進行交流，其次是城市居民家中，但實際交流地點主要是景區(qū)、市場和居民家中，城市居民家高于農村居民家，并不被看好的景區(qū)成為了主客文化交流的主要場所昆明海外旅游市場特征分析昆明國內旅游市場分析散客、觀光和休閑度假、中青年、企事業(yè)單位人士和公務員停留時間長，過夜游客花費較高昆明國內旅游市場分析主要客源地省外：北京、四川、廣東、江蘇省內：曲靖、昭通停留時間：停留時間長，昆明已是云南重要的旅游目的地，綜合平均停留2.49天，過夜游平均停留3.65天出游目的：以觀光旅游和休閑度假為主，約占80％散團比：以散客為主，散團比為61.7：38.3旅游消費人均日花費402元/人天，高于全省41元過夜游人均花費日花費445元/人天，高于全省49元一日游人均日花費199.53元/人天，低于全省13元年齡構成：以25－44歲的中青年人為主職業(yè)構成：以企事業(yè)單位人士和國家公務員為主季節(jié)性

一日游：黃金周為旺季過夜游：1、2月為淡季，7、8月和11、12月為旺季昆明市民旅游特征分析休閑為主，出游率高，以市內為主，主力人群為中青年，老年人出游率高出游目的：以觀光和休閑度假為主，休閑比例最高出游頻率：出游率高，以3－4次最多，8次以上的比例達到17％出游時間：周末雙休日是出游重點；雙休日出游目的地以市內為主，2小時車程的接受率達到32％；節(jié)假日出游以云南省內其它景區(qū)為主，但昆明市內仍占26.8％年齡結構：主力人群為25－64歲的中青年，而65歲以上的老年人占13.8％，顯著高于全國和西南地區(qū)水平旅游產業(yè)逐步帶動昆明酒店業(yè)發(fā)展，昆明的星級酒店業(yè)主要集中在二環(huán)線以內，主要分布在一環(huán)核心區(qū)，和一二環(huán)之間；目前昆明共有五星級酒店8家，四星級酒店38家，三星及以下酒店71家，旅游度假型酒店9家，全市酒店營業(yè)場所共626家。地區(qū)三亞杭州西安麗江濟南昆明黃山哈爾濱洛陽五星級酒店數(shù)量45292114128652對比全國十大旅游城市，昆明五星級酒店數(shù)量偏少。項目內應建設一座五星級酒店以服務區(qū)域高端客戶和來自世界的旅客昆明酒店業(yè)發(fā)展昆明是一個旅游城市，與其他旅游城市酒店入住率對比中，我們發(fā)現(xiàn)昆明的酒店入住率在節(jié)慶期間比杭州、成都、桂林、?？诙几?，說明昆明酒店數(shù)量偏少，市場存在機會。另：昆明于2010年出臺《昆明市關于加快酒店業(yè)發(fā)展意見》，對建設五星級酒店在稅收、獎勵、土地、人才上作出了相關扶持。（10.1-10.7）期間酒店入住率昆明酒店業(yè)發(fā)展星級酒店多數(shù)處于一二環(huán)內，三環(huán)外缺乏一個具有規(guī)模、上檔次的五星級酒店昆明酒店業(yè)發(fā)展昆明市4A級以上旅游景區(qū)情況景區(qū)名稱石林世博園民族村九鄉(xiāng)金殿大觀樓西山森林公園等級5A4A4A4A4A4A4A門

票

價

格

及

年

度

收

入2003門票（元）801007050151020年度收入（萬）1125497162586121176081014602004門票（元）801007050151020年度收入（萬）190001049234621438920107416532005門票（元）801007050201050年度收入（萬）230008049398220761007115622352006門票（元）1401007050201030年度收入（萬）260006630447730761032119523062007門票（元）1401007090201030年度收入（萬）31071446844604000110012602362昆明4A級旅游景區(qū)從上表年的數(shù)據(jù)可以看出，觀光型旅游產品石林（自然地貌）、世博園（植物生態(tài)）、民族村（民族風情）、九鄉(xiāng)（自然地貌）等仍然是昆明旅游業(yè)的主力；昆明缺少真正有實力的旅游度假休閑景區(qū)。而這些觀光型產品所能帶來的經(jīng)濟收益也大多局限于門票收入，對當?shù)氐恼w經(jīng)濟拉動不大。昆明旅游產品純觀光型旅游產品帶來的經(jīng)濟收益不高，對整體經(jīng)濟拉動不大昆明休閑度假型旅游產品昆明休閑度假型旅游產品昆明由于其獨特的地理位置和氣候條件，成為理想的冬訓、運動、體育休閑的勝地。因此目前昆明的休閑度假型旅游也以各種運動體育休閑為主打產品，加上各種服務和度假配套，共同創(chuàng)造收益。如上表中的四大高爾夫俱樂部。但由于這種旅游項目有自身發(fā)展的局限性，周邊旅游配套功能有限，難以全方面滿足各種人群旅游的需要；因此發(fā)展?jié)摿τ邢?，而且有著投資回收期較長，日常維護費用高等不足，且現(xiàn)狀的高爾夫體育休閑項目還未能形成產業(yè)規(guī)模和品牌效應昆明鄉(xiāng)村旅游、周末度假除高爾夫項目之外，昆明還有福保文化村、野鴨湖等運動休閑與度假結合的產品，如福保的水上運動娛樂項目、野鴨湖的各種野外拓展項目，但總體說來檔次規(guī)模都只能滿足本地需求，是當?shù)厝酥苣┬蓍e去處，發(fā)展?jié)摿τ邢蕖＠ッ鳒厝燃僭颇溪毺氐牡孛矖l件打造了眾多溫泉療養(yǎng)圣地，安寧、陽宗海都是著名的溫泉度假地，但從目前現(xiàn)狀來看，存在開發(fā)力度不夠，規(guī)模和檔次需要升級的問題。安寧溫泉資源是昆明老牌的旅游資源，宋朝以來就在開發(fā)，但一直沒有形成品牌效應，并且在開發(fā)上顯得無序雜亂。安寧的溫泉只是利用了資源本身而沒有延伸到文化層面，形成整個區(qū)域的溫泉文化，度假區(qū)中的溫泉主題文化酒店還未形成。這是存在的最大問題。陽宗海的資源保護的較好，但仍處在開發(fā)的初級階段。還有很長的路要走。產品分類項目名稱總占地主題建設內容休閑度假旅游綜合體蘇寧石林旅游文化區(qū)1200畝文化旅游：世界自然遺產石林地質奇觀和國家級非物質文化遺產阿詩瑪傳奇高星級酒店、旅游商業(yè)中心、美食城、文化娛樂場所構成的時尚休閑街區(qū)、彝族風情小鎮(zhèn)和國際度假村、演藝中心、彝族博物館、節(jié)慶廣場云南華僑城10585畝觀光、度假、文化、娛樂、居住滇越鐵路主題旅游、生態(tài)旅游小鎮(zhèn)、體育公園、國際會議中心、頂級溫泉SPA、溫泉水公園、生態(tài)濕地及森林休閑公園等呈貢縣天堂島項目4500畝生活、旅游、休閑、會議會展中心、酒店，CBD商務中心、會議中心、水體建設鳳龍灣國際旅游生態(tài)城176400畝伊斯蘭風情主題集度假、旅游、商務、休閑、生態(tài)人居、時尚運動、會議、展覽、生態(tài)農業(yè)產業(yè)、商業(yè)等多功能為一體的大型綜合性生態(tài)旅游城市高爾夫球場、度假酒店、生態(tài)別墅、體驗式農莊、大型花園、主題商業(yè)區(qū)等七彩云南花之城建面24萬方集4A級景區(qū)、SHOPPINGMALL、酒店、餐飲、SPA、大型品質花卉市場、接駁服務功能為一體的昆明第一個旅游商業(yè)綜合體“全球最大的化妝品賣場”、“亞洲最大的單體溫室”、“中國客房數(shù)最多的單體酒店”、“云南最大的名特花卉市場”和“云南最大的風味美食廣場”昆明在建旅游項目項目體量較大、結合康體、旅游、人文為主，業(yè)態(tài)豐富續(xù)下表產品分類項目名稱總占地主題建設內容文化旅游項目鄭和故里文化旅游休閑小鎮(zhèn)2100畝鄭和文化為核心，結合“吃、住、行、游、購、娛”等六大旅游要素國際會議度假中心、鄭和故里文化旅游主題公園、湖濱生態(tài)濕地保護區(qū)、湖濱風情民居小鎮(zhèn)、虎山林地生態(tài)修復保護區(qū)富民小水井苗族風情生態(tài)村15000畝集休閑度假、農業(yè)觀光、鄉(xiāng)村休閑運動、生態(tài)養(yǎng)生居主題式酒店群、SPA公園、演藝廣場、苗族風情商業(yè)街、敬老院、老年公寓、生態(tài)住宅、農莊式住宅古滇王國文化旅游名城12.38平方公里旅游文化休閑功能為主，兼有居住、商業(yè)、辦公等功能的復合型城市地區(qū)。文化旅游、民族風情、生態(tài)旅游、休閑度假、會展商務、康體娛樂、科考探險、文化演藝、影視拍攝康體運動項目尋甸天湖島57000畝高爾夫運動、溫泉SPA、休閑度假住宅、別墅酒店、高爾夫球場、馬會俱樂部、溫泉SPA俱樂部云嶺山生態(tài)運動中心8100畝以康體運動為主題并配套多項戶外運動及休閑度假的國際旅游度假區(qū)各種戶外休閑運動設施、生態(tài)運動會所、五星級度假酒店群、家庭度假公寓、健康管理中心、大企業(yè)會所、高端會議營地等玉龍灣運動休閑社區(qū)/

運動休閑、康體療養(yǎng)、休閑度假和商務會議、云南藝術體育運動公園、體育社交俱樂部、休閑會所與度假酒店、高品質居住、藝術家村、影視基地、美術館、藝術家工作室、茶藝園、風情商業(yè)街等。昆明在建旅游項目項目體量較大、結合康體、旅游、人文為主，業(yè)態(tài)豐富定位特色：

民族文化歡樂園，休閑度假目的地云南民族村云南民族村在展示云南民族文化的同時，也逐漸成為傳承和保護民族文化的基地，它已不單純是一個旅游景區(qū)，而且成為了一個云南民族文化的品牌，成為了云南旅游的象征。云南民族村反映和展示云南二十六個民族社會文化風情的窗口2025/10/4位于昆明市南6公里，滇池北岸的海埂。它與西山森林公園、大觀公園、鄭和公園等風景名勝區(qū)隔水相望。有索道連接西山龍門，組成了民族村至西山風景區(qū)的旅游環(huán)路。市區(qū)可乘44路、73路、A1路公交車直達；飛機場出口可乘52路、67路到昆明火車南站，再轉乘44路公交車到達。CIOFF中國委員會民間傳統(tǒng)文化基地和國家民委全國首批民族工作聯(lián)系點之一國家AAAA級旅游景區(qū)國家民委民族文化基地2025/10/4集云南主要的彝、白、傣、苗、景頗、佤、哈尼、納西、傈僳、獨龍等25個少數(shù)民族的村寨、民族歌舞廳、民族廣場以及激光噴泉、水幕電影等旅游設施。民族村寨采用復原陳列的手法展示云南的民族風情。不同風格的民族村寨分布其間，各少數(shù)民族豐富多彩的村舍建筑、生產、生活、宗教習俗均如實地展示出來，是云南民族文化的縮影。以云南民族文化、康樂環(huán)境、自然和區(qū)位條件為基礎，以民族休閑度假，民族文化和昆明歷史文化旅游資源為重點，以民族觀光、特色餐飲、旅游購物等作為開發(fā)對象，形成可持續(xù)的產業(yè)體系游客在村寨里，除可了解云南各民族的建筑風格、民族服飾、民族風俗外，還可以觀賞激光噴泉、水幕電影、民族歌舞、大象表演；品嘗民族風味小吃，購買民族工藝品。復合功能在保持民族村民族文化特色和濃郁民族風情的基礎上，推出了“普洱留香茶藝館”、“瑪達咪咖啡屋”、白族村商業(yè)街、節(jié)慶小吃街、民族特色婚慶婚宴等新內容。

推出了一臺民族風情題材的大型情景歌舞《紅土鄉(xiāng)情》。用不同的方式，提升云南民族村的旅游形態(tài)，豐富和發(fā)展云南民族村的產業(yè)鏈。云南民族村積極調整產業(yè)結構，延長產業(yè)鏈，門票外收入已占到總收入的30%以上項目亮點白族商業(yè)街民族村只是一個純粹的具有云南民俗文化特色的景點，未有酒店等配套設施，旅游購物、餐飲也較為單薄。游客以旅游觀光為主，停留時間短，門票是絕對的收入來源，贏利模式單一。不足點昆明故城特色濃郁的集娛樂、休閑、購物、餐飲為一體的南市區(qū)綜合性商業(yè)街區(qū)昆明故城原貌展現(xiàn)了明清風格的老昆明建筑，充分體現(xiàn)了老昆明閑適的市井文化。不僅為各類商家提供了經(jīng)營場所，同時也是附近居民及廣大昆明市民開展商業(yè)活動、休閑娛樂、購物及體驗民族風情的重要集散地，成為眾多游客駐足之地。昆明故城占地50多畝，經(jīng)營面積兩萬多平方米，地處云南民族村大門北側，緊靠大門停車場，東面是云南民族博物館和滇池高爾夫球場，西面通過云南民族村東門與藏族村、阿昌族村相連，是民族村的一個主要出入通路。以特色商業(yè)街業(yè)態(tài)升級云南民族村旅游形態(tài)，完善旅游產業(yè)鏈條按老昆明建筑和傳統(tǒng)街區(qū)風格建造的18幢仿古建筑，如濃縮版的昆明老城2025/10/4昆明故城入駐故城商家以民族工藝館、特色餐飲、云南地方特產、文化演藝、茶莊等業(yè)態(tài)為主昆明故城商家名稱1幢祈年盛世富商食府7幢玖品滇味2幢益民養(yǎng)生會所8幢老兵烤全羊向日葵會所/茶苑故城普茶翠福珠寶塔院茶莊普洱茶莊印象云南3幢金社收藏9幢昆明故城民族工藝店民族工藝館賽林招標公司養(yǎng)心堂10幢昆明航天療養(yǎng)院故城特產超市孔雀銀樓4幢普茶名邦工藝品土特產商店5幢故城5號彩云南現(xiàn)普洱茶6幢榕春會館11幢同宣閣大益茶12幢十二寨茶坊云南小粒咖啡13幢云南民俗博物館甘肅鹽關回味羊肉串14幢土云南風情民族服飾玉鳳巢昆明風景旅行社15幢云南正本伯瑞進出口貿易有限公司東門主入口2025/10/4文化空間集民族文化、都市文化、中外文化為一體的昆明首席城市文化綜合體經(jīng)濟指標項目地址：環(huán)城西路與新聞路交匯處推售策略：先推商鋪（地上商鋪出租、地下商鋪返租銷售），后推公寓。一期產品線：篆塘國際廣場、步行街、毛紡廠商業(yè)中心、國際SOHO、國際商務中心物業(yè)組合：1棟寫字樓、3棟公寓，商業(yè)為底商：1-6層為百貨商鋪，地下負一層為地下商場開盤時間：商鋪2012年8月，公寓2013年6月22日占地面積：214801平方米建筑面積：76014平方米容積率：4.73總戶數(shù)：900戶停車位：1871個2025/10/4文化空間昆明首席城市文化綜合體定位推導立足翠湖—昆都—篆塘—大觀這條昆明文休閑旅游帶整合小西門、南屏街、新聞路等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)資源；承接原毛紡廠商家回遷龐大經(jīng)營群體總體定位集休閑娛樂、購物消費和文化創(chuàng)意、文化商務、文化產品創(chuàng)意、生產、流通為一體的高端文化產業(yè)集聚高地形象定位昆明第一文化MALL亮點四大下沉式廣場以文化、商業(yè)為消費主線，生活型消費業(yè)態(tài)與文化消費業(yè)態(tài)互補西南國際藝術品交易中心、新聞出版廣角、云南廣電傳媒集團、民族動漫公社和新聞路購書中心五大文化品牌入駐昆明第一文化MALL升級消費方式與體驗文化商業(yè)消費歷史人文地位2025/10/4A新潮服飾·潮流與魅力的原點B流行配飾·流行精品裝點生活C潮流美食·舌尖上的原味昆明D家居生活·細節(jié)讓生活更完美E個人護理·精致于型純粹關愛F親子家園·家人共聚其樂融融G都會新貴·知名品牌精華薈萃HE族生活·精致品牌品質生活點評憑借黃金地段，預計項目在銷售上不存在太大問題，采用返租銷售及物業(yè)自持保持了業(yè)態(tài)完整性。但項目商業(yè)定位較為雜亂，功能分區(qū)有重疊現(xiàn)象，這與項目周邊商業(yè)環(huán)境不無關系，未來業(yè)態(tài)可能出現(xiàn)隨意穿插的現(xiàn)象，且檔次較為低端。下沉廣場雖定位為文化綜合體，但除了引入幾家文化產業(yè)品牌外，并無其它實物支撐，“昆明第一文化MALL”僅停留在概念階段昆明未來周邊旅游項目開發(fā)量大，且有許多大規(guī)模、大投資的項目，其中以上述幾個作為代表，一旦項目建成，將對昆明市旅游二次升級起到巨大作用，對昆明入境游客數(shù)量提升有重要意義；但同時對于本案而言，也有著游客的分流作用，因此我們必須重點關注，加以思考，分析項目優(yōu)劣勢從而對本項目做出參考，其中石林蘇寧環(huán)球項目的立意與項目內容與本案有較多重合之處，值得關注昆明旅游總結2025/10/4昆明城郊綜合體研究2025/10/4本案南亞風情第壹城新亞洲體育城北宸財富中心占地2600畝，擁萬人體育館、國際標準田徑場、1000多個座席的網(wǎng)球中心，羽毛球館、籃球館、健身館、壁球館等體育配套2025/10/4新亞洲體育城以運動配套為主的復合型地產項目，開創(chuàng)昆明城郊泛地產大盤的操作先河健康運動大城超大規(guī)模居住中心，可以容納5萬人居住，商業(yè)廣場、醫(yī)院、學校、運動主題公園、商業(yè)中心等城市居住配套，一個都不少功能完備社區(qū)以運動配套為主的復合型地產項目項目重要節(jié)點：03年政府立項；04年10月拍地；05年6月動工；05年9月開盤；……項目7期在售?！净咎卣鳌窟h離老城中心區(qū)的復合大盤【項目業(yè)績】創(chuàng)65萬方/年的銷售奇跡【開發(fā)策略】主要配套設施（城市級）先行開發(fā)，社區(qū)級配套設施與住宅同步開發(fā)。最先開發(fā)入市花園洋房和別墅?！緝r格走勢】住宅：2900元/平至6500元/平起，7期商鋪3.5萬元/平起2025/10/4項目名稱新亞洲體育城開發(fā)商昆明星耀體育運動城有限公司項目位置廣福路與昆洛路交匯處總占地面積2600畝（一至八期）建筑面積500萬平方米項目概況由運動、商業(yè)、辦公、休閑、居住、教育、醫(yī)療等多個功能區(qū)域組成，其中居住區(qū)域由水晶堡、星匯園、水木清華、萬景園、千紫園、五環(huán)鋒尚、百合園7個居住小區(qū)組成，可居住人口約5萬人，現(xiàn)居住居民11000余人。居住人口5萬總戶數(shù)15000開發(fā)分期共分8期5-8期即星澤園系列總投資50億元，占地面積880畝，總建筑面積148萬平方米星都國際總部基地總建筑面積逾30萬平方米，有56棟全新智能商務別墅、4棟17層甲級寫字樓及東50層超高寫字樓構成，區(qū)內擁有10億元超大城市體育生活配套學校120畝云大附中主校區(qū)配套設施概況

有1場（田徑場）、1館（萬人體育館）、169畝新型獨立別墅商務辦公區(qū)、配套商業(yè)服務區(qū)、118畝餐飲娛樂購物步行商業(yè)街以及新亞洲地球村幼兒園、云大附中星耀校區(qū)、昆明市一院星耀社區(qū)醫(yī)院、廣福農貿市場、沃爾瑪超市、星耀路派出所等綜合配套。商業(yè)街建筑面積125000萬平米風格RBD項目規(guī)劃商業(yè)形態(tài)樓層組合層高車位概況底商+商業(yè)步行街底商1-2，步行街2-4層底商步行街1比0.7商鋪設計商鋪形態(tài)獨立商鋪+社區(qū)商業(yè)+集中商業(yè)營建概況經(jīng)營業(yè)態(tài)A餐飲、B百貨零售（超市、電影）、C休閑娛樂、D精品（健之家、D.dot）新亞洲體育城基本信息2025/10/4項目核心優(yōu)勢（1）強大完善的配套優(yōu)勢：體育、教育、交通、商業(yè)、商務辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、安全等眾多較高標準的配套確保了該項目生活的便利、舒適性。（2）獨一無二的大型綜合體育配套設施是本項目營造體育特色概念的支撐點。（3）區(qū)域升值空間及發(fā)展?jié)摿薮蟆＃?）大社區(qū)總體規(guī)劃保證了社區(qū)整體的科學布局。（5）與滇池相鄰擁有良好的自然生態(tài)及人居環(huán)境。（6）地處南市區(qū)的餐飲娛樂中心及時尚商業(yè)步行街。盡享新城市核心區(qū)位的便利。（7）云大附中主校區(qū)的入駐確保該區(qū)域教育品質。（8）與世紀城遙相呼應，構建超大城區(qū)。2025/10/4成功關鍵點一：【核心定位準確】泛地產運作，定位城市中心的多元地產集群開發(fā)體【定位精準備】新亞洲·體育城不是一個居住大盤，也不僅僅是以居住為中心的復合地產，而是一個定位城市中心的多元地產集群開發(fā)體。作為城市新中心的多元地產集群開發(fā)。是整合居住中心、體育運動中心、商務辦公中心、商業(yè)休閑中心、教育醫(yī)療中心等五大功能中心的復合型樓盤。對開發(fā)商要求高，開發(fā)商應具備整合不同業(yè)態(tài)地產開發(fā)運營的實力新亞洲體育城住宅中心運動中心商業(yè)休閑中心商務辦公中心醫(yī)療教育中心新亞洲體育城靜脈社區(qū)示意圖2025/10/4新亞洲體育城配套設施——社區(qū)配套新亞洲體育城涵蓋了超大規(guī)模體育運動場館設施區(qū)（萬人體育館、國際網(wǎng)球中心、國際標準田徑賽場等）；120畝云大附中主校區(qū)的星耀學校；西南大型體育文化用品批發(fā)廣場；省市級大醫(yī)院、公安派出所城區(qū)配套等七項細部配套?！倔w育配套】新亞洲體育城的體育配套設置有1場（田徑場）、1館（萬人體育館）、其中針對全民健身的設施場所有不少于30個的網(wǎng)球中心、15個壁球室、30個羽毛球場及乒乓球場、籃球場、溫泉健身理療、游泳館等?！旧钆涮住糠矫媾溆行翘斓厣虡I(yè)廣場、云大附小、大型超市、公寓式酒店、電影院、酒吧、咖啡吧、餐飲休閑中心、大型百貨店、尼斯酒店、銀行、電影院、云大附中星耀學校、地球村幼兒園、第一人民醫(yī)院星耀醫(yī)院、派出所、星耀農貿市場。【醫(yī)療配套】昆明市第一人民醫(yī)院——星耀醫(yī)院【教育配套】云大附中—星耀校區(qū)，設有小學部、初中部、高中部和國際部，建成后將成為云大附中的主校區(qū)。同時，新亞洲?地球村幼兒園總建筑面積約2888平米，是一所由深圳市地球村教育發(fā)展有限公司投資興辦的全日制民辦幼兒園。2025/10/4新亞洲體育城配套設施——商業(yè)配套新亞洲?體育城商業(yè)街規(guī)劃用地約118畝，總建筑面積約6萬平方米，集高檔/特色餐飲、酒吧、超市、電影院、時尚用品/飾品的餐飲、娛樂、運動、休閑購物的大型商業(yè)中心。街區(qū)目前入駐有南城百貨、超市、蘇寧電器、加佰·奧特萊斯、各類餐飲、凱天娛樂中心、新亞洲虹影城、后街KTV。商業(yè)街必然成為南市區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心，輻射新市政府呈貢新區(qū)、滇池片區(qū)、關上片區(qū)，但從目前該項目的經(jīng)營狀況來看，狀況并不樂觀。星耀購物廣場（南城百貨、超市）、餐飲娛樂街均顯得空蕩、蕭條。2025/10/4成功關鍵點二：【緊跟城市發(fā)展步伐】抓住“天時”“地利”，與城市同步發(fā)展昆明新城崛起+城市向東南拓展【天時】城市新中心的崛起。城市新中心區(qū)崛起成為未來城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，是“舉全市之力”來共同營造的重要內容。新昆明城市的打造是關乎未來昆明城市化發(fā)展進程，解決昆明政治、文化、商業(yè)、交通、人口、聚居地的合理布局，平衡協(xié)調發(fā)展的重要之舉。【地利】新亞洲·體育城恰好處于城市擴張方向的中心區(qū)，是城市功能向周邊區(qū)域覆蓋的樞紐位置，是“新昆明”的“新都心”所在。縱觀昆明城市發(fā)展的大勢，我們可以看到，“昆明向東南”已經(jīng)成為一種必然趨勢，且正在成為現(xiàn)實。在呈貢新城建設新的政務中心的消息一經(jīng)發(fā)布，敏銳的開發(fā)商迅速意識到其“錢途”不可限量，一時“東城地貴”。誰先搶占先機，誰就占位得勢。新亞洲體育城2025/10/4成功關鍵點三：【全客層營銷】創(chuàng)新產品設計，實行全客層營銷【創(chuàng)新產品設計】不論是花園洋房、小高層、高層還是聯(lián)院別墅產品，均有亮點可尋，在當時的昆明市場是不小的創(chuàng)新。

【全客層營銷】花園洋房、高層、別墅，各類物業(yè)均有清晰的目標客群定位，豐富的產品線保證客群能涵蓋各個消費層級，擴大了市場容量。新亞洲體育城2025/10/4失敗點一：【一味求大】商業(yè)可謂是失敗的【一味求大】

商業(yè)體量必須與區(qū)域導入人口規(guī)模相適應，一味追求體量上的龐大，只會導致資源的浪費，同時空置的物業(yè)削弱了商業(yè)氛圍，惡性循環(huán)使商業(yè)步入窘境?！疽?guī)劃缺陷】

商業(yè)街平面布局松散不夠緊密；

建筑風格上具有一定的東南亞特征，這是其最大的亮點，同時以綠化、水景等營造了較舒適的環(huán)境，但運用簡單的涂料，使外立面效果大大折扣，最終降低物業(yè)檔次；

不論是平面交通，還是垂直交通均不流暢，二層商業(yè)價值不大，雖以餐飲、休閑為定位，奈何人氣不足內街及二層一片蕭瑟。失敗點二：【規(guī)劃缺陷】新亞洲體育城2025/10/4南亞風情第壹城以城市復合多元業(yè)態(tài)打造云南省級現(xiàn)代中央商業(yè)特區(qū)商業(yè)驅動型城市綜合體：住宅、公寓、寫字樓、商鋪SHOPPINGMALL：9.8萬方

中央商業(yè)廣場：3萬平方

金鷹國際百貨：4萬平方

豪廷大酒店：5萬平方3幢5A甲級寫字樓：13.9萬平方鋒尚MALL：1.5萬平方

兩個運動、休閑廣場：青春運動廣場、香頌廣場

五個主題商業(yè)區(qū)、休閑街住宅樓與底商：部分底商安排了家居、餐飲對住宅區(qū)形成生活配套；三個住宅組團建筑風格分別是現(xiàn)代歐式建筑（7.8萬平方）、海派出建筑（9.6萬平方）、東南亞風格（7.2萬平方）2025/10/4技術指標退紅線：25米項目占地：282.45畝，凈用地229畝容積率：4.57；綠化率：57.93；建筑密度42.82%總建筑面積：97.8萬平米,其中零售商業(yè)：27.8萬平米白金五星級酒店：5萬平米商務辦公：9.6萬平米的

SOHO公寓：4.3萬平米高端住宅：24.6萬平米，2600戶二層地下空間：27.6萬平米，含3.8萬平方米地下商場和4675個停車位，15個車位出入口總投資68億，總產出200億元左右2025/10/4業(yè)態(tài)布局主要商業(yè)業(yè)態(tài)配比：百貨50%：餐飲30%：娛樂20%2025/10/4交通組織項目規(guī)劃了12個交通到達口及4000余車位27.6萬平米的兩層地下空間，整體開挖、分片實施。布局3.8萬平米的地下商場和4675個停車位，可能成為昆明最大地下停車場。設置有15個車庫出入口，形成暢通的地下交通網(wǎng)，并預留了城市軌道交通的接口。2025/10/4景觀系統(tǒng)地面綠化為點、線、面結合方式，形成由中央廣場、掌門地帶、濱河公園、社區(qū)園林等大面積塊狀綠地為主導，營造豐富的、有層次的綠化景觀空間，打造綠色建筑群。形成特色商業(yè)風情軸線、人文風情軸線、生態(tài)觀光景觀軸線。2025/10/4南亞MALL客戶定位：25-35中高檔年青群體商家入住表負一樓家樂福面積2萬平方，是西南地區(qū)最大的零售商場；地上1～4層為以國內一線品牌、國際流行品牌、輕食為主的零售業(yè)態(tài)；4層是云南面積最大、集合度最強的兒童天地；5層世界美食匯。有萊茵春天、外婆橋、大赤門、麻辣香鍋等；六至七層是五星級保利國際電影院、搏塑健身、電玩、KTV。電影院總面積6300平米，設有6個放映廳，1900個座位。細節(jié)及亮點超大弧型內庭設置，擴大商家展示面，并豐富顧客視覺享受；綠色植被陶冶顧客情操坐椅、小品點綴既實用又活躍商場氛圍信息服務平臺中央商業(yè)廣場服飾潮品、美食天地連鎖快餐、品牌服飾、珠寶連鎖快餐、飲品、潮流服飾、精品百貨珠寶、禮品、美容美發(fā)、家居家飾中餐、西餐、時尚火鍋、休閑咖啡業(yè)態(tài)組合B11F2F3F4F麥當勞肯德基屈臣氏中國黃金麥當勞肯德基必勝客尚然生活館壹會所瘦身中心御尚食坊火鍋鋪敖瑪西餐陽光多來咪美食天地2025/10/4中央商業(yè)廣場面積：3萬平方米街區(qū)式商業(yè)廣場。由東南亞特色的大門、廣場和3層半的獨立建筑組成，通過空中連廊和自動扶梯形成區(qū)域內立體交通，而下沉式商業(yè)街將家樂福超市和金鷹國際百貨地下精品超市無縫連接，有效拉動客流聚集，形成人流互動，實現(xiàn)資源共享。銷售安排：原安排全部持有出租，后來進行調整，將四周形象點持有，其余出售，以保證整個商業(yè)中心的良好形象。但從目前來看，出售型商鋪空置率異常地高，多數(shù)處于業(yè)主自行招商狀態(tài)。推出169套克拉鉆鋪，商鋪戶型面積在12-180㎡，主力戶型為30-70㎡，皆為臨街商鋪。亮點及不足鮮明東南亞特色的建筑匯集各地美食的地下美食天地迎合特定群體的雕塑、小品，既美觀又實用空中花園及東南亞特色餐飲二層以上出售型商鋪多數(shù)空置，這是散售帶來的固疾；同時設計上存在死角，不易形成人流循環(huán)大面積上空及空中連廊設計設計及定位上亮點鮮明，但大面積的散售及規(guī)劃上的硬傷導致經(jīng)營不樂觀金鷹百貨及寫字樓

1-4樓；4萬平方米，由金鷹百貨經(jīng)營引入部分（奢侈品品牌）。5-6樓：2.4萬平方米，由南亞風情園自己經(jīng)營：餐飲娛樂，經(jīng)營原有的怡心園餐廳、一代天驕夜總會、溫泉SPA、棋牌等傳統(tǒng)優(yōu)勢項目。

A座高168米，36層，層高在4米以上。整體出售給中石油。B座高120米，30層，層高在3.9米以上。C座高70米，17層，層高在3.9米以上，共4.3萬平方，單位面積100-2000平方。主力面積為200-400平方。金鷹百貨引入奢侈品牌，大力提升南亞第壹城檔次，并與商業(yè)廣場與MALL形成差異化競爭2025/10/4住宅住宅共計17棟，星光苑6棟，14-28層；星河苑7棟28-30層；星辰苑4棟29-30層24.6萬平米，2600戶主要戶型面積情況：

?1室2廳：建筑面積:58～78㎡

?2室2廳：建筑面積:74～110㎡

?3室2廳：建筑面積:100～132㎡

?頂樓躍層（空中別墅）：以4室或5室為主，主要建筑面積在160-220平方4.57的高容積率，50多萬平方的商業(yè)區(qū)在噪音、空間使用、人流、車流、治安等方面對20多萬平方住宅區(qū)的生活造成了一定影響溫德姆豪廷大酒店世界500強第一酒店品牌，是美國溫德姆酒店集團（Wyndham）旗下白金五星級酒店品牌，有400余套47平米超大標準房，近1000平的宴會廳，兩個400平米多功能廳和12間獨立會議室以及跨國視頻系統(tǒng)。七彩云南溫德姆豪廷大酒店的打造，遵循定制化規(guī)劃與設計理念，將國際先進的硬件設施與奢華的酒店服務融入其中。50000平方米2025/10/4業(yè)態(tài)組合及盈利模式城市地標綜合體商業(yè)商務住宅南亞MALL金鷹百貨寫字樓酒店一期委托酒店管理自主招商租賃A幢整棟出售B幢分層出售C幢分割出售中央商業(yè)廣場二期自主招商租賃合作經(jīng)營出售出售長效收益保底分成出售獲取超額利潤品牌效應出售獲利高額出售回籠資金成功基因解碼良好的區(qū)位優(yōu)勢、豐富的行政資源、高端住宅區(qū)、旅游度假區(qū)、足夠的人口規(guī)模、成熟的市場需求，需要有一個大型的商業(yè)中心來填補區(qū)域商業(yè)空白。擁有天時、地利、人和的條件；昆明第一個城中村改造項目，有政策支持。市政府給予了大力支持。同為商業(yè)用地的住宅使用僅具有年；開發(fā)模式：總體而言，這個項目是在諾士達商業(yè)公司主導下，專業(yè)商業(yè)顧問全程策劃下，各商家積極參與下的開發(fā)運作模式。即實力雄厚的開發(fā)商、專業(yè)的策劃公司、協(xié)議商家三方共同打造，實行量體裁衣的訂單式商業(yè)開發(fā)；以商業(yè)為核心驅動力的城市綜合體產品。在主題概念上明確東南亞風情，指導規(guī)劃設計的落地與招商引進東南亞風情餐飲，以實物支撐概念；在規(guī)劃上，二層地下空間實行整體開挖，昆明首創(chuàng)，使地下空間得到最大程度的有利利用；大約70%商業(yè)面積由開發(fā)商持有，獲取長期收益，同時保證經(jīng)營的完整性與整體形象；從散售商鋪的慘淡經(jīng)營足以印證這一點。設計公司、商業(yè)策劃公司、營銷推廣團隊均為國內一流機構。項目啟示與借鑒在城市綜合體項目的開發(fā)建設中要科學做好商業(yè)規(guī)劃設計、住宅規(guī)劃設計，科學做好不同類型、功能產品的搭配，以商業(yè)帶動住宅價值和銷售，以住宅人氣促進商業(yè)人氣，通過在功能上、營銷上、價值性上相互促進提升，以提高項目成功的可能性。對于不熟悉的房地產開發(fā)項目，如商業(yè)地產、旅游地產，應請具有豐富成功運作經(jīng)驗的專業(yè)顧問經(jīng)營公司或開發(fā)商進行合作，在項目規(guī)劃設計前期就介入；項目建設完成后可由專業(yè)公司在一定時段內代為經(jīng)營管理，實行收益與風險共擔。商業(yè)物業(yè)散售必然會帶來后期經(jīng)營上的阻礙，但為均衡現(xiàn)金流，部分商業(yè)物業(yè)出售在所難免。必須提前作好持有、出售、返租銷售等各類贏利模式的物業(yè)范圍，從硬件、軟件兩方面來快速聚集人氣，將散售商鋪的弊端降到最低。通過對南亞風情第一城項目深入分析，主要啟示有：財富中心業(yè)態(tài)涵蓋影院、圖書城、休閑娛樂、餐飲、百貨購物等，形成北市區(qū)的商業(yè)中心定位特色：文化、娛樂MALL——北市區(qū)商業(yè)中心商業(yè)+寫字樓+小戶型公寓開發(fā)商：城建股份區(qū)位：北京路與北辰大道交叉口處，毗鄰鳳凰城、欣都龍城和北辰小區(qū)占地面積：31333平方米。

零售商業(yè)40000方

甲級寫字樓40000方

酒店式公寓30000方贏利模式：商業(yè)只租不售平面布局A幢財富商務交通銀行、必勝客D3幢運動賣場健身中心G幢凱渥酒吧B幢CC公寓酒吧、生活館、茶飲D4幢A座賴客西餐廳服飾地下車庫佩斯國際車會C幢CD公寓便利店、酒吧D4幢B座賴客西餐廳服飾D1幢A座新秀1240精品D5幢A座東廚餐廳服飾D1幢B座財富酒樓精品D5幢B座面包工坊東廚餐廳D2幢A座服飾美容、餐飲E幢4F影院1F電玩、KFC、酒吧3F新華圖書館-1FKTVD2幢B座服飾SPA、保健F幢電玩、KTV、酒吧功能組合特色商業(yè)中心都市綜合體商業(yè)街區(qū)式商鋪下沉式地下商鋪集中式商業(yè)居住服務式公寓酒店式公寓商務甲級寫字樓2025/10/4功能布置步行街區(qū)

包括10幢仿古建筑風格的盒式單體建筑，結合大面積的通透落地玻璃窗，古典與現(xiàn)代完美演繹，建筑風格唯美。每兩幢由連廊相通，拓展二樓平面交通。一、二、三層分體設計，一層經(jīng)營服飾等高利潤商品，二、三層以餐飲、美容美發(fā)、咖啡等業(yè)態(tài)為主。其中E幢樓單層面積較大，滿足影院、KFC等大面積業(yè)態(tài)的需求。酒店式公寓樓高25層，共2棟，一幢為普通酒店式公寓，一幢為服務式公寓，位于項目用地最內側，大面積綠化，安靜適于居住。C幢引入雅舍尚品酒店公寓品牌，客房總數(shù)40余套，房間配置高檔，有液晶電視、24小時熱水、免費寬帶、國內長途市話、DVD、可刷卡消費、豪華家具（進口床墊）、布草專業(yè)洗滌公司洗滌（一客一換）。單日租金在220元左右。下沉式娛樂廣場

位于項目主入口處，以別致的現(xiàn)代球形建筑為地標，進駐一家酒吧；大面積入口廣場設計，地下一層進駐KTV及電玩。成為青年人的娛樂天堂。甲級寫字樓

坐落于入口處，命名為“財富商務”，全玻璃外立面營造，十足陽光商務樓，與球形建筑相得益彰。其一樓進駐有交通銀行，必勝客等商家。入駐品牌北辰財富中心影院、新華圖書城、北辰名品店、東方公主娛樂群、肯德基、必勝客、賴客、百麗鞋業(yè)、1240酒樓和諦美斯康體健身中心等品牌入駐財富中心循環(huán)價值體系商業(yè)在整個綜合體中占據(jù)最核心的價值，也是整體檔次和形象支撐的關鍵因素；為商務辦公提供高檔次的商業(yè)配套，為公寓提供高品質的商務人流；公寓及寫字樓作為商業(yè)業(yè)態(tài)的補充和完善，共同完善項目的價值體系。項目亮點打造廣場滑板場設置，吸引青少年游樂后現(xiàn)代小品設計，充實廣場空間高齡大樹作為節(jié)點營造，帶來一抹綠色寫字樓以水系環(huán)繞，財氣東來開放式布局設計，但在各入口設置障礙，避免電瓶車進入，營造安全舒適步行環(huán)境小樓距設計，連廊相通，營造外庭上空的感覺，又提高建筑密度青磚墻面，打造精致仿古建筑，契合文化MALL主題。與玻璃立面結合項目啟示及借鑒以文化、娛樂等具有豐富內涵的事物作為綜合體物業(yè)開發(fā)的主題概念嫁接，并在前期規(guī)劃設計、中后期營銷推廣、商家引進中貫徹主題思想，以主題擴大項目的影響力，最終打造差異化的核心競爭力。

充分調研區(qū)域市場，挖掘尚未被滿足的細分市場，如精品購物、休閑娛樂、文化歸屬、特色餐飲等，找準具有消費潛力的目標客群，準確切入市場，項目開發(fā)勢必能事半功倍。

在規(guī)劃設計中注重細節(jié)，如立體化景觀打造，重要節(jié)點點綴小品、雕塑，甚至是植被，恰如其分的營造。

打造既開放又相對封閉的體驗空間，以適當?shù)氖侄巫璧K電瓶車、自行車等非機動車進入商業(yè)空間內部，最大程度營造舒適的購物環(huán)境。通過對財富中心項目深入分析，主要啟示有：綜合啟示及借鑒模式一模式二模式三泛地產開發(fā)模式均衡發(fā)展模式商業(yè)驅動模式模式內涵以體育運動、文化旅游、旅游度假等產業(yè)為嫁接的復合地產開發(fā)酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能體系均衡發(fā)展的模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式案例借鑒南國奧林匹克花園北京華貿中心香港太古廣場北京東方廣場深圳華潤中心日本福岡博多運河城外因驅動因素

社會公共服務設施的需要，政府以多元投資主體的形式建設文化、景點等先天性的資源條件

政府部門的大力支持廣闊的輻射空間，足夠的外來客群優(yōu)越的地理位置——城市中心或次中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)?！?0萬方以上地理位置——城市核心區(qū)或區(qū)域中心交通可達性——地鐵口/主干道沿線/區(qū)域功能缺乏，人口支撐，需求旺盛內因驅動因素具有整合并運作相關產業(yè)的能力專業(yè)規(guī)劃設計，各功能相融共生

強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群

高水準規(guī)劃設計，各功能共融不互擾

功能化體系——五星級酒店/甲級寫字樓/中高檔購物中心/高檔酒店式公寓/專業(yè)管理團隊——物業(yè)及經(jīng)營管理

明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/餐飲性/……獨具特色——建筑形態(tài)/業(yè)態(tài)/服務內容/……功能化體系——商業(yè)為主導，其他功能為輔一流的合作團隊——規(guī)劃設計、經(jīng)營管理、策劃公司共同點鮮明的主題概念設計，指導規(guī)劃設計、營銷策劃、招商推廣的落地，制定合理的開發(fā)時序，保證現(xiàn)金流順暢通過三個位于城市次中心的典型城市綜合體項目研究分析，我們得出適合昆明城市屬性的綜合體發(fā)展模式俊發(fā)城競爭項目采盤報告周邊市場綜述已售項目：金域緹香、金領時代在售項目：半山七哩溪、國福現(xiàn)代城、譽峰國際、德潤朗悅灣、中天城北市區(qū)尾盤銷售和新增供應不足導致片區(qū)成交銳減，但高價格、高去化率成為片區(qū)市場的一大特點，給俊發(fā)城帶來了很好的銷售機會。項目名稱供應套數(shù)成交套數(shù)銷售率銷售均價半山七哩溪12511290%7717國?，F(xiàn)代城67258787%7652名匠譽峰21817580%9797天怡峰景128060948%7591總計2295148365%78852012年北市區(qū)開盤樓盤成交及價格情況

2012年昆明主城普通住宅開盤各區(qū)域成交均價分別為：中心區(qū)9219、東市7552、南市7579、西市7804、北市7806、呈貢5443。

12年北市區(qū)成交去化情況高于中心區(qū)外的其他區(qū)域，開盤平均去化率在65%。市場分析北市山水板塊目前在售項目有5個，13年面市或馬上要面市的項目約有9個，區(qū)域竟爭十分激烈。桃園村項目，浮島智核俊發(fā)城云錫琥珀未知地塊2朗悅灣浩然閣未知地塊1銀河星辰半山七哩溪天驕北麓國?，F(xiàn)代城和諧世紀龍苑盛景名匠譽峰中天城尾盤項目在售預售項目13年面市入市項目昆明玉器城片區(qū)在售、預售、潛在項目分布圖★5KM項目位于昆明北市區(qū)中心板塊龍頭街片區(qū)，是北市區(qū)的地理中心；產品線以住宅為主，憑借人文歷史地段資源成為剛需、首改類產品的典型區(qū)域。區(qū)域自2004年進入大規(guī)模開發(fā)，現(xiàn)已形成以高容積率大型居住組團為主的城市副中心。。本案剛需、戶型改善、地域改善、資源占有改善、投資旅游養(yǎng)老13%、投資19%、首改23%、剛需45%

市場客戶全國客戶地州客戶首改客群剛需客戶昆明其他片區(qū)客戶

寶云片區(qū)需要購房成家的年輕村二代；金殿世博片區(qū)高端客戶；昆明北市區(qū)工廠、企業(yè)的員工和團購客戶約25%泛北市區(qū)改善型二次置業(yè)的客戶15%；昆明其他片區(qū)首改客戶；限購條件下，具有購房資格的外地客戶；昆明郊縣在昆明工作的客戶，約37%。云南省地州縣市優(yōu)質工作單位客戶約10%外省到昆明來養(yǎng)老的客戶,約13%。項目的核心客群主要來自項目周邊城中村拆遷戶、私營業(yè)主、個體戶、企業(yè)高管，國企公務員高層；市場中的活躍客戶是項目的重點客群，品牌追隨型客戶、昆明市的投資客戶、區(qū)域外客戶以及地州投資客群；市場客戶區(qū)域各類項目價格序號板塊項目類別項目名稱開發(fā)物業(yè)價格（預計）元/㎡1茨壩在售預售項目昆明玉器城洋房、公寓、商墅洋房：毛坯58002植物園云錫琥珀疊加、雙拼別墅-3長蟲山半山七哩溪小高層點式、洋房、疊加別墅小高層點式：毛坯：7800

洋房：毛坯9000

疊加別墅：1.2-1.7萬4龍苑盛景小高層點式3.31開盤，小高層點式毛坯，預計均價85005名匠譽峰板式、點式小高層小高層板式、2T5，毛坯9000-100006中天城高層點式住宅、綜合體-7龍泉路-未知地塊2--8小康大道尾盤項目天驕北麓高層住宅：簡裝9000，毛坯8200-85009和諧世紀高層、超高層寫字樓住宅：毛坯8000，精裝850010在售預售項目國福現(xiàn)代城高層點式高層點式毛坯：8500-88001113年面市入市項目朗悅灣高層點式、綜合體預計6月底開盤，高層毛坯均價7500-800012浩然閣寫字樓-13未知地塊1--14銀河星辰2期--15北部新區(qū)俊發(fā)城高層點式、高層短板、超高層寫字樓、綜合體預計今年9月開盤，高層精裝預計均價9000，精裝標準150016浮島智核--17桃園村項目高層點式、寫字樓、綜合體高層點式毛坯：預計7500-8000序號板塊項目類別項目名稱首次開盤時間至今銷售時間推出產品總貨量至今去化月均去化團購1茨壩在售預售項目昆明玉器城2011/11/191年5個月洋房約1400套洋房約計去化800套40-50套目前購置回遷房價格3800，早期有部分團購，漲價導致客戶不滿2長蟲山半山七哩溪2012/12/305個月一期總貨量576套至今去化量88套20套-3龍苑盛景2013/3/31預售一期一批次150套，一期總貨量300余套--項目有5棟為項目旁武警森林總隊代建房4名匠譽峰2012/7/1410個月一期600余套剩余房源約200余套30-40套-5小康大道尾盤項目天驕北麓2010/12/12年5個月總戶11000戶，其中公租房1500戶剩余約500套現(xiàn)場踩盤預估在30-40套早期團購漲價，導致客戶不滿。目前有部分炒房客仍在購買小戶型30㎡以內，出租獲利6和諧世紀2008/1/275年4個月6000余戶至今剩余200套，還有300余套為未推售房源目前月均去化7、8套-7在售預售項目國?，F(xiàn)代城2012/10/117個月一期薔薇苑總貨量672套剩約60套，至今去化約600套目前月均去化7、8套五華區(qū)公安系統(tǒng)組織團購，置業(yè)顧問口徑為150套左右，但根據(jù)其首次開盤的情況預估應約500套左右。團購價格7500左右。片區(qū)在售項目去化情況區(qū)域各類項目價格2013年片區(qū)住宅潛在供應6250套，按照目前月均去化40套/項目比例測算，片區(qū)整體去化需14個月。整體存量基數(shù)不大，雖有競爭但機會較大。序號板塊項目類別項目名稱13年剩余貨量（套）13年預推貨量（套）1茨壩在售預售項目昆明玉器城600-2長蟲山半山七哩溪480-3龍苑盛景-3004名匠譽峰200-5中天城-7206小康大道尾盤項目天驕北麓500-7和諧世紀2003008在售項目國?，F(xiàn)代城50一期茉莉苑約1000套913年面市入市項目朗悅灣-50010北部新區(qū)俊發(fā)城-120011桃園村項目-600合計6650套13年片區(qū)存量及潛在供應序號板塊項目類別項目名稱在售產品面積㎡主推戶型㎡客戶關注戶型㎡1茨壩在售預售項目昆明玉器城洋房：89-21089、117、143，緊湊三房，寬松三房、四房89三房2長蟲山半山七哩溪洋房100五房（贈送），高層65-82三房至五房（贈送）65、82、89，三房至五房65、89三房至五房3龍苑盛景54-127，一房、緊湊三房89、110緊湊三房89緊湊三房4名匠譽峰80-130寬松二房、三房80-130寬松二房、三房89、135、143寬松兩房、三房5中天城80-200兩房至四房--6小康大道尾盤項目天驕北麓20-122單間至四房-20，小單間7和諧世紀54-14454精裝小戶型，144四房54，單身公寓8在售預售項目國?，F(xiàn)代城薔薇園剩余83-87寬松兩房，茉莉苑93-120寬松兩房、三房83-87兩房，茉莉苑93-120寬松兩房、三房-913年面市入市項目朗悅灣70-150--10北部新區(qū)俊發(fā)城80-14080、98、113寬松兩房、三房-11桃園村項目80-14480、90、110、130寬松兩房、三房、四房為主-在售預售項目主力產品情況剛需緊湊三房為主一房產品仍多以投資需求為目的區(qū)域產品區(qū)域客源序號板