房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管控制度一、總則（一）制定目的與依據(jù)為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“企業(yè)”）的財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，防范財務(wù)風(fēng)險，提高經(jīng)濟(jì)效益，確保企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及公司實(shí)際情況，特制定本制度。本制度旨在構(gòu)建權(quán)責(zé)清晰、流程規(guī)范、風(fēng)險可控、監(jiān)管到位的財務(wù)管控體系，為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供堅實(shí)的財務(wù)保障。（二）適用范圍本制度適用于企業(yè)及所屬各項(xiàng)目部、子公司（若有）的一切財務(wù)活動。企業(yè)內(nèi)所有涉及資金籌集、投放、運(yùn)營、分配等環(huán)節(jié)的部門和人員，均須嚴(yán)格遵守本制度的規(guī)定。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家財經(jīng)法律法規(guī)、稅收政策及行業(yè)監(jiān)管要求，確保財務(wù)活動的合規(guī)性。2.效益性原則：以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為中心，優(yōu)化資源配置，降低成本費(fèi)用，提升資金使用效率。3.審慎性原則：充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及市場風(fēng)險，建立健全風(fēng)險預(yù)警和控制機(jī)制，確保企業(yè)財務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行。4.權(quán)責(zé)對等原則：明確各部門、各崗位在財務(wù)管理中的職責(zé)與權(quán)限，做到權(quán)責(zé)分明、相互制約、協(xié)同高效。5.全程控制原則：對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、融資、建設(shè)、銷售到竣工結(jié)算的全過程實(shí)施財務(wù)監(jiān)控。二、組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）財務(wù)管理體系企業(yè)財務(wù)管理實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的體制。財務(wù)部門是企業(yè)財務(wù)管理的職能部門，在企業(yè)總經(jīng)理（或分管財務(wù)副總經(jīng)理）的領(lǐng)導(dǎo)下，統(tǒng)一組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的各項(xiàng)財務(wù)工作。（二）財務(wù)部門主要職責(zé)1.貫徹執(zhí)行國家財經(jīng)法律法規(guī)和公司財務(wù)管理制度，制定和完善內(nèi)部財務(wù)管理辦法及操作流程。2.負(fù)責(zé)編制企業(yè)年度財務(wù)預(yù)算、資金計劃，并組織實(shí)施與監(jiān)控。3.負(fù)責(zé)企業(yè)資金的籌集、融通、調(diào)度和管理，保障資金安全與高效使用。4.負(fù)責(zé)企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用的核算與控制，參與項(xiàng)目成本的預(yù)測與分析。5.負(fù)責(zé)企業(yè)資產(chǎn)的核算與管理，確保資產(chǎn)安全完整。6.負(fù)責(zé)企業(yè)銷售收入、回款的核算與管理，監(jiān)督銷售政策的執(zhí)行。7.負(fù)責(zé)編制企業(yè)財務(wù)報告，進(jìn)行財務(wù)分析，為經(jīng)營決策提供依據(jù)。8.負(fù)責(zé)企業(yè)稅務(wù)籌劃與管理，依法納稅。9.負(fù)責(zé)對所屬項(xiàng)目部、子公司的財務(wù)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查。10.參與企業(yè)重大經(jīng)濟(jì)合同的評審與簽訂，提供財務(wù)專業(yè)意見。（三）其他部門財務(wù)職責(zé)各業(yè)務(wù)部門（如開發(fā)部、工程部、營銷部、采購部等）應(yīng)配合財務(wù)部門做好相關(guān)財務(wù)管理工作，對本部門發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算控制和成本管理要求。三、核心財務(wù)管控環(huán)節(jié)（一）項(xiàng)目前期財務(wù)管控1.項(xiàng)目可行性研究財務(wù)論證：財務(wù)部門應(yīng)參與項(xiàng)目立項(xiàng)階段的可行性研究，重點(diǎn)對項(xiàng)目的投資估算、融資方案、盈利能力、現(xiàn)金流預(yù)測、敏感性分析等進(jìn)行財務(wù)評價，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。2.土地獲取成本控制：嚴(yán)格審核土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等土地獲取成本，確保成本支出的合理性與合規(guī)性。參與土地競拍或談判，提供財務(wù)支持。（二）融資管理1.融資計劃：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目資金需求，制定年度及中長期融資計劃，明確融資渠道、融資金額、融資成本和期限結(jié)構(gòu)。2.融資渠道管理：積極拓展多元化融資渠道，如銀行貸款、信托、債券、股權(quán)融資等，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。3.融資合同管理：融資合同的簽訂須經(jīng)過財務(wù)部門審核，重點(diǎn)關(guān)注利率、還款方式、擔(dān)保條款、違約責(zé)任等核心內(nèi)容。4.融資資金使用監(jiān)控：確保融資資金?？顚Ｓ?，按項(xiàng)目進(jìn)度和用款計劃投放，提高資金使用效率。5.融資風(fēng)險預(yù)警：密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、金融政策變化及企業(yè)自身償債能力，建立融資風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，防范流動性風(fēng)險。（三）成本控制與管理1.目標(biāo)成本管理：以項(xiàng)目可行性研究為基礎(chǔ)，結(jié)合市場行情和企業(yè)管理水平，制定科學(xué)合理的項(xiàng)目目標(biāo)成本，并將其分解到各成本核算對象和責(zé)任部門。2.動態(tài)成本監(jiān)控：建立動態(tài)成本跟蹤與反饋機(jī)制，定期（如月度、季度）對比分析目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取糾偏措施。3.招投標(biāo)與合同管理：財務(wù)部門參與工程招投標(biāo)的全過程，審核投標(biāo)單位的財務(wù)狀況，參與合同談判與評審，重點(diǎn)關(guān)注合同價款、付款方式、結(jié)算辦法等條款，防范合同風(fēng)險。4.工程款支付管理：嚴(yán)格按照工程進(jìn)度、合同約定及審批程序支付工程款。支付前須審核工程進(jìn)度確認(rèn)單、發(fā)票等原始憑證的真實(shí)性與完整性。5.材料設(shè)備采購成本控制：建立合格供應(yīng)商名錄，通過集中采購、招標(biāo)采購等方式降低采購成本。加強(qiáng)采購合同管理和物資驗(yàn)收入庫管理，控制采購價格和質(zhì)量。（四）預(yù)算管理1.全面預(yù)算體系：建立覆蓋企業(yè)經(jīng)營活動各個方面的全面預(yù)算管理體系，包括經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算和財務(wù)預(yù)算。2.預(yù)算編制與審批：遵循“上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總”的原則，編制年度預(yù)算。預(yù)算方案須經(jīng)企業(yè)管理層審議批準(zhǔn)后執(zhí)行。3.預(yù)算執(zhí)行與控制：各部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，財務(wù)部門負(fù)責(zé)對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行日常監(jiān)控和分析，對超預(yù)算支出嚴(yán)格控制。4.預(yù)算調(diào)整與考核：因市場變化或不可預(yù)見因素確需調(diào)整預(yù)算的，應(yīng)按規(guī)定程序報批。將預(yù)算完成情況納入各部門及相關(guān)人員的績效考核體系。（五）資金管理1.資金集中管理：實(shí)行資金集中統(tǒng)一管理，提高資金集中度和使用效率。企業(yè)主要銀行賬戶由財務(wù)部門統(tǒng)一管理。2.資金計劃管理：編制月度、周度資金收支計劃，強(qiáng)化資金收支的計劃性。大額資金支付須納入資金計劃并嚴(yán)格審批。3.日常資金調(diào)度：根據(jù)資金收支計劃和項(xiàng)目進(jìn)度，合理調(diào)度資金，確保項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營活動的正常資金需求，同時避免資金閑置。4.現(xiàn)金及銀行存款管理：嚴(yán)格執(zhí)行《現(xiàn)金管理暫行條例》，加強(qiáng)銀行賬戶管理，定期進(jìn)行銀行對賬，確保賬實(shí)相符。嚴(yán)禁賬外循環(huán)和“小金庫”。5.票據(jù)管理：加強(qiáng)對支票、匯票等銀行票據(jù)的管理，規(guī)范領(lǐng)用、背書、貼現(xiàn)等環(huán)節(jié)的操作流程。（六）資產(chǎn)管理1.存貨管理：主要包括開發(fā)產(chǎn)品（商品房）、開發(fā)成本（在建開發(fā)產(chǎn)品）等。建立存貨臺賬，定期進(jìn)行盤點(diǎn)，確保賬實(shí)相符。加強(qiáng)商品房銷售環(huán)節(jié)的管理，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。2.固定資產(chǎn)管理：建立健全固定資產(chǎn)臺賬，規(guī)范固定資產(chǎn)的購置、驗(yàn)收、使用、折舊、維修、盤點(diǎn)、處置等管理流程，提高固定資產(chǎn)使用效益。3.無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)管理：參照固定資產(chǎn)管理要求，加強(qiáng)對土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)的管理。（七）銷售與回款管理1.銷售定價管理：銷售價格的制定與調(diào)整須經(jīng)審批程序。財務(wù)部門參與銷售定價策略的制定，提供成本及盈利分析支持。2.銷售合同管理：規(guī)范銷售合同文本，明確房款金額、付款方式、交房標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款。銷售合同簽訂后須及時提交財務(wù)部門備案。3.回款管理：建立銷售回款跟蹤機(jī)制，明確各部門及銷售人員的回款責(zé)任。財務(wù)部門及時確認(rèn)銷售收入，監(jiān)督購房款（包括定金、首付款、按揭款、尾款）的足額、及時收取。4.按揭貸款管理：加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，配合辦理客戶按揭貸款手續(xù)，確保按揭款項(xiàng)及時到賬。（八）財務(wù)報告與分析1.財務(wù)報告編制：嚴(yán)格按照國家會計準(zhǔn)則和企業(yè)會計制度的要求，及時、準(zhǔn)確、完整地編制月度、季度、年度財務(wù)報告，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及附注。2.財務(wù)分析：定期開展財務(wù)分析，內(nèi)容包括但不限于償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力、發(fā)展能力分析，以及預(yù)算執(zhí)行情況分析、成本分析、項(xiàng)目盈利分析等。通過財務(wù)分析，揭示經(jīng)營管理中存在的問題，提出改進(jìn)建議。3.財務(wù)信息披露：按照相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管要求，規(guī)范財務(wù)信息的對外披露行為，確保信息披露的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和及時性。（九）內(nèi)部審計與監(jiān)督1.內(nèi)部審計制度：企業(yè)可設(shè)立內(nèi)部審計部門或配備專職內(nèi)審人員，對企業(yè)財務(wù)收支、經(jīng)濟(jì)活動、內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行獨(dú)立審計監(jiān)督。2.審計范圍與頻率：內(nèi)部審計應(yīng)覆蓋企業(yè)所有重要的財務(wù)活動和經(jīng)營環(huán)節(jié)，可根據(jù)需要開展常規(guī)審計、專項(xiàng)審計（如成本審計、招投標(biāo)審計、離任審計等）。3.審計結(jié)果應(yīng)用：對審計發(fā)現(xiàn)的問題，提出整改意見和建議，并跟蹤整改落實(shí)情況。審計結(jié)果應(yīng)作為績效考核、干部任免的重要參考依據(jù)。（十）稅務(wù)管理1.稅務(wù)籌劃：在遵守國家稅收法律法規(guī)的前提下，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)，進(jìn)行合法合理的稅務(wù)籌劃，降低稅務(wù)成本。2.稅務(wù)申報與繳納：準(zhǔn)確計算各類應(yīng)納稅額，按時進(jìn)行納稅申報和繳納，避免逾期申報或繳納而產(chǎn)生滯納金和罰款。3.發(fā)票管理：嚴(yán)格按照發(fā)票管理規(guī)定領(lǐng)購、開具、取得和保管發(fā)票，確保發(fā)票的真實(shí)性和合規(guī)性。4.稅務(wù)檔案管理：妥善保管稅務(wù)登記證、納稅申報表、完稅憑證等稅務(wù)資料。（十一）財務(wù)人員職業(yè)道德與行為規(guī)范財務(wù)人員應(yīng)恪守職業(yè)道德，廉潔自律，客觀公正，保守企業(yè)商業(yè)秘密。嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律和公司各項(xiàng)規(guī)章制度，杜絕弄虛作假、營私舞弊等行為。四、風(fēng)險控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要包括市場風(fēng)險、融資風(fēng)險、成本風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險等。企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對和監(jiān)控機(jī)制：1.風(fēng)險識別：定期對各類潛在財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行排查和梳理。2.風(fēng)險評估：對識別出的風(fēng)險進(jìn)行量化或定性分析，評估其發(fā)生的可能性和影響程度。3.風(fēng)險應(yīng)對：根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略，如風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險降低、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險承受等。4.風(fēng)險監(jiān)控：對風(fēng)險應(yīng)對措施的執(zhí)行情況進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控，及時調(diào)整應(yīng)對策略。五、制度執(zhí)行與監(jiān)督1.制度宣貫與培訓(xùn)：本制度一經(jīng)頒布，財務(wù)部門應(yīng)組織相關(guān)培訓(xùn)，確保各部門及員工理解并掌握制度內(nèi)容。2.責(zé)任追究：對于違反本制度規(guī)定，造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，將視情節(jié)輕重對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處理，包括但不限于批評教育、經(jīng)濟(jì)處罰、行政處分等；涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。3.制度修訂與完善：