一、認(rèn)知起點(diǎn)：城中村的“雙面性”與改造的必要性演講人CONTENTS認(rèn)知起點(diǎn)：城中村的“雙面性”與改造的必要性理念錨定：2025年城中村改造的四大核心原則規(guī)劃實(shí)踐路徑：從“藍(lán)圖”到“落地”的關(guān)鍵步驟案例啟示：成功改造的“他山之石”結(jié)語(yǔ)：城中村改造的“規(guī)劃者使命”目錄2025高中城鄉(xiāng)規(guī)劃之城中村改造規(guī)劃課件各位同學(xué)：大家好！我是從事城鄉(xiāng)規(guī)劃工作十余年的規(guī)劃師，今天站在這里，想和你們聊聊一個(gè)既關(guān)乎城市發(fā)展、又牽動(dòng)民生溫度的話題——城中村改造規(guī)劃。在2025年的城鄉(xiāng)規(guī)劃語(yǔ)境下，城中村已不再是“城市傷疤”的代名詞，而是成為推動(dòng)城鄉(xiāng)融合、激活城市存量、傳承文化記憶的關(guān)鍵空間。接下來(lái)，我將結(jié)合實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)、政策導(dǎo)向與規(guī)劃實(shí)踐，帶大家深入理解這一課題。01認(rèn)知起點(diǎn)：城中村的“雙面性”與改造的必要性認(rèn)知起點(diǎn)：城中村的“雙面性”與改造的必要性要做好城中村改造規(guī)劃，首先需要理解“城中村”的本質(zhì)。它是我國(guó)快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中形成的特殊空間形態(tài)——土地權(quán)屬集體所有、建筑密度高、人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，卻又深深嵌入城市建成區(qū)的“都市里的村莊”。我曾參與過(guò)三個(gè)省域的城中村調(diào)研，走過(guò)珠三角握手樓密集的“一線天”，也看過(guò)西北老城邊緣菜地與商品房并存的“過(guò)渡帶”，這些空間背后，藏著城鎮(zhèn)化的“成長(zhǎng)印記”。城中村的現(xiàn)實(shí)困境：發(fā)展的“堵點(diǎn)”從物質(zhì)空間看，城中村普遍存在“三高三低”問(wèn)題：建筑密度高（部分區(qū)域超60%）、人口密度高（每平方公里超3萬(wàn)人）、安全隱患高（消防通道不足、電線亂拉）；而公共服務(wù)水平低（人均綠地不足1㎡）、基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)低（排水管網(wǎng)覆蓋率不足70%）、空間品質(zhì)低（采光通風(fēng)差）。2023年我在某沿海城市調(diào)研時(shí)，一位70歲的王奶奶指著窗外說(shuō)：“下雨時(shí)巷子積水到小腿，孫子上學(xué)得脫了鞋趟水走?！边@樣的場(chǎng)景，在全國(guó)約10萬(wàn)個(gè)城中村中并不少見(jiàn)。從社會(huì)經(jīng)濟(jì)看，城中村是“流動(dòng)的社區(qū)”：租戶占比普遍超70%，職業(yè)以服務(wù)業(yè)、制造業(yè)為主，收入水平中等偏下；本地村民依賴“瓦片經(jīng)濟(jì)”（房租占家庭收入60%以上），但缺乏可持續(xù)發(fā)展能力；社區(qū)治理面臨“熟人社會(huì)”與“陌生人社會(huì)”的沖突——既保留著宗族文化的溫情，又因人口流動(dòng)頻繁導(dǎo)致公共事務(wù)參與度低。城中村的現(xiàn)實(shí)困境：發(fā)展的“堵點(diǎn)”從生態(tài)環(huán)境看，城中村往往是城市生態(tài)網(wǎng)絡(luò)的“斷裂帶”：硬質(zhì)鋪裝比例高（超80%），雨水徑流系數(shù)大；綠化以宅前自發(fā)種植為主，缺乏系統(tǒng)性；部分區(qū)域存在污水直排、垃圾隨意堆放問(wèn)題，與周邊新建城區(qū)的生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)形成鮮明對(duì)比。城中村的潛在價(jià)值：發(fā)展的“支點(diǎn)”但城中村絕非“包袱”。它是城市的“低成本生活空間”，為新市民提供了落腳地——我曾統(tǒng)計(jì)過(guò)某特大城市城中村的租戶數(shù)據(jù)，78%的受訪者表示“若城中村消失，租房成本將增加30%以上”；它是地方文化的“活態(tài)載體”，保留著騎樓、宗祠、傳統(tǒng)街巷等文化符號(hào)——廣州永慶坊改造前，一條300米的騎樓街里藏著6處歷史建筑；它更是城市更新的“試驗(yàn)田”，通過(guò)微改造、綜合整治或拆除重建，能釋放土地資源（據(jù)測(cè)算，全國(guó)城中村可釋放低效建設(shè)用地約2000平方公里）并優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)。小結(jié)：城中村的“雙面性”決定了改造不是簡(jiǎn)單的“拆舊建新”，而是需要平衡“發(fā)展需求”與“民生溫度”,這正是規(guī)劃師的責(zé)任所在。02理念錨定：2025年城中村改造的四大核心原則理念錨定：2025年城中村改造的四大核心原則2025年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將突破70%，進(jìn)入“存量?jī)?yōu)化”階段。中央“十四五”規(guī)劃明確提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和城中村改造”，住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》更強(qiáng)調(diào)“留改拆”并舉。結(jié)合政策導(dǎo)向與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我總結(jié)了當(dāng)前城中村改造的四大原則。以人為本：從“空間改造”到“人的需求”改造必須回應(yīng)“三類主體”的訴求：?原住民：擔(dān)心“上樓”后失去租金收入，渴望保留社區(qū)熟人關(guān)系；?租戶：關(guān)注租金穩(wěn)定性與居住條件改善；?城市管理者:希望提升空間效率與治理水平。2022年我參與設(shè)計(jì)的某城中村改造方案中特意設(shè)置了“過(guò)渡安置區(qū)”——村民可選擇保留部分原有房屋用于出租（限定層數(shù)與面積），同時(shí)新建集中安置房，既保障了收入，又改善了居住條件。一位村民感慨：“以前怕拆房，現(xiàn)在盼著早點(diǎn)搬新家，還能繼續(xù)收租金?！碑a(chǎn)城融合：從“單一居住”到“復(fù)合功能”傳統(tǒng)城中村以居住為主，功能單一且低效。2025年的改造需植入產(chǎn)業(yè)動(dòng)能，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”。例如深圳白石洲改造項(xiàng)目，在拆除147萬(wàn)㎡舊建筑后，規(guī)劃了270萬(wàn)㎡的新型城市綜合體，其中產(chǎn)業(yè)辦公占比30%（引入數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部）、商業(yè)配套占比20%（打造社區(qū)商業(yè)中心）、居住占比50%（含人才住房）。這種功能混合模式，既提升了土地價(jià)值，又為租戶提供了就近就業(yè)機(jī)會(huì)。文化傳承：從“拆舊建新”到“活態(tài)保護(hù)”?城中村的“文化基因”是城市的獨(dú)特標(biāo)識(shí)。改造中需建立“分級(jí)保護(hù)”機(jī)制：?核心保護(hù)要素：歷史建筑（如宗祠、古橋）必須原址保護(hù)；?特色要素:騎樓立面、傳統(tǒng)街巷肌理可修繕更新；?符號(hào)要素:通過(guò)景觀小品（如老井、舊磨盤(pán)）、文化展覽（村史博物館）延續(xù)記憶。我參與的佛山某村改造中，將廢棄的祠堂改造成社區(qū)文化中心——保留了木梁、磚雕等原構(gòu)件，請(qǐng)老工匠修復(fù)，同時(shí)增設(shè)了非遺工坊（醒獅、陶藝），現(xiàn)在這里成了村民聚會(huì)最熱鬧的地方?？沙掷m(xù)發(fā)展：從“短期見(jiàn)效”到“長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)”改造不是“一次性工程”,需建立“資金平衡+長(zhǎng)效管理”機(jī)制。資金方面，可探索“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)參與+村民入股”模式——政府補(bǔ)貼基礎(chǔ)設(shè)施（道路、管網(wǎng)），企業(yè)投資商業(yè)開(kāi)發(fā)，村民以土地/房屋使用權(quán)入股分紅；管理方面，推廣“社區(qū)規(guī)劃師+物業(yè)+居民自治”的協(xié)同機(jī)制，例如上海某村改造后成立由村民、租戶代表組成的“社區(qū)議事會(huì)”，每月討論公共事務(wù)，矛盾糾紛減少60%。小結(jié)：這四大原則如同“四根支柱”,支撐起改造的民生底線、功能提升、文化根脈與持續(xù)活力。03規(guī)劃實(shí)踐路徑：從“藍(lán)圖”到“落地”的關(guān)鍵步驟規(guī)劃實(shí)踐路徑：從“藍(lán)圖”到“落地”的關(guān)鍵步驟明確了理念原則，接下來(lái)要探討“如何規(guī)劃”。結(jié)合《城市更新規(guī)劃編制指南》與實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，我將其拆解為“調(diào)研-定位-設(shè)計(jì)-實(shí)施”四個(gè)階段，每個(gè)階段都需精細(xì)操作。第一階段：全要素調(diào)研——“摸透家底”調(diào)研是規(guī)劃的“地基”，需覆蓋“空間-社會(huì)-經(jīng)濟(jì)”三維數(shù)據(jù)：空間數(shù)據(jù)：測(cè)量建筑高度、密度、產(chǎn)權(quán)歸屬（集體/私人），標(biāo)注危房、歷史建筑位置，繪制“現(xiàn)狀建筑質(zhì)量圖”；社會(huì)數(shù)據(jù)：通過(guò)問(wèn)卷（覆蓋50%以上住戶）、訪談（重點(diǎn)走訪老人、租戶代表）收集需求——我曾設(shè)計(jì)過(guò)包含23個(gè)問(wèn)題的問(wèn)卷，發(fā)現(xiàn)“改善排水”“增加公共活動(dòng)空間”“保留小賣部”是高頻訴求；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：統(tǒng)計(jì)村民租金收入、周邊房?jī)r(jià)/租金水平、改造投資成本（拆建費(fèi)用約8000元/㎡，整治費(fèi)用約2000元/㎡），測(cè)算“資金平衡臨界點(diǎn)”。第二階段：精準(zhǔn)定位——“量體裁衣”基于調(diào)研結(jié)果，確定改造模式（微改造/綜合整治/拆除重建）與目標(biāo)：微改造（適用于歷史文化價(jià)值高、建筑質(zhì)量較好的村落）：以“修補(bǔ)”為主，重點(diǎn)改善基礎(chǔ)設(shè)施（如管網(wǎng)入地、增設(shè)電梯）、提升環(huán)境（如拆違增綠、改造公共空間），投資強(qiáng)度低（約2000元/㎡），周期短（1-2年）；綜合整治（適用于建筑質(zhì)量一般、功能需提升的村落）：需調(diào)整部分建筑功能（如將一樓商鋪統(tǒng)一改造為社區(qū)服務(wù)中心）、完善公共服務(wù)（新增幼兒園、社區(qū)醫(yī)院），投資強(qiáng)度中等（約5000元/㎡），周期2-3年；拆除重建（適用于建筑質(zhì)量差、土地低效利用的村落）：需整體拆舊建新，同步規(guī)劃產(chǎn)業(yè)、居住、公共設(shè)施，投資強(qiáng)度高（約8000元/㎡以上），周期3-5年。第三階段：空間設(shè)計(jì)——“細(xì)節(jié)見(jiàn)功夫”規(guī)劃設(shè)計(jì)需聚焦“三大空間系統(tǒng)”：交通系統(tǒng)：打通“毛細(xì)血管”——拓寬消防通道（至少4米），設(shè)置步行優(yōu)先區(qū)（寬度2米以上），配套非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)（按1.5輛/戶設(shè)置），有條件的村落可預(yù)留公交微循環(huán)站點(diǎn)；公共空間系統(tǒng)：構(gòu)建“15分鐘生活圈”——每公頃用地設(shè)置1處社區(qū)廣場(chǎng)（面積≥500㎡）、1處兒童活動(dòng)場(chǎng)（面積≥200㎡）、1處老人活動(dòng)區(qū)（設(shè)置座椅、遮陽(yáng)棚），結(jié)合原有大樹(shù)、池塘打造“記憶節(jié)點(diǎn)”；建筑風(fēng)貌系統(tǒng)：延續(xù)“地域特色”——控制建筑高度（傳統(tǒng)村落≤3層，現(xiàn)代社區(qū)≤12層），采用本土材料（如嶺南地區(qū)用灰磚、木格柵），立面色彩需與周邊協(xié)調(diào)（如歷史街區(qū)用暖色調(diào)，現(xiàn)代區(qū)用中性色）。第四階段：實(shí)施保障——“從圖紙到現(xiàn)實(shí)”再好的規(guī)劃，也需要落地機(jī)制：政策保障：需明確土地權(quán)屬調(diào)整（集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有需村民表決同意）、規(guī)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)（如增加容積率需配套公共設(shè)施）、稅收優(yōu)惠（企業(yè)參與改造可減免部分稅費(fèi)）；公眾參與：建立“三上三下”機(jī)制——方案初稿“上墻征求意見(jiàn)”、修改稿“上門(mén)溝通”、定稿“上網(wǎng)公示”，我參與的項(xiàng)目中，通過(guò)3輪村民會(huì)議調(diào)整了6處設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)（如增設(shè)電動(dòng)車充電樁、調(diào)整商鋪位置）；動(dòng)態(tài)評(píng)估：改造后1年、3年、5年分別開(kāi)展評(píng)估，重點(diǎn)關(guān)注居住滿意度（目標(biāo)≥80%）、租金穩(wěn)定性（漲幅≤CPI）、公共空間使用率（日均≥200人次），及時(shí)優(yōu)化管理措施。小結(jié)：規(guī)劃是“技術(shù)活”，更是“民生活”。每一張圖紙背后，都是對(duì)村民需求的回應(yīng)、對(duì)城市發(fā)展的思考。04案例啟示：成功改造的“他山之石”案例啟示：成功改造的“他山之石”為了讓大家更直觀理解，我選取兩個(gè)典型案例，分析其經(jīng)驗(yàn)與借鑒意義。廣州永慶坊：微改造的“文化樣本”0504020301永慶坊位于荔灣區(qū)，是騎樓建筑群集中的歷史文化街區(qū)。改造前，這里存在建筑破損、業(yè)態(tài)低端（多為小商鋪）、居住條件差等問(wèn)題。規(guī)劃團(tuán)隊(duì)采取“微改造”策略：保護(hù)優(yōu)先：保留8棟歷史建筑，修復(fù)騎樓立面（清理違規(guī)廣告牌，恢復(fù)原有磚雕）；功能活化：將部分騎樓一層改造為非遺工坊（廣彩、廣繡）、文化展館，二層保留居住功能；社區(qū)共建：邀請(qǐng)居民參與改造（如老住戶提供舊照片用于墻面裝飾），成立“永慶坊自治委員會(huì)”管理公共事務(wù)。改造后，這里成了“老城市新活力”的代表——游客量增長(zhǎng)3倍，但原住民保留率達(dá)75%，租金漲幅控制在15%以內(nèi)，真正實(shí)現(xiàn)了“文化傳承”與“民生改善”的雙贏。深圳白石洲：拆除重建的“產(chǎn)城融合標(biāo)桿”利益共享：村民以土地入股，獲得安置房（人均80㎡）+商業(yè)物業(yè)分紅（每年約5萬(wàn)元/戶），租戶可優(yōu)先租賃人才住房（租金低于市場(chǎng)價(jià)20%）。白石洲是深圳最大的城中村，曾居住著15萬(wàn)人，建筑密度超60%，安全隱患突出。2020年啟動(dòng)拆除重建，規(guī)劃總建面480萬(wàn)㎡：交通優(yōu)化：同步建設(shè)2條地鐵支線（1號(hào)線、24號(hào)線），設(shè)置5處公交站點(diǎn)，步行5分鐘可達(dá)地鐵站；功能復(fù)合：包含120萬(wàn)㎡產(chǎn)業(yè)空間（數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意）、150萬(wàn)㎡居住空間（含30%人才住房）、80萬(wàn)㎡商業(yè)配套（社區(qū)型購(gòu)物中心）；目前項(xiàng)目已進(jìn)入建設(shè)階段，預(yù)計(jì)2025年全面建成，將成為“深圳灣超級(jí)總部基地”的重要配套區(qū)。深圳白石洲：拆除重建的“產(chǎn)城融合標(biāo)桿”小結(jié)：這兩個(gè)案例說(shuō)明，改造模式?jīng)]有“標(biāo)準(zhǔn)答案”，關(guān)鍵是要結(jié)合村落的文化價(jià)值、區(qū)位條件、居民需求選擇最適合的路徑。05結(jié)語(yǔ)：城中村改造的“規(guī)劃者使命”結(jié)語(yǔ)：城中村改造的“規(guī)劃者使命”同學(xué)們，今天我們探討的不僅是一個(gè)規(guī)劃課題，更是一個(gè)關(guān)于“城市溫度”的命題。城中村改造的本質(zhì)，是讓城市發(fā)展的成果惠及更多人——它既需要規(guī)劃師的專業(yè)智慧（用數(shù)據(jù)說(shuō)話、用設(shè)計(jì)破題），更需要對(duì)“人”的深切關(guān)注（傾聽(tīng)老人的回憶、理解