市場環(huán)境分析，通過城市宏觀環(huán)境以及未來發(fā)展規(guī)劃的研究，明確本地塊開發(fā)具備的各方面素質(zhì)條件。土地屬性研究，通過項目地塊屬性、周邊環(huán)境、發(fā)展前景等的研究，準確把握項目自身的優(yōu)勢與劣勢，為本項目定位提供依據(jù)。項目定位，結(jié)合項目市場環(huán)境以及土地屬性條件，針對目標消費者的需求，確立項目可能的發(fā)展方向、產(chǎn)品組合。123經(jīng)濟測算，結(jié)合項目的初步定位以及未來項目收益預計，對項目土地價值進行評估。4基本框架目錄經(jīng)濟測算項目定位市場環(huán)境分析土地屬性研究整體概況歷史沿革交通狀況經(jīng)濟指標商業(yè)發(fā)展政策影響濟南市位于北緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，地勢南高北低。濟南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系，湖泊有大明湖、白云湖。濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省----山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，有“泉城”之美譽。市場環(huán)境整體概況濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省-----山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開發(fā)城市。全市總面積8171平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。濟南位于山東省的中西部，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，北接京津唐，南接長三角，西連黃河中上游，東連膠東半島，位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈，是黃河三角州最大的中心城市。濟南現(xiàn)轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清六區(qū)和平陰、商河、濟陽三縣及章丘市。2009年末，濟南戶籍總?cè)丝?03.27萬人，常住人口667.85萬人。市場環(huán)境整體概況濟南總共有44所高校，文化氣氛極其濃厚。這里有國家教育部985工程、211工程的重點大學山東大學，以及山東師范大學等一系列本、?？圃盒?。2009年末，各類學校在校學生142.66萬人。濟南素以泉水眾多、風景秀麗而聞名天下，據(jù)統(tǒng)計有四大泉域，十大泉群，733個天然泉，有“泉城”、“泉都”之美譽。濟南的城市發(fā)展、歷史沿革、民風民俗與泉水密切相關，形成了獨特的泉水文化。濟南有4000多年的歷史，是龍山文化的發(fā)祥地，據(jù)傳舜（約公元前22世紀）曾“漁于雷澤，躬耕于歷山”，歷山即濟南市區(qū)南部的千佛山，所以市內(nèi)至今還有各種以舜命名的地名，如“舜井”、“舜耕路”、“舜華路”、“舜耕山”等。濟南有4000多年歷史，是中華文明的重要發(fā)祥地之一，是聞名世界的史前文化----龍山文化的發(fā)祥地。市場環(huán)境歷史沿革西漢時設立“濟南郡”，含義為“濟水之南”?；兆谡驮辏ü?116年），升為“濟南府”。自明朝以后，濟南成為山東省會。1929年7月設立“濟南市”。濟南誕生了許多歷史名人，如：中醫(yī)科學的奠基人扁鵲，陰陽五行學派大師鄒衍，墨家的創(chuàng)始人墨翟，唐代開國員勛房玄齡、秦瓊，中國著名文學家李清照、辛棄疾等，故有“濟南名士多”的佳譽。舜祠舜井航空：濟南遙墻國際機場位于濟南市東北方向：遙墻鎮(zhèn)，是全國著名大型綜合機場之一。距市中心28.5公里，同濟青、京福高速公路相接，距泰山100公里，曲阜170公里，每天都有航班飛往北京、長沙、成都、重慶、大連、廣州、南京、上海、沈陽、深圳、?？诘鹊亍Ｊ袌霏h(huán)境交通狀況鐵路：濟南市為濟南鐵路局駐地，濟南鐵路局線路里程和營業(yè)收入在全國路局處于中上水平，濟南樞紐為濟南鐵路最大的鐵路樞紐。經(jīng)過濟南的鐵路線路有京滬鐵路、膠濟鐵路、邯濟鐵路、膠濟客專、京滬高鐵、青太客專。公路：濟南地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達。截至2009年末，全市公路通車里程11346.6公里。目前，濟南向東有濟青高速公路，向南、向北有京福高速公路、京滬高速公路，向西有濟聊高速公路，繞城高速公路將濟南環(huán)繞其中，國道104線、105線、220線、308線、309線及16條省道路橫貫濟南。濟南作為全省公路網(wǎng)絡中心和高速公路樞紐地位已經(jīng)確立。濟南地理位置優(yōu)越，航空、鐵路、公路運輸十分發(fā)達。2009全年各種運輸工具旅客運輸量14640.4萬人次。2009年，濟南全市生產(chǎn)總值3351.4億元，比上年增長12.2%，按常住人口計算人均生產(chǎn)總值50376元（折合美元7373美元），增長11.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值187.1億元，增長52%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1453.6億元，增長12.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1710.7億元，增長13.0%。全市地域財政收入和地方財政一般預算收入，分別達到967.7億元和210.2億元，分別增長4.9%、13.0%，全部稅收435.5億元，增長13.6%，全部稅收占生產(chǎn)總值比重13.0%，提高0.3個百分點。2009年，在“保增長、保民生、保穩(wěn)定、保全運”的方針指導下，努力克服國際金融危機的嚴重沖擊，經(jīng)濟總體回升向好。市場環(huán)境經(jīng)濟指標綜合實力2009年，現(xiàn)代服務業(yè)增加值756.1億元，增長13.1%，占全部第三產(chǎn)業(yè)比重為44.2%，比上年提高0.1個百分點，金融業(yè)完成增加值228.9億元，增長15.0%；房地產(chǎn)業(yè)增加值140.2億元，增長17.9%，商業(yè)房銷售面積439.8萬平方米，增長8.5%，銷售額215.8億元，增長39.1%。市場環(huán)境經(jīng)濟指標現(xiàn)代服務業(yè)國內(nèi)貿(mào)易增勢較強。2009年，社會消費品零售額1617.9億元，增長19.3%。其中：城市社會消費品零售額1395.3億元，增長19.9%，縣及縣以下消費品零售額222.6億元，增長15.4%。限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)企業(yè)1410家，凈增684家，實現(xiàn)零售額613.1億元，增長29.4%，住宿和餐飲業(yè)零售額265.3億元，增長18.5%。市場環(huán)境經(jīng)濟指標國內(nèi)貿(mào)易2009年，全市固定資產(chǎn)投資1655.4億元，增長20.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資332.6億元，增長21.3%；其中住宅投資255.7億元，增長14.8%；商業(yè)營業(yè)用房投資49.6億元，增長47.0%，房屋施工面積2130.53平方米，增長31.8%；新開工面積504.6萬平方米，增長2.1%；房屋竣工面積467.2萬平方米，增長87.0%，其中住宅竣工2374.0萬平方米。市場環(huán)境經(jīng)濟指標固定資產(chǎn)投資居民收入繼續(xù)增加。2009年，城市居民人均可支配收入22721.7元，增長9.2%；農(nóng)民人均純收入7804.8元，增長8.7%。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1911.5億元，比年初增長20.3%。市場環(huán)境經(jīng)濟指標人民生活城市居民人均消費性支出14764.3元，增長6.2%；農(nóng)民人均生活消費支出4733.1元，增長7.9%。城市居民人均食品、衣著、交通通訊支出分別達到4836.8元、1484.8元和2435.9元，農(nóng)村居民人均食品、衣著和交通通訊支出分別達到1686.3元、269.9元和746.7元。城市居民恩格爾系數(shù)32.8%，提高0.7個百分點，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)35.6%，下降1.5個百分點。市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展?jié)鲜侵袊飞系谝粋€自開商埠（1904年）主動進行資本主義的城市。作為省會城市，濟南開埠前城區(qū)人口僅5萬人左右，城區(qū)封閉在2.5公里的城墻內(nèi)，因此商業(yè)主要集中在城內(nèi)。據(jù)《晚清山東商埠》介紹，光緒中葉時，商業(yè)主要集中在東關一帶跟城內(nèi)，而《晚清山東商埠》中介紹，19世紀80年代的20年間，濟南市場迅速擴大，商業(yè)逐漸由東關和城里向西關轉(zhuǎn)移，西關成為新的商業(yè)中心。開埠以后，濟南打破了老城區(qū)的范圍，向西大面積擴展，市區(qū)面積擴大了10平方公里，到1911年，人口已經(jīng)達到十幾萬人，濟南的商業(yè)也發(fā)生了重大改變，商埠區(qū)逐步成為新的商業(yè)中心，形成了兩個商圈并存的局面。商圈布局濟南開埠簡圖作為老城的濟南，商業(yè)底蘊比較濃厚。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各商圈日漸成熟，逐漸形成了以七大商圈為主的多商圈格局。市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展2006年11月5日，由濟南市貿(mào)易服務局與規(guī)劃局編制的《濟南市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》出臺。根據(jù)規(guī)劃，濟南市商業(yè)網(wǎng)點的總體布局為一核兩區(qū)四片四心，同時將建立起由1個都市維商業(yè)中心、4個市級商業(yè)副中心、20個區(qū)域級商業(yè)中心和100個左右社區(qū)級商業(yè)中心組成的四級結(jié)構(gòu)體系。商業(yè)中心規(guī)劃圖市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展天橋商圈泉城路商圈花園路商圈大觀園商圈西市場商圈北園商圈英雄山路商圈如今，隨著城市的發(fā)展，人口的增多，商業(yè)規(guī)劃的不斷改進，濟南的商業(yè)版圖多次刷新，逐步形成了以泉州路商圈、大觀園商圈、花園路商圈、英雄山路商圈、西市場商圈、北園商圈、天橋商圈為主的七大商圈并存格局，且隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，各商圈日漸成熟并呈現(xiàn)出不同的特點。市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展泉城路商圈是濟南的中心商圈。泉城路商家云集，名店眾多，有“十字金街”之稱，是一條集購物、休閑、旅游、文化等功能于一身的步行商業(yè)街。泉城路商圈范圍：東到黑虎泉北路，西至趵突泉北路，北接泉城路，南臨文化西路。商圈分析泉城路商圈泉城路商圈主要區(qū)域泉城路、朝山街、佛山街、濼源大街優(yōu)勢全省政治文化中心，全國著名旅游景點，全省最大廣場。流動人口最多地域，大眾聚集，商機無限。目前商家西區(qū)形成以三聯(lián)家電、大連萬達、迪信通、蘇寧電器、國美電器、冠之霖、協(xié)亨等為代表的家電通訊功能區(qū)；中區(qū)形成以貴和購物中心、貴和商廈、貴和皇冠假日酒店、齊魯國際在廈等為主體的高檔消費商業(yè)區(qū)；東區(qū)形成以華能大廈、政協(xié)大廈等高中檔次酒店為主的休閑娛樂區(qū)。市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展貴和購物中心萬達廣場市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展貴和商廈銀座商城市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展國美電器蘇寧電器市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展泉城路市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展濼源大街市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展朝山街市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展佛山街市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展目前，泉城路商圈作為濟南核心商圈的地位還無人撼動。但是隨著城市拆建以及城市規(guī)劃的轉(zhuǎn)變，泉城路商圈會有不小的變化。泉城路商圈一直以泉城路西段為發(fā)展重點，但隨著舜井片區(qū)改造的推進及縣西巷商業(yè)氛圍日漸濃厚，泉城路東段的潛在價值將逐漸顯現(xiàn)。

小結(jié)市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展大觀園商圈為濟南最早興起的商圈，目前以經(jīng)營中檔消費品為主，是濟南新老結(jié)合的大型綜合性商圈。老商業(yè)主要指大觀園，新商業(yè)地帶指經(jīng)四路沿線，成為集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的綜合性中心。老商業(yè)中心是指大觀園，新商業(yè)中心集中在經(jīng)四路沿線，新老商業(yè)中心完美結(jié)合，再造當?shù)胤睒s。大觀園商圈大觀園商圈主要區(qū)域大觀園周邊、經(jīng)四路沿線優(yōu)勢大觀園與人民商場共同構(gòu)成了目前濟南歷史悠久、文化積淀的大型市級商圈，周邊配設施完善，主要體現(xiàn)在金融、、教育、餐館和辦公等方面。金融配套完備。周邊有建行、交行、農(nóng)行、工行、中行、華夏、招商、光大、浦東等多家銀行的辦事網(wǎng)點，是濟南市的金融中心；辦公配套繁多，周邊的高檔寫字樓主要有明珠國際商務港、恒昌大廈、匯寶大廈、金龍大廈、東方大廈。目前商家濟南人民商場、經(jīng)四路人防商城、銀座晶都國際、振華商廈、萬達廣場。市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展萬達廣場振華商廈市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展人防商城振華商廈市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展作為濟南最早的商圈，大觀園商圈擁有旺盛的人氣，消費群體龐大，金融和零售業(yè)發(fā)達；商業(yè)結(jié)構(gòu)過于簡化，發(fā)展步伐緩慢，受其他商圈挑戰(zhàn)該商圈必須有新的變化，濟南萬達廣場建成將對該板塊有很大提升作用。萬達廣場作為全國首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)，再次選擇濟南著陸大觀園商圈，對該區(qū)域商業(yè)架構(gòu)將會有一個新的改變。大觀園商圈中心將因萬達廣場的進入而轉(zhuǎn)移到經(jīng)四路中段，隨著濟南人民商場的改造升級，嶄新的大觀園商圈將會閃耀濟南。

小結(jié)市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展花園路商圈作為近年來新崛起的商圈，發(fā)展速度較快，逐步成為東部核心商業(yè)圈。其交通便捷、四通八達，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)配套齊全。商圈內(nèi)小區(qū)規(guī)模較大，且多是中高檔樓盤，小區(qū)居民擁有較強的購買力，提供了很大的消費空間。目前花園路板塊商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)較為豐富，較大程度上滿足了人們的多種消費需求，這種集聚效應將使各種業(yè)態(tài)相互促進，同步發(fā)展。花園路商圈花園路商圈主要區(qū)域洪樓廣場周邊、花園路沿線、老東門市場、山大路北段優(yōu)勢百年老校山大的兩大校區(qū)位于此商業(yè)圈內(nèi)，文化氛圍繞濃厚；人居品質(zhì)較高，消費能力較強；消費類型豐富多樣適合多種商業(yè)形態(tài)；花園路銜接內(nèi)外，二環(huán)東路改造成功，BBT再助洪樓商圈騰飛；大明湖景區(qū)和洪樓廣場洪樓教堂涂抹旅游色彩；高檔寫字樓高檔住宅，帶來無限商機。目前商家銀座商城、天天淘寶街、大潤發(fā)超市、數(shù)碼港寫字樓、蘇寧電器、國美電器等。市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展銀座商城大潤發(fā)超市市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展天天淘寶街國美電器市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展高校文化影響花園路商圈建設發(fā)展，該商圈內(nèi)消費群體年齡段以年輕人和中年人為主，且各層次文化知識水平較高。濟南東部新城的大規(guī)模開發(fā)，使花園路商圈更具發(fā)展?jié)摿?。具體分析該商圈：商圈西部的東關大街、老東門市場，集合廣大人氣，由于該地塊近臨泉城路商圈，加之老東門市場升級在即，未來老東門周邊有獨立成商圈的潛力；商圈東部的七里堡商貿(mào)中心開展綜合商業(yè)，英國樂購入住勢必會從洪樓中心的人氣中分到一杯羹。保利芙蓉與明湖天地的商業(yè)地產(chǎn)是否會改變板塊構(gòu)造也得需要時間觀察。小結(jié)市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展英雄山路商圈是一個新老結(jié)合的商圈，在以文化為主的老商圈攜手以體育旅游為主的新商圈，文化氛圍沒有減退，體育旅游又在成長，完美結(jié)合營造多姿商業(yè)氛圍，新老商業(yè)帶相得益彰。英雄山路商圈英雄山路商圈主要區(qū)域英雄山廣場周邊、八一立交橋、省體育中心一帶優(yōu)勢全省政治文化中心，全國著名旅游景點，全省最大廣場。流動人口最多地域，大眾聚集，商機無限。目前商家區(qū)域面積大，總面積約50萬平方米，現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點430余個，總營業(yè)面積近30萬平方米，日均客流量萬余人，江北地區(qū)最大的文化市場；如今的文化商業(yè)類型，除涉及古玩名石外，體育文化產(chǎn)業(yè)也逐漸崛起，全省最大的體育中心；英雄山、英雄廣場、體育中心、泉城公園又是全市人民外出游玩的好去處；便利的交通，交織如網(wǎng)，四通八達?，F(xiàn)在經(jīng)十路兩旁的商埠和酒店，不僅數(shù)量上遠遠多于以前，整體的規(guī)模和檔次也較以往有了更高的提升。市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展銀座商城人防商城市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展英雄山路商圈是一個新老結(jié)合正在崛起的商圈，商業(yè)中心逐漸從西部英雄山路山向東轉(zhuǎn)移，所經(jīng)營商業(yè)產(chǎn)品的檔次東高西低。西邊的商業(yè)屬于老的商業(yè)地帶，主要以藝術(shù)品文化為主，東部新興商業(yè)地帶多以體育文化商業(yè)類型為主。英雄山路商圈更像是接力棒式發(fā)展，商業(yè)中心東移毋庸置疑，魯商廣場的建成串連旅游商業(yè)泉城公園與省體育中心，未來英雄山路商圈中心將轉(zhuǎn)移至此。

小結(jié)市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展天橋商圈是濟南市的大型綜合性專業(yè)化商圈，包括濼口服裝市場、金牛建材市場、山東石材新市場、山東信息通訊城等大型市場，擁有深厚商業(yè)文化的濼口商圈交通便利，小清河北路、北外環(huán)路、濟濼路、無影山北路、順河高架路相互貫穿，四通八達，火車站、長途汽車站近在咫尺，早已形成了大交通的格局，濟濼路的改造更是大幅提升了濼口商圈的交通和形象，二宮改建后成為濟南重要的健身場所，是濟南西城區(qū)休閑娛樂中心。天橋商圈天橋商圈主要區(qū)域濟濼路沿線、清河北路、濟洛路、標山南路沿線優(yōu)勢交通便利是天橋商圈發(fā)展的最主要優(yōu)勢，商圈內(nèi)濟濼路、無影山北路、徐李路、小清河北路、濼安路、外環(huán)北路“三縱三橫”，相互貫穿；濼口服裝城、山東建材市場、銀座家具廣場、山東信息通訊城市場群，市場群集合帶動了整個濼口地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展；自然風光秀麗的黃河森林公園、鵲山及建設之中的鵲山龍湖風景區(qū)等旅游觀光勝地也是本版塊一大優(yōu)勢。目前商家濼口服裝城、山東建材市場、銀座家具廣場、山東信息通訊市場群。市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展濼口服裝城山東通訊城市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展天橋商圈主要以批發(fā)零售為主，主要客戶群為濟南市區(qū)的經(jīng)營商戶和部分周邊地區(qū)的批發(fā)商，及市區(qū)的中低檔消費者，經(jīng)營產(chǎn)品檔次從低到高；全省最大的汽車客運站，火車站近在咫尺，致使該商圈內(nèi)流動人口繁多，主要消費群體多集中在中低收入層次，但規(guī)模大；政府大力發(fā)展消費市場，政策相對寬松；版塊內(nèi)在建商業(yè)項目繽紛五洲是天橋區(qū)首個綜合類現(xiàn)代購物中心，其北面正對著的山東通訊城集合原舜井街手機銷售店，兩處共同匯集人氣，這樣一來，濟洛路沿線從長途汽車站到山東通訊城（繽紛五洲）再到洛口服裝城將貫通南北，成為濟南名副其實的“金街”。由此觀察，未來幾年濟南城市的發(fā)展就要從這里著眼。小結(jié)市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展西市場因地處濟南老商埠西段而得名。1904年濟南開埠后，西市場逐漸成為以小商品為主的濟南市西部商貿(mào)中心。西市場是目前濟南最大的小商品批發(fā)市場，主要經(jīng)營中低檔次產(chǎn)品，以批發(fā)為主，兼有零售。西市場商圈西市場商圈主要區(qū)域西市場----市華聯(lián)一帶、緯十二路沿線優(yōu)勢西市場在本市有競爭力的行業(yè)是飾品、辦公用品、襪子、小家電、絲巾，其產(chǎn)品銷往全省及周邊省份，特別人飾品這類品種的發(fā)展很有潛力；傳統(tǒng)商脈聚集人氣，多面向大眾的商業(yè)類型。目前商家西市場小商品批發(fā)市場、維爾康文具市場、綠洋商城、西市場服裝城、華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展華聯(lián)商廈西市場小商品批發(fā)市場市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展西市場服裝城嘉華購物廣場市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展西市場商圈是濟南西部的商業(yè)中心，由于該區(qū)域接近城鄉(xiāng)結(jié)合部，所以小商品批發(fā)市場尤為火爆，但是濟南市取締夜市對小商品批發(fā)也起到一定消極作用；規(guī)?；蔀樵摰貐^(qū)首要解決的問題，樹立品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏，整合能力較差；槐蔭區(qū)的棚戶改造規(guī)模較大，未來潛力較大，該區(qū)域急需要另一個商業(yè)中心的建立。小結(jié)市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展北園商圈涵蓋了北園大街沿線，并延伸到以濟濼路為軸線的商圈范圍，輻射整個濟南北部城區(qū)，是濟南北部最大的商圈，以經(jīng)營建材、家居、服裝、餐飲、娛樂為主的獨一無二的商圈。隨著北園大街的成功改造，北園商圈綜合性商圈氣息越來越重，相信不久的將來，北園商圈將會從規(guī)模、檔次上再等一個臺階。北園大街商圈主要區(qū)域北園大街沿線優(yōu)勢北園大街是一條以建材、家居、裝飾為主的商業(yè)街，已成為濟南乃至全省有名的建材家居一條街；交通改造帶動區(qū)域升值。北園商圈涵蓋了北園大街沿線，并延伸到以濟濼睡為軸線的商圈范圍；結(jié)合性商圈更活躍，北園商圈信托專業(yè)化家居、建材在專業(yè)性商圈中處于領先地位。目前商家銀座家居、富雅家居、東亞商城以及白鶴、楊莊等多個建材家居市場北園大街商圈市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展銀座家居富雅家居市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展北園大街商圈主要以北園大街條帶發(fā)展，道路的改造，交通升級，BRT的開通為北園大街商圈發(fā)展重要因素。二環(huán)東路的改造成功后，其與北園大街交接處將會成為商業(yè)集聚地。北園大街西部發(fā)展基本穩(wěn)定，東部商業(yè)基本尚無，而東部片區(qū)住宅社區(qū)較多，多年輕人居住，此地域適合針對中低消費群體的商業(yè)業(yè)態(tài)，也將是北園大街未來商業(yè)發(fā)展的方向。小結(jié)2010年，房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴峻的宏觀調(diào)控形勢，特別是住宅市場，自“新國十條”實施以后，一系列政策組合拳開始發(fā)揮效應，樓市成交量大幅下滑，房價開始出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。2010年4月，史上最嚴厲的“新國十條”出臺后，樓市成交量大幅下滑，住宅市場降溫，一些投資者開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。市場環(huán)境政策影響住宅市場的降溫，使得投資者不得不轉(zhuǎn)向新的投資領域。目前二套房的貸款政策與商業(yè)地產(chǎn)的貸款政策已經(jīng)持平，一些投資者開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商也將投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。從6月份濟南市土地市場交易情況看，住宅用地成交是零，商業(yè)用地成交是8。這表明：在當前的市場環(huán)境下，開發(fā)商對項目的選擇用地也出現(xiàn)了一種觀望的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)正受到青睞。目錄經(jīng)濟測算項目定位土地屬性研究市場環(huán)境分析項目概況SWOT分析小結(jié)位于濟南市第一商圈----泉城路商圈的南部，周邊商業(yè)氣氛濃厚，是集購物、休閑、餐飲、美容美發(fā)為一體的商業(yè)步行街。土地屬性項目概況項目位于濟南市歷下區(qū)佛山街與文化西路交界處，隸屬于濟南市第一商圈----泉城路商圈，占地面積約5000平米，用途為商業(yè)服務用地。項目北臨濼源大街，向東可至大潤發(fā)超市，向南可至千佛山公園，向北可至濟南最高檔的銀座商城和著名的泉城廣場。區(qū)域位置濼源大街泉城路文化西路本案佛山街銀座商城大潤發(fā)超市土地屬性項目概況銀座商城大潤發(fā)超市土地屬性項目概況地塊四至：項目南鄰文化西路，與在建項目歷山名郡相望；西鄰佛山街，與望佛樓相對；北側(cè)和東側(cè)為擬建的規(guī)劃路，東側(cè)與海辰大廈寫字樓緊鄰。周邊環(huán)境望佛樓海辰大廈本案規(guī)劃路規(guī)劃路歷山名郡未知項目土地屬性項目概況地塊現(xiàn)狀項目南側(cè)的文化西路正在改造，預計將在2011年5月31日前完工。受此影響，佛山街的客流量明顯不如以前，修路對佛山街、文化西路、朝山街的生意均有不同程度的影響。土地屬性項目概況文化西路項目地塊現(xiàn)狀為三棟多層建筑和L型的商業(yè)街，商業(yè)街主要分布于佛山街與文化西路沿線，為二層的臨時性建筑，店鋪面積比較小，看上去很簡陋。土地屬性項目概況望佛樓海辰大廈土地屬性項目概況歷山名郡待建項目（未知）土地屬性項目概況商圈檔次：根據(jù)調(diào)研，佛山街雖然是長不過3華里，寬不過一丈余的小街，但是沿街店鋪所銷售的服裝價格卻不菲，一般在300元以上，且多是哥弟、阿瑪施、秋水伊人、麗嬰房等品牌服裝，還有附近的文化西路、朝山街等，均有大量的品牌服裝店，如利朗、太子龍、瑪瑋絲、紅領、觀奇洋服、ANOTHER等。據(jù)一些店主反映，因為佛山街、朝山街和文化西路靠近濟南最高檔的銀座商城，附近的有錢人很多，消費檔次也比較高，因此，在佛山街做生意，一定要賣高檔服裝，大路貨在這里很難生存。土地屬性項目概況紅領EINHOME土地屬性項目概況波司登太子龍土地屬性項目概況貓人勁霸土地屬性項目概況業(yè)態(tài)配比：佛山街、文化西路、朝山街，這三條商業(yè)街的業(yè)態(tài)非常接近，主要以服裝店、餐飲店、美容美發(fā)店為主，以佛山街的160余家店鋪為例，各種業(yè)態(tài)的配比情況如下：佛山街商業(yè)業(yè)態(tài)配比圖土地屬性項目概況租金水平：佛山街的店鋪多為民房改建，或為臨時性建筑，設施和環(huán)境都比較差，但租金卻不便宜，越是小面積的服裝店，租金越貴，有店主反映，佛山街的房租太貴，以致于很多新開店鋪因經(jīng)營成本太高，難以維持，因此，店鋪的換手率也比較高。店鋪使用面積（平米）租金（元/平米/天）店鋪A656.32店鋪B406.85店鋪C3010.96店鋪D189.89店鋪E307.31店鋪F915.22佛山街商鋪租金統(tǒng)計表土地屬性項目概況與佛山街相鄰的濼源大街和文化西路，是濟南市重要的交通干線，分別有十幾輛公交車經(jīng)過，交通十分便利。但受文化西路改造影響，部分公交車已經(jīng)調(diào)整線路，使佛山街的客流量也大受影響。另外，部分店主也抱怨，佛山街的道路比較狹窄，路況不佳，車太多，太亂，經(jīng)常出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。交通條件土地屬性項目概況歷山名郡位于千佛山路與文化西路的交界處，與本項目僅一路之隔。據(jù)了解，該項目正在建設的為三棟11層板式小高層，其中，二棟為住宅，一棟為公寓，臨街為三層網(wǎng)點。該項目預計在8、9月份開盤，住宅均價約15000元/平米（精裝），公寓價格未定，網(wǎng)點面積在210平米以上，均價約39000元/平米。競爭項目歷山名郡本案歷山名郡土地屬性項目概況歷山名郡--效果圖土地屬性項目概況歷山名郡--效果圖歷山名郡—施工現(xiàn)場土地屬性項目概況歷山名郡·西街歷山名郡·西街位于千佛山路東側(cè)，目前已是現(xiàn)房，部分網(wǎng)點正在裝修或出租。據(jù)了解，對外出租的店鋪租金約為5.0元/平米/天（店鋪面積300平米）、9.0元/平米/天（店鋪面積40平米）。土地屬性項目概況海辰大廈位于本項目的東側(cè)，僅一路之隔，為11層寫字樓，一至二層為底商，目前已有交通銀行，中國銀行、玫琳凱、兩岸咖啡·西餐；樓上入駐的商家包括金融、投資、商貿(mào)、文化、廣告等行業(yè)。目前，該寫字樓的入駐論比較高，僅有幾套房子對外出租，租金約為1.70-2.00元/平米/天，面積在200平米以上。海辰大廈本案海辰大廈土地屬性項目概況海辰大廈土地屬性項目概況海辰大廈樓層索引圖土地屬性項目概況海辰大廈—地下停車場海辰大廈—自行車棚土地屬性項目概況柒樂印象城位于佛山街西側(cè)，與本項目僅隔100余米。原來主要經(jīng)營動漫電玩，現(xiàn)將部分區(qū)域分割為8-10平米的店鋪和柜臺，對外招租，招租范圍為：服飾、禮品、手工制品、格子鋪、美容美甲等。租金約為2000-3000元/間/月，預計下半年開業(yè)。柒樂印象城本案柒樂印象城土地屬性項目概況土地屬性項目概況染樂印象城土地屬性SWOT分析位于濟南市第一商圈----泉城路商圈的南部，具有較高的人氣和商機。位于濟南市的核心商務圈，周邊配套齊全，可提供高效便捷的商務空間。緊臨濟南最高檔的銀座商城，對一些中高端客戶具有吸引力。項目所處的佛山街、文化西路的人氣較旺，擁有成熟的商業(yè)氣氛。文化西路和濼源大街上有十幾條公交線路，交通十分便利。區(qū)域內(nèi)的寫字樓和商鋪需求量比較大，有利于后期招商。南望千佛山，視野比較好，對寫字樓客戶具有吸引力。以租賃模式入市，有利于招商，可以控制入駐商家的品質(zhì)。目標消費者對佛山街的認可度比較高，有助于項目宣傳。優(yōu)勢（Strength）理性地看待項目的優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅，可以讓我們更加清晰地知道該如何去揚長避短，實現(xiàn)項目價值最大化。土地屬性SWOT分析劣勢（Weakness）地塊的面積比較小，約5000平米，想做出特色比較有難度。佛山街的整體形象比較差，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，顯得雜亂。佛山街道路比較狹窄，路況較差，擁堵現(xiàn)象嚴重。文化西路改造約需要一年時間，對佛山街客流量有影響。土地屬性SWOT分析機會（Opportunity）受宏觀調(diào)控影響，住宅投資受限，有實力的投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。項目南側(cè)的文化西路正在進行高標準改造，將提升本區(qū)域的整體形象。現(xiàn)有臨時建筑將被拆遷，在此經(jīng)營的部分商家會成為我們的潛在客戶。中國經(jīng)濟持續(xù)增長，企業(yè)對于寫字樓的需求不斷增加，市場前景比較好。土地屬性SWOT分析威脅（Threat）歷山名郡的公寓和底商，將對我項目的后期招商造成影響。房地產(chǎn)市場觀望氣氛比較濃厚，部分買家對后市不看好。土地屬性小結(jié)1、根據(jù)土地屬性研究，本項目最適合的發(fā)展方向為商務辦公和商業(yè)。2、要以市場需求為導向，創(chuàng)造差異化優(yōu)勢，精準定位，引領市場。3、進行高標準的改造和創(chuàng)新，讓本項目成為佛山街的經(jīng)典之作。4、對商業(yè)業(yè)態(tài)進行合理配比，打造最具人氣和商機的時尚殿堂。小結(jié)這是一個先天條件比較好的商業(yè)項目，如果后天的努力得當，定位準確，營銷出眾，一定會讓佛山街因為它而驕傲。目錄經(jīng)濟測算市場環(huán)境分析項目定位土地屬性研究客戶分析整體定位規(guī)劃建議建筑風格商業(yè)業(yè)態(tài)主要為創(chuàng)業(yè)型客戶和改善型客戶兩大類.一般創(chuàng)業(yè)型客戶的需求面積比較小，而改善型客戶的需求面積比較大，有的會考慮整層租賃。他們所從事的行業(yè)包括：金融、投資、文化、廣告、貿(mào)易物流、裝飾設計等。本項目是一個復合型地產(chǎn)，擁有商務辦公、商業(yè)經(jīng)營和消費三種不同層次的客戶群，準確地把握客戶需求，是定位的關鍵。項目定位客戶分析商務辦公客戶主要是商鋪的經(jīng)營者，包括服飾、餐飲、美容美發(fā)、娛樂休閑、化妝品、銀行等。一般以中高檔的品牌商家為主，他們普遍看好佛山街和文化西路的發(fā)展前景，希望能在這個黃金地段搶得一席之地，做火爆持久的生意。項目定位客戶分析商業(yè)經(jīng)營客戶他們是來本項目購物和休閑的消費者，他們尤其鐘愛佛山街上的一些時尚小店，感覺到這里來逛街是一種享受，他們一般收入頗豐，品位非凡，喜歡追逐潮流，具有較高的品牌忠誠度。項目定位客戶分析商業(yè)消費客戶每一塊土地都有其獨特的密碼，只有準確地把握市場脈搏，才能打造更具銷售力的產(chǎn)品和形象，實現(xiàn)利潤和品牌的多贏。項目定位整體定位定位原則1、遵循市場規(guī)律，建造最符合土地特征的項目。2、最大化地利用周邊資源，打造“適銷對路”的產(chǎn)品。3、滿足和引導市場需求，成為區(qū)域內(nèi)的標桿項目。定位原則項目定位整體定位整體定位財智領地時尚秀場功能定位集辦公、商業(yè)為一體的復合型地產(chǎn)產(chǎn)品組合寫字樓+底商本項目所處的商圈，是目前濟南市消費檔次比較高的地方，其不足之處是臨街商業(yè)缺乏整體規(guī)劃，店面陳舊，設施落伍，形象較差，因此，本項目無疑將引領佛山街的全面升級，是一幅開山之作，應以中高檔商業(yè)為主，打造泉城最具代表性的時尚秀場，成為時尚達人的必逛之所。項目定位整體定位商業(yè)檔次升級項目定位規(guī)劃建議方案一：傳統(tǒng)商業(yè)街+寫字樓遵循市場規(guī)律，將商務辦公和商業(yè)有機融合，合理設計人流動線，力求將土地價值最大化，打造本區(qū)域的標志性建筑。規(guī)劃方案入口2F14F14F14F2F這是一個比較符合常規(guī)的思路，即沿街建一圈2層的底商，底商上為寫字樓，共14層，三棟。這種方案的樓間距比較大，可以進行主題園林設計，突出休閑辦公的概念，可以為寫字樓創(chuàng)造差異化優(yōu)勢，吸引目標客戶。項目定位規(guī)劃建議主入口次入口次入口2F14F14F14F2F方案一：庭院式步行街+寫字樓該方案將寫字樓和商業(yè)街有機融合，將土地價值最大化。為確保商業(yè)內(nèi)街的人氣，從北、西、東三面各開一個入口，確保人流動線的通暢。另外，還可以將寫字樓的1-2層設計成底商，以大力提高內(nèi)街的商業(yè)氣氛。寫字樓面積：最好是可以任意分割的，多大面積都可以，以滿足不同實力的公司的差異化需求。項目定位規(guī)劃建議面積建議商鋪面積：一定不能分割得太小，因為我們的招商對象以品牌專賣店為主，他們需要寬敞明亮的空間來展示商品，以體現(xiàn)品質(zhì)和檔次，因此，建議單層以30-40平米為佳。項目定位規(guī)劃建議ArtDeco是風靡歐美和上海的一種建筑風格，它是以時尚的面孔來表達貴族的情結(jié)，具有出眾的品質(zhì)和格調(diào)，比較符合我們目標客戶的品味。因此，建議本項目采用ArtDeco設計風格，一方面，可以使寫字樓顯得更加挺拔，氣宇軒昂，提升入駐企業(yè)的形象；另一方面，ArtDeco簡潔流暢的立面風格，也使商業(yè)街看上去更加高貴、時尚和優(yōu)雅，尤其符合品牌專賣店的檔次和格調(diào)。在某種意義上，建筑風格是產(chǎn)品氣質(zhì)的表達，但反之，建筑風格又可化為“產(chǎn)品力”，成為項目推廣過程