海陽?觀海大廈廣告推廣方案

眥福州智本房地產(chǎn)投資顧問有限公司

目錄

一、價格策略

1、價格制定要素

2、階段性價格策略

3、價格定位

二、廣告策略

I、廣告基調(diào)與訴求

2、廣告策略與計劃

三、銷售策略

1、入市時機與姿態(tài)

2、銷售階段的劃分與銷售目的的制定

3、分階段營銷策略

4、銷售執(zhí)行與銷售節(jié)奏

四、業(yè)主投資回報建議

五、全程監(jiān)控與市場微調(diào)系統(tǒng)（略）

一、價格策略

【價格擬定考慮要素】

重要因素

?地段景觀

?市場景氣

?付款方式

?貸款條件

?建材品質(zhì)

?室內(nèi)配套

?整體規(guī)劃配套

?公司實力及經(jīng)營管理公司

決定因素

?客戶購買能力

?總價

【階段性價格策略】

2—3—3—2價格策略

20%低于市場價格，吸納人氣，帶動景氣，快速回籠

30%平于或稍高于市場價格，穩(wěn)定投資成本

30%高于市場價格，發(fā)明利潤

20%高價出售，發(fā)明高額利潤，保存資產(chǎn)或早就知名度

【價格定位】

A:定價方法的選取

1）對一個樓盤進行定價，通常有以下幾種方法:

2）成本定價法

3）競爭定價法

3）利潤定價法

在這三者當(dāng)中競爭定價法較為符合市場的法則，因而本案的定價以競爭定價法為主，成本定價

法為輔。

B:參考項目均價

國賓海景國際大酒店3800元/門

海怡國際大酒店3950元/Of

C:價格分析

1）以國賓海景國際大酒店為參考對象，本案的售價為：

3800+200（主題差價）+100（景觀差價）-100（按揭差價）—100（裝修差價）=3900

2）以海怡國際大酒店為參考對象，本案的售價為：

3950+400（地段差價）-100（按揭差價）—100（裝修差價）一100（朝向差價）=4050

取以上二個價格的簡樸平均值：

(3900+4050)/2=3975

本案均價建議：

依照本案的主題定位與形象定位，假如本案的音樂主題做到位，適當(dāng)加大營銷力度，本案的均

價可訂為：3975+90=4065元/nf。

D:具體價格制定

水平差價20—50元

垂直差價90元

南北差價80()元

【付款方式建議】

采用三種付款方式：

A:一次性付款

B:分期付款：首付50%,首付后三個月內(nèi)付清剩余50%

C：按揭貸款：首付50%,按揭50%

二、廣告策略

【廣告基調(diào)與訴求】

基調(diào)把握

?高品位（個性、氣質(zhì)、文化）

?高價值（印刷、制作、包裝等）

?流行性（廣告語、文案等）

?時尚性（色調(diào)、平面表現(xiàn)等）

廣告訴求

?感性為主

?訴求點以大海、音樂、投資為主線

【廣告策略與計劃】

廣告策略

■廣告推動策略

品牌建立品牌提高品牌銷售

情感訴求進度拉動良性循環(huán)

強勢促銷

預(yù)熱期（3?4月）啟動期（5?6月）強銷期（7?10月）連續(xù)期月）

廣告額度30%40%20%10%

30萬40萬2()萬10萬

階段推廣布線

知名度

密集的硬性輔以密集的軟硬性廣

通過硬性廣告、,?連續(xù)的、間歇性的

軟性廣告投放，強告投放，,同音集

軟性廣告相結(jié)藝至酒爸而品牌硬性廣告投放，配

勢導(dǎo)入“中國首個

合向目的消費合階段性的促銷/

觀海音樂主題產(chǎn)，鉉象，并且以有轟

者滲透“零距離公關(guān)活動，鞏固品

權(quán)酒店夠贏形

動性的促銷、公關(guān)

海岸”生活，音樂.象焉以強勢公關(guān)牌形象，實現(xiàn)慣性

活動聚集人氣，最

主題酒店，斷銷售

活動啟動銷售，實大限度地推動銷

始內(nèi)部詼曲

現(xiàn)銷售“開門紅”售時間

引導(dǎo)期公開期高潮期連續(xù)期

階段襲擊策略

第一階段第二階段第三階段

概念激活期開盤旺銷期品牌襲擊期

時間：2023/4—6時間：2023/6—8時間：2023/9—11

結(jié)點：“中國首個音樂藝結(jié)點：樣板間開放結(jié)點：現(xiàn)樓實景、酒店

術(shù)主題度假酒店”誕生手段：報紙廣告/DM/環(huán)境、體驗式藝術(shù)營銷

手段:新聞繕稿/現(xiàn)場形直郵/新聞繕稿/俱手段:報紙廣告/DM//

象營造/售樓文本資料樂部傳播/開盤活動/新聞繕稿/公關(guān)傳播/

/形象廣告?zhèn)鞑?5?1節(jié)島外渠道建立客戶滾動

活動

蓄水開閘保溫

M

特殊媒體輔助驅(qū)動

高球會刊

網(wǎng)絡(luò)

全感官襲擊策略

報紙:視覺1j引發(fā)對觀海、主題酒店全面認(rèn)知（觀念引導(dǎo)/賣點/活動信息/銷售信

三維：視聽直觀了解觀海、音樂主題酒店的環(huán)境、設(shè)施及生活感受

一

廣播：聽覺巴士出租車廣播、通過聽覺神經(jīng)喚醒人們對海岸生活、藝術(shù)生活的渴望

俱樂部：情感不斷的、定期的與消費者情感式溝通與互動

融入豐富的休閑娛樂內(nèi)容，直接到達(dá)目的客戶，直接激起愛好

DM：視覺

搶奪戶外視野，提醒性宣傳和攔截客戶。

廣告牌：視覺

文本：視覺休閑生活讀本，在閱讀過程中改變生活觀念

活動：觸/味覺一免費看房車，樣板間切身體驗，親身感觸

現(xiàn)場襲擊策略

現(xiàn)場風(fēng)格：

盡量不使用噴繪，弱化廣告宣傳的色彩，弱化夸張包裝的成分，而盡量體現(xiàn)原創(chuàng)

性、自然性；不是虛幻的擺設(shè)，而是讓人積極欣賞的、有休閑氛圍的藝術(shù)價值品，如

世界名畫，古今中外音樂家雕塑等，地中海風(fēng)光、夏威夷風(fēng)光、維也納風(fēng)情等，以

及極簡主義油畫、生活雜志精彩片段裝裱等等。

現(xiàn)場表演與音樂：

接待現(xiàn)場在客流高峰期每周或天天鋼琴或小提琴演奏，非演奏時間現(xiàn)場播放經(jīng)典名曲……

襲擊點：

燈桿旗/指示牌/圍墻/展板/掛旗/工地

文本襲擊策略

概念文本

內(nèi)容規(guī)劃：蔚藍(lán)海岸、左岸咖啡、法國香頌、夏威夷之旅、地中海之行、維也納之

聲，關(guān)于地中海、關(guān)于夏威夷、關(guān)于維也納……

海景酒店/海景主題酒店/海景音樂主題酒店/海景音樂主題度假酒店

為什么需要休閑生活/休閑的意義/休閑生活觀念/休閑生活方式/

休閑生活中的吃喝玩樂等。

文本類型：概念激活期使用《海上香頌?維也納藝術(shù)生活家》，開盤旺銷期使用《海

上香頌?維也納假日生活手冊》，品牌襲擊期使用《維也納藝術(shù)家通訊》。

說明文本

內(nèi)容規(guī)劃：海岸/沙灘/陽光/空氣/配套/會所/藝術(shù)/服務(wù)等綜合質(zhì)素說明。

文本類型：硬性樓書/折頁/單張/海報/

動線封殺策略

廣告牌：

濱海路、高爾夫路口，東鳳路、工地現(xiàn)場、展示中心等……

活動襲擊策略

冠名、贊助、聯(lián)辦、合辦等

（略）

遞進式襲擊流程

圈子營銷制造流行，形成良好口碑方廣

泛人際傳播

體驗營銷日場實景感受及引導(dǎo)與活動體驗

金類售樓印刷品及時尚快遞供客戶回家研判

傳媒營銷引起媒體關(guān)注，引發(fā)新

聞效應(yīng)

概念營銷讓音樂主題度假酒店進一步人心

三、銷售策略

1、入市時機與姿態(tài)

?入市時機

2023年5月1日起認(rèn)購

2023年7月22日正式開盤

?入市姿態(tài)

以“中國首個觀海音樂主題產(chǎn)權(quán)酒店”、“海上香頌”、“海邊的香格里拉、沙灘上的維也

納”形象面世，引發(fā)媒體及布場關(guān)注。

2、銷售階段的劃分與銷售目的的制定

A.引導(dǎo)期：2023年4月6日——2023年6月30日20%

B.開盤期：2023年7月1日——2023年7月31日30%

C.強銷期：2023年8月1日——2023年8月31日30%

D.連續(xù)強銷期：2023年9月1日一2023年10月31日15%

E:清盤期：2023年11月1日——2023年12月31日5%

3、分階段營銷策略

（三）分階段營銷策略

A:引導(dǎo)期（2023年4月6日——2023年6月30日）

策略：軟文開路、硬廣跟進，新聞造勢與炒作

目的：樹立產(chǎn)品形象，塑造項目個性與主題，并開展促銷，促成成交。

工作重點：項目VI發(fā)包，報章撰稿.售樓部布置，三維動畫催促

傳播：半島都市報、青島早報、DM夾報、派送、短信等

廣告排期計劃（4月份青島地區(qū)廣告發(fā)布排期計劃）

類別時間媒體版式備注

6日（星期四）半島都市報半版彩色

13日（星期四）半島都市報半版彩色新聞稿500字

報19H（星期三）青島日報半版彩色新聞稿5（X）字

20H（星期四）半島都市報整版彩色軟文半版

紙硬廣半版

26日（星期三）青島日報半版彩色新聞稿500字

27日（星期四）半島都市報整版彩色敦文半版

硬廣半版

4月5日搜城整版彩色封底

4月21日房展會刊整版彩色

電視4.5—5月5rl海陽電視臺角標(biāo)加流動字幕

網(wǎng)4月一青島新聞網(wǎng)總橫條或鏈接網(wǎng)頁

絡(luò)

4月一青島房產(chǎn)網(wǎng)總橫條或依接網(wǎng)頁

4月19、27FI海陽報媒DM夾報7000份X2

其

4月21.27Fl海陽移動短信6萬條X2不超70字/次

它

4月6.20日青島日報DM夾報市區(qū)

4月26日吉鳥財經(jīng)日報DM夾報市區(qū)

4月21.22日青島會展中心DM派送臨時請學(xué)生

4月26日青島短傳群發(fā)55萬條25萬VIP、500以上高端30萬

4月份煙臺地區(qū)廣告計劃

4月19日海陽地區(qū)DM報紙夾報7000份490元

4月26日海陽地區(qū)DM報紙夾報7000份490元

4月18日海陽移動短信一次6萬條3600元

4月15日一5月15日海陽電視臺角標(biāo)廣告7000元

4月28、29、30日海陽電視臺沆動字幕500元

4月24日一30日海陽市區(qū)重要街道條幅20X90=1800元

4月28日煙臺日報整版一版（大廈為主加別塞）25000元

觀海大廈4月份煙臺地區(qū)廣告預(yù)算為：13880+25000=38880元

B.開盤期（2023年7月1日——2023年7月31日）

工作重點：島外市場的開辟，酒店管理公司招商，現(xiàn)場接待，解說，第二期DM夾報派送，沙

雕節(jié)活動，開盤秧歌大賽活動，青島新聞發(fā)布會活動

策略：借勢造勢贏市

目的：旅游旺季，強勢促銷

傳播：以DM為主，報紙為輔。

C.強銷期（2023年8月1日——8月31日）：

工作重點：《同一首歌》互動與參與，島外客戶的跟進與追蹤

策略：以發(fā)散式銷售為主，在重點區(qū)域?qū)嵭泄詰?zhàn)。

目的：喚起島外市場，區(qū)域目的客戶的愛好與熱情。

傳播:：第三期DM夾報派送，分銷點及青島地區(qū)報媒廣告。

D.連續(xù)強銷期（2023年9月1日——2023年10月31日）

工作重點：十一促銷，酒店管理公司擬定

策略：開辟第二營銷渠道（客戶滾動），以酒店管理公司的品牌號召力項固老客戶信心，爭

取新客戶成交。

目的：刺激客戶需求，增強買家信心。

傳播：直郵DM、夾報DM、少許報媒。

E.掃尾期（2023年11月1日——2023年12月31日）：

工作重點：元旦促銷優(yōu)惠。

策略：價格促銷（贈送物業(yè)、契稅等）

目的：尾盤消化

傳播:DM及客戶口碑

（四）銷售執(zhí)行與銷售節(jié)奏

1.售樓部：

?售樓部風(fēng)格、看板、燈光等室內(nèi)布置.。

?售樓部室外空間環(huán)境，指示牌。

?售樓部銷售道具（名片、服裝、桌椅、擺設(shè)、模型等）的布置使用與安排。

2.工地現(xiàn)場

?工地現(xiàn)場戶外廣告、引導(dǎo)看板、條幅、羅馬旗。

3.樓盤標(biāo)記

?LOGO的創(chuàng)意與設(shè)計

?標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)顏色的設(shè)計

4.印刷媒體的制作

?樓書企劃、文案、設(shè)計、印刷

?DM企劃、文案、設(shè)計、印刷

?售樓部形象墻、看板設(shè)計

5.報刊媒體的制作與安排

?軟廣告的撰寫、設(shè)計與發(fā)布

?報紙廣告企劃、文案、設(shè)計、發(fā)布

?其它廣告企劃、文案、設(shè)計、發(fā)布

6.銷售節(jié)奏

2023年5月1日——6月30日放1、35、7、9奇數(shù)層，待