2025年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試（房地產(chǎn)制度法規(guī)政策）全真沖刺試題及答案解析一一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共40分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的說法正確的是（）A.出讓年限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，無需申請(qǐng)B.商業(yè)用地出讓最高年限為50年C.土地使用權(quán)出讓金不得低于基準(zhǔn)地價(jià)D.出讓合同簽訂后，受讓人可立即轉(zhuǎn)讓土地【答案】C【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第十四條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金不得低于基準(zhǔn)地價(jià)。A項(xiàng)錯(cuò)誤，住宅用地屆滿后需依法申請(qǐng)續(xù)期；B項(xiàng)錯(cuò)誤，商業(yè)用地最高年限為40年；D項(xiàng)錯(cuò)誤，未支付全部出讓金并完成開發(fā)投資總額25%以上不得轉(zhuǎn)讓。2.下列情形中，應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)注銷登記的是（）A.房屋倒塌后已拆除完畢B.房屋被法院查封C.房屋設(shè)定抵押權(quán)D.房屋出租給他人【答案】A【解析】《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，房屋滅失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷登記。查封、抵押、出租均不導(dǎo)致所有權(quán)消滅。3.關(guān)于商品房預(yù)售條件，下列說法錯(cuò)誤的是（）A.已交付全部土地出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.高層住宅需完成主體結(jié)構(gòu)1/3以上D.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期【答案】C【解析】《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，高層住宅需完成主體結(jié)構(gòu)1/2以上方可預(yù)售，C項(xiàng)“1/3”錯(cuò)誤。4.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案應(yīng)當(dāng)記錄的內(nèi)容是（）A.估價(jià)師婚姻狀況B.機(jī)構(gòu)納稅記錄C.機(jī)構(gòu)行政處罰情況D.估價(jià)師子女就學(xué)情況【答案】C【解析】《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十七條規(guī)定，信用檔案包括行政處罰、投訴處理、監(jiān)督檢查結(jié)果等，與納稅、婚姻、子女無關(guān)。5.根據(jù)《民法典》，建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間為（）A.抵押合同生效之日B.登記機(jī)構(gòu)受理之日C.記載于登記簿之日D.領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書之日【答案】C【解析】《民法典》第四百零二條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押自登記時(shí)設(shè)立，即記載于登記簿之日。6.下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅的說法正確的是（）A.個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅B.一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，必須按9%稅率計(jì)稅C.小規(guī)模納稅人銷售非住房按5%征收率計(jì)稅D.企業(yè)銷售舊房按差額計(jì)算增值稅時(shí)，可扣除契稅【答案】C【解析】財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文規(guī)定，小規(guī)模納稅人銷售非住房按5%征收率計(jì)稅。A項(xiàng)錯(cuò)誤，個(gè)人銷售自建自用住房滿2年免征；B項(xiàng)錯(cuò)誤，可選擇簡易計(jì)稅5%；D項(xiàng)錯(cuò)誤，契稅不得差額扣除。7.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)禁止行為的是（）A.接受法院委托評(píng)估B.同時(shí)在兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)C.對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核D.參加繼續(xù)教育【答案】B【解析】《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》第二十六條規(guī)定，不得同時(shí)在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。8.根據(jù)《土地管理法》，征收永久基本農(nóng)田的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是（）A.省級(jí)人民政府B.國務(wù)院C.自然資源部D.全國人大常委會(huì)【答案】B【解析】《土地管理法》第四十六條規(guī)定，征收永久基本農(nóng)田由國務(wù)院批準(zhǔn)。9.下列關(guān)于住房公積金提取的說法正確的是（）A.租房提取每年最高可提2萬元B.償還商貸本息可一次性提取賬戶全部余額C.離職后即可全額提取D.裝修自住住房可提取【答案】B【解析】《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，償還購房貸款本息可提取賬戶余額，無比例限制。A項(xiàng)錯(cuò)誤，租房提取限額由各地規(guī)定；C項(xiàng)錯(cuò)誤，需封存滿半年且未再就業(yè)；D項(xiàng)錯(cuò)誤，裝修不可提取。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的說法正確的是（）A.可承諾“購房即落戶”B.需載明預(yù)售許可證號(hào)C.可使用“國家級(jí)”字樣D.可暗示升值潛力【答案】B【解析】《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第七條規(guī)定，預(yù)售廣告必須載明預(yù)售許可證號(hào)。A、C、D均違反廣告法禁止性規(guī)定。（以下題目略去題干，僅列答案與解析）11.【答案】D【解析】房屋征收評(píng)估價(jià)值不包括搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)屬于補(bǔ)助性質(zhì)。12.【答案】A【解析】集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員同意。13.【答案】C【解析】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分立的，資質(zhì)等級(jí)按分立后較低條件重新核定。14.【答案】B【解析】個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一住房，免征個(gè)人所得稅。15.【答案】D【解析】不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人推定為真實(shí)權(quán)利人，但有相反證據(jù)除外。16.【答案】A【解析】城市更新單元規(guī)劃由市級(jí)自然資源部門審批，報(bào)省政府備案。17.【答案】C【解析】工業(yè)用地最高出讓年限為50年，倉儲(chǔ)用地屬于工業(yè)范疇。18.【答案】B【解析】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期自出具之日起不超過1年。19.【答案】D【解析】業(yè)主共同決定事項(xiàng)中，籌集維修資金需雙2/3參與且參與方1/2同意。20.【答案】A【解析】土地閑置費(fèi)按出讓價(jià)20%以下征收，逾期不開發(fā)滿2年可無償收回。21.【答案】C【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未備案的，由住建部門責(zé)令限期改正，逾期罰款1-3萬元。22.【答案】D【解析】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。23.【答案】A【解析】共有房地產(chǎn)抵押需經(jīng)占份額2/3以上共有人同意。24.【答案】B【解析】房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育每3年不少于120學(xué)時(shí)。25.【答案】C【解析】土地使用權(quán)出讓合同解除后，已繳納出讓金扣除違約金后退還。26.【答案】D【解析】歷史建筑修繕需經(jīng)市級(jí)文物部門批準(zhǔn)，不得破壞歷史風(fēng)貌。27.【答案】A【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元。28.【答案】B【解析】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具虛假報(bào)告，由縣級(jí)以上住建部門警告罰款1-3萬元。29.【答案】C【解析】個(gè)人住房貸款首付比例由央行、銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)一規(guī)定，地方不得突破。30.【答案】D【解析】房屋征收補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方不履行，另一方可依法提起訴訟。31.【答案】A【解析】集體土地征收補(bǔ)償安置方案應(yīng)在擬征收土地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公告30日。32.【答案】B【解析】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)跨省執(zhí)業(yè)需在項(xiàng)目所在地省級(jí)住建部門備案。33.【答案】C【解析】不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢?nèi)藨?yīng)當(dāng)承諾不泄露他人隱私信息。34.【答案】D【解析】城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，抵押合同自簽訂之日起生效，抵押權(quán)自登記設(shè)立。35.【答案】A【解析】房地產(chǎn)估價(jià)師注冊有效期為3年，期滿前30日申請(qǐng)延續(xù)。36.【答案】B【解析】土地增值稅清算中，開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付金額與開發(fā)成本之和5%以內(nèi)計(jì)算扣除。37.【答案】C【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得收取未標(biāo)明的費(fèi)用。38.【答案】D【解析】住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，使用方案需雙2/3業(yè)主同意。39.【答案】A【解析】國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。40.【答案】B【解析】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)晉升需近3年內(nèi)無重大違法違規(guī)記錄。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分。每題有2-4個(gè)正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）41.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則的有（）A.獨(dú)立客觀公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.替代原則E.謹(jǐn)慎性原則【答案】ABCD【解析】謹(jǐn)慎性屬于會(huì)計(jì)原則，非估價(jià)原則。42.下列建設(shè)用地中，可以通過劃撥方式取得的有（）A.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地B.公益性科研用地C.經(jīng)濟(jì)適用住房用地D.商業(yè)綜合體用地E.國家重點(diǎn)扶持能源項(xiàng)目用地【答案】ABCE【解析】商業(yè)用地須有償出讓，不得劃撥。43.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢的說法正確的有（）A.權(quán)利人可查詢本人全部登記資料B.繼承人可查詢被繼承人登記資料C.律師憑調(diào)查令可查詢?nèi)我獾怯涃Y料D.利害關(guān)系人可查詢登記結(jié)果E.查詢?nèi)藨?yīng)當(dāng)承諾不泄露隱私【答案】ABDE【解析】律師需持法院調(diào)查令且與代理案件相關(guān)，不可任意查詢。44.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必備內(nèi)容的有（）A.估價(jià)假設(shè)與限制條件B.估價(jià)技術(shù)路線C.估價(jià)師聲明D.估價(jià)對(duì)象實(shí)景照片E.估價(jià)機(jī)構(gòu)稅務(wù)登記證復(fù)印件【答案】ABCD【解析】稅務(wù)登記證不屬于報(bào)告必備內(nèi)容。45.下列情形中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為虛假房地產(chǎn)廣告的有（）A.虛構(gòu)購房優(yōu)惠B.虛構(gòu)商品房預(yù)售許可證號(hào)C.以項(xiàng)目到達(dá)機(jī)場時(shí)間表示距離D.承諾“年返租8%”E.使用建筑設(shè)計(jì)效果圖【答案】ABCD【解析】效果圖若注明為“效果圖”且未誤導(dǎo)，不視為虛假。（以下題目略去題干）46.【答案】BCD【解析】房屋征收補(bǔ)償包括房屋價(jià)值、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失，不含精神損失。47.【答案】ACD【解析】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)包估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)不得以自己名義出具報(bào)告。48.【答案】ABD【解析】土地增值稅清算條件包括竣工驗(yàn)收、銷售比例85%以上、滿3年未銷售完畢。49.【答案】ABCE【解析】住房公積金貸款額度與繳存余額、年限、房價(jià)、還款能力相關(guān)，與學(xué)歷無關(guān)。50.【答案】ABCD【解析】城市更新項(xiàng)目可采取拆除重建、綜合整治、功能置換等方式，不得擴(kuò)大面積。51.【答案】ABD【解析】房地產(chǎn)估價(jià)師變更注冊需通過原注冊系統(tǒng)申請(qǐng)，無需重新考試。52.【答案】ABC【解析】工業(yè)用地出讓起始價(jià)不得低于基準(zhǔn)地價(jià)70%，D項(xiàng)錯(cuò)誤。53.【答案】ABCD【解析】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得要求申請(qǐng)人提交法定以外材料。54.【答案】ABC【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不含房屋風(fēng)水。55.【答案】ABCE【解析】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案不包括估價(jià)師個(gè)人婚姻信息。三、判斷題（每題1分，共15分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）56.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非注冊機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告。（）【答案】×【解析】必須在注冊機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)并出具報(bào)告。57.集體土地未經(jīng)征收不得直接用于商品房開發(fā)。（）【答案】√【解析】集體土地需征收為國有后出讓。58.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。（）【答案】√【解析】法定要求雙人簽字。59.個(gè)人出租住房按1.5%征收率繳納增值稅。（）【答案】√【解析】財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文規(guī)定個(gè)人出租住房減按1.5%。60.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分立后，原資質(zhì)等級(jí)自動(dòng)延續(xù)。（）【答案】×【解析】需重新核定。（以下題目略去題干）61.【答案】√62.【答案】×63.【答案】√64.【答案】×65.【答案】√66.【答案】√67.【答案】×68.【答案】√69.【答案】×70.【答案】√四、綜合分析題（共15分）【案例】2024年3月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得某市住宅用地，出讓面積20000平方米，出讓價(jià)款8億元，約定容積率≤2.5，開工時(shí)間為2024年9月30日前。因資金緊張，A公司未按期開工。2025年4月，市自然資源局作出《閑置土地認(rèn)定書》，認(rèn)定土地閑置滿1年，決定按出讓價(jià)20%征收土地閑置費(fèi)。A公司不服，申請(qǐng)行政復(fù)議。問題：（1）A公司未按期開工是否構(gòu)成土地閑置？（3分）（2）閑置費(fèi)按20%征收是否符合規(guī)定？（3分）（3）A公司可采取哪些法律救濟(jì)途徑？（4分）（4）若A公司欲轉(zhuǎn)讓該土地，應(yīng)滿足哪些條件