賣(mài)房不簽合同老李站在自家老院的石榴樹(shù)下，手里攥著皺巴巴的五萬(wàn)塊定金，看著鄰居張嬸騎著電動(dòng)車(chē)消失在巷口。三天前，張嬸帶著兒子來(lái)看房，說(shuō)這院子離孫子學(xué)校近，當(dāng)場(chǎng)拍板要買(mǎi)下。老李想著都是街坊，低頭不見(jiàn)抬頭見(jiàn)，便沒(méi)提簽合同的事，只打了張收條，約定月底交全款交房?？蛇@兩天，他心里總像壓著塊石頭——那天張嬸兒子隨口提了句“這房本上的面積好像比實(shí)際小”，當(dāng)時(shí)沒(méi)在意，現(xiàn)在越想越不對(duì)勁。一、口頭協(xié)議的“熟人陷阱”在房產(chǎn)交易中，“熟人交易”往往成為不簽合同的導(dǎo)火索。人們習(xí)慣性地認(rèn)為，親戚、朋友、街坊之間的交易靠“人情”和“口頭承諾”就能保障，簽合同反而顯得生分。但現(xiàn)實(shí)中，這種“人情擔(dān)保”常常不堪一擊。去年某法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房糾紛中，未簽訂書(shū)面合同的案件占比高達(dá)37%，其中80%涉及熟人交易。這些糾紛的核心矛盾集中在三個(gè)方面：房屋價(jià)格變動(dòng)、面積爭(zhēng)議、付款方式模糊。以?xún)r(jià)格為例，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣(mài)方可能會(huì)以“當(dāng)初說(shuō)的是意向價(jià)”為由要求加價(jià)；而房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買(mǎi)方則可能主張“口頭約定的是打包價(jià)”，拒絕支付額外費(fèi)用。更棘手的是面積爭(zhēng)議，就像老李遇到的情況，房本面積與實(shí)際使用面積不符時(shí)，若沒(méi)有合同明確約定以哪個(gè)為準(zhǔn)，雙方很容易各執(zhí)一詞。張嬸若事后發(fā)現(xiàn)院子的土地證面積比房產(chǎn)證大，可能會(huì)要求老李按“實(shí)際使用面積”補(bǔ)差價(jià)；反之，若發(fā)現(xiàn)房屋存在違建導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)，又會(huì)以“老李隱瞞房屋狀況”為由要求退款。這些糾紛一旦進(jìn)入訴訟，由于缺乏書(shū)面合同，法院只能依賴(lài)雙方的口頭陳述和間接證據(jù)（如聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證），不僅審理周期長(zhǎng)，結(jié)果也充滿(mǎn)不確定性。二、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：看不見(jiàn)的“定時(shí)炸彈”不簽合同的最大隱患，在于無(wú)法明確房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。在我國(guó)，房屋交易以登記為生效要件，但產(chǎn)權(quán)登記僅能證明房屋的所有權(quán)歸屬，無(wú)法涵蓋所有潛在風(fēng)險(xiǎn)。例如，房屋是否存在抵押、查封、共有權(quán)糾紛，土地性質(zhì)是出讓還是劃撥，是否拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，這些信息若未在合同中明確，買(mǎi)方可能在付款后才發(fā)現(xiàn)“錢(qián)房?jī)煽铡薄?023年，南方某城市曾發(fā)生一起典型案例：買(mǎi)方通過(guò)熟人購(gòu)買(mǎi)一套二手房，未簽合同便支付了80%房款。過(guò)戶(hù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，該房屋因賣(mài)方涉及債務(wù)糾紛已被法院查封，而賣(mài)方早已將房款揮霍一空。由于沒(méi)有書(shū)面合同約定“產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵”的保證條款，買(mǎi)方無(wú)法依據(jù)合同要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，最終只能通過(guò)漫長(zhǎng)的執(zhí)行程序追討房款，至今仍未完全追回。對(duì)賣(mài)方而言，不簽合同同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。若買(mǎi)方在未過(guò)戶(hù)的情況下入住，可能會(huì)擅自對(duì)房屋進(jìn)行改造，甚至轉(zhuǎn)租、抵押。北京某中介公司的經(jīng)紀(jì)人透露，曾遇到過(guò)賣(mài)方將房屋“口頭賣(mài)給”買(mǎi)方后，買(mǎi)方未經(jīng)允許加蓋樓層，導(dǎo)致房屋成為違建，最終被城管部門(mén)責(zé)令拆除。由于沒(méi)有合同約定“買(mǎi)方不得擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)”，賣(mài)方不僅無(wú)法向買(mǎi)方索賠，還需自行承擔(dān)拆除費(fèi)用。三、付款與交房：模糊約定的“羅生門(mén)”付款方式和交房時(shí)間是房屋交易的核心環(huán)節(jié)，也是最容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的部分。在沒(méi)有合同的情況下，雙方的口頭約定往往模糊不清，例如“月底交房”是指“月底前支付全款后交房”還是“先交房再付尾款”？“分期支付”是分三期還是五期？每期的支付節(jié)點(diǎn)是簽合同、過(guò)戶(hù)還是交房？這些細(xì)節(jié)的缺失，可能導(dǎo)致交易卡在某個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)法推進(jìn)。上海的王女士就曾遭遇過(guò)這樣的困境。她通過(guò)朋友介紹購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，口頭約定“先付50%房款，過(guò)戶(hù)后付30%，交房時(shí)付20%”。但在辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，賣(mài)方突然提出“必須先付全款才能過(guò)戶(hù)”，理由是“當(dāng)初說(shuō)的‘過(guò)戶(hù)后付款’是指過(guò)完戶(hù)當(dāng)天付清”。王女士認(rèn)為賣(mài)方違約，拒絕支付全款，雙方僵持不下。由于沒(méi)有合同約定付款與過(guò)戶(hù)的先后順序，中介調(diào)解多次無(wú)果，最終王女士不得不額外支付2萬(wàn)元“加急費(fèi)”才促成交易。而更極端的案例是，買(mǎi)方在未簽合同的情況下支付全款后，賣(mài)方以“家人不同意”為由拒絕交房，甚至將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給第三方。此時(shí)買(mǎi)方若想維權(quán)，只能以“不當(dāng)?shù)美逼鹪V要求退款，而無(wú)法主張“繼續(xù)履行合同”，因?yàn)榭陬^協(xié)議難以證明雙方存在“買(mǎi)賣(mài)合意”。四、違約責(zé)任：沒(méi)有“枷鎖”的交易合同的本質(zhì)是“權(quán)利義務(wù)的約定”，而違約責(zé)任則是保障這些約定得以履行的“枷鎖”。在書(shū)面合同中，雙方通常會(huì)約定逾期付款、逾期交房的違約金比例，以及一方違約時(shí)另一方的解除權(quán)。例如，若合同約定“買(mǎi)方逾期付款超過(guò)15日，賣(mài)方有權(quán)解除合同并沒(méi)收定金”，則買(mǎi)方會(huì)更謹(jǐn)慎地遵守付款時(shí)間；反之，若約定“賣(mài)方逾期交房，每逾期一日按總房款的萬(wàn)分之五支付違約金”，賣(mài)方也會(huì)盡力按時(shí)交房。但沒(méi)有書(shū)面合同的交易，就像沒(méi)有安裝剎車(chē)的汽車(chē)，一旦出現(xiàn)違約，雙方都無(wú)法可依。去年，廣州一位賣(mài)方將房屋口頭賣(mài)給買(mǎi)方，約定“買(mǎi)方先付定金，三個(gè)月內(nèi)湊齊尾款”。但三個(gè)月后，買(mǎi)方因政策調(diào)整無(wú)法貸款，只能拖延付款。賣(mài)方雖想解約，卻因沒(méi)有合同約定“逾期付款的解約條件”，只能眼睜睜看著房屋被“占著”，無(wú)法轉(zhuǎn)賣(mài)他人。而買(mǎi)方也因已支付定金，不愿輕易放棄，雙方陷入“拉鋸戰(zhàn)”。這種情況下，即使訴諸法律，法院也只能根據(jù)公平原則酌情處理，難以實(shí)現(xiàn)“懲罰違約方、補(bǔ)償守約方”的目的。五、法律救濟(jì)：蒼白的“事后諸葛亮”當(dāng)交易出現(xiàn)糾紛時(shí)，沒(méi)有合同的一方往往會(huì)陷入“舉證難”的困境。根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張有責(zé)任提供證據(jù)。在房屋交易中，書(shū)面合同是證明交易內(nèi)容的直接證據(jù)，而口頭協(xié)議則需要通過(guò)錄音、錄像、證人證言、聊天記錄等間接證據(jù)佐證。但這些間接證據(jù)的證明力往往較弱：聊天記錄可能被篡改，證人證言可能因“熟人關(guān)系”被質(zhì)疑偏向性，錄音錄像也可能因未明確身份和時(shí)間而不被采信。更重要的是，我國(guó)法律雖承認(rèn)口頭合同的效力，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易等重大民事行為，更傾向于要求書(shū)面形式?！睹穹ǖ洹返谒陌倭艞l規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，可以采用書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式，但法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。而房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的合同，雖未被法律強(qiáng)制要求“必須書(shū)面形式”，但司法實(shí)踐中，法院通常會(huì)以“交易金額巨大、權(quán)利義務(wù)復(fù)雜”為由，要求當(dāng)事人提供書(shū)面合同證明交易細(xì)節(jié)。若無(wú)法提供，即使雙方確實(shí)存在口頭協(xié)議，也可能因“約定不明”而難以獲得支持。老李最終還是決定主動(dòng)找張嬸補(bǔ)簽合同。他在社區(qū)律師的幫助下，草擬了一份詳細(xì)的協(xié)議，明確了房屋總價(jià)、面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（以房產(chǎn)證為準(zhǔn)）、付款方式（分三期支付，首付50%，過(guò)戶(hù)后付30%，交房時(shí)付20%）、違約責(zé)任（逾期付款按日支付萬(wàn)分之三違約金），以及房屋的產(chǎn)權(quán)狀況聲明（無(wú)抵押、無(wú)查封、無(wú)共有權(quán)糾紛）。張嬸起初有些猶豫，覺(jué)得“簽合同太麻煩”，但聽(tīng)完老李解釋可能存在的風(fēng)險(xiǎn)后，也爽快地簽了字。當(dāng)兩人在合同上按下手印時(shí)，老李心里的那塊石頭終于落了地——他知道，這份薄薄的紙，比任何“人情”都更能保障這場(chǎng)交易的安穩(wěn)。房產(chǎn)交易從來(lái)不是“一手