成都房管局二手房合同一、合同主體與房屋基本信息成都房管局二手房合同的開(kāi)篇需明確買(mǎi)賣(mài)雙方身份信息，包括姓名、身份證號(hào)及聯(lián)系方式，并對(duì)房屋基本情況進(jìn)行詳細(xì)描述。房屋坐落需精確至區(qū)縣、街道及小區(qū)名稱(chēng)，建筑面積與使用面積需分別標(biāo)注，同時(shí)注明房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型（如磚混、框架）、建筑年代及規(guī)劃用途（住宅、商業(yè)等）。權(quán)屬證明是核心要素，需填寫(xiě)房屋所有權(quán)證號(hào)及所有權(quán)人信息，若房屋存在共有權(quán)人或抵押情況，需額外提供共有人同意出售聲明及抵押權(quán)人書(shū)面同意書(shū)。2025年成都二手房市場(chǎng)政策對(duì)房屋交易資格提出新要求。根據(jù)最新規(guī)定，2024年10月前購(gòu)買(mǎi)的商品房取證即可交易，2026年起將全面取消限售期限制（特殊房源除外）。因此，合同中需增設(shè)“房屋交易資格聲明”條款，賣(mài)方需承諾房屋不存在限售情形，或已滿足政策規(guī)定的交易條件，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。二、交易價(jià)格與支付方式（一）價(jià)格條款合同需明確房屋交易總價(jià)，同時(shí)注明單價(jià)（元/平方米）及計(jì)價(jià)方式（按建筑面積或使用面積計(jì)算）。2025年成都二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“以價(jià)換量”特征，全市掛牌量超26萬(wàn)套，議價(jià)空間普遍達(dá)10%-15%。為應(yīng)對(duì)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，合同可約定“價(jià)格調(diào)整機(jī)制”：若房屋在簽約后30日內(nèi)因市場(chǎng)因素導(dǎo)致評(píng)估價(jià)低于約定總價(jià)的5%，買(mǎi)方有權(quán)要求重新協(xié)商價(jià)格或解除合同，賣(mài)方需配合辦理相關(guān)手續(xù)。（二）支付方式與資金監(jiān)管成都實(shí)行全流程“閉環(huán)式、線上化”資金監(jiān)管制度，通過(guò)政府部門(mén)與銀行合作設(shè)立專(zhuān)戶，確保交易資金專(zhuān)款專(zhuān)用。合同需明確資金監(jiān)管方式，分為以下三類(lèi)情形：自有資金交易：買(mǎi)方將全款存入監(jiān)管賬戶，待完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，銀行自動(dòng)劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方賬戶；貸款資金交易：首付款存入監(jiān)管賬戶，尾款由貸款銀行直接撥付至監(jiān)管賬戶，過(guò)戶完成后統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)；混合支付：自有資金與貸款資金分別存入監(jiān)管賬戶，按“先首付后尾款”順序分階段劃轉(zhuǎn)。通過(guò)中介撮合成交的交易必須進(jìn)行資金監(jiān)管，監(jiān)管金額由雙方協(xié)商確定，但不得低于房屋總價(jià)的20%。合同中需注明監(jiān)管銀行名稱(chēng)、賬戶信息及資金釋放條件，例如“賣(mài)方收到全部房款后3日內(nèi)交付房屋”。三、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與稅費(fèi)承擔(dān)（一）過(guò)戶流程與時(shí)限合同需約定過(guò)戶手續(xù)辦理的具體時(shí)限：簽約后15日內(nèi)，賣(mài)方需提供完整的產(chǎn)權(quán)證明文件，買(mǎi)方需完成貸款審批（如需）；雙方應(yīng)在30日內(nèi)共同到不動(dòng)產(chǎn)登記中心遞交過(guò)戶申請(qǐng)，逾期未辦理且無(wú)正當(dāng)理由的，守約方有權(quán)解除合同并要求賠償。2025年成都推行“網(wǎng)簽備案一體化”，合同需通過(guò)“成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”進(jìn)行網(wǎng)上簽約，經(jīng)審核后生成9位數(shù)備案號(hào)，方可辦理后續(xù)過(guò)戶手續(xù)。（二）稅費(fèi)政策與分?jǐn)傄?guī)則根據(jù)2025年政策，二手房交易稅費(fèi)主要涉及以下方面：增值稅：房屋滿2年免征，未滿2年按5.3%全額征收；個(gè)人所得稅：“滿五唯一”住房免征，非唯一住房按差額20%或全額1%繳納；若賣(mài)方在2025年12月31日前“賣(mài)舊買(mǎi)新”，可申請(qǐng)個(gè)稅退稅；契稅：首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套房統(tǒng)一為2%，三套房及以上4%。合同需明確稅費(fèi)分?jǐn)偡绞?，常?jiàn)約定為“買(mǎi)方承擔(dān)契稅、賣(mài)方承擔(dān)增值稅及個(gè)稅”，但實(shí)際交易中可協(xié)商調(diào)整。例如，賣(mài)方為促成交易可能同意承擔(dān)部分稅費(fèi)，此時(shí)需在合同中列明具體稅種及金額，并注明“多退少補(bǔ)”原則。四、房屋交付與交接責(zé)任（一）交付標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)限合同需約定交付時(shí)間（通常為過(guò)戶后7日內(nèi)）及交付條件，包括房屋現(xiàn)狀、設(shè)施設(shè)備（如家電、家具）清單及維修基金繳納情況。成都部分區(qū)域推行“交驗(yàn)分離”模式，交付時(shí)需雙方簽署《房屋交接確認(rèn)書(shū)》，注明水、電、氣、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)算節(jié)點(diǎn)。若房屋存在質(zhì)量問(wèn)題（如滲漏、墻體開(kāi)裂），賣(mài)方需在交付前完成維修，或從房款中扣除維修費(fèi)用，具體金額需經(jīng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移條款根據(jù)《民法典》規(guī)定，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付前由賣(mài)方承擔(dān)，交付后由買(mǎi)方承擔(dān)。但2025年成都二手房市場(chǎng)中，部分買(mǎi)方因貸款審批延遲導(dǎo)致交付延期，合同可增設(shè)“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移例外條款”：若因買(mǎi)方原因?qū)е陆桓堆舆t，自約定交付日起，房屋風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)方承擔(dān)，賣(mài)方有權(quán)要求支付房屋占用費(fèi)（按日計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)總房款的0.05%）。五、政策影響與特殊條款（一）貸款政策適配條款2025年成都公積金與商業(yè)貸款政策調(diào)整對(duì)合同履行產(chǎn)生直接影響：公積金貸款：二套房首付比例降至20%，貸款額度與繳存余額掛鉤，靈活就業(yè)者繳存6個(gè)月即可貸款。合同需注明“若買(mǎi)方公積金貸款額度不足，差額部分應(yīng)在過(guò)戶前以現(xiàn)金補(bǔ)足”；商業(yè)貸款：首套房利率最低為L(zhǎng)PR-60BP（3%），二套房為L(zhǎng)PR-30BP（3.3%）。若銀行審批利率高于約定標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)方有權(quán)在10日內(nèi)選擇更換銀行或改為全款支付，否則視為違約。（二）區(qū)域分化應(yīng)對(duì)策略成都二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著區(qū)域分化，核心區(qū)與非核心區(qū)價(jià)格波動(dòng)差異較大。合同可增設(shè)“區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)提示條款”：賣(mài)方需如實(shí)披露房屋所在板塊市場(chǎng)行情，例如高新區(qū)大源板塊次新房單價(jià)3萬(wàn)+、溫江光華大道區(qū)域房?jī)r(jià)跌回2017年水平等；若買(mǎi)方在簽約后30日內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋所在區(qū)域房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)10%，可要求重新評(píng)估房屋價(jià)值并調(diào)整交易價(jià)格。六、違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決（一）違約情形與賠償標(biāo)準(zhǔn)賣(mài)方違約：包括逾期交房、房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵（如查封、凍結(jié)）、虛假信息披露等。違約賠償通常為總房款的20%，并需退還買(mǎi)方已支付的全部款項(xiàng)及利息（按LPR計(jì)算）；買(mǎi)方違約：包括逾期付款、貸款審批失敗且無(wú)法補(bǔ)足全款等。賣(mài)方有權(quán)沒(méi)收定金，并要求賠償總房款的10%-15%，具體比例需根據(jù)違約時(shí)間長(zhǎng)短調(diào)整（如逾期30日內(nèi)按10%，超過(guò)30日按15%）。（二）爭(zhēng)議解決方式合同需明確爭(zhēng)議解決途徑：雙方優(yōu)先通過(guò)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可提交成都市仲裁委員會(huì)仲裁，或向房屋所在地人民法院提起訴訟。2025年成都二手房中介傭金糾紛頻發(fā)，部分中介推出“0傭金”“一口價(jià)3666元”等策略，合同需單獨(dú)約定中介服務(wù)費(fèi)用及支付方式，避免后續(xù)爭(zhēng)議。七、合同附件與生效條件成都房管局二手房合同需包含以下附件：房屋產(chǎn)權(quán)證明文件：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、土地使用證復(fù)印件（若有）；政策文件：賣(mài)方家庭住房情況查詢結(jié)果、買(mǎi)方購(gòu)房資格證明、限售政策豁免證明（如需）；補(bǔ)充協(xié)議：價(jià)格調(diào)整協(xié)議、資金監(jiān)管補(bǔ)充說(shuō)明、房屋維修承諾書(shū)等。合同自雙方簽字蓋章并完成網(wǎng)簽備案后生效，備案號(hào)需填寫(xiě)至合同首頁(yè)指定位置。若合同內(nèi)容需變更（如價(jià)格調(diào)整、付款方式修改），需簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議并重新備案，否則變更無(wú)效。八、2025年交易注意事項(xiàng)資金安全：堅(jiān)決拒絕中介或賣(mài)方要求的“繞過(guò)監(jiān)管賬戶支付房款”，通過(guò)“天府市民云”線上平臺(tái)或監(jiān)管銀行辦理資金監(jiān)管，確保每筆款項(xiàng)流向可追溯；房屋核驗(yàn)：簽約前需到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋權(quán)屬狀態(tài)，重點(diǎn)核查是否存在抵押、查封、共有權(quán)糾紛等問(wèn)題，避免“一房多賣(mài)”風(fēng)險(xiǎn)；政策時(shí)效：利用2025年底前“賣(mài)舊買(mǎi)新”個(gè)稅退稅政策，若買(mǎi)方計(jì)劃置換房屋，可在合同中約定“賣(mài)方配合提供原購(gòu)房發(fā)票及繳稅憑證，以便買(mǎi)方申請(qǐng)退稅”；區(qū)域選擇：優(yōu)先選擇抗跌性強(qiáng)的核心板塊，如高新區(qū)大源、錦江攀成鋼等，規(guī)避龍泉