宿州佛曉新城項目提案安徽中原事業(yè)三部A組AnHui2012.4.3第一部分近期樓市新政新國五條政策出臺時間：2013年2月20日政策出臺背景：中小城市快速上漲的房價引發(fā)市場上新一輪炒房熱。一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟與社會風(fēng)險。因此，新一輪限購不可避免。“新國五條”內(nèi)容：第一條完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。第二條堅決抑制投機投資性購房。第三條增加普通商品住房及用地供應(yīng)。第四條加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。第五條加強市場監(jiān)管。新國五條解讀

亮點一：提高二套房貸首付與利率

“新國五條”細(xì)則指出，對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。亮點二：二手房交易從嚴(yán)按差額20%征稅“新國五條”細(xì)則指出，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。亮點三：銀行優(yōu)先支持符合“90/70政策”項目對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。合肥國五條細(xì)則政策出臺時間：2013年3月31日政策出臺背景：在國務(wù)院2013年2月20出臺“新國五條”，并要求各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況出臺地方細(xì)則的情況下，合肥版國五條細(xì)則于3月31日凌晨出臺?！昂戏蕠鍡l”內(nèi)容：第一條進一步穩(wěn)定新建商品住房價格第二條加快推進保障性安居工程建設(shè)第三條增加普通商品住房及用地供應(yīng)第四條加強房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管第五條嚴(yán)格執(zhí)行商品房價格明碼標(biāo)價規(guī)定第六條加強房地產(chǎn)市場信息披露與輿論引導(dǎo)合肥國五條細(xì)則解讀合肥國五條細(xì)則更像是應(yīng)付差事，更多的是對國五條的“回應(yīng)”和一種精神傳達，具體的限購、二手房所得稅、二套房政策等均未提及。房地產(chǎn)統(tǒng)一登記條例政策出臺時間：3月28日政策出臺背景：新國五條出臺后政策內(nèi)容：國務(wù)院辦公廳就實施《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工進行通知，要求2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)統(tǒng)一登記條例解讀長效機制房地產(chǎn)調(diào)控出臺的基礎(chǔ)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是系列長效機制的房地產(chǎn)調(diào)控出臺的必要基礎(chǔ)，也是實行房產(chǎn)稅和官員財產(chǎn)公開的基礎(chǔ)政策，意義重大。

對反腐敗產(chǎn)生巨大作用該登記制度，從不動產(chǎn)的識別、認(rèn)定、管理和交易上都會發(fā)揮較大作用，也會對反腐敗產(chǎn)生很大作用。統(tǒng)一登記制度建立健全了，法律明確規(guī)定公務(wù)人員財產(chǎn)申報并且要公示。如果有這兩個前提，對類似‘房姐’、‘房叔’肯定會產(chǎn)生巨大的震懾力。未來可能導(dǎo)致房價下跌不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實現(xiàn)后，全國各地的閑置住房和閑置土地都有望通過信息聯(lián)網(wǎng)查詢到，可能會引發(fā)部分持有多套房產(chǎn)的人員拋售住房，由于市場供應(yīng)增加，導(dǎo)致房價有可能往下波動。第二部分宿州宏觀環(huán)境及樓市分析攻城——必先讀城宿州宏觀環(huán)境分析——宿州概況宿州市位于安徽省最北部，與蘇、魯、豫3省11個縣市接壤，是淮海經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的核心城市之一，也是安徽省距離?？谧罱某鞘?，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北40公里。宿州1998年經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷宿州縣地區(qū)和縣級宿州市，設(shè)立地級宿州市。宿州市全市面積9787平方公里，戶籍人口638.9萬人，常住人口535.3萬人。宿州宏觀環(huán)境分析——自然資源宿州自然資源豐富，名特產(chǎn)眾多，擁有中國最大連片水果產(chǎn)區(qū)，面積和產(chǎn)量均占全省70%以上，另外靈璧石、碭山梨、符離集燒雞、夾溝香稻米，在安徽以及省內(nèi)外家喻戶曉。靈璧石：中國四大奇石之一；

碭山梨為果中精品，為海內(nèi)外顧客所青睞；符離集燒雞，色香味美，為《中國名菜譜》的一品菜肴；夾溝香稻米，清香濃郁，“一家煮飯十家香，十家煮飯香滿莊”，清嘉慶年間曾為貢米。宿州宏觀環(huán)境分析——城市規(guī)劃/空間布局宿州城市總體規(guī)劃調(diào)整方案2007-2020年，將宿州劃分三大主要功能區(qū)，城市功能布局為：“一城、三區(qū)、三軸”的空間布局。三區(qū)：老城區(qū)、汴河新城區(qū)、符離集鎮(zhèn)區(qū)。形成老城區(qū)—中部新城區(qū)—北部符離集”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)，城市呈現(xiàn)南北相向團聚發(fā)展。同時，由老城區(qū)的汴河區(qū)共同構(gòu)筑成宿州主城區(qū)。三軸：匯源大道、拂曉大道和汴河路構(gòu)筑成的三條城市發(fā)展軸線。城市主城區(qū)重點向北、向西方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，控制向南發(fā)展。促進人口從老城區(qū)疏散，建設(shè)向新城區(qū)集中，工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中。宿州宏觀環(huán)境分析——城市規(guī)劃/功能分區(qū)老城區(qū)：以現(xiàn)狀建成區(qū)為主，以商貿(mào)金融、文化教育和工業(yè)、交通及居住等功能為主。汴河新區(qū)：沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)。以行政辦公、文化休閑、商貿(mào)服務(wù)和科技信息、居住等功能為主。符離集鎮(zhèn)：以商貿(mào)、文化和工業(yè)、交通及居住等為主的區(qū)級綜合功能區(qū)。本項目位于城西，為城市未來重點發(fā)展方向。宿州宏觀環(huán)境分析——人口/用地規(guī)模人口規(guī)模遠(yuǎn)期至2020年達到73萬人，用地規(guī)模遠(yuǎn)期控制在75平方公里。土地利用和人口規(guī)模人口規(guī)模：遠(yuǎn)期（2020年）73萬人遠(yuǎn)期（2050年）控制在90萬人用地規(guī)模：近期控制在65平方公里，遠(yuǎn)期控制在70-75平方公里。伴隨宿州城市化進程，越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城，將成為支撐宿州房地產(chǎn)市場的主力客戶。宿州宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟環(huán)境/GDP安徽各市2012年GDP排名排名城市GDP（億元）GDP增幅1合肥4197.7913.5%2蕪湖188013.8%3安慶136611%4馬鞍山120012%5阜陽98011.7%6滁州9707.7%7六安91012%8宿州91012.5%9蚌埠89013%排名城市GDP（億元）GDP增幅10宣城80011淮南80012亳州69013淮北64014銅陵61015池州42016黃山41012%宿州2012年GDP910億元，同比增長12.5%宿州2012年經(jīng)濟總量在安徽各市中處于中等水平，在皖北城市中居于第三位，僅次于阜陽、滁州。城市經(jīng)濟總量位于安徽中列，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。宿州宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟環(huán)境/GDP排名城市人均GDP（元）1銅陵547002合肥545003馬鞍山545004蕪湖527005淮南343006淮北303007黃山301508宣城300009池州30000排名城市人均GDP（元）10蚌埠2820011安慶2570012滁州2460013宿州1700014六安1620015亳州1430016阜陽12900宿州2012年人均GDP17000元，在安徽各市中處于倒數(shù)第四。宿州2012年人均GDP僅相當(dāng)于排名第五的淮南的一半。宿州經(jīng)濟總量高，但人均GDP較低，在安徽各市處于末流地位。宿州宏觀環(huán)境分析——小結(jié)宿州全市面積9787平方公里，是淮海經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的核心城市之一，安徽省距離出?？谧罱某鞘?。宿州城市空間布局為“一城、三區(qū)、三軸”空間布局，城市主城區(qū)重點向北、向西北方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，控制向南發(fā)展。

2012年宿州GDP總量為910億元，較上年增加109.7億元，總量位居安徽省第八位，但人均GDP僅為17000元，居倒數(shù)第四位。宿州整體樓市分析——土地市場年份土地出讓面積（畝）土地成交面積（畝）土地出讓用途2010年1768.981768.98商業(yè)、居住、商服2011年1435.021417.9商業(yè)、居住、商服2012年3614.673324.74商業(yè)、居住、商服

2010年宿州土地供應(yīng)1768.98畝，成交1768.98畝；2011年土體供應(yīng)1435.02畝，成交1417.9畝；2012年土地供應(yīng)3614.67畝，成交3324.74畝；

2011年樓市調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，反應(yīng)在宿州土地市場表現(xiàn)為2011年土地供應(yīng)、成交量均低于2010年；2012年宿州土地市場迎來井噴，供應(yīng)量、成交量分別相當(dāng)于2010年和2011年總和；2012年宿州土地市場火爆，供應(yīng)量、成交量達到歷史最高。土地市場繁榮預(yù)示著2013年房地產(chǎn)市場競爭將更為激烈。宿州整體樓市分析——建設(shè)指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年住宅施工面積（萬㎡）164.6174.2226.3280.8348.83137.24住宅新開工面積（萬㎡）98.7124102174.8203.79138.2住宅竣工面積（萬㎡）93.5102.6102135.8143.75161.14除2012年外，近年來宿州住宅市場各項建設(shè)指標(biāo)呈平穩(wěn)上升態(tài)勢；

2012年宿州市住宅施工面積為137.24萬㎡，同比下降211.59萬㎡；新開工面積為138.2萬㎡，同比下降65.59萬㎡；竣工面積為161.14萬㎡，同比上升17.39萬㎡；受2011年樓市低迷影響，2012年住宅施工面積、新開工面積均出現(xiàn)下跌；2007-2011年各項建設(shè)指標(biāo)平穩(wěn)增長，受2011年樓市表現(xiàn)低迷影響，2012年宿州住宅施工、新開工面積出現(xiàn)同比下降。宿州整體樓市分析——成交均價

2007-2012年宿州市場住宅均價整體呈平穩(wěn)上升趨勢；

2012年住宅均價達到歷史高位，突破4000元關(guān)口，達到4194元/㎡；

2012年宿州單月均價最高為9月份的4474元/㎡，最低為1月份的3850元/㎡；

宿州單月均價起伏較大，但宏觀來看，2012年5月以后，均價均維持在4000元/㎡以上。宿州住宅成交均價近年來平穩(wěn)上升，但仍相對較低，2012年后均價才達到4000元/㎡以上。宿州整體樓市分析——成交套數(shù)

2009年和2012年是宿州房地產(chǎn)快速增長，最為火爆的兩年，住宅銷售面積達到100萬㎡以上，銷售套數(shù)達到1萬套以上；

受國家調(diào)控和整體樓市大環(huán)境影響，2011年和2012年住宅成交面積、成交套數(shù)均出現(xiàn)下滑；2012年成交量基本恢復(fù)到2007年水平。宿州2012年成交量出現(xiàn)較大幅度下滑，基本恢復(fù)到2007年水平。宿州整體樓市分析——客戶情況成交客戶以青年人剛需為主；120㎡以下戶型較為暢銷，占據(jù)主導(dǎo)地位；付款形式以按揭為主，但相對其他城市，一次性付款占比相對較多。僅從數(shù)據(jù)層面看，未來宿州樓市并不容樂觀！2012年建設(shè)指標(biāo)下滑、成交量下跌是否真的如此？看待事物的邏輯——看本質(zhì)而不是看表象！看未來而不是只看現(xiàn)在！宿州整體樓市分析——小結(jié)2013年有可為的市場可為一：2012年宿州土地市場火爆，預(yù)計2013年入市項目眾多，宿州宏觀樓市環(huán)境將有別于2012年“一潭死水”局面?？蔀槎?012年受調(diào)控和市場供應(yīng)影響，市場需求受抑，成交量同比下跌明顯，2013年預(yù)計將迎來反彈；可為三：2012宿州住宅成交均價僅為4194元/㎡，尚不及安徽南方縣城，仍存在上漲空間；可為四：地方“國五條”細(xì)則更多的是貫徹國務(wù)院精神，各項細(xì)節(jié)均未落實，如“合肥版國五條”。預(yù)期宿州樓市2013年受政策層面的干擾有限。宿州區(qū)域樓市分析——板塊市場分析兩淮融景苑天鵝灣公園道一號明日新城市御品華府龍登和城錦繡江南首御佛曉新城佛曉壹號青年公社名宿華府冠景凱旋門卓耕廣場百麗富通廣場汴河新區(qū)—沿城市南北主軸發(fā)展汴河新區(qū)，以行政辦公、文化休閑、商貿(mào)服務(wù)和科技信息、居住等功能為主。西南板塊—西南片區(qū)土地待開發(fā)量大，但目前區(qū)域項目仍較少，房價較低。經(jīng)開區(qū)板塊—區(qū)域房地產(chǎn)市場開放熱度大，但是距離市區(qū)較遠(yuǎn)，收到區(qū)域內(nèi)配套和交通影響，房價較低。。宿州規(guī)劃汴河新區(qū)板塊個案分析——基本經(jīng)濟指標(biāo)：占地面積：267畝總建筑面積：26.7萬㎡容積率：二期一組團1.53綠化率：35%總戶數(shù)：2200戶主力戶型：80-120㎡目前均價：約5000元/㎡供暖情況：分散（自備）銷售情況：40#樓景觀王座，89—127㎡戶型，3月23日已開盤，此前認(rèn)籌享受“存2萬抵3萬”優(yōu)惠。車位數(shù)：600輛建筑—簡約時尚的現(xiàn)代風(fēng)格；景觀音樂噴泉世界里的庭院藝術(shù)；產(chǎn)品—部分飄窗、露臺贈送設(shè)計；配套—尊享政務(wù)新區(qū)的高尚配套。明日新城事汴河新區(qū)板塊個案分析——上河城基本經(jīng)濟指標(biāo)：占地面積：443畝總建筑面積：59萬㎡容積率：2.01綠化率：36.2%總戶數(shù)：4914戶主力戶型：80-110㎡目前均價：5000元/㎡供暖情況：市政供暖銷售情況：最后僅剩高層120平米和200平米的房源，均價5000元/㎡車位數(shù)：3188個周邊規(guī)劃有現(xiàn)代化的新一中、一小等學(xué)區(qū)配套；自身配套高檔幼兒園以及27000㎡社區(qū)商業(yè)；小區(qū)中庭景觀水系和中軸溪流景觀。汴河新區(qū)板塊個案分析——兩淮融景苑占地面積：246.3畝總建筑面積：53萬㎡容積率：2.7綠化率：30%總戶數(shù)：3682戶主力戶型：97-147㎡目前均價：4700元/㎡供暖情況：分散（自備）基本經(jīng)濟指標(biāo)：車位數(shù)：2283個目前僅余極少量底層及頂層房源在售，其中底層房源戶型面積為97㎡級117㎡，頂層房源戶型面積約102㎡;房源均價約4700元/㎡，一次性付款的可享受9.8折優(yōu)惠，按揭付款可享受9.9折優(yōu)惠。汴河新區(qū)板塊個案分析——天鵝灣占地面積：510畝總建筑面積：40萬㎡容積率：1.1綠化率：大于42%總戶數(shù)：2774戶主力戶型：84㎡、104㎡目前均價：84㎡均價4900元/㎡,111㎡均價5160元/㎡，142㎡均價5230元/㎡供暖情況：未定銷售信息：G7#樓82㎡—137㎡房源將于4月8日全城公開認(rèn)籌，認(rèn)籌的客戶可在開盤時享受存2萬抵5萬的優(yōu)惠。車位數(shù)：未定唯一擁有雙會所室內(nèi)外游泳館的社區(qū)唯一擁有2萬平方米社區(qū)水系11000米河岸線的社區(qū)唯一使用595雙色共擠中空玻璃窗的社區(qū)唯一社區(qū)里看不到配電房的小區(qū)唯一擁有100萬平方米森林公園與沱河交相滋潤的社區(qū)居全城造氧中基本經(jīng)濟指標(biāo)：經(jīng)開區(qū)板塊個案分析——百麗富通廣場占地面積：280畝總建筑面積：90萬㎡容積率：未知綠化率：大于40%總戶數(shù)：未定主力戶型：90-140㎡目前均價：尚未開盤，預(yù)計6月份開盤供暖情況：未定基本經(jīng)濟指標(biāo)：車位數(shù)：未定產(chǎn)權(quán)：住宅也為40年該項目主要功能為鞋材·服裝紡織品交易市場及其商業(yè)配套、公寓式辦公樓、綜合商務(wù)中心、地下車庫等配套設(shè)施。致力于打造全亞洲最大的產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)配套產(chǎn)業(yè)。

經(jīng)開區(qū)板塊個案分析——卓耕廣場占地面積：115畝總建筑面積：42.26萬㎡，一期8萬㎡容積率：5.5綠化率：25%總戶數(shù)：一期住宅5.4萬㎡，商業(yè)2.66萬㎡主力戶型：37-89㎡目前均價：2480元/㎡供暖情況：未知基本經(jīng)濟指標(biāo)：車位數(shù)：含地下2150個產(chǎn)權(quán)：預(yù)期打造一個融中國現(xiàn)代化專業(yè)鞋服商貿(mào)交易中心、皖北規(guī)模最大的綜合性鞋服交易采購營銷中心、宿州最具現(xiàn)代化、國際化和發(fā)展前景的城市綜合體。西南板塊個案分析——名宿華府占地面積：243畝總建筑面積：46萬㎡容積率：0.55綠化率：25%以上總戶數(shù)：3000戶主力戶型：80-130㎡目前均價：尚未開盤，預(yù)計5月份開盤供暖情況：未知基本經(jīng)濟指標(biāo)：車位數(shù)：1800個農(nóng)工商地產(chǎn)宿州開篇之作、40萬方法式人文社區(qū)、多層法式墅級洋房。名宿華府戶型基本都有大面積贈送，在剛需占主導(dǎo)的宿州市場，面積贈送對客戶的吸引力巨大，這也是名宿華府與其他項目最大的差異化亮點。通過空中花園和凸窗的面積贈送，實現(xiàn)126㎡三房變四房通過空中花園和凸窗的面積贈送，實現(xiàn)103㎡三房變四房通過空中花園和凸窗的面積贈送，實現(xiàn)88㎡兩房變?nèi)课髂习鍓K個案分析——冠景凱旋門占地面積：240畝總建筑面積：50萬㎡容積率：2.65綠化率：37.9%以上總戶數(shù)：4008戶主力戶型：70-100㎡目前均價：4000元/㎡供暖情況：未知基本經(jīng)濟指標(biāo)：車位數(shù)：地上980個，地上3312個建筑采取新漢唐風(fēng)格設(shè)計，將是宿州市第一個真正意義上的純高層品質(zhì)生活區(qū)，距市中心車行約10分鐘，光彩小學(xué)、重點中學(xué)九中配套冠景凱旋門大部分一房、三房戶型有面積贈送，實現(xiàn)了一房變兩房，三房變四房。通過入戶花園、凸窗的贈送實現(xiàn)91.18㎡兩房變?nèi)?。通過入戶花園、凸窗的贈送實現(xiàn)96.88㎡兩房變?nèi)?。西南板塊個案分析——青年公社占地面積：17.44畝總建筑面積：4.9萬㎡容積率：3.5綠化率：33%以上總戶數(shù)：604戶主力戶型：27-97㎡目前均價：3900元/㎡供暖情況：未知

銷售情況：一期3號和4號樓現(xiàn)仍有少量房源在售，房源主要集中在10層以上，面積31-69㎡不等，一次性付款可享94折優(yōu)惠，現(xiàn)購房即送1萬-2萬元不等裝修基金?；窘?jīng)濟指標(biāo)：車位數(shù)：260個宿州首席新稅商務(wù)公寓，集家居、辦公為一體的宜居佳境。青年公社兩房公寓相對于一房公寓要暢銷，宿州剛需客戶對住房功能性要求相對較強。兩房公寓相對暢銷，部分一房產(chǎn)品兩套合為一套兩房銷售。宿州區(qū)域樓市分析——小結(jié)汴河板塊經(jīng)開板塊西南板塊環(huán)境優(yōu)越（政務(wù)文化新區(qū)、生態(tài)公園、鄰近汴河）

片區(qū)整體均價最高（單價基本為5000元/㎡以上）

城區(qū)規(guī)劃主發(fā)展方向

居住氛圍欠缺（區(qū)域發(fā)展以經(jīng)貿(mào)為主，目前居住氛圍欠缺）項目多為商業(yè)用地（存在銷售硬傷，住宅產(chǎn)權(quán)僅為40年）

片區(qū)整體均價最低（40年產(chǎn)權(quán)住宅，嚴(yán)重影響溢價）價格適中（區(qū)域銷售均價介于其他兩個板塊之間）在售項目多有面積贈送（名宿華府、冠景凱旋門均有面積贈送房源

）西南片區(qū)存在比較競爭優(yōu)勢！汴河板塊雖好，但存在價格門檻，經(jīng)開片區(qū)雖價格低，但存在產(chǎn)權(quán)硬傷，價格適中、不存在產(chǎn)權(quán)問題的西南片區(qū)必將成為主流客戶的選擇未來本項目的競爭將更多的是板塊內(nèi)部項目的競爭，而非與其他板塊項目的競爭！項目贏的立足點——區(qū)域內(nèi)定位差異化第三部分項目定位當(dāng)恒盛·環(huán)球中心強調(diào)“西域中央法式名宅”當(dāng)綠地中心強調(diào)“宿州門戶地標(biāo)50萬方體量”我們說什么？名宿華府——西域中央40萬方法式名宅冠景凱旋門——宿州門戶地標(biāo)，50萬方國際人居融合體再強調(diào)項目體量、產(chǎn)品本身，我們將陷于與區(qū)域項目雷同的規(guī)局之中！佛曉新城——夢想的一生之城【項目形象定位】夢想的一生之城在環(huán)境配置上，在社區(qū)配套上，在產(chǎn)品形態(tài)上賦予其可“自我成長”的特質(zhì)，以滿足居住者不同生活階段不斷變化的需求，為居住者提供一生居住所需，帶給他們夢想的一生！宿州生活置業(yè)終極版尋找他們夢想的一生之城！他們在宿州奮斗，取得了一定的成就，但他們始終沒有尋找到夢想的生活！他們依然在奮斗，期望有一天，能夠讓家人享受到更好的生活，他們一直在尋找……他們，厭倦了城市的壓力，厭倦了蝸居式的生活，他們，需要一個心靈的居所，他們一直在尋找……尋找屬于他們自己的一生之城！他們，體會過了生活的壓力，每天在辛勞中度過，他們希望能給小孩提供一個更好的環(huán)境，更好的居住環(huán)境，更好的教育環(huán)境，更好的童年，他們一直在尋找……尋找屬于他們子女的一生之城！佛曉新城，每個人夢想的一生之城！第四部分價值提升策略產(chǎn)品類型戶型面積公寓一室一廳一廚一衛(wèi)42-46一房一室一廳一廚一衛(wèi)56.59、45.86兩房二室二廳一廚一衛(wèi)80.47二室二廳一廚一衛(wèi)96.81、97.69三房三室兩廳一廚一衛(wèi)87.52、87.66三室兩廳一廚一衛(wèi)一花園127.22三室兩廳一廚一衛(wèi)110.38、112.11、114、三室兩廳一廚一衛(wèi)95.78、96.62三室兩廳一廚一衛(wèi)一書房110.14現(xiàn)有產(chǎn)品盤點價值提升策略：戶型宿州投資客戶少，市場購買以自主為主，建議公寓面積放大做兩房，面積控制在70平米以內(nèi)兩房面積太大，舒適兩房面積甚至大于部分三房，建議只做一種兩房戶型，面積控制在75平米左右三房房型太多，建議僅做緊湊三房和舒適三房兩種房型，緊湊三房控制在90平米左右，舒適三房面積在110-120平米之間百變空間擴容夢想戶型創(chuàng)新革命，可用率約140%A：133平米→可用約185平米，買三房用五房B：79平米→可用約109平米，買兩房用三房C：90平米→可用約127平米，買兩房用四房超級贈送的對標(biāo)案例：福州萬科金域榕郡送面積=>送房間價值提升策略：戶型Ａ戶型（01單元）戶型特點：約17.7米大面寬約10米短進深雙套房、大陽臺產(chǎn)權(quán)面積：三房兩廳三衛(wèi)/約133平米可用面積：可實現(xiàn)五房兩廳三衛(wèi)約185

平米的奢華空間約23m2主臥套約26m2主臥套約8m2南向大陽臺約35m2超大廳價值提升策略：戶型約13m2獨立餐廳約4.8米客廳大開間南北向雙陽臺南北向雙陽臺B戶型（02/03單元）戶型特點：設(shè)計緊湊、動靜分區(qū)、全明采光設(shè)計、雙陽臺設(shè)計產(chǎn)權(quán)面積：二房兩廳一衛(wèi)/約79平米可用面積：可實現(xiàn)三房兩廳一衛(wèi)約109平米的舒適實用空間價值提升策略：戶型雙次臥空間客廳帶陽臺獨立寬敞主臥工人房保證主人私密C戶型（04單元）戶型特點：大面寬，淺進深，南北通透，三面采光，戶型空間緊湊實用產(chǎn)權(quán)面積：二房兩廳一衛(wèi)/約92平米可用面積：可實現(xiàn)四房兩廳二衛(wèi)約127平米的驚喜空間價值提升策略：戶型本案戶型設(shè)計原則1、常規(guī)動作。明廚明衛(wèi)，南北通透，陽臺2、舒適性打造。270度凸窗、主臥、客廳朝南、倒凸窗附加值贈送等3、引入創(chuàng)新元素。入戶花園、空中院館、錯層露臺、陽光房物業(yè)類型凸窗倒凸窗錯層露臺入戶花園空中花園陽光房兩房★★★★★★★★★★價值提升策略：戶型戶型創(chuàng)新價值點1——贈送180度/270度凸窗增加可使用空間，提高舒適度270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀180度外飄窗，景觀主臥落地凸窗，增強室內(nèi)空間，并提高附加值。倒凸窗價值提升策略：戶型戶型創(chuàng)新價值點2——運用入戶花園、空中花園和陽光房，使高層低密度化，增加與自然親密接觸和居住情趣?CopyrightCentalineGroup,2010空中花園：拉近家與自然的距離，贈送面積提高附加值

陽光房間：享受陽 光的沐浴，享受舒

適人生eofthisreport|113入戶花園作為居室內(nèi)外過渡性空間，可以賦予多樣性的功能：會客、小憩、綠化等，對生活空間進行了創(chuàng)新。價值提升策略：戶型案例借鑒-深業(yè)十五峰之跳出“西麗”：境界園林小地塊園林重在做風(fēng)格、硬地造景重在做意境價值提升策略：園林價值提升策略：園林案例借鑒-廣州譽峰：東南亞度假酒店風(fēng)情園林，酒店會所式高層大堂。借鑒點：園林的細(xì)節(jié)、小地塊營造豐富的內(nèi)部景觀層次案例借鑒-十五峰/蘭溪谷：臺地園林做豐富價值提升策略：園林地塊小、容積率高、外景遠(yuǎn)、內(nèi)景不足，又要解決停車問題，通過整體架高的手法，既能降低成本，又能創(chuàng)造豐富的地貌，營造與城隔離的“領(lǐng)地”歸屬感案例借鑒-福州萬科金域榕郡價值提升策略：建筑立面極具尊貴感的新古典主義風(fēng)格，在傳統(tǒng)美學(xué)的規(guī)范之下，充分運用現(xiàn)代的材質(zhì)及工藝，使作品既具有傳統(tǒng)建筑之美感，又融會現(xiàn)代科技之靈性，具有明顯的時代特征。米黃色石材黑色石材銀白色金屬邊米黃色涂料用于主墻面深色涂料用于雕花處案例借鑒-福州萬科金域榕郡新古典主義建筑立面價值提升策略：建筑立面入戶大堂通高三層近10米，外觀18米高的巨柱極具氣勢,門窗中金屬、玻璃的輕盈與前者的厚重產(chǎn)生了強烈對比，豐富的細(xì)節(jié)，細(xì)膩的金屬構(gòu)件、燈箱等元素,增加了人文親和性，使其不僅擁有大氣、典雅的氣質(zhì)，也具有明顯時代特征，反映出后工業(yè)時代個性化的美學(xué)觀點和文化品位。案例借鑒-福州萬科金域榕郡新古典主義建筑立面價值提升策略：建筑立面項目西面是西外環(huán)路，噪音影響大，建議使用隔音降噪系統(tǒng)從外到內(nèi)，從設(shè)計到材質(zhì)，全面隔音，中空玻璃等建材的選用，實現(xiàn)全面隔音，減少相互干擾，讓居住者盡情享受“身在鬧市中，而無車馬喧”的自在時刻。價值提升策略：建筑立面第五部分營銷策略營銷策略總則落地：定義項目占位市場：項目形象建立制造市場懸念產(chǎn)品價值傳遞：市場形象鮮明產(chǎn)品價值落地價值體系再拔升：市場影響力建立不同核心價值點分階段輸出推廣啟動期集中儲客期持續(xù)銷售期階段一:形象建立期階段二:集中儲客期階段三:持續(xù)熱銷期開盤4月12月8月6月營銷中心開放推廣主題獻禮宿州的夢想之城目的第一階段以城鎮(zhèn)化、城市夢想等為話題，詮釋城市夢想，建立項目“夢想之城”的市場形象形象期——我是誰？一次大事件引發(fā)全城關(guān)注！宿州百姓未見過的形式，乘熱氣球繞宿州城區(qū)一圈，將“一生之城”家的夢想與城市夢想結(jié)合乘熱氣球鳥瞰全城活動時間：2013年5月份活動主題：城市夢想家的夢想活動內(nèi)容：邀請幸運客戶乘坐熱氣球，在上空環(huán)繞宿州城區(qū)一圈活動媒體配合：通過網(wǎng)絡(luò)參與幸運客戶抽取；電視、電臺、報紙、戶外、短信、LED屏等媒體全面配合熱炒，短期內(nèi)迅速聚焦全城關(guān)注。售樓處開放——階段一:形象建立期階段二:集中儲客期階段三:持續(xù)熱銷期開盤4月12月8月6月營銷中心開放推廣主題獻禮宿州人的一生之家目的：第一階段“城市夢想”引起市場關(guān)注后，第二階段以在城市實現(xiàn)“家的夢想”為主題，由城的形象向家的形象轉(zhuǎn)變，開始輸出產(chǎn)品價值，市場形象更加鮮明，圍繞家庭、感情、親情等進行話題營銷，引起人們共鳴。蓄客期——宿州首個燈光主題樣板房開放打造宿州首個燈光主題樣板房，在制造輿論噱頭的同時，闡述“一生之城”家的夢想、家的溫馨。每一盞燈都有一段故事，每一盞燈的背后，都有等待。宿州首個燈光樣板間開放活動時間：2013年7月份活動主題：宿州首個燈光主題樣板房開放活動內(nèi)容：燈光主題樣板房開放，開放后，每天晚上8點之前均可參觀。活動媒體配合：電視、電臺、報紙、戶外、短信、LED屏等媒體全面配合熱炒，突出首個，突出親情感。開盤——一次活動，滿城皆知！開盤當(dāng)天，4-6輛頂級豪車現(xiàn)場展覽，闡述“一生之城”中對未來更美好生活的追求。頂級豪車展活動時間：2013年8月份活動主題：佛曉新城盛大開