民間借貸只有購房合同在民間借貸活動中，部分出借人與借款人會選擇以購房合同作為債權(quán)擔(dān)?；蚪灰讘{證，但這種模式因缺乏規(guī)范的法律手續(xù)和物權(quán)保障，常引發(fā)復(fù)雜的法律糾紛。實踐中，僅以購房合同為核心文件的民間借貸，可能面臨合同效力爭議、擔(dān)保權(quán)無法實現(xiàn)、財產(chǎn)權(quán)屬模糊等多重風(fēng)險，需從法律要件、操作規(guī)范和權(quán)益保障三個維度深入剖析。一、法律風(fēng)險：從合同效力到權(quán)利實現(xiàn)的多重障礙以購房合同為核心的民間借貸，其法律風(fēng)險首先體現(xiàn)在擔(dān)保權(quán)的設(shè)立與實現(xiàn)環(huán)節(jié)。根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)擔(dān)保需以抵押登記為生效要件，而購房合同僅為債權(quán)憑證，不具備物權(quán)效力。若雙方僅簽訂購房合同作為擔(dān)保，未到不動產(chǎn)登記部門辦理抵押登記，出借人將無法獲得優(yōu)先受償權(quán)。例如，當(dāng)借款人同時存在多筆債務(wù)時，未登記的“購房合同擔(dān)保”無法對抗已辦理抵押登記的債權(quán)人或其他司法查封，出借人可能面臨房產(chǎn)被優(yōu)先處置的風(fēng)險。另一突出風(fēng)險是“流押條款”的效力問題。部分借貸雙方會在合同中約定“若借款人到期無法還款，房屋直接歸出借人所有”，此類條款因違反法律禁止性規(guī)定而無效。即使雙方簽訂了購房合同，法院也不會直接將房屋所有權(quán)判給出借人，而是要求通過拍賣、變賣等法定程序?qū)崿F(xiàn)債權(quán)，這一過程可能因借款人拖延或第三方異議導(dǎo)致債權(quán)長期無法兌現(xiàn)。此外，借貸關(guān)系的成立要件也可能成為爭議焦點。民間借貸的核心是“借貸合意”與“款項交付”，若僅有購房合同而缺乏借款協(xié)議、轉(zhuǎn)賬記錄等直接證據(jù)，可能被認(rèn)定為“名為借貸實為買賣”或“意思表示不真實”。例如，借款人可能主張購房合同是獨立的房屋交易，與借貸無關(guān)，而出借人若無法提供款項交付憑證或借款合意證明，將承擔(dān)舉證不能的敗訴風(fēng)險。二、操作要求：從合同簽訂到權(quán)利登記的規(guī)范路徑若選擇以購房合同關(guān)聯(lián)民間借貸，需嚴(yán)格遵循法律規(guī)定的操作規(guī)范，以降低風(fēng)險。首先，應(yīng)明確區(qū)分“借貸合同”與“擔(dān)保合同”的性質(zhì)，避免混淆。雙方需單獨簽訂書面借款合同，明確借款金額、利率、還款期限、違約責(zé)任等核心條款，同時簽訂抵押合同，將購房合同對應(yīng)的房屋作為抵押物，并立即到不動產(chǎn)登記部門辦理抵押登記。只有完成登記，抵押權(quán)才正式設(shè)立，出借人才能在借款人違約時優(yōu)先受償。合同條款的設(shè)計需規(guī)避法律禁區(qū)。例如，利率約定不得超過合同成立時一年期LPR的四倍，否則超出部分不受法律保護；不得約定“到期不還即轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)”等流押內(nèi)容，而應(yīng)改為“借款人違約時，出借人有權(quán)申請法院拍賣、變賣抵押房屋以清償債務(wù)”。此外，需在合同中注明購房合同的編號、房屋具體信息（如地址、面積、產(chǎn)權(quán)證號）及擔(dān)保范圍（包括本金、利息、違約金等），確保權(quán)利義務(wù)清晰可查?？铐椊桓董h(huán)節(jié)的證據(jù)留存同樣關(guān)鍵。出借人應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式交付借款，并備注“借款”用途；借款人需出具收款收據(jù)，明確款項金額及收款事由。若涉及現(xiàn)金交付，需有第三方見證人或錄音錄像佐證，避免因“款項未實際交付”引發(fā)爭議。同時，雙方需在借款合同中約定“債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知”條款，若未來發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓，需及時通知借款人及擔(dān)保人，否則可能影響債權(quán)效力。三、實際案例：從“借名購房”抗辯到債權(quán)實現(xiàn)的司法邏輯北京西城法院2025年審理的一起案件，直觀展現(xiàn)了購房合同在民間借貸中的風(fēng)險與裁判規(guī)則。該案中，借款人李哲向陳峰借款500萬元，擔(dān)保人王浩以名下房屋簽訂《存量房屋買賣合同》作為擔(dān)保，約定“若李哲到期未還款，陳峰可通過拍賣房屋償債”。后債權(quán)轉(zhuǎn)讓給陳明，李哲拒不還款，王浩以“房屋為李哲借名購買，自己僅為代持人”為由拒絕擔(dān)責(zé)，并提交《借名購房協(xié)議》復(fù)印件作為證據(jù)。法院審理后認(rèn)為，借貸關(guān)系與擔(dān)保關(guān)系合法有效。首先，借款合同與轉(zhuǎn)賬記錄證明借貸合意與款項交付成立，債權(quán)轉(zhuǎn)讓已通知借款人，轉(zhuǎn)讓行為有效；其次，《房屋買賣合同》雖名為買賣實為擔(dān)保，但雙方均認(rèn)可其擔(dān)保性質(zhì)，符合“以買賣合同作為借款擔(dān)保”的法律要件，出借人有權(quán)申請拍賣房屋；最后，王浩的“借名購房”抗辯因證據(jù)不足且不能對抗善意債權(quán)人而未被采納。最終，法院判決李哲償還本金500萬元及利息（按LPR四倍計算），陳明可申請拍賣抵押房屋優(yōu)先受償。該案的啟示在于：抵押登記的缺失不影響擔(dān)保關(guān)系的性質(zhì)認(rèn)定，但會導(dǎo)致優(yōu)先受償權(quán)喪失；借名購房協(xié)議不能對抗善意債權(quán)人，房屋登記在誰名下，誰即需承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；債權(quán)轉(zhuǎn)讓需履行通知義務(wù)，否則對借款人不生效。四、權(quán)益保障：出借人與借款人的雙向風(fēng)險防控出借人需構(gòu)建“證據(jù)鏈+登記保障”的雙重防護機制。除簽訂規(guī)范的借款合同和抵押合同外，應(yīng)全面審查房屋權(quán)屬狀況，包括是否存在共有權(quán)人、是否已抵押給第三方、是否被司法查封等?？赏ㄟ^不動產(chǎn)登記部門查詢房屋權(quán)屬信息，避免接受產(chǎn)權(quán)不清或存在權(quán)利負(fù)擔(dān)的房屋作為擔(dān)保。同時，需留存所有交易憑證，包括轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)、溝通記錄等，確保在訴訟中能夠完整證明借貸關(guān)系。借款人則需警惕“過度擔(dān)?！迸c“利率陷阱”。在以房屋提供擔(dān)保時，應(yīng)明確擔(dān)保范圍僅限于借款本金及合法利息，避免因違約金、滯納金等條款導(dǎo)致?lián)Ｘ?zé)任擴大；對利率條款需格外審慎，若發(fā)現(xiàn)利率超過法定上限或存在“砍頭息”（預(yù)先扣除利息），應(yīng)拒絕簽訂合同并保留證據(jù)。此外，借款人需按時履行還款義務(wù)，避免因逾期導(dǎo)致房屋被拍賣，同時注意留存還款憑證，防止出借人惡意主張“未還款”。對于雙方而言，糾紛解決機制的約定尤為重要?？稍诤贤屑s定仲裁條款，通過仲裁快速解決爭議；或明確管轄法院，避免因管轄權(quán)問題拖延訴訟。若借款人違約，出借人應(yīng)通過申請支付令、提起訴訟等合法途徑維權(quán)，而非采取“暴力催收”“非法占用房屋”等違法行為，否則可能承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任甚至刑事責(zé)任。五、現(xiàn)實困境與規(guī)范建議盡管法律框架已明確購房合同作為民間借貸擔(dān)保的操作邊界，但實踐中仍存在大量不規(guī)范交易。部分中小微企業(yè)或個人因難以通過銀行貸款獲得資金，被迫選擇“購房合同+借條”的簡易模式，導(dǎo)致風(fēng)險積聚。對此，監(jiān)管層面需加強對民間借貸的引導(dǎo)，推廣標(biāo)準(zhǔn)化借款合同與抵押登記流程；司法實踐中應(yīng)嚴(yán)格審查合同性質(zhì)，避免機械認(rèn)定“購房合同即擔(dān)保無效”，而是結(jié)合當(dāng)事人真實意思表示與交易背景綜合判斷。對于市場主體而言，需樹立“物權(quán)登記優(yōu)先”的意識，摒棄“簽了合同就萬事大吉”的錯誤認(rèn)知。無論是出借人還是借款人，均應(yīng)在專業(yè)法律人士指導(dǎo)下設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，確保合同條款合法有效、權(quán)利登記及時完備。唯有如此，才能在盤活民間資本的同時，保障交易安全，減少糾