物業(yè)安全管理手冊一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全管理工作，保障業(yè)主/住戶生命財產(chǎn)安全，維護公共秩序與環(huán)境穩(wěn)定，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《消防安全責(zé)任制實施辦法》等法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本物業(yè)項目實際，制定本手冊。（二）適用范圍本手冊適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)公司”）全體員工、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主/住戶、商戶、施工單位及其他進入該區(qū)域的人員與車輛。（三）安全管理原則預(yù)防為主，防治結(jié)合：優(yōu)先排查安全隱患，提前制定防控措施，降低安全事故發(fā)生概率。全員參與，責(zé)任到人：明確各崗位安全職責(zé)，確保從管理層到基層員工均落實安全管理任務(wù)，同時引導(dǎo)業(yè)主/住戶參與安全共建。依法依規(guī)，規(guī)范操作：所有安全管理行為需符合法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，避免因操作不當(dāng)引發(fā)安全風(fēng)險或法律糾紛?？焖夙憫?yīng)，高效處置：建立應(yīng)急響應(yīng)機制，確保突發(fā)安全事件發(fā)生時能及時啟動預(yù)案，減少事故損失。二、組織架構(gòu)與崗位職責(zé)（一）安全管理組織架構(gòu)安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組：由物業(yè)公司項目經(jīng)理任組長，分管安全工作的副經(jīng)理任副組長，成員包括安全管理部、工程維修部、客戶服務(wù)部、環(huán)境管理部負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安全管理工作，審批安全管理制度與應(yīng)急預(yù)案。安全管理部：作為安全管理執(zhí)行部門，下設(shè)治安組、消防組、監(jiān)控中心，負(fù)責(zé)日常安全巡查、隱患排查、應(yīng)急處置等具體工作。協(xié)同部門職責(zé)：工程維修部：負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備（電梯、配電、給排水、消防設(shè)施等）的安全檢查與維護，確保設(shè)備正常運行。客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)向業(yè)主/住戶宣傳安全知識，收集安全隱患反饋，協(xié)助處理安全相關(guān)投訴。環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)公共區(qū)域清潔，清理易燃雜物，保障消防通道暢通，配合安全巡查工作。（二）核心崗位安全職責(zé)1.安全管理部經(jīng)理制定年度安全管理計劃與預(yù)算，組織開展安全培訓(xùn)與演練。定期排查物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全隱患，協(xié)調(diào)相關(guān)部門整改。牽頭處理重大安全事件，對接公安、消防等外部部門。監(jiān)督下屬崗位執(zhí)行安全管理制度，考核安全工作績效。2.治安崗隊員負(fù)責(zé)門崗值守，核查進入?yún)^(qū)域的人員與車輛證件，登記外來訪客與施工人員。開展公共區(qū)域巡邏（每日不少于4次，重點區(qū)域每2小時1次），及時制止違規(guī)行為（如高空拋物、占用消防通道）。發(fā)現(xiàn)安全隱患（如設(shè)施損壞、可疑人員）立即上報，并采取臨時管控措施。協(xié)助處理治安糾紛，保護事故現(xiàn)場，配合公安機關(guān)調(diào)查。3.消防崗隊員每日檢查消防設(shè)施（滅火器、消火栓、煙感報警器、應(yīng)急照明等），確保完好有效，記錄檢查結(jié)果。定期清理消防通道與安全出口，確保無堵塞、無占用。組織業(yè)主/住戶參與消防知識宣傳活動（每季度不少于1次），指導(dǎo)正確使用消防器材。發(fā)生火災(zāi)時，啟動初期滅火預(yù)案，引導(dǎo)人員疏散，配合消防部門滅火。4.監(jiān)控中心值班員24小時監(jiān)控公共區(qū)域視頻畫面，發(fā)現(xiàn)異常情況（如火情、人員聚集）立即通知現(xiàn)場人員核實。熟練操作監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)，確保設(shè)備正常運行。記錄監(jiān)控異常事件與處置過程，留存視頻錄像（保存期限不少于30天）。接到業(yè)主/住戶緊急求助電話，10分鐘內(nèi)協(xié)調(diào)人員到場處理。5.工程維修員每月檢查電梯、配電房、水泵房等設(shè)施設(shè)備，排查安全隱患，及時維修故障。定期測試消防水泵、應(yīng)急發(fā)電機等備用設(shè)備，確保應(yīng)急時能正常啟動。對施工單位在區(qū)域內(nèi)的作業(yè)進行安全監(jiān)督，檢查施工方案是否符合安全規(guī)范。配合消防部門開展設(shè)施檢測，提供設(shè)備技術(shù)參數(shù)與維修記錄。三、重點領(lǐng)域安全管理規(guī)范（一）消防安全管理1.消防設(shè)施管理日常檢查：消防崗隊員每日檢查滅火器壓力、消火栓配件，工程維修部每月測試消防報警系統(tǒng)，每季度全面檢修消防水泵與管網(wǎng)。維護要求：滅火器到期后及時更換藥劑，損壞的消防設(shè)施24小時內(nèi)維修或更換，確保消防設(shè)施完好率100%。檔案管理：建立消防設(shè)施臺賬，記錄設(shè)備型號、安裝位置、檢查維護記錄，存檔期限不少于5年。2.火源與易燃物管控禁止在公共區(qū)域（如樓道、天臺）使用明火、存放易燃易爆物品（如汽油、酒精）。商戶經(jīng)營中使用明火（如餐飲廚房），需安裝油煙凈化設(shè)備與防火隔離設(shè)施，每日清理油煙管道。業(yè)主/住戶裝修時，禁止違規(guī)動火作業(yè)；確需動火的，需向物業(yè)公司申請，配備滅火器材與監(jiān)護人員。環(huán)境管理部每周清理公共區(qū)域易燃雜物（如枯枝、廢紙），尤其在節(jié)假日（春節(jié)、國慶）前開展專項清理。3.消防通道與疏散管理消防通道寬度不小于4米，安全出口標(biāo)識清晰、完好，應(yīng)急照明正常工作。禁止在消防通道、安全出口停放車輛、堆放雜物，巡邏時發(fā)現(xiàn)違規(guī)立即清理，拒不配合的上報城管部門。每層樓梯間張貼疏散示意圖，標(biāo)明疏散路線、安全出口位置、滅火器存放點。（二）治安安全管理1.人員與車輛管控門崗實行“憑證進出”制度：業(yè)主/住戶憑門禁卡進出，外來訪客需登記姓名、身份證號、拜訪對象，由業(yè)主確認(rèn)后放行。施工人員需辦理《臨時施工證》，佩戴證件上崗，施工工具與材料需登記備案，離場時核查。車輛進入?yún)^(qū)域需刷卡或登記車牌，限速5公里/小時，禁止在消防通道、禁停區(qū)域停車，監(jiān)控中心實時監(jiān)控車輛違規(guī)停放。2.重點區(qū)域防控對停車場、電梯、天臺等重點區(qū)域，增加巡邏頻次與監(jiān)控覆蓋，安裝高空拋物監(jiān)控攝像頭。夜間（22:00-次日6:00）對無燈光區(qū)域開啟應(yīng)急照明，門崗實行雙人值守，加強可疑人員排查。節(jié)假日期間，增加巡邏人數(shù)，在人流密集區(qū)域（如小區(qū)廣場）安排專人值守，預(yù)防擁擠踩踏事件。3.應(yīng)急事件處置接到盜竊、斗毆等治安事件報告，治安崗隊員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，制止違法行為，保護現(xiàn)場，必要時撥打110報警。發(fā)現(xiàn)可疑人員（如無明確目的游蕩、攜帶可疑物品），上前詢問核實，無法確認(rèn)的移交公安機關(guān)。發(fā)生高空拋物事件，立即保護現(xiàn)場，收集證據(jù)（如物品、視頻），協(xié)助受害方報警，通知業(yè)主委員會排查責(zé)任人。（三）設(shè)施設(shè)備安全管理1.電梯安全管理工程維修部每月檢查電梯運行狀況，每季度委托專業(yè)機構(gòu)檢測，確保電梯符合《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》。電梯內(nèi)張貼《電梯安全使用須知》與應(yīng)急求助電話，配備應(yīng)急通話裝置，確保24小時暢通。發(fā)生電梯困人事件，監(jiān)控中心立即通知工程維修員到場（30分鐘內(nèi)到達），安撫被困人員情緒，規(guī)范開展救援，避免強行撬門。禁止超載使用電梯，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為立即制止，電梯故障時張貼“暫停使用”標(biāo)識，及時維修。2.配電與給排水安全配電房實行“閑人免進”制度，配備絕緣工具與滅火器材，工程維修員每日檢查配電設(shè)備運行溫度、電壓，記錄數(shù)據(jù)。雨季前檢修排水系統(tǒng)（雨水井、排水溝），清理堵塞物，確保排水暢通；冬季檢查水管防凍措施，防止水管凍裂。發(fā)生停電事故，工程維修部立即啟動應(yīng)急發(fā)電機，保障電梯、應(yīng)急照明、消防系統(tǒng)供電，1小時內(nèi)告知業(yè)主/住戶停電原因與恢復(fù)時間。禁止業(yè)主/住戶私拉亂接電線，發(fā)現(xiàn)違規(guī)用電立即制止，協(xié)助整改。（四）裝修安全管理1.裝修審批與監(jiān)管業(yè)主/住戶裝修前，需向物業(yè)公司提交裝修方案，審核通過后簽訂《裝修安全承諾書》，明確禁止行為（如拆改承重墻、破壞防水層）。施工單位需辦理《裝修施工許可證》，繳納安全保證金，施工人員登記備案。安全管理部與工程維修部每日巡查裝修現(xiàn)場，檢查是否違規(guī)施工，督促落實防火、防塵措施。2.裝修安全要求裝修施工時間限定為8:00-12:00、14:00-18:00（周末與節(jié)假日順延1小時），禁止夜間施工擾民。施工現(xiàn)場需配備滅火器（每50平方米不少于1具），易燃材料（油漆、板材）單獨存放，遠離火源。裝修垃圾需袋裝，堆放在指定地點，由物業(yè)公司統(tǒng)一清運，禁止隨意堆放或高空傾倒。四、安全隱患排查與整改（一）排查頻次與內(nèi)容日常排查：安全管理部、工程維修部每日開展崗位自查，重點排查消防設(shè)施、治安隱患、設(shè)備故障。專項排查：每月開展1次消防安全專項檢查，每季度開展1次設(shè)施設(shè)備安全專項檢查，節(jié)假日前（如春節(jié)、中秋）開展全面安全排查。重點排查內(nèi)容：消防設(shè)施完好性、消防通道暢通性、用電用氣安全性、高空拋物風(fēng)險、施工合規(guī)性、特種設(shè)備狀態(tài)等。（二）隱患整改流程隱患登記：發(fā)現(xiàn)隱患后，立即填寫《安全隱患排查登記表》，記錄隱患位置、類型、嚴(yán)重程度、發(fā)現(xiàn)人及時間。分級處置：一般隱患（如滅火器壓力不足、雜物堵塞樓道）：責(zé)任部門24小時內(nèi)整改，整改后拍照存檔，報安全管理部驗證。重大隱患（如消防水泵故障、承重墻拆改）：立即采取臨時管控措施（如設(shè)置警示標(biāo)識、暫停施工），2小時內(nèi)上報安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組，制定整改方案（明確責(zé)任人、時限、措施），跟蹤整改進度，整改完成后組織驗收。逾期處理：對未按時整改的隱患，下發(fā)《隱患整改督辦單》，約談責(zé)任部門負(fù)責(zé)人；仍不整改的，上報物業(yè)公司總經(jīng)理，追究相關(guān)人員責(zé)任。閉環(huán)管理：建立隱患整改臺賬，記錄排查、整改、驗收全過程，確保所有隱患“發(fā)現(xiàn)即登記、登記即整改、整改即驗收”。五、應(yīng)急處置預(yù)案（一）火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案報警與啟動預(yù)案：監(jiān)控中心接到火警報警或人員報告后，立即通知消防崗隊員到場核實；確認(rèn)火災(zāi)后，撥打119報警，啟動應(yīng)急廣播通知人員疏散，上報安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組。初期滅火：消防崗隊員攜帶滅火器、消火栓趕赴現(xiàn)場，在確保安全的前提下開展初期滅火；工程維修部啟動消防水泵，保障消防用水。人員疏散：治安崗隊員引導(dǎo)業(yè)主/住戶沿疏散通道有序撤離，優(yōu)先疏散老人、兒童、殘疾人，禁止乘坐電梯；在安全區(qū)域清點人數(shù)，登記被困人員信息。配合救援：消防部門到達后，提供物業(yè)平面圖、消防設(shè)施位置、被困人員情況，協(xié)助開展滅火與救援；火災(zāi)撲滅后，保護現(xiàn)場，配合調(diào)查火災(zāi)原因。（二）電梯困人應(yīng)急處置預(yù)案接警響應(yīng)：監(jiān)控中心接到電梯困人求助后，立即通過應(yīng)急通話安撫被困人員情緒，告知救援正在進行，禁止自行撬門；同時通知工程維修員到場。現(xiàn)場救援：工程維修員到達后，檢查電梯位置，確認(rèn)安全后啟動救援程序（如手動盤車），將電梯?？吭谧罱鼧菍樱蜷_轎門解救被困人員。后續(xù)處理：解救后詢問被困人員身體狀況，必要時聯(lián)系醫(yī)療部門；檢查電梯故障原因，維修后經(jīng)測試合格方可恢復(fù)使用；記錄事件過程，向業(yè)主/住戶說明情況。（三）突發(fā)治安事件（盜竊、斗毆）應(yīng)急處置預(yù)案現(xiàn)場管控：治安崗隊員接到報告后，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，制止違法行為（如斗毆），疏散圍觀人員，設(shè)置警戒區(qū)域保護現(xiàn)場。報警與支援：若事態(tài)嚴(yán)重（如持械斗毆、盜竊金額較大），立即撥打110報警，請求周邊崗位隊員支援；客戶服務(wù)部協(xié)助安撫受影響業(yè)主/住戶。配合調(diào)查：公安機關(guān)到達后，提供事件經(jīng)過、監(jiān)控錄像、證人信息，協(xié)助開展調(diào)查；禁止無關(guān)人員進入現(xiàn)場，保護證據(jù)不被破壞。后續(xù)跟進：事件處理后，加強事發(fā)區(qū)域巡邏；向業(yè)主/住戶通報處理結(jié)果，提醒加強安全防范；分析事件原因，完善防控措施。六、安全培訓(xùn)與演練（一）安全培訓(xùn)1.培訓(xùn)對象與頻次新員工入職培訓(xùn)：包含安全管理制度、崗位安全職責(zé)、應(yīng)急處置流程，培訓(xùn)時長不少于8小時，考核合格方可上崗。在職員工定期培訓(xùn)：每季度開展1次安全知識培訓(xùn)（如消防知識、應(yīng)急技能），每年開展1次法律知識培訓(xùn)（如《安全生產(chǎn)法》《消防法》）。業(yè)主/住戶宣傳培訓(xùn)：每季度通過公告欄、微信群、線下活動宣傳安全知識（如防火、防詐騙、高空拋物危害）；每年組織1次業(yè)主安全座談會，收集安全建議。2.培訓(xùn)內(nèi)容與方式內(nèi)容：崗位安全操作規(guī)范、消防器材使用方法、應(yīng)急疏散路線、典型安全事故案例分析、法律法規(guī)解讀。方式：采用“理論授課+實操演練”結(jié)合，邀請公安、消防部門專業(yè)人員授課；利用線上平臺（如企業(yè)微信）推送安全知識視頻，方便員工隨時學(xué)習(xí)。（二）應(yīng)急演練1.演練類型與頻次消防演練：每年不少于2次（其中1次為聯(lián)合業(yè)主/住戶的實戰(zhàn)演練），模擬不同場景（如樓道火災(zāi)、商鋪火災(zāi)）。電梯困人演練：每半年1次，檢驗工程維修員救援技能與應(yīng)急響應(yīng)速度。治安事件演練：每年1次，模擬盜竊、斗毆場景，提升治安崗隊員現(xiàn)場處置能力。2.演練流程與總結(jié)演練前：制定演練方案，明確參演人員職責(zé)、演練流程、注意事項，提前通知相關(guān)人員（業(yè)主/住戶演練需提前3天公示）。演練中：按照方案執(zhí)行，記錄演練時間（如報警響應(yīng)時間、救援完成時間）、存在問題（如疏散混亂、器材使用不熟練）。演練后：召開總結(jié)會議，分析演練效果，針對問題制定改進措施；整理演練記錄、照片、視頻，存檔備查。七、安全檔案管理（一）檔案內(nèi)容制度文件：安全管理制度、應(yīng)急預(yù)案、崗位職責(zé)說明書。記錄文件：安全隱患排查與整改記錄、設(shè)施設(shè)備檢查記錄、消防演練記錄、培訓(xùn)考核記錄、監(jiān)控錄像登記薄。外部文件：公安、消防部門檢查意見、特種設(shè)備檢測報告、施工單位安全資質(zhì)證明。業(yè)主相關(guān)：《裝修安全承諾書》《安全知識宣傳回執(zhí)》、安全投訴處理記錄。（二）檔案管理要求紙質(zhì)檔案：分類存放于檔案柜，標(biāo)注檔案名稱與期限，由專人負(fù)責(zé)保管，借閱需登記（注明借閱人、用途、歸還時間）。電子檔案：掃描紙質(zhì)檔案存入電腦系統(tǒng)，加密保存，定期備份（每月1次），防止數(shù)據(jù)丟失。保存期限：一般檔案保存不少于3年，重大安全事件記錄、特種設(shè)備檢測報告保存不少于5年，監(jiān)控錄像保存不少于30天。