摘要：自從我國進(jìn)行改革開放以后，農(nóng)村不斷地向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的人口也隨之越來越多，因此我國也加快了對(duì)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，在這期間也伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，這也提高了我國的國民經(jīng)濟(jì)，自這以后我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)也由此多加了一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了提高我國國民經(jīng)濟(jì)的主要原因。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也將會(huì)影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二者相互聯(lián)系，密不可分。住房市場(chǎng)化以來，房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的所占比重越來越大，對(duì)于居民的生活影響越來越大。本文將會(huì)從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)價(jià)格三個(gè)方面以及貴州省貴陽市經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民可支配收入和進(jìn)出口這幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從而得出房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生的正、負(fù)面影響。由于房地地產(chǎn)投資本身具有一定地域上的差異性以及經(jīng)濟(jì)增長具有不同的質(zhì)量水平，將會(huì)結(jié)合近幾年貴州省貴陽市的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)比分析貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)增長現(xiàn)狀情況，從而使得該研究更具意義和針對(duì)性。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)增長；貴州省

DemonstrationandAnalysisofrealestateInvestmentinGuizhouProvinceAbstract:sinceChina'sreformandopeningup,ruraltransfertourbanpopulationismoreandmore,soourcountryalsoacceleratedtheconstructionofurbanization,withtheriseoftherealestateindustry,italsoimprovesthenationaleconomy,sincethenthepillarindustryofournationaleconomyandarealestateindustry,realestateindustryhasbecomethemainreasontoimproveournationaleconomy.Thedevelopmentoftherealestateindustrywillalsoaffectthedevelopmentofthewholenationaleconomy,andthetwoareinterrelatedandinseparable.Sincethemarketizationofhousing,realestateinvestmenthasaccountedformoreandmoreproportionineconomicdevelopment,whichhasamoreandmoreimpactonthelivesofresidents.Thispaperwillanalyzetherealestateindustrystructure,marketsupplyanddemand,marketprice,theeconomicaggregate,industrialstructure,residents'disposableincomeandimportandexportofGuizhouProvince,soastoobtainthepositiveandnegativeimpactofrealestateinvestmentoneconomicgrowth.Duetotheregionaldifferencesofrealestateinvestmentandeconomicgrowth,thecurrentsituationofrealestateinvestmentandeconomicgrowthinGuizhouProvincewillbecomparedwiththerelevantdataofGuizhouProvinceinrecentyears,thusmakingtheresearchmoremeaningfulandtargeted.Keywords:realestateinvestment;economicgrowth;GuizhouProvince

目錄TOC\o"1-3"\h\u4183一、緒論 一、緒論（一）研究背景及意義2000年以來，投資行業(yè)進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展階段。房地產(chǎn)業(yè)不僅在固定資產(chǎn)中占據(jù)著主要位置，而且還對(duì)帶動(dòng)我國GDP具有重大的作用。具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，房地產(chǎn)投資能夠幫助豐富我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使各產(chǎn)業(yè)之間產(chǎn)生相互聯(lián)系，能夠是上下游企業(yè)也得以發(fā)展并增大經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，并且還能夠使貨幣流通更加靈活。第二，房地產(chǎn)投資可能阻礙我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，原因在于投資者將大筆的資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，因此投資到其他產(chǎn)業(yè)的資金也會(huì)因此隨之減少，這就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險(xiǎn)，不合理的投資可能會(huì)造就市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象，出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)價(jià)格虛高，使其出現(xiàn)在市面上售賣的價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值具有偏差的現(xiàn)象，因此房價(jià)上漲導(dǎo)致居民無力購買從而致使每年空置的土地和房屋數(shù)量越來越多。綜上所述，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的不平衡現(xiàn)象十分明顯。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)是雙向拉動(dòng)的，所以這也在極大程度上推動(dòng)了貴州省的經(jīng)濟(jì)。但近幾年，由于部分地區(qū)的投資過熱，也導(dǎo)致了房價(jià)的快速上漲。因此以貴州省貴陽市為例探討房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響的問題具有一定的重要意義。（二）文獻(xiàn)綜述1、國外研究現(xiàn)狀國外學(xué)者在很早以前就進(jìn)行了房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長影響的研究，經(jīng)過對(duì)一些相關(guān)文獻(xiàn)的查看，得出了以下三種觀點(diǎn)結(jié)論：（1）房地產(chǎn)投資能夠抑制經(jīng)濟(jì)增長，也就是說如果投資者將投資中心完全放在對(duì)房地產(chǎn)投資上，這會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不好的效果。Weisman(1955）指出房地產(chǎn)投資是一種社會(huì)性支出，在不同國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的作用會(huì)有很大差異，特別是那些綜合實(shí)力相對(duì)較弱的國家，盲目的加大房地產(chǎn)投資最后只會(huì)影響本國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展[1]。Mills(1987)認(rèn)為美國在住宅建設(shè)方面投入資金多，但回報(bào)率低，這極大的抑制了美國當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)的增長,發(fā)展經(jīng)濟(jì)的源動(dòng)力是制造業(yè),需要加大制造業(yè)的發(fā)展[2]。（2）房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。早在1938年時(shí)凱恩斯就有提出了這個(gè)觀點(diǎn)，那時(shí)世界經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)相對(duì)低迷的時(shí)期，凱恩斯認(rèn)為住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具有促進(jìn)作用，為了擺脫那時(shí)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，就應(yīng)該將投資重心放在房屋和公共設(shè)施上。（3）房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長兩者間沒有明顯的影響。放松對(duì)金融的管制以及對(duì)金融的不斷創(chuàng)新導(dǎo)致房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響變得不顯著。Coulson和Kim(2000）選取和分析了1959-1997年美國季度數(shù)據(jù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系是雙向的[3]。Wigren和Wilhemson(2007)分析了西歐一些國家的面板數(shù)據(jù),得出房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在互動(dòng)關(guān)系的結(jié)論，二者之間相互作用和影響[4]。2、國內(nèi)研究現(xiàn)狀不僅國外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系進(jìn)行了研究，國內(nèi)的學(xué)者也對(duì)此具有興趣，國內(nèi)的學(xué)者從不同的方面對(duì)其進(jìn)行了研究，大多數(shù)的學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長之間是相互聯(lián)系，密不可分的。主要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行研究：第一方面主要集中在研究房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接影響。金通、倪焱（2003）以北京市為例，從宏觀角度開展討論，指出房地產(chǎn)泡沫化所帶來的高額利潤會(huì)加大房地產(chǎn)的投機(jī)性投資，從而擠兌非房地產(chǎn)投資，這會(huì)嚴(yán)重影響宏觀經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行[5]。第二方面則集中在研究房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的間接影響。王金明和高鐵梅（2004）為了測(cè)量房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率，以商品住宅銷售價(jià)格作為衡量指標(biāo)，通過建立變參數(shù)模型分析投資的變化所導(dǎo)致的價(jià)格變化對(duì)GDP的影響，研究表明，過高的房地產(chǎn)價(jià)格不利于經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展[6]。綜上所述，無論是國外學(xué)者還是國內(nèi)學(xué)者他們都運(yùn)用了許多的理論以及實(shí)證研究來對(duì)房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了深入的探討。從時(shí)間的維度上來看，會(huì)發(fā)現(xiàn)國外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長二者之間關(guān)系的研究會(huì)比國內(nèi)更早，但是因?yàn)樗幍牡赜蚝徒?jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展也會(huì)有所不同，因此他們所得出的結(jié)論對(duì)于我國的國情和房地產(chǎn)發(fā)展情況并不相匹配。我國的學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長的研究比較晚，雖然當(dāng)前研究的方向和方法也很多樣化，但是還缺乏對(duì)個(gè)別城市為主要研究對(duì)象的研究，因此所得出的結(jié)論并非適合我國所有地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況。因此，本文在前面學(xué)者的研究基礎(chǔ)上，以貴州省貴陽市為研究對(duì)象，分析貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，研究目標(biāo)更加準(zhǔn)確。

二、房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)增長的理論分析（一）基本概念1、房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)的概念具有一定的綜合性和復(fù)雜性，它主要由兩部分組成，分別是建筑物和土地。土地分為兩種形式：已經(jīng)開發(fā)的土地和還沒有被開發(fā)的土地。建筑物就在土地上，兩者是相互融合的，是一體的。建筑說直白點(diǎn)就是人類建造出來的一種產(chǎn)品，它包含了房屋以及構(gòu)筑物。房地產(chǎn)是指在人們?cè)谕恋厣辖ㄔ斓母鞣N各樣的房屋，他們包括居民住宅、辦公室、商業(yè)用房。房地產(chǎn)還屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇之內(nèi)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)所處的位置是固定的，是不可能將其進(jìn)行轉(zhuǎn)移的，因此房地產(chǎn)也具有一種合法的權(quán)利[7]。房地產(chǎn)投資的主要目的就是投資者為了得到預(yù)期的收益而進(jìn)行的土地投資和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及購買。通常來講，不同的房地產(chǎn)投資者所獲得的預(yù)期回報(bào)也會(huì)各不相同，會(huì)有所差異。比如，政府投資會(huì)更加注重對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、環(huán)境所能產(chǎn)生的效益，企業(yè)投資會(huì)更加在意其中所包含的利潤多少，而個(gè)人這更在意該房地產(chǎn)的實(shí)用性。雖然他們所追求的效益方向各不相同，但是在這其間他們都相互影響著對(duì)方。房地產(chǎn)投資是帶著以營利為目的進(jìn)行投資的投資行為，它通常占據(jù)著我國固定資產(chǎn)投資總額百分之六十以上，并且進(jìn)行房地產(chǎn)投資還需要調(diào)動(dòng)大量的財(cái)力、人力、物力等資源才能夠最大程度上實(shí)現(xiàn)它的投資效益[8]。2、經(jīng)濟(jì)增長經(jīng)濟(jì)增長就是指一個(gè)國家或者地區(qū)當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值與往年國內(nèi)生產(chǎn)總值相比所增加的比率?？偠灾?jīng)濟(jì)增長就是指GDP的增長，投資量、勞動(dòng)量以及生產(chǎn)率水平都能夠直接決定經(jīng)濟(jì)增長，是能夠直接反映一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要指標(biāo)。一個(gè)國家資本積累的多少、質(zhì)量提高的多少以及制度環(huán)境改善的好壞等都能夠該國生產(chǎn)力的增長[9]。因而，經(jīng)濟(jì)增長也代表著眾多能否增大及改善該國生產(chǎn)力的因素。對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長表示支持態(tài)度的學(xué)者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長不但能夠是一個(gè)國家的財(cái)富變得更加壯大，還能夠給該國增加更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，解決人民的就業(yè)問題，從而改善民生。被認(rèn)為經(jīng)濟(jì)繁榮的征兆一般都具有樂觀的經(jīng)濟(jì)增長現(xiàn)象，但是如果一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長是負(fù)數(shù)，那么這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)狀況大概率是不樂觀的，也就是我們說經(jīng)常說的經(jīng)濟(jì)衰退。（二）房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的相關(guān)理論1、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資是為了獲得穩(wěn)定的未來收益而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的資本投資，它所涉及的項(xiàng)目有：房屋的開發(fā)建設(shè)、與該房屋相匹配的各種設(shè)施建設(shè)、對(duì)該土地的規(guī)劃開發(fā)和購買價(jià)格以及相應(yīng)的服務(wù)。并且房地產(chǎn)投資跟股票市場(chǎng)的投資在本質(zhì)上相差甚多，房地產(chǎn)投資是一種需要長周期的投資、時(shí)間跨度也很大、需要大量投資額、很容易受到各種政策影響并且與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的投資活動(dòng)[10]。因此，房地產(chǎn)投資擁有其自身的特點(diǎn)，總結(jié)為五點(diǎn)，分別為：（1）房地產(chǎn)投資擁有較高的投資成本。一般來說，并不是所有的投資者都具備投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資資格，中小投資者很少具備進(jìn)行房地產(chǎn)投資的能力，具備能夠進(jìn)行房地產(chǎn)投資能力的投資者往往是一些大型企業(yè)，因?yàn)樗鼈兯鶕碛械牧鲃?dòng)資金更加充足，房地產(chǎn)投資需要進(jìn)行土地的購買、建設(shè)時(shí)所需材料的購買成本以及建設(shè)完成以后進(jìn)行房屋交易時(shí)也需要成本，也正是因?yàn)檫@些花費(fèi)因此也需要投資者進(jìn)行較高的投資成本投入。（2）房地產(chǎn)投資本身擁有固定性。房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，投資對(duì)象一般為房地產(chǎn)空間，無論是房地產(chǎn)還是商品投資對(duì)象它們都具備各自所需要的要求特點(diǎn)。（3）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)性。一方面房地產(chǎn)投資本身就包含著高風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)其所需要投入的成本也很多，并且再投入大量資金之后，房地產(chǎn)投資并不能讓投資者在短期內(nèi)獲得回報(bào)，這是一個(gè)長期的投資過程，中間的投資過程失誤很可能導(dǎo)致投資者的投資功虧一簣。另一方面，房地產(chǎn)投資是不確定性的，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的波動(dòng)。然而，當(dāng)房屋住宅建設(shè)完畢之后，房屋售賣的成功與否也會(huì)提高獲降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。（4）房地產(chǎn)投資具有較長的投資回收期。從土地的確認(rèn)購買到房屋的搭建封頂再到建筑的裝修完畢，最后到對(duì)房屋的銷售及服務(wù)，為了保證房屋的質(zhì)量，這一系列的流程不能缺少任何一步，這一整個(gè)流程下來需要一段很長的時(shí)間，因此沒有辦法在短期的時(shí)間內(nèi)完成，這是房地產(chǎn)投資與平常所接觸的投資項(xiàng)目所有所差異的一個(gè)特點(diǎn)。據(jù)了解，房地產(chǎn)投資最短的時(shí)間也需要一兩年，而最長的時(shí)間可達(dá)到十年之久。也正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)投資者收回投資資本的時(shí)間會(huì)相較于其它投資更長。（5）房地產(chǎn)投資對(duì)于投資環(huán)境選擇的約束性高。房地產(chǎn)投資對(duì)于地域的選擇要求會(huì)更加嚴(yán)格，環(huán)境也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。毫不夸X地說，自然環(huán)境會(huì)約束房地產(chǎn)投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一開始就是在土地上進(jìn)行開發(fā)并建造，是依存在一起的，因此土地的環(huán)境好壞對(duì)于房地產(chǎn)投資具有很大的影響作用，這關(guān)乎到所建造房屋的質(zhì)量問題，而質(zhì)量問題對(duì)于房屋就是重中之重。此外，城市的規(guī)劃以及土地規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)投資都具有一定的限制性，所以影響房地產(chǎn)投資的重要因素就是環(huán)境因素。2、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的相互關(guān)系房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長這兩者會(huì)互相影響，對(duì)于對(duì)方都具有刺激和限制的作用。伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系也在不斷地變好，所以房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系也變得愈加密切，這些主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。第一方面，經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生正面影響，經(jīng)濟(jì)增長的特點(diǎn)之一就是具有較大的彈性，而經(jīng)濟(jì)增長具有的彈性大這個(gè)特點(diǎn)也成為了能夠影響房地產(chǎn)投資增長的一個(gè)重要因素[11]。并且，使用脈沖對(duì)應(yīng)的函數(shù)的話，可以知道對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的影響有著短期偶然的一致效果。作為基礎(chǔ)和主要產(chǎn)業(yè)，中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展可以讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的越來越積極，反之，如果中國經(jīng)濟(jì)不景氣則會(huì)使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的越來越消極。第二方面，房地產(chǎn)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的增長也有著巨大的影響作用，該影響對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生的影響并且短期影響，而會(huì)是長期的影響。房地產(chǎn)投資不僅僅對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長會(huì)產(chǎn)生影響，還會(huì)對(duì)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生影響[12]。房地產(chǎn)投資的發(fā)展使得國民經(jīng)濟(jì)得以快速的提高，但房地產(chǎn)行業(yè)不合理的投資結(jié)構(gòu)現(xiàn)象，不但會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)的增長帶來許多特定的不良影響。

三、貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資發(fā)展現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析根據(jù)對(duì)表3-1貴州省貴陽市近五年來房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的分析可以看出，2016-2020年這五年期間，貴州省貴陽市房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)比重存在著嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象。在這當(dāng)中占據(jù)最大投資比重的是住宅投資。由于住宅投資比重占據(jù)的增加，使得辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他在房地產(chǎn)投資比重隨之變小。辦公樓投資額出現(xiàn)不規(guī)則的變動(dòng)，由2016年116.4億元到2020年的64.61億元，這其間相差了51.79億元。而商業(yè)營業(yè)用房比重呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì)，雖然所增加的投資額并不多。因而，近些年來，貴州省貴陽市房地產(chǎn)業(yè)投資重點(diǎn)集中在對(duì)于商品房住宅的投資，而對(duì)于商業(yè)營業(yè)用房投資和辦公樓投資等投資比重會(huì)整體更加波動(dòng)些，依據(jù)市場(chǎng)需求相應(yīng)增加或減少投資比重。表3-12016-2020年貴州省貴陽市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)情況年份2016年2017年2018年2019年2020年住宅投資額（億元）428.06550.36536.32559.24687.85辦公樓投資額（億元）116.483.2576.0298.8664.61商品營業(yè)用房投資額（億元）66.2968.7883.3987.9590.6（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求分析從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給看，由2015-2020年貴州省貴陽市新建施工和竣工住宅總面積呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。國家和地方政府先后出臺(tái)了一些房地產(chǎn)行業(yè)的政策，這些政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有一定的限制性，并能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并不平穩(wěn)，我國新建住宅用地增速基本呈現(xiàn)逐年增減趨勢(shì)。圖3-12015-2020年貴州省貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)去也施工和住宅竣工房屋面積情況從房地產(chǎn)需求方面看，總的來說，貴陽擁有優(yōu)越的地理位置，屬于福建閩南地區(qū)的范疇當(dāng)中，貴陽在閩南地區(qū)中是一個(gè)核心城市，除此之外，貴州省貴陽市還是經(jīng)濟(jì)特區(qū)和計(jì)劃單列市，可以說是一個(gè)在各個(gè)方面都很優(yōu)秀并且很吸引人去居住旅游的城市。泉州、漳州以及龍巖很多有錢人都很喜歡到貴陽發(fā)展并購買房屋安家。所以從另一個(gè)角度上來看，貴州省貴陽市的房地產(chǎn)不僅受當(dāng)?shù)厝藲g迎，還受閩南閩西人歡迎甚至可以擴(kuò)大到整個(gè)福建人的歡迎。因此貴州省貴陽市的房價(jià)也一直都處于一個(gè)相對(duì)較高的位置，長時(shí)間位于全國城市的第四名。通過表3-2，進(jìn)而分析貴州省貴陽市商品房銷售面積和平均銷售價(jià)格情況。由整體的數(shù)據(jù)上來看，貴州省貴陽市2015-2020年商品房銷售面積處于一種波動(dòng)的狀態(tài)當(dāng)中，商品房的銷售面積2015年-2016年下降了41.97萬平方米，之后持續(xù)緩慢上升，到2020年銷售面積達(dá)到了621.82萬平方米。其中2016年全球的經(jīng)濟(jì)環(huán)境很不樂觀，頻出的“黑天鵝”事件使我國應(yīng)對(duì)外部變化的能力被削弱，經(jīng)濟(jì)形式變得嚴(yán)峻，而房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱，行業(yè)環(huán)境也同樣受到了一定程度的影響[13]。并且房地產(chǎn)相關(guān)的政策在2016年的下半年由松變緊，限貸限購政策頻出并不斷加碼，政策環(huán)境從嚴(yán)。貴州省貴陽市商品房平均銷售價(jià)格也呈現(xiàn)出一種波動(dòng)增長的狀態(tài)，2015年的平均銷售價(jià)格為5965元/平方米，到2020年的8867元/平方米。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析通過表3-2來看，2016年-2020年貴州省貴陽市商品房價(jià)格處于一種波動(dòng)增長的狀態(tài)，2016年到2017年為上升趨勢(shì)，2018年則比2017年的平均售價(jià)每平方米增加了10001元，而后因疫情原因，一路下降到2020年的平均售價(jià)為每平方米8867元。表3-22015-2020年貴州省貴陽市商品房銷售面積和平均銷售價(jià)格情況年份2015年2016年2017年2018年2019年2020年銷售面積（萬平方米）570.83528.86527.88529.42540.77621.82平均銷售價(jià)格（元/平方米）5965623274841030593518867

四、貴州省貴陽市經(jīng)濟(jì)增長現(xiàn)狀（一）經(jīng)濟(jì)總量分析眾所周知，貴州省貴陽市是大數(shù)據(jù)中心，貴州省貴陽市經(jīng)濟(jì)所增長的速度也是相較于普通省市比較快的，在貴州省內(nèi)以及同等級(jí)城市里貴陽市的經(jīng)濟(jì)增長速度都是算得上數(shù)一數(shù)二的。縱觀整個(gè)貴州省，貴州省貴陽市的經(jīng)濟(jì)也依舊表現(xiàn)的很好，比如2020年GDP總量位于第一，增長速度則位于第一，除此之外13項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅都占據(jù)著全省第一，餐飲業(yè)營業(yè)收入、實(shí)際外資以及非營利性服務(wù)業(yè)等5項(xiàng)指標(biāo)增速排名全省第1位，除了這些指標(biāo)以外，還有固定資產(chǎn)投資、商品房銷售面積、財(cái)政總收入等多項(xiàng)指標(biāo)貴陽市也占據(jù)著全省前一的排名當(dāng)中。貴州省貴陽市一向都處一個(gè)較高效率的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，貴州省貴陽市的占地面積并不大，與同等級(jí)城市相比是省內(nèi)占地最小的。但是盡管如此，貴州省貴陽市卻創(chuàng)造了全省14.5%的GDP、26.2%的財(cái)政收入、近一半土地產(chǎn)出率每平方公里3.76億元，每度電就創(chuàng)造GDP21.90元，人均GDP8萬元以上，這些指標(biāo)在全省保持前列[14]。在抗擊新型冠狀病毒的疫情的形勢(shì)下，貴州省貴陽市為企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)將近四百億，在這樣一個(gè)嚴(yán)峻的情況當(dāng)中，貴州省貴陽市兩項(xiàng)財(cái)政收入依舊是處于增長的趨勢(shì)，財(cái)政總收入達(dá)到1351.29億元，比上年增長1.7%，規(guī)模和增速都是全省第1位[15]。此外企業(yè)生產(chǎn)效益回升好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長方式以及該地區(qū)未來的發(fā)展前景都離不開分析該地地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況，一個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化可能會(huì)給一些行業(yè)的帶來很好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，并且可能使其蓬勃發(fā)展，除此之外，對(duì)于解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的問題也有很大的作用，可以減少失業(yè)率，增加就業(yè)率。通常在經(jīng)濟(jì)增長的過程中第三產(chǎn)業(yè)的比重會(huì)不斷升高，也會(huì)變得越來越重要。在改革開放之前，第一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要的位置，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著翻天覆地的變化，第一產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重在不斷的下降[16]。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，以2020年貴州省貴陽市各產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)為例，第一產(chǎn)業(yè)增加值為28.89億元，占據(jù)貴州省貴陽市0.45%的GDP，第二產(chǎn)業(yè)增加值為2519.84億元，占39.47%的GDP。第三產(chǎn)業(yè)增加值為3835.29億元，占60.08%的GDP。從以上數(shù)據(jù)能夠看出，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的不斷變化，貴州省貴陽市第一產(chǎn)業(yè)的的所占比重相當(dāng)之少，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比重較大，但第三產(chǎn)業(yè)的所占比重超全部GDP的一半以上。因此，隨著貴州省貴陽市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和科技創(chuàng)新的不斷進(jìn)步，貴州省貴陽市第三產(chǎn)業(yè)將在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中作為一個(gè)重要的角色發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。表4-12016-2020年貴州省貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況年份2016年2017年2018年2019年2020年GDP（億元）378.274351.74791.4159956384第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）23.0823.524.424.4928.89第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）1544.741812.21980.162493.992519.84第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）2216.4425162786.859474.563835.29（三）居民可支配收入情況分析近些年來，無論是農(nóng)村還是城鎮(zhèn)貴州省貴陽市的人均居民可支配收入都在一步一步的提高。通過查閱貴州省貴陽市的相關(guān)年度數(shù)據(jù)可以了解到，2016年農(nóng)村和城鎮(zhèn)人均居民可支配收入分別為18885元和46254元，到2020年農(nóng)村和城鎮(zhèn)人均居民可支配收入則分別達(dá)到了26612元和61331元。這里的數(shù)據(jù)可以看出貴州省貴陽市農(nóng)村人均居民可支配收入與城鎮(zhèn)人均居民可支配收入之間還存在著較大的差距，城鎮(zhèn)會(huì)高于農(nóng)村，2020年城鎮(zhèn)人均居民可支配收入約是農(nóng)村人均居民可支配收入的2.3倍。圖4-1是貴州省貴陽市2016年-2020年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額的曲線圖，可以看出該線圖整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。因此，這也說明了貴州省貴陽市居民的財(cái)富規(guī)模在不斷的增大，反映了城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)情況和消費(fèi)水平的提高。另外，雖然相較合肥、長沙和重慶等幾個(gè)城市，貴州省貴陽市的增速會(huì)相對(duì)緩慢些，但是貴州省貴陽市的經(jīng)濟(jì)活躍度卻不會(huì)比這幾個(gè)城市差。圖4-12016-2020年貴州省貴陽市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額情況

五、房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響情況通過第三章和第四章對(duì)貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供給與需求、投資結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)價(jià)格及經(jīng)濟(jì)增長現(xiàn)狀的經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民可支配收入情況以及進(jìn)出口這些相關(guān)數(shù)據(jù)的情況分析，發(fā)現(xiàn)貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資對(duì)其經(jīng)濟(jì)增長不僅有正面的積極影響也有負(fù)面的消極影響，既能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，又能在一定程度上抑制其經(jīng)濟(jì)增長。（一）房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的正面影響1、房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有巨大的推動(dòng)力房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響是巨大的推動(dòng)力，兩者息息相關(guān)。通過表4-1可以得知貴州省貴陽市第三產(chǎn)業(yè)占全市GDP一半以上，再例如2020年貴州省貴陽市房地產(chǎn)完成了1055.76億元的開發(fā)投資，帶動(dòng)了全省的固定資產(chǎn)增長，貢獻(xiàn)率高達(dá)78.7%。這一系類的數(shù)據(jù)都在直接或間接的說明貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資在推動(dòng)著其經(jīng)濟(jì)增長，它們是相互關(guān)系相互影響的，房地產(chǎn)主要通過生產(chǎn)、交易和流通拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長。2、帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展，共同影響經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)投資能夠帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展，這些行業(yè)包括：銀行業(yè)、銷售行業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、家電、機(jī)械業(yè)和五金業(yè)等60多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)投資和這些行業(yè)也一起共同影響經(jīng)濟(jì)，也在一定程度上保證了社會(huì)的穩(wěn)定性。而這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)鏈比較長，上下游的產(chǎn)業(yè)鏈有可能遠(yuǎn)超過50條[17]。從表3-1可以了解到近五年貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資對(duì)于住宅的投資所占總投資額比重較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，僅僅住宅的建設(shè)需要大量的材料和零部件，總共加起來高達(dá)兩千多種。此外，每增加一億元的住宅建設(shè)投資，其它預(yù)期相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)也會(huì)增加投入約10479億元。因此，房地產(chǎn)投資對(duì)于帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展起到了積極的作用，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。3、促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，吸引人才房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，也促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，能夠達(dá)到吸引人才的效果。從第三章和第四章的分析中，可以了解到貴州省貴陽市人均收入在不斷增加以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，前往貴州省貴陽市就業(yè)的人口也在逐步上升。也就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過后，房子的建設(shè)、樓房的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及樓盤的規(guī)劃、銷售等一系列工作，都需要大量的人力，因此，它可以推動(dòng)一些人找到工作。并且房子建成后還需要售后服務(wù)，可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)和服務(wù)人員，保證社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長。（二）房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響1、投資結(jié)構(gòu)不合理，地區(qū)發(fā)展不平衡從表3-1可以得出，貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資的主要投資對(duì)象是住宅投資，但是具有能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)能力且對(duì)城市的形象具有提升作用的商品營業(yè)用房、辦公樓等的投資比較少。2020年貴州省貴陽市住宅投資額為687.85億元，是房地產(chǎn)投資當(dāng)中所占最多投資額的類別，投資比重達(dá)到65.15%，高達(dá)一半以上；商品用房、辦公樓以及其他投資額分別為90.06億元、64.61億元以及213.24億元，投資比重分別為8.53%、6.12%以及20.2%。在這當(dāng)中有一些優(yōu)質(zhì)的土地資源并沒有得到充分地利用，存在占地面積過大，投資額高但所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益卻不理想的現(xiàn)象。貴州省貴陽市內(nèi)與市外的發(fā)展不平衡，區(qū)域化相對(duì)明顯，仍然存在居民住房短缺的問題。然而對(duì)于房地產(chǎn)商而言，他們更喜歡投資商業(yè)用房、高級(jí)別墅等，因?yàn)檫@些能夠使他們從中獲得更多的收益。然而，由于居民日常居住具有保障性的房屋出現(xiàn)了供給不足的問題，以及貴州省貴陽市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致物價(jià)的上漲使得很多人買不到買不起房子[19]。因此，這種供需不平衡的狀態(tài)，使得貴州省貴陽市的房價(jià)對(duì)于中等收入及以下的人群來說是不合理的。2、未來房地產(chǎn)增量供給增加，致使擠出效應(yīng)發(fā)生竣工面積能夠正面的體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)在之后幾年的預(yù)售供給量和現(xiàn)房供給量的情況。據(jù)了解，2020年貴州省貴陽市住宅竣工的房屋面積為107.43萬平方米。在接下去的時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)不斷的進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，供給量也會(huì)隨之逐漸增多，但是也對(duì)于中低收入的居民來說，他們并沒有多余的錢來買房子，他們的收入只能讓他們選擇租房子，那么房地產(chǎn)商就會(huì)空出一定數(shù)量的空房。這也會(huì)在一定程度上使得擠出效應(yīng)發(fā)生，再就是房地產(chǎn)開發(fā)商也表現(xiàn)出了為對(duì)未來預(yù)計(jì)不夠樂觀的現(xiàn)實(shí)心態(tài)。3、待售面積增加，去庫存壓力大貴州省貴陽市房地產(chǎn)業(yè)正在慢慢的進(jìn)入到另一個(gè)發(fā)展階段，由原先的快速增長到現(xiàn)在的穩(wěn)定發(fā)展，原本更在注重?cái)?shù)量的擴(kuò)X到現(xiàn)在的將重心放在對(duì)質(zhì)量的把控提升上，對(duì)于總量的要求也逐漸變得平緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化。從當(dāng)前貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì)來看，由于人民對(duì)于貴州省貴陽市未來發(fā)展?fàn)顩r的看好，在加上投機(jī)性投資者的推動(dòng)作用，最終造成了貴州省貴陽市房價(jià)居高不下的局面。為了能夠更好的控制房價(jià)，有關(guān)政府部門也出臺(tái)了“限購限貸”政策，以此來以此部分投機(jī)性需求。然而對(duì)于房屋有現(xiàn)實(shí)需求的居民來說，近些年來封頂完工的房屋建筑在不斷的增多，越來越多的居民也有了安居之所，但是新開工的房屋建筑數(shù)量卻沒有減少，所以房屋的空置現(xiàn)象問題也隨之顯現(xiàn)出來。

六、政策建議（一）改善貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，提升房地產(chǎn)投資效率第三章分析表明，貴州省貴陽市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)比重不均衡。因此，房地產(chǎn)投資的核心仍是商品房，寫字樓投資相對(duì)較少，受各城市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)輻射影響，發(fā)展不平衡。因此，貴州省貴陽市應(yīng)根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，探尋出與經(jīng)濟(jì)增長相匹配的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，將住宅進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化。除此之外各個(gè)地區(qū)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)要更加注重商品住宅的投資，加大對(duì)其的投資，并且根據(jù)居民的需求來建設(shè)房屋，從實(shí)際出發(fā)，更多的考慮房屋的實(shí)用性，提高房屋的性價(jià)比，增加讓中等及以下收入的居民有能力可以負(fù)擔(dān)得起的小型商品房的建設(shè)。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)的投資也要講究效率性，防止房屋建設(shè)到一半由于投資資金不夠的問題導(dǎo)致房屋建設(shè)終止最終成為爛尾樓的問題出現(xiàn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資以及規(guī)劃之前，一定要請(qǐng)專家進(jìn)行實(shí)地的勘察，制定相關(guān)的計(jì)劃以避免土地資源的浪費(fèi)，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)。（二）避免房地產(chǎn)擠出效應(yīng)，各類投資均衡發(fā)展房地產(chǎn)投資是屬于社會(huì)固定資產(chǎn)投資的范疇當(dāng)中。因?yàn)橘Y本的本質(zhì)就是追求利益的，這是因?yàn)槿绱耍焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)投資吸引了許多資本家對(duì)其進(jìn)行投資，由此也使得房地產(chǎn)投資不斷地增加。但是一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快，房地產(chǎn)的拉動(dòng)效應(yīng)就會(huì)隨之降低，擠出效應(yīng)就會(huì)大于拉動(dòng)效應(yīng)，出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫明顯的現(xiàn)象，同時(shí)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生一定程度上的重大影響。短期內(nèi)，如果居民收入不增加，房價(jià)上漲，將導(dǎo)致其他地區(qū)過度消費(fèi)，不利于人民生活的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅由房地產(chǎn)投資帶動(dòng)，房地產(chǎn)投資的合理增長將明顯有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是如果房地產(chǎn)投資在很長一段時(shí)間不能恢復(fù)到正常狀態(tài)，那將會(huì)出現(xiàn)壓制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況。因此，一定要把握好房地產(chǎn)投資和其他投資之間的平衡，使兩者都互利共贏，共同帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展。（三）完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開政府科學(xué)有效的監(jiān)管。當(dāng)然，我們不應(yīng)該過多干預(yù)，確保房地產(chǎn)有適當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況不同，政府在出臺(tái)政策時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，因地制宜進(jìn)行差異化調(diào)控。制定科學(xué)高效的管理手段，選擇更有針對(duì)性的管理措施和方法，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度。此外，政府完善土地流轉(zhuǎn)制度，改善土地利用，將房價(jià)控制在合理區(qū)間，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷問題，強(qiáng)化銀行監(jiān)管體系，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期可持續(xù)發(fā)展，建立政府抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)，形成長效發(fā)展機(jī)制，還應(yīng)注意防控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

結(jié)束語此次研究以貴州省貴陽市為例探索了房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響程度情況。總結(jié)起來看，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響并非僅有單方面的，而是既有積極的作用也有消極的作用。由于我國地域間具有較大的差異性，不同城市房地產(chǎn)投資都具有他們各自不同的特點(diǎn)，它們的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的