滬港房報[2011]XX號上海市長寧區(qū)綏寧路888號房地產(chǎn)估價報告PAGEPAGE3上海滬港房地產(chǎn)估價有限公司滬港房報[2011]XX號上海市長寧區(qū)綏寧路888號房地產(chǎn)估價報告上海滬港房地產(chǎn)估價有限公司房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：上海市長寧區(qū)綏寧路888號房地產(chǎn)估價委托人：上海華生化工廠有限公司估價機構(gòu)：上海滬港房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：常寶君（注冊證號：2319980021）陳勇（注冊證號：3120070055）估價報告出具日期：2011年1月20日估價報告編號：滬港房報[2011]XX號

致估價委托人函滬港房報[2011]XX號上海華生化工廠有限公司：受貴方的委托，本估價機構(gòu)估價人員常寶君、陳勇、胡雋、朱翔對上海市長寧區(qū)綏寧路888號（建筑面積合計32339.46㎡，其中，有證建筑物的建筑面積11857.16㎡，無證建筑物的建筑面積17072.20㎡，構(gòu)筑物的建筑面積3410.26㎡；宗地面積35899㎡）房地產(chǎn)進行了估價。估價對象目前用途為工業(yè)廠房，主要為鋼混結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)面積為35899㎡，使用權(quán)類型為劃撥，本次設(shè)定類型為出讓。本次估價目的是核實委估房地產(chǎn)價值，價值類型為市場價值。根據(jù)國家及政府有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)和政策文件、估價委托人提供的相關(guān)資料以及本估價機構(gòu)掌握的資料，按照估價目的，遵循最高最佳使用原則，采用市場法及收益法進行估價，估價結(jié)果內(nèi)涵包括房屋、房屋分攤占用的土地使用權(quán)（不含土地出讓金、土地變性費用等）和配套設(shè)施，在滿足本次估價的假設(shè)和限制條件下，估價對象在估價時點（2011年1月20日）扣除土地出讓金、土地變性費用等后的市場價值為人民幣叁億貳仟叁佰捌拾萬零柒仟捌佰伍拾肆元肆角陸分（￥323,807,854.46元），建筑面積的平均房地產(chǎn)單價為10012.73元/㎡。欲知詳情，請閱讀本報告全文。上海滬港房地產(chǎn)估價有限公司法定代表人：高國榮2011年1月20日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u18287注冊房地產(chǎn)估價師聲明 427773估價結(jié)果報告 69846一、估價委托人 64687二、估價機構(gòu) 6485三、估價對象 622643四、估價目的 726825五、估價時點 712279六、價值類型 75448七、估價依據(jù) 72681八、估價原則 731340九、估價方法 816173十、估價結(jié)果 827018十一、估價人員 87494十二、估價作業(yè)日期 921389十三、估價報告的使用期限 915989附件 10

注冊房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，并撰寫本估價報告。五、房地產(chǎn)估價師常寶君及房地產(chǎn)估價員胡雋、朱翔于2011年1月20日已對估價對象進行了實地查看，房地產(chǎn)估價師陳勇未對估價對象進行實地查看。我們對估價對象的查看，僅限于估價對象的外觀與目前使用狀況，我們不承擔對估價對象質(zhì)量進行調(diào)查及鑒定的責任。六、本報告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。七、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。注冊房地產(chǎn)估價師常寶君（簽章）：注冊證號：2319980021注冊房地產(chǎn)估價師陳勇（簽章）：注冊證號：31200700552011年1月20日

估價的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件（一）以估價委托人提供的全部資料真實、合法、有效為前提進行估價，估價機構(gòu)不對估價對象的法律權(quán)屬提供保證，估價委托人應(yīng)對其所提供的資料真實性、合法性、有效性負完全責任。（二）估價對象在耐用年限內(nèi)或批準的土地使用年限內(nèi)能夠正常使用。（三）本次評估的房屋建筑物的法定用途為工業(yè)廠房，土地使用權(quán)的法定用途為基礎(chǔ)工業(yè)，經(jīng)估價師現(xiàn)場了解及對周圍環(huán)境的查看，按最高最佳用途評估。（四）估價對象的用途、結(jié)構(gòu)及面積等依據(jù)估價委托人提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》復(fù)印件及《房屋建筑面積測量成果表》等相關(guān)資料，估價人員未對估價對象的面積進行核實，因?qū)嶋H面積與委托方提供的資料上記載的面積不一致所產(chǎn)生的后果，由委托方負責。（五）本次估價時假設(shè)估價對象報酬率每年不變；估價對象于估價時點起5年內(nèi)出租純收益每年比上年上漲7%，以后每年穩(wěn)定在第5年的基礎(chǔ)上保持不變，且估價對象年租金于每年的年末收取。二、使用限制條件（一）本估價報告作為委托方本次估價目的之使用，不作其他用途使用。（二）隨著政策、宏觀經(jīng)濟、市場狀況、周邊環(huán)境及假設(shè)條件的變化，本估價值也會發(fā)生相應(yīng)變化，必要時應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。（三）可能影響估價結(jié)果的瑕疵事項，估價委托人未作特別說明，而估價人員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗而一般無法知曉時，估價機構(gòu)和估價人員不承擔責任。（四）（五）報告書使用方在使用本報告時，因忽視本報告揭示的相關(guān)事項所引發(fā)的責任，本估價機構(gòu)及估價人員不負責承擔。（六）未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上。（七）本估價報告使用期限自本報告出具之日起不超過一年，房地產(chǎn)市場變化較大時不超過半年。

估價結(jié)果報告滬港房報[2011]XX號一、估價委托人姓名：上海華生化工廠有限公司法定代表人：方文剛住所：上海市黃浦區(qū)九江路69號二、估價機構(gòu)名稱：上海滬港房地產(chǎn)估價有限公司法定代表人：高國榮住所：上海市靜安區(qū)常德路618弄21號、23號201室評估資格類型：建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價評估機構(gòu)資質(zhì)證書》（3101062015384）資質(zhì)等級：一級三、估價對象（一）估價對象及范圍估價對象為上海市長寧區(qū)綏寧路888號（建筑面積合計為32339.46㎡，其中，有證建筑物的建筑面積11857.16㎡，無證建筑物的建筑面積17072.20㎡，構(gòu)筑物的建筑面積3410.26㎡；宗地面積35899㎡）房地產(chǎn)。估價對象的范圍包括房屋、房屋分攤占用的土地使用權(quán)（不含土地出讓金、土地變性費用等）及配套設(shè)施。（二）估價對象的權(quán)屬根據(jù)估價委托人提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》，房屋所有權(quán)人為上海華生化工廠有限公司。估價對象狀況估價對象為綏寧路888號房地產(chǎn)，分一期和二期。一期始建于1988年，建筑面積共17825平方米，目前均無產(chǎn)證，包括17幢建筑物（建筑面積17072.20平方米）和構(gòu)筑物752.8平方米；二期始建于1992年，建筑面積共14514.46平方米，其中有證建筑物的建筑面積11857.16平方米（未提供明細單），構(gòu)筑物的建筑面積2657.46平方米。（四）估價對象的地理位置估價對象坐落于上海市長寧區(qū)綏寧路888號，東至66丘，南至可樂路，西至綏寧路邊線，北至天山西路。四、估價目的為委托方核實委估房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)，而評估其房地產(chǎn)市場價值。五、估價時點估價時點為2011年1月20日（現(xiàn)場查看日）。六、價值類型本次估價的價值類型為市場價值。價值定義：房地產(chǎn)市場價值是房地產(chǎn)在交易雙方是自愿地進行交易，追求各自最大的利益、知曉市場行情，有較充裕的時間進行交易，且不存在附加出價等情況下的公開市場價值。價值內(nèi)涵：估價對象在估價時點、房屋用途按最高最佳原則、土地類型設(shè)定為出讓且滿足本次估價的假設(shè)和限制條件下，包括房屋、房屋分攤占用的土地使用權(quán)（不含土地出讓金、土地變性費用等）和配套設(shè)施，不含停工停產(chǎn)損失補償費用和搬遷補償費用。七、估價依據(jù)（一）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》；（二）中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；（三）《上海市2010年基準地價更新成果》；（四）估價委托人提供的有關(guān)資料；（五）本機構(gòu)掌握的資料和估價人員實地查看、市場調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。八、估價原則本次估價是在獨立、客觀、公正、合法的基本原則下，遵循合法原則、估價時點原則、替代原則、最高最佳利用原則等普適技術(shù)性原則。合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用下的價值。九、估價方法（一）市場法市場法是選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，然后對這些可比實例的成交價格做適當?shù)奶幚恚源饲笕」纼r對象的價值的方法。通常把市場法測算出的價值簡稱為“比準價格”，其計算公式為：房地產(chǎn)比準單價＝可比實例建立比較基準后的單價×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)×實物狀況調(diào)整系數(shù)（二）收益法收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。通常把收益法測算出的價值簡稱為“收益價格”，其計算公式為：P：房地產(chǎn)收益價格；a：房地產(chǎn)年凈收益；r：報酬率；n：自估價時點起未來可獲收益的年限。十、估價結(jié)果根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用市場法及收益法進行估價，估價結(jié)果內(nèi)涵包括房屋、房屋分攤占用的土地使用權(quán)（不含土地出讓金、土地變性費用等）和配套設(shè)施，在滿足本次估價的假設(shè)和限制條件下，估價對象在估價時點（2011年1月20日）扣除土地出讓金、土地變性費用等后的市場價值為人民幣叁億貳仟叁佰捌拾萬零柒仟捌佰伍拾肆元肆角陸分（￥323,807,854.46元），建筑面積的平均房地產(chǎn)單價為10012.73元/㎡。十一、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師常寶君（簽章）：注冊證號：2319980021注冊房地產(chǎn)估價師陳勇（簽章）：注冊證號：3120070055十二、估價作業(yè)日期本次估價作業(yè)日期為2011年1月10日至2011年1月20日。十三、估價報告的使用期限估價報告使用期限自本報告出具之日（2011年1月