房地產(chǎn)估價(jià)師考試(估價(jià)理論與方法)全真題庫及答案解析(澄邁2025年)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某宗土地剩余使用年限為35年，資本化率為6%，采用收益法評(píng)估時(shí)，其收益乘數(shù)最接近（）。A.14.50??B.15.37??C.16.21??D.17.08【答案】B【解析】收益乘數(shù)=1/r×[1-1/(1+r)^n]=1/0.06×[1-1/(1+0.06)^35]=15.37。2.在比較法中，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行“交易情況修正”時(shí)，若可比實(shí)例成交價(jià)格低于正常價(jià)格8%，則修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.0.92??B.1.08??C.0.93??D.1.09【答案】B【解析】低于正常價(jià)8%，即成交價(jià)=正常價(jià)×0.92，修正系數(shù)=1/0.92≈1.087，取1.08。3.某寫字樓2024年凈收益為420萬元，經(jīng)調(diào)查市場平均資本化率為5.5%，若采用直接資本化法，其價(jià)值最接近（）萬元。A.7364??B.7636??C.7918??D.8182【答案】B【解析】V=NOI/R=420/0.055≈7636萬元。4.成本法評(píng)估中，建筑物重置成本3200元/m2，綜合折舊率42%，則其折舊后單價(jià)為（）元/m2。A.1344??B.1536??C.1856??D.2024【答案】C【解析】折舊后單價(jià)=3200×(1-0.42)=1856元/m2。5.在路線價(jià)法中，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度為18m，某宗地深度為12m，其深度指數(shù)表顯示12m對(duì)應(yīng)指數(shù)為110，則該宗地單價(jià)應(yīng)按路線價(jià)的（）計(jì)算。A.90%??B.100%??C.110%??D.120%【答案】C【解析】深度指數(shù)直接查表，12m對(duì)應(yīng)110%，無需再換算。6.某宗土地面積為4800m2，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，若采用剩余法測算，可售建筑面積為（）m2。A.7200??B.9600??C.12000??D.15000【答案】C【解析】可售建筑面積=土地面積×容積率=4800×2.5=12000m2，建筑密度為干擾項(xiàng)。7.采用收益法時(shí)，若租約期內(nèi)租金低于市場租金，則租約期內(nèi)應(yīng)采用的收益數(shù)據(jù)為（）。A.市場租金??B.租約租金??C.二者加權(quán)??D.孰高原則【答案】B【解析】遵循“租約優(yōu)先”原則，租約期內(nèi)用租約租金。8.某項(xiàng)目開發(fā)周期3年，地價(jià)一次性支付，折現(xiàn)率8%，則地價(jià)折現(xiàn)到開發(fā)完成時(shí)點(diǎn)的系數(shù)為（）。A.1.08??B.1.16??C.1.26??D.1.36【答案】C【解析】(1+0.08)^3≈1.2597，取1.26。9.在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制中，拉氏指數(shù)與帕氏指數(shù)的主要區(qū)別在于（）。A.權(quán)重固定與否??B.基期選擇??C.樣本范圍??D.計(jì)算公式符號(hào)【答案】A【解析】拉氏權(quán)重固定在基期，帕氏權(quán)重在報(bào)告期。10.某宗工業(yè)用地剩余使用年限45年，資本化率5.5%，則其土地年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.85??B.0.89??C.0.92??D.0.95【答案】B【解析】K=[1-1/(1+0.055)^45]/[1-1/(1+0.055)^50]=0.893。11.比較法評(píng)估中，若可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔15個(gè)月，該區(qū)域房價(jià)月環(huán)比平均上漲0.4%，則時(shí)間調(diào)整系數(shù)為（）。A.1.042??B.1.061??C.1.083??D.1.096【答案】B【解析】(1+0.004)^15≈1.061。12.成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目不包括（）。A.建安工程費(fèi)??B.前期費(fèi)用??C.管理費(fèi)用??D.銷售稅費(fèi)【答案】D【解析】銷售稅費(fèi)發(fā)生在開發(fā)完成后，不計(jì)息。13.某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益遞增率為2%，資本化率6%，則其收益乘數(shù)最接近（）。A.16.67??B.20.00??C.25.00??D.33.33【答案】B【解析】V=NOI/(r-g)=1/(0.06-0.02)=25，收益乘數(shù)=25。14.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，區(qū)域因素修正系數(shù)+5%，個(gè)別因素修正系數(shù)-3%，容積率修正系數(shù)+4%，則總修正幅度為（）。A.+5%??B.+6%??C.+7%??D.+8%【答案】B【解析】(1+0.05)×(1-0.03)×(1+0.04)-1≈0.060，即+6%。15.某宗土地采用剩余法測算，開發(fā)完成后總售價(jià)18億元，開發(fā)成本（含稅費(fèi)）12億元，開發(fā)商合理利潤2億元，則土地價(jià)值為（）億元。A.2??B.3??C.4??D.5【答案】C【解析】土地價(jià)值=總售價(jià)-成本-利潤=18-12-2=4億元。16.路線價(jià)法適用于（）的估價(jià)。A.別墅??B.寫字樓??C.商業(yè)沿街地塊??D.工業(yè)廠房【答案】C【解析】路線價(jià)法針對(duì)臨街商業(yè)用地。17.某宗房地產(chǎn)收益期限為有限年38年，資本化率5%，則其收益價(jià)格相當(dāng)于無限年價(jià)格的（）。A.82%??B.85%??C.88%??D.91%【答案】B【解析】K=1-1/(1+0.05)^38=0.851。18.在比較法中，若可比實(shí)例為司法拍賣，成交價(jià)比正常價(jià)低12%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.88??B.1.12??C.1.14??D.1.16【答案】C【解析】1/0.88≈1.136，取1.14。19.某項(xiàng)目折現(xiàn)率9%，建設(shè)期2年，土地取得費(fèi)1億元，則土地費(fèi)折現(xiàn)到開發(fā)完成時(shí)點(diǎn)的金額為（）億元。A.1.09??B.1.19??C.1.29??D.1.39【答案】B【解析】1×(1+0.09)^2≈1.188，取1.19。20.某宗房地產(chǎn)年凈收益為600萬元，經(jīng)測算風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2%，安全利率3%，則資本化率為（）。A.5%??B.6%??C.7%??D.8%【答案】A【解析】資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=3%+2%=5%。21.成本法評(píng)估時(shí)，計(jì)算投資利息的基數(shù)不包括（）。A.土地取得費(fèi)??B.建安費(fèi)??C.管理費(fèi)??D.銷售費(fèi)用【答案】D【解析】銷售費(fèi)用在開發(fā)完成后發(fā)生，不計(jì)息。22.某宗土地面積5000m2，容積率3.0，建筑密度40%，則最大建筑基底面積為（）m2。A.1500??B.2000??C.3000??D.5000【答案】B【解析】基底面積=土地面積×建筑密度=5000×0.4=2000m2。23.在收益法中，若未來凈收益逐年遞減1%，資本化率6%，則收益乘數(shù)為（）。A.14.29??B.16.67??C.20.00??D.25.00【答案】A【解析】V=NOI/(r+g)=1/(0.06+0.01)=14.29。24.比較法評(píng)估中，區(qū)位狀況調(diào)整屬于（）。A.交易情況修正??B.市場狀況調(diào)整??C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整??D.時(shí)間修正【答案】C【解析】區(qū)位狀況屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整。25.某宗房地產(chǎn)已使用8年，經(jīng)濟(jì)壽命40年，殘值率5%，則直線法折舊率為（）。A.2.375%??B.2.5%??C.3.0%??D.3.5%【答案】A【解析】年折舊率=(1-殘值率)/經(jīng)濟(jì)壽命=(1-0.05)/40=2.375%。26.路線價(jià)法中，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度為20m，若深度指數(shù)表采用“四三二一”法則，則12m深度指數(shù)為（）。A.60%??B.70%??C.80%??D.90%【答案】B【解析】“四三二一”法則：前10m占40%，后10m各占30%、20%、10%，12m=40%+30%×0.2=70%。27.某宗房地產(chǎn)年凈收益為800萬元，資本化率5.5%，收益期限30年，則其價(jià)值最接近（）萬元。A.11818??B.12364??C.13091??D.14545【答案】B【解析】V=800/0.055×[1-1/(1+0.055)^30]≈12364萬元。28.在剩余法中，開發(fā)商利潤通常按（）的一定比例計(jì)算。A.總售價(jià)??B.總成本??C.土地取得費(fèi)??D.建安費(fèi)【答案】B【解析】利潤基數(shù)一般為總成本（含土地、建安、稅費(fèi)等）。29.某宗土地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)2000元/m2，區(qū)域修正+8%，容積率修正-5%，年期修正+3%，則修正后地價(jià)為（）元/m2。A.2016??B.2058??C.2101??D.2144【答案】B【解析】2000×1.08×0.95×1.03≈2058。30.在收益法中，若租約期外預(yù)測租金采用市場租金，則折現(xiàn)時(shí)應(yīng)采用（）折現(xiàn)率。A.租約租金??B.市場租金??C.安全利率??D.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的資本化率【答案】D【解析】折現(xiàn)率應(yīng)反映市場風(fēng)險(xiǎn)，采用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的資本化率。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于收益法基本前提的有（）。A.未來收益可預(yù)測??B.風(fēng)險(xiǎn)可量化??C.市場充分競爭??D.收益期限可確定??E.交易案例充足【答案】ABD【解析】C、E為比較法前提。32.比較法中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.區(qū)位狀況??B.權(quán)益狀況??C.交易情況??D.實(shí)物狀況??E.市場狀況【答案】ABD【解析】C、E分別屬于交易情況修正和市場狀況調(diào)整。33.成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)計(jì)入建筑物重置成本的項(xiàng)目有（）。A.建安工程費(fèi)??B.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)??C.銷售稅費(fèi)??D.開發(fā)利潤??E.管理費(fèi)【答案】ABE【解析】銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤不屬于重置成本構(gòu)成。34.剩余法評(píng)估中，開發(fā)完成后總售價(jià)的測算方法包括（）。A.比較法??B.收益法??C.成本法??D.長期趨勢法??E.專家打分法【答案】ABD【解析】C、E不直接用于售價(jià)測算。35.下列關(guān)于資本化率的說法正確的有（）。A.等于安全利率加風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償??B.與收益期限無關(guān)??C.可采用市場提取法??D.等于折現(xiàn)率??E.可采用累加法【答案】ACE【解析】資本化率與期限無關(guān)，但折現(xiàn)率與期限有關(guān)；二者概念不同。36.路線價(jià)法的適用條件包括（）。A.街道規(guī)整??B.宗地密集??C.交易案例少??D.用途一致??E.深度指數(shù)完善【答案】ABDE【解析】交易案例少不利于路線價(jià)法。37.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，需收集的區(qū)域資料包括（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)圖??B.地價(jià)指數(shù)??C.容積率指標(biāo)??D.土地級(jí)別??E.征地案例【答案】ABCD【解析】征地案例用于成本法。38.收益法評(píng)估時(shí)，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.房產(chǎn)稅??B.維修費(fèi)??C.管理費(fèi)??D.折舊費(fèi)??E.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】ABCE【解析】折舊費(fèi)不屬于運(yùn)營費(fèi)用。39.比較法時(shí)間調(diào)整可采用的方法有（）。A.價(jià)格指數(shù)法??B.市場提取法??C.長期趨勢法??D.專家咨詢法??E.回歸分析法【答案】ACE【解析】B、D不直接用于時(shí)間調(diào)整。40.造成建筑物功能性貶值的原因有（）。A.戶型過時(shí)??B.電梯不足??C.區(qū)位變差??D.層高過低??E.維護(hù)不善【答案】ABD【解析】C為外部性貶值，E為實(shí)體性貶值。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.比較法評(píng)估時(shí)，交易情況修正系數(shù)一定大于1。（×）42.收益法中的運(yùn)營費(fèi)用不含抵押貸款還本付息。（√）43.成本法評(píng)估結(jié)果一般高于市場價(jià)值。（×）44.剩余法中的開發(fā)商利潤可用總售價(jià)乘以利潤率計(jì)算。（×）45.路線價(jià)法本質(zhì)是比較法的一種特殊形式。（√）46.資本化率越高，收益法評(píng)估價(jià)值越低。（√）47.基準(zhǔn)地價(jià)修正法屬于成本法范疇。（×）48.建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。（√）49.收益法評(píng)估時(shí)，凈收益通常按年末發(fā)生處理。（√）50.比較法可比實(shí)例數(shù)量一般不少于3個(gè)。（√）四、計(jì)算題（共40分，要求列出計(jì)算過程，結(jié)果保留兩位小數(shù)）51.某宗商業(yè)房地產(chǎn)2025年1月1日的估價(jià)。已知：（1）2024年實(shí)際凈收益為580萬元，自2025年起每年遞增3%；（2）資本化率6.5%，收益期限35年；（3）2026—2028年租約期內(nèi)租金低于市場租金，租約租金分別為550、560、570萬元；（4）租約期外按市場租金測算。求該房地產(chǎn)2025年1月1日的收益價(jià)值。（12分）【解答】1.租約期內(nèi)收益現(xiàn)值：V1=550/(1+0.065)^1+560/(1+0.065)^2+570/(1+0.065)^3=550/1.065+560/1.134+570/1.208=516.43+493.81+471.85=1482.09萬元2.租約期外收益現(xiàn)值：2029年凈收益=580×(1+0.03)^4=580×1.1255=652.79萬元采用增長型有限年公式：V2=652.79/(0.065-0.03)×[1-((1+0.03)/(1+0.065))^32]/(1+0.065)^3=652.79/0.035×[1-0.672]/1.208=18651.14×0.328/1.208=6119.57/1.208=5065.87萬元3.總價(jià)值：V=V1+V2=1482.09+5065.87=6547.96萬元【答案】6547.96萬元52.用成本法評(píng)估某幢寫字樓2025年價(jià)值。已知：（1）建筑物于2015年建成，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%；（2）重置成本4500元/m2，建筑面積8000m2；（3）土地使用權(quán)面積2000m2，剩余使用年限38年，基準(zhǔn)地價(jià)3800元/m2，區(qū)域修正+6%，容積率修正-4%，年期修正系數(shù)0.88；（4）建筑物實(shí)體性貶值率18%，功能性貶值率5%，經(jīng)濟(jì)性貶值率2%；（5）土地取得費(fèi)一次性支付，不計(jì)息。求房地產(chǎn)單位面積價(jià)值。（13分）【解答】1.土地修正后單價(jià)：3800×1.06×0.96×0.88=3800×0.894=3397.44元/m2土地總價(jià)=3397.44×2000=6794880元2.建筑物重置總成本：4500×8000=36000000元3.建筑物折舊：綜合貶值率=18%+5%+2%=25%折舊后價(jià)值=3600000