20120227報(bào)告所有內(nèi)容僅為世諾（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)及其下屬子公司獨(dú)家所有，任何單位、個(gè)人和集體不得未經(jīng)許可進(jìn)行有商業(yè)目的拷貝、復(fù)印和傳閱，否則視同對(duì)世諾（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)的嚴(yán)重侵權(quán)，世諾（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)將依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)予以訴訟。蒙自項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告?2Partone：宏觀市場(chǎng)Parttwo：消費(fèi)群分析Partthree：周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及同類(lèi)型商業(yè)分析Partfour：項(xiàng)目商業(yè)定位Partfive：商業(yè)預(yù)留租售建議及租金測(cè)算Partsix：商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃調(diào)整建議Partseven：各類(lèi)店鋪選址需求及資源展示目錄3Partone：宏觀市場(chǎng)蒙自區(qū)位交通情況蒙自市位于云南省東南部，紅河州東部。東西最大橫距61.3公里，南北最大縱距62公里。東鄰文山縣，南接屏邊縣，西連個(gè)舊市，北與開(kāi)遠(yuǎn)市接壤。北回歸線從境內(nèi)鳴鷲鎮(zhèn)小壩心、西北勒鄉(xiāng)蘇租、文瀾鎮(zhèn)大臺(tái)子、雨過(guò)鋪鎮(zhèn)新光、長(zhǎng)橋海東壩穿過(guò)。全市總面積2228平方公里，其中山區(qū)面積1683.8平方公里，占總面積的75.6％；壩區(qū)面積544.2平方公里，占總面積的24.4％。縣城海拔1307米，建城區(qū)面積20平方公里，城鎮(zhèn)化水平45％；城區(qū)綠化面積4.91平方公里，綠化率33％；是紅河州州府駐地，距省會(huì)昆明289公里。也是滇西南重要的門(mén)戶(hù)和樞紐，為物流運(yùn)輸提供個(gè)強(qiáng)大的交通路網(wǎng)支持?！紖^(qū)域消費(fèi)力

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宏觀市場(chǎng)分析2011年是“十二.五”開(kāi)局之年。國(guó)家把擴(kuò)大消費(fèi)需求作為擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點(diǎn)，在進(jìn)一步釋放城鄉(xiāng)居民消費(fèi)潛力等一系列政策措施的推動(dòng)下，蒙自市消費(fèi)品市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品供應(yīng)充足，消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的良好勢(shì)頭，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用十分明顯。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額241578.2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20.1%。

(一)城鄉(xiāng)市場(chǎng)發(fā)展更趨平衡。從銷(xiāo)售地區(qū)看，全年城鎮(zhèn)消費(fèi)品市場(chǎng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額212992.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)21.9%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品市場(chǎng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額28585.9萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)8.3%。

(二)各行業(yè)全面發(fā)展，批發(fā)和零售業(yè)成主導(dǎo)地位。批發(fā)、零售、住宿、餐飲業(yè)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，其中批發(fā)和零售業(yè)成為蒙自市消費(fèi)品市場(chǎng)中的主導(dǎo)力量，累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額178390.6萬(wàn)元，增長(zhǎng)24.7%，占全部社會(huì)消費(fèi)品零售額的73.8%，成為蒙自市消費(fèi)品市場(chǎng)中的主力軍。

(三)限額以上企業(yè)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的比總重持續(xù)加強(qiáng)。2011年全市限額以上企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額138273.1萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)26.1%，占全部社會(huì)消費(fèi)品零售額的57.2%。

（四）住宿餐飲市場(chǎng)紅紅火火。隨著城鄉(xiāng)居民現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快以及旅游業(yè)的快速發(fā)展，人們對(duì)餐飲業(yè)市場(chǎng)的需求日趨旺盛，加之受價(jià)格上漲的拉動(dòng)因素，有力帶動(dòng)和刺激了住宿餐飲市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。假日消費(fèi)、婚慶消費(fèi)、旅游經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)成為促進(jìn)住宿餐飲業(yè)消費(fèi)快速增長(zhǎng)的新的拉動(dòng)點(diǎn)。另外，食品原材料價(jià)格、員工工資、房屋租賃費(fèi)用的大幅上漲也帶動(dòng)了餐飲菜品價(jià)格的上升，在一定程度推動(dòng)了餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額的大幅增長(zhǎng)。2011年蒙自市全年住宿、餐飲業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額143634.1萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)28.1%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額63187.6萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)8.7%。

社會(huì)消費(fèi)品零售總額

宏觀市場(chǎng)分析〖人均消費(fèi)力

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2011年，隨著國(guó)家“十二五”規(guī)劃的出臺(tái)和各項(xiàng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策措施的逐步實(shí)施，國(guó)民收入不斷提高，國(guó)民消費(fèi)信心不斷回升，蒙自市城鄉(xiāng)居民收入和人民生活水平顯著提高，物價(jià)運(yùn)行漲勢(shì)平穩(wěn)，工業(yè)企業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。2011年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17208元，同比增長(zhǎng)28%。

值得關(guān)注的是，2011年農(nóng)民人均純收入的絕對(duì)值、增幅均創(chuàng)歷史最高水平。全市農(nóng)民人均純收入為4876元，同比增長(zhǎng)為17.8%。2011年，全市農(nóng)民人均純收入絕對(duì)值、增加額均創(chuàng)歷史最高水平，創(chuàng)1997年以來(lái)的最高增幅，城鄉(xiāng)收入差距顯著縮小。

蒙自商業(yè)現(xiàn)狀蒙自已超過(guò)40萬(wàn)的人口，相當(dāng)于一個(gè)中等規(guī)模城市的人口，之前，匱乏有規(guī)模、有主題的商業(yè)配套。

隨著各種交通路網(wǎng)的興建，及紅河州州政府的搬遷，紅河州的版圖已由原來(lái)的個(gè)舊轉(zhuǎn)移到蒙自。由原來(lái)的天馬路向次中心區(qū)以及城市邊緣地區(qū)的發(fā)展，這一發(fā)展變化，也使得商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)逐步由中心區(qū)向次中心轉(zhuǎn)移。隨著天馬路路、文瀾路人民路等一批專(zhuān)業(yè)商業(yè)市場(chǎng)的成熟，為金鵬世紀(jì)新都匯廣場(chǎng)的商業(yè)蓬勃發(fā)展，初步具備了次級(jí)商業(yè)中心的模型。蒙自樓樓盤(pán)基本是2004年以后開(kāi)發(fā)的，區(qū)域內(nèi)住宅入住率一般，商業(yè)氛圍平淡，商鋪形態(tài)是一層至兩層的底商，臨主干道商鋪多為兩層，開(kāi)間3.6米至12米，進(jìn)深10米至15米，面積分割較大，層高4米至5米，有半層或者1/3閣樓空置率較高。而商業(yè)形態(tài)多以社區(qū)配套類(lèi)商業(yè)如家電賣(mài)場(chǎng)、小超市、中低檔服裝以及家居建材市場(chǎng)為主，商業(yè)配套屬于中檔偏低層次，大賣(mài)場(chǎng)或購(gòu)物中心基本沒(méi)有。該區(qū)域的租金價(jià)格受臨街及物業(yè)條件影響較大，價(jià)格波動(dòng)幅度也大，租金價(jià)格多為35元至110元/㎡，天馬路商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較高。片區(qū)內(nèi)交通情況良好，道路寬敞、人流量大。目前，市區(qū)的商業(yè)形態(tài)初步形成。

蒙自商業(yè)現(xiàn)狀蒙自商業(yè)配套近年來(lái)隨著開(kāi)發(fā)商有意識(shí)地開(kāi)發(fā)商業(yè)裙樓和底商的帶動(dòng)，商業(yè)配套逐漸完善。同時(shí)受俊豪中央商業(yè)步行街的影響，區(qū)域型的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)形成。蒙自商業(yè)目前處于從初級(jí)社區(qū)生活型商業(yè)向中高級(jí)商業(yè)中心過(guò)渡階段，除了天馬路延線有部分特殊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)外，其余商業(yè)普遍定位為基本生活配套型臨街底商商業(yè)。蒙自的城市商業(yè)主要干道重點(diǎn)道路：紅河大道、天馬路、天竺路人民路，環(huán)南湖路為金鵬世紀(jì)新都匯的商業(yè)的形成線性發(fā)展帶動(dòng)、延續(xù)，也給以線性道路為主，形成聚集帶。給蒙自的增加了新的商機(jī)與活力，形成城市核心商業(yè)帶。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)未來(lái)發(fā)展Parttwo：消費(fèi)群分析日常生活消費(fèi)、中低檔餐飲以及服裝等構(gòu)成了消費(fèi)者的前三項(xiàng)支出，約占總支出的三分之二.蒙自消費(fèi)者支出構(gòu)成蒙自的較低收入群體的日用品消費(fèi)占主要份額，而較高收入群體則在服裝以及化妝品方面的消費(fèi)占主要份額，且較高收入群體以男性為主蒙自消費(fèi)者支出構(gòu)成從蒙自消費(fèi)者在餐飲休閑方面的習(xí)慣來(lái)看，以中低檔的消費(fèi)場(chǎng)所為主流，但中高檔的消費(fèi)能力也占據(jù)了較大比重

蒙自消費(fèi)者支出構(gòu)成客戶(hù)消費(fèi)特征15—25歲◆屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求個(gè)性化新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性，并主要以群體消費(fèi)行為為主?！粝M(fèi)以中低檔為主，以購(gòu)買(mǎi)快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類(lèi)精品、快餐、小食、大眾娛樂(lè)（ＫＴＶ等）、IT產(chǎn)品、體育用品為主。25—35歲◆

具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟?！粝M(fèi)力以中、高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)中、高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。包括：電器、服裝、鞋、化妝品、鐘表、家居用品、品牌餐飲娛樂(lè)。35—50歲◆較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟?！粝M(fèi)以中、高檔為主，購(gòu)買(mǎi)中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫(huà)、玉器、家居用品、服裝、鞋類(lèi)、化妝品、音像圖書(shū)制品等?！糇⒅仄放粕唐返膬?nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂(lè)享受。休閑娛樂(lè)客戶(hù)群體◆親身體驗(yàn)嶄新mall生活，夢(mèng)想都市繁華體驗(yàn)，而前來(lái)購(gòu)物觀光消費(fèi)，具有一定的沖動(dòng)性和隨意。◆傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高為主。

客戶(hù)消費(fèi)特征

項(xiàng)目消費(fèi)群研判區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)居民21.5萬(wàn)人核心覆蓋對(duì)象第一覆蓋對(duì)象第二覆蓋對(duì)象第三覆蓋對(duì)象區(qū)城鎮(zhèn)及郊縣居民41.83萬(wàn)人周邊鄰市個(gè)舊、開(kāi)遠(yuǎn)、金平、綠春居民昆明、玉溪、文山等旅游及路過(guò)性消費(fèi)客戶(hù)

項(xiàng)目消費(fèi)群肖像描寫(xiě)年齡：20~50歲購(gòu)買(mǎi)力：1000~3000元消費(fèi)檔次：中檔偏高消費(fèi)心理：具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。主要消費(fèi)支出：日常生活消費(fèi)、電器、服裝、鞋、化妝品、鐘表、家居用品、品牌餐飲娛樂(lè)對(duì)消費(fèi)品的要求：時(shí)尚、知名、獨(dú)特、精致Partthree：周邊商業(yè)分析

市調(diào)范圍調(diào)研范圍：金鵬世紀(jì)新都匯項(xiàng)目2km范圍內(nèi)的比較成體系的底層臨街商鋪，包括朝陽(yáng)路、天馬路、天竺路銀河路到文瀾路、南湖的臨街商鋪。調(diào)研內(nèi)容：商鋪?zhàn)赓U租金、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)狀況

市調(diào)情況商業(yè)位置人流量總鋪數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)銀河路較多95家，4家左右店鋪轉(zhuǎn)租6家空置服裝：30家養(yǎng)生、美容：10家餐飲：19家小型百貨超市：8家房產(chǎn)中介：11家茶葉店：3家家紡店：4家藥店、診所：3家化妝品店：2家眼鏡店：3家賓館酒店：14家復(fù)?。?家其他：兒童用品、五金店、動(dòng)漫、文具、干洗店文瀾路一般122家，6家左右店鋪轉(zhuǎn)租服裝：69家餐飲：25家診所、藥店：5家養(yǎng)生、美容：9家電器通訊：10家小型百貨超市：3家書(shū)店：2家銀行：2家家紡店：5家賓館酒店14家其他：水果店、煙酒店、修理店等天馬路南人較多176家，13家左右店鋪轉(zhuǎn)租27家空置服飾：135家棋牌、茶室、休閑吧：5家藥店：5家餐飲29家煙酒副食糖茶超市：6家小型百貨超市：4家養(yǎng)生、美容：5家其他：日雜、小餐飲、公廁等

市調(diào)情況商業(yè)位置人流量總鋪數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)錦華路較多123家，面積較小無(wú)較好代表品牌服裝小百貨：95家養(yǎng)生、美容：6家餐飲水吧：6家小型百貨超市：3家眼鏡店：3家朝陽(yáng)路一般50家，檔次較低，同比其他路段經(jīng)營(yíng)狀況較好百貨：11家家居建材30家發(fā)廊5家餐飲：3家酒店一家紅河大道冷清55家空置物業(yè)較多，物業(yè)條件一般百貨：11家餐飲：20家診所、藥店：3家中介：2家電器通訊家居裝飾：10家小型百貨超市：3家便利店：8家酒店：1家水果店：4家建材裝飾：3家其他：五金彩票各一家南湖西路較少56家人流量小百貨：30家便利店：2家藥店：5家美發(fā)：6家餐飲5家水果店：4家手機(jī)維護(hù)：1家酒店：2家游戲廳：1家其他：中介、小奶茶店給一家

市調(diào)總結(jié)周邊商業(yè)的主要業(yè)態(tài)分布如下圖所示，服裝占比例最大，達(dá)到27%，其次是房產(chǎn)中介和餐飲業(yè)，達(dá)到14%，其他占到比例比較大的還有小超市、建材家裝、診所藥店等，業(yè)態(tài)主要都是與人們生活息息相關(guān)的類(lèi)別。

業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及特點(diǎn)本案建議服裝類(lèi)絕大部分集中在天馬路和中央大街，競(jìng)爭(zhēng)激烈，，經(jīng)營(yíng)定位檔次為中低檔，品牌男女裝很少引進(jìn)，主要是滿(mǎn)足居民消費(fèi)水平的中檔女裝、男裝、童裝和鞋類(lèi)餐飲類(lèi)各區(qū)域都有分布但高檔餐飲少，低檔排擋類(lèi)、小吃類(lèi)餐飲居多，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好但就餐環(huán)境較差引進(jìn)，主要引進(jìn)區(qū)域內(nèi)缺乏的中高端品牌餐飲美容美發(fā)類(lèi)分布廣泛，各條道路上均有分布，大部分規(guī)模不大，主要是以足浴、美容、瘦身等為主引進(jìn)，屬于中檔商業(yè)中心必不可少的部分家居建材類(lèi)家居市場(chǎng)分布，規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)狀況一般，全友雙虎已經(jīng)入市場(chǎng)不引進(jìn)，項(xiàng)目附近分布較多，已基本飽和。休閑娛樂(lè)ktv影院類(lèi)ktv經(jīng)營(yíng)狀況良好，但宣傳力度不夠也條件差，不能形成一站式消費(fèi)。不引進(jìn)，物業(yè)條件差，與其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。桑拿浴室類(lèi)分布較少但經(jīng)營(yíng)狀況較差不引進(jìn)，周邊有一定規(guī)模洗浴中心但經(jīng)營(yíng)狀況和當(dāng)?shù)氐慕邮芏容^差

業(yè)態(tài)分析引進(jìn)方向業(yè)態(tài)現(xiàn)狀以及特點(diǎn)本案建議便利超市類(lèi)分布較廣，中高檔超市少，經(jīng)營(yíng)面積很小，一般都是在1000m2以下，一般經(jīng)營(yíng)面積越大其競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)狀況越好。引進(jìn)，雖然周邊有天順金方等中小型超市，但商業(yè)街內(nèi)部設(shè)置中大型便利超市還是必要的.藥店診所類(lèi)朝陽(yáng)路外，其他路段均有幾家藥店、診所分布，診所面積都比較下，藥店主要以群康大藥房、一心堂為主可考慮引進(jìn)藥店，居民生活的必要部分棋牌茶室類(lèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)比較散雜，分布在南湖西路和天竺路等路段上，總體經(jīng)營(yíng)狀況不佳不引進(jìn)，周邊的棋牌、茶室的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，很難達(dá)到大的規(guī)模和效應(yīng)且與本項(xiàng)目定位相違背家紡類(lèi)分布在淡水路和天馬路上，比較分散，部分超市也y9ou一定比例經(jīng)營(yíng)，數(shù)量也不多引進(jìn)，可以彌補(bǔ)小區(qū)域內(nèi)家紡業(yè)態(tài)的不足其他經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較廣，但總體檔次較低，品牌較少可以引進(jìn)其他居民生活中必要的種類(lèi)，比如，美甲店、數(shù)碼家電通訊店等。

業(yè)態(tài)分析

業(yè)態(tài)分析引進(jìn)方向項(xiàng)目周邊商業(yè)無(wú)論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現(xiàn)雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，項(xiàng)目本身要以服裝、雜類(lèi)、飲食類(lèi)等拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主；相較于購(gòu)物，餐飲娛樂(lè)類(lèi)比例較低，餐飲類(lèi)檔次普遍較低，項(xiàng)目將引進(jìn)的是比較高端的品牌餐飲；項(xiàng)目周邊商業(yè)在組合形態(tài)上仍然較為單一，基本仍以街邊單獨(dú)店鋪經(jīng)營(yíng)為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費(fèi)圈，本項(xiàng)目的商業(yè)力爭(zhēng)能成為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心。

業(yè)態(tài)分析1、項(xiàng)目本身體量較大，有60000多平米，接近2000人即將入住，具有巨大的消費(fèi)力；2、項(xiàng)目臨近朝陽(yáng)路，昭示性良好.3.本項(xiàng)目打造紅河州最高品質(zhì)購(gòu)物中心---超市（-1樓，可以給到5000平米）+影院（橫店影院已簽約）+主題賣(mài)場(chǎng)+百貨+餐飲等基地分析區(qū)域位置分析Partfour：項(xiàng)目商業(yè)定位中端現(xiàn)代商業(yè)，豐富業(yè)態(tài)組合周邊商業(yè)組合單一區(qū)域商業(yè)分散檔次低區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般項(xiàng)目自身具備龐大消費(fèi)群體功能定位滿(mǎn)足周?chē)M(fèi)者生活、時(shí)尚需求的、主要覆蓋面為半徑2000米的——城市商業(yè)中心商業(yè)中心的定義何謂城市商業(yè)中心?是指在一定地域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。

城市商業(yè)中心則是主