2025運(yùn)營阻力指數(shù)亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)遇與挑戰(zhàn)2025年9月2025運(yùn)營阻力指數(shù)亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)遇與挑戰(zhàn)2025年9月03關(guān)于我們04Vistra卓佳觀點(diǎn)05亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)視角06執(zhí)行摘要07調(diào)研概述與方法論08市場格局09市場動(dòng)態(tài)15市場布局與運(yùn)營阻力關(guān)聯(lián)分析17關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)22阻力格局24運(yùn)營阻力分析29核心要點(diǎn)35結(jié)語36Vistra卓佳助力私募資本流動(dòng)38亞太新興市場面臨監(jiān)管阻礙39數(shù)據(jù)中心呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長趨勢全球?qū)嶓w管理2025運(yùn)營阻力指數(shù)|4Vistra卓佳觀點(diǎn)告基于Vistra卓佳基金解決方案與亞太不對(duì)象為在亞太地區(qū)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)的領(lǐng)先不旨在系統(tǒng)解析區(qū)域內(nèi)不同行業(yè)與地域的投資情緒及未來動(dòng)向。多重因素。本報(bào)告旨在為不動(dòng)產(chǎn)投資者提供具有實(shí)踐的明智決策?！盫istra卓佳基金解決方案亞太區(qū)執(zhí)行副總裁2025運(yùn)營阻力指數(shù)|5亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)視角太區(qū)持續(xù)成為機(jī)構(gòu)資本配置于不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)普遍面臨結(jié)構(gòu)性與運(yùn)營性層面的挑戰(zhàn)。未來潛在機(jī)遇。地區(qū)資本配置實(shí)際運(yùn)營環(huán)境的投資生態(tài)參2025年正值亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)成立20周年。我們始終致力于助力會(huì)員與行業(yè)在日益復(fù)夠?yàn)楸姸鄼C(jī)構(gòu)投資者于戰(zhàn)略制定與運(yùn)營效率提升方面提供有益的支持及見解?！眮喬粍?dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)執(zhí)行摘要分析不同資產(chǎn)類別與交易執(zhí)行難度之間的關(guān)聯(lián)。顯著相關(guān)性。成效具有重要參考價(jià)值。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|6調(diào)研概述與方法論構(gòu)成一個(gè)多元且經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者群體。資環(huán)境動(dòng)態(tài)的分析。關(guān)鍵亞太市場 亞太不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域高管 20+ 2025運(yùn)營阻力指數(shù)|7關(guān)鍵亞太市場 亞太不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域高管 20+ 2025運(yùn)營阻力指數(shù)|72025運(yùn)營阻力指數(shù)|823%。以及數(shù)據(jù)中心等另類投資的擴(kuò)張。政府準(zhǔn)備征收潛在高額關(guān)稅時(shí)受到影響。1圖2：2022年第一季度-2025年第二季度各行業(yè)投資總額12025運(yùn)營阻力指數(shù)|9過去十年的平均水平。亞太不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)基金募資額在2022年達(dá)到52億美元的峰值23募資金額+億美元基金數(shù)量數(shù)據(jù)中心與辦公成為數(shù)據(jù)中心與辦公成為2025年投資者在東南亞地區(qū)。3增值型及機(jī)會(huì)型策略占據(jù)主導(dǎo)會(huì)型策略在2025年上半年私募不動(dòng)產(chǎn)募資中保持了最受歡迎的地29%。注生活居住類和酒店類資產(chǎn)。儲(chǔ)領(lǐng)域不斷增長的需求。上年的低迷水平已有明顯改善。季度投資額飆升至60億美元，主要受債務(wù)成本下降和租金上漲55亞太不動(dòng)產(chǎn)市場的離岸投資有望86%，盡管低于2025年第一季度創(chuàng)下寓和工業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)了合資活動(dòng)。6亞太不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率優(yōu)于歐洲及美國市場處的不同周期。圖5：2022年第一季度-2025年第二季度流入亞太地區(qū)的跨境投資總額4澳大利亞中國香港本72025年展望些策略的實(shí)施往往受到各市場實(shí)際運(yùn)營復(fù)投資者調(diào)研中指出的運(yùn)營阻力因素進(jìn)行交存的領(lǐng)域。市場布局與運(yùn)營阻力關(guān)聯(lián)分析稅務(wù)阻力低市場布局?澳大利亞低人才及稅務(wù)阻力為中高阻力。機(jī)會(huì)型策略以及進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目提供了高潛加坡存在人才問題但其穩(wěn)定的監(jiān)管框架和法律體系為資本部署提供了相比新興市場更低的阻力環(huán)境。受訪者提及但它仍被視為一個(gè)具有高存進(jìn)行核心增益型(core-plus)物流投資可能對(duì)高增長行業(yè)的敞口。Vistra卓佳基金解決方案亞太區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展主管董事總個(gè)司法管轄區(qū)定制基金結(jié)構(gòu)或獲謹(jǐn)慎樂觀情緒普遍存在高度悲觀”。資產(chǎn)類別機(jī)遇存在明顯分化增值型和機(jī)會(huì)型策略占據(jù)主導(dǎo)運(yùn)營阻力是主要考量因素個(gè)主導(dǎo)主題。雜性和資源密集型特性。競爭優(yōu)勢和簡化流程的驅(qū)動(dòng)力。機(jī)遇格局具有最大上行潛力和投資吸引力的資產(chǎn)類別、資產(chǎn)類別?核心增益型物流/住宅?增值/機(jī)會(huì)型物流投資策略一步提振了機(jī)遇前景。高增長潛力資產(chǎn)類別?數(shù)據(jù)中心?增值/機(jī)會(huì)型物流?基礎(chǔ)設(shè)施?核心增益型物流/住宅?核心穩(wěn)定型辦公/零售物業(yè)低增長潛力資產(chǎn)類別低運(yùn)營><運(yùn)營的受訪者百分比從高到低排序。運(yùn)營的受訪者百分比從高到低排序。相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)資本預(yù)計(jì)將流入被視為安全和穩(wěn)定的核心資產(chǎn)。2不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)(realestatedebt)高排名表明投資者看到了私人信貸和由高利率和傳統(tǒng)銀行貸款條件收緊3機(jī)會(huì)型(opportunistic)56%的受訪者將其納入前三位選擇。用市場錯(cuò)位以獲得更高回報(bào)策略的強(qiáng)4增值型(value-add)和困境資產(chǎn)型(distressed)各有53%的受訪者將其排在第四位。這進(jìn)一步證實(shí)了對(duì)需要主動(dòng)管理以創(chuàng)造價(jià)值和利用面臨挑戰(zhàn)資產(chǎn)的策略2025運(yùn)營阻力指數(shù)|20Vistra卓佳基金解決方案亞太區(qū)服務(wù)交付主管度排名的概述。據(jù)安全性和可靠性以及應(yīng)對(duì)跨境架構(gòu)被視為具有挑戰(zhàn)性。不確定性及市場透明度與標(biāo)準(zhǔn)化缺失。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|222025運(yùn)營阻力指數(shù)|22控措施或土地供應(yīng)決策制定情景預(yù)案。特點(diǎn)會(huì)延緩項(xiàng)目執(zhí)行。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|232025運(yùn)營阻力指數(shù)|24運(yùn)營阻力分析營阻力最高的領(lǐng)域集中在監(jiān)管與是重大運(yùn)營障礙。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|25核心主題。列為具體運(yùn)營難題。市場與交易篩選該類別聚焦于在競爭激烈的環(huán)境中尋找并獲取可行投資財(cái)務(wù)與稅務(wù)是核心擔(dān)憂。深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)董事總經(jīng)理兼首席投資官2025運(yùn)營阻力指數(shù)|26以下是亞太地區(qū)招聘和留住具備不動(dòng)產(chǎn)基金管理經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營人才最具挑戰(zhàn)性的市場排名。以下是被認(rèn)定為存在阻礙業(yè)務(wù)準(zhǔn)入/擴(kuò)張的稅收制度的基金架構(gòu)主要挑戰(zhàn)在于跨司法管轄區(qū)管理和定制架構(gòu)的復(fù)雜性：獲取可靠實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)領(lǐng)域的主要阻力點(diǎn)在于獲取可靠實(shí)時(shí)信息的難度及報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)化缺失。相關(guān)阻力點(diǎn)。被列為亞太市場運(yùn)營的重大障礙。深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)董事總經(jīng)理兼首席投資官續(xù)投資組合監(jiān)控。預(yù)期總體積極。35%35% 42% 6% 2025運(yùn)營阻力指數(shù)|28核心要點(diǎn)按投資者類型劃分機(jī)構(gòu)使命相符。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|29Vistra卓佳基金解決方案2025運(yùn)營阻力指數(shù)|30核心要點(diǎn)按地區(qū)劃分 入及擴(kuò)張的重大障礙。3印度出的市場之一。運(yùn)營地（88%穩(wěn)定的環(huán)境及清晰的法律框架使其成為頗具6香港核心要點(diǎn)按資產(chǎn)類別劃分?jǐn)?shù)據(jù)中心與物流地產(chǎn)有類型投資者均將其列為上行潛力最高的資產(chǎn)類別。的優(yōu)質(zhì)選址競爭異常激烈。住宅地產(chǎn)/長租公寓辦公與零售物業(yè)2025運(yùn)營阻力指數(shù)|32深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)董事總經(jīng)理兼首席投資官這兩類資產(chǎn)均與東道國經(jīng)濟(jì)發(fā)展議程高度契合。利益相關(guān)方信任及跨周期監(jiān)管連續(xù)性是成功的前理及與主權(quán)方的溝通已成為我們投資策略的關(guān)鍵組成部分。”2025運(yùn)營阻力指數(shù)|33Vistra卓佳基金解決方案大中華區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展負(fù)責(zé)人力把握該區(qū)域的長期增長機(jī)遇。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|34 最具潛力的機(jī)遇往往伴隨著最高的力已成為關(guān)鍵競爭優(yōu)勢。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|35資者應(yīng)深化與具備本地專業(yè)知識(shí)及跨境結(jié)最具潛力的機(jī)遇往往伴隨著最高的力已成為關(guān)鍵競爭優(yōu)勢。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|35在行業(yè)受阻處助力私募資本流通該區(qū)域最具潛力且最具挑戰(zhàn)的市場中取得成功。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|362025運(yùn)營阻力指數(shù)|37VistraVistra卓佳的服務(wù)能力高機(jī)遇伴隨運(yùn)營阻力以找到合適人才。管機(jī)構(gòu)及服務(wù)商對(duì)接。解決方案。國際服務(wù)商之一。2025運(yùn)營阻力指數(shù)|38Vistra卓佳的服務(wù)能力亞太新興市場面臨監(jiān)管阻礙些是海外不動(dòng)產(chǎn)投資者的核心要求之一。提供的投資稅收優(yōu)惠。構(gòu)管理范疇。亞擁有約2,000名員工