中介租房三方合同一、中介租房三方合同的定義中介租房三方合同是指在房屋租賃過程中，由出租方（房屋所有權(quán)人或合法權(quán)利人）、承租方（房屋實際使用人）和中介方（提供租賃信息服務的機構(gòu)）共同簽訂的書面協(xié)議。該合同與傳統(tǒng)的兩方租賃合同相比，核心區(qū)別在于明確了中介方在租賃關系中的權(quán)利義務，將原本獨立的“信息服務”與“租賃履約”納入同一法律框架。其本質(zhì)是復合性合同，既包含出租方與承租方之間的房屋租賃合同關系，也包含承租方與中介方之間的居間服務合同關系，同時還可能涉及中介方協(xié)助監(jiān)督合同履行的附隨義務。在實踐中，這類合同通常以“房屋租賃合同（三方版）”為標題，由中介機構(gòu)提供格式文本，出租方和承租方在確認條款后簽字蓋章。二、中介租房三方合同的法律關系三方合同中的法律關系呈現(xiàn)“三角結(jié)構(gòu)”，需從三個維度分別界定權(quán)利義務主體及內(nèi)容：1.出租方與承租方：租賃關系核心權(quán)利義務：出租方負有交付符合約定條件房屋、保證房屋權(quán)屬清晰的義務，同時享有收取租金、監(jiān)督房屋合理使用的權(quán)利；承租方則需按時支付租金、妥善保管房屋設施，違約時需承擔維修賠償或違約金責任。法律依據(jù)：主要受《民法典》第十四章“租賃合同”規(guī)范，例如第七百零九條明確承租方應按約定方法使用租賃物，第七百二十一條規(guī)定租金支付期限。2.承租方與中介方：居間服務關系核心權(quán)利義務：中介方需提供真實的房屋信息（包括產(chǎn)權(quán)狀況、房屋面積、租金標準等）、協(xié)助雙方簽訂合同，并可能承擔后續(xù)的租賃備案、水電煤過戶等輔助服務；承租方需支付中介服務費（通常為1個月租金或按約定比例計算），但有權(quán)要求中介方對信息真實性承擔擔保責任。法律依據(jù)：依據(jù)《民法典》第二十六章“中介合同”，第九百六十二條規(guī)定中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，故意隱瞞重要事實或提供虛假情況需承擔賠償責任。3.出租方與中介方：委托代理或合作關系權(quán)利義務內(nèi)容：若出租方委托中介方全權(quán)處理房屋出租事宜（如代收租金、代為維修），則雙方構(gòu)成委托代理關系，中介方行為后果由出租方承擔；若僅為信息合作（即中介方僅提供客源、不參與后續(xù)管理），則雙方為一般合作關系，中介方僅對信息傳遞的準確性負責。爭議點：實踐中常出現(xiàn)“中介方代收租金后卷款跑路”的糾紛，此時需區(qū)分出租方是否授權(quán)中介方收款——未授權(quán)的情況下，承租方直接向中介方支付租金可能不視為對出租方的履約，出租方仍有權(quán)要求承租方重新支付。三、中介租房三方合同的主要條款規(guī)范的三方合同通常包含以下核心條款，部分條款需根據(jù)實際需求細化補充：1.合同主體信息條款需列明三方基本信息：出租方（姓名/名稱、身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼、聯(lián)系方式、房屋權(quán)屬證明編號）；承租方（姓名、身份證號、聯(lián)系方式、工作單位）；中介方（機構(gòu)名稱、備案編號、經(jīng)辦人姓名及聯(lián)系方式）。注意事項：出租方需提供房產(chǎn)證復印件或購房合同作為附件，承租方需提交身份證明文件，中介方需公示營業(yè)執(zhí)照及中介服務收費標準。2.房屋基本情況條款包括房屋坐落地址、建筑面積、戶型、朝向、裝修狀況、家具家電清單（需注明品牌、數(shù)量及完好狀態(tài)，例如“海爾冰箱1臺，功能正常”“美的空調(diào)2臺，制冷制熱正?！保约胺课萦猛荆ň幼?辦公，需與房產(chǎn)證記載一致）。風險提示：若房屋存在抵押、查封等權(quán)利限制，出租方需主動聲明，否則承租方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。3.租賃期限與租金條款租賃期限：需明確起始日期（精確到日）及屆滿日期，同時約定續(xù)租條件（如提前30日書面通知、租金調(diào)整方式）和轉(zhuǎn)租限制（是否允許轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租方書面同意）。租金及支付方式：包括月租金金額、支付周期（月付/季付/年付）、支付賬戶（需明確是出租方個人賬戶還是中介方監(jiān)管賬戶）、逾期付款違約金（通常按日計算，比例為租金的0.05%-0.1%）。押金條款：押金金額一般為1-2個月租金，用途為擔保承租方履行合同義務，租賃期滿無違約時應無息退還；若承租方損壞房屋或拖欠租金，出租方可從押金中直接扣除。4.中介服務條款服務內(nèi)容：需逐項列明中介方提供的服務，例如“提供3套符合承租方需求的房源供選擇”“協(xié)助辦理租賃登記備案”“協(xié)調(diào)處理租賃期內(nèi)的房屋維修事宜”。服務費支付：明確支付方（通常為承租方，部分城市為雙方各承擔50%）、支付金額（如“人民幣XX元”或“月租金的100%”）、支付時間（簽訂合同當日或入住前3日內(nèi)）。服務期限：若中介方提供后續(xù)管理服務（如租期內(nèi)的糾紛調(diào)解），需約定服務截止時間（通常與租賃期限一致）。5.房屋交付與返還條款交付標準：約定交付時房屋的狀態(tài)（如“門窗完好、水電通暢、家具家電可正常使用”），并附《房屋交接清單》作為合同附件，由三方簽字確認。返還條件：租賃期滿后承租方應清空房屋、恢復原狀（自然損耗除外），雙方共同驗收后簽署《退房交接單》，逾期返還需按日支付房屋占用費（通常為原租金的1.5倍）。6.違約責任條款針對出租方：未按時交付房屋需按月租金的20%支付違約金；房屋權(quán)屬存在爭議導致承租方無法入住，需退還已收租金并賠償中介費損失。針對承租方：拖欠租金超7日，出租方有權(quán)解除合同并要求支付違約金（一般為1個月租金）；擅自轉(zhuǎn)租或改變房屋用途，出租方有權(quán)收回房屋并沒收押金。針對中介方：提供虛假房源信息（如“非房東本人簽約”“房屋面積與實際不符”），需退還已收中介費并賠償承租方直接損失（如搬家費、臨時住宿費）。四、中介租房三方合同的風險防范1.信息真實性風險及防范常見問題：中介方為促成交易，可能隱瞞房屋缺陷（如漏水、噪音超標）、虛構(gòu)產(chǎn)權(quán)信息（如“二房東”冒充房東簽約）或夸大房屋優(yōu)勢（如“步行5分鐘到地鐵”實為15分鐘）。防范措施：要求中介方提供出租方的房產(chǎn)證原件及身份證復印件，核對產(chǎn)權(quán)人與簽約人是否一致；通過“不動產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)”（部分城市支持線上查詢）核實房屋權(quán)屬狀態(tài)；實地看房時拍攝視頻留存證據(jù)，重點檢查水電表讀數(shù)、墻面地面是否有裂縫、家電能否正常運轉(zhuǎn)。2.資金支付風險及防范風險場景：承租方將租金或押金支付給中介方后，中介方未轉(zhuǎn)交給出租方，導致出租方以“未收到租金”為由要求解除合同；或中介方收取服務費后拒絕提供后續(xù)服務。防范措施：租金支付賬戶優(yōu)先選擇出租方個人賬戶，若必須通過中介方代收，需在合同中明確“中介方收到租金后3日內(nèi)轉(zhuǎn)付出租方”，并約定逾期轉(zhuǎn)付的違約金；支付中介費后要求中介方開具正規(guī)發(fā)票，并注明“居間服務費”及服務內(nèi)容；避免向個人賬戶支付大額款項，盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注“XX房屋租金（X月）”。3.格式條款風險及防范風險表現(xiàn)：中介方提供的合同文本中可能包含不公平條款，例如“承租方提前退租需支付剩余租期全部租金”“中介方對房屋質(zhì)量問題不承擔任何責任”等。防范措施：對“加重承租方責任、排除承租方主要權(quán)利”的條款（如“概不退還押金”）提出修改要求，協(xié)商后在合同中注明“雙方協(xié)商一致修改為：XX”；對模糊表述（如“房屋設施損壞由承租方負責”）補充細化，明確“自然損耗除外”“因承租方過錯導致的損壞才需賠償”。五、常見糾紛及解決方式1.中介方未履行信息核實義務典型案例：承租方入住后發(fā)現(xiàn)房屋存在抵押查封，無法辦理居住證，經(jīng)查中介方未核實出租方提供的產(chǎn)權(quán)證明真實性。解決途徑：協(xié)商：要求中介方退還中介費并協(xié)助解除租賃合同，賠償搬家費、臨時住宿等直接損失；投訴：向當?shù)刈〗ú块T或房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會投訴（可通過12345政務服務熱線轉(zhuǎn)接）；訴訟：依據(jù)《民法典》第九百六十二條起訴中介方，主張因虛假信息導致的信賴利益損失。2.租金支付對象爭議典型案例：出租方與中介方約定“租金由中介方代收”，但中介方倒閉后，出租方以“未收到租金”為由要求承租方搬離，承租方則主張已向中介方支付全年租金。解決途徑：若合同明確約定租金支付至中介方賬戶且有出租方書面授權(quán)，承租方已付款憑證可作為履約證據(jù)，出租方需向中介方追討而非要求承租方重復支付；若未明確約定支付對象，承租方需舉證證明支付行為經(jīng)出租方同意（如微信聊天記錄、郵件往來），否則可能需承擔二次支付責任。3.房屋維修責任糾紛典型案例：租賃期內(nèi)空調(diào)損壞，出租方認為是承租方使用不當，承租方主張設備老化，中介方以“僅提供信息服務”為由拒絕協(xié)調(diào)。解決途徑：依據(jù)合同約定劃分責任，若合同未明確，按《民法典》第七百一十二條處理（出租人應當履行租賃物的維修義務）；無法協(xié)商時，可委托第三方機構(gòu)（如家電維修公司）出具檢測報告，確定損壞原因，費用由責任方承擔；中介方雖無維修義務，但需履行協(xié)助溝通義務，拒絕協(xié)調(diào)時可向中介行業(yè)協(xié)會投訴其未完全履行服務職責。4.押金退還糾紛典型案例：租賃期滿后，出租方以“房屋有污漬”“家具輕微劃痕”為由扣除全部押金，承租方認為屬于正常損耗。解決途徑：對比入住時的《房屋交接清單》，若損壞未超出約定范圍（如“墻面小面積污漬不影響二次出租”），出租方無權(quán)扣除押金；協(xié)商無果可通過調(diào)解（社區(qū)居委會或司法所）或訴訟解決，起訴時需提交押金收據(jù)、交接清單、房屋現(xiàn)狀照片等證據(jù)。六、簽訂中介租房三方合同的注意事項1.簽約前的核查要點主體資格核查：出租方需提供房產(chǎn)證、身份證，若為“二房東”轉(zhuǎn)租，需額外提供原租賃合同及房東同意轉(zhuǎn)租的書面證明；中介方需出示營業(yè)執(zhí)照和《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書》，可通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢其是否存在經(jīng)營異常。費用明細確認：除租金、押金、中介費外，需明確其他費用承擔方（如物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費），避免后續(xù)出現(xiàn)“額外收費”爭議，例如約定“租賃期內(nèi)物業(yè)費由承租方承擔，取暖費由出租方承擔”。2.合同條款的審查技巧關鍵條款標注：用下劃線或加粗突出“租金支付賬戶”“違約金比例”“押金退還條件”等核心內(nèi)容，避免因格式條款字體過小導致疏漏；補充協(xié)議簽訂：對合同中未涵蓋的特殊約定（如“允許飼養(yǎng)小型寵物”“承租方有權(quán)對房屋進行簡單裝修”），需簽訂補充協(xié)議并由三方簽字蓋章，作為合同附件具有同等法律效力；空白條款處理：合同中無需填寫的空白處需劃掉（如“其他約定：_________”改為“其他約定：無”），防止中介方事后擅自添加內(nèi)容。3.簽約后的證據(jù)留存文件保存：將合同原件、三方身份證明復印件、房產(chǎn)證復印件、中介費發(fā)票、租金及押金支付憑證（轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)）、房屋交接清單等整理成冊，租賃期內(nèi)妥善保管；溝通記錄：與出租方、中介方的溝通盡量通過書面形式（微信、短信、郵件），涉及合同變更、維修通知等重要事項需明確對方身份及內(nèi)容，例如發(fā)送“關于XX房屋空調(diào)維修的通知（致中介方XX）”并要求回復確認。4.租賃期內(nèi)的動態(tài)管理定期檢查房屋：每3個月左右對房屋進行一次檢查，記錄設施狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時通知出租方維修并留存溝通記錄；租金支付憑證：每次支付租金后要求對方出具收據(jù)（注明“收到XX年X月租金”），通過銀行轉(zhuǎn)賬時備注清晰用途，避免現(xiàn)金支付；合同變更書面化：若需提前退租、轉(zhuǎn)租或調(diào)整租金，必須簽訂書面變更協(xié)議，口頭約定無效，防止對方事后反悔。七、特殊場景下的三方合同處理1.群租房或隔斷房租賃風險提示：部分中介方將房屋違規(guī)隔斷后出租（如“N+1”隔斷），此類合同可能因違反《商品房屋租賃管理辦法》（人均租住建筑面積不得低于當?shù)匾?guī)定標準）而被認定為無效；應對措施：簽約前要求中介方提供房屋規(guī)劃用途證明，確認不存在違規(guī)隔斷，入住后若被行政部門要求整改，可依據(jù)合同無效主張退還已付費用并解除合同。2.中介方破產(chǎn)或跑路應急處理：立即聯(lián)系出租方核實租金支付情況，若中介方未轉(zhuǎn)交租金，需與出租方協(xié)商重新簽訂兩方租賃合同，避免被強行清退；集體維權(quán)：聯(lián)合其他租戶向中介方所在地法院申請財產(chǎn)保全，凍結(jié)其賬戶資產(chǎn)，同時向公安機關報案（若中介方涉嫌詐騙）。3.疫情等不可抗力影響合同履行調(diào)整：因疫情導致承租方無法入住