重量行·易居嘉德中國貴陽

利爾地產(chǎn)【西城大院項(xiàng)目】營銷策劃提案

ProjectMarkettingReport重量行地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)2011年03月9日找回久違的大院文化重量行·易居嘉德本案解決及研究的問題實(shí)現(xiàn)利爾地產(chǎn)在清鎮(zhèn)及貴陽開發(fā)布局的戰(zhàn)略目標(biāo)盡可能短期內(nèi)使貴陽進(jìn)一步認(rèn)同利爾地產(chǎn)及西城大院的高端產(chǎn)品形象和價(jià)值西城大院項(xiàng)目今年秋季開盤銷售住宅均價(jià)突破3600元/㎡的目標(biāo)找回久違的大院文化重量行·易居嘉德重量行·易居嘉德地產(chǎn)的思路豪宅市場市場客戶項(xiàng)目理解政策影響項(xiàng)目核心優(yōu)勢項(xiàng)目定位現(xiàn)有預(yù)判目標(biāo)營銷策略找回久違的大院文化重量行·易居嘉德找回久違的大院文化第一部分項(xiàng)目市場現(xiàn)狀□清鎮(zhèn)市城市發(fā)展方向

□清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢

□房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-1清鎮(zhèn)市城市發(fā)展方向通過建設(shè)行政新區(qū)，一方面緩解目前政府機(jī)關(guān)辦公用房緊張的局面，改善行政服務(wù)條件；另一方面帶動(dòng)北部地區(qū)的發(fā)展，使之成為新的空間與經(jīng)濟(jì)增長極，實(shí)現(xiàn)南北城空間平衡，規(guī)避過去單中心發(fā)展的弊端。對(duì)西部地區(qū)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目臻g調(diào)整，在優(yōu)先保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下有序發(fā)展，節(jié)約用地，充分考慮到未來城市發(fā)展的需要，為其預(yù)留足夠的發(fā)展空間。城市未來發(fā)展的主導(dǎo)方向是東向，以加快溶入貴陽都市圈，為將來成為貴陽市西面的重要城區(qū)做準(zhǔn)備。指對(duì)目前的中心城區(qū)進(jìn)行空間優(yōu)化，對(duì)落后的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造，并加強(qiáng)對(duì)城市環(huán)境的整治，促進(jìn)南城的空間優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)南城的持續(xù)健康發(fā)展。（1）東進(jìn)（2）北拓（4）西調(diào)（3）南優(yōu)重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-2清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢近幾年清鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資情況類別2006年2007年2008年09年預(yù)售許可證（個(gè)）20262218開發(fā)總投資（萬元）29815.4515004.312867034000總建筑面積（萬㎡）24.3332.2724.3722申請(qǐng)預(yù)售面積（萬㎡）16.8428.0331.729314.97實(shí)際銷售面積(萬㎡)13.1119.1521.944325.34其中銷售住宅(萬㎡)9.917.920.643823.0其中銷售商業(yè)(萬㎡)0.841.251.28871.87銷售住宅套數(shù)907150317401943銷售商業(yè)套數(shù)135203202320住宅均價(jià)（元/㎡）1253162618742020商業(yè)均價(jià)（元/㎡）4627735370615687銷售總額（萬元）37012.4038296.654743256870.99附表1：近幾年市場投資開發(fā)狀況重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-3清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢（1）2008年清鎮(zhèn)市全年共銷售17403套住宅,平均每月銷售145套住宅，18家樓盤平均每家銷售8套/月；（2）實(shí)現(xiàn)銷售面積206438.5㎡,較2007年上漲15.32%；戶型套型平均面積118.64㎡/套；（3）住宅全年整體均價(jià)1874.32元/㎡,較2007年1626元/㎡上漲15.27%；（4）18家房開企業(yè)回籠資金38693.1416萬元;比2007年29105.4萬元增長32.94%1、2008年住宅市場銷售重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-4清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢附表2：2008年住宅銷售情況統(tǒng)計(jì)月份銷售套數(shù)（套）銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元㎡）銷售總額（元）0122527481.8117594833398902647850.241904149453630310712742.2917632245995404667642.621903145460540518020153.381758354330550616820907.381845385683310718522832.971827417258780817820690.071916396519340918121635.411948421479821014617004.872023344067701111413217.021924254245201212614280.42205129287586合計(jì)1740206438.51874.32386931416重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-5清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢2、2009年住宅市場銷售（1）共銷售1943套住宅,平均每月銷售161～162套(約161.92套)，（2）銷售面積234745.1㎡,戶型套型平均面積120.815㎡，銷售面積同比上漲13.71%；（3）住宅全年整體均價(jià)2020.92元/㎡,價(jià)格同比上漲7.82%；（4）18家房開企業(yè)回籠資金47440.11萬元;比2008年增長22.60%重量行·易居嘉德找回久違的大院文化附表3：2009年住宅銷售情況統(tǒng)計(jì)月份銷售套數(shù)（套）銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元㎡）銷售總額（元）01505821.2819691146471902688256.791947160729380318821720.821976429221090421425269.71946491861420511613661.871935264292370628133838.881959662790320717822358.292033454635680816019193.562087400620080918222259.63216448174361109812200.992124259135291123228192.512048577300691217621970.79203544703396合計(jì)1943234745.12020.924744011001-1-6清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-7清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢3、2010年住宅市場銷售2010年清鎮(zhèn)共銷售2339套住宅,平均每月銷售194～195套(約194.92套)，在售項(xiàng)目住宅大部分為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，2010年清鎮(zhèn)地產(chǎn)尤以住宅獲得空前的發(fā)展。2010年前5個(gè)月銷售746套，占全年銷售2339套住宅的31.89%；實(shí)現(xiàn)銷售面積89541.66㎡，同比2009年前5個(gè)月636套銷售面積74730.46㎡銷售業(yè)績，銷售面積增長19.82%；回籠資金19699.57萬元，同比增長34.85%前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)2200元/㎡，同比增長12.55%預(yù)計(jì)2010年住宅銷售面積將達(dá)到289000萬平方米左右，同比增長23.11%；整體銷售均價(jià)2670元/㎡，漲幅將漸近32%重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-8清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢附表4：2010年住宅銷售情況統(tǒng)計(jì)月份銷售套數(shù)（套）銷售均價(jià)（元/㎡）0120920660268212203912125042162255051622381061022244072612514082772678092482611102702904111302960123052891合計(jì)2339———重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-9清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢近三年簽約銷售分析從近三年簽約銷售增長變化趨勢分析，主要表現(xiàn)三個(gè)特征：①2008年銷售較平穩(wěn)，且5-10份是銷售高峰期，銷售簽約占當(dāng)年銷售總套數(shù)的60%。②2009年呈現(xiàn)二個(gè)波峰，4-6月份形成第一輪銷售高潮，第二輪在年底11-12月，5個(gè)月銷售簽約占全年總套數(shù)的55%。③2010年下半年銷售形勢喜人，7月份開始銷售的黃金季節(jié)持續(xù)5個(gè)月，占全年總套數(shù)的76.3%。并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同期的銷售水平。④盡管清鎮(zhèn)房地產(chǎn)起點(diǎn)低，房價(jià)基數(shù)低，但銷售狀況變化并非像房開企業(yè)所希望的一路高歌猛進(jìn)；穩(wěn)步增長，而是呈現(xiàn)高峰和波谷交替發(fā)展的趨勢。重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-10清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢附圖1：2008～2010年住宅銷售套數(shù)趨勢曲線圖附圖2：2008～2010年住宅銷售面積變化趨勢曲線圖重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-11清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢附表5：2008～10年住宅銷售均價(jià)漲跌趨勢一覽表（單位：元/㎡）月份08年2009年同比上漲（%）2010年同比上漲（%）01月1759196911.9420664.9302月190419472.2621228.9903月1763197612.0821257.5404月190319462.26225515.8805月1758193510.07238123.0506月184519596.19224414.5507月1827203311.28251423.6608月191620878.92267828.3209月1948216411.09261120.6610月202321244.99290436.7311月192420486.45296044.5312月20512035-0.78289142.06整體均價(jià)1874.322020.927.82附圖3：2008～2010年住宅銷售均價(jià)漲跌趨勢曲線圖重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-1-12清鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展趨勢·清鎮(zhèn)市經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的增長為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好環(huán)境?！るS著，大力發(fā)展醫(yī)藥制藥產(chǎn)業(yè)基地和加大招商因資優(yōu)惠扶植力度，吸引山東棗礦等大型企業(yè)進(jìn)駐形成經(jīng)濟(jì)走廊，打造工業(yè)強(qiáng)區(qū)，“撤市建區(qū)”的清鎮(zhèn)將會(huì)得到快速發(fā)展?！るS著大貴陽立體交通體系的完善，2012年后換乘城際快鐵8分鐘就可抵達(dá)噴水池。清鎮(zhèn)市大幅土地出讓供應(yīng)計(jì)劃，必將加速該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?！^(qū)域內(nèi)客戶主要以本區(qū)域內(nèi)地緣客戶為主，多為首次置業(yè)和二次置業(yè)，承受總價(jià)在35-40萬之間?！つ壳?，區(qū)域內(nèi)的商品房以小高層和高層為主，有部分洋房產(chǎn)品?！ど唐贩磕壳颁N售均價(jià)在3000-3500元/平米，住房銷售率較高。重量行·易居嘉德找回久違的大院文化

①強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。②加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。③加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。④完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。⑤運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。⑥加強(qiáng)金融監(jiān)管。⑦切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。⑧加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度1、新國八條全文：1-2-1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析重量行·易居嘉德找回久違的大院文化（1）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。再次加強(qiáng)了對(duì)投資及投機(jī)購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，提升二套房貸（2）款利率留下了空間，可以進(jìn)一步抑制投機(jī)購房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時(shí)間沒有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的商貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會(huì)算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于置業(yè)升級(jí)“門檻”之外。2、政策影響1-2-2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析重量行·易居嘉德找回久違的大院文化

原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供一年以?含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶籍居民家庭，限購1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，自?shí)施意見實(shí)施之日起至2011年12月30日內(nèi)，暫停向其出售貴陽市中心城區(qū)人口密集、房價(jià)過高一環(huán)內(nèi)的住房。貴陽市限購令過于溫柔，對(duì)于剛性需求的貴陽市場影響不大，在清鎮(zhèn)購房影響主要是針對(duì)無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ベ彿俊?、貴陽市限購令細(xì)則1-2-3房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析重量行·易居嘉德找回久違的大院文化1-2-4房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析政府連續(xù)出臺(tái)新政策，用意不在打壓市場，首付比例的提高，是穩(wěn)定市場的舉措，對(duì)高端置業(yè)需求影響較小，將來有實(shí)力的大開發(fā)企業(yè)角逐市場，無疑會(huì)提升區(qū)域的產(chǎn)品品質(zhì)及形象?？偨Y(jié)重量行·易居嘉德找回久違的大院文化第二部分西城大院理解分析□項(xiàng)目理解分析思路□項(xiàng)目SWOT分析□產(chǎn)品特性分析□競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析重量行·易居嘉德找回久違的大院文化項(xiàng)目理解分析思路SOWT分析產(chǎn)品特性分析產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析達(dá)成營銷目的可能性市場定位主題形象重量行·易居地產(chǎn)特有的營銷理念定位+主題+執(zhí)行競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目切入市場的核心價(jià)值點(diǎn)重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-1項(xiàng)目SWOT分析SWOT矩陣周邊公共交通目前相對(duì)滯后。周邊居住和商業(yè)環(huán)境目前不成熟。項(xiàng)目周邊配套不齊全。區(qū)域市場容量較小。機(jī)會(huì)Opportunity以項(xiàng)目優(yōu)勢，做區(qū)域標(biāo)桿性物業(yè)，引領(lǐng)大貴陽區(qū)域市場區(qū)域缺少中高端，項(xiàng)目中高端住宅的出現(xiàn)可填補(bǔ)市場空白點(diǎn)。項(xiàng)目位置處于清鎮(zhèn)市面臨新發(fā)展機(jī)遇，區(qū)域發(fā)展前景良好。樹立區(qū)域標(biāo)桿形象，塑造區(qū)域品質(zhì)小區(qū)形象引領(lǐng)區(qū)域市場。整合景觀和配套,打造中式住宅，營造現(xiàn)代時(shí)尚居住小區(qū)突出規(guī)模小區(qū)產(chǎn)品高性價(jià)比優(yōu)勢，在項(xiàng)目高層上打造稀缺湖景資源產(chǎn)品.突顯尊貴感.威脅Threaten針對(duì)中高層主流市場客戶，保證銷售速度，優(yōu)化戶型特點(diǎn)，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)中式住宅高端項(xiàng)目，在清鎮(zhèn)市場的接受度未知。未來政策調(diào)動(dòng)，將帶來市場萎縮。戶型以增加贈(zèng)送面積為主要產(chǎn)品增值點(diǎn),吸引客戶,項(xiàng)目以針對(duì)區(qū)域主流客戶的產(chǎn)品為主.保證項(xiàng)目的銷售速度.項(xiàng)目緊鄰新區(qū)行政中心。高起點(diǎn)規(guī)模居住社區(qū)。項(xiàng)目具備外部稀缺自然資源和內(nèi)部景觀。項(xiàng)目具有高端產(chǎn)品氣質(zhì)和內(nèi)涵。重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-2產(chǎn)品特性分析大盤競爭非傳統(tǒng)品質(zhì)住宅地段周邊錦繡藍(lán)灣、湖城國際、紅樹東方和御景華府等規(guī)模大盤合計(jì)130萬方，規(guī)模效益聚合影響大，價(jià)值高，市場形象好毗鄰百花大道，未來行政新區(qū)核心地段，目前百花新城、米蘭綠洲等項(xiàng)目定位普通住宅，品質(zhì)難形成區(qū)域標(biāo)桿以上主要的項(xiàng)目產(chǎn)品特性，說明本項(xiàng)目在核心價(jià)值上與傳統(tǒng)品質(zhì)住宅的特異之處現(xiàn)代中式建筑的理性回歸,品質(zhì)住宅市場價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-1競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目名稱百花新城開發(fā)商安居房地產(chǎn)項(xiàng)目位置云嶺東路百花大道占地面積600畝建筑風(fēng)格歐式容積率2.17綠化率40%

產(chǎn)品形態(tài)6+1多層16層小高層主力產(chǎn)品117和125小區(qū)配套學(xué)校、商業(yè)步行街和小廣場周邊配套百花大道商業(yè)配套和生活配套開盤時(shí)間2007．08售樓電話0851--2623888重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-2競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目名稱海韻峰景開發(fā)商海韻置地項(xiàng)目位置清鎮(zhèn)前進(jìn)路中段楊家井占地面積20010平方米總建筑面積35000平方米建筑風(fēng)格歐式西班牙風(fēng)情容積率1.64綠化率40%

產(chǎn)品形態(tài)6層退臺(tái)花園洋房和11+1小高層戶型平層戶型100-119花園洋房120-130小區(qū)配套小區(qū)綠化和休閑中心庭院周邊配套市政府周邊配套成熟開盤時(shí)間2008．11目前均價(jià)2800物業(yè)管理公司貴陽綠地物業(yè)管理公司售樓電2529000重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-3競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目名稱紅樹東方開發(fā)商貴陽恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置清鎮(zhèn)市區(qū)東面距貴黃公路150米占地面積107600總建筑面積350000平方米建筑風(fēng)格歐式容積率3.25綠化率33%

產(chǎn)品形態(tài)6+1多層16層小高層和19層、25層高層主力產(chǎn)品800戶重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-4競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目名稱綠韻麗都開發(fā)商貴州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置清鎮(zhèn)前進(jìn)路四小正對(duì)面占地面積63459.00㎡總建筑面積334151平方米建筑風(fēng)格歐式容積率5.26

綠化率24%

產(chǎn)品形態(tài)板塔結(jié)合多層小高層主力產(chǎn)品117和125小區(qū)配套小型景觀和休閑涼亭周邊配套青龍街周邊配套成熟開盤時(shí)間2009．03目前均價(jià)2950重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-5競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目名稱金色湖城開發(fā)商貴州中深地產(chǎn)項(xiàng)目位置新華路與富強(qiáng)路交匯處占地面積36446平米總建筑面積16萬平米建筑風(fēng)格簡歐式容積率4.39

綠化率31%產(chǎn)品形態(tài)一期A棟高層和B棟多層開盤時(shí)間2007.11.18目前均價(jià)3000,物管公司中深物業(yè)管理有限責(zé)任公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.6-10元售樓電話2313500/2313600重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-6競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目名稱傾國傾城開發(fā)商益華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置清鎮(zhèn)前進(jìn)路中段楊家井占地面積81833.00㎡總建筑面積350000平方米建筑風(fēng)格簡歐式容積率2.13

綠化率38%

產(chǎn)品形態(tài)板塔結(jié)合多層小高層主力產(chǎn)品117和125小區(qū)配套小型景觀和休閑涼亭周邊配套青龍街周邊配套成熟開盤時(shí)間2008．03目前均價(jià)2800物業(yè)公司貴州傾城物業(yè)管理公司售樓電2526888重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-7競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目名稱西班牙風(fēng)情街開發(fā)商清鎮(zhèn)市渝鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置新華路和建設(shè)路之間占地面積30000.00㎡總建筑面積170000平方米建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格容積率4.98

綠化率25%

產(chǎn)品形態(tài)18F，28F，32F共15幢主力產(chǎn)品110和70㎡左右為主要戶型小區(qū)配套內(nèi)庭景觀和休閑涼亭周邊配套青龍街周邊配套成熟開盤時(shí)間2011年中旬待定售樓電2568777重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-8競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析找回久的大院文化項(xiàng)目名稱陽光領(lǐng)地開發(fā)商貴州康筑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置清鎮(zhèn)云嶺東路和云嶺中路交界處占地面積3762平方米總建筑面積33786平方米建筑風(fēng)格歐式容積率7.8綠化率30%

產(chǎn)品形態(tài)板塔結(jié)合小高層高層主力產(chǎn)品50——140㎡小區(qū)配套小型景觀和休閑會(huì)所周邊配套青龍街云嶺路周邊配套成熟開盤時(shí)間2010．08．08目前均價(jià)3200物管公司貴州康筑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司售樓電2526888重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-9競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目名稱洛卡小城開發(fā)商貴陽新睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置云嶺東路北側(cè)占地面積9470平方米總建筑面積40941平方米建筑風(fēng)格歐式容積率3.4

綠化率30.50%

產(chǎn)品形態(tài)板塔結(jié)合多層小高層主力產(chǎn)品80-120㎡多樣板式結(jié)構(gòu)戶型小區(qū)配套綠地面積達(dá)2888㎡和休閑景觀涼亭周邊配套青龍街辦事處周邊配套成熟開盤時(shí)間2010．07.10目前均價(jià)3200，最低價(jià)3100售樓電2623688重量行·易居嘉德找回久違的大院文化2-3-10競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目目名稱

核心賣點(diǎn)

核心推廣主題紅樹東方東門地段和規(guī)模社區(qū)上選之地榮耀之城湖城國際環(huán)水而居自成規(guī)模華龍綠韻麗都核心地段成熟生活傾國傾城青龍山公園自然景觀畔山洋房惟有傾城米蘭綠洲內(nèi)庭園林未來潛力泛意大利式時(shí)尚生活金色湖城繁華地段核心商圈綜上所列，競爭產(chǎn)品的核心訴求分為以下幾類：山湖景觀：湖城國際中心地段：華龍綠韻麗都生活概念：米蘭綠洲湖城國際綜合價(jià)值：紅樹東方建筑品質(zhì)：傾國傾城重量行·易居嘉德找回久違的大院文化第三部分項(xiàng)目理解及客戶預(yù)判□項(xiàng)目整體規(guī)劃理解□項(xiàng)目整體規(guī)劃形態(tài)理解□項(xiàng)目整體規(guī)劃序列理解□項(xiàng)目建筑規(guī)劃理解□項(xiàng)目大院空間理解□項(xiàng)目戶型構(gòu)成重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-1-1項(xiàng)目整體規(guī)劃理解1.1、項(xiàng)目基本規(guī)劃解讀1.1.1東側(cè)為已建成的百花新城,南北兩側(cè)為連接百花大道的城市道路。北側(cè)可遠(yuǎn)眺旅游學(xué)校以及環(huán)境優(yōu)美的百花湖，西側(cè)為自然山體，具有良好的景觀資源。1.1.2小區(qū)入口設(shè)計(jì)成一個(gè)小園林，作為景觀主軸的起點(diǎn)，內(nèi)部景觀采用園中有園的方式，形成多層次的園林景觀。理解：其規(guī)劃設(shè)計(jì)沿襲了中國古代城市規(guī)劃的思想,講究“居中不偏”，“不正不威”。遵循“街道分割”和“方塊居住”原則。明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空間；

重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-1-2項(xiàng)目整體規(guī)劃理解1.2定位為新中式風(fēng)格的高檔度小區(qū)。建筑形象獨(dú)特個(gè)性，對(duì)傳統(tǒng)住宅的形象一種創(chuàng)新，打造時(shí)尚、簡約版的現(xiàn)代中式住宅小區(qū)。

1.2.1與周邊山水環(huán)境相協(xié)調(diào)，尋找一個(gè)簡潔、理性而不失空間層次的布局方法，使設(shè)計(jì)達(dá)到一個(gè)完美的境界。規(guī)劃布局以景觀主軸為核心，建筑平行布局形成多個(gè)組團(tuán)庭院。1.2.2為滿足日照，建筑采用正南北向布置，同時(shí)保證高于規(guī)范要求的日照間距，利用建筑退讓打造各具特色的園林景觀。1.2.318層的高層布置在西側(cè)，一方面減少對(duì)東側(cè)已建小區(qū)的影響，另一方面，使得最多的戶型能夠享有北側(cè)的湖景1.2.4創(chuàng)造獨(dú)特的人文社區(qū)形象，體型上力求簡潔、自由、將傳統(tǒng)建筑的元素融入建筑的造型，體現(xiàn)中式建筑的文化氣質(zhì)和生活品味。1.2.5小區(qū)入口設(shè)計(jì)成一個(gè)小園林，作為景觀主軸的起點(diǎn)，內(nèi)部景觀采用園中有園的方式，形成多層次的園林景觀。重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-2項(xiàng)目整體規(guī)劃形態(tài)理解規(guī)劃形態(tài)上：外方內(nèi)園，通過院墻圍合與水景庭院、水池和步道小徑將中國人東方庭院的內(nèi)斂包容進(jìn)一步融合。重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-3-1項(xiàng)目整體規(guī)劃序列理解序列上：空間處在連續(xù)變化之中，一層層地變得更私密重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-3-2項(xiàng)目整體規(guī)劃序列理解①在這間序列中起著由開放到私密的過渡作用，擔(dān)負(fù)著由內(nèi)而外的雙重身份，連接著宅與宅，宅與自然，形成了人與人交往的空間場所;②在漸變的空間中，逐漸轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊男那椋此^的“步移景移，情隨境遷”。給項(xiàng)目樹立差異化的市場標(biāo)桿形象！③大院文化的源點(diǎn)，本項(xiàng)目不只有墻內(nèi)庭院的優(yōu)勢，更有較內(nèi)涵的品位營造，符合開發(fā)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目既有品質(zhì)又有品位的人文社區(qū)。重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-4-1項(xiàng)目建筑規(guī)劃理解骨子里的東方情節(jié)像萬科第五園的設(shè)計(jì)規(guī)劃一樣，讓每一個(gè)到來訪者都能夠感到清爽、輕松、心靜、涼快、規(guī)則、秩序、謙讓、平和、善良。當(dāng)建筑能夠如此清楚和強(qiáng)烈地影響人的時(shí)候，追求的就是環(huán)境規(guī)劃的靈性，而具備靈魂的環(huán)境，才能與人產(chǎn)生更為緊密的關(guān)系，他們之間生生不息、互為依賴重量行·易居嘉德找回久違的大院文化揚(yáng)棄式繼承：傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中式與西式的良好結(jié)合3-4-2項(xiàng)目建筑規(guī)劃理解重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-5項(xiàng)目大院空間理解因?yàn)樵郝淝楣?jié)，承載了人類居住文明最精彩的篇章。因?yàn)樵郝渚?，早已成為人們骨子里的居住情懷。在自家的院落，可以真切感受春夏秋冬的輪回，沉醉于“看堂前花開花落，望天外云卷云飛”的閑逸與從容；可以享受三世同堂，兒女繞膝的天倫之樂；可以陶醉于鄰里相望相助的情誼；可以吸收日月光華，萬物靈氣的滋養(yǎng)，感動(dòng)于自然與土地的雋永魅力…重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-6項(xiàng)目戶型構(gòu)成多層住宅：多層戶型有一梯四戶和一梯兩戶兩種平面形式，一梯四戶以精致緊湊的兩房和三房為主；一梯兩戶的戶型為景觀洋房，擁有入戶花園，其中四房的大戶型還享有空中花園。高層戶型：高層戶型為一梯四戶的平面，均有入戶花園，北側(cè)的戶型引入“空中院館”的理念，增加戶型自由靈活的可變性。獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-7產(chǎn)品特性對(duì)實(shí)力要求項(xiàng)目總價(jià)首付金額貸款月供收入預(yù)估客戶預(yù)判家庭資產(chǎn)以上各項(xiàng)判斷根據(jù)我司在貴陽及周邊地區(qū)操作高端市場的經(jīng)驗(yàn)分析項(xiàng)目主力戶型面積為115-130平方米，價(jià)格3500-3700元/平方米，成套戶型均總價(jià)約為40-45萬元選擇首付的比例至少在六成，首付金額至少約24萬首付比例至多占家庭總資產(chǎn)的1/3貸款金額至少20萬以上，10年期貸款月供約2418元月供比例至多占家庭收入比例的20-30%左右，目標(biāo)客戶的家庭年收入至少在7萬以上重量行·易居嘉德找回久違的大院文化3-8目標(biāo)客戶群預(yù)判貴陽市兩城區(qū)客戶特征區(qū)域兩城區(qū)或周邊縣城購房目的改善居住條件或投資年齡30~45職業(yè)政府官員、私企老板、公務(wù)員、戶型要求130平米以上的的4房家庭月收入8000~12000之間可承受總價(jià)40~60萬家庭結(jié)構(gòu)以富貴之家為主，三代同堂為輔清鎮(zhèn)區(qū)域客戶特征區(qū)域清鎮(zhèn)市區(qū)居民購房目的購房結(jié)婚、改善居住條件年齡25~40青年或59歲離退休老人職業(yè)公務(wù)員、白領(lǐng)、教師、大企業(yè)員工戶型要求90—110平米的3房80平米左右2房家庭月收入4000~6000元可承受總價(jià)35萬左右家庭結(jié)構(gòu)三口之家為主，青年之家。①.項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶主要以收入穩(wěn)定的中高層次的客戶為主。其購房目的主要為改善生活條件為主，認(rèn)同本項(xiàng)目清新、淡雅、明快的現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格。②購房者的家庭類型以中青年之家為主，事業(yè)有成家有小公主或小太陽為主。③區(qū)域內(nèi)購房者在戶型需求上以90~110平米的三房和80~90平米的兩房為主。重量行·易居嘉德找回久違的大院文化□項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析□項(xiàng)目市場定位□項(xiàng)目入市形象主題□項(xiàng)目入市必要條件第四部分項(xiàng)目價(jià)值體系剖析□項(xiàng)目入市的核心價(jià)值點(diǎn)重量行·易居嘉德找回久違的大院文化4-1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析交通便利：百花大道與規(guī)劃京西路交匯產(chǎn)品新穎“現(xiàn)代中式”建筑未來行政