o2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告企業(yè)流動視角下的產(chǎn)業(yè)躍升與空間博弈SEEABRIGHTERWAY向光而為載的持續(xù)深耕，我們的研究樣本與覆蓋范圍不斷擴(kuò)容：從甲級辦公樓延伸至乙級辦公樓，從商業(yè)用地拓展至工業(yè)用地，并進(jìn)一步將產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)樓宇等產(chǎn)業(yè)辦公業(yè)態(tài)全面納入樣本體系。企業(yè)客戶樣本規(guī)模已從2011年的200萬平方米，迅猛增長至2025年的近3000萬平方米數(shù)量級。這十五年，我們不僅親歷了成都商業(yè)地產(chǎn)市場的高速發(fā)展與結(jié)構(gòu)變遷，也始終致力于推動行業(yè)研究體系與市場周期性更是深度參與市場周期演進(jìn)、推動行業(yè)變革的踐行本年度的報告同時發(fā)布三大重磅榜單：《成都甲級辦公樓企業(yè)客Top100榜單》（行業(yè)首發(fā)）以及《成都優(yōu)質(zhì)企業(yè)指數(shù)及Top20榜單》（行業(yè)首發(fā)）。憑借高密度的數(shù)據(jù)支撐和深度分析，報告致力于揭示“存量時代企業(yè)客戶的流動性趨勢”，并引入博弈論分析框架，探討“企業(yè)不動產(chǎn)最優(yōu)策略”。最終，報告以前瞻性的城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃視角，對成都樓宇經(jīng)濟(jì)的未來聚力之勢作出展望。數(shù)據(jù)始終是仲量聯(lián)行研究的核心優(yōu)勢。長達(dá)十五年的企業(yè)客戶面板遞進(jìn)：始于微觀視角，通過企業(yè)客戶榜單，識別每一階段市場中發(fā)瞻成都未來產(chǎn)業(yè)的演進(jìn)路徑。在持續(xù)變化的時代背景下，報告致力于回應(yīng)這一關(guān)鍵命題：市場主體應(yīng)如何順勢而為，實(shí)現(xiàn)樓宇招商與2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告微觀篇.收斂Top50企業(yè)客戶“十周年”—Top50榜單發(fā)布 周期—Top50榜單時間序列分析 重磅首發(fā)—優(yōu)質(zhì)企業(yè)指數(shù) 全口徑—成都辦公樓市場Top100榜單 中觀篇.流動市場流動性研究流動—企業(yè)不動產(chǎn)策略從二元對立到新平衡 降租—企業(yè)“降本增效”觸發(fā)大規(guī)模搬遷 博弈—租約重組尋求市場降租與不動產(chǎn)策略的新平衡 宏觀篇.聚力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)研究筑底—成都現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系筑底樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展根基 44優(yōu)勢—九大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群描繪樓宇需求圖譜 47新興—九大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)錨定樓宇經(jīng)濟(jì)增量市場 未來—十大未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域定調(diào)高質(zhì)量發(fā)展方向 32025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告4D調(diào)研樣本負(fù)面清單甲級榜單僅涵蓋一級租賃市場面積定義本文租賃面積均指建筑面積。如果一個企業(yè)選址多個統(tǒng)計時間數(shù)據(jù)截至數(shù)據(jù)截至2025年仲量聯(lián)行研究部所有>研究對象在符合仲量聯(lián)行定義的辦企業(yè)即為研究對象。終端企業(yè)的租賃面積和購置自包含業(yè)主自用需求以及二級租企業(yè)即為研究對象。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告5lhi樣本概覽lhi年年家條條辦公樓辦公園區(qū)棟個甲級辦公樓85棟乙級辦公樓259棟產(chǎn)業(yè)樓宇95棟產(chǎn)業(yè)園區(qū)90個總部園區(qū)60個總存量萬平方米商業(yè)辦公樓商業(yè)辦公樓萬平方米產(chǎn)業(yè)辦公樓萬平方米總部園區(qū)萬平方米小體量樓宇產(chǎn)業(yè)樓宇產(chǎn)業(yè)園方米區(qū)2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告6*AA產(chǎn)業(yè)辦公樓工業(yè)用地和科研用地上蓋商業(yè)辦公樓商業(yè)用地上蓋總部園區(qū)商業(yè)用地、工業(yè)用地和科研用地上蓋2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告7產(chǎn)業(yè)辦公樓商業(yè)辦公樓全口徑樣本產(chǎn)業(yè)辦公樓商業(yè)辦公樓 一級產(chǎn)業(yè)分類>科技互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)建筑金融業(yè)能源、環(huán)保及公共事業(yè)專業(yè)服務(wù)醫(yī)藥及生命科學(xué)制造業(yè)政府機(jī)構(gòu)及公共組織零售第三方辦公運(yùn)營貿(mào)易文體娛樂跨行業(yè)集團(tuán)及政府平臺酒店餐飲物流運(yùn)輸農(nóng)林牧漁產(chǎn)業(yè)辦公樓商業(yè)辦公樓COCB產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓宇小體量樓宇甲級辦公樓乙級辦公樓CBCOCB產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓宇小體量樓宇甲級辦公樓乙級辦公樓CB注：總部園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不在本頁展示，里面包括商業(yè)用地上的總部園區(qū)和工業(yè)用地上的總部園區(qū)；全口徑樣本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)含總部園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告8微觀篇.收斂Top50企業(yè)客戶微觀視角下，頭部企業(yè)是辦公樓市場穿越周期的定盤星，尤其是續(xù)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中韌性收斂、蓄勢2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告9一步將研究邏輯從辦公樓企業(yè)客戶的微觀視角，轉(zhuǎn)換至全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建與完善進(jìn)行探討。部企業(yè)從甲級辦公樓遷入定制化總部大樓。而這一趨勢也讓僅需要持續(xù)跟蹤頭部企業(yè)的不動產(chǎn)策略，還需要將總部樓宇基于此，今年度報告再次回歸甲級辦公樓T2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告成都甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50榜單|2025年新榜發(fā)布124455錦程消費(fèi)金融66遂寧銀行友邦保險4040泰康保險77樂山市商業(yè)銀行愛康國賓414188424299新希望金融信息434344444545瑞祥德科技4646成都民航西南凱亞四川省公共資源交易中心474748484949藏格礦業(yè)投資愛齊科技2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告成都甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50榜單|2021-2024年回顧20266成都書聲科技2727新希望金融信息2828成都仲裁委員會辦公室2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告統(tǒng)計指標(biāo)總面積平均值中位數(shù)最大值最小值Top50新入榜數(shù)量677Top50周轉(zhuǎn)率30%備注：①Top50占比=50家入榜企業(yè)總面積/全樣本企業(yè)面積②周轉(zhuǎn)率=年新入榜企業(yè)數(shù)量/502025年成都甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50榜單顯示，科技與金融的產(chǎn)業(yè)特征依舊。華為沖榜成功，展現(xiàn)出科技巨頭在成都市場的領(lǐng)先優(yōu)勢；平安保險及旗下金融科技公司分列第二和第八，凸顯金融企業(yè)尤其是險資企業(yè)的穩(wěn)固實(shí)力。蜀道集團(tuán)、四川金控、遂寧銀行、樂山商業(yè)銀行位列前十，本土龍頭企業(yè)依然是壓艙、國企固本”的多元化產(chǎn)業(yè)格局，再次印證成都作為西部經(jīng)濟(jì)中心在全國新一線城市中的產(chǎn)業(yè)競爭力。盡管上榜企業(yè)時有更替，但是頭部企業(yè)已形成相對穩(wěn)定的陣領(lǐng)域內(nèi)部競爭激烈，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)兩大行業(yè)賽道持續(xù)更迭，而這種穩(wěn)健中小幅提升的頭部發(fā)展趨勢既體現(xiàn)了成都作分的良性發(fā)展態(tài)勢。萬平方米2424202086848424000金融業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)萬平方米專業(yè)服務(wù)地產(chǎn)建筑醫(yī)藥及生命科學(xué)零售能源、環(huán)保及公共事業(yè)政府機(jī)構(gòu)及公共組織跨行業(yè)集團(tuán)專業(yè)服務(wù)地產(chǎn)建筑醫(yī)藥及生命科學(xué)零售能源、環(huán)保及公共事業(yè)政府機(jī)構(gòu)及公共組織行業(yè)總面積（左軸）行業(yè)總面積（中軸）—O—單個企業(yè)面積（右軸）2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告再次說明頭部企業(yè)的市場活躍度依然很高。在超22萬平方米的離榜企業(yè)面積中，約7.6萬平方米的需求搬遷至企業(yè)總部大樓，其中不乏眾多長期占據(jù)榜單前列的頭部量上排名首位。注銷降級23%降級23%5%被動出榜①乙級3%產(chǎn)業(yè)辦公樓7%乙級以下14%購置3%縮減31%自建或購置33%30%備注①：企業(yè)面積未變化，但由于榜單入榜面積門檻提升被動出榜。90%80%70%60%50%40%30%20%0%金融業(yè)專業(yè)服務(wù)能源、環(huán)保及公共事業(yè)地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)外資（含合資）國央企省內(nèi)地方國企及事業(yè)單位民營面積數(shù)量面積數(shù)量入榜企業(yè)呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)特征：游戲出海為主賽道的企業(yè)占比持續(xù)提升。部分在線教育品牌公司等乙方機(jī)構(gòu)收縮。大型律所加速規(guī)?；季?，其業(yè)務(wù)不斷再者，省內(nèi)地方國企及事業(yè)單位的入榜比例持續(xù)攀升。近年中催生大量高品質(zhì)辦公空間需求，地方國企正逐步主導(dǎo)成都市場大面積辦公需求。近三年Top50企業(yè)的流動性變化特征反映出成都市場正在經(jīng)歷深層次的結(jié)構(gòu)調(diào)整。科技細(xì)分領(lǐng)域更迭伴隨著互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)在年度榜單發(fā)布背后，上榜企業(yè)的更替更似一股脈動。成都甲級辦公樓Top50企業(yè)客戶在時間維度的更替變動，不僅是市場活躍度的晴雨表，更折射出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、資本流動和城市空間重構(gòu)的底層邏輯。過去十年，這份頭部榜單的每一年洗牌，都伴隨行業(yè)格整與區(qū)域價值的重估。本篇將穿透數(shù)據(jù)表象，系統(tǒng)解構(gòu)頭嘗試回答新舊動能轉(zhuǎn)換的動力源于何處，企業(yè)穿越周期的能力又劍指何方。金融業(yè)與科技互聯(lián)網(wǎng)占比總和收縮收縮期擴(kuò)張期2018201869.0%48.3%同比漲跌0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%金融業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)建筑專業(yè)服務(wù).醫(yī)藥及生命科學(xué)零售政府機(jī)構(gòu)及公共組織能源、環(huán)保及公共事業(yè)w制造業(yè)w文體娛樂貿(mào)易跨行業(yè)集團(tuán)及政府平臺酒店餐飲2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告2022年開始，市場進(jìn)入深度調(diào)整期。受資本市場波動和行業(yè)政策變化影響，主要面向消費(fèi)者端的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩，辦公需求呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。與此同科技互聯(lián)網(wǎng)大廠陸續(xù)建成企業(yè)總部大樓，分流相關(guān)企業(yè)在傳統(tǒng)甲結(jié)構(gòu)中的占比出現(xiàn)回落，Top50榜單中的科技企業(yè)數(shù)量逐年減少，市場進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整階段。當(dāng)前市場正步入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重塑的興互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域開始嶄露頭角，方興未艾，成為科技領(lǐng)域及近年來Top50榜單的新增長點(diǎn)。新興勢力在辦公需求上呈現(xiàn)出新特點(diǎn)，企業(yè)客戶更加注重樓宇品質(zhì)、配套以全新概念辦公空間吸引青年人略持續(xù)推進(jìn)，更多新興賽道將持續(xù)為甲級辦公樓市場注入需求新動能。在中國互聯(lián)網(wǎng)高速增長時代，成局。多家知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在Top50榜單中開始嶄露頭角，涵蓋移動終端媒體、O2O、游戲等多個細(xì)分領(lǐng)域。城市互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈逐步成型，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)加速技互聯(lián)網(wǎng)的領(lǐng)軍時代—華西甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50報告》，正是這一時期寫照，展現(xiàn)成都作為西部互聯(lián)網(wǎng)高地的崛起之姿。萬平方米移4.0音音音企企信信信企計O電在電電游20142015201620172018計算機(jī)、手機(jī)和其他電子設(shè)備制造移動終端媒體游戲音頻、視頻網(wǎng)站在線教育信息分享平臺企業(yè)解決方案/平臺O2O--電商2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的頭部企業(yè)，腰部尾部行業(yè)對經(jīng)濟(jì)周期和政策調(diào)整的反應(yīng)更為迅速且直接，其變化往往先于整體市場出時期的“陣痛與新生”。成都傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級與新興產(chǎn)業(yè)培育的本段重點(diǎn)分析Top50榜單中專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥生命科學(xué)（上升通行業(yè)集團(tuán)（波動通道）三大類腰部尾部行業(yè)的演變趨勢，以診斷并研判城市面產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對樓宇經(jīng)濟(jì)需求的外部性影響。上升通道：專業(yè)服務(wù)與醫(yī)藥生命科學(xué)行業(yè)的崛起主要源于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與政策紅利釋放。專業(yè)服務(wù)業(yè)分化嚴(yán)重，律所是主要擴(kuò)張行業(yè)；商業(yè)糾紛案件量上升加上企業(yè)合規(guī)性要求推動律所業(yè)務(wù)持續(xù)增長。醫(yī)藥行業(yè)則受益于國家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)的政策扶持以及成都相對完善的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)人才與企業(yè)高度聚集。這兩個行業(yè)本無關(guān)聯(lián)，但律所擴(kuò)張暗藏成都經(jīng)濟(jì)韌性的縮影，生命科學(xué)行業(yè)則代表城市產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的方向。平穩(wěn)通道：零售與酒店餐飲的相對穩(wěn)定表現(xiàn)根植于成都消費(fèi)市場的深厚韌性。社會消費(fèi)品零售總額持續(xù)保持較高增長水能轉(zhuǎn)換的典型特征：傳統(tǒng)火鍋品牌因同質(zhì)化競爭逐步調(diào)整布字化運(yùn)營持續(xù)煥發(fā)市場活力。成都零售餐飲行業(yè)雖難出現(xiàn)爆波動通道：能源環(huán)保行業(yè)的市場表現(xiàn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。傳統(tǒng)能能源賽道逐步發(fā)力，于近期開始增長。跨行業(yè)集團(tuán)及政府平臺通道的行業(yè)并非一蹶不振，而是在改革轉(zhuǎn)型中重構(gòu)主營業(yè)務(wù)，部分領(lǐng)域已顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。腰部尾部行業(yè)的分化清晰勾勒出成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大趨勢特技與地產(chǎn)建筑三大行業(yè)，腰部尾部行業(yè)的迭代與城市產(chǎn)業(yè)的90%80%60%40%30%0%20142015201620172018專業(yè)服務(wù)制造業(yè)醫(yī)藥及生命科學(xué)跨行業(yè)集團(tuán)及政府平臺零售酒店餐飲能源、環(huán)保及公共事業(yè)2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告三大資本筑底成都辦公樓頭部剛性需求70%60%50%40%30%20%201420152016201720182019202020212022202320242025民營w國央企省內(nèi)地方國企及事業(yè)單位Ⅲ省外地方國企外資（含合資）從資本來源角度解讀2014-2025年成都Top50榜單的演變，可以清晰觀察到不同所有制企業(yè)的企業(yè)不動產(chǎn)策略調(diào)整軌跡。十余年間，三大資本力量起伏分化，記錄著城市產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力的民營資本經(jīng)歷了完整的周期波動。2014-2019年，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)在Top50榜單中的占比迅V型走勢充分體現(xiàn)出民營經(jīng)濟(jì)對國家政策和經(jīng)濟(jì)周期的敏感資本在2019-2021年回調(diào)時，國有資本的韌性凸顯看似此消彼長的關(guān)系，既反映了不同所有制企業(yè)穿越周期的外資企業(yè)在經(jīng)歷2020-2022年的回落后，近期表現(xiàn)平穩(wěn)在中西部布局的戰(zhàn)略要地。濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的時代歷程。民營經(jīng)濟(jì)的活力、國有資本的穩(wěn)大資本的頭部企業(yè)也是成都辦公樓市場固本培元、韌性猶存的關(guān)鍵所在。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告統(tǒng)計指標(biāo)雖然能夠勾勒市場輪廓，但真正的結(jié)構(gòu)性變化往往碼單個企業(yè)的生命周期以及不動產(chǎn)策略軌跡，捕捉產(chǎn)業(yè)升級以及樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的底層邏輯。在長達(dá)12年的Top50榜單跟蹤研究中，累計有179家企業(yè)成功產(chǎn)建筑32家緊隨其后。太平保險和百度3家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了12年全勤上榜。榜單的波動性僅上榜1次，數(shù)量為48家。這說明成都辦公樓市場的行業(yè)穩(wěn)定性遠(yuǎn)超企業(yè)穩(wěn)定性，單個企業(yè)的經(jīng)營仍面臨“不進(jìn)則退”的時結(jié)合榜單的時序特征，通過對179家入榜企業(yè)的長期追蹤觀第一類是持續(xù)穩(wěn)健型企業(yè)，約45家企業(yè)在首次入榜后始終保持相對穩(wěn)定表現(xiàn)，自入榜后存續(xù)至今。這類企業(yè)主要是保險、銀行等金融機(jī)構(gòu)和本地龍頭企業(yè)。其共同特點(diǎn)是業(yè)務(wù)模式成熟、抗周期能力強(qiáng)，不動產(chǎn)策略以長期持有或穩(wěn)定租賃為主，能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期。第二類是階段調(diào)整型企業(yè)，數(shù)量達(dá)128家，在入榜后因各種原速度難以跟上成都頭部企業(yè)的平均增長速度，不進(jìn)則退被動出榜，部分企業(yè)的不動產(chǎn)策略至今尚未有變。另有近50家企來自地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。還有10家央企和科技第三類是周期回歸型企業(yè)，僅有6家呈現(xiàn)“入榜—出榜—回榜”拓展全新業(yè)務(wù)賽道的本地國企。上榜年數(shù)98765432102040600企業(yè)數(shù)量APPLE新華人壽恒美集貿(mào)易恒美集貿(mào)易美團(tuán)美團(tuán)殼牌招商銀行殼牌招商銀行生活家多點(diǎn)生活科技活躍網(wǎng)絡(luò)四四川銀行深圳盛屯集團(tuán)國網(wǎng)電力音2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告回歸企業(yè)視角，上榜次數(shù)及其延續(xù)性是頭部企業(yè)經(jīng)營狀況的上榜企業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)視角進(jìn)行評估，旨在為辦公資產(chǎn)業(yè)主和運(yùn)營商提供更具招商實(shí)踐指導(dǎo)價值的參考。該評價指數(shù)或與企業(yè)的主營業(yè)務(wù)存在關(guān)聯(lián)性，但旨在評估企業(yè)不動產(chǎn)策略及其辦公需求對樓宇經(jīng)濟(jì)的影響。優(yōu)質(zhì)企業(yè)指數(shù)的兩大核心邏數(shù)據(jù)作為代理變量衡量樓宇品質(zhì)。在此基礎(chǔ)上計算的不動產(chǎn)越近的年份對結(jié)果的影響權(quán)重越大。續(xù)性考驗(yàn)策略韌性。通過標(biāo)準(zhǔn)化方法消除不同年份間的量綱差異，確?？缙跀?shù)據(jù)數(shù)型時間衰減因子(λ=0.9既保持歷史連續(xù)性又突出近期表衡量維度：綜合評估企業(yè)在觀察期內(nèi)的不動產(chǎn)策略及其C=Σλi×(Ri-Ri-1)R:標(biāo)準(zhǔn)化后的企業(yè)租賃總成本λ:時間衰減因子i:企業(yè)ij:出現(xiàn)連續(xù)次數(shù)m:出現(xiàn)連續(xù)時，連續(xù)年份km:連續(xù)因子（根據(jù)連續(xù)次數(shù)，遞增形成以首項(xiàng)0.1，公差0.3的等差數(shù)列，例如連續(xù)兩次，該值則為0.4）步驟二：對數(shù)值步驟二：對數(shù)值s，引入指數(shù)型時間衰減因子(λ=0.集s,；1平安保險2華為3抖音4中國太平保險51平安保險2華為3抖音4中國太平保險5百度6咪咕音樂7四川金控8中英人壽9遂寧銀行10愛齊科技11平安金服12樂山市商業(yè)銀行13川酒集團(tuán)15維塔士16泰康保險19哈爾濱銀行20建設(shè)銀行國央企指數(shù)位居首位，其作為市場壓艙石的作用被再次論證。國央企的不動產(chǎn)策略長期穩(wěn)定，平均租約期限明顯高于其他類型企業(yè)，是辦公樓市場需求的長效支撐。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢省內(nèi)地方國企及事業(yè)單位的穩(wěn)健表現(xiàn)，與地方政策導(dǎo)向密切相關(guān)。省內(nèi)國資體系通過資產(chǎn)整合、總部升級等方式強(qiáng)化本地布局。事業(yè)單位改革催生科研院所、文化機(jī)構(gòu)等對高品質(zhì)辦公濟(jì)在中西部地區(qū)具有領(lǐng)軍優(yōu)勢。外企排名靠后，與市場周期及其對中國市場的戰(zhàn)略調(diào)整相關(guān)。近年外企在華謹(jǐn)慎克制，防御性公司戰(zhàn)略愈發(fā)普遍，區(qū)域總部職能逐步弱化，以控制成本。更多資源轉(zhuǎn)向研發(fā)中心、交付中心等職能部門。民營民營省外地方國企省內(nèi)地方國企及事業(yè)單位國央企2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告在長達(dá)12年的追蹤研究中，成都樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“強(qiáng)周期”特征，行業(yè)輪轉(zhuǎn)不僅反映城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深層演變，也揭示出多元產(chǎn)業(yè)對辦公空間需求的持續(xù)性。企業(yè)指數(shù)系統(tǒng)回答出“誰才是辦公需求的長期穩(wěn)定器”“誰又能成為未來需求的著力點(diǎn)”等焦點(diǎn)問題?？缧袠I(yè)集團(tuán)與政府平臺毋庸置疑占據(jù)一級行業(yè)的榜首。其登頂主要得益于大集團(tuán)、大國企的綜合優(yōu)勢：規(guī)?；霓k公需濟(jì)周期之必需。科技互聯(lián)網(wǎng)緊隨其后，不僅在一級行業(yè)排名是表現(xiàn)突出。移動終端媒體類企業(yè)憑借急劇增長的C端客群，辦公需求穩(wěn)步擴(kuò)張。音頻視頻網(wǎng)站受益于數(shù)字內(nèi)容消費(fèi)增長，坐穩(wěn)TMT最穩(wěn)賽道。手機(jī)電子設(shè)備制造商雖經(jīng)歷波動，但在蓉重點(diǎn)布局研發(fā)職能，表現(xiàn)強(qiáng)勢。上述細(xì)分賽道成為樓宇招商重點(diǎn)鎖定的客群。形成完整的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)體系，眾多科研園區(qū)集聚從研發(fā)到生產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)成為長期穩(wěn)定且極具潛力的方面，銀行、保險及金控等大型企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢和政策紅金融機(jī)構(gòu)則面臨監(jiān)管和市場雙重壓力，在歷年榜單的更替率優(yōu)質(zhì)企業(yè)指數(shù)行業(yè)得分對各行業(yè)的辦公需求清晰排序，規(guī)避對于成都未來樓宇經(jīng)濟(jì)策略具有前瞻指導(dǎo)價值。平均值3.03跨行業(yè)集團(tuán)及政府平臺科技互聯(lián)網(wǎng)移動終端媒體音頻、視頻網(wǎng)站計算機(jī)、手機(jī)等電子設(shè)備電商游戲O2O信息分享平臺醫(yī)藥及生命科學(xué)體檢、康復(fù)、母嬰中心醫(yī)療器械公司醫(yī)療服務(wù)醫(yī)藥公司眼科、口腔類診所金融業(yè)政府金控類公司銀行保險及經(jīng)紀(jì)代理公募、私募信托基金小額貸款財富管理能源、環(huán)保及公共事業(yè)化石燃料開采新能源發(fā)電水力、火力發(fā)電專業(yè)服務(wù)律所會計/審計教育留學(xué)美容保健、健身人力資源管理咨詢與調(diào)查零售飲料、煙酒、食品服飾、鞋包金銀珠寶政府機(jī)構(gòu)及公共組織地產(chǎn)建筑基建房地產(chǎn)中介、咨詢與管理建筑設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)商酒店餐飲貿(mào)易制造業(yè)文體娛樂一級行業(yè)二級行業(yè)2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告總部經(jīng)濟(jì)新周期下的空間重構(gòu)在成都樓宇經(jīng)濟(jì)的演進(jìn)歷程中，企業(yè)不動產(chǎn)策略與辦公載體形態(tài)始終與城市產(chǎn)業(yè)升級同頻共振。本節(jié)突破傳統(tǒng)甲乙級商業(yè)辦公樓及產(chǎn)業(yè)辦公樓的框架桎梏，將總部辦公項(xiàng)目納入觀察范圍—這一調(diào)整的背后，是成都樓宇經(jīng)濟(jì)已邁成都三次總部經(jīng)濟(jì)浪潮成都總部經(jīng)濟(jì)的第一次浪潮（2000-2010年以老城區(qū)為核中國銀行、建設(shè)銀行等，還吸引一批早期跨國公司的區(qū)域總部。錦江區(qū)商貿(mào)大樓與青羊區(qū)工業(yè)總部基地則承載制造業(yè)與貿(mào)易企業(yè)的辦公需求。這一階段“行政資源驅(qū)動”構(gòu)建起成都**A市中心金融城大源新川圖例2000-2010年2011-2020年2021年至今興隆湖能源等機(jī)構(gòu)的區(qū)域總部南遷，而大源成為阿里巴巴、騰訊等大廠的研發(fā)中心、銀行客服中心的聚集地，而高新西區(qū)則以電子鏈主企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)集群成型。這一時期，樓宇形態(tài)高度分化，甲級辦公樓強(qiáng)調(diào)國際認(rèn)證與硬件標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)辦公樓則側(cè)重生第三次浪潮（2021年至今這一時期見證供應(yīng)空間格局的重實(shí)現(xiàn)全域覆蓋。僅2021-2025年，全市新增總部辦公面積便接天府海創(chuàng)園也涵蓋混合功能商務(wù)社區(qū)（如交子公園金融商全樣本研究的現(xiàn)實(shí)意義將總部項(xiàng)目納入仲量聯(lián)行Top系列研究體系，正是為了精準(zhǔn)捕捉新周期的結(jié)構(gòu)性變化。總部自建項(xiàng)目改變傳統(tǒng)甲乙級市新業(yè)務(wù)探索道路上，部分頭部企業(yè)也會再次從總部樓宇中走能否精準(zhǔn)識別不同總部發(fā)展周期下的企業(yè)需求差異，將決定樓宇資產(chǎn)在新時代競爭力的強(qiáng)弱。與甲級辦公樓與甲級辦公樓Top50榜單不同，本榜單選取更全面的統(tǒng)業(yè)維度數(shù)據(jù)的完整性與可比性。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告63金牛區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心核工業(yè)西南物理研究院泰康保險通威集團(tuán)樂山市商業(yè)銀行瀘州老窖四川金控中微芯成安盛保險成都地質(zhì)調(diào)查中心萬科集團(tuán)錦泰保險玖錦科技泰和泰律所遂寧銀行10789成都產(chǎn)業(yè)集團(tuán)軌交集團(tuán)倍特藥業(yè)太平洋保險長江三峽集團(tuán)成都天投集團(tuán)四川省建筑設(shè)計研究院中國核動力研究設(shè)計院?？低?2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告排名Top1Top10Top50Top100平均值面積（萬平方米）能源能源、環(huán)保及公共事業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)22%6%跨行業(yè)集團(tuán)及政府平臺5%文體娛樂3%醫(yī)藥及生命科學(xué)2%制造業(yè)2%地產(chǎn)建筑政府機(jī)構(gòu)及公共組織產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)金融業(yè)23%載體結(jié)構(gòu)載體結(jié)構(gòu)商務(wù)總部園區(qū)科研總部園區(qū)28%甲級乙級產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓宇產(chǎn)業(yè)辦公樓商業(yè)辦公樓2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告通過對成都全樣本Top100企業(yè)的研究，我們總結(jié)出榜單的四首先，頭部企業(yè)的延續(xù)性與新勢力的涌現(xiàn)力并存。華為再次登頂榜首，印證了科技企業(yè)在成都的持續(xù)深耕與戰(zhàn)略縱深。中建、招商銀行、中國石油等甲級Top50榜單?？鸵廊环€(wěn)居前列，體現(xiàn)頭部企業(yè)不動產(chǎn)策略的多元性。同時，中國移動、中鐵、東方電氣等企業(yè)首次進(jìn)入全樣本榜單，說明隨著統(tǒng)計口徑擴(kuò)容，更多具有全國影響力的國央企區(qū)域開始進(jìn)入研究視野。而這些國央企資金勢力雄厚，主營業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，在不動產(chǎn)策略方面具備自建總部或產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)力。蓋從硬件研發(fā)到內(nèi)容生產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈，顯示出成都在這兩大化對西部乃至全國能源網(wǎng)絡(luò)及市場的影響力。這類企業(yè)的辦公需求規(guī)模足以說明成都在國家能源體系中舉足輕重的產(chǎn)業(yè)業(yè)總辦公面積達(dá)615.3萬平方米，其中41.2%來自企業(yè)自建總續(xù)發(fā)展，越來越多的頭部企業(yè)不再滿足于標(biāo)準(zhǔn)化租賃式不動為帶動整個西部內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)的主引擎。50名企業(yè)的總辦公面積高達(dá)479.2萬平方米，是原甲級Top50榜單規(guī)模的9倍。這一巨大鴻溝不僅源于統(tǒng)計范圍的擴(kuò)大，更反映出成都產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)升級—實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈完整布局的企務(wù)辦公市場尚難完全滿足。主產(chǎn)業(yè)的生態(tài)全貌，為研判城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢提供更全面可靠的數(shù)據(jù)支撐。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告以企業(yè)資本類型分析，全樣本Top100榜單呈現(xiàn)出與甲級榜單差異較大的結(jié)構(gòu)特征，這一差異揭示了成都總部經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征。國央企以超過50%的占比成為榜單的絕對主力，相比甲級Top50榜單，占比高出兩倍。過半的占比不僅體現(xiàn)出央國企在國家重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局的龍頭地位，更凸顯出成都在西部大開發(fā)和“一帶一路”國家戰(zhàn)略中的支點(diǎn)作用。省內(nèi)的地方國企占比23.5%，展現(xiàn)出地方國企及平臺公司在現(xiàn)階段逐步成方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級的生力軍，其布局往往與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)且遠(yuǎn)不及國有資本的規(guī)模。然而，民營經(jīng)濟(jì)在眾多戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新賽道具有良好活力與發(fā)展動能，與國有資本形成兩性中心”的布局模式，強(qiáng)調(diào)規(guī)模效應(yīng)和長期穩(wěn)定性；省內(nèi)地方國企坐擁政府開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，注重政策協(xié)同和目標(biāo)產(chǎn)業(yè)集聚；而民營企業(yè)則主打市場化租賃，不動產(chǎn)策略的靈活性能外企的占比亦同樣大幅下降。外資企業(yè)最青睞標(biāo)準(zhǔn)化的甲級化”管理。很多跨國外企對樓宇的節(jié)能減排、綠色建筑有特定全球更多國家的不動產(chǎn)策略。90%80%70%60%50%40%30%20%0%22.0%23.5%48.8%23.5%51.5%21.0%51.5%全樣本Top100甲級Top50國央企省內(nèi)地方國企及事業(yè)單位民營外資（含合資）省外地方國企2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告前占比僅6.5%，但作為新興發(fā)展區(qū)域，其增長潛力不容小覷。這種高度集中的分布格局反映出優(yōu)質(zhì)辦公資源向城市南部傾斜的明顯趨勢，也說明高新南區(qū)已經(jīng)發(fā)展出成熟的商務(wù)生態(tài)湖板塊以10.0%的占比在這一梯隊(duì)中表現(xiàn)突映出產(chǎn)業(yè)、商務(wù)配套成熟度對辦公需求的關(guān)鍵影響。高驅(qū)動型區(qū)域的發(fā)展?jié)摿ΑＪ兄行谋３忠欢ㄒ?guī)模；其他區(qū)域占比十分有限。對于總部經(jīng)濟(jì)成都辦公樓市場的空間格局演變，深刻映射出城市發(fā)展戰(zhàn)略與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相輔相成。南部區(qū)域憑借前瞻規(guī)劃確立核心商務(wù)新經(jīng)濟(jì)周期中占據(jù)先機(jī)。*A2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告.年的時間序列數(shù)據(jù)刻畫出成都頭部企業(yè)以及全域市場的產(chǎn)業(yè)演進(jìn)與樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程。這十二年不僅是了一座超大城市在產(chǎn)業(yè)升級、空間重構(gòu)與商業(yè)活力提升過程中的戰(zhàn)略定力與市場韌性。透過長期、連續(xù)的成都辦公樓市場從單一開發(fā)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向運(yùn)營與價值并中西部樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要范本。于樓宇經(jīng)濟(jì)視角的優(yōu)質(zhì)企業(yè)評估體系。指數(shù)的發(fā)布為辦公樓業(yè)主、政府園區(qū)及投資機(jī)構(gòu)提供清晰可操作的優(yōu)質(zhì)客戶甄別方法論。在當(dāng)前市場承壓、競爭加劇的2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告市場流動性研究中觀視角下，企業(yè)客戶已成為存量樓宇市場的價值錨點(diǎn)，其流動性強(qiáng)弱與策略直接決定辦公樓去化與租金收益的生命線。預(yù)判企業(yè)流動性趨勢，以租約前置性管理及專業(yè)重組方案，助力企業(yè)優(yōu)2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告流動—企業(yè)不動產(chǎn)策略從二元對立到新平衡從頭部Top50企業(yè)回歸全樣本研究，通過對2022-2025條500平方米以上甲級辦公樓企業(yè)客戶遷出記錄的跟蹤分析，我們可以觀察到企業(yè)搬遷行為的趨勢性特征，且這些特征隨時間改變。數(shù)據(jù)顯示，租戶的搬離去向總體上保持相對穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)。降級公司注銷這一退出方式。這一順序反映出企業(yè)不動產(chǎn)策略的結(jié)構(gòu)內(nèi)部卻悄然發(fā)生深刻的改變。最顯著的變化是降級搬遷的比例呈現(xiàn)明顯下降趨勢。這一現(xiàn)象的背后蘊(yùn)含著多重驅(qū)動選擇進(jìn)入更節(jié)省的聯(lián)合辦公空間。租戶的搬遷決策。一方面，辦公樓市場供需失衡導(dǎo)致部分高空置率樓宇不得不采取更靈活的價格策略，給甲級樓宇之間的流動創(chuàng)造條件。另一方面，產(chǎn)業(yè)辦公樓招商政策不斷寬松，包括價格補(bǔ)貼和定制化服務(wù)等舉措，有效吸引對成本敏感但又對品質(zhì)有一定要求的租戶群體，進(jìn)而讓“降級”躍升為同級別這些變化共同指向一個更深層次的趨勢：企業(yè)不動產(chǎn)策略正在從簡單的成本控制轉(zhuǎn)向更復(fù)雜的價值考量。降級比例的收窄略譜系所取代。降級降級37.6%縮減27.2%自建（購置）14.3%搬遷13.1%注銷7.9%降級45.6%縮減27.2%自建（購置）10.5%搬遷9.3%注銷7.4%乙級以下23.4%乙級6.4%產(chǎn)業(yè)辦公樓5.4%聯(lián)辦2.3%自建11.0%購置3.3%相同子市場8.2%不同子市場4.9%乙級以下27.2%乙級14.8%產(chǎn)業(yè)辦公樓3.2%聯(lián)辦0.6%自建7.8%購置2.7%相同子市場5.6%不同子市場3.7%備注：降級為租戶從甲級樓搬往乙級、乙級以下或產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓；搬遷為租戶搬往同級別的其他辦公樓。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告在經(jīng)濟(jì)波動周期中，市場絕大多數(shù)企業(yè)正面臨經(jīng)營維穩(wěn)和成本管控的雙重壓力。全球供應(yīng)鏈重構(gòu)、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更新?lián)Q代等多重因素疊加，企業(yè)盈利能力普遍承壓。不少企業(yè)將“成本控制”列為經(jīng)營策略的首要任務(wù)，其中企業(yè)不動產(chǎn)成本尤其是成本控制已成為企業(yè)生存之道的關(guān)鍵，直接關(guān)乎企業(yè)的區(qū)域布局和員工去留。通過對過往超230條企業(yè)搬遷和降級數(shù)據(jù)的系統(tǒng)梳理和分析，結(jié)果顯示：企業(yè)搬遷前后的樓宇租金平均下降16.4%，這一降幅表明多數(shù)企業(yè)正著力優(yōu)化辦公租賃成本及其附加。從租金分布圖中可以清晰看出成都甲級辦公樓市場的租金調(diào)整趨為進(jìn)一步研判企業(yè)搬遷行為的深層規(guī)律，我們將交叉分析行決策的內(nèi)在邏輯。搬遷后樓宇租金（元/平方米/月）806040806040降級搬遷同等級搬遷A區(qū)：租金提升區(qū)間B區(qū)：租金平穩(wěn)區(qū)間C區(qū)：租金下降區(qū)間ABC搬遷前樓宇租金（元/平方米/月）注：降級搬遷指租戶由甲級遷至乙級及以下或產(chǎn)業(yè)辦公樓等項(xiàng)目；市場仍存在相當(dāng)面積升級搬遷（即反向流回甲級但本圖表聚焦甲級租戶的流動分析，故未呈現(xiàn)升級搬遷數(shù)據(jù)。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告2022-2025年上半年，成都甲級辦公樓市場平均租金累計下跌不盡相同?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)以-22.7%的降幅位居榜首，充分體現(xiàn)出該行優(yōu)先級遠(yuǎn)勝于辦公空間本身，因此成本管控在科技行業(yè)更顯酒店餐飲和文體娛樂行業(yè)同樣承壓，消費(fèi)市場的低迷加劇充分供應(yīng)下的市場競爭。高度依賴線下消費(fèi)場景的行業(yè)現(xiàn)階段不得不大幅縮減運(yùn)營成本，辦公場所的降級和租金談判成為其成本控制的重要手段。零售和專業(yè)服務(wù)業(yè)的表現(xiàn)更加穩(wěn)健。在搬遷后，租金降幅最計師事務(wù)所、咨詢公司等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)往往對樓宇、區(qū)位、通業(yè)經(jīng)營之間更需找到合理的平衡點(diǎn)，避免對主營業(yè)務(wù)造成負(fù)總體來看，行業(yè)間差異反映出各行各業(yè)對不動產(chǎn)策略的價值均空置率預(yù)期看漲的未來兩三年內(nèi)，樓宇的既有租戶結(jié)構(gòu)和租約到期節(jié)奏對近期的樓宇招商策略影響深遠(yuǎn)。如下圖表23金短期企穩(wěn)的可能性亦越低。75%50%25%-25%-50%-75%-100%圖例75分位數(shù)平均數(shù)75分位數(shù)平均數(shù)(圖中所示百分比)核密度估計圖-13.4%-15.8%-11.8%-11.8%-13.4%-15.8%-22.7%-18.9%科技互聯(lián)網(wǎng)酒店餐飲文體娛樂醫(yī)藥及生命科學(xué)金融業(yè)地產(chǎn)建筑零售專業(yè)服務(wù)物流運(yùn)輸2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告地理視角：企業(yè)跨區(qū)域搬遷與區(qū)域內(nèi)循環(huán)的地理博弈三環(huán)內(nèi)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的既往優(yōu)勢正面臨新興區(qū)域的挑戰(zhàn)；因此，產(chǎn)業(yè)鏈的空間分布對企業(yè)選址的關(guān)鍵更顯關(guān)鍵。地理維度的驅(qū)動力成熟商務(wù)區(qū)的“流動失衡”場憑借其新一代建筑設(shè)計的硬件優(yōu)勢、租金優(yōu)惠和充足的可開發(fā)空間，正逐年提升產(chǎn)業(yè)聚合力。新興區(qū)域不僅承接了從傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外溢的企業(yè)需求，更通過產(chǎn)業(yè)政策的精準(zhǔn)引導(dǎo)，形成了靶向明晰的產(chǎn)業(yè)集群，進(jìn)而重塑成都商務(wù)區(qū)版圖的原有格局。總體而言，成都的企業(yè)仍在從成熟商務(wù)區(qū)向城市新興區(qū)域轉(zhuǎn)移。企業(yè)流動的五大地理趨勢搬遷已是近年來市場的主流趨勢。融城流向大源的搬遷量超過反向遷入量。子市場企業(yè)客戶流動總體規(guī)模流入流入流出凈流出凈流入.均衡 凈流入流出流入圖例企業(yè)數(shù)量占比..舉例，該方塊代表從“金融城”流向“大源”的搬遷企業(yè)數(shù)量占比。子市場內(nèi)搬遷內(nèi)循環(huán)占比高·凈流出5%...,注：上圖25個格子的比例總和等于100%。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告商務(wù)區(qū)企業(yè)客戶“流動性”研究以企業(yè)流動性全新視角重新評估商務(wù)區(qū)的穩(wěn)定性與成長性。低的新興商務(wù)區(qū)依托政策和成本優(yōu)勢，對金融城的成本敏感局看，高新南區(qū)的租戶流失率遠(yuǎn)低于三環(huán)內(nèi)，這與成都“南向”發(fā)展的總體趨勢一致。從流入視角分析，市中心的區(qū)內(nèi)流入占比最高70%，城東僅方面優(yōu)勢對區(qū)外企業(yè)具有虹吸效應(yīng)。市中心、金融城、大源的發(fā)展先后時序與區(qū)間流入的占比高低強(qiáng)相關(guān)：越早起步的商從區(qū)內(nèi)其他競品樓宇獲客。人民南路似乎掉入兩大CBD的“過綜上，計算區(qū)間流出與區(qū)間流入，即可粗略判斷商務(wù)區(qū)屬于流出的絕對量存在差異，即分母不同，所以兩項(xiàng)占比指標(biāo)不可出就會越小，那么商務(wù)區(qū)的企業(yè)穩(wěn)定性就越高，其產(chǎn)業(yè)成長性更優(yōu)。依據(jù)五大商務(wù)區(qū)數(shù)據(jù)，大源和城東更接近“區(qū)間凈流入”人民南路的流入流出則相對均衡。后文將對區(qū)間流動進(jìn)行定市中心城東人民南路金融城大源區(qū)內(nèi)流出占比區(qū)間流出占比市中心城東人民南路市中心城東人民南路金融城大源區(qū)間流入占比區(qū)內(nèi)流入占比區(qū)間流入占比市中心市中心城東人民南路金融城大源區(qū)間流入占比區(qū)間流出占比2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告依據(jù)企業(yè)客戶區(qū)內(nèi)區(qū)間和流入流出的數(shù)據(jù)交叉分析結(jié)果，可源、人才供給充足。企業(yè)流動主要源于企業(yè)租約到期后的搬遷通過產(chǎn)業(yè)生態(tài)和創(chuàng)新環(huán)境引領(lǐng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，形成良性互促的發(fā)展格局。賽道，難以留住技術(shù)密集型企業(yè)。雖坐擁區(qū)位優(yōu)勢，但商務(wù)區(qū)作為城市核心，商務(wù)區(qū)仍是多種城市職能的中心，文化底蘊(yùn)深厚，城市的區(qū)位價值可通過城市更新重塑，資產(chǎn)價值在硬件升間流出高于區(qū)間流入，進(jìn)一步反映出區(qū)內(nèi)樓宇老舊、“城市病”而是落地生根。此類商務(wù)區(qū)的綜合競爭力。類型商務(wù)區(qū)流動性特征內(nèi)循環(huán)型區(qū)間流出<50%外循環(huán)型人民南路區(qū)間流入>70%&區(qū)間流出>區(qū)間流入凈流出型市中心區(qū)間流出>50%&區(qū)間流出>區(qū)間流入凈流入型城東區(qū)間流入>50%&區(qū)間流入>區(qū)間流出穩(wěn)定性70%，但總流出量大于總流入量，市場凈流出，客戶跨區(qū)域搬遷相對有限，穩(wěn)定性偏高，成長性偏低。區(qū)內(nèi)流入和流出占比都超過50%，總流入量與總流出量相當(dāng)，客戶跨區(qū)域流失少，穩(wěn)定性高，成長性較高。區(qū)間流出占比接近70%，總流出量大于總流入量，市場凈流入，客戶區(qū)域內(nèi)搬遷多，穩(wěn)定性較高，且成長性高。人民人民城東城東成長性區(qū)間流入和流出占比都超過70%，總流出量大于總流入量，市場凈流出，客戶跨區(qū)域搬遷多，穩(wěn)定性低，具有一定成長性。區(qū)間流入和流出占比都超過70%，總流出量大于總流入量，市場凈流出，客戶跨區(qū)域搬遷多，穩(wěn)定性低，成長性低。注：本圖高低僅表達(dá)相對關(guān)系，箭頭所指方向?yàn)閺?qiáng)，反之弱。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告以內(nèi)的樓齡差并不能代表樓宇的品質(zhì)跨度，那么37.1%的遷址選擇樓齡差大于三年偏好優(yōu)勢現(xiàn)階段依然顯著。對比過去四年的企業(yè)遷址數(shù)據(jù)，樓齡差從2022-2023年的均值0.42年，增加至2024-2025年的2.14年，增長超4倍。這表明，現(xiàn)大面積需求。企業(yè)數(shù)量占比25%20%5%0.8%0%4.4%搬遷至舊樓搬遷搬遷至舊樓搬遷至新樓36.7%56.6%33年以上樓齡差20.7%37.1%企業(yè)搬遷年份樓齡差均值企業(yè)搬遷年份樓齡差均值｜年（遷出減遷入）2022-2023年2024-2025年2022-2025年4.4%表示在企業(yè)搬遷后，遷入樓的樓齡比遷出樓的樓齡小9-12年6.8%4.8%2.0%2.0%[-9，-6）[-6，-3）注：方括號包含該數(shù)字，圓括號不包含；例如(3,6]表示樓齡差為3-6年，包含6年，不包含3年橫軸：樓齡差=遷出樓的樓齡-遷入樓的樓齡單位：年2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告新經(jīng)濟(jì)新產(chǎn)業(yè)，樓宇硬件品質(zhì)驅(qū)動的企業(yè)遷址從行業(yè)角度分析，不同行業(yè)對樓宇新舊程度的偏好具有顯著差異，也可理解為企業(yè)對樓宇品質(zhì)的敏感度不同。數(shù)據(jù)顯示，源環(huán)保、金融則排名靠后。對比不難發(fā)現(xiàn)，排名靠后的行業(yè)普遍具有更強(qiáng)的租約穩(wěn)定性，金融業(yè)無論是銀保還是其他非銀保機(jī)構(gòu)的跨行政區(qū)搬遷涉及企業(yè)注冊地、納稅等問題，執(zhí)行難度較大。零售和貿(mào)易企業(yè)往往也需要毗鄰客戶，對中心區(qū)位粘性大，如若核心商圈近年來缺乏優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，那么搬遷也很難去新樓；從業(yè)務(wù)考慮，企業(yè)也不會將樓宇品質(zhì)優(yōu)先于區(qū)位地段。相反，排名靠前的行業(yè)或具有互聯(lián)網(wǎng)屬性，辦公策略相對靈活；或?qū)怯钚蜗蟆⒖臻g品質(zhì)具有更高要求，愿意搬遷至更新搬遷樓齡差均值都在4年以上，樓宇的代際差已比較明顯。上述行業(yè)普遍也屬于不動產(chǎn)策略穩(wěn)定性比較低的行業(yè)，在青睞不同行業(yè)對樓宇品質(zhì)的偏好差異本質(zhì)上反映出各行各業(yè)所處行業(yè)周期和發(fā)展階段的差距，當(dāng)然行業(yè)主營業(yè)務(wù)賽道基本面及其運(yùn)營模式的差異也會造成企業(yè)對辦公空間的不同訴求。總體而言，新興行業(yè)更傾向于通過現(xiàn)代化的辦公環(huán)境提升企業(yè)創(chuàng)新能力、工作效率和提升品牌形象，而傳統(tǒng)行業(yè)則更關(guān)注辦公場所的實(shí)用性、客群的穩(wěn)定性和成本效益，且企業(yè)決策流展更具針對性的樓宇招商策略。針對不同行業(yè)、不同生命周期個性化且復(fù)合復(fù)雜的辦公需求往往需要深挖，往往不可千篇一律制定招商策略。樓齡差（年）86搬搬新樓搬舊樓20-2-4-6一級行業(yè)二級行業(yè)2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告2.3博弈—租約重組尋求市場降租與不動產(chǎn)策略的新平衡企業(yè)客戶的辦公遷址大體可歸結(jié)為四大維度的策略驅(qū)動點(diǎn)如果特指從商業(yè)用地載體搬遷至工業(yè)用地載體，那么基本與“降本增效”目標(biāo)保持一致；第一點(diǎn)和第四點(diǎn)在邏輯上同時實(shí)現(xiàn)兩個目標(biāo)?；诖?，這也解釋了為什么當(dāng)前市場中的企業(yè)到期搬遷甚至提前解約搬遷的傾向越來越強(qiáng)，畢竟通過遷址大體能夠在實(shí)現(xiàn)辦公環(huán)境改進(jìn)的同時，達(dá)到“降本增效”的財務(wù)目標(biāo)。隨著辦公樓市場租金持續(xù)下行，2023-2025年上半年十個季好的辦公樓宇在最近十個季度的租金跌幅反而更高。當(dāng)然，市場行情的低迷是主因。然而，核心地段甲級辦公樓的租金基數(shù)象的根源。賬面租金（元/平方米/月）全市甲級乙級核心非核心0-5-10-15-20-25下跌絕對量（左軸）下跌比例（右軸）0%-5%依據(jù)仲量聯(lián)行的租金計算方法論，平均租金的計算只針對新租價格，不包含既往合同在合同期內(nèi)的提價或租約到期的續(xù)租價格。市場實(shí)踐表明，在市場下行階段，新租價格低于既往合同價格和續(xù)租價格。務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)客戶，尤其原租約期已較久遠(yuǎn)的租約合同，企業(yè)可考慮引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對租約進(jìn)行評估，再對搬遷的綜合成本進(jìn)企業(yè)搬遷或面臨的潛在風(fēng)險，包括但不限于員工因工作場景和離家距離等因素流失、客戶因距離問題流失、原裝修成本會計攤銷周期問題、新租辦公空間裝修的一次性資本投入成本……此外，跨行政區(qū)遷址還面臨工商行政登記以及企業(yè)納稅等相關(guān)繁瑣近新租價格。行性，而專業(yè)機(jī)構(gòu)的租約重組綜合解決方案便是這一策略落地的有力2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告我們將復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)博弈還原成簡化的博弈模型，假設(shè)租戶當(dāng)前租金為100元/平方米/月，新樓給的優(yōu)惠條件是70和90元/平方米/A.如果業(yè)主降租底線低于競爭對手出價，雙方最優(yōu)反應(yīng)無法達(dá)A業(yè)主降租底線.低于競爭對手出價租戶搬不搬業(yè)主不降第一輪：租戶策略不搬搬不搬搬八(+80,-80)第二輪：業(yè)主策略八降不降搬(0,-90)搬逆向歸納法推導(dǎo)子博弈精煉納什均衡①第一輪租戶提出搬遷，第二輪業(yè)主降租挽留，第三輪租戶決定續(xù)租。第一輪第一輪租戶提出搬遷，第二輪業(yè)主降租挽留，第三輪租戶決定續(xù)租。不搬搬降不降\搬●降不降\搬●不置信威脅(0,-90)第三輪：租戶策略搬不搬①經(jīng)濟(jì)學(xué)表達(dá)：子博弈精煉納什均衡={業(yè)主在租戶選擇不搬離時降租，(租戶最初搬離，如果業(yè)主降租不搬離)}注：1.設(shè)定的虛擬收益數(shù)據(jù)僅適用于模型分析，不可用于現(xiàn)實(shí)價格參考。2.靜態(tài)博弈的收益矩陣為AB兩個矩陣，動態(tài)博弈的收益矩陣以決策樹繪制。3.例如(+80,-80)，前一個數(shù)字為業(yè)主的策略收益，后一個為租戶的策略收益；+80可以理解為業(yè)主收入80元，-80即為租戶支出80元。4.紅字及括號內(nèi)的標(biāo)紅數(shù)字表示最優(yōu)對策（BestResponse）及收益。B業(yè)主降租底線.高于競爭對手出價租戶搬不搬業(yè)主不降B.如果業(yè)主降租底線高于競爭對手出價，則無論業(yè)主采取還需綜合考慮搬遷帶來的總體成本變化。若遷址后的總成本仍可實(shí)現(xiàn)優(yōu)化，則表明業(yè)主在當(dāng)前下行市場中仍存在降租空間，且這一壓力短期內(nèi)難以緩解。從整體市場看，B情）：從動態(tài)博弈的結(jié)果—子博弈精煉納什均衡可以看出，如果業(yè)業(yè)主最初發(fā)出的“無論你搬不搬，我絕不降租”的威脅，就是一個典型的不置信威脅。因?yàn)閺氖找婢仃嚳?，?zhí)行這個威脅“不降租”必然會導(dǎo)致租戶搬走，使業(yè)主自己收益降至0（假設(shè)短期空置面積無非回填這比接受降租“+80”的結(jié)果更糟。因此，理性的租戶能夠看穿這一點(diǎn)，進(jìn)而選擇“無視”這一威脅，最終達(dá)成了對雙方都相對更好的結(jié)局。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告40依據(jù)動態(tài)博弈的結(jié)果，基于“業(yè)主無法在短期內(nèi)快速回填空置主在權(quán)衡挽留原租戶和挖掘新租戶的利弊后，最終的理性選擇應(yīng)是通過降租留住原有租戶。當(dāng)市場空置率看漲預(yù)期加強(qiáng)時，業(yè)主回填空置面積的成本將會不斷攀升，這也將進(jìn)一步加強(qiáng)租戶的議價能力。因此，當(dāng)單個企業(yè)的“個體理性”相對影響、不斷強(qiáng)化后，最終也將在市場面上形成租金價格的走勢反饋，及辦公樓租金價格正在亦將持續(xù)“螺旋式”下跌。從租戶視角分析，無論是個體還是群體，不動產(chǎn)成本的優(yōu)化都是有利的。然而從業(yè)主視角分析，不難發(fā)現(xiàn)看似最優(yōu)的個體理性決策無法形成穩(wěn)定的價格“聯(lián)盟”，此時單個業(yè)主無法控制競爭對結(jié)在于兩方面。其一，現(xiàn)階段市場增量需求嚴(yán)重不足，導(dǎo)致空置率急劇攀升，租戶市場的特征愈發(fā)凸顯；其二，辦公樓市場主體數(shù)量龐雜，加上散售樓宇存量過大，市場難以在特定范圍內(nèi)形成有效且長期的價格同盟，因此續(xù)租案例必然伴隨降租談判。當(dāng)成功議價的續(xù)租案例不斷累積，在市場上相互佐證，于經(jīng)濟(jì)基本面所帶動的市場有效需求回升。仲量聯(lián)行預(yù)判，成都甲級辦公樓的平均空置率或?qū)⒃?028年基于未來研判，仲量聯(lián)行認(rèn)為：雖然市場趨勢持續(xù)利好租戶端，但考慮到企業(yè)的不動產(chǎn)成本需平衡租金、物管費(fèi)、搬遷成本、復(fù)原成本、裝修成本等多因素，尤其在成都辦公樓的物管費(fèi)占比持續(xù)上升的考量下，租金下降不應(yīng)成為租戶搬遷的唯大維度的利益回報，且原址續(xù)租的優(yōu)勢也在不斷顯現(xiàn)。專業(yè)機(jī)構(gòu)在這一市場階段也將扮演愈發(fā)重要的市場“粘合劑”作用，元/平方米/月90807060因果40%0%因果40%0%20152016201720182019202020212022202320242025F2026F2027F2028F賬面租金（左軸）空置率（右軸）2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告41即租戶須有意識主動尋找更適合企業(yè)發(fā)展且性價比更高的備釋放出真實(shí)可信的搬遷意向，從而引導(dǎo)博弈走向更利于自身的結(jié)果。租戶方須有搬遷的意愿并釋放讓業(yè)主可信的搬遷退租信號，而非被動等待業(yè)主方在毫無征兆的情首先，理論研究強(qiáng)調(diào)理性人假設(shè)的一貫性，但如何做到真正升自己搬遷意圖的可信度，而這一步完全離不開第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的參與和引導(dǎo)。專業(yè)機(jī)構(gòu)針對企業(yè)選址積累的系統(tǒng)性流程，不僅可幫助企業(yè)尋求更符合企業(yè)未來發(fā)展的新辦公空間，還能夠有效促進(jìn)租戶與業(yè)主兩端的及時溝通與交流，引導(dǎo)開啟續(xù)租努力讓業(yè)主理解：通過適度降租便能實(shí)現(xiàn)客戶保留的策略，其性價比遠(yuǎn)勝于挖掘新客戶的投入。因此，專業(yè)機(jī)構(gòu)的參與是這中可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)支持與研究能力無限接近。最優(yōu)決策的實(shí)踐落地需要確保供需雙方能夠獲取充分、及時的有效信業(yè)機(jī)構(gòu)憑借其豐富的市場數(shù)據(jù)、專業(yè)的分析能力和多年累積的效增強(qiáng)租戶在續(xù)約或搬遷決策中的議價能力與執(zhí)行可信度。因2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告42中觀篇中觀篇.小結(jié)動產(chǎn)策略的潛在影響。通過分析成都辦公樓市場的企來三年仍將延續(xù)。穩(wěn)入駐率，是每個辦公樓業(yè)主的一致策略。市場已處于租金加速下滑時期，伴隨市場空置率進(jìn)一步攀我們預(yù)計在2028年以前，市場難以根本扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的下行趨勢?；诖搜信校覀冋J(rèn)為市場的增量需求已十分有限，存量客戶的競爭在未來必然成為市場競爭從租戶視角出發(fā)，市場租金下跌誘發(fā)越來越多的企業(yè)搬遷需求釋放。此時，租約重組是幫助企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)最優(yōu)不動產(chǎn)策略的必要路徑。專業(yè)的數(shù)據(jù)支持、市場為市場企業(yè)定制適配其未來主營賽道發(fā)展的不動產(chǎn)產(chǎn)策略都是當(dāng)前企業(yè)主體運(yùn)營的重要保障。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告43宏觀篇.聚力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)研究宏觀視角下，城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展確立方向，驅(qū)動樓宇是單純空間供給方，而是構(gòu)建產(chǎn)2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告44游鏈條互補(bǔ)、產(chǎn)供銷環(huán)節(jié)耦合的蓬勃發(fā)展格局”。這一戰(zhàn)略布地產(chǎn)業(yè)鏈的整體附加值和核心競爭力。構(gòu)建一種有機(jī)融合、相互賦能的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。這一格局最終有望來發(fā)展的根基。察成都樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向之間的契合度與聯(lián)動原樓宇載體與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)與協(xié)同。重點(diǎn)探討成都多成互促共贏的發(fā)展格局，為市場參與者和政策制定者提供具有實(shí)踐意義的策略參考。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告45醫(yī)藥健康綠色食品新型材料現(xiàn)代金融商貿(mào)物流醫(yī)藥健康綠色食品新型材料現(xiàn)代金融商貿(mào)物流先進(jìn)能源文化旅游電子信息仲量聯(lián)行|樓宇經(jīng)濟(jì)視角：一級行業(yè)醫(yī)科技互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)建筑金融業(yè)制造業(yè)藥及生命健康能源環(huán)保零售貿(mào)易文體娛樂酒店餐飲物流運(yùn)輸農(nóng)林牧漁仲量聯(lián)行|樓宇經(jīng)濟(jì)視角：二級行業(yè)新能源發(fā)電新能源汽車新能源發(fā)電新能源汽車生物醫(yī)藥基建半導(dǎo)體屏幕設(shè)備物聯(lián)網(wǎng)航空航天人工智能無人機(jī)汽車生物醫(yī)藥基建半導(dǎo)體屏幕設(shè)備物聯(lián)網(wǎng)航空航天人工智能無人機(jī)汽車軌道交通低空經(jīng)濟(jì)智能網(wǎng)聯(lián)集成電路綠色氫能軌道交通低空經(jīng)濟(jì)智能網(wǎng)聯(lián)集成電路綠色氫能人工智能新型顯示生物醫(yī)藥汽車仲量聯(lián)行產(chǎn)業(yè)分類一級%政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)分類%仲量聯(lián)行產(chǎn)業(yè)分類二級%注：仲量聯(lián)行一二級行業(yè)與圖表仲量聯(lián)行產(chǎn)業(yè)分類一級%政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)分類%仲量聯(lián)行產(chǎn)業(yè)分類二級%垂直數(shù)據(jù)關(guān)系僅表示產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，不代表產(chǎn)業(yè)從屬。數(shù)據(jù)加總存在因四舍五入產(chǎn)生的小數(shù)點(diǎn)偏差。%以仲量聯(lián)行樓宇樣本對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)占比計算2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告46基于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與樓宇經(jīng)濟(jì)的緊密關(guān)聯(lián)，立足于成的全域、細(xì)顆粒度、高密度的樓宇經(jīng)濟(jì)需求側(cè)數(shù)據(jù)，報告從多個維度展開分析。依據(jù)圖表34所示關(guān)系，在仲量聯(lián)行覆蓋的成都市全域近3,000萬平方米的全口徑辦公載體樣本中，約48.8%的產(chǎn)業(yè)屬于“九大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群”及其直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，表明支柱優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)是支撐成都樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心基礎(chǔ)；另有約12.9%的產(chǎn)業(yè)被列入“九大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)集群”及其直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，成為推動樓宇經(jīng)濟(jì)增量需求的重要力量，這與市場突破既有規(guī)模、實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容增效的主要方向保持高度醫(yī)藥健康與生物醫(yī)藥，因此在計算前兩類“9”大產(chǎn)業(yè)的累計占比時，需要對產(chǎn)業(yè)查重并剔除重復(fù)計算的產(chǎn)業(yè)占比。如圖市場存量需求與城市產(chǎn)業(yè)的主流發(fā)展方向保持一致，這一比從細(xì)分行業(yè)分析，在樓宇經(jīng)濟(jì)中，來自科技互聯(lián)網(wǎng)的需求納產(chǎn)業(yè)，更是辦公市場需求的壓艙石，尤其是科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在過去幾年一直都是成都增量需求和存量需求的雙料冠軍。處于上升趨勢。通過數(shù)據(jù)匹配不難看出，產(chǎn)業(yè)布局與樓宇經(jīng)濟(jì)的實(shí)時數(shù)據(jù)處于同頻共振的關(guān)聯(lián)狀態(tài)。而這種關(guān)系說明，成都樓宇經(jīng)濟(jì)不僅有效服務(wù)了城市產(chǎn)業(yè)的基本盤，并推動增量潛力釋放；同時，城市的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局也為樓宇經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展重心指明了前進(jìn)方向。此外，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在這一輪經(jīng)濟(jì)周期中對地方經(jīng)濟(jì)的意義重大。制造業(yè)在下圖的排名為第四，與圖表3中第七的排名形成打造適應(yīng)不同制造業(yè)發(fā)展的空間載體，也是解決成都現(xiàn)階段高空置難題的突破方向。展望未來，“十大未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域”在現(xiàn)階段樓宇經(jīng)濟(jì)中的占比雖不高，卻仍是載體空間需重點(diǎn)關(guān)注及前瞻布局的潛力領(lǐng)域。隨著未來產(chǎn)業(yè)培育壯大，樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)基本盤必將見證質(zhì)與量的雙重飛躍，屆時城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量與產(chǎn)業(yè)鏈條的科技含量也有望實(shí)現(xiàn)跨越式突破?？傆?科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)醫(yī)藥及生命科學(xué)制造業(yè)貿(mào)易文體娛樂地產(chǎn)建筑零售物流運(yùn)輸能源、環(huán)保及公共事業(yè)農(nóng)林牧漁注：依據(jù)圖表34第一行和第四行的產(chǎn)業(yè)占比數(shù)據(jù)計算得出。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告47成都的“九大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群”是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石，多數(shù)也符合“支柱產(chǎn)業(yè)”的定義，例如電子信息、現(xiàn)代金融等。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“成熟穩(wěn)健、鏈條完整、創(chuàng)新活躍”的共性特征：電子信息產(chǎn)業(yè)覆蓋從硬件制造到軟件服務(wù)的全鏈條生態(tài)；裝備制造依托工業(yè)基礎(chǔ)持續(xù)向智能化升級；醫(yī)藥健康領(lǐng)域融合研發(fā)與臨床資源；現(xiàn)代金融依托西部樞紐地位拓展服務(wù)邊界；綠色食品深耕品牌化與供應(yīng)鏈優(yōu)化。這些產(chǎn)業(yè)雖處于不同發(fā)展階段，但共同鑄就成都經(jīng)濟(jì)的基底成色，其持續(xù)發(fā)展將為樓宇市場提供穩(wěn)定且多元的需求動能。產(chǎn)業(yè)鏈視角深挖企業(yè)不動產(chǎn)策略的多元需求對于城市成熟產(chǎn)業(yè)的樓宇經(jīng)濟(jì)解析，則需要從產(chǎn)業(yè)鏈視角出空間需求的差異大。研發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)需要靜謐的研發(fā)環(huán)境和先進(jìn)的實(shí)驗(yàn)室配套；制造環(huán)節(jié)關(guān)注物流便利，看重廠房承重；營銷總部則偏好形象展示性和商務(wù)配套完善的成熟區(qū)域。的適配性。第二，在動態(tài)視角下，產(chǎn)業(yè)鏈升級重構(gòu)直接引致樓宇需求變遷。隨著產(chǎn)業(yè)向微笑曲線兩端延伸，上游研發(fā)設(shè)計和下游營銷環(huán)節(jié)的占比提升，企業(yè)對高品質(zhì)辦公空間的需求必然增長，且傳統(tǒng)生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)伴隨城市化進(jìn)程也會同步遷移。把握并預(yù)判產(chǎn)業(yè)鏈整體走勢，方能從拿地開始開發(fā)前瞻性的樓宇載體。半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈地理分布特征角解讀產(chǎn)業(yè)樓宇的經(jīng)濟(jì)特征。今年報告將其中6,271家半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)，與載體數(shù)據(jù)進(jìn)行逐一匹配，繼續(xù)深挖不動產(chǎn)中游則以晶圓制造、封裝測試等生產(chǎn)環(huán)節(jié)為主，除大源、金融大源高新西區(qū)金融城人民南路市中心外光華龍?zhí)锻夤馊A市中心城東市中心興隆湖雙楠人民南路金融城人民南路金融城高新西區(qū)外光華大源武侯新城新川怡心湖新川龍?zhí)垛暮麓?%10%20%30%40%興隆湖w上游中游w下游興隆湖全市重點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈上中下游的企業(yè)占比2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告48半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈對辦公樓新舊的偏好然而，產(chǎn)業(yè)鏈上中下游各環(huán)節(jié)的樓宇偏好存在差異。上游企業(yè)（芯片設(shè)計、EDA工具等）在2000-2002年交付的樓宇占比17%，主要集中在金融城天府新谷等早期科創(chuàng)載體；區(qū)內(nèi)樓宇增長始于2017年，2015-2017年及2018-2020年交付的優(yōu)質(zhì)樓宇更匹配其對研發(fā)環(huán)境的需求，企業(yè)對樓宇硬件和空間的敏付樓宇中占比超30%，凸顯其對高規(guī)格電力、層高等硬件設(shè)施時期的供應(yīng)聚焦高新南區(qū)核心區(qū)，說明企業(yè)相較樓宇硬件，優(yōu)先考慮區(qū)位條件。成都半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)辦公樓載體交付年份企業(yè)數(shù)量占比35%30%25%20%2000年以前2000-2002年2003-2005年2006-2008年2009-2011年2012-2014年上游中游下游2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告49從半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈的不動產(chǎn)策略特征，可以看出兩大趨勢。首先，不同環(huán)節(jié)企業(yè)對區(qū)位與硬件優(yōu)先級的考量存在顯著差異：上游研發(fā)企業(yè)高度重視產(chǎn)業(yè)生態(tài)與創(chuàng)新氛圍，中游制造環(huán)節(jié)極度依賴高標(biāo)準(zhǔn)的電力、承重等硬件配置，而下游應(yīng)用端則更注重區(qū)位和便利性。其次，樓宇供應(yīng)周期與產(chǎn)業(yè)發(fā)展步調(diào)需高度契合，2015-2017年期間交付的樓宇精準(zhǔn)承接成都IC設(shè)計企一點(diǎn)對于樓宇經(jīng)營而言至關(guān)重要。半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈上中下游企業(yè)的承租能力區(qū)位與樓齡揭示上中下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)對地理空間與樓宇硬件的利弊權(quán)衡，而租金則直接反映企業(yè)對樓宇品質(zhì)的偏好及承租能力。產(chǎn)業(yè)鏈視角：從圖表38可以看出，半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)承租能力和品質(zhì)偏好仍有差異。以甲級辦公樓成交案例的橫向?qū)Ρ葹槔?，中游制造環(huán)節(jié)的承租能力并不弱于上下游企業(yè)，這表明技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的中游環(huán)節(jié)企業(yè)對高端辦公空間仍有較對辦公空間的承租能力有別于生產(chǎn)制造空間，中游環(huán)節(jié)可以資產(chǎn)組合定價視角：通過縱向分析，即對比半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈在不同類型載體的承租能力，可以呈現(xiàn)租金的梯度特征。中游環(huán)節(jié)對高品質(zhì)辦公載體仍有較強(qiáng)的承租能力，體現(xiàn)出企業(yè)對員工辦公環(huán)境及企業(yè)形象的重視。但中游企業(yè)在不同載體的租金價差也比較大，說明企業(yè)對品質(zhì)較低的載體的付租意愿顯著下降。這種價差在半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈中，中游企業(yè)要大于上游和下游企業(yè)，這體現(xiàn)出生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)企業(yè)的不動產(chǎn)策略特征：企業(yè)仍具有價格敏感性，雖付租能力不輸上下游，但必然物值。再以上游和下游產(chǎn)業(yè)鏈為例，如果不同載體之間的租金水平越接近，說明企業(yè)在載體之間搬遷換租的可能性就會越高，企業(yè)的流動性也會更大。事實(shí)證明，在產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)中，企業(yè)的流動性的確最高。成都半導(dǎo)體產(chǎn)鏈不同環(huán)節(jié)辦公樓載體租金圖例上游中游下游商業(yè)辦公樓 均價產(chǎn)業(yè)辦公樓 均價甲級辦公樓辦公樓產(chǎn)業(yè)樓宇產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈視角資產(chǎn)組合定價視角單位：元/平方米/月通過對半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈在區(qū)位偏好、樓齡選擇和承租能通過對半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈在區(qū)位偏好、樓齡選擇和承租能力三大維度的分析，結(jié)果顯示：上游研發(fā)偏好產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新樓宇，中游制造追求高品質(zhì)的商務(wù)辦公空間，而下游市場端則注重成本與區(qū)位的平衡。需要注意的是，此規(guī)律對于技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的樓宇選址偏好具有本密集型、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)可能接近半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)性和時代性變遷。該研究框架為解讀成都優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)奠定可復(fù)制的方法論研究實(shí)踐。通過多維度評估體系，系統(tǒng)構(gòu)建九大產(chǎn)業(yè)的樓宇經(jīng)濟(jì)研究模型，為城市空間規(guī)劃、產(chǎn)品定位和招商策略提供科學(xué)依據(jù)，推動樓宇經(jīng)濟(jì)向2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告基于此，我們采集了成都九大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)共計約16萬家企業(yè)的數(shù)據(jù)，再逐一精準(zhǔn)匹配至樓宇經(jīng)濟(jì)的載體數(shù)據(jù)，創(chuàng)建全新“產(chǎn)業(yè)—空間”關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)庫，用以分析不同產(chǎn)業(yè)在載體選擇、區(qū)位分布和空間需求等方面的差異化特征，為新興產(chǎn)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)研究提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和分析框架。因此，不同于3.2小節(jié)僅以半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的全鏈條分析為例，以點(diǎn)及面推演九大特色優(yōu)勢租金敏感性趨同基于匹配后的關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)庫，結(jié)果顯示成都九大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的租金承租能力普遍較低，租金范圍主要集中于54.1-58.9元/企業(yè)首政策補(bǔ)貼影響大，更傾向于性價比高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或乙從租金數(shù)據(jù)分析，九大行業(yè)的平均租金為55.4元/平方米/月。各行業(yè)差異較?。喝斯ぶ悄?、新型顯示、智能網(wǎng)聯(lián)汽車等主流領(lǐng)域的租金趨同，僅綠色氫能因企業(yè)主要來自傳統(tǒng)能源企業(yè)其樓宇需求只夠滿足辦公及研發(fā)的空間功能性，企業(yè)形象等外在因素不是這一階段企業(yè)有資本考量的因素。綠色智能網(wǎng)人工新型低空航空集成軌道生物氫能聯(lián)汽車智能顯示經(jīng)濟(jì)航天電路交通醫(yī)藥單位：元/平方米/月辦公載體的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計已高度成熟，能夠通過彈性空間布局速適配從人工智能研發(fā)到集成電路設(shè)計的多樣化場景，顯著降低產(chǎn)業(yè)空間的門檻與成本。企業(yè)需要獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)和生物廢水處理設(shè)施；綠色氫能企成電路設(shè)計企業(yè)則需配備EMC電磁屏蔽室和冗余電力保障。這適性與定制適配性比例之間的平衡，盡量降低前期開發(fā)成本和后期定制成本。2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告在分析九大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的差異特征前，首先需要分析企業(yè)規(guī)模分布特征，以便理解不同產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)規(guī)模、形態(tài)及其與空間需求的底層關(guān)聯(lián)。數(shù)據(jù)顯示，所有產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)明顯的“微型企業(yè)主導(dǎo)”的規(guī)模特征：生物醫(yī)藥、集成電路、人工智能等產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力強(qiáng)，創(chuàng)業(yè)風(fēng)席卷全行業(yè)，小微企業(yè)占比相對較高；而在航空航天、綠色氫能、軌道交通等資本與技術(shù)雙密集產(chǎn)業(yè)，企業(yè)總數(shù)相對更少，但單個企業(yè)規(guī)模更大。這種企業(yè)規(guī)模的分布差異，直接影響產(chǎn)業(yè)的空間組織模式。微小企業(yè)集中的產(chǎn)業(yè)更青睞產(chǎn)業(yè)辦公，面積需求較小，租期靈活；而大企業(yè)較多的產(chǎn)業(yè)則傾向于甲級辦公樓，或一些能夠提供定制服務(wù)的辦公空間。九大產(chǎn)業(yè)集群列為首要集聚區(qū)，且在其中七個產(chǎn)業(yè)集群排名質(zhì)量上的引領(lǐng)地位。大源已成功引入生物醫(yī)藥、綠色氫能等各在大源核心區(qū)域外，多個專業(yè)化子市場已形成協(xié)同發(fā)展的多極格局。依托科技創(chuàng)新氛圍和實(shí)驗(yàn)室配套優(yōu)勢，新川重點(diǎn)承接生物醫(yī)藥、集成電路等研發(fā)密集型產(chǎn)業(yè)，在生物醫(yī)藥、航空航天兩大產(chǎn)業(yè)集群分布中高居各板塊第二。憑借青羊區(qū)航空、能源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，外光華成為綠色氫能、低空經(jīng)濟(jì)等前沿領(lǐng)域，尤其在綠色氫能產(chǎn)業(yè)集群中排名各板塊首位。國賓則聚焦軌產(chǎn)業(yè)載體特殊功能空間需求盡管現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)載體的基礎(chǔ)硬件要求已基本滿足新興產(chǎn)業(yè)的硬科技產(chǎn)業(yè)對專業(yè)化空間的需求最為突出：新型顯示產(chǎn)業(yè)依賴無塵車間和恒濕環(huán)境，軌道交通和航空航天需要大型測試場地和高承重設(shè)施，低空經(jīng)濟(jì)則要求飛行控制中心和空域監(jiān)測配套。研發(fā)密集型產(chǎn)業(yè)的特殊需求集中在實(shí)驗(yàn)環(huán)節(jié)：生物醫(yī)藥需要生物安全實(shí)驗(yàn)室和中試車間，綠色氫能要求防爆實(shí)驗(yàn)室和特種氣體存儲空間，集成電路依賴電磁屏蔽室和超高凈間。數(shù)字應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)的需求相對靈活：人工智能側(cè)重算力機(jī)這些特殊的功能空間需求源于各產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的個性需要，反過來為新興產(chǎn)業(yè)提供專業(yè)化基礎(chǔ)空間功能配套。這一趨勢也體現(xiàn)出，產(chǎn)業(yè)屬性強(qiáng)的功能性載體區(qū)別于傳統(tǒng)商務(wù)辦公空間的核心價值所在。且企業(yè)對常規(guī)辦公空間的一般性硬件指標(biāo)要求的容空間的要求存在差異。相較于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈研究，聚焦產(chǎn)業(yè)之間的共性與差視角突破了產(chǎn)業(yè)鏈完整性的限制，更貼合新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)際，為樓宇經(jīng)濟(jì)參與各方提供了精準(zhǔn)決策2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告2025年成都九大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)及企業(yè)不動產(chǎn)特征產(chǎn)業(yè)特征樓宇經(jīng)濟(jì)特征 企業(yè)規(guī)模Top3子市場載體占比辦公面積（平方米）生物醫(yī)藥統(tǒng)計企業(yè)數(shù)量級萬承載率%3.大源3.大源1.雙楠2.新川產(chǎn)業(yè)辦公商業(yè)辦公平均值75分位數(shù)25分位數(shù)智能網(wǎng)聯(lián)汽車承載率智能網(wǎng)聯(lián)汽車承載率%統(tǒng)計企業(yè)數(shù)量級承載率集成電路統(tǒng)計企業(yè)數(shù)量級萬萬承載率集成電路統(tǒng)計企