2025年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格考試真題模擬卷（資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)用考點(diǎn)解析）考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本題型共10題，每題1分，共10分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將代表正確答案的字母填入答題卡相應(yīng)位置。）1.在資產(chǎn)評(píng)估中，采用市場(chǎng)法評(píng)估某項(xiàng)機(jī)器設(shè)備價(jià)值時(shí)，選取可比案例后，通過(guò)交易時(shí)間因素修正得到的是（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.重置成本C.當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值D.標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值2.使用成本法評(píng)估某塊土地的價(jià)值時(shí)，如果評(píng)估對(duì)象是現(xiàn)有建筑物連同土地，且建筑物現(xiàn)狀價(jià)值低于其重置成本，則在確定土地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用（）。A.土地重置成本扣除經(jīng)濟(jì)性貶值B.土地重置成本扣除建筑物折舊C.土地現(xiàn)狀價(jià)值扣除經(jīng)濟(jì)性貶值D.土地現(xiàn)狀價(jià)值扣除建筑物折舊3.某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年產(chǎn)生的自由現(xiàn)金流分別為100萬(wàn)元、120萬(wàn)元、140萬(wàn)元、160萬(wàn)元和180萬(wàn)元，從第6年開(kāi)始預(yù)計(jì)永續(xù)增長(zhǎng)率為5%，折現(xiàn)率為10%。若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評(píng)估該企業(yè)整體價(jià)值，其折現(xiàn)值的計(jì)算中，第5年現(xiàn)金流量折現(xiàn)到基準(zhǔn)日的現(xiàn)值系數(shù)約為（）。A.0.6209B.0.6274C.0.6830D.0.64974.在評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，通常需要考慮的因素不包括（）。A.法律保護(hù)期限B.技術(shù)更新速度C.市場(chǎng)需求變化D.資產(chǎn)所有者的維護(hù)投入5.采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，選取的可比案例在地理位置上應(yīng)與評(píng)估對(duì)象處于（）。A.同一城市不同區(qū)域B.同一城市同一區(qū)域或類(lèi)似區(qū)域C.不同城市同一區(qū)域D.不同城市不同區(qū)域6.某商譽(yù)評(píng)估采用收益法，其評(píng)估值主要取決于（）。A.企業(yè)單項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)的價(jià)值B.企業(yè)未來(lái)預(yù)期超額收益C.企業(yè)當(dāng)前賬面凈資產(chǎn)價(jià)值D.企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)7.評(píng)估某項(xiàng)以舊換新的機(jī)器設(shè)備時(shí)，確定評(píng)估價(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一是（）。A.確定新舊程度B.確定交易折扣C.確定殘值率D.確定運(yùn)輸費(fèi)用8.在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，關(guān)于評(píng)估方法選擇的論述應(yīng)說(shuō)明（）。A.只選擇一種最優(yōu)方法B.必須同時(shí)采用三種方法C.所選方法的適用性、數(shù)據(jù)來(lái)源及局限性D.所選方法的計(jì)算結(jié)果的加權(quán)平均9.評(píng)估基準(zhǔn)日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致時(shí)，若基準(zhǔn)日之后市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大不利變化，則評(píng)估價(jià)值通常會(huì)（）。A.高于基準(zhǔn)日的價(jià)值B.低于基準(zhǔn)日的價(jià)值C.等于基準(zhǔn)日的價(jià)值D.可能高于也可能低于基準(zhǔn)日的價(jià)值，需具體分析10.收益法中，確定折現(xiàn)率或資本化率的關(guān)鍵因素是（）。A.資產(chǎn)的成本B.資產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值C.資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)D.資產(chǎn)的物理?yè)p耗二、多項(xiàng)選擇題（本題型共10題，每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，請(qǐng)將代表正確答案的字母填入答題卡相應(yīng)位置。多選、錯(cuò)選、漏選均不得分。）1.成本法評(píng)估資產(chǎn)通常需要收集的資料可能包括（）。A.資產(chǎn)的購(gòu)建合同、發(fā)票B.資產(chǎn)的賬面價(jià)值及折舊記錄C.資產(chǎn)的技術(shù)規(guī)格、數(shù)量、狀況D.與資產(chǎn)相關(guān)的租賃合同、抵押合同2.市場(chǎng)法中，對(duì)可比案例的交易價(jià)格進(jìn)行修正時(shí)，可能需要考慮的因素有（）。A.交易時(shí)間因素B.可比案例與評(píng)估對(duì)象的區(qū)位差異C.可比案例與評(píng)估對(duì)象的功能差異D.可比案例的融資條件3.采用收益法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，預(yù)測(cè)未來(lái)收益需要考慮的因素通常有（）。A.資產(chǎn)的物理壽命B.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命C.行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)D.企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略變化4.影響企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的主要因素可能包括（）。A.企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模與結(jié)構(gòu)B.企業(yè)盈利能力與增長(zhǎng)潛力C.企業(yè)管理水平與風(fēng)險(xiǎn)控制D.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與行業(yè)政策5.資產(chǎn)評(píng)估中的“評(píng)估假設(shè)”通常包括（）。A.評(píng)估前提假設(shè)B.評(píng)估對(duì)象狀態(tài)假設(shè)C.價(jià)值類(lèi)型假設(shè)D.評(píng)估方法適用性假設(shè)6.評(píng)估一項(xiàng)租賃中的無(wú)形資產(chǎn)（如專(zhuān)有技術(shù)許可）時(shí)，需要關(guān)注的內(nèi)容可能包括（）。A.專(zhuān)有技術(shù)的先進(jìn)性與獨(dú)占性B.租賃合同條款（期限、支付方式、違約責(zé)任等）C.技術(shù)的維護(hù)與更新要求D.市場(chǎng)對(duì)該技術(shù)的需求程度7.評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，確定其重置成本可能采用的方法有（）。A.直接成本法B.間接成本法C.功能價(jià)值法D.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法8.在進(jìn)行資產(chǎn)減值測(cè)試時(shí)，判斷資產(chǎn)可能發(fā)生減值的跡象可能包括（）。A.資產(chǎn)市價(jià)大幅下跌且無(wú)合理原因B.資產(chǎn)實(shí)體損壞或?qū)嶓w性貶值C.經(jīng)濟(jì)、技術(shù)或法律等環(huán)境變化導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值貶損D.有證據(jù)表明資產(chǎn)實(shí)體已陳舊或過(guò)時(shí)9.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容通常有（）。A.評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍B.評(píng)估基準(zhǔn)日、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評(píng)估假設(shè)與限制條件C.評(píng)估方法、評(píng)估程序、參數(shù)選取說(shuō)明D.評(píng)估結(jié)論、評(píng)估報(bào)告使用限制、評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師信息10.影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的個(gè)別因素可能包括（）。A.資產(chǎn)的物理位置B.資產(chǎn)的物理狀況與維護(hù)保養(yǎng)水平C.資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率D.資產(chǎn)所有者的品牌聲譽(yù)三、計(jì)算題（本題型共4題，每題5分，共20分。請(qǐng)列示計(jì)算步驟，保留適當(dāng)小數(shù)位數(shù)。）1.某評(píng)估對(duì)象為一塊土地，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。選取可比案例A、B、C的交易價(jià)格分別為800萬(wàn)元、750萬(wàn)元、900萬(wàn)元。經(jīng)分析，可比案例A與評(píng)估對(duì)象相比，位置劣等，價(jià)值減去30萬(wàn)元；可比案例B與評(píng)估對(duì)象功能略有差異，價(jià)值低評(píng)15萬(wàn)元；可比案例C與評(píng)估對(duì)象交易時(shí)間相差1年，市場(chǎng)上漲了5%。假設(shè)評(píng)估對(duì)象與案例B在功能上最為相似，交易時(shí)間差異影響可主要考慮在案例C上。請(qǐng)采用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。（提示：可根據(jù)具體情況選擇修正方法）2.評(píng)估某項(xiàng)機(jī)器設(shè)備，確定其重置成本為新購(gòu)?fù)?lèi)全新設(shè)備的價(jià)格，為120萬(wàn)元。評(píng)估人員勘察后認(rèn)為，該設(shè)備已使用5年，處于良好狀態(tài)，其成新率為80%。假設(shè)該設(shè)備不存在實(shí)體性貶值，但存在5%的經(jīng)濟(jì)性貶值。請(qǐng)計(jì)算該機(jī)器設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。3.某公司預(yù)計(jì)未來(lái)3年產(chǎn)生的自由現(xiàn)金流分別為50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、70萬(wàn)元，從第4年開(kāi)始預(yù)計(jì)每年增長(zhǎng)3%。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算該公司未來(lái)永續(xù)價(jià)值的現(xiàn)值。（提示：先計(jì)算第3年的終值，再折現(xiàn)）4.評(píng)估某項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)許可使用的收益權(quán)價(jià)值。預(yù)計(jì)該技術(shù)授權(quán)使用期為5年，每年產(chǎn)生的超額收益分別為100萬(wàn)元、120萬(wàn)元、140萬(wàn)元、160萬(wàn)元和180萬(wàn)元。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)采用年金法計(jì)算該專(zhuān)利技術(shù)許可使用5年的評(píng)估價(jià)值。四、綜合題（本題型共2題，每題15分，共30分。請(qǐng)結(jié)合題目要求，綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí)進(jìn)行分析和計(jì)算。）1.假設(shè)你接受委托，評(píng)估某零售連鎖企業(yè)整體價(jià)值。評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為評(píng)估基準(zhǔn)日。在評(píng)估過(guò)程中，你收集了以下信息：*該企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為5000萬(wàn)元。*預(yù)計(jì)未來(lái)3年自由現(xiàn)金流分別為800萬(wàn)元、900萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，從第4年開(kāi)始預(yù)計(jì)永續(xù)增長(zhǎng)率為4%，折現(xiàn)率采用12%。*你通過(guò)市場(chǎng)法選取了3家可比上市公司，其市盈率分別為20倍、22倍和25倍。經(jīng)分析，可比公司A與該零售企業(yè)規(guī)模相近但盈利能力略低10%，可比公司B與該企業(yè)處于同一區(qū)域但品牌影響力稍弱導(dǎo)致估值低5%，可比公司C與該企業(yè)無(wú)明顯可比性差異。*你認(rèn)為該零售企業(yè)未來(lái)3年的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)基本合理，折現(xiàn)率選擇也較恰當(dāng)。*評(píng)估假設(shè)中包含市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定、企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略持續(xù)有效的假設(shè)。請(qǐng)根據(jù)上述信息，運(yùn)用收益法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）評(píng)估該零售連鎖企業(yè)整體價(jià)值，并簡(jiǎn)要說(shuō)明選擇收益法、確定關(guān)鍵參數(shù)（如增長(zhǎng)率、折現(xiàn)率）的依據(jù)。同時(shí)，請(qǐng)簡(jiǎn)述在進(jìn)行市場(chǎng)法比較分析時(shí)，你對(duì)可比公司市盈率進(jìn)行的修正思路。（無(wú)需計(jì)算最終結(jié)果，但需說(shuō)明計(jì)算思路和修正方法）2.接受委托，評(píng)估某棟現(xiàn)有工業(yè)廠房在2024年12月31日的價(jià)值。評(píng)估人員獲取了以下信息：*該廠房建于2000年，建筑面積5000平方米，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。*重置成本估算：若重新建造同類(lèi)功能廠房，當(dāng)前建造成本為每平方米800元，另需計(jì)入專(zhuān)業(yè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等間接成本，約占建造成本的10%。假設(shè)不考慮資金成本和時(shí)間價(jià)值因素。*市場(chǎng)法：選取了3個(gè)類(lèi)似廠房的交易案例，交易時(shí)間均在評(píng)估基準(zhǔn)日前1年內(nèi)。經(jīng)初步比較，案例A與評(píng)估對(duì)象位置相同，交易價(jià)格5500萬(wàn)元；案例B與評(píng)估對(duì)象功能相同但面積少1000平方米，交易價(jià)格4800萬(wàn)元；案例C與評(píng)估對(duì)象面積相同但結(jié)構(gòu)稍差，交易價(jià)格5300萬(wàn)元。評(píng)估人員認(rèn)為案例B在功能上與評(píng)估對(duì)象最為接近。*成新率：評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察認(rèn)為，該廠房目前維護(hù)狀況良好，但部分設(shè)備已接近使用年限，預(yù)計(jì)尚可使用年限為15年（從評(píng)估基準(zhǔn)日算起），成新率為70%。*經(jīng)濟(jì)性因素：評(píng)估基準(zhǔn)日后，該地區(qū)因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，工業(yè)廠房需求減少，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年該廠房的租金收入將下降20%。請(qǐng)分別說(shuō)明運(yùn)用成本法、市場(chǎng)法評(píng)估該廠房?jī)r(jià)值的思路和步驟，并簡(jiǎn)述在綜合運(yùn)用兩種方法時(shí)，如何考慮各自的結(jié)論以及經(jīng)濟(jì)性因素的影響。（無(wú)需進(jìn)行具體計(jì)算）試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.B3.A4.D5.B6.B7.A8.C9.B10.C二、多項(xiàng)選擇題1.ABC2.ABCD3.ABCD4.ABCD5.ABCD6.ABCD7.AB8.ABCD9.ABCD10.ABCD三、計(jì)算題1.價(jià)值=[(750+15)/(1+5%)]+30=778.57萬(wàn)元解析思路：先對(duì)可比案例B進(jìn)行功能差異修正，再對(duì)可比案例C進(jìn)行交易時(shí)間差異修正，最后考慮案例A的位置差異。由于案例B與評(píng)估對(duì)象功能最相似，以修正后的B案例價(jià)格為基礎(chǔ)，加上A案例的位置增值額。2.評(píng)估價(jià)值=120*80%*(1-5%)=91.2萬(wàn)元解析思路：先根據(jù)成新率計(jì)算重置成本凈值，再考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。3.第3年終值=70*(1+3%)^3=79.188萬(wàn)元第3年現(xiàn)值=79.188/(1+8%)^3=61.935萬(wàn)元解析思路：先計(jì)算第3年增長(zhǎng)后的終值，再按折現(xiàn)率折算至基準(zhǔn)日現(xiàn)值。4.評(píng)估價(jià)值=(100+120+140+160+180)/(10%+1%)=727.27萬(wàn)元解析思路：采用年金法，將5年超額收益加總，除以（折現(xiàn)率+增長(zhǎng)率）。四、綜合題1.答案要點(diǎn)：*運(yùn)用收益法思路：預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流，選擇適當(dāng)折現(xiàn)率將其折現(xiàn)至評(píng)估基準(zhǔn)日，得出企業(yè)價(jià)值。*參數(shù)確定依據(jù)：增長(zhǎng)率反映企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，與行業(yè)及企業(yè)自身戰(zhàn)略相關(guān)；折現(xiàn)率反映投資于該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，需考慮無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)、企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)等。*市場(chǎng)法修正思路：選擇可比公司，分析其市盈率與自身因素（規(guī)模、盈