雍景豪園2012年年度營銷推廣計(jì)劃中國房地產(chǎn)策劃代理50強(qiáng)企業(yè)同舟濟(jì)撫州項(xiàng)目部2012.03同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD四、年度營銷推廣計(jì)劃

1.1宏觀政策分析

1.2市場(chǎng)分析二、2011年撫州市場(chǎng)分析一、2011年市場(chǎng)回顧三、項(xiàng)目分析同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD宏觀政策分析Part1.12011年主要政策回顧2011年房地產(chǎn)政策以“國八條”為主軸，限購令延期、上調(diào)存準(zhǔn)、央行加息、一房一價(jià)等政策為輔，2012年年初存準(zhǔn)率再次下調(diào)和地方政府政策微調(diào)，住建部重申政策不松動(dòng)。新“國八條”、限購令（2011年1、2月）

央行三次加息（2011年2、4、8月）2月8日，央行第一次加息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；緊隨著4月5日，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率再次上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；7月6日第三次加息。三次加息共上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.75百分點(diǎn)。

2011年共計(jì)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率7次，央行每月上調(diào)一次存準(zhǔn)率，共計(jì)6次，每次0.5個(gè)百分點(diǎn)。11月30日和12年2月24日存準(zhǔn)率下調(diào)。

八調(diào)存準(zhǔn)率（2011年）2011年年底，眾多城市限購令到期，但紛紛表示限購令將延期，無具體截至?xí)r間，限購令變得遙遙無期。進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任制加大保障性住房建設(shè)；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；……

一房一價(jià)（2011年5月）規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。

限購令延續(xù)（2011年年底）同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD2011年政策執(zhí)行效果分析（一）新國八條調(diào)控強(qiáng)度：強(qiáng)市場(chǎng)反應(yīng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之反應(yīng)強(qiáng)烈，前后起伏明顯，該調(diào)控被稱為最嚴(yán)厲之政策。大中城市成交轉(zhuǎn)淡，購買力轉(zhuǎn)向三四線市縣。調(diào)控強(qiáng)度：較強(qiáng)市場(chǎng)反應(yīng)：市場(chǎng)上購房者觀望氛圍更濃，開發(fā)商資金壓力變大，小開發(fā)商出現(xiàn)資金危機(jī)。調(diào)控強(qiáng)度：強(qiáng)市場(chǎng)反應(yīng)：限購令的頒布，導(dǎo)致限購城市成交量迅速下滑。（二）加息，上調(diào)存款準(zhǔn)備金（三）限購令同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD2011年政策執(zhí)行效果分析調(diào)控強(qiáng)度：較強(qiáng)市場(chǎng)反應(yīng)：一二線城市的購房者大都來自來自外地，政府運(yùn)用金融杠桿手段，減少了熱錢對(duì)樓市價(jià)格的哄抬，有效遏制了投機(jī)行為，保證了剛需族的基本需求。調(diào)控強(qiáng)度：一般市場(chǎng)反應(yīng)：“一房一價(jià)”實(shí)際執(zhí)行困難，截至目前，未對(duì)限購城市的樓市產(chǎn)生太大影響。調(diào)控強(qiáng)度：一般市場(chǎng)反應(yīng)：雖然有一定數(shù)量的保障性物業(yè)納入建設(shè)范圍，只是對(duì)市場(chǎng)化房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)的一種補(bǔ)充，而且保障性用房的價(jià)格和中小戶型的商品房在價(jià)格存在一定程度的落差，加上保障性住房需要一定的時(shí)間來建設(shè)，對(duì)目前的落實(shí)影響不會(huì)太大。（四）限貸（五）明碼標(biāo)價(jià)，一房一價(jià)（六）保障性住房同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD市場(chǎng)分析Part1.22011年政策執(zhí)行效果分析同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD土地市場(chǎng)：1月份土地市場(chǎng)量價(jià)齊跌，僅武漢大規(guī)模推地

2012年1月，十大重點(diǎn)城市的土地成交總占地面積為499.65萬平方米，同比下跌54.23%，總金額為252.12億元，同比下跌58.52%，全國十大城市來看，僅武漢土地成交出現(xiàn)放量，其城中村改造提速，成交地塊主要集中在東湖新區(qū)關(guān)山村板塊。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)2011年政策執(zhí)行效果分析同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD成交市場(chǎng)：春節(jié)淡季市場(chǎng)進(jìn)入冷淡期，半數(shù)重點(diǎn)城市庫存消化進(jìn)入高危區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，重點(diǎn)城市供求兩端均出現(xiàn)大幅下滑。房價(jià)方面，進(jìn)入1月以來品牌房企降價(jià)明顯減少，即使如保利近期集中推出“囍春行動(dòng)”，聲勢(shì)浩大，但具體到項(xiàng)目其實(shí)優(yōu)惠幅度基本都在95折以內(nèi)，總體來看，2012年伊起始品牌房企集中進(jìn)入觀望期。橫軸為房價(jià)；縱軸為成交量；氣泡大小代表存量消化周期，紅色代表風(fēng)險(xiǎn)最高，綠色則反之。2011年政策執(zhí)行效果分析同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD房地產(chǎn)企業(yè)：春節(jié)月拿地規(guī)模大幅縮減，拓寬融資渠道是當(dāng)務(wù)之急1月典型企業(yè)拿地規(guī)模較上月有大幅下降，3家典型企業(yè)共拿地4幅，總建筑面積同比下降88%。從監(jiān)測(cè)企業(yè)融資情況來看，1月企業(yè)融資的活動(dòng)有所減少，從各種融資途徑來看，發(fā)行債券和股權(quán)出讓等直接融資是企業(yè)的主要融資途徑。1月份拿地規(guī)模驟減，實(shí)力企業(yè)撐起局面2012年1月典型企業(yè)拿地規(guī)模較上月有大幅下降，3家典型企業(yè)共拿地4幅，總建筑面積為199.71萬平方米，同比下降88%；成交總價(jià)為41.99億，同比下降90%；平均樓板價(jià)為2103元/平方米，同比下降19%。企業(yè)拿地量價(jià)齊跌可能受到春節(jié)影響，但與去年2月相比，1月企業(yè)新增土地建筑面積下降了69%，由此可見2012年年初企業(yè)拿地意愿較為低迷。貨幣政策轉(zhuǎn)向鞥保增長，部分企業(yè)開拓融資渠道自本輪地產(chǎn)調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)投資性和投機(jī)性需求得到有效抑制，成交量大幅度縮水，房價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)也得到扼制。春節(jié)黃金周期間，成交量更遭遇滑鐵盧，慘淡的市場(chǎng)開局給2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)披上了一層陰影。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急需要拓寬融資渠道才能確保在復(fù)雜的環(huán)境中得以生存。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD未來市場(chǎng)政策預(yù)判政策走勢(shì)：調(diào)控收效明顯，預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策強(qiáng)度將維持在現(xiàn)今水平，任以“鞏固”成果為主導(dǎo)思想，政策放松的可能性極小，住建部重申調(diào)控絕不松動(dòng)，地方玩小動(dòng)作露頭就打。溫總理兩年內(nèi)五提“房價(jià)需合理回歸”。成交量走勢(shì)：政策強(qiáng)力干預(yù)下，2012年內(nèi)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況不容樂觀。價(jià)格走勢(shì)：至2012年年初，全國市場(chǎng)潛在的供應(yīng)量比較充足，政策強(qiáng)壓下，供銷差與價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)高度一致的局面，價(jià)格面臨較大的下行壓力。房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)向：拓寬融資渠道是當(dāng)務(wù)之急。

總之，2011年，各項(xiàng)政策效用持續(xù)發(fā)揮，限購政策和限貸政策對(duì)購房者的影響效力依然存在，政策效力收效，意味著中央短期內(nèi)無需在這些政策上再加碼，但鑒于房價(jià)尚未如政府預(yù)期的實(shí)質(zhì)性下跌，這些政策暫時(shí)也不會(huì)放松。可見，調(diào)控政策在短時(shí)期內(nèi)不會(huì)放松。迫于中小企業(yè)的資金危機(jī)，國家會(huì)在資金流通的環(huán)節(jié)上繼續(xù)放松政策。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD四、年度營銷推廣計(jì)劃2.1宏觀政策分析二、2011年撫州市場(chǎng)分析一、2011年市場(chǎng)回顧三、項(xiàng)目分析撫州市近5年房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖2011房地產(chǎn)投資分析：在貨幣政策趨緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，撫州房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩，反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的成效。在貨幣政策趨緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，1-10月，撫州房地產(chǎn)開發(fā)完成投資69.12億元，同比增長26.3%，增速比1-9月回落2.1%、比1-8月回落10.7%。撫州完成商品住宅投資61.53億元，同比增長26.3%，增速比1-9月回落2.3%、比1-8月回落12.9%。同舟濟(jì)分析：同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD（數(shù)據(jù)來源撫州房管局網(wǎng)站）撫州市近14個(gè)月商品住宅成交走勢(shì)圖2011房地產(chǎn)總成交表現(xiàn)：2011年撫州住宅市場(chǎng)表現(xiàn)為量基本持平,成交均價(jià)有一定幅度上漲，成交了11525套，成交面積約為100萬㎡，成交均價(jià)3444元/㎡，環(huán)比上漲約20%，2011年分為冰火兩重天。從2011年成交量上看，撫州住宅市場(chǎng)在上半年呈集中釋放，連續(xù)5個(gè)月成交上1000套，上半年樓市迎來樓市春天；進(jìn)入下半年，樓市跌入低谷，成交萎縮，傳統(tǒng)樓市旺季也沒有出現(xiàn)；從2011年成交均價(jià)來看，撫州住宅市場(chǎng)成交均價(jià)全年呈緩慢上升趨勢(shì)，上半年樓市較火熱，成交均價(jià)卻相對(duì)較低，進(jìn)入下半年，成交均價(jià)一直處于較高區(qū)位。上半年由于許多一、二線城市出臺(tái)限購令，使得部分在外工作的撫州人回鄉(xiāng)置業(yè)，同時(shí)周邊農(nóng)村人口涌入市區(qū)，導(dǎo)致?lián)嶂莘績r(jià)不降反漲，房價(jià)上漲過快。同舟濟(jì)分析：同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD（數(shù)據(jù)來源撫州房管局網(wǎng)站）2011年成交排行榜：從2011年撫州市各樓盤成交排行來看，鳳凰城和未來城分別位居各榜首的前兩位，除這兩樓盤以外，各樓盤的差距不大。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD2011年銷售套數(shù)排行排名項(xiàng)目名稱套數(shù)1鳳凰城14622未來城6983豐源?宜合一期5194澤源華府4835偉星棲鳳華都4036陽光城二期3867宏基.名仕家園3668汎港·華萃庭院3649融旺·國際公館35210錦繡華庭3462011年銷售面積排行（㎡）排名項(xiàng)目名稱套數(shù)1鳳凰城168841.192未來城71343.493豐源?宜合一期56712.744澤源華府54945.095汎港·華萃庭院50675.336陽光城二期41107.537宏安薈萃中央39803.898錦繡華庭37831.659偉星棲鳳華都37520.3210宏基.名仕家園36148.462011年銷售金額排行（萬元）排名項(xiàng)目名稱套數(shù)1鳳凰城52504.632未來城28385.973汎港·華萃庭院24005.924豐源?宜合一期23306.655融旺·國際公館18915.056宏安薈萃中央18136.687澤源華府17112.328錦繡華庭15595.499偉星棲鳳華都15035.9410濱湖世紀(jì)城13933.01撫州市2012年商品住宅成交走勢(shì)圖2012年年初成交表現(xiàn)：2012年前2個(gè)月?lián)嶂葑≌袌?chǎng)繼續(xù)延續(xù)11年下半年低迷之勢(shì)，成交分別下降了82%和65%，成交均價(jià)卻處于較高區(qū)位，2012年年初撫州住宅市場(chǎng)就呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)和觀望氣氛，樓市開局不順。從2012年年初成交量上看，春節(jié)期間撫州住宅市場(chǎng)成交冷淡，傳統(tǒng)旺季已不在，這種局面會(huì)一直存在，直到國慶節(jié)的來臨；從2012年年初成交均價(jià)來看，撫州住宅市場(chǎng)成交均價(jià)處于較高區(qū)位波動(dòng)，預(yù)計(jì)后市的成交均價(jià)會(huì)呈緩慢波動(dòng)上漲趨勢(shì)。同舟濟(jì)分析：同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD（數(shù)據(jù)來源撫州房管局網(wǎng)站，截至2012年3月6日）撫州市2012年年初銷售分析圖2012年年初銷售分析：雖然2012年年初成交均價(jià)處于較高區(qū)位，但從成交較好的項(xiàng)目看，成交均價(jià)在平均均價(jià)以下和每套總價(jià)較小的樓盤成交較好。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD（數(shù)據(jù)來源撫州房管局網(wǎng)站，截至2012年3月6日）項(xiàng)目銷售金額(萬元)面積段（㎡）銷

售均

價(jià)套數(shù)每套總均價(jià)(萬元)鳳凰城6273.3716926.893706.15614942.10315書香華府2357.427054.953341.5126536.268澤源華府2224.366024.63692.1295044.4872清華錦園1727.375618.153074.6245630.84589城市經(jīng)典1950.245056.633856.7986430.4725名仕公館1592.214329.773677.3555429.48537撫州市2012年存量分析圖2012年存量分析：截至3月6日入網(wǎng)銷售項(xiàng)目總數(shù)116項(xiàng),住宅可售套數(shù)11571套,住宅可售面積124.347萬㎡，市區(qū)占據(jù)了絕大部分項(xiàng)目和房源，金巢區(qū)競(jìng)爭(zhēng)較小。2011年撫州住宅產(chǎn)市場(chǎng)共去化11525套，與現(xiàn)有的存量基本相持平，加上現(xiàn)在市場(chǎng)較低迷，市場(chǎng)去化壓力大，影響后期市場(chǎng)。3月(全市簽約168套(其中住宅122套),備案84套(其中住宅79套),住宅成交均價(jià)3714.8177元/㎡,商業(yè)成交均價(jià)10753.578元/㎡)。入網(wǎng)銷售項(xiàng)目總數(shù)116項(xiàng),入網(wǎng)銷售總面積:563.8944萬㎡,可售套數(shù):15706套,可售面積:152.185萬㎡,入網(wǎng)銷售住宅總面積:517.0454㎡,住宅可售套數(shù):11571套,住宅可售面積:124.347萬㎡。同舟濟(jì)分析：同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD（數(shù)據(jù)來源撫州房管局網(wǎng)站，截至2012年3月6日）撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)后期研判

同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD房地產(chǎn)投資分析：撫州房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩，調(diào)控政策已取得了一定的成效，預(yù)計(jì)后期政府政策無大變化，房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)回歸理性。成交分析：2011年撫州房地產(chǎn)冰火兩重天，預(yù)計(jì)2012上半年會(huì)延續(xù)11年下半年的低迷行情，但成交均價(jià)會(huì)處于較高位徘徊態(tài)勢(shì)。存量走勢(shì)：至2012年年初，全國市場(chǎng)潛在的供應(yīng)量比較充足，政策強(qiáng)壓下，供銷差與價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)高度一致的局面，價(jià)格面臨較大的下行壓力。

總之，隨著一二線城市的調(diào)控政策繼續(xù)延續(xù)，購房者對(duì)房價(jià)下調(diào)的期待也越來越高，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，成交量會(huì)持續(xù)低迷。由此可見，2012年，撫州樓市走勢(shì)依然存在不樂觀的因素。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD四、年度營銷推廣計(jì)劃二、2011年撫州市場(chǎng)分析一、2011年市場(chǎng)回顧三、項(xiàng)目分析3.1已售房源分析同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD已售房源分析Part3.1樓棟去化比例：截至2月底，項(xiàng)目總銷售率為93%，其中1號(hào)、3號(hào)、5號(hào)和8號(hào)樓已經(jīng)售罄，目前剩2號(hào)樓的復(fù)試和6號(hào)樓少量的三房。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD樓棟總套數(shù)已售套數(shù)已售占總套數(shù)比例未售套數(shù)未售占總套數(shù)比例1號(hào)樓8686100%002號(hào)樓888293.2%66.8%3號(hào)樓3030100%005號(hào)樓2020100%006號(hào)樓13611583.8%2216.2%8號(hào)樓2424100%00合計(jì)38435793%287%戶型去化比例：截至2月底，二房和四房較受市場(chǎng)歡迎，目前均的已售罄，三房去化了87%，復(fù)試去化率最低，只有40%。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD房型總套數(shù)已售套數(shù)已售占總套數(shù)比例未售套數(shù)未售占總套數(shù)比例2房2廳176176100%003房2廳18015887.8%2212.2%4房2廳1818100%00復(fù)式10440%660%客戶對(duì)價(jià)格需求分析：截至2月底，本項(xiàng)目大多數(shù)購房者愿意承受的價(jià)位在3500以內(nèi)，總房價(jià)不超過45萬。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD

大部分購房者承受的價(jià)格區(qū)間在2500－3500元之間，3000元以上較居多，價(jià)格承受度有點(diǎn)弱。大部分購房者承受的總價(jià)區(qū)間在35-45萬；高端價(jià)位接受度不高，需引導(dǎo)。成交客戶分析：截至2月底，本項(xiàng)目成交的客戶主要來自于在市區(qū)、金巢區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，客戶范圍比較廣。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料分析，成交客戶主要來源市內(nèi)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和金巢區(qū)；成交客戶職業(yè)以企事業(yè)單位、私企員工和經(jīng)商人員等為主。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD四、年度營銷推廣計(jì)劃二、2011年撫州市場(chǎng)分析一、2011年市場(chǎng)回顧三、項(xiàng)目分析4.1項(xiàng)目定位4.2營銷推廣安排同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD項(xiàng)目定位Part4.1同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD6萬平米·高新腹心·創(chuàng)意生活項(xiàng)目的物理體量，舞臺(tái)雖小，卻心系世界開發(fā)區(qū)之中心，整個(gè)區(qū)域可謂撫州經(jīng)濟(jì)之柱創(chuàng)意生活及聚集城市新銳的定位是磁場(chǎng)效應(yīng)的活力生活轉(zhuǎn)變成朗朗上口、簡(jiǎn)單易記的定位口號(hào)，需要繼續(xù)升華凝練項(xiàng)目定位：同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTDMINI復(fù)式比別墅更懂生活形象定位同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD價(jià)格定位：基于市場(chǎng)和項(xiàng)目本身已實(shí)現(xiàn)的均價(jià)，通過溢價(jià)實(shí)現(xiàn)利潤。1.定價(jià)原則樓盤定價(jià)開發(fā)商通常需要考慮三個(gè)因素：一是開發(fā)成本；二是市場(chǎng)需求總量、直接與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們的價(jià)格情況；三是消費(fèi)者——目標(biāo)消費(fèi)者能夠接受何種價(jià)格。6#樓成功實(shí)現(xiàn)成交3165元，借于撫州住宅市場(chǎng)2011年價(jià)格溢漲，同舟濟(jì)建議7#樓均價(jià)比6#均價(jià)溢漲10%，加上自然溢價(jià)3%，即6#均價(jià)=3165+3165*10%+3165*3%=3576.45元，取整為3576元3576元均價(jià)與2012年年初的成交均價(jià)基本持平同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD價(jià)格策略：低開高走，既能夠在品質(zhì)上給消費(fèi)者以保證，又能在升值潛力上給消費(fèi)者以信心，且能夠通過首批消費(fèi)者的口碑傳播進(jìn)一步聚集新的客戶群，并提升發(fā)展商的影響力和品牌效應(yīng)。1、5.1開盤時(shí)均價(jià)應(yīng)控制在整體均價(jià)3576的90%，即開盤均價(jià)為3218，取整為3200起價(jià)。2、5.1-10.1應(yīng)通過熱銷，提供價(jià)格，實(shí)現(xiàn)均價(jià)35763、10.1以后，整體價(jià)再次往上調(diào)，但不易高于10%，即不要高于3933約為4000元4、從前期均價(jià)3200漲到后期的3933元，漲幅為23%同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD客戶分析定位：以本地剛性需求和改善住房需求的客戶為主。

分析現(xiàn)有產(chǎn)品，本項(xiàng)目的終極消費(fèi)者將集中于25--45歲年齡段，屬于60、70、80年代出生的人群。他們對(duì)改革開放以來的成果享受最多，思想開放化程度相對(duì)較高，對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量有一定的要求，文化層次也相應(yīng)最高，同時(shí)懂得享受生活。?城鄉(xiāng)結(jié)合處：外出務(wù)商人員、先富起來的農(nóng)民

他們是對(duì)城市新生活向往的客戶，可能是已經(jīng)在城市生活了很久的人，但希望過上一種新的城市生活，也可能是從來沒有過上城市生活的人，但一直在努力實(shí)現(xiàn)他們的“城市生活夢(mèng)”，他們希望以真正的城市生活，來提升他們的身份和地位；?城區(qū)：教師、醫(yī)生、務(wù)商人員、公務(wù)員

他們是撫州市的老市民，有一定的經(jīng)濟(jì)收入來源，但又不滿意現(xiàn)在的居住環(huán)境，希望尋找更好的環(huán)境來改善目前的生活品質(zhì)；?外出高端務(wù)工人員：高級(jí)知識(shí)分子、企事業(yè)的管理人員、白領(lǐng)精英等人員

他們是高級(jí)打工人員，從農(nóng)村走向大城市，如今有了身份、地位和資本，在心理上有一種衣錦還鄉(xiāng)的感覺。他們購房不但是為孝敬父母或?yàn)樽约悍掂l(xiāng)提供方便的居住，而且是對(duì)其個(gè)人的肯定，是身份地位改變的表現(xiàn)。因而他們選擇的項(xiàng)目必然是領(lǐng)舞撫州的項(xiàng)目，只有這種項(xiàng)目才能體現(xiàn)出其身份地位，滿足其心理需求。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD營銷推廣安排Part4.2同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD營銷推廣總體思路：對(duì)于剩余房源和7#樓房源銷售安排，計(jì)劃分三個(gè)階段，即低層低價(jià)開盤推出，中層實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，高層實(shí)現(xiàn)利潤。在價(jià)格方面：建議均價(jià)不宜太高，層差拉大，以低價(jià)帶動(dòng)成交，再以成交帶動(dòng)均價(jià)；

在客戶方面：由于距開盤時(shí)間短，現(xiàn)場(chǎng)新意向客戶量較少，為了保證開盤熱銷，就需要利用老客戶資源，希望通過一系列活動(dòng)行為，發(fā)動(dòng)老帶新的極積性，以促進(jìn)銷售；

在推售方面：建議先推出高性價(jià)比房源，價(jià)格與6#基本持平，體現(xiàn)間接優(yōu)惠，達(dá)到開盤當(dāng)天熱銷目的；

在產(chǎn)品形象方面：經(jīng)濟(jì)新區(qū)，豪鄰貴舍，名校名園的城市貴族生活，重點(diǎn)突出“城市貴族”，使產(chǎn)品形象更加純粹顯明；

從客戶購買動(dòng)機(jī)看：“自住、置業(yè)”成為客戶購買本項(xiàng)目的主要?jiǎng)右?，因此，在此次開盤現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)體現(xiàn)自住的氛圍的景象，因此建議多展示生活氣氛和配套設(shè)施，讓客戶和業(yè)主感受到生活氛圍推廣原則同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD

3月4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份營銷

線主推產(chǎn)品7#樓低層產(chǎn)品7#樓中低層以下產(chǎn)品7#樓中低層以下產(chǎn)品7#樓中層產(chǎn)品7#樓中層產(chǎn)品7#樓中高產(chǎn)品7#樓中高層產(chǎn)品7#樓高層產(chǎn)品7#樓高層產(chǎn)品7#樓高層產(chǎn)品輔銷產(chǎn)品剩余房源剩余房源剩余房源剩余房源和7#低層產(chǎn)品剩余房源和7#低層產(chǎn)品剩余房源和7#低層產(chǎn)品剩余房源和7#低層產(chǎn)品剩余房源和7#中低層產(chǎn)品剩余房源和7#中低層產(chǎn)品剩余房源和7#中低層產(chǎn)品目標(biāo)10套10套12套12套12套12套12套5套50套25套營銷策略“老帶新”活動(dòng)優(yōu)惠促銷針對(duì)7#樓開盤房源促銷，開盤抽獎(jiǎng)大禮包針對(duì)“七夕”等傳統(tǒng)節(jié)日營銷“中秋”和“國慶”雙節(jié)優(yōu)惠促銷客戶“感恩答謝”活動(dòng)“老帶新”--真情回饋新老同享超值價(jià)、側(cè)重項(xiàng)目區(qū)位側(cè)重項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展前景和小區(qū)居住氛圍側(cè)重項(xiàng)目實(shí)景、小區(qū)規(guī)模及品質(zhì)等主題側(cè)重項(xiàng)目實(shí)景、小區(qū)規(guī)模及品質(zhì)等主題推廣線推廣主題真情回饋新老同享3200起，做城市貴族重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣，參加房展新城發(fā)展，片區(qū)潛力升值mini復(fù)式，比別墅更懂生活針對(duì)老師特價(jià)房客戶感恩答謝月營銷活動(dòng)老帶新活動(dòng)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)促銷7#樓開盤活動(dòng)無

無

無中秋博餅活動(dòng)教師特價(jià)房活動(dòng)客戶感恩答謝活動(dòng)媒體以電視游字、海報(bào)派發(fā)、夾報(bào)、報(bào)紙、短信為主，戶外、車體、橫幅等為輔2012年年度推廣營銷計(jì)劃◎以上營銷計(jì)劃，主要推廣手段以線下活動(dòng)為主軸，線上媒體配合為輔助。通過線下的活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提高客戶對(duì)項(xiàng)目片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)識(shí)?！蚓S護(hù)老客戶，主要是通過老客戶的口碑宣傳達(dá)到項(xiàng)目良好的形象效果，同時(shí)為7#樓埋下客源，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)旺場(chǎng)氣氛?！蛲诰蛐驴驮?，是通過各種的活動(dòng)，讓新客戶參與互動(dòng)，同時(shí)加深對(duì)項(xiàng)目的印象及加強(qiáng)購買欲望?！蛞陨系拿總€(gè)月活動(dòng)營銷細(xì)則及活動(dòng)方案，根據(jù)工程進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)的情況另寫。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD第一階段：雍景豪園低層開盤推出（開盤5.1）分階段執(zhí)行思路主題：針對(duì)撫州本地購房者的置業(yè)和改善居住需求不同，在推廣主題上也相應(yīng)差異訴求：方案一主標(biāo)：3200起，尊享城市貴族副標(biāo)：76-126M2珍品，五一公開方案二主標(biāo)：3200起，輕松做房東副標(biāo)：76-126M2珍品，五一公開開盤前：建議開盤前對(duì)新推產(chǎn)品先集中蓄客，（銷售統(tǒng)一說辭：開盤當(dāng)天購房贈(zèng)大禮包）以造成開盤熱銷的態(tài)勢(shì)。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD蓄客策略：通過多種渠道蓄客，積累客戶，為銷售做準(zhǔn)備。短時(shí)間開盤，緊要解決蓄客策略和開盤策略問題：媒體渠道：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信、—主要用報(bào)紙和短信；新客戶：新老客戶辦理特房VIP卡，可享受開盤期間總房款1%優(yōu)惠，5月1日之前，售樓處暫停辦VIP卡，并告知客戶5月1日開盤當(dāng)日有五重優(yōu)惠（詳見下文說明）；老帶新策略：凡介紹成功之老客戶：可獲免1年物業(yè)管理費(fèi)，活動(dòng)時(shí)間：4.1－10.1；活動(dòng)安排：通過開盤活動(dòng)累積意向客戶，大量人氣聚集，為開盤營造熱銷的氛圍。同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD開盤策略：為營造良好銷售氛圍，刺激客戶成交，將五一期間舉辦活動(dòng)和優(yōu)惠形成組合，進(jìn)行合力宣傳。短時(shí)間開盤，緊要解決蓄客策略和開盤策略問題：場(chǎng)內(nèi)：五一開盤五重禮一重禮：持特房VIP卡客戶，開盤期購房可享受1%優(yōu)惠（時(shí)間限定5月1日-5月7日）二重禮：開盤當(dāng)日的認(rèn)購客戶，可參加幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤活動(dòng)（為活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，對(duì)已認(rèn)購客戶舉行幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤游戲，獎(jiǎng)品為6檔：5000、4000、3000、2000、1000、謝謝參與，所得金額直接抵扣總房款）三重禮：老客戶介紹新客戶成交，可享受1年物業(yè)管理費(fèi)（期限5月1日—10月1日）四重禮：歡迎業(yè)主回家，精美禮品相送（開盤當(dāng)天，邀請(qǐng)老業(yè)主參加）五重禮：新老客戶均可參加五一嘉年華活動(dòng)（即越野賽、美食、互動(dòng)游戲，5月1-3日上午）同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD廈門同舟濟(jì)置業(yè)顧問有限公司（一級(jí)資質(zhì)）UNISONPROPERTYCONSULTANTSCO.,LTD開盤策略：為營造良好銷售氛圍，刺激客戶成交，將五一期間舉辦活動(dòng)和優(yōu)惠形成組合，進(jìn)行合力宣傳。短時(shí)間開盤，緊要解決蓄客策略和開盤策略問題：場(chǎng)外： 五一開盤活動(dòng)—--雍景豪園·音樂美食嘉年華 內(nèi)容：音樂+美食+互動(dòng)游戲

在售樓處舉辦互動(dòng)游戲及美食活動(dòng),各式特色風(fēng)味美食和有趣豐富的互動(dòng)游戲,為廣大新老客戶開展一場(chǎng)別開生面的國慶歡樂盛宴!

活動(dòng)內(nèi)容可以有：一次性撈魚、兒童充氣城堡、跑跑卡丁車、過低桿挑戰(zhàn)賽、跑跑卡丁車、過低桿挑戰(zhàn)賽、投籃機(jī)