房地產(chǎn)企業(yè)管理與項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)旳設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)旳成本管理房地產(chǎn)開發(fā)旳施工管理內(nèi)容提要1職能取費(fèi)研究成果知識專題防范技術(shù)研發(fā)技術(shù)配合功能缺陷交叉犯錯(cuò)精裝修別墅設(shè)計(jì)豪宅設(shè)計(jì)報(bào)建/驗(yàn)收設(shè)計(jì)進(jìn)度設(shè)計(jì)限額圖紙指標(biāo)計(jì)算模型基地環(huán)境政策環(huán)境市場環(huán)境獲利模式設(shè)計(jì)接口計(jì)算書感觀缺陷交樓索賠技術(shù)管理營銷/籌劃小戶型控制項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理分析圖企業(yè)背景技術(shù)服務(wù)設(shè)計(jì)質(zhì)量施工管理成本管理項(xiàng)目規(guī)?；靥厣O(shè)計(jì)難度IⅣⅡⅢ2評價(jià)項(xiàng)目投營銷顧問激勵(lì)營銷費(fèi)用銷售速度造價(jià)指標(biāo)交樓情況合作方認(rèn)同企業(yè)形象產(chǎn)品形象利潤總額績效管理材料/設(shè)備承包商股權(quán)鼓勵(lì)薪酬鼓勵(lì)培訓(xùn)/考察項(xiàng)目項(xiàng)目定位營銷籌劃機(jī)電顧問物管顧問工程審計(jì)監(jiān)理安車/安房開發(fā)周期安全生產(chǎn)銷售單價(jià)單方利潤員工認(rèn)同感工程項(xiàng)目開發(fā)投入產(chǎn)出分析圖入造價(jià)征詢統(tǒng)比單價(jià)設(shè)計(jì)院現(xiàn)金流融資能力工程綜合財(cái)務(wù)咨詢設(shè)計(jì)征詢3設(shè)計(jì)管理技術(shù)——“五圖一書”外部合作關(guān)系分析圖內(nèi)部管理需求分析圖成本內(nèi)控責(zé)任分析圖設(shè)計(jì)缺陷評審控制圖設(shè)計(jì)研發(fā)管理分析圖設(shè)計(jì)發(fā)包操作提議書4外部管理合作關(guān)系圖開發(fā)商概念設(shè)計(jì)地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理建筑設(shè)計(jì)施工圖審查專題設(shè)計(jì)總圖、建筑構(gòu)造水、電、暖通消防人防土建工程：深基坑支護(hù)、幕墻、鋼構(gòu)造、預(yù)應(yīng)力構(gòu)造、網(wǎng)架、地基處理裝修與景觀：園林、綠化、室內(nèi)外裝修、標(biāo)識、景觀照明公用工程：供水、供電、供熱、通訊、煤氣、智能化、市政道路與管網(wǎng)、發(fā)電機(jī)及環(huán)境保護(hù)、停車交通系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等綜合：廚房設(shè)備及環(huán)境保護(hù)、體育設(shè)施（泳池、運(yùn)動(dòng)場地等）表達(dá)協(xié)議關(guān)系表達(dá)協(xié)作關(guān)系表達(dá)協(xié)調(diào)關(guān)系5制度/流程內(nèi)部管理需求分析圖內(nèi)容管理組織管理模板管理評價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)置經(jīng)濟(jì)類設(shè)置機(jī)構(gòu)：綜合素質(zhì)/專業(yè)配套不設(shè)機(jī)構(gòu)：技術(shù)顧問/征詢機(jī)構(gòu)招標(biāo)文件/設(shè)計(jì)任務(wù)書作業(yè)指導(dǎo)書/產(chǎn)品線原則化/部品部件原則化協(xié)議：設(shè)計(jì)/勘察/檢測/加固/征詢

提升配合效率/降低管理成本提升工作質(zhì)量/降低設(shè)計(jì)變更技術(shù)類成本：設(shè)計(jì)取費(fèi)/工程造價(jià)/材料與設(shè)備價(jià)格控制缺陷：功能/感觀/維護(hù)技術(shù)管理技術(shù)配合工程類：報(bào)建/招標(biāo)/施工/驗(yàn)收綜合類：營銷/招商/物業(yè)管理技術(shù)總結(jié)：踩盤/成本/交樓6成本內(nèi)控責(zé)任分析圖內(nèi)容項(xiàng)目定位:開發(fā)檔次/建筑風(fēng)格/配置原則關(guān)鍵指標(biāo):容積率/交通與人防/公建配套/構(gòu)造參數(shù)/節(jié)能要求技術(shù)優(yōu)化:地形與地貌利用/建筑平面與立面/地基與基礎(chǔ)/構(gòu)造選型與布置/消防與人防/設(shè)備節(jié)地與節(jié)能施工圖設(shè)計(jì)成本管理統(tǒng)一評價(jià):單方造價(jià)控制水平最終成本目的成本材料/設(shè)備:設(shè)備品牌與技術(shù)參數(shù)擬定/材料品牌與技術(shù)參數(shù)擬定方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理方案設(shè)計(jì)階段:編制成本規(guī)劃施工圖設(shè)計(jì)階段:編制工作量清單或設(shè)置攔標(biāo)價(jià)差別評價(jià):開發(fā)商品牌與開發(fā)規(guī)模/付款條件/時(shí)間成本/產(chǎn)品質(zhì)量7設(shè)計(jì)缺陷評審控制圖內(nèi)容功能缺陷感觀缺陷交樓索賠公共空間：公共安全/交通組織/鄰里關(guān)系私人空間：客廳/餐廳/臥室/廚房/衛(wèi)生間部品部件：門窗/陽臺/欄桿/樓梯/空調(diào)/煙道建筑立面：風(fēng)格與色彩/裝修與功能地面鋪貼：協(xié)調(diào)/防滑/耐磨/耐污染園林景觀：欣賞性與參加性/建筑與景觀協(xié)調(diào)交樓時(shí)索賠：毛坯交樓/裝修交樓裝修時(shí)索賠：標(biāo)高/管線/門套/預(yù)留預(yù)埋入住后索賠：毛坯交樓/裝修交樓8設(shè)計(jì)研發(fā)管理分析圖內(nèi)容營銷施工質(zhì)量控制以便施工確保效果以便施工降低索賠地價(jià)與樓價(jià)作品與商品基地?zé)o優(yōu)勢：在“送”字上下功夫基地有優(yōu)勢：在整合上下功夫有名有利有名無利建筑裝修交樓前與交樓后差別價(jià)格與效果/復(fù)雜與簡樸責(zé)任界定國產(chǎn)與進(jìn)口/名牌與一般加工損耗與表面處理建筑材料成本設(shè)計(jì)原因還是施工原因？材料原因還是施工原因？9設(shè)計(jì)發(fā)包管理提議書內(nèi)容發(fā)包策略協(xié)議要件取費(fèi)原則:開發(fā)商品牌與項(xiàng)目規(guī)模/項(xiàng)目所在地與基地特色資源整合:指標(biāo)與議標(biāo)旳利弊風(fēng)險(xiǎn)控制:方案與施工圖設(shè)計(jì)/設(shè)計(jì)與施工/設(shè)計(jì)與甲方扯皮獎(jiǎng)罰機(jī)制:責(zé)任事故/限額設(shè)計(jì)/現(xiàn)場服務(wù)/與銷售進(jìn)度掛鉤協(xié)議附件:進(jìn)度計(jì)劃/人員名單/限額指標(biāo)/作業(yè)指導(dǎo)成果文件:圖紙/計(jì)算書/材料樣板/成本測算管控手段:周(日)報(bào)告制度/技術(shù)評審制度10設(shè)計(jì)技術(shù)管理——“五圖一書”項(xiàng)目基地環(huán)境分析圖概念設(shè)計(jì)任務(wù)書模板景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書模板規(guī)劃設(shè)計(jì)深度控制圖住宅節(jié)能設(shè)計(jì)控制圖構(gòu)造成本控制提議書11項(xiàng)目基地環(huán)境分析圖內(nèi)容約束條件區(qū)位條件中心區(qū)城郊結(jié)合部郊區(qū)資源利用山地濱水劣勢規(guī)避直觀：看、聽、聞勘察：復(fù)雜地質(zhì)條件、地下管線、文物項(xiàng)目條件規(guī)劃控制開發(fā)條件容積率、總高度、層數(shù)、退讓間距施工環(huán)境創(chuàng)新空間用好資源鉆好空子基地條件面積、形狀、地形、朝向12概念設(shè)計(jì)任務(wù)書模板內(nèi)容項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)要點(diǎn)成果要求宗地現(xiàn)狀圖紙：宗地位置/面積/形狀/四至圖照片：環(huán)境/地貌/配套/交通開發(fā)強(qiáng)度：建筑密度/容積率/道路/停車/限高/退紅線開發(fā)配套：生活配套/人防配套開發(fā)檔次/營銷主題開發(fā)順序/開發(fā)配套規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)指標(biāo)：住宅總面積/戶型百分比/戶型面積/配套面積/層數(shù)/層高空間形態(tài)：建筑體量/建筑風(fēng)格/建筑景觀物管要求：主次入口/道路/交通/停車管理一般項(xiàng)目規(guī)劃：總圖/交通分析圖/景觀分析圖單體：經(jīng)典住宅平、立面圖/效果圖主要項(xiàng)目：視線分析/建筑模型/三維動(dòng)畫13景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書模板內(nèi)容項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)要點(diǎn)成果要求方案設(shè)計(jì)質(zhì)量/深度施工圖設(shè)計(jì)

建筑規(guī)劃成果文件：總平面/豎向設(shè)計(jì)/道路交通/主次入口/單體設(shè)計(jì)/效果圖營銷賣場包裝要求：營銷主題/銷售展示路線功能要求：欣賞性/參加性/辨認(rèn)性/安全性/生態(tài)性成本要求：一類二類三類景區(qū)造價(jià)指標(biāo)硬景：園建、造型小品、水景、燈飾、家私單方造價(jià)軟景：喬木、灌木、花卉、植被14規(guī)劃設(shè)計(jì)深度控制圖內(nèi)容總平面圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（子項(xiàng)建筑面積分配）用地紅線內(nèi)道路設(shè)計(jì)圖消防分析圖地上地下入口景觀節(jié)點(diǎn)/軸線示意道路寬度車行人行轉(zhuǎn)彎半徑道路標(biāo)高建筑物定位地上建筑物層數(shù)/地下室輪廓線建筑物定位坐標(biāo)/±0.00標(biāo)高消防登高面示意消防車道（隱形消防車道）管線綜合圖給排水管徑、走向、管井埋深高下壓配電、敷設(shè)走向15住宅節(jié)能設(shè)計(jì)控制圖內(nèi)容強(qiáng)制使用推薦使用控制窗墻比提升氣密性保溫隔熱門窗提升保溫性能玻璃厚度框料絕熱措施塊料鋪貼吊頂屋面門窗遮陽擋板百頁玻璃熱反射性能屋面架空蓄水/綠化太陽能熱水器道路照明屋頂內(nèi)嵌墻體內(nèi)嵌風(fēng)能、地?zé)崆鍧嵞茉垂?jié)水潔具中水回用燈具變頻泵生態(tài)車庫節(jié)能精裝修交樓資源節(jié)省墻面16構(gòu)造成本控制提議書內(nèi)容基坑支護(hù)：地質(zhì)情況/施工環(huán)境/支護(hù)深度基礎(chǔ)選型：天然基礎(chǔ)/復(fù)合地基/樁基/筏基功能簡樸:砌體構(gòu)造/底框/框架/異形柱/剪力墻構(gòu)造選型技術(shù)數(shù)據(jù)：位移/轉(zhuǎn)角/配筋率/軸壓比計(jì)算成果構(gòu)造布置功能復(fù)雜:構(gòu)造錯(cuò)層/大開洞/大底盤多塔樓/框支剪力墻基礎(chǔ)設(shè)計(jì)上部構(gòu)造：平面布置/縱向布置地下構(gòu)造：平面形狀/柱網(wǎng)尺寸/層高/底板與頂板成本數(shù)據(jù)：砼等級/構(gòu)件尺寸/用鋼量17技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理——“五圖一書”建筑風(fēng)格技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖部品部件技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖建筑門窗技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖園林景觀技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖建筑裝修技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖裝修交樓成本管理籌劃書18建筑風(fēng)格技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖A.

最主要原因（平面階段須擬定）平面形狀決定形態(tài)（圓形、方形、蝶形等）退臺式處理（例：情景洋房）奇偶數(shù)層平面不同底商與住宅旳形體關(guān)系其他（空中連廊、八角型窗、樓梯間等）B.

次主要原因（形體部分）屋頂形式墻身凹凸變化建筑基座形式陽臺C.

次主要原因（肌理部分）材料顏色D.

建筑細(xì)部必做部分選做部分：因風(fēng)格而異欄桿/欄板窗框空調(diào)百頁19部品部件技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖內(nèi)容門窗美觀欄桿/陽臺百葉外墻實(shí)用/耐用選型/選材施工維護(hù)關(guān)注性價(jià)比欄桿陽臺

空調(diào)百葉/對管道旳遮掩住宅做法商鋪?zhàn)龇ㄕ陉栕饔脟巫饔冒偃~用材顏色/肌理裝飾線角20建筑門窗技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖內(nèi)容經(jīng)濟(jì)性：分隔尺寸/門窗系列/安裝高度-8安全性：抗風(fēng)/防雷/防墜落/熱炸裂/防攀爬-9以便性：開窗/擦窗/維修/空調(diào)安裝保溫性能三性指標(biāo)隔音性能設(shè)計(jì)施工立面設(shè)計(jì)：慎用圓弧形平面/立面窗和無框窗-12施工配合推拉系列：以便家私布置/預(yù)防玻璃尺寸太大控制缺陷水密/氣密性能設(shè)計(jì)原則門窗選型平開系列：與外裝飾打架/門窗打架/與立管打架-10翻窗系列：與吊頂/欄桿/櫥窗/打架-11通風(fēng)效率：注意開啟扇旳朝向/預(yù)防風(fēng)短路-13材料/施工：材料選擇/施工質(zhì)量/分包配合-1421園林景觀技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖內(nèi)容構(gòu)思構(gòu)圖構(gòu)造關(guān)注價(jià)值差別-15忽視一線城市：追求生態(tài)化二線城市：喜歡差別化三線城市：向往城市化構(gòu)圖優(yōu)美-18風(fēng)情演繹功能作用：參加性/生態(tài)性-19菜單式消費(fèi)-16維護(hù)費(fèi)告知-17平衡投入/產(chǎn)出

注重專業(yè)配合：建筑/裝修/水電加工性能/耐用/低材精用-20選材節(jié)點(diǎn)軟硬界面-21管線收口色彩與建筑物協(xié)調(diào)22建筑裝修技術(shù)經(jīng)濟(jì)評審圖內(nèi)容無現(xiàn)樓樣板間有現(xiàn)樓樣板間優(yōu)展路線/樣板間數(shù)量與位置-24交樓原則私人空間公共空間是交樓原則?還是裝修風(fēng)格展示?