重慶老舊小區(qū)“微改精修”綜合施工方案一、工程概況本項(xiàng)目為重慶市2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造示范工程，位于江北區(qū)華新街街道鋼鋒村社區(qū)，總改造面積8998平方米，涉及居民329戶(hù)。小區(qū)建成于2000年以前，存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、功能配套不足、環(huán)境品質(zhì)下降等問(wèn)題，改造嚴(yán)格遵循“以人為本、微改精修、在地傳承、共建共享”原則，拒絕大拆大建，聚焦“小而美”的精準(zhǔn)更新。項(xiàng)目包含基礎(chǔ)類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)三大改造內(nèi)容，計(jì)劃工期180日歷天，總投資約1200萬(wàn)元，采用政府主導(dǎo)、居民參與、社會(huì)資本補(bǔ)充的資金籌措模式。二、改造內(nèi)容與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（一）基礎(chǔ)類(lèi)改造工程地下管網(wǎng)系統(tǒng)改造實(shí)施雨污分流改造，更換DN200-DN400PE雙壁波紋管雨水管820米，UPVC螺旋靜音排水管650米，采用CCTV管道檢測(cè)技術(shù)對(duì)既有管道進(jìn)行全面排查，破損段落采用非開(kāi)挖內(nèi)襯修復(fù)技術(shù)。同步改造老舊給水管網(wǎng)，更換De110-De200PE給水管580米，設(shè)置智能水表井32處，確保管網(wǎng)漏損率控制在12%以?xún)?nèi)。建筑結(jié)構(gòu)安全整治對(duì)24棟建筑進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性檢測(cè)，重點(diǎn)修復(fù)屋面防水，采用3+3mm雙層SBS改性瀝青防水卷材，檐溝部位增設(shè)防水附加層。外墻空鼓部位采用壓力注漿修復(fù)，脫落面磚采用聚合物水泥砂漿粘貼加固，涂料墻面采用彈性外墻乳膠漆翻新，顏色選用符合重慶山城風(fēng)貌的暖灰色系。消防系統(tǒng)升級(jí)按現(xiàn)行消防規(guī)范增設(shè)獨(dú)立式煙感報(bào)警器329個(gè)，公共區(qū)域配置4kg干粉滅火器120組，改造消防管網(wǎng)1200米，確保消防水壓不低于0.15MPa。拆除可燃雨棚2800平方米，更換為0.8mm厚鋁合金防墜雨棚，樓梯間欄桿除銹刷漆處理，高度不足1.1米的部位增設(shè)防護(hù)措施。（二）完善類(lèi)改造工程交通系統(tǒng)優(yōu)化通過(guò)“空間挖潛+共享利用”模式新增停車(chē)位52個(gè)，采用植草磚生態(tài)停車(chē)位20個(gè)，設(shè)置3處錯(cuò)車(chē)位。改造小區(qū)主干道1800平方米，采用C30透水混凝土基層+青石板面層，人行道寬度不小于1.5米，設(shè)置無(wú)障礙坡道12處，坡度均為1:12。適老化與無(wú)障礙改造打造3處適老休閑區(qū)，配置休息廊架、防滑地面、緊急呼叫按鈕，安裝扶手欄桿350米。單元入口處改造無(wú)障礙坡道9處，電梯候梯廳凈寬不小于1.5米，加裝6臺(tái)醫(yī)用級(jí)電梯，載重量800kg，速度1.0m/s，轎廂內(nèi)設(shè)盲文按鈕和語(yǔ)音報(bào)站系統(tǒng)。智能安防系統(tǒng)建設(shè)構(gòu)建“人防+技防”安全體系，安裝高清監(jiān)控?cái)z像頭48個(gè)，覆蓋小區(qū)出入口、主干道、電梯轎廂等關(guān)鍵部位，設(shè)置智能道閘3套，支持人臉識(shí)別與IC卡雙重認(rèn)證。非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)區(qū)增設(shè)智能充電樁20組，具備過(guò)載保護(hù)和遠(yuǎn)程監(jiān)控功能。（三）提升類(lèi)改造工程公共空間營(yíng)造整合閑置空地打造“全齡友好”公共空間，包括：適老活動(dòng)區(qū)：設(shè)置棋牌桌6組、健身器材8套、鵝卵石健康步道120米兒童活動(dòng)區(qū)：配置組合滑梯、沙坑、搖搖樂(lè)等設(shè)施，地面采用EPDM橡膠顆粒鋪裝鄰里交流區(qū)：修建80平方米陽(yáng)光花房、120米文化景墻、6處休憩座椅社區(qū)服務(wù)設(shè)施完善改造300平方米社區(qū)服務(wù)中心，設(shè)置老年日間照料室、兒童托管區(qū)、社區(qū)書(shū)屋等功能模塊，配套建設(shè)150平方米社區(qū)食堂，采用裝配式廚房設(shè)備，滿(mǎn)足60人同時(shí)就餐需求。新增垃圾分類(lèi)收集點(diǎn)8處，配置四分類(lèi)垃圾桶24組，設(shè)置智能垃圾分類(lèi)引導(dǎo)屏2臺(tái)。文化傳承工程挖掘“三鋼廠(chǎng)”在地文化基因，在小區(qū)主入口打造20米長(zhǎng)“鄰里記憶墻”，采用銹鋼板材質(zhì)鐫刻廠(chǎng)史資料及居民老照片。保留原有黃葛樹(shù)等原生喬木18棵，樹(shù)干設(shè)置文化銘牌，圍墻繪制“山城記憶”主題壁畫(huà)300平方米，營(yíng)造“記得住鄉(xiāng)愁”的社區(qū)氛圍。三、施工組織與工藝創(chuàng)新（一）施工總體部署采用“分區(qū)流水、立體作業(yè)”施工組織方式，將項(xiàng)目劃分為3個(gè)施工段：第一階段（1-45天）：地下管網(wǎng)改造、結(jié)構(gòu)安全整治第二階段（46-120天）：建筑外立面修復(fù)、公共空間建設(shè)第三階段（121-180天）：設(shè)備安裝、文化景觀營(yíng)造施工高峰期投入勞務(wù)人員120人，設(shè)置3個(gè)專(zhuān)業(yè)施工班組（市政管網(wǎng)組、建筑修繕組、景觀營(yíng)造組），實(shí)行“樣板引路”制度，每個(gè)分項(xiàng)工程先做樣板段，驗(yàn)收合格后全面鋪開(kāi)。（二）關(guān)鍵施工工藝外墻修繕工藝采用“五步施工法”：基層清理→空鼓修復(fù)→界面處理→抗裂砂漿+網(wǎng)格布→彈性涂料。對(duì)既有面磚墻面采用“斬假石”工藝處理，確保涂料附著力達(dá)到0.5MPa以上，施工前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拉拔試驗(yàn)。電梯加裝技術(shù)采用裝配式鋼結(jié)構(gòu)井道，工廠(chǎng)預(yù)制率達(dá)85%，現(xiàn)場(chǎng)螺栓連接安裝，減少濕作業(yè)?；硬捎贸辆┕すに嚕疃?.5米，井壁厚度0.8米，混凝土強(qiáng)度等級(jí)C35，抗?jié)B等級(jí)P6。管網(wǎng)改造創(chuàng)新雨污水管網(wǎng)采用“BIM+GIS”技術(shù)進(jìn)行三維建模，精準(zhǔn)定位管線(xiàn)走向，與周邊市政管網(wǎng)實(shí)現(xiàn)智能對(duì)接。給水管網(wǎng)采用“一戶(hù)一表”改造，表后管道暗埋敷設(shè)，減少地面開(kāi)挖。（三）綠色施工措施噪聲控制：采用低噪聲設(shè)備，設(shè)置移動(dòng)式聲屏障，夜間22:00至次日6:00禁止強(qiáng)噪聲作業(yè)，確需施工時(shí)辦理夜間施工許可并公告居民。揚(yáng)塵治理：施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置PM10在線(xiàn)監(jiān)測(cè)儀，裸土覆蓋率達(dá)100%，出入口安裝洗車(chē)平臺(tái)，車(chē)輛沖洗率100%。廢棄物利用：拆除建筑垃圾回收率不低于90%，碎磚、混凝土塊加工成再生骨料用于路基回填，廢舊門(mén)窗、金屬構(gòu)件回收率達(dá)100%。四、進(jìn)度計(jì)劃與管理（一）進(jìn)度計(jì)劃?rùn)M道圖（節(jié)選）工作內(nèi)容第1月第2月第3月第4月第5月第6月施工準(zhǔn)備■■■■地下管網(wǎng)改造■■■■■■■■屋面防水施工■■■■■■■■外墻修繕■■■■■■■■電梯加裝■■■■■■■■景觀工程■■■■■■■■設(shè)備安裝調(diào)試■■■■■■■■竣工驗(yàn)收■■■■（二）進(jìn)度保障措施材料保障：建立“甲供+集采”材料供應(yīng)模式，主要材料提前30天進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)，設(shè)置300平方米材料倉(cāng)庫(kù)，確保水泥、鋼材等主材儲(chǔ)備量滿(mǎn)足15天連續(xù)施工需求。勞動(dòng)力保障：與3家勞務(wù)公司簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，關(guān)鍵崗位持證上崗率100%，高峰期預(yù)備20人應(yīng)急勞務(wù)隊(duì)伍。技術(shù)保障：成立“三師進(jìn)社區(qū)”技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)（建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、建造師），每周召開(kāi)技術(shù)交底會(huì)，解決施工難題。五、質(zhì)量安全管理體系（一）質(zhì)量管理措施質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系：嚴(yán)格執(zhí)行《重慶市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》，分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收合格率100%，關(guān)鍵工序優(yōu)良率不低于95%。過(guò)程控制方法：實(shí)行“三檢制”（自檢、互檢、交接檢），隱蔽工程留存影像資料，建立質(zhì)量追溯臺(tái)賬，主要材料見(jiàn)證取樣送檢率100%。驗(yàn)收管理流程：分階段組織監(jiān)理驗(yàn)收、業(yè)主驗(yàn)收、第三方檢測(cè)，屋面防水工程進(jìn)行48小時(shí)閉水試驗(yàn)，給水管網(wǎng)進(jìn)行1.5倍設(shè)計(jì)壓力試壓。（二）安全文明施工安全防護(hù)措施：設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)化防護(hù)欄桿1200米，安全網(wǎng)3500平方米，高空作業(yè)人員配備雙鉤安全帶，腳手架搭設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行JGJ130規(guī)范。應(yīng)急管理預(yù)案：編制觸電、高處墜落、火災(zāi)等專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，每月組織應(yīng)急演練，配備急救箱5個(gè)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)1臺(tái)。居民溝通機(jī)制：設(shè)立“居民監(jiān)督崗”，每周三召開(kāi)“工地開(kāi)放日”，施工影響區(qū)域提前3天通知居民，設(shè)置24小時(shí)投訴電話(huà)，48小時(shí)內(nèi)響應(yīng)處理。六、文化傳承與社區(qū)營(yíng)造（一）在地文化挖掘歷史文脈梳理：通過(guò)走訪(fǎng)老職工、查閱廠(chǎng)史資料，收集三鋼廠(chǎng)發(fā)展歷程、生產(chǎn)場(chǎng)景、重要事件等素材，整理形成《社區(qū)記憶檔案》。文化符號(hào)提煉：將鋼廠(chǎng)元素融入景觀設(shè)計(jì)，如：利用廢舊鋼軌制作花架、座椅車(chē)間行車(chē)軌道改造為景觀步道齒輪、閥門(mén)等工業(yè)零件制作藝術(shù)擺件（二）共建共治模式居民參與機(jī)制：成立由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表、施工單位組成的“改造理事會(huì)”，通過(guò)“五議”流程（提議、商議、復(fù)議、審議、決議）確定改造內(nèi)容。技能傳承活動(dòng)：組織老工匠開(kāi)展“傳統(tǒng)修繕技藝”培訓(xùn)，傳授屋面防水、木作修繕等傳統(tǒng)工藝，培養(yǎng)社區(qū)維修骨干15人。長(zhǎng)效管理機(jī)制：改造后成立業(yè)主委員會(huì)，引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司，建立“居民付費(fèi)+政府補(bǔ)貼”的物業(yè)費(fèi)籌集機(jī)制，確保改造成果長(zhǎng)效保持。七、投資估算與資金籌措（一）投資構(gòu)成序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)工程量投資額（萬(wàn)元）占比1工程費(fèi)用-98081.7%2工程建設(shè)其他費(fèi)用-12010.0%3預(yù)備費(fèi)-1008.3%總投資-1200100%（二）資金籌措政府資金：爭(zhēng)取中央補(bǔ)助資金360萬(wàn)元，市級(jí)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金480萬(wàn)元，合計(jì)840萬(wàn)元，占總投資70%。居民出資：按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，居民承擔(dān)加裝電梯費(fèi)用的20%（約48萬(wàn)元），可通過(guò)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公積金提取等方式支付。社會(huì)資本：引入養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)商業(yè)等運(yùn)營(yíng)主體，通過(guò)場(chǎng)地租賃、服務(wù)收費(fèi)等方式吸引社會(huì)投資212萬(wàn)元，占總投資17.7%。八、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與移交程序（一）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)工程驗(yàn)收：執(zhí)行《重慶市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收合格，觀感質(zhì)量評(píng)分不低于85分。功能驗(yàn)收：管網(wǎng)通水試驗(yàn)合格，電梯通過(guò)特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)，安防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)響應(yīng)時(shí)間不超過(guò)15秒。滿(mǎn)意度調(diào)查：居民滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)達(dá)到90分以上，建立“一戶(hù)一檔”改造檔案，包含設(shè)計(jì)圖紙、驗(yàn)收記錄等資料。（二）移交程序資料移交：向社區(qū)居委會(huì)移交工程竣工圖、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、保修卡等資料，電子版刻盤(pán)存檔。設(shè)施移交：電梯、安防系統(tǒng)等設(shè)備向物業(yè)公