某城區(qū)土地市場分析

一、市場交易情況綜述：

一季度成都主城區(qū)（五城區(qū)與高新區(qū)）土地市場共公布拍賣與掛牌宗地18宗，總供地面積達(dá)

466628.89平方米，合計699.9433畝；其中成交16宗，成交凈用地面積398487.53平方米，

合597.7313畝；成交總金額361345.0995萬元。

一級市場（出讓）交易15宗、成交13宗：其中拍賣8宗，共計280.9748畝，成交7宗；掛牌

7宗，共計272.5646畝，成交6宗；二級市場（轉(zhuǎn)讓）交易3宗：其中2宗為拍賣，1宗為掛牌，

均成交。

2007年一季度主城區(qū)土地市場交易簡況（宗）

二、主城區(qū)土地市場用地性質(zhì)

供應(yīng)土地用途情次

600250

200

150

100

50

D

■城鎮(zhèn)溫臺住宅用地12483.7137

--商業(yè)（JE）用地6216.2296

成交土地用途情況

城鎮(zhèn)混合住宅用地是最要緊的土地用途，在本季度供應(yīng)與成交的土地中，城鎮(zhèn)混合住宅用地

占了絕對的主力，成交宗數(shù)為11宗，面積為409.8702畝；6宗商業(yè)（服）用地全部以掛牌方

式突出推出，且全部位于城南三環(huán)外的南部高新去，地價要緊在200萬/畝左右，成交5宗。由

于南部高新區(qū)是城南房地產(chǎn)進(jìn)展的一個重要板塊，但是周邊配套還很薄弱，因此很需要商業(yè)、

商務(wù)配套。

三、成交地塊分布詳情

1.高新區(qū)成交宗地數(shù)量最多，青羊區(qū)成交土地面積最大。

各行政區(qū)域成交土地面積占比

從成交宗地數(shù)量來看，高新區(qū)數(shù)量最多，為5宗；其次是青羊區(qū)，共4宗。

從土地面積來看，青羊區(qū)成交面積最大，為18.6456畝；高新區(qū)位居第二，成交171.4098畝。

與去年同期相比，高新區(qū)盡管成交的宗地數(shù)量相同，但面積增長了113.47%；青羊區(qū)成交的

土地宗數(shù)同比也增加了1宗，但面積卻也增長了近六倍。

高新區(qū)成交地塊全部為商業(yè)（服）用地，旦地塊規(guī)模都不小，由此可見政府正加大對高新區(qū)

基本生活配套設(shè)施的重視與投入力度。

鋁江區(qū)本月無土地供應(yīng)，因此也無土地成交。

2.城南成交地塊數(shù)量最多，城西成交土地面積居首位

2007年一季度各方位土地交易情況

艇

區(qū)收

儂<<>款屋（索）而職（都）

■11113.

域南7X972%61X8%

MS522048985220.4898

vat273$043116,4121

城中37237%372.3791

合計18699.943316597.7313

各方位成交土地京效占比

各方位成交土地面積占比

不管從宗地數(shù)量還是從宗地面積來看，城西與城南都是名副事實上的供需熱點區(qū)域，城西的

成交面積最大，達(dá)220.4898平方米，城南的成交宗地數(shù)量最多，城北市場仍然較為平淡。其中，

城南成交的6宗地全在三環(huán)外，城西成交的5宗地中也有2宗在三環(huán)外，由此能夠明顯看出城

南、城西的房地產(chǎn)開發(fā)盡管已往三環(huán)外轉(zhuǎn)移，但熱度仍然不減。

3.三環(huán)以外土地成交數(shù)量與面積均居首位

2007年一季度各環(huán)域土地交易情況

供應(yīng)成交

祀數(shù)量（宗）面積（畝）

面積（畝）

（宗）06年07年06年07年增幅

一環(huán)以內(nèi)372.379183125.455772.3791-42.31%

一環(huán)至二環(huán)0020144.68010-100.00%

二環(huán)至三環(huán)6284.052295326.8808226.66-30.66%

三環(huán)以外9343.5122817.0864298.69221648.13%

各環(huán)城成交土地宗數(shù)占比

瞽環(huán)城成交土地面積占比

三環(huán)外的成交土地的數(shù)量與面積都是各環(huán)域之最，同比成交數(shù)量增加6宗、成交面積增長

16.48%。其次是二?三環(huán)，共計5宗地、226.66畝，地塊數(shù)量同比減少4宗，面積同比減少

30.66%。

一?二環(huán)本季度無土地供應(yīng)。隨著成都市大規(guī)模舊城改造的結(jié)束，市中心區(qū)域可供開發(fā)的土

地已為數(shù)不多，與一環(huán)內(nèi)相比，一?二環(huán)開發(fā)較晚，但乜已經(jīng)開發(fā)得很成熟，因此可建設(shè)用地

更少。三環(huán)外擁有大量可開發(fā)的土地，將是未來開發(fā)的核心區(qū)域。

四、主城區(qū)土地成交價格情況;

1.成交總金額

一季度主城區(qū)共成交土地16宗，成交總金額361345.()995萬元，與06年同期相比，成交地塊

數(shù)量減少5宗，但總金額卻增長了54%。其中一級市場成交251725.328萬元，二級市場成交

109619.7715萬元。

2007年一季度主城區(qū)土地成交金額(萬元)

拍賣掛牌合計

出讓108158.257143567.071251725.328

血103039.25156580.52109619.7715

211197.5085150147.591361345.0995

2.土地成交單價

2006年一季度平均地價為382.46萬元/畝，而2007年一季度的平均土地成交價格則為604.53

萬元/畝,每畝上漲222.07萬元,增幅達(dá)58.06%o

不一致交易方式成交土地平均單價（萬元/畝）

拍賣ffiB

483.75630.39

Hit792.9400

3.樓面地價

泯合住宅用地成交樁“增價分布

4003

3303

3000

2500

2003

1003

1000

603

即外二峪4：師都

備注：圖上標(biāo)注的號碼為自編土地號碼代碼，具體地塊詳情見附表

各環(huán)線混合住宅用地樓面地價

樓面地價

壞域

(TC/I1)

一環(huán)以內(nèi)3421

一?二環(huán)0

二?三環(huán)2360

三環(huán)以外1453

本季度所有成交土地的平均樓面地價大約為2226元/平方米。

成交的城鎮(zhèn)混合住宅用地按最高容積率計，平均每平方米的樓面地價為2415元，具體價格分

布如上圖。樓面地價在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地處一環(huán)內(nèi)、市中心的

文化宮地塊與玉雙路5號地塊樓面地價均超過3500元/平方米。二環(huán)?三環(huán)之間的地塊樓面地

價也大多在2000元/以上，特別是14號永豐鄉(xiāng)太平村地塊與18號航天廠地塊，拍賣當(dāng)時也是

爭奪猛烈，樓面地價分別為2700與2445元/平方米。由此可見熱點地塊的珍貴與開發(fā)商對整個

市場的看好。

4.拍賣成交價比率

犯趙嬸就交薛懵

備注：①拍賣成交價比率=（成交價一起拍價）/起拍價

②圖上標(biāo)注的號碼為自編土地號代碼，具體地塊詳情見附表。

拍賣成交價比率要緊集中在0.8?1.5之間，最高為2.1,即四川省森林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

競得的金花橋街道辦事處金花村6組地塊，起拍價120萬元/畝。該地塊盡管位置較偏遠(yuǎn)，但起

拍價較低，因此仍然有數(shù)家開發(fā)商猛烈競爭，經(jīng)25輪競價最終成交以370萬元/畝，成交價比

率也很高。其次市中心的玉雙路片區(qū)的5號地塊（上圖中的5號）成交價比率也較高，達(dá)1.5。

五.重點成交地塊研究

本季度最重要的一塊成交土地非龍湖高價競得的建設(shè)北路原航天廠地塊莫屬。該地塊地處建

設(shè)路片區(qū)，因此該地塊的重要性與該片區(qū)的市場價值密大可分。

建設(shè)路片區(qū)價值分析

片區(qū)近期成交宗地示意

片區(qū)宗地詳情

|京Mitt號

123466

或交200S-7-222006-3-312006■務(wù)8200?-!>15200$-12-152007->30

交8方式柏殺?讓的式X讓拍賣出讓的會出讓拍黃科讓怕分”讓

如病二g口收注2號過設(shè)如R三收2

東二?（最中二JMS東二號、二環(huán)整東二?1

宗?位置“收路9號建設(shè)＞81號

國電干初笠25光?PR僧役五號號（即M航知情

南公司用地）府果公!!）設(shè)備有果公1D

機二-三環(huán)一二環(huán)二■三環(huán)一二環(huán)二-三環(huán)二-三環(huán)

￥

0方W775.086a270.2650明.88432424喇2.X754?.?

*

?58.4626102.40538N63I4M.8O70.4144II3.M05

44.264555

合住二類住宅策二類住宅集“住就8二美住宅普二夾（1%普行商業(yè)

用加質(zhì)

6商業(yè)用培6商11周見?商業(yè)用培用修

心價（萬元

135湖3303?546039S

/?）

或交價（萬

211湖616582715315

火交全?

123356139118.82350900.357750.2播60X62%92535.508

（TSXt

樓面?價

（元用方79113M18481M021452445

*）

成15龍淚■

中國電干產(chǎn)VMKftW或tv華怙投笠成“萬科房他

竟看單位華置業(yè)有網(wǎng)龍，■鼻（9

立開發(fā)公司取公■!實業(yè)?黑公司產(chǎn)有髏割

公旬

（元/平方冷

建設(shè)路片區(qū)山于進(jìn)展較早，配套較成熟，是目前城東最適合房地產(chǎn)開發(fā)的片區(qū)之一，因此按

照資本逐利的本性來看，大量的房地產(chǎn)資本流向該地是理所當(dāng)然的。同時?，有競爭才有進(jìn)步，

正是由于眾多品牌商的相繼進(jìn)駐、相互競爭，建設(shè)路片區(qū)老舊的形象與得以完全顛覆，區(qū)域價

值迅速提升隨著“東調(diào)”進(jìn)程接近尾聲，眾開發(fā)商對建設(shè)路片區(qū)的爭奪變得日趨猛烈。從以上

圖表數(shù)據(jù)能夠看出，建設(shè)路片區(qū)的地價上升勢頭明顯，漲幅之大，短短一年半的時間單畝地價

漲幅達(dá)到近三倍，樓面地價也從2005年的791元/平方米上漲到2445元/平方米，上漲約200%。

四大開發(fā)巨頭齊聚該片區(qū)，使得該片區(qū)樓市聚集效應(yīng)明顯。2007年該片區(qū)必將掀起樓市的熱潮。

龍湖拿地策略淺析

龍湖于2006年9月在該片區(qū)拿下虹波廠地塊，其時成交價616萬元/畝，樓面地價1848元/

平方米；時隔半年，通過61輪的報價，3月30日，龍湖在第62輪突然報價便以815萬元/畝

（總價9億多）的價格力壓首創(chuàng)、萬科，一垂定音投得航天廠地塊，足可見其對該地塊應(yīng)該說

是志在必得，如今樓面地價上升到2445元/平方米。由此能夠看出，龍湖對建設(shè)路片區(qū)的鐘愛

與看中。

龍湖再拍高價地來說，我們認(rèn)為有如下原因：

1.該地塊樓面地價為2445亓/平方米，加上建安成本、稅收與其他各項費用，估計該項目的

住宅部分總成本價在5000元/平方米左右，按照目前建設(shè)路片區(qū)住宅的銷售價格情況與走勢，

估計1年以后該項目面市時即使將本