長春軍安小區(qū)2025年老舊小區(qū)改造施工方案一、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目基本信息本項(xiàng)目位于長春市綠園區(qū)正陽街道東區(qū)，總建筑面積約80.95萬平方米，涉及住宅樓棟185棟，居民10226戶。小區(qū)始建于2000年前后，本次改造為長春市綠園區(qū)2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目（正陽街道東區(qū)）重點(diǎn)工程之一，項(xiàng)目總投資19550.83萬元，資金來源為中央預(yù)算內(nèi)資金（70%）、專項(xiàng)債券及區(qū)財政資金（30%）。1.2現(xiàn)狀分析經(jīng)現(xiàn)場勘察，小區(qū)存在以下主要問題：建筑本體：屋面防水層老化滲漏率達(dá)65%，外墻保溫層脫落面積約8.2萬平方米，樓梯扶手銹蝕損壞1.2萬米，單元門窗密封失效率78%基礎(chǔ)設(shè)施：供水管網(wǎng)平均漏損率18%，供熱管道熱損失超標(biāo)23%，道路龜裂破損面積3.8萬平方米，排水系統(tǒng)淤積堵塞嚴(yán)重公共配套：停車位缺口420個，監(jiān)控系統(tǒng)覆蓋率不足30%，綠化植被退化率達(dá)45%，適老化設(shè)施缺失1.3改造目標(biāo)通過系統(tǒng)性改造，實(shí)現(xiàn)"三提升一完善"：建筑功能提升：屋面防水年限延長至15年，外墻傳熱系數(shù)降低至0.6W/(㎡·K)基礎(chǔ)設(shè)施提升：供水管網(wǎng)漏損率控制在8%以內(nèi)，道路通行能力提高40%環(huán)境品質(zhì)提升：綠化覆蓋率從28%提高至35%，新增停車位380個服務(wù)功能完善：建立智慧安防系統(tǒng)，完善適老化設(shè)施，配套社區(qū)服務(wù)中心二、改造內(nèi)容2.1建筑本體改造2.1.1屋面改造采用"三道設(shè)防"工藝：基層處理：鏟除原防水層，采用聚合物水泥基防水涂料（JS）做找平層（厚度≥2mm）主防水層：滿鋪3mm厚SBS改性瀝青防水卷材（聚酯胎），陰陽角做500mm寬加強(qiáng)層保護(hù)層：40mm厚C20細(xì)石混凝土內(nèi)配Φ4@150雙向鋼筋網(wǎng)，設(shè)分格縫間距≤6m2.1.2外墻改造執(zhí)行吉林省DB22/T496-2018標(biāo)準(zhǔn)：基層處理：修復(fù)破損墻面，涂刷界面劑（用量0.3kg/㎡）保溫系統(tǒng)：粘貼80mm厚EPS保溫板（密度≥18kg/m3），采用聚合物砂漿錨栓固定（每㎡6個）飾面層：抗裂砂漿復(fù)合耐堿網(wǎng)格布（重量≥160g/㎡），外墻涂料選用彈性丙烯酸酯乳膠漆（耐洗刷次數(shù)≥2000次）2.1.3公共區(qū)域樓梯間：更換熱浸鋅鋼管扶手（Φ50×3.5mm），通體磚地面（600×600mm），節(jié)能燈具（LED18W）單元門：安裝鋼制保溫防盜門（傳熱系數(shù)≤2.0W/(㎡·K)），配備智能門禁系統(tǒng)（支持人臉識別+IC卡）外窗：更換70系列斷橋鋁型材（型材壁厚≥1.4mm），5+12A+5中空玻璃（空氣隔聲量≥30dB）2.2基礎(chǔ)設(shè)施改造2.2.1管網(wǎng)更新給水管網(wǎng)：更換DN100-DN300球墨鑄鐵管（K9級）6800米，采用T型承插接口，工作壓力1.0MPa供熱管網(wǎng)：直埋敷設(shè)DN80-DN250預(yù)制保溫管（聚氨酯保溫層厚度≥50mm）5200米，采用無補(bǔ)償直埋敷設(shè)技術(shù)排水系統(tǒng)：改造DN200-DN500HDPE雙壁波紋管4300米，坡度≥0.003，檢查井采用預(yù)制混凝土裝配式結(jié)構(gòu)2.2.2道路及場地車行道路：200mm厚C30混凝土基層+50mm厚AC-13瀝青面層，總面積28600㎡步行系統(tǒng)：150mm厚級配砂石基層+60mm厚透水磚鋪裝，總面積12400㎡交通組織：采用"環(huán)形+盡端式"布局，設(shè)置7m寬消防通道，劃分小型車停車位（2.5m×5.3m）380個2.3公共服務(wù)設(shè)施2.3.1智慧安防系統(tǒng)視頻監(jiān)控：安裝200萬像素星光級攝像機(jī)86臺，存儲時間≥30天，覆蓋100%出入口及主要通道車輛管理：設(shè)置智能道閘系統(tǒng)6套，支持車牌識別（識別率≥99.5%）及ETC無感支付應(yīng)急系統(tǒng)：配置微型消防站6處（每處含2具4kg干粉滅火器、消防水帶2盤），應(yīng)急廣播系統(tǒng)覆蓋所有樓棟2.3.2環(huán)境提升工程綠化改造：新增喬木（銀中楊、垂柳）320株，灌木（水蠟、紫丁香）1500㎡，地被植物（早熟禾、鳶尾）8500㎡休閑設(shè)施：建設(shè)600㎡社區(qū)活動廣場（含150㎡塑膠地面），安裝健身器材28套，休憩座椅56組適老化改造：設(shè)置無障礙坡道28處（坡度1:12），扶手欄桿350米，社區(qū)服務(wù)中心配備康復(fù)輔助器具12種三、施工組織3.1項(xiàng)目管理架構(gòu)采用"總包統(tǒng)籌+專業(yè)分包"模式，設(shè)置三級管理體系：決策層：項(xiàng)目經(jīng)理（持一級建造師證）、技術(shù)負(fù)責(zé)人（高級工程師）、安全總監(jiān)（注冊安全工程師）管理層：施工管理部（6人）、質(zhì)量安全部（4人）、物資設(shè)備部（3人）、成本合約部（2人）作業(yè)層：8個專業(yè)施工隊(duì)（屋面、外墻、管網(wǎng)、道路、電氣、智能化、綠化、裝飾），高峰期人數(shù)320人3.2施工部署分三個階段實(shí)施（總工期180天）：3.2.1第一階段（1-60天）施工準(zhǔn)備：完成圖紙會審、材料送檢（主要材料32批次）、施工方案審批重點(diǎn)工程：屋面防水改造（完成60%樓棟）、供水管網(wǎng)更新（市政管網(wǎng)部分）資源配置：投入防水作業(yè)班組4個，管道施工班組3個，大型機(jī)械5臺套3.2.2第二階段（61-150天）主體工程：外墻保溫及涂料（每日完成800㎡）、道路基層施工（每日300㎡）、智能化系統(tǒng)安裝交叉作業(yè)：同步實(shí)施樓梯間改造、單元門窗更換、供熱管網(wǎng)施工資源配置：高峰期投入勞務(wù)人員280人，施工機(jī)械12臺套，材料堆場3處（總占地1200㎡）3.2.3第三階段（151-180天）收尾工程：綠化種植、場地硬化、設(shè)備調(diào)試、清潔保潔驗(yàn)收準(zhǔn)備：分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收（12個分部）、竣工資料整理（歸檔文件386份）交付準(zhǔn)備：物業(yè)交接培訓(xùn)、居民使用手冊編制、質(zhì)保期維護(hù)方案制定3.3施工平面布置材料堆放區(qū)：劃分防水材料區(qū)（50m×8m）、管材區(qū)（60m×6m）、砂石料區(qū)（40m×5m），設(shè)置防雨棚（高度≥4.5m）加工場地：鋼筋加工棚（30m×6m）、木材加工區(qū)（20m×5m）、門窗加工區(qū)（25m×8m）臨時設(shè)施：辦公室（集裝箱式，20間）、宿舍（30間，每間≤6人）、食堂（200㎡）、衛(wèi)生間（水沖式，4處）運(yùn)輸通道：設(shè)置6m寬環(huán)形施工通道，配備2臺10t龍門吊（覆蓋主要材料區(qū)）四、關(guān)鍵技術(shù)措施4.1屋面防水施工工藝基層處理：采用高壓水槍（壓力≥15MPa）清洗基面，局部修補(bǔ)采用聚合物砂漿（抗壓強(qiáng)度≥25MPa）防水施工：涂刷基層處理劑（用量0.2kg/㎡），干燥時間≥4h卷材鋪貼采用熱熔法（噴槍溫度控制在180-200℃），搭接寬度長邊100mm、短邊150mm女兒墻泛水處做R=150mm圓弧，卷材上翻高度≥250mm，收頭用金屬壓條固定質(zhì)量檢測：雨后觀察（持續(xù)2h無滲漏）、閉水試驗(yàn)（蓄水深度50mm，24h無滲漏）4.2外墻保溫施工工藝執(zhí)行"五步法"施工流程：測量放線：采用激光投線儀定位，設(shè)置垂直線間距≤3m，水平線每層設(shè)置粘貼保溫板：采用點(diǎn)框粘法（粘結(jié)面積≥40%），板縫寬度≤2mm，錯縫搭接（長度≥1/3板長）錨栓固定：鉆孔深度≥50mm（進(jìn)入基層墻體），錨栓抗拉承載力標(biāo)準(zhǔn)值≥0.3kN抗裂防護(hù)：耐堿網(wǎng)格布搭接寬度≥100mm，首層加鋪一層加強(qiáng)網(wǎng)，抗裂砂漿厚度3-5mm飾面層施工：分兩遍涂刷外墻涂料，第一遍干燥時間≥4h，第二遍施工溫度≥5℃4.3地下管網(wǎng)施工工藝管道安裝：給水管：采用橡膠圈接口，安裝后進(jìn)行1.5倍工作壓力水壓試驗(yàn)（穩(wěn)壓30min壓降≤0.05MPa）供熱管：接口采用熱熔對接，接口溫度190±10℃，冷卻時間≥30min土方工程：溝槽開挖：采用機(jī)械開挖（坡度1:0.75）+人工清底（300mm厚），溝槽兩側(cè)設(shè)置排水溝回填壓實(shí)：分層回填（每層厚度≤300mm），采用小型壓路機(jī)（1.5t）壓實(shí)，壓實(shí)度≥93%質(zhì)量控制：管道安裝偏差控制在：軸線位置≤15mm，高程≤±10mm4.4智慧系統(tǒng)集成技術(shù)網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)：采用光纖環(huán)網(wǎng)（帶寬1000Mbps）+無線覆蓋（WiFi6），服務(wù)器配置冗余備份設(shè)備安裝：攝像機(jī)安裝高度3.5-5m，槍機(jī)與球機(jī)搭配（比例3:1），道閘系統(tǒng)響應(yīng)時間≤0.3s系統(tǒng)調(diào)試：分三個階段（單機(jī)調(diào)試、分系統(tǒng)調(diào)試、聯(lián)動調(diào)試），模擬報警事件32項(xiàng)五、質(zhì)量安全管理5.1質(zhì)量管理體系建立"三檢制+第三方檢測"質(zhì)量管控模式：5.1.1材料控制進(jìn)場檢驗(yàn)：主要材料（防水材料、保溫板、管材等）需提供出廠合格證+性能檢測報告，取樣送檢率100%過程控制：設(shè)置材料樣板區(qū)（20㎡），實(shí)行"樣板引路"制度，每道工序首段驗(yàn)收合格后方可大面積施工5.1.2過程控制工序驗(yàn)收：劃分檢驗(yàn)批126個，隱蔽工程驗(yàn)收38項(xiàng)，留存影像資料（每檢驗(yàn)批不少于5張）試驗(yàn)檢測：見證取樣檢測65批次（防水材料12組、保溫板8組、管材15組、混凝土試塊20組、鋼筋原材10組）5.1.3驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)及地方規(guī)范：GB50345-2012《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50411-2019《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》DB22/T5054-2019《吉林省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》5.2安全生產(chǎn)管理落實(shí)"五個到位"要求：5.2.1安全防護(hù)高處作業(yè)：搭設(shè)雙排腳手架（立桿間距≤1.5m，步距≤1.8m），設(shè)置1.2m高防護(hù)欄桿+18cm高擋腳板臨時用電：采用TN-S接零保護(hù)系統(tǒng)，配電箱實(shí)行"三級配電兩級保護(hù)"，漏電保護(hù)器動作電流≤30mA消防管理：施工現(xiàn)場動火辦理許可證，配備滅火器（每50㎡1組），設(shè)置消防通道寬度≥4m5.2.2風(fēng)險管控識別重大危險源6項(xiàng)（高處墜落、物體打擊、觸電、火災(zāi)、坍塌、中毒），制定專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案并演練（每月1次）5.2.3文明施工噪聲控制：晝間≤70dB，夜間≤55dB，易產(chǎn)生噪聲工序安排在6:00-22:00揚(yáng)塵治理：施工道路硬化（C20混凝土150mm厚），出入口設(shè)置洗車平臺（含三級沉淀池）垃圾處理：建筑垃圾分類存放，日產(chǎn)日清（運(yùn)至長春市建筑垃圾消納場）5.3進(jìn)度管理采用Project軟件進(jìn)行計劃管控，設(shè)置三級進(jìn)度控制點(diǎn)：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（10個）：如屋面防水完成（第45天）、外墻改造完成（第120天）檢查頻率：周進(jìn)度檢查（每周五）、月進(jìn)度考核（每月25日）糾偏措施：當(dāng)進(jìn)度偏差＞5%時，采取增加作業(yè)班組、延長作業(yè)時間（每日不超過2h）、調(diào)整工序搭接等措施六、成品保護(hù)與驗(yàn)收6.1成品保護(hù)措施屋面工程：防水層完成后采用木腳手板覆蓋（鋪設(shè)間距≤300mm），嚴(yán)禁堆放重物外墻飾面：涂料施工完成后設(shè)置警示帶（距離墻面1.5m），養(yǎng)護(hù)期7天內(nèi)禁止觸碰管道設(shè)備：安裝完成后采用塑料薄膜包裹（厚度≥0.1mm），接口處設(shè)置醒目標(biāo)識6.2驗(yàn)收程序分四個階段組織驗(yàn)收：隱蔽工程驗(yàn)收：由監(jiān)理工程師組織（驗(yàn)收內(nèi)容18項(xiàng)）分部分項(xiàng)驗(yàn)收：由建設(shè)單位組織（12個分部工程）竣工預(yù)驗(yàn)收：由監(jiān)理單位組織（整改問題限期7天完成）正式驗(yàn)收：由綠園區(qū)住建局組織（邀請?jiān)O(shè)計、勘察、監(jiān)理及業(yè)主代表參加）6.3資料歸檔按吉林省DB22/T5135-2020標(biāo)準(zhǔn)整理竣工資料，主要包括：工程技術(shù)文件（施工方案、技術(shù)交底記錄等）質(zhì)量保證資料（材料合格證、檢測報告等）驗(yàn)收記錄（檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收記錄）影像資料（隱蔽工程、關(guān)鍵工序照片1200張）七、應(yīng)急預(yù)案7.1施工擾民應(yīng)急措施噪聲投訴：配備噪聲監(jiān)測儀（精度±0.5dB），超標(biāo)時立即停止夜間施工，設(shè)置隔聲屏障（高度3m）粉塵投訴：增加灑水頻次（每2小時1次），必要時采用霧炮機(jī)（覆蓋半徑30m）降塵交通疏導(dǎo)：設(shè)置臨時通道（寬度≥3m），配備交通協(xié)管員2名（高峰期7:00-9:00,17:00-19:00）7.2突發(fā)事件處置防水施工火災(zāi)：立即切斷電源，使用干粉滅火器（ABC型4kg）滅火，同時撥打119管道破裂漏水：迅速關(guān)閉上下游閥門，啟用備用排水泵（流量50m3/h），24小時內(nèi)完成搶修腳手架坍塌：啟動應(yīng)急救援預(yù)案，立即組織人員疏散，設(shè)置警戒區(qū)（半徑10m），同時上報建設(shè)單位八、保修服務(wù)8.1保修范圍及期限屋面防水工程：保修5年（自竣工驗(yàn)收合格之日起）外墻保溫及裝飾：保修3年管道設(shè)備安裝：保修2年智能化系統(tǒng)：保修2年