房地產(chǎn)公司電梯維保管理實(shí)施制度

一、總則（一）目的為加強(qiáng)本房地產(chǎn)公司所管理項(xiàng)目中電梯的維護(hù)保養(yǎng)管理，確保電梯安全、穩(wěn)定、正常運(yùn)行，保障業(yè)主及使用人員的人身安全和便捷出行，提高公司服務(wù)質(zhì)量，特制定本實(shí)施制度。（二）適用范圍本制度適用于本房地產(chǎn)公司旗下所有項(xiàng)目中各類在用電梯的維護(hù)保養(yǎng)管理工作，包括但不限于住宅、商業(yè)綜合體、寫字樓等項(xiàng)目的客梯、貨梯、消防電梯等。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將電梯運(yùn)行安全放在首位，嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)和安全技術(shù)規(guī)范，確保電梯的安全性能符合標(biāo)準(zhǔn)。2.預(yù)防為主原則：建立完善的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)體系，通過定期檢查、保養(yǎng)和維修，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除潛在的安全隱患，降低故障發(fā)生率。3.專業(yè)管理原則：電梯維保工作由具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)人員或?qū)I(yè)維保單位負(fù)責(zé)，確保維保工作的專業(yè)性和規(guī)范性。4.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人員的需求為導(dǎo)向，不斷提高電梯運(yùn)行效率和服務(wù)質(zhì)量，保障電梯正常使用，為業(yè)主提供舒適、便捷的出行環(huán)境。二、職責(zé)分工（一）公司管理層1.負(fù)責(zé)制定電梯維保管理的總體方針和目標(biāo)，確保電梯維保工作符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略和安全要求。2.審批電梯維保年度預(yù)算和重大維修改造項(xiàng)目計(jì)劃，為電梯維保工作提供必要的資金支持。3.監(jiān)督電梯維保管理制度的執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)解決電梯維保管理工作中出現(xiàn)的重大問題。（二）行政主管1.全面負(fù)責(zé)公司電梯維保管理工作的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，確保各項(xiàng)制度和工作流程的有效執(zhí)行。2.審核電梯維保單位的資質(zhì)和服務(wù)合同，組織對維保單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估和考核。3.定期組織召開電梯維保工作會(huì)議，總結(jié)分析工作情況，制定改進(jìn)措施，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)電梯維保工作動(dòng)態(tài)。（三）項(xiàng)目管理部門1.負(fù)責(zé)本項(xiàng)目電梯日常運(yùn)行的監(jiān)督管理，建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行狀況、維保記錄等信息。2.配合維保單位開展電梯維保工作，提供必要的協(xié)助和支持，如現(xiàn)場安全管理、協(xié)調(diào)業(yè)主使用等。3.及時(shí)收集業(yè)主和使用人員對電梯運(yùn)行的意見和建議，反饋給維保單位并跟進(jìn)處理結(jié)果，提高業(yè)主滿意度。（四）維保單位1.按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和合同要求，制定詳細(xì)的電梯維保計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，確保電梯得到及時(shí)、有效的維護(hù)保養(yǎng)。2.負(fù)責(zé)電梯日常巡檢、保養(yǎng)、維修和應(yīng)急救援等工作，及時(shí)處理電梯故障和安全隱患，保障電梯正常運(yùn)行。3.向公司提供電梯維保記錄、故障報(bào)告、安全評估報(bào)告等資料，協(xié)助公司開展電梯安全管理工作。三、電梯維保單位選擇與合同管理（一）維保單位選擇1.資質(zhì)審核：選擇具有相應(yīng)電梯維保資質(zhì)的單位，確保其資質(zhì)證書在有效期內(nèi)，且涵蓋本公司所需維保的電梯類型。2.業(yè)績考察：對候選維保單位的過往業(yè)績進(jìn)行調(diào)查，了解其在電梯維保領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)、口碑和服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)先選擇具有良好業(yè)績和信譽(yù)的單位。3.技術(shù)能力評估：考察維保單位的技術(shù)人員配備、技術(shù)設(shè)備和維修能力，確保其具備解決各類電梯故障和進(jìn)行復(fù)雜維修保養(yǎng)工作的能力。4.服務(wù)承諾：要求維保單位提供詳細(xì)的服務(wù)承諾，包括維保周期、響應(yīng)時(shí)間、應(yīng)急救援措施等，確保其服務(wù)能夠滿足本公司和業(yè)主的需求。（二）合同簽訂1.明確雙方權(quán)利義務(wù)：在與維保單位簽訂的合同中，明確雙方在電梯維保工作中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，包括維保范圍、維保費(fèi)用、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.服務(wù)質(zhì)量條款：制定詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，將電梯故障率、維修及時(shí)率、業(yè)主滿意度等指標(biāo)納入考核范圍，并明確相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。3.應(yīng)急救援條款：規(guī)定維保單位在接到電梯故障報(bào)警后的響應(yīng)時(shí)間和應(yīng)急救援程序，確保在電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行救援，保障乘客安全。4.合同期限與變更：明確合同期限，如需變更合同內(nèi)容，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行書面協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。（三）合同執(zhí)行與監(jiān)督1.項(xiàng)目管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督維保單位按照合同約定開展維保工作，定期檢查維保記錄和工作質(zhì)量，確保維保單位履行合同義務(wù)。2.行政主管定期對維保單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，根據(jù)考核結(jié)果按照合同約定進(jìn)行獎(jiǎng)懲，對服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)或存在嚴(yán)重問題的維保單位，及時(shí)提出整改要求或終止合同。四、電梯維保計(jì)劃與實(shí)施（一）維保計(jì)劃制定1.維保單位應(yīng)根據(jù)電梯的類型、使用年限、運(yùn)行狀況等因素，結(jié)合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，制定年度、季度和月度維保計(jì)劃。2.維保計(jì)劃應(yīng)明確維保項(xiàng)目、維保周期、維保人員安排等內(nèi)容，并提前提交給公司項(xiàng)目管理部門審核備案。3.項(xiàng)目管理部門對維保計(jì)劃進(jìn)行審核，確保其合理性和可行性，如有異議應(yīng)及時(shí)與維保單位溝通調(diào)整。（二）日常巡檢1.維保單位應(yīng)按照規(guī)定的巡檢周期對電梯進(jìn)行日常巡檢，每日至少進(jìn)行一次轎廂內(nèi)外的清潔、檢查和簡單維護(hù)工作。2.巡檢內(nèi)容包括電梯運(yùn)行狀態(tài)、安全裝置（如門鎖、安全鉗、限速器等）、轎廂照明、通風(fēng)系統(tǒng)等，確保電梯運(yùn)行正常，安全裝置靈敏可靠。3.巡檢人員應(yīng)如實(shí)填寫巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。（三）定期保養(yǎng)1.按照維保計(jì)劃，定期對電梯進(jìn)行全面保養(yǎng)，保養(yǎng)周期一般分為半月保、月保、季保、半年保和年保等。2.定期保養(yǎng)內(nèi)容包括對電梯機(jī)械部件（如導(dǎo)軌、鋼絲繩、曳引機(jī)等）和電氣部件（如控制柜、線路、傳感器等）的檢查、調(diào)整、潤滑和清潔等工作，確保各部件性能良好，運(yùn)行穩(wěn)定。3.保養(yǎng)工作完成后，維保人員應(yīng)填寫詳細(xì)的保養(yǎng)記錄，經(jīng)項(xiàng)目管理部門相關(guān)人員簽字確認(rèn)后存檔。（四）維修與改造1.當(dāng)電梯出現(xiàn)故障或零部件損壞時(shí)，維保單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，確保電梯盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。2.對于一般性故障，維保人員應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修；對于復(fù)雜故障，維保單位應(yīng)制定維修方案，組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修，并及時(shí)向公司通報(bào)維修進(jìn)展情況。3.如電梯需要進(jìn)行改造或更新零部件，維保單位應(yīng)提前提交改造方案和費(fèi)用預(yù)算，經(jīng)公司審核批準(zhǔn)后實(shí)施。改造工作應(yīng)符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并辦理相應(yīng)的驗(yàn)收手續(xù)。五、電梯安全管理（一）安全制度建設(shè)1.建立健全電梯安全管理制度，明確電梯安全管理責(zé)任，規(guī)范電梯操作流程和應(yīng)急處置措施。2.制定電梯安全操作規(guī)程，張貼在電梯轎廂內(nèi)顯著位置，提醒乘客正確使用電梯，避免因不當(dāng)操作引發(fā)安全事故。3.建立電梯安全事故應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)急處置能力，確保在發(fā)生電梯安全事故時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行救援和處理。（二）安全裝置檢查1.維保單位應(yīng)加強(qiáng)對電梯安全裝置的檢查和維護(hù)，確保門鎖裝置、安全鉗、限速器、緩沖器等安全裝置始終處于良好的工作狀態(tài)。2.按照規(guī)定的周期對安全裝置進(jìn)行校驗(yàn)和調(diào)試，如限速器每兩年進(jìn)行一次校驗(yàn)，確保其動(dòng)作速度準(zhǔn)確可靠。3.項(xiàng)目管理部門定期對電梯安全裝置的檢查情況進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)安全裝置存在問題時(shí)，及時(shí)督促維保單位進(jìn)行整改，確保電梯安全運(yùn)行。（三）安全標(biāo)識(shí)與警示1.在電梯轎廂內(nèi)、候梯廳等位置張貼清晰、明顯的安全標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)語，如“注意安全”“禁止超載”“應(yīng)急救援電話”等，提醒乘客注意安全事項(xiàng)。2.對電梯機(jī)房、井道等區(qū)域設(shè)置防護(hù)欄和警示標(biāo)識(shí)，防止無關(guān)人員進(jìn)入，確保電梯設(shè)備的安全運(yùn)行環(huán)境。（四）安全培訓(xùn)與教育1.公司定期組織電梯安全知識(shí)培訓(xùn)，對項(xiàng)目管理人員、維保人員和業(yè)主進(jìn)行電梯安全知識(shí)教育，提高安全意識(shí)和應(yīng)急處理能力。2.維保單位應(yīng)加強(qiáng)對其維保人員的安全培訓(xùn)，確保維保人員熟悉電梯安全操作規(guī)程和應(yīng)急救援程序，具備良好的安全意識(shí)和專業(yè)技能。六、電梯運(yùn)行檔案管理（一）檔案建立1.項(xiàng)目管理部門負(fù)責(zé)為每臺(tái)電梯建立獨(dú)立的運(yùn)行檔案，檔案內(nèi)容包括電梯的基本信息（如型號(hào)、規(guī)格、生產(chǎn)廠家、安裝日期等）、隨機(jī)資料（如產(chǎn)品合格證、使用說明書、安裝圖紙等）、維保記錄、維修記錄、安全檢查記錄、故障報(bào)告等。2.檔案資料應(yīng)及時(shí)收集、整理和歸檔，確保檔案內(nèi)容完整、準(zhǔn)確、有效。（二）檔案更新1.維保單位每次完成維保、維修工作后，應(yīng)及時(shí)將相關(guān)記錄提交給項(xiàng)目管理部門，由項(xiàng)目管理部門更新電梯運(yùn)行檔案。2.如電梯進(jìn)行改造、更新零部件等重大變動(dòng)，項(xiàng)目管理部門應(yīng)及時(shí)將相關(guān)資料納入檔案管理，確保檔案能夠反映電梯的最新狀態(tài)。（三）檔案查閱與使用1.公司內(nèi)部相關(guān)人員因工作需要查閱電梯運(yùn)行檔案時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行申請和登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可查閱。2.檔案資料僅供公司內(nèi)部管理和電梯維護(hù)保養(yǎng)工作使用，未經(jīng)許可不得對外泄露。七、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.行政主管定期對各項(xiàng)目的電梯維保管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，檢查內(nèi)容包括維保計(jì)劃執(zhí)行情況、維保記錄、電梯運(yùn)行狀況等。2.項(xiàng)目管理部門加強(qiáng)對本項(xiàng)目電梯日常運(yùn)行的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促維保單位整改，并向行政主管報(bào)告。3.建立內(nèi)部投訴渠道，鼓勵(lì)業(yè)主和員工對電梯維保管理工作中存在的問題進(jìn)行投訴和建議，及時(shí)處理并反饋處理結(jié)果。（二）考核指標(biāo)1.電梯故障率：統(tǒng)計(jì)電梯在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)故障的次數(shù)，計(jì)算故障率，要求故障率控制在一定范圍內(nèi)。2.維修及時(shí)率：統(tǒng)計(jì)維保單位在接到電梯故障通知后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修的次數(shù)占總故障次數(shù)的比例，維修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。3.業(yè)主滿意度：通過問卷調(diào)查、業(yè)主反饋等方式收集業(yè)主對電梯運(yùn)行和維保服務(wù)的滿意度評價(jià)，業(yè)主滿意度應(yīng)保持在較高水平。4.維保記錄完整性：檢查維保單位填寫的維保記錄是否完整、準(zhǔn)確、規(guī)范，確保維保工作可追溯。（三）考核獎(jiǎng)懲1.根據(jù)考核指標(biāo)對維保單位和項(xiàng)目管理部門進(jìn)行考核評價(jià)，對表現(xiàn)優(yōu)秀的維保單位給予獎(jiǎng)勵(lì)，如增加維保項(xiàng)目、提高維保費(fèi)用等；對考核不達(dá)標(biāo)的維保單位進(jìn)行處罰，如扣除違約金、責(zé)令整改、終止合同等。2.對在電梯維保管理工作中表現(xiàn)突出的項(xiàng)目管理部門和個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對因工作不力導(dǎo)致出現(xiàn)電梯安全事故或業(yè)主投訴較