謹(jǐn)呈：青島數(shù)字傳媒中心

青島數(shù)字傳媒中心技術(shù)標(biāo)書

投標(biāo)單位：深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司

日期：2015年7月18-26H

目錄

第一部分市場(chǎng)分析與項(xiàng)目總體定位........................2

第二部分商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議和業(yè)態(tài)落位....................3

第三部分購物中心視覺形象規(guī)劃建議和裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書......9

第四部分購物中心招商目標(biāo)實(shí)施計(jì)劃和推廣策略...........13

第五部分價(jià)格策略.....................................18

第六部分商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理...........................27

第七部分商家資源31

第一部市場(chǎng)分析與項(xiàng)目總體定位

1.市場(chǎng)研究

結(jié)論

(1)青島西海岸新增零售商業(yè)面積增大，僅僅萬達(dá)購物中心就有20萬平方米。本項(xiàng)目

臨近的上流匯商業(yè)面積也有3萬平方米，即將開工的青島航運(yùn)中心商業(yè)也有6萬平方米。

(2)電子商務(wù)蓬勃發(fā)展，對(duì)零售物業(yè)造成較大沖擊。青島實(shí)體商業(yè)銷售額有所下降,面

臨經(jīng)營壓力較大。

2.項(xiàng)目總體定位方向研判

目標(biāo)客群定位主要以中等收入的白領(lǐng)年輕人及年輕家庭顧客為主，局部高端客群，以城市新貴、城市精

英群體或金領(lǐng)為輔助。建議項(xiàng)目定位為白領(lǐng)風(fēng)格商業(yè)與文化體驗(yàn)購物中心。

建議項(xiàng)目主題文化鑒于瑯珊文化是青島海洋文化的發(fā)源地，結(jié)合城市地緣人文歷史特點(diǎn)打造一個(gè)具有“靈

魂”的主題綜合商業(yè)MALL,而非一個(gè)傳統(tǒng)意義的水泥鋼筋堆砌的建筑(待正式簽約后提供能落地指導(dǎo)方

案)，建議以動(dòng)漫形象、來配合海洋文化主題表達(dá)的重要手段，作為購物中心主題文化。

與聯(lián)網(wǎng)+動(dòng)漫形象表達(dá)海洋文化主題購物中心+會(huì)員系統(tǒng)+優(yōu)勢(shì)品類商品電子商務(wù)。

?主題特色及差異化亮點(diǎn)(正式簽約后指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位落實(shí))

重點(diǎn)打造都市白領(lǐng)年輕人及年輕家庭交流聚會(huì)、親子娛樂、放松身心

的獨(dú)特體驗(yàn)空間與娛樂休閑首選目的地，海洋文化主題公園以海洋館、海

底生物科普館、海底鯊魚、虛擬海底景觀等，以及動(dòng)漫主題館城堡館、糖

果館、動(dòng)漫飛車、玩具總動(dòng)員、碰碰車、主題動(dòng)漫城、親子健身中心、兒

童5D影院、密室逃脫、真人CS、拳擊發(fā)泄區(qū)、角色扮演、攝影中心、兒

童服飾、兒童餐廳、兒童浴室、母嬰用品、早教中心、兒童職業(yè)體驗(yàn)樂園

為一體的主題商業(yè)中心。

第二部分商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議和業(yè)態(tài)落位

1、原有方案商業(yè)規(guī)劃的合理性分析和調(diào)整建議；

商業(yè)規(guī)劃完善建議

原有的業(yè)態(tài)通過模擬經(jīng)營分析可以發(fā)現(xiàn)如下問題

第一餐飲面積過大，難以招滿。第二電影院1萬平方米業(yè)態(tài)單一太大，影響總體租金水平。

建議根據(jù)未來經(jīng)營需要，結(jié)合實(shí)際招商工作需要優(yōu)化和調(diào)整

業(yè)態(tài)類型面積備注

書店（類似誠品書店轉(zhuǎn)型）1.5萬平方米建議包含咖啡廳500平方米

電影院6500平方米

健身中心1500平方米

虛擬現(xiàn)實(shí)游戲中心2000平方米

連鎖超市1.2萬平方米建議其中進(jìn)口食品超市為20

00平方米

主題商業(yè)街區(qū)1.7萬平方米

0.5萬平方米歐洲風(fēng)情街區(qū)，重點(diǎn)銷售法國

和意大利女裝，引進(jìn)虛擬現(xiàn)實(shí)

試衣技術(shù)和電子商務(wù)結(jié)合

兒童業(yè)態(tài)5000兒童服飾,童鞋

1000平方米反斗城

2000平方米兒童游樂場(chǎng)

2000平方米培訓(xùn)中心

餐飲業(yè)態(tài)5000平方米歡樂海洋主題餐飲

4000平方米美食廣場(chǎng)

5000平方米四川主題餐廳

2000平方米日本風(fēng)情餐廳

3000平方米韓國風(fēng)情餐廳

3000長白山主題餐廳

3000平方米云南風(fēng)情餐廳,弓1進(jìn)舌尖中國

品牌落位：按照業(yè)態(tài)的劃分，根據(jù)以往的操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商家品牌進(jìn)行前瞻

性的落位。

Ml布

B1■“0。工后

-1層品牌落位建議

DIOR

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玉蘭油

寶姿

蘭寇

充分考慮年輕人群體，包含大學(xué)生群體的消費(fèi)特點(diǎn)，引領(lǐng)白領(lǐng)消費(fèi)潮流。韓國化妝品集合店在香港已經(jīng)

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時(shí)

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較大，我們建議選擇中等價(jià)位質(zhì)量可靠的韓國化妝品。

鞋類商

品區(qū)CN&ON

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2F向

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歐時(shí)力附近可以布局veromoda

點(diǎn)

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3F喉

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運(yùn)動(dòng)類別：adidas、NIKE、KAPPA、Reebok,安踏、鱷魚恤、Converse,k.swiss、CAT、MERRELL

兒童服飾等類別：史奴比、巴布豆、好孩子、搜桃小丸子、小豬班納、康貝、康貝受、健寶、巴巴、足

運(yùn)、廣迪、足華、恩東、巴布狗、乖乖狗、吉之象、輝煌虎、巴托、迪迦奧特曼、華倫天奴、力量、宮

廷狗、臺(tái)北春天、卡卡拉、斗氣王、仔豹、金蘋果、卡奇寶貝、奧特曼、鑫利熊、先利達(dá)、迪爽、醒目

仔、大力水手、、路豹、卡西龍、君萊、朦朦兔、金鴨子、七波輝'魔術(shù)屋、Disney,大力水手HELLOKITTY

蝙蝠俠艾米鼠、比迪、卡迪、快樂狗、匯寶、吉之象、金萊克、第一步、卡西龍、巴布狗、朦朧兔、丑

丑、JOJO、麗嬰房、麥克隊(duì)友、NAC.NAC,安奈兒、海威邇、可可鴨、派克蘭帝、Babyme,生肖王、

堡獅龍、bossini、陽光鼠、4洋龍、維歐佩爾、小豬嚕嚕貝絲堡迪、寶維尼、米奇、佐丹奴、甜心蜜兒、

歐棕、芝麻街、TOMTOM、叮當(dāng)貓、金鑰匙、TI00.哆啦A夢(mèng)、幸運(yùn)鼠、鉛筆俱樂部

4F文化書

電影院我們會(huì)和博納影院，中華影業(yè)，韓國cGV,橫店影視、成龍影業(yè)、嘉禾影院、大地影院多家溝

通比較并聽取消費(fèi)者意見選擇，可能進(jìn)行中檔和低檔影院組合。

2、自持、聯(lián)營、租賃各自所占比重及財(cái)務(wù)分析；

自持書店L5萬平方米以平均租金30元/平方米月租金計(jì)算作為經(jīng)營目標(biāo)，預(yù)測(cè)年度收入為

1.5x30元/平方米/月x12個(gè)月=540萬元

租賃5萬平方米平均租金50元，平方米月租金計(jì)算

5x50元/平方米月xl2個(gè)月=3000萬元

聯(lián)合經(jīng)營1.5萬平方米可以按照平均租金6。元，平方米月租金計(jì)算股本，聯(lián)合經(jīng)營分成。

財(cái)務(wù)策略：前三年放水養(yǎng)魚，租金提升幅度在5%左右，第四年后平均租金提升幅為8-10%。

第三部分購物中心視覺形象規(guī)劃初步建議和裝修設(shè)計(jì)

任務(wù)書

,商品視覺營銷(VisualMerchandisingMarketing,VMD)是將業(yè)態(tài)、商品和有效管理商場(chǎng)的方法規(guī)

劃為銷售戰(zhàn)略，使其能夠在競(jìng)爭(zhēng)中占優(yōu)勢(shì)的一種視覺價(jià)值表現(xiàn)方法。

?VMD起源于歐洲，隨著人批量銷售時(shí)代的來臨,最先是在食品行業(yè)，為了滿足自選式貨架陳列

的有效性，產(chǎn)生了技術(shù)性的視覺營銷，目的就是通過良好商品陳列和視覺形象營造實(shí)現(xiàn)促銷的目

標(biāo)。接著服裝行業(yè)由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，特別是服裝的個(gè)性化需求刺激了視覺營銷的迅猛發(fā)展，例如，

GAP和NEXT、H&M等成為視覺營銷的先鋒。

?VP吸引顧客視線，誘導(dǎo)他們走入賣場(chǎng)；PP是再一次確認(rèn)，進(jìn)行聯(lián)動(dòng)性消費(fèi)聯(lián)想；陳列空間是達(dá)

成銷售的最終目的地。

朕，需要在建筑上

英才能立于不敗

重觸視覺形象，店

,瞬M例如，英國

建筑外觀獨(dú)特，視

覺形象具有沖擊力，能夠有效吸引顧客；主力店SELFRIDGE百貨集中古典和前衛(wèi)于一身能夠留

住顧客，讓顧客更多消費(fèi)代表了今后購物中心視覺形象發(fā)展的趨勢(shì)。

英國Bullring購物中心

本項(xiàng)目已經(jīng)完成了商業(yè)建筑設(shè)計(jì)和前期策劃，今后需要完成商業(yè)規(guī)劃和視覺形象規(guī)劃以及裝修設(shè)計(jì)。

/啟動(dòng)商業(yè)\

/規(guī)劃與產(chǎn)\

晶定位/---------

初8一—_^書

;--------

疑性規(guī)劃阿~招商手冊(cè)設(shè)計(jì)

招商摸底與確軍正式設(shè)計(jì)任務(wù)書

切切論廿與建彳設(shè)計(jì)方專

酒店設(shè)計(jì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公共空間藝術(shù)設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)優(yōu)化與節(jié)能設(shè)計(jì)卜一商業(yè)視覺形象與主題文化規(guī)劃

設(shè)計(jì)完成?

中心流程圖

通過良好的視覺形象作為基礎(chǔ)，共同擬定購物中心裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書。

視覺形象規(guī)劃要點(diǎn)是商業(yè)建筑裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書的核心內(nèi)容，例如，項(xiàng)目的總體色調(diào)，項(xiàng)目的不同樓層業(yè)

態(tài)色調(diào)要求。

重要節(jié)點(diǎn)的裝飾設(shè)計(jì)要求和藝術(shù)小品的結(jié)合，主要入口和樓層入口動(dòng)線設(shè)計(jì)和景觀小品要求，要求主動(dòng)

線清晰表達(dá)。

裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書建議從不同層次體現(xiàn)動(dòng)漫文化主題，要通過立面和內(nèi)部中廳以及地面中廳等動(dòng)漫形象和

虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)表現(xiàn)青島西海岸海洋文化特色。

要求裝飾材料充分考慮節(jié)能環(huán)保，配合裝修表達(dá)海洋文化主題。

類似海洋文化主題購物中心參考：

香港沙田地鐵站新城廣場(chǎng)購物中心虛擬現(xiàn)實(shí)海洋體驗(yàn)娛樂系統(tǒng)

香港沙田購物中心已經(jīng)開始用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)表現(xiàn)海洋景色，讓更多顧客參與娛樂。

第部分購物中心招商目標(biāo)實(shí)施計(jì)劃和推廣策略

1、以2016年底為試營業(yè)節(jié)點(diǎn)，以試營業(yè)招商率達(dá)到80%為招商目標(biāo)

進(jìn)行詳細(xì)工作任務(wù)分解，并給出可執(zhí)行的工作計(jì)劃和實(shí)施方案；

時(shí)間段工作任務(wù)任務(wù)分解

2015年8-12月1.完成招商手冊(cè)，招楊玉民小自波牽頭

商摸底和重點(diǎn)商

楊輝圖原

家談判

視覺形象由楊寶民

2.完成初步的視覺和李鑫VMD碩士

形象規(guī)劃和裝修

具體負(fù)責(zé)

設(shè)計(jì)任務(wù)書

2016年第一季度完成主力商家和次主力視覺形象由楊寶民

店談判完成招商30%和李鑫VMD碩士

具體負(fù)責(zé)

視覺形象方案和裝修設(shè)

計(jì)方案修訂熊杰和宋惠波參與

第二季度1.舉辦招商大會(huì)，完楊玉民木M波招商

成招商60%總監(jiān)牽頭

2.模擬經(jīng)營分析和經(jīng)楊輝局J原土行武招

營管理方案審定，骨干商經(jīng)理熊杰招商和

培訓(xùn)開始啟動(dòng)經(jīng)營總監(jiān)

第二季度完成招商任務(wù)80%裝甲力重要領(lǐng)導(dǎo)參與

修方條申XE有特殊要求品牌談

判，加速?zèng)Q策進(jìn)程

第四季度開業(yè)培訓(xùn)楊寶民木M波

熊杰

招商總監(jiān)牽頭

我方八名人員，服務(wù)每年成本為200萬元。

2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)造，系統(tǒng)構(gòu)建項(xiàng)目的核心價(jià)值、重要價(jià)值和邊緣

價(jià)值，形成強(qiáng)有力價(jià)值體系以吸引商家進(jìn)駐；

項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系二為顧客創(chuàng)造價(jià)值的理念，架構(gòu)和資源整合以及執(zhí)行系

統(tǒng)。

核心價(jià)值：特色鮮明的主題定位，強(qiáng)有力的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì),

一流的視覺形象規(guī)劃，強(qiáng)有力的知名商家和品牌組合，打造青島

第一家互聯(lián)網(wǎng)+主題文化綜合體。

我們重視不同特色商品群對(duì)業(yè)態(tài)的支持，同類風(fēng)格，相近價(jià)

格品牌進(jìn)行商品的組合叫做商品群，例如，韓國少女系列商品群。

on&on品牌于1992年在韓國創(chuàng)建,主要面向20多歲的年輕女性消

費(fèi)群體，生產(chǎn)各式職業(yè)裝、休閑裝及飾品。四年前，on&on開始

進(jìn)入中國市場(chǎng)。價(jià)格：200元一500元、500元一1000元、1000元

—1500兀左右；

SIA.價(jià)格：800元一1800元左右；

B.定位：中等消費(fèi)群體，22—27歲年輕女性；

C.色彩：主色調(diào)為粉紅色、淺綠、花色為主；

D.評(píng)價(jià)：專門為獨(dú)立、青春的年輕女性打造休閑服飾，產(chǎn)品

簡(jiǎn)約大方，但現(xiàn)銷產(chǎn)品色彩偏深，考慮到消費(fèi)能力等問題，公司

為25-27歲左右的女性所設(shè)計(jì)的服飾較多。

重要價(jià)值：商業(yè)與文化結(jié)合是本項(xiàng)目的核心價(jià)值，互聯(lián)網(wǎng)+會(huì)員系統(tǒng)+優(yōu)

勢(shì)商品電子商務(wù)解決方案形成本項(xiàng)目重要價(jià)值。

邊緣價(jià)值：與唐島灣公園互動(dòng)，形成豐富多彩的室內(nèi)外營銷活動(dòng)體系

價(jià)值基礎(chǔ)，前期三年放水養(yǎng)魚，爭(zhēng)取平均租金三年后達(dá)到月租金100元/

平方米以上。符合RE工TS基金要求,考慮項(xiàng)目購物中心部分大部分變

現(xiàn).

3、以塑造項(xiàng)目品牌形象和推動(dòng)招商為主要目的，注重視覺形象規(guī)劃，形成指

導(dǎo)性的廣告推廣策略并預(yù)算廣告投放費(fèi)用；

建議以客戶營銷為核心，以視覺形象規(guī)劃為基礎(chǔ)，形成強(qiáng)勢(shì)的招商氛圍，

充分制造出成功經(jīng)營之勢(shì)。建議以客戶營銷為主，對(duì)于商家?guī)?dòng)商家的給

予較大獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)幅度建議為半個(gè)月租金.

廣告營銷費(fèi)用預(yù)計(jì)800萬元，其中客戶營銷占據(jù)60%

宣傳項(xiàng)目推廣形式金額預(yù)算（萬元）

形象宣傳微信營銷：微電影60阮

招商專題傳播

招商手冊(cè)策劃和設(shè)計(jì)，印刷招的手冊(cè)6。力兀

招商廣告投放半島都市報(bào)，戶外廣告，120

網(wǎng)站

小計(jì)

以下為客戶營銷為主

專題招商和重點(diǎn)龍頭品牌溝通龍頭客戶和重點(diǎn)商家為200

費(fèi)用主，網(wǎng)絡(luò)針對(duì)性營銷為

輔助

招商人云160

360麻

4、重要招商活動(dòng)的統(tǒng)籌安排和費(fèi)用初步估算。

2015年8月?2016年12月

招商摸底和主力店，次主力店談判

2015年8—10月啟動(dòng)視覺形象規(guī)劃費(fèi)用預(yù)測(cè)1

00萬元

11月完成項(xiàng)目視覺形象規(guī)劃初步方案完成招商手冊(cè)初步設(shè)計(jì)50萬

兀

10-11月完成招商手冊(cè)定稿和速印，啟動(dòng)聯(lián)商

網(wǎng)站和青島游金地網(wǎng)站招商形象宣

12月部分主力店簽約儀式暨招商啟動(dòng)會(huì)

2016年視覺形象完善和裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書確預(yù)計(jì)100萬元

1-2月青島網(wǎng)站，電視，報(bào)紙招商宣傳推廣

3電影和娛樂業(yè)態(tài)專題招商活動(dòng)購物中心室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)方案

確定，滿足招商大會(huì)效果發(fā)布

44.26招商大會(huì)

5餐飲專題招商沙龍

6服飾專題招商會(huì)議

7

8

9進(jìn)場(chǎng)裝修

10服飾等品牌補(bǔ)充招商經(jīng)營人員培訓(xùn)開始

11營業(yè)人員培訓(xùn)后上崗

12試營業(yè)

第五部分價(jià)格策略

1、分階段、分業(yè)態(tài)、分區(qū)域（不同樓層、不同位置）的租金建議;

負(fù)層月租金

業(yè)態(tài)平均租金

超市（綠色）25-3。元/平方

米

餐飲配套6。元/平方米

品牌專賣店100元/平方米南側(cè)端點(diǎn)鋪位租金

建議

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南側(cè)

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商鋪1

上側(cè)

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銷售

和5%

財(cái)卜