2025年綜合類資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估歷年真題摘選帶答案(單選題50道)1.某宗土地面積為2000平方米，土地上建有一幢10層的賓館，賓館首層建筑面積為1200平方米，第210層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算而得的建筑容積率為（）。A.0.6B.5.1C.2D.6答案：B分析：總建筑面積=1200+1000×9=10200平方米，容積率=總建筑面積÷土地面積=10200÷2000=5.1。2.某可比實(shí)例成交價(jià)格為2000元/平方米，房地產(chǎn)狀況方面與估價(jià)對(duì)象相比稍差，經(jīng)比較，可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況方面的得分是97分，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況方面的得分是100分，則房地產(chǎn)狀況修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）元/平方米。A.2061.86B.1940C.2060D.1942.27答案：A分析：房地產(chǎn)狀況修正后價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×（估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況得分÷可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況得分）=2000×（100÷97）≈2061.86元/平方米。3.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬(wàn)元，2001年1月的評(píng)估價(jià)值接近（）萬(wàn)元。A.400B.392C.402D.390答案：B分析：已使用年限=20011990=11年，成新率=[1（12%）×（11÷50）]×100%=78.4%，評(píng)估價(jià)值=重置成本×成新率=500×78.4%=392萬(wàn)元。4.有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000平方米，其價(jià)格為1500元/平方米，建筑面積5000平方米，其重置價(jià)格為1200元/平方米。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/平方米，則該建筑物的單價(jià)為（）元/平方米。A.950B.1000C.1050D.1100答案：A分析：房地產(chǎn)總價(jià)=1250×5000=6250000元，土地總價(jià)=1500×1000=1500000元，建筑物總價(jià)=62500001500000=4750000元，建筑物單價(jià)=4750000÷5000=950元/平方米。5.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.291.67B.283.33C.270.83D.266.67答案：B分析：根據(jù)公式(V=frac{a}{r}frac{r^{2}})（(a)為第一年凈收益，(b)為凈收益逐年遞減額，(r)為報(bào)酬率），(V=frac{25}{6%}frac{2}{6%^{2}}=frac{25}{0.06}frac{2}{0.0036}approx416.67555.56+222.22=283.33)萬(wàn)元。6.某宗房地產(chǎn)2002年6月的價(jià)格為2000元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2002年10月。已知該類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6、99.7、100.5、101.1、101.3、101.6、101.8（均以上個(gè)月為100），則該宗房地產(chǎn)2002年10月的價(jià)格為（）元/平方米。A.2028.0B.2030.8C.2031.2D.2031.8答案：B分析：2002年10月價(jià)格=2000×（100.5÷100）×（101.1÷100）×（101.3÷100）×（101.6÷100）×（101.8÷100）≈2030.8元/平方米。7.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2447B.2500C.2575D.2625答案：B分析：設(shè)正常成交價(jià)格為(x)，則(x7%x=2325)，解得(x=2325÷(17%)=2500)元/平方米。8.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/平方米，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C分析：成新率=[1（12%）×（12÷40）]×100%=70.6%，建筑物現(xiàn)值=重置成本×建筑面積×成新率=800×200×70.6%÷10000=11.3萬(wàn)元。9.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為1000萬(wàn)元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1468B.1333C.1500D.1287答案：B分析：建筑物凈收益=建筑物價(jià)值×建筑物資本化率=1000×8%=80萬(wàn)元，土地凈收益=10080=20萬(wàn)元，土地價(jià)值=20÷6%≈333萬(wàn)元，房地產(chǎn)價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)值=1000+333=1333萬(wàn)元。10.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.180B.196C.200D.300答案：B分析：凈收益=3010=20萬(wàn)元，根據(jù)收益年限有限年公式(V=frac{a}{r}[1frac{1}{(1+r)^{n}}])（(a)為凈收益，(r)為資本化率，(n)為收益年限），(V=frac{20}{10%}[1frac{1}{(1+10%)^{40}}]approx200×(10.0221)=195.58approx196)萬(wàn)元。11.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B分析：實(shí)際價(jià)格=[12+8÷(1+10%)^{0.5}+4÷(1+10%)]×10000÷100=[12+8÷1.0488+4÷1.1]×100=[12+7.63+3.64]×100=2326.41元/平方米。12.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)拆除費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.350000B.370000C.380000D.410000答案：A分析：減價(jià)修正額=（拆除費(fèi)用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=350000元。13.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/平方米，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.102080B.110240C.113120D.115000答案：C分析：年折舊額(D=frac{C(1R)}{N})（(C)為重置成本，(R)為殘值率，(N)為經(jīng)濟(jì)壽命），(D=frac{800×200×(12%)}{40}=3920)元，折舊總額=3920×12=47040元，現(xiàn)值=800×20047040=113120元。14.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則綜合資本化率為（）。A.7.2%B.7%C.6.8%D.6.6%答案：A分析：綜合資本化率(R_{O}=L×R_{L}+B×R_{B})（(L)為土地價(jià)值占比，(R_{L})為土地資本化率，(B)為建筑物價(jià)值占比，(R_{B})為建筑物資本化率），(R_{O}=40%×6%+60%×8%=7.2%)。15.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2474B.2535C.2500D.2625答案：C分析：設(shè)正常成交價(jià)格為(x)，則(x6%x=2385)，解得(x=2385÷(16%)=2500)元/平方米。16.某宗房地產(chǎn)的凈收益每年為50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.440B.450C.460D.470答案：A分析：建筑物凈收益=200×12%=24萬(wàn)元，土地凈收益=5024=26萬(wàn)元，土地價(jià)值=26÷10%=260萬(wàn)元，房地產(chǎn)價(jià)值=200+260=440萬(wàn)元。17.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/平方米，該實(shí)例在成交日期時(shí)的狀況與估價(jià)對(duì)象相比稍差，經(jīng)比較，該實(shí)例在狀況方面的得分是96分，估價(jià)對(duì)象狀況方面的得分是100分，則狀況修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）元/平方米。A.3125B.3000C.2880D.3040答案：A分析：狀況修正后價(jià)格=3000×（100÷96）=3125元/平方米。18.某建筑物建成于1995年10月，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為60年，殘值率為0。該建筑物2005年10月的重置價(jià)格為1000元/平方米，建筑面積為200平方米，則該建筑物在2005年10月的評(píng)估價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.183.3B.185C.186.7D.190答案：A分析：已使用年限=20051995=10年，成新率=[1（10）×（10÷60）]×100%≈83.3%，評(píng)估價(jià)值=1000×200×83.3%÷10000=183.3萬(wàn)元。19.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.500B.510C.520D.530答案：A分析：根據(jù)公式(V=frac{a}{rg})（(a)為第一年凈收益，(r)為報(bào)酬率，(g)為凈收益增長(zhǎng)率），(V=frac{30}{8%2%}=500)萬(wàn)元。20.某宗房地產(chǎn)2003年3月的價(jià)格為2000元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2003年9月。已知該類房地產(chǎn)2003年1月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為99.8、99.9、100.1、100.3、100.5、100.7、100.9、101.1、101.3（均以上個(gè)月為100），則該宗房地產(chǎn)2003年9月的價(jià)格為（）元/平方米。A.2042.4B.2062.4C.2082.4D.2102.4答案：B分析：2003年9月價(jià)格=2000×（100.3÷100）×（100.5÷100）×（100.7÷100）×（100.9÷100）×（101.1÷100）×（101.3÷100）≈2062.4元/平方米。21.某宗房地產(chǎn)的土地面積為800平方米，建筑面積為2000平方米，土地的單價(jià)為1200元/平方米，建筑物的重置價(jià)格為1000元/平方米，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為1500元/平方米，則該建筑物的成新率為（）。A.80%B.85%C.90%D.95%答案：B分析：房地產(chǎn)總價(jià)=1500×2000=3000000元，土地總價(jià)=1200×800=960000元，建筑物總價(jià)=3000000960000=2040000元，建筑物重置成本=1000×2000=2000000元，成新率=2040000÷2000000×100%=85%。22.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年20萬(wàn)元，收益年限為30年，報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.188.54B.190.39C.192.78D.194.62答案：B分析：根據(jù)收益年限有限年公式(V=frac{a}{r}[1frac{1}{(1+r)^{n}}])，(V=frac{20}{10%}[1frac{1}{(1+10%)^{30}}]approx200×(10.0573)=190.39)萬(wàn)元。23.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2500元/平方米，成交日期為2003年10月，該類房地產(chǎn)自2003年6月至2004年3月的價(jià)格每月比上月上漲1%，則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2004年3月的價(jià)格為（）元/平方米。A.2687.8B.2702.5C.2715.3D.2730.6答案：A分析：從2003年10月到2004年3月共5個(gè)月，修正后價(jià)格=2500×（1+1%）^5≈2687.8元/平方米。24.某建筑物的建筑面積為150平方米，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，重置價(jià)格為800元/平方米，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為4%，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.9.6B.9.8C.10.08D.10.2答案：C分析：年折舊額(D=frac{C(1R)}{N}=frac{800×150×(14%)}{50}=2304)元，折舊總額=2304×10=23040元，建筑物現(xiàn)值=800×15023040=12000023040=96960元，換算成萬(wàn)元為9.696≈10.08萬(wàn)元。25.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的30%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的70%，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率為（）。A.9.4%B.9.2%C.9%D.8.8%答案：B分析：綜合資本化率(R_{O}=L×R_{L}+B×R_{B}=30%×8%+70%×10%=9.2%)。26.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2200元/平方米，該實(shí)例在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，則房地產(chǎn)狀況修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）元/平方米。A.2244.9B.2244C.2156D.2156.9答案：A分析：狀況修正后價(jià)格=2200÷（12%）≈2244.9元/平方米。27.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為35萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.500B.510C.520D.530答案：A分析：根據(jù)公式(V=frac{a}{rg})，(V=frac{35}{10%3%}=500)萬(wàn)元。28.某建筑物建成于1998年12月，為磚混結(jié)構(gòu)二等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2008年12月的重置價(jià)格為1200元/平方米，建筑面積為150平方米，則該建筑物在2008年12月的評(píng)估價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.15.3B.15.6C.15.9D.16.2答案：C分析：已使用年限=20081998=10年，成新率=[1（12%）×（10÷50）]×100%=80.4%，評(píng)估價(jià)值=1200×150×80.4%÷10000=15.9萬(wàn)元。29.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年18萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為120萬(wàn)元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.225B.230C.235D.240答案：A分析：建筑物凈收益=120×10%=12萬(wàn)元，土地凈收益=1812=6萬(wàn)元，土地價(jià)值=6÷8%=75萬(wàn)元，房地產(chǎn)價(jià)值=120+75=225萬(wàn)元。30.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2600元/平方米，該實(shí)例在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好3%，則房地產(chǎn)狀況修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）元/平方米。A.2524.3B.2525C.2678D.2678.3答案：A分析：狀況修正后價(jià)格=2600÷（1+3%）≈2524.3元/平方米。31.某宗房地產(chǎn)2004年5月的價(jià)格為1800元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2004年11月。已知該類房地產(chǎn)2004年3月至11月的價(jià)格指數(shù)分別為99.5、99.6、99.8、100.2、100.4、100.6、100.8、101.0、101.2（均以上個(gè)月為100），則該宗房地產(chǎn)2004年11月的價(jià)格為（）元/平方米。A.1836.4B.1852.8C.1872.4D.1892.8答案：B分析：2004年11月價(jià)格=1800×（100.2÷100）×（100.4÷100）×（100.6÷100）×（100.8÷100）×（101.0÷100）×（101.2÷100）≈1852.8元/平方米。32.某建筑物的建筑面積為250平方米，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為15年，重置價(jià)格為1000元/平方米，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.16.3B.16.5C.16.7D.16.9答案：C分析：年折舊額(D=frac{C(1R)}{N}=frac{1000×250×(13%)}{60}approx4041.67)元，折舊總額=4041.67×15=60625元，建筑物現(xiàn)值=1000×25060625=25000060625=189375元，換算成萬(wàn)元為18.9375≈16.7萬(wàn)元。33.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的45%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的55%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為9%，則該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率為（）。A.8.1%B.8%C.7.9%D.7.8%答案：C分析：綜合資本化率(R_{O}=L×R_{L}+B×R_{B}=45%×7%+55%×9%=7.9%)。34.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2450元/平方米，該實(shí)例在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差4%，則房地產(chǎn)狀況修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）元/平方米。A.2552.1B.2550C.2352D.2352.1答案：A分析：狀況修正后價(jià)格=2450÷（14%）≈2552.1元/平方米。35.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為40萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)4%，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.500B.510C.520D.530答案：A分析：根據(jù)公式(V=frac{a}{rg})，(V=frac{40}{12%4%}=500)萬(wàn)元。36.某建筑物建成于2000年6月，為框架結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為70年，殘值率為0。該建筑物2010年6月的重置價(jià)格為1500元/平方米，建筑面積為200平方米，則該建筑物在2010年6月的評(píng)估價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.185.7B.188.6C.191.4D.194.3答案：C分析：已使用年限=20102000=10年，成新率=[1（10）×（10÷70）]×100%≈85.7%，評(píng)估價(jià)值=1500×200×85.7%÷10000=191.4萬(wàn)元。37.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年22萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為150萬(wàn)元，建筑物資本化率為11%，土地資本化率為9%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.235.6B.240C.244.4D.248.9答案：C分析：建筑物凈收益=150×11%=16.5萬(wàn)元，土地凈收益=2216.5=5.5萬(wàn)元，土地價(jià)值=5.5÷9%≈61.1萬(wàn)元，房地產(chǎn)價(jià)值=150+61.1=244.4萬(wàn)元。38.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2700元/平方米，該實(shí)例在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好5%，則房地產(chǎn)狀況修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）元/平方米。A.2571.4B.2575C.2835D.2835.4答案：A分析：狀況修正后價(jià)格=2700÷（1+5%）≈2571.4元/平方米。39.某宗房地產(chǎn)2005年7月的價(jià)格為2100元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年12月。已知該類房地產(chǎn)2005年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為99.7、99.8、100.1、100.3、100.5、100.7、100.9、101.1（均以上個(gè)月為100），則該宗房地產(chǎn)2005年12月的價(jià)格為（）元/平方米。A.2142.8B.2152.4C.2162.8D.2172.4答案：B分析：2005年12月價(jià)格=2100×（100.3÷100）×（100.5÷100）×（100.7÷100）×（100.9÷100）×（101.1÷100）≈2152.4元/平方米。40.某建筑物的建筑面積為180平方米，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為1100元/平方米，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為2%，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.15.8B.16C.16.2D.16.4答案：C分析：年折舊額(D=frac{C(1R)}{N}=frac{1100×180×(12%)}{60}=3234)元，折舊總額=3234×12=38808元，建筑物現(xiàn)值=1100×18038808=19800038808=159192元，換算成萬(wàn)元為15.9192≈16.2萬(wàn)元。41.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的35%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的65%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率為（）。A.7.3%B.7.2%C.7.1%D.7%答案：A分析：綜合資本化率(R_{O}=L×R_{L}+B×R_{B}=35%×6%+65%×8%=7.3%)。42.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2300元/平方米，該實(shí)例在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差3%，則房地產(chǎn)狀況修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）元/平方米。A.2371.1B.2370C.2231D.2231.1答案：A分析：狀況修正后價(jià)格=2300÷（13%）≈2371.1元/平方米。43.某宗