商業(yè)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位商業(yè)功能定位商業(yè)整體定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)模定位物業(yè)形態(tài)定位RBD的目標(biāo)市場(chǎng)定位外來(lái)人群本地人群外市進(jìn)沈人群個(gè)體商務(wù)人群投資人群鐵西創(chuàng)業(yè)人群鐵西個(gè)體商務(wù)人群鐵西投資人群打造一個(gè)區(qū)域動(dòng)感時(shí)尚都市綜合體項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)功能的確定必須從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)現(xiàn)狀、消費(fèi)者特征這三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行考量定位思路——在總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)下主要根據(jù)商圈功能配比現(xiàn)狀、城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及潛在消費(fèi)者特征來(lái)進(jìn)行定位區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位鐵西區(qū)商業(yè)正處于發(fā)展起步階段，大量綜合體商業(yè)物業(yè)、都市SHOPPINGMALL正逐步涌現(xiàn)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)生存需求價(jià)格品質(zhì)便利文化情感需求$500以下$500-1000$1000-3000$3000-5000$5000-7000$7000-10000$10000以上集市&沿街商業(yè)百貨商業(yè)&批發(fā)市場(chǎng)大型綜合超市&專(zhuān)賣(mài)店都市MALL便利店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心郊區(qū)NALL傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段形成條件形成過(guò)程階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚焦，車(chē)水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商家群體匯集在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類(lèi)、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶(hù)，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿(mǎn)足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額鐵西區(qū)沈陽(yáng)人均GDP$7593.鐵西區(qū)人均GDP$37571，鐵西區(qū)都市MALL正大量涌現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)商品需求主要集中在品質(zhì)追求及便利程度方面沈陽(yáng)市區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位臨近本項(xiàng)目的太原街以及本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂(lè)購(gòu)物功能比重較大，且區(qū)域內(nèi)存在一部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但尚未形成一站式消費(fèi)格局市場(chǎng)現(xiàn)狀本區(qū)域百貨類(lèi)和餐飲娛樂(lè)類(lèi)各相對(duì)較為集中，且體量較為龐大；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要為九路低端家具市場(chǎng)、北二路汽車(chē)和高檔家具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，未形成一站式服務(wù)模式建設(shè)大路興華街保工街北二路沈遼路國(guó)際紡織服裝城星MALL華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)家樂(lè)福家樂(lè)福輕工市場(chǎng)太原街商圈茂業(yè)百貨香江家居樂(lè)購(gòu)友誼商場(chǎng)興順燈具城九路家居城家居、建材宜家居紅星美凱龍東方家園興工街汽配城興華街、建大十字金廊百貨、餐飲、通訊、商務(wù)興工街沿線(xiàn)餐飲、娛樂(lè)、生活配套北二路汽車(chē)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶汽車(chē)、家居、建材、百貨項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)體量鐵西百貨商場(chǎng)2.3萬(wàn)㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8萬(wàn)㎡茂業(yè)百貨7.5萬(wàn)㎡星摩爾15萬(wàn)㎡新瑪特7.6萬(wàn)㎡鐵百商圈百貨太原街商圈百貨項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)體量新世界（太原街店）3萬(wàn)㎡新世界（中華路店）6萬(wàn)㎡新世界（南京街店）14萬(wàn)㎡百盛商場(chǎng)6萬(wàn)㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)28萬(wàn)㎡中興百貨商場(chǎng)14.5萬(wàn)㎡伊斯丹6萬(wàn)㎡北京華聯(lián)4萬(wàn)㎡美美商場(chǎng)2.3萬(wàn)㎡太原街百貨類(lèi)商業(yè)體量達(dá)83.8萬(wàn)㎡，主要以世界級(jí)品牌為主。鐵百商圈的大型集中商業(yè)體量約40萬(wàn)㎡，以中檔品牌為主。區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位以本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橹黧w的消費(fèi)人群決定了本區(qū)域的商業(yè)應(yīng)增加餐飲休閑功能及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)陸先生，38歲，某國(guó)企車(chē)間干部，新房剛剛裝修完畢，與妻子攜6歲孩子選購(gòu)家居。美凱龍里的家居很不錯(cuò)，我領(lǐng)導(dǎo)基本上都是在這選的……現(xiàn)在想出去找個(gè)地方吃飯，逛了一上午了，有點(diǎn)累了……還沒(méi)選完，吃完飯?jiān)倩貋?lái)看看吧，孩子也開(kāi)始鬧了……（妻子）希望美凱龍里家居配飾的東西能多一點(diǎn)，就不用去五愛(ài)那么遠(yuǎn)的地方選了黃女士，46歲，某企業(yè)管理者，給父母購(gòu)置家居，父母約70歲左右。美凱龍的家居我很喜歡，而且這里很有秩序，帶父母來(lái)這放心，質(zhì)量服務(wù)也很到位……恩，中午吃飯是個(gè)問(wèn)題，我們得開(kāi)車(chē)出去吃……有設(shè)計(jì)室更好啦，最好是那些老牌子好一些的進(jìn)來(lái)，就不用我們出去找了，這一趟什么都解決了。消費(fèi)者對(duì)一站式購(gòu)物的需求較多，比例較大；對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域所期望最大的是具備餐飲配套，可以更加滿(mǎn)足其一站式需求；消費(fèi)者特征客戶(hù)語(yǔ)錄區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位鐵西區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為北二路應(yīng)增加餐飲、休閑、裝飾的比重，打造一站式且多功能于一體的綜合體鐵西區(qū)域消費(fèi)人群中大部分認(rèn)為該區(qū)域是高檔汽車(chē)和高檔家具的集聚地，卻缺乏餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套；消費(fèi)者對(duì)北二路總體印象較為陌生，但認(rèn)為未來(lái)將具有較大商業(yè)潛力，包括家居家飾和百貨等，有待開(kāi)發(fā)；消費(fèi)者對(duì)北二路的印象未來(lái)高檔家居匯聚高檔汽車(chē)4S店匯集缺乏餐飲消費(fèi)者特征消費(fèi)者購(gòu)物的敏感因素是商業(yè)質(zhì)量、購(gòu)物環(huán)境和商品品種區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位綜合以上方面，建議本項(xiàng)目以購(gòu)物為主體，同時(shí)相對(duì)增加裝飾、餐飲、休閑的比重，打造綜合的、一站式的、具有特色的綜合體消費(fèi)者市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)趨勢(shì)功能定位購(gòu)物購(gòu)物主體餐飲休閑大力發(fā)展適度增加功能綜合的、一站式的、鐵西特色的綜合體從市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況出發(fā)，購(gòu)物類(lèi)為盈利主體，增加餐飲和休閑的比重，既保證商業(yè)的特色有保證商業(yè)的穩(wěn)健成功運(yùn)營(yíng)，符合未來(lái)商業(yè)的發(fā)展潮流商業(yè)整體定位商業(yè)市場(chǎng)地塊條件客戶(hù)特征沈陽(yáng)市區(qū)及項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)購(gòu)物所占比例較大，且餐飲具有較大發(fā)展空間

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一站式功能缺失，將面臨升級(jí)換代商業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)特征地塊條件鐵西十字金廊建設(shè)大路興華街興工街興順街保工街北一路北二路南九路沈遼路國(guó)際紡織服裝城宜家居星MALL家具城商圈鐵百商圈紅星美凱龍汽車(chē)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)家樂(lè)福家樂(lè)福輕工市場(chǎng)汽配城太原街商圈茂業(yè)百貨東方家園香江家居樂(lè)購(gòu)友誼商場(chǎng)興順燈具城餐飲娛樂(lè)洗浴等集聚地大型休閑洗浴中心海洋之星、名都嘉年華、CEO浴都餐飲海洋魅力、韓都燒烤、國(guó)府肥牛、麗湖蒸菜、詹記香辣蟹酒店榮富大酒店KTV娛樂(lè)音樂(lè)蟲(chóng)、創(chuàng)聲KTV、歡唱KTV區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)特征地塊條件消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者投資者客戶(hù)特征消費(fèi)者消費(fèi)者的敏感因素依次是商品品質(zhì)、購(gòu)物環(huán)境和商品品種消費(fèi)者認(rèn)為北二路區(qū)域缺乏餐飲、休閑娛樂(lè)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一站式功能“一站式消費(fèi)”和“一站式購(gòu)物”的需求日趨明顯投資者對(duì)商鋪的關(guān)注要素依次是：地段、周邊消費(fèi)能力、發(fā)展?jié)摿?、商業(yè)管理能力、商場(chǎng)定位以及交通投資者對(duì)解放路片區(qū)的前景普遍看好投資者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域持樂(lè)觀態(tài)度項(xiàng)目區(qū)域外店鋪商家較看好家居家飾類(lèi)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪的關(guān)注點(diǎn)依次是：地段、發(fā)展?jié)摿Α⒅苓叚h(huán)境經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目充滿(mǎn)信心區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位消費(fèi)者特征消費(fèi)者“一站式”的需求日益顯現(xiàn)商業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)特征地塊條件增加專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品種類(lèi)希望打造一個(gè)家居家飾裝修等一系列功能的集中場(chǎng)所對(duì)商品品質(zhì)、購(gòu)物環(huán)境和商品種類(lèi)較為敏感認(rèn)為北二路區(qū)域缺乏餐飲娛樂(lè)休閑功能外來(lái)消費(fèi)者本區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)者對(duì)“一站式”購(gòu)物需求強(qiáng)烈區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位投資者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的未來(lái)商業(yè)發(fā)展普遍看好，持樂(lè)觀態(tài)度商業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)特征地塊條件商鋪經(jīng)營(yíng)者投資店鋪?zhàn)羁粗氐囊蛩厥堑囟?45%)和商場(chǎng)定位(22%)，其次是發(fā)展?jié)摿?10%)、周邊消費(fèi)能力(9%)、商場(chǎng)管理(7%)、交通(7%)；投資者對(duì)本項(xiàng)目的投資因素主要看重其美凱龍的商業(yè)品牌，其次為地段因素、交通因素、未來(lái)發(fā)展等；區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)殍F西新興商業(yè)板塊，百貨類(lèi)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)正蓬勃發(fā)展，未來(lái)商業(yè)潛力巨大商業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)特征地塊條件區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位形象定位：——時(shí)尚、開(kāi)放、多元鐵西動(dòng)感都心：商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導(dǎo)過(guò)程區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導(dǎo)商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀城市規(guī)劃影響潛在客戶(hù)分析投資者消費(fèi)者北二路業(yè)態(tài)分布/街鋪分布形式區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位規(guī)模定位業(yè)態(tài)定位形態(tài)定位成熟新瑪特+鐵百商圈概況區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位規(guī)模定位業(yè)態(tài)定位形態(tài)定位本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要形式，服飾/家飾區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位規(guī)模定位業(yè)態(tài)定位形態(tài)定位商家需求規(guī)模面積概況結(jié)合本項(xiàng)目：

一站式時(shí)尚都市MALL應(yīng)具備的主要業(yè)態(tài)購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)百貨（時(shí)尚百貨、綜合百貨等）專(zhuān)業(yè)店（家居、家飾等）特色餐飲、大眾餐飲等休閑（茶莊、咖啡廳、酒吧、足療等）娛樂(lè)（兒童室內(nèi)公園、網(wǎng)吧、電玩等）區(qū)域市場(chǎng)定位功能定位整體定位規(guī)模定位業(yè)態(tài)定位形態(tài)定位鐵西區(qū)目前百貨類(lèi)商業(yè)較多，且未來(lái)多以同類(lèi)商業(yè)為主，“一站式”百貨購(gòu)物趨勢(shì)明顯，但本區(qū)域缺乏專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)“一站式”功能，為發(fā)揮本區(qū)域潛在優(yōu)勢(shì)

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)星摩爾茂業(yè)百貨華潤(rùn)置地廣場(chǎng)區(qū)位遼沈中路北二路沈遼東路鐵百對(duì)過(guò)商業(yè)規(guī)模8萬(wàn)㎡15萬(wàn)㎡6-8萬(wàn)㎡——定位集五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、高檔住宅于一體的綜合體集五星級(jí)酒店，大型購(gòu)物休閑娛樂(lè)餐飲于一體的購(gòu)物廣場(chǎng)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的超級(jí)購(gòu)物中心——目標(biāo)客群本區(qū)域客戶(hù)本區(qū)域客戶(hù)本區(qū)域客戶(hù)本區(qū)域客戶(hù)商業(yè)業(yè)態(tài)百貨、家電、運(yùn)動(dòng)品牌賣(mài)場(chǎng)、健身、影院、電玩、量販?zhǔn)終TV、餐飲、桑拿等多種業(yè)態(tài)1樓和2樓經(jīng)營(yíng)大型超市、大型百貨、歐洲時(shí)尚品牌店、商品展示廳；3樓經(jīng)營(yíng)數(shù)碼影城、夜總會(huì)、美食街、兩個(gè)3000平方米的景觀餐廳、兒童樂(lè)園；————商業(yè)特質(zhì)時(shí)尚、活力、多元、趣味、商務(wù)時(shí)尚、品位、多元本區(qū)域現(xiàn)有集中商業(yè)主要為單一服裝百貨類(lèi)，缺乏現(xiàn)