高層住宅消防設(shè)施運(yùn)行維護(hù)手冊一、前言（一）編制目的為規(guī)范高層住宅消防設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)管理，確?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警、滅火、防排煙、應(yīng)急疏散等系統(tǒng)長期可靠運(yùn)行，有效預(yù)防和處置火災(zāi)事故，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本手冊。（二）適用范圍本手冊適用于建筑高度大于27米的高層住宅，供物業(yè)管理單位、消防設(shè)施維護(hù)人員、安全管理人員作為日常維護(hù)、故障處置及應(yīng)急管理的操作指引。（三）基本原則遵循“預(yù)防為主、定期維護(hù)、故障即修、責(zé)任到人”原則，確保消防設(shè)施完好有效、反應(yīng)迅速、聯(lián)動(dòng)可靠。二、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)是火災(zāi)預(yù)警的核心，需重點(diǎn)關(guān)注探測器靈敏度、控制器穩(wěn)定性及信號(hào)傳輸可靠性。（一）火災(zāi)探測器維護(hù)日常巡查（每日）：檢查外觀是否完好，有無積塵、遮擋；確認(rèn)指示燈正常閃爍，無故障/火警常亮。月度測試：用煙槍（溫感用熱源）測試，30秒內(nèi)觸發(fā)報(bào)警；復(fù)位后檢查記錄是否準(zhǔn)確。年度維護(hù)：斷電拆卸，清潔探測腔；檢查接線端子，校準(zhǔn)靈敏度（具備條件時(shí)）。（二）火災(zāi)報(bào)警控制器維護(hù)日常監(jiān)控（值班期間）：查看顯示屏，確認(rèn)系統(tǒng)“正常監(jiān)視”；每周測試備電切換（續(xù)航≥180分鐘）。月度檢查：測試“自檢”“消音”“復(fù)位”功能；清理無效報(bào)警，分析頻繁誤報(bào)原因。年度維護(hù)：清潔內(nèi)部灰塵，緊固接線端子；測試備用電源容量，升級軟件（如有更新）。（三）手動(dòng)報(bào)警按鈕及模塊維護(hù)日常巡查（每日）：檢查按鈕外觀、模塊指示燈；手動(dòng)觸發(fā)按鈕后復(fù)位（避免誤報(bào)）。季度測試：觸發(fā)按鈕，確認(rèn)控制器接收信號(hào)；測試模塊聯(lián)動(dòng)邏輯（如卷簾門、電梯迫降）。年度維護(hù)：清潔表面，修復(fù)松動(dòng)線路；更換破損按鈕玻璃面板。（四）線路及接地維護(hù)月度巡查：檢查線路穿管、橋架，端子箱密封；標(biāo)識(shí)清晰無損壞。年度檢測：測試線路絕緣電阻（≥20MΩ）；檢查接地裝置，接地電阻≤4Ω。三、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)維護(hù)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)是火災(zāi)撲救的關(guān)鍵，需確保噴頭完好、管網(wǎng)無泄漏、水泵啟動(dòng)可靠。（一）灑水噴頭維護(hù)日常巡查（每日）：檢查外觀，無變形、破裂；周圍無障礙物（距離≥30cm）。季度檢查：抽查噴頭，確認(rèn)色標(biāo)匹配（通常68℃）；檢查吊頂內(nèi)/管道井內(nèi)噴頭。年度維護(hù)：更換超期（10年）或損壞噴頭；清潔表面，檢查連接螺紋。（二）報(bào)警閥組維護(hù)月度巡查：檢查閥體無滲漏，壓力表正常；測試警鈴（聲強(qiáng)≥70dB，延遲器排水≤90秒）。季度測試：測試閥瓣密封性（滲漏≤5滴/分鐘）；預(yù)作用閥檢查充氣裝置（氣壓0.03-0.05MPa）。年度維護(hù)：清潔密封面，更換老化密封墊；調(diào)試壓力開關(guān)，確保啟動(dòng)水泵。（三）管網(wǎng)及閥門維護(hù)日常巡查（每日）：檢查支吊架、閥門狀態(tài)；壓力表顯示正常（最不利點(diǎn)靜壓≥0.07MPa）。季度測試：末端試水，水流指示器15-90秒報(bào)警，壓力開關(guān)啟動(dòng)水泵；檢查閥門靈活性。年度維護(hù)：管網(wǎng)壓力測試（1.5倍工作壓力，穩(wěn)壓30分鐘）；更換老化密封圈。（四）消防水泵及控制柜維護(hù)日常監(jiān)控（值班期間）：查看控制柜，確認(rèn)水泵“自動(dòng)”；檢查進(jìn)出口壓力、軸承溫度。每周測試：手動(dòng)啟動(dòng)水泵，運(yùn)行5分鐘；測試主備泵切換（30秒內(nèi)投入）。年度維護(hù)：清潔葉輪，檢查軸承/接觸器；除銹刷漆，更換老化電容。四、消火栓系統(tǒng)維護(hù)消火栓系統(tǒng)是火災(zāi)撲救的基礎(chǔ)，需確保栓體完好、水壓充足、水泵聯(lián)動(dòng)可靠。（一）室內(nèi)消火栓維護(hù)日常巡查（每日）：檢查箱門、器材；按下按鈕，確認(rèn)水泵啟動(dòng)反饋正常。季度測試：出水壓力（靜壓≥0.07MPa，動(dòng)壓≥0.15MPa）；測試水帶密封性。年度維護(hù)：更換老化水帶（5年）；清潔箱體，更換密封墊圈。（二）室外消火栓維護(hù)月度巡查：檢查外觀，無埋壓；放水測試，及時(shí)關(guān)閉。季度測試：連接消防車接口，測試壓力（靜壓≥0.1MPa，動(dòng)壓≥0.15MPa）。年度維護(hù)：清除井室積水，更換超期（10年）消火栓。（三）消防水泵及穩(wěn)壓裝置維護(hù)日常監(jiān)控（值班期間）：查看穩(wěn)壓泵狀態(tài)，壓力傳感器正常（啟動(dòng)≤0.07MPa，停止≥0.15MPa）。每周測試：手動(dòng)啟動(dòng)穩(wěn)壓泵，測試主泵切換（壓力≤0.05MPa時(shí)啟動(dòng)）。年度維護(hù)：同自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)水泵維護(hù)；檢查穩(wěn)壓罐氣囊壓力，清潔控制柜。（四）管網(wǎng)及閥門維護(hù)日常巡查（每日）：檢查支吊架、閥門狀態(tài)；壓力表正常。季度檢查：分區(qū)試壓（1.5倍工作壓力，穩(wěn)壓30分鐘）；測試信號(hào)閥反饋。年度維護(hù)：更換老化密封圈，防腐處理埋地管網(wǎng)。五、防排煙系統(tǒng)維護(hù)防排煙系統(tǒng)是人員疏散的關(guān)鍵，需確保風(fēng)機(jī)啟動(dòng)可靠、閥門動(dòng)作靈活、排煙效果達(dá)標(biāo)。（一）排煙風(fēng)機(jī)及送風(fēng)機(jī)維護(hù)日常巡查（每日）：檢查外觀、控制柜；確認(rèn)“自動(dòng)”狀態(tài)，軸承溫度≤70℃。每月測試：手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，運(yùn)行5分鐘；測試聯(lián)動(dòng)功能（煙感報(bào)警后15秒啟動(dòng)）。年度維護(hù)：清潔葉輪，補(bǔ)充潤滑脂；緊固螺栓，測試電機(jī)絕緣（≥0.5MΩ）。（二）防火閥及排煙閥維護(hù)日常巡查（每日）：檢查外觀、執(zhí)行機(jī)構(gòu)；確認(rèn)閥門狀態(tài)（常開/常閉）。季度測試：手動(dòng)操作閥門，檢查關(guān)閉/開啟到位；測試聯(lián)動(dòng)功能（煙感報(bào)警后動(dòng)作）。年度維護(hù)：清潔葉片，更換老化部件；防銹處理閥體。（三）風(fēng)口及管道維護(hù)日常巡查（每日）：檢查風(fēng)口無堵塞，管道無破損。季度檢查：吹掃風(fēng)口積塵，測試風(fēng)口與閥門聯(lián)動(dòng)。年度維護(hù)：管道漏風(fēng)測試（≤設(shè)計(jì)值10%）；修復(fù)破損管道。六、應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)維護(hù)應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)是人員疏散的“眼睛”，需確保亮度充足、指示清晰、切換可靠。（一）應(yīng)急照明燈維護(hù)日常巡查（每日）：檢查外觀，測試應(yīng)急切換（5秒內(nèi)點(diǎn)亮，亮度≥100lx）。每月測試：全負(fù)荷放電（持續(xù)≥90分鐘）；恢復(fù)主電，檢查充電功能。年度維護(hù)：更換超期（5年）燈具；檢查線路，更換老化電池。（二）疏散指示標(biāo)志維護(hù)日常巡查（每日）：檢查外觀、指示方向；確認(rèn)安裝高度正確。季度測試：切斷主電，應(yīng)急點(diǎn)亮≥90分鐘；測試光報(bào)警功能。年度維護(hù)：更換褪色標(biāo)志；清潔表面，檢查接線。（三）系統(tǒng)控制功能維護(hù)月度測試：觸發(fā)“應(yīng)急照明啟動(dòng)”，檢查同步切換；測試集中控制功能。年度維護(hù)：升級控制器軟件；檢查聯(lián)動(dòng)邏輯。七、消防電梯維護(hù)消防電梯是垂直疏散工具，需確保井道防水、運(yùn)行可靠、聯(lián)動(dòng)功能正常。（一）電梯井及機(jī)房維護(hù)日常巡查（每日）：檢查井道無積水，機(jī)房環(huán)境達(dá)標(biāo)（溫度≤40℃，濕度≤85%）。季度檢查：清潔井道，檢查導(dǎo)軌垂直度；測試機(jī)房應(yīng)急照明。年度維護(hù)：防水檢測，修復(fù)滲漏；檢查鋼絲繩磨損（斷絲≤5%）。（二）電梯運(yùn)行功能維護(hù)日常監(jiān)控（值班期間）：確認(rèn)電梯“待命”；檢查平層精度（≤±5mm）。每月測試：手動(dòng)操作電梯，測試應(yīng)急照明、通話裝置；測試超載保護(hù)。年度維護(hù)：保養(yǎng)曳引機(jī)，更換潤滑油；測試限速器、安全鉗。（三）聯(lián)動(dòng)功能測試季度測試：觸發(fā)“消防電梯迫降”，檢查返回首層、門打開；測試與防排煙聯(lián)動(dòng)。年度維護(hù)：檢查聯(lián)動(dòng)線路，升級控制系統(tǒng)軟件。八、消防電源及配電系統(tǒng)維護(hù)消防電源及配電系統(tǒng)是“心臟”，需確保供電可靠、切換迅速、線路安全。（一）消防配電箱維護(hù)日常巡查（每日）：檢查外觀、指示燈；確認(rèn)“消防電源”標(biāo)識(shí)。月度檢查：測試主備電切換（30秒內(nèi)投入）；緊固接線端子。年度維護(hù)：除銹刷漆，更換浪涌保護(hù)器；測試過載保護(hù)。（二）應(yīng)急電源（EPS、UPS）維護(hù)日常監(jiān)控（值班期間）：查看狀態(tài)，確認(rèn)電池電壓、溫度正常。每月測試：電池放電（≥90分鐘）；恢復(fù)市電，檢查充電。年度維護(hù)：更換超期（3-5年）電池；檢查逆變器、充電器。（三）線路及接地維護(hù)月度巡查：檢查線路穿管、橋架；端子箱密封。年度檢測：測試線路絕緣電阻（≥2MΩ）；檢查接地裝置（≤4Ω）。九、滅火器維護(hù)滅火器是初期火災(zāi)撲救工具，需確保壓力充足、部件完好、類型匹配。外觀檢查（每月）：無變形、銹蝕；壓力表“綠區(qū)”，噴嘴無堵塞。壓力檢測（每季度）：干粉滅火器壓力不足時(shí)充裝；二氧化碳滅火器稱重（凈重減少≥5%時(shí)充裝）。維修與報(bào)廢（每年/超期）：使用后或超期（干粉8年，二氧化碳12年）送修/報(bào)廢。十、日常管理要求（一）巡查制度每日巡查：物業(yè)人員檢查外觀、狀態(tài)，24小時(shí)內(nèi)整改異常。月度檢查：維護(hù)人員測試功能，填寫《月度檢查表》。年度檢測：委托第三方檢測，出具《年度檢測報(bào)告》。（二）值班要求消防控制室24小時(shí)專人值班（每班≥2人），值班人員持證上崗。熟悉操作流程，快速識(shí)別故障/火警信號(hào)。（三）檔案管理建立《消防設(shè)施檔案》，包括清單、維護(hù)/檢測記錄、故障處置記錄，保存≥10年。及時(shí)更新檔案，確保信息可追溯。十一、應(yīng)急處置流程（一）設(shè)施故障處置1.發(fā)現(xiàn)故障：記錄現(xiàn)象、位置，報(bào)告物業(yè)。2.故障排查：維護(hù)人員1小時(shí)內(nèi)到場，制定方案。3.故障修復(fù)：一般故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，重大故障48小時(shí)內(nèi)完成。（二）火災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動(dòng)1.火警確認(rèn)：1分鐘內(nèi)核實(shí)火警。2.聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)：啟動(dòng)水泵、風(fēng)機(jī)，關(guān)閉防火閥，撥打119。3.人員疏散：通過廣播、標(biāo)志組織疏散，消防電梯迫降。十二、維護(hù)記錄管理（一）記錄內(nèi)容日常巡查、月度測試、年度檢測、維修記錄。（二）存檔要求紙質(zhì)/電子文檔，每月歸檔，便于查閱。十三、常見問題處理（一）報(bào)警誤報(bào)原因：積塵、濕度大、電磁干擾。處理：清潔探測器，調(diào)整安裝位置，檢查線路屏蔽。（二）水泵啟動(dòng)故障原因：控制柜故障、線路松動(dòng)、水泵卡死。處理：檢查電