基于柳州谷埠街國際商城的商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理探索與實踐一、引言1.1研究背景與意義近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。商業(yè)房地產(chǎn)項目不僅為城市的經(jīng)濟增長提供了強大動力，還為人們的生活和消費帶來了極大便利，成為推動城市發(fā)展的重要力量。然而，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，在市場擴張節(jié)奏放緩的大背景下，其面臨著諸多挑戰(zhàn)。從整體市場形勢來看，2024年上半年，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積進一步走低，開發(fā)投資完成額降幅雖有所收窄，但銷售額降幅基本保持穩(wěn)定，整體庫存壓力依然較大。在區(qū)域方面，一線城市群和成渝地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售占全國比重快速上升，而三四線城市商業(yè)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，國內(nèi)主要商業(yè)地產(chǎn)參與者正快速退出這些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場。行業(yè)競爭也日益加劇，購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量不斷增加，不僅要在同類競品中脫穎而出，還面臨著線上電商的沖擊，盡管線下實體店面在體驗和服務(wù)方面具有一定優(yōu)勢，但市場競爭壓力仍不容小覷。在這樣的發(fā)展現(xiàn)狀下，風(fēng)險管理對于商業(yè)房地產(chǎn)項目而言顯得尤為重要。商業(yè)房地產(chǎn)項目投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、涉及參與方眾多，且各種風(fēng)險之間彼此影響、關(guān)系復(fù)雜，如市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險等。這些風(fēng)險一旦發(fā)生，可能會導(dǎo)致項目的投資回報率下降、現(xiàn)金流斷裂，甚至項目失敗，給投資者和開發(fā)商帶來巨大損失。有效的風(fēng)險管理能夠幫助企業(yè)識別、評估和應(yīng)對這些潛在風(fēng)險，降低風(fēng)險發(fā)生的概率和影響程度，保障項目的順利進行，實現(xiàn)項目的預(yù)期收益。它可以幫助企業(yè)在項目決策階段做出更加科學(xué)合理的決策，避免盲目投資；在項目實施過程中及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保項目按時按質(zhì)完成；在項目運營階段，通過有效的風(fēng)險監(jiān)控和應(yīng)對措施，提高項目的運營效率和盈利能力，增強企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。柳州谷埠街國際商城作為一個具有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)項目，深入研究其風(fēng)險管理具有重要的現(xiàn)實意義。該商城位于柳州市城市副中心區(qū)域，占地面積為1.6萬平方米，總建筑面積為5.6萬平方米，預(yù)計總投資為2.5億元，內(nèi)主要經(jīng)營面向消費者的個性化服務(wù)，涵蓋美食、購物、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)。對柳州谷埠街國際商城進行風(fēng)險管理研究，能夠全面剖析該項目在各個階段所面臨的風(fēng)險因素，總結(jié)其在風(fēng)險管理方面的經(jīng)驗和教訓(xùn)，為項目自身的持續(xù)穩(wěn)定運營提供有力保障。通過對柳州谷埠街國際商城的研究，能夠為其他類似商業(yè)房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理提供具有參考價值的理論依據(jù)和實踐指導(dǎo)，有助于推動整個商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理水平的提升，促進商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外對商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究起步較早，理論體系相對成熟。早在20世紀(jì)中葉，美國等發(fā)達國家就開始關(guān)注房地產(chǎn)市場的風(fēng)險問題。在風(fēng)險識別方面，學(xué)者們通過對大量商業(yè)房地產(chǎn)項目案例的分析，總結(jié)出了一系列常見的風(fēng)險因素，如市場需求變化、利率波動、政策法規(guī)調(diào)整等。例如，學(xué)者Roulac通過對多個商業(yè)地產(chǎn)項目的研究，發(fā)現(xiàn)市場風(fēng)險是影響項目收益的關(guān)鍵因素之一，市場需求的不確定性、租金水平的波動以及競爭態(tài)勢的變化都可能給項目帶來風(fēng)險。在風(fēng)險評估方面，國外研究運用了多種先進的方法和模型。其中，蒙特卡羅模擬法被廣泛應(yīng)用，該方法通過對大量隨機樣本的模擬，評估風(fēng)險發(fā)生的概率和可能造成的損失，為項目決策提供量化依據(jù)。層次分析法（AHP）也常被用于確定不同風(fēng)險因素的權(quán)重，幫助管理者更清晰地了解各風(fēng)險的重要程度，以便合理分配風(fēng)險管理資源。國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究起步相對較晚，但近年來隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，相關(guān)研究成果不斷涌現(xiàn)。在風(fēng)險識別方面，國內(nèi)學(xué)者結(jié)合中國國情和市場特點，對商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險進行了深入分析。如學(xué)者李明通過對國內(nèi)多個商業(yè)地產(chǎn)項目的調(diào)研，指出除了市場風(fēng)險和政策風(fēng)險外，還存在著項目定位不準(zhǔn)確、招商困難、運營管理不善等風(fēng)險因素，這些風(fēng)險因素在國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)項目中具有一定的普遍性。在風(fēng)險評估方面，國內(nèi)研究在借鑒國外先進方法的基礎(chǔ)上，也進行了一些本土化的改進和創(chuàng)新。例如，一些學(xué)者將模糊綜合評價法與中國商業(yè)房地產(chǎn)市場的實際情況相結(jié)合，通過專家打分和模糊數(shù)學(xué)運算，對項目風(fēng)險進行綜合評價，使評估結(jié)果更符合國內(nèi)市場的特點。盡管國內(nèi)外在商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理方面已經(jīng)取得了豐碩的研究成果，但仍存在一些不足之處?，F(xiàn)有研究對風(fēng)險因素的動態(tài)變化關(guān)注不夠。商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)和運營周期長，市場環(huán)境、政策法規(guī)等因素不斷變化，風(fēng)險因素也會隨之動態(tài)演變，但目前的研究大多基于靜態(tài)分析，未能充分考慮風(fēng)險因素的動態(tài)特性，導(dǎo)致風(fēng)險管理策略的時效性和適應(yīng)性不足。在風(fēng)險應(yīng)對策略方面，現(xiàn)有研究提出的策略往往較為宏觀和籠統(tǒng)，缺乏針對性和可操作性。不同商業(yè)房地產(chǎn)項目在規(guī)模、業(yè)態(tài)、地理位置等方面存在差異，面臨的風(fēng)險也各不相同，需要根據(jù)項目的具體情況制定個性化的風(fēng)險應(yīng)對策略，但目前的研究在這方面還存在欠缺。對于新興技術(shù)在商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理中的應(yīng)用研究相對較少。隨著大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術(shù)的快速發(fā)展，其在風(fēng)險管理領(lǐng)域具有巨大的應(yīng)用潛力，但目前相關(guān)研究還處于起步階段，如何利用這些新興技術(shù)提升商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的效率和水平，還需要進一步深入探索。1.3研究方法與創(chuàng)新點本文在研究商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理時，采用了多種研究方法，以確保研究的全面性、科學(xué)性和實用性。案例分析法是本研究的重要方法之一。通過深入剖析柳州谷埠街國際商城這一典型案例，全面梳理該項目在開發(fā)、運營過程中所面臨的各類風(fēng)險因素，詳細分析其風(fēng)險識別、評估和應(yīng)對的實際做法，總結(jié)其成功經(jīng)驗和不足之處。以該商城在招商過程中遇到的風(fēng)險為例，深入分析其招商困難的原因，包括市場競爭激烈、項目定位不準(zhǔn)確等因素，以及針對這些問題所采取的應(yīng)對措施，如調(diào)整招商策略、優(yōu)化項目定位等，從而為其他商業(yè)房地產(chǎn)項目提供具體、可借鑒的實踐參考。文獻研究法也是不可或缺的。廣泛查閱國內(nèi)外關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的相關(guān)文獻資料，系統(tǒng)梳理和總結(jié)前人的研究成果，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。通過對文獻的研究，明確現(xiàn)有研究中風(fēng)險識別、評估和應(yīng)對方法的優(yōu)缺點，為本研究提供理論基礎(chǔ)和研究思路，避免重復(fù)研究，確保研究的前沿性和創(chuàng)新性。此外，本研究還運用了定性與定量相結(jié)合的方法。在風(fēng)險識別階段，主要采用定性分析，通過對柳州谷埠街國際商城項目的資料收集、實地調(diào)研和專家訪談，全面識別項目面臨的各種風(fēng)險因素。在風(fēng)險評估階段，則運用層次分析法等定量方法，確定各風(fēng)險因素的權(quán)重，對風(fēng)險進行量化評估，使風(fēng)險評估結(jié)果更加科學(xué)、準(zhǔn)確，為風(fēng)險應(yīng)對策略的制定提供有力依據(jù)。本研究在視角和方法上具有一定的創(chuàng)新之處。在研究視角方面，突破了以往對商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的一般性研究，選取具有代表性的柳州谷埠街國際商城作為研究對象，從微觀層面深入分析具體項目的風(fēng)險管理問題，使研究結(jié)果更具針對性和實用性，能夠直接為該項目及其他類似項目的風(fēng)險管理提供指導(dǎo)。在研究方法上，將多種方法有機結(jié)合，不僅運用了傳統(tǒng)的案例分析和文獻研究方法，還引入了層次分析法等定量方法進行風(fēng)險評估，并嘗試探討大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術(shù)在商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理中的應(yīng)用，為該領(lǐng)域的研究提供了新的思路和方法。二、商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理理論基礎(chǔ)2.1商業(yè)房地產(chǎn)項目概述商業(yè)房地產(chǎn)項目，是指以商業(yè)經(jīng)營為主要目的，集零售、餐飲、娛樂、辦公等多種功能于一體的房地產(chǎn)開發(fā)項目。這類項目的核心價值在于為商業(yè)活動提供空間載體，通過商業(yè)運營實現(xiàn)資產(chǎn)增值和收益回報，其開發(fā)建設(shè)不僅涉及房地產(chǎn)開發(fā)的基本環(huán)節(jié)，還與商業(yè)運營緊密相連，涵蓋從項目選址、規(guī)劃設(shè)計、招商運營到后期管理的全過程。商業(yè)房地產(chǎn)項目具有獨特的特點。投資規(guī)模大，這類項目往往需要大量的資金投入，從土地獲取、建筑施工到內(nèi)部裝修、設(shè)備購置等各個環(huán)節(jié)都需要巨額資金支持。柳州谷埠街國際商城預(yù)計總投資2.5億元，如此大規(guī)模的資金投入對開發(fā)商的資金實力和融資能力提出了很高的要求，資金的籌集和使用直接關(guān)系到項目的成敗。建設(shè)周期長，從項目的前期策劃、規(guī)劃審批、建設(shè)施工到后期的招商運營，整個過程通常需要數(shù)年時間。在這期間，各種不確定因素較多，如政策變化、市場波動、施工進度等，都可能影響項目的順利推進，增加項目的風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)組合豐富多樣，通常會根據(jù)市場需求和項目定位，整合多種商業(yè)業(yè)態(tài)，形成一個綜合性的商業(yè)空間。柳州谷埠街國際商城內(nèi)主要經(jīng)營面向消費者的個性化服務(wù)，涵蓋美食、購物、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)，這種多元化的業(yè)態(tài)組合可以滿足不同消費者的需求，提高項目的吸引力和競爭力，但也增加了項目招商和運營管理的難度。運營管理復(fù)雜，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后的運營管理是實現(xiàn)項目價值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及到商戶管理、市場營銷、物業(yè)管理、客戶服務(wù)等多個方面。運營管理的好壞直接影響到項目的租金收入、商戶滿意度和市場口碑，進而影響項目的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)房地產(chǎn)項目可以分為多種類型。按物業(yè)用途可分為購物中心、百貨商場、專業(yè)市場、商業(yè)街、寫字樓、酒店等。購物中心通常集購物、餐飲、娛樂、休閑等多種功能于一體，是一種綜合性的商業(yè)地產(chǎn)項目；百貨商場則以零售商品為主，注重品牌和商品的品質(zhì)；專業(yè)市場是針對某一特定行業(yè)或產(chǎn)品設(shè)立的市場，如建材市場、服裝批發(fā)市場等；商業(yè)街以街道為載體，聚集了各種商店和商業(yè)活動，具有濃郁的商業(yè)氛圍；寫字樓主要用于辦公，為企業(yè)提供辦公空間；酒店則為旅客提供住宿、餐飲等服務(wù)。按建筑特征可分為商業(yè)大廈、住宅區(qū)商業(yè)、臨街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等。商業(yè)大廈通常是高層或超高層建筑，具有較大的商業(yè)規(guī)模和較高的知名度；住宅區(qū)商業(yè)是指位于住宅小區(qū)內(nèi)或周邊的商業(yè)設(shè)施，主要服務(wù)于小區(qū)居民；臨街商鋪位于街道兩側(cè)，具有良好的展示性和交通便利性；步行街露天商鋪是一種開放式的商業(yè)形態(tài)，通常以步行道為中心，兩側(cè)分布著各種商鋪；地下商城則利用地下空間進行商業(yè)開發(fā)，常見于城市中心區(qū)域。按物業(yè)區(qū)位可分為商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè)等。商業(yè)區(qū)物業(yè)位于城市的核心商業(yè)區(qū)，交通便利，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，租金水平較高；住宅區(qū)物業(yè)主要服務(wù)于周邊居民，滿足居民的日常生活需求；近郊物業(yè)通常位于城市郊區(qū)，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型商業(yè)綜合體或?qū)I(yè)市場。2.2風(fēng)險管理的基本流程風(fēng)險管理是一個系統(tǒng)且動態(tài)的過程，其基本流程涵蓋風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對和監(jiān)控等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)相互關(guān)聯(lián)、層層遞進，共同構(gòu)成了一個完整的風(fēng)險管理體系，為商業(yè)房地產(chǎn)項目的順利推進提供有力保障。風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的首要環(huán)節(jié)，旨在全面、系統(tǒng)地找出影響商業(yè)房地產(chǎn)項目目標(biāo)實現(xiàn)的潛在風(fēng)險因素。其主要方法包括文件審查，對項目相關(guān)的可行性研究報告、規(guī)劃設(shè)計方案、合同協(xié)議等文件進行細致審查，從中發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險線索。如在審查柳州谷埠街國際商城的規(guī)劃設(shè)計方案時，可能發(fā)現(xiàn)其停車位規(guī)劃不足，這將影響未來項目運營時消費者的停車便利性，從而引發(fā)客源流失的風(fēng)險。信息收集技術(shù)也十分關(guān)鍵，可通過頭腦風(fēng)暴、訪談、問卷調(diào)查等方式，廣泛收集項目團隊成員、專家、利益相關(guān)者等多方面的意見和信息。例如，針對柳州谷埠街國際商城項目，通過與招商團隊成員進行訪談，了解到在招商過程中可能面臨競爭對手招商優(yōu)惠力度過大的風(fēng)險，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)商戶流失。此外，還可利用流程圖分析，繪制項目開發(fā)運營的全過程流程圖，清晰展示各個環(huán)節(jié)的活動和相互關(guān)系，從中識別出潛在的風(fēng)險點。如在項目建設(shè)施工環(huán)節(jié)，可能因施工材料供應(yīng)不及時，導(dǎo)致施工進度延誤，進而影響項目的開業(yè)時間。風(fēng)險評估是在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，對已識別出的風(fēng)險因素進行量化分析和評價，以確定風(fēng)險的嚴(yán)重程度和影響范圍。定性評估方法如風(fēng)險矩陣，通過將風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度劃分為不同等級，構(gòu)建風(fēng)險矩陣圖，直觀地展示風(fēng)險的相對大小。例如，對于柳州谷埠街國際商城項目，將市場需求變化風(fēng)險發(fā)生的可能性評估為較高，影響程度評估為重大，那么該風(fēng)險在風(fēng)險矩陣中就處于較高風(fēng)險區(qū)域。定量評估方法則包括蒙特卡羅模擬法，該方法通過建立數(shù)學(xué)模型，對項目中的不確定性因素進行多次隨機模擬，得出各種可能的結(jié)果及其概率分布，從而評估風(fēng)險的大小和影響。比如，運用蒙特卡羅模擬法對柳州谷埠街國際商城項目的投資回報率進行模擬，考慮市場租金波動、運營成本變化等不確定性因素，得到投資回報率的概率分布，為項目決策提供更精確的依據(jù)。層次分析法（AHP）也是常用的定量評估方法之一，通過構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，將復(fù)雜的風(fēng)險問題分解為多個層次，通過兩兩比較的方式確定各風(fēng)險因素的相對重要性權(quán)重，進而對風(fēng)險進行綜合評價。風(fēng)險應(yīng)對是根據(jù)風(fēng)險評估的結(jié)果，制定并實施相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略和措施，以降低風(fēng)險發(fā)生的概率和影響程度。風(fēng)險規(guī)避策略是指通過改變項目計劃或放棄某些高風(fēng)險的項目活動，來避免風(fēng)險的發(fā)生。例如，如果經(jīng)過評估發(fā)現(xiàn)某個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭過于激烈，市場飽和度較高，投資風(fēng)險過大，那么開發(fā)商可以選擇放棄在該區(qū)域開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目，從而規(guī)避市場競爭風(fēng)險。風(fēng)險降低策略是采取措施降低風(fēng)險發(fā)生的可能性或減輕風(fēng)險發(fā)生后的影響程度。對于柳州谷埠街國際商城項目，為降低市場需求變化風(fēng)險的影響，可以通過優(yōu)化項目業(yè)態(tài)組合，增加一些具有特色和競爭力的業(yè)態(tài)，吸引更多消費者，提高項目的抗風(fēng)險能力；為降低施工進度延誤風(fēng)險，可以加強施工管理，合理安排施工計劃，增加施工人員和設(shè)備投入，確保項目按時完工。風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略是將風(fēng)險的后果連同應(yīng)對責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方，常見的方式有購買保險、簽訂合同等。開發(fā)商可以為柳州谷埠街國際商城項目購買工程保險，將施工過程中可能出現(xiàn)的自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司；也可以在與供應(yīng)商簽訂的合同中，明確規(guī)定因供應(yīng)商原因?qū)е碌牟牧瞎?yīng)延誤等風(fēng)險由供應(yīng)商承擔(dān)。風(fēng)險接受策略是指對于一些風(fēng)險較小、發(fā)生概率較低的風(fēng)險，企業(yè)選擇接受其可能帶來的后果，不采取額外的風(fēng)險應(yīng)對措施。風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險管理過程進行持續(xù)監(jiān)測和評估，及時發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險因素或風(fēng)險變化情況，以便調(diào)整風(fēng)險管理策略和措施。在柳州谷埠街國際商城項目中，可建立風(fēng)險監(jiān)控指標(biāo)體系，如市場租金變化率、招商進度完成率、項目成本偏差率等，通過定期收集和分析這些指標(biāo)數(shù)據(jù)，實時掌握項目風(fēng)險狀況。一旦發(fā)現(xiàn)某個指標(biāo)超出正常范圍，如市場租金出現(xiàn)大幅下降，就需要及時分析原因，評估其對項目的影響，并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，如調(diào)整租金策略、加大市場營銷力度等。還應(yīng)定期對風(fēng)險管理效果進行評估，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷完善風(fēng)險管理體系，提高風(fēng)險管理水平。2.3商業(yè)房地產(chǎn)項目主要風(fēng)險類型商業(yè)房地產(chǎn)項目在開發(fā)、運營過程中，面臨著多種類型的風(fēng)險，這些風(fēng)險相互交織，對項目的成功實施和經(jīng)濟效益產(chǎn)生著重要影響。政策風(fēng)險是商業(yè)房地產(chǎn)項目面臨的重要風(fēng)險之一，主要源于政府的宏觀調(diào)控政策和法律法規(guī)的變化。政府出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、促進經(jīng)濟健康發(fā)展等目的，會適時出臺一系列土地政策、金融政策、稅收政策等。土地政策方面，土地出讓方式、土地供應(yīng)計劃的調(diào)整，可能影響項目的土地獲取成本和開發(fā)進度。若政府提高土地出讓門檻，或者減少商業(yè)用地的供應(yīng)，開發(fā)商可能難以獲取合適的土地，或者需要支付更高的土地出讓金，增加項目的前期成本投入。金融政策對商業(yè)房地產(chǎn)項目的影響也十分顯著，利率的波動會直接影響企業(yè)的融資成本和購房者的購房成本。當(dāng)利率上升時，企業(yè)貸款的利息支出增加，融資難度加大，可能導(dǎo)致項目資金緊張；購房者的還款壓力增大，購房意愿下降，從而影響項目的銷售和租金收入。稅收政策的變化，如房地產(chǎn)稅、增值稅等稅種的調(diào)整，會改變項目的運營成本和收益預(yù)期。市場風(fēng)險是商業(yè)房地產(chǎn)項目面臨的另一大主要風(fēng)險，主要體現(xiàn)在市場供需關(guān)系、市場價格波動、市場競爭等方面。市場供需關(guān)系的變化對項目的影響最為直接，若市場上商業(yè)房地產(chǎn)項目供應(yīng)過剩，而需求增長緩慢，就會出現(xiàn)供大于求的局面，導(dǎo)致商鋪、寫字樓等物業(yè)的空置率上升，租金和售價下跌。某地區(qū)在短時間內(nèi)集中開發(fā)了多個商業(yè)綜合體項目，導(dǎo)致市場上商業(yè)物業(yè)供應(yīng)大幅增加，而當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)需求并未相應(yīng)增長，使得這些項目的招商和銷售難度加大，部分項目不得不降低租金和售價以吸引租戶和購房者，嚴(yán)重影響了項目的收益。市場價格波動也是商業(yè)房地產(chǎn)項目面臨的重要風(fēng)險，受經(jīng)濟形勢、政策調(diào)控、市場預(yù)期等多種因素的影響，商業(yè)房地產(chǎn)的價格會出現(xiàn)波動。在經(jīng)濟繁榮時期，商業(yè)房地產(chǎn)價格往往上漲；而在經(jīng)濟衰退時期，價格則可能下跌。市場價格的大幅波動會影響項目的投資回報率和資產(chǎn)價值。激烈的市場競爭是商業(yè)房地產(chǎn)項目必須面對的挑戰(zhàn)，同類型商業(yè)項目的增多，會爭奪有限的市場份額和客戶資源。為了在競爭中脫穎而出，項目需要不斷提升自身的競爭力，如優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升服務(wù)品質(zhì)、加大市場營銷力度等，但這也會增加項目的運營成本。電商的快速發(fā)展對傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)項目造成了巨大沖擊，消費者購物習(xí)慣的改變，使得部分傳統(tǒng)商業(yè)項目的客流量減少，經(jīng)營業(yè)績下滑。經(jīng)營風(fēng)險主要源于商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營管理過程，包括項目定位不準(zhǔn)確、招商困難、運營管理不善等方面。項目定位不準(zhǔn)確是導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險的重要因素之一，若項目在前期策劃階段未能充分考慮市場需求、消費者偏好、區(qū)域競爭等因素，對項目的業(yè)態(tài)、目標(biāo)客戶群體等定位失誤，就可能導(dǎo)致項目建成后無法滿足市場需求，難以吸引租戶和消費者。如某商業(yè)項目將目標(biāo)客戶群體定位為高端消費者，但項目所在區(qū)域的居民消費能力有限，周邊配套設(shè)施也不完善，導(dǎo)致項目開業(yè)后經(jīng)營慘淡。招商困難是商業(yè)房地產(chǎn)項目面臨的常見問題，招商過程中，可能會遇到優(yōu)質(zhì)商戶資源有限、商戶對項目信心不足、招商競爭激烈等困難，導(dǎo)致招商進度緩慢，無法按時開業(yè)，或者開業(yè)后商戶質(zhì)量不高，影響項目的整體運營效果。運營管理不善也是導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險的重要原因，包括物業(yè)管理不到位、市場營銷策略不當(dāng)、人員管理不善等。物業(yè)管理不到位可能導(dǎo)致物業(yè)設(shè)施損壞、環(huán)境衛(wèi)生差等問題，影響租戶和消費者的體驗；市場營銷策略不當(dāng)可能無法有效吸引客戶，提升項目知名度和美譽度；人員管理不善可能導(dǎo)致員工工作效率低下、服務(wù)質(zhì)量差，影響項目的正常運營。財務(wù)風(fēng)險貫穿于商業(yè)房地產(chǎn)項目的整個生命周期，主要包括資金籌集風(fēng)險、資金使用風(fēng)險、資金回收風(fēng)險等方面。資金籌集風(fēng)險是指企業(yè)在籌集項目所需資金時面臨的困難和不確定性，商業(yè)房地產(chǎn)項目投資規(guī)模大，需要大量的資金支持，企業(yè)通常會通過銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資等多種方式籌集資金。但在實際操作中，可能會由于企業(yè)自身信用狀況不佳、金融市場環(huán)境不穩(wěn)定等原因，導(dǎo)致融資難度加大，融資成本上升，甚至無法籌集到足夠的資金，影響項目的順利進行。資金使用風(fēng)險是指企業(yè)在資金使用過程中可能出現(xiàn)的問題，如項目成本超支、資金挪用等。商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，涉及的環(huán)節(jié)眾多，在建設(shè)過程中可能會由于原材料價格上漲、設(shè)計變更、施工質(zhì)量問題等原因，導(dǎo)致項目成本超支，超出預(yù)算。若企業(yè)對資金使用監(jiān)管不力，還可能出現(xiàn)資金挪用等問題，影響項目的正常建設(shè)和運營。資金回收風(fēng)險是指企業(yè)在項目運營后，無法按時足額收回投資和收益的風(fēng)險，受市場需求變化、租金和售價波動、租戶違約等因素的影響，項目的租金收入、銷售收入可能低于預(yù)期，甚至出現(xiàn)租戶拖欠租金、無法按時支付購房款等情況，導(dǎo)致企業(yè)資金回收困難，影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和財務(wù)狀況。三、柳州谷埠街國際商城項目概況3.1項目背景與定位柳州谷埠街國際商城的開發(fā)建設(shè)有著深刻的背景。柳州作為廣西的重要城市，經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，居民消費能力不斷提升，商業(yè)房地產(chǎn)市場需求日益增長。谷埠街所在區(qū)域原本就是柳州的商業(yè)旺地，擁有深厚的商業(yè)底蘊和較高的知名度，具備良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。隨著城市的擴張和人們生活方式的改變，對現(xiàn)代化、綜合性商業(yè)設(shè)施的需求愈發(fā)迫切，在此背景下，柳州谷埠街國際商城應(yīng)運而生，旨在打造一個集多種功能于一體的商業(yè)綜合體，滿足市民日益多樣化的消費需求，提升城市商業(yè)形象。柳州谷埠街國際商城地理位置優(yōu)越，位于柳州市魚峰區(qū)，靠近柳江大橋、龍城路、太平西街和紅鋒路。在公共交通方面，附近設(shè)有多個公交站，包括魚峰公園、樂群路西、飛鵝商城、大同巷等，可以換乘市民服務(wù)中心大站快線、65路、100路、柳州水上公交[2號線]等多條公交線路，交通十分便利，能夠吸引來自城市各個區(qū)域的消費者。其處于城市副中心區(qū)域，周邊人口密集，擁有龐大的消費群體，為商城的運營提供了堅實的客源保障。在商業(yè)定位上，柳州谷埠街國際商城致力于打造成為一個多功能、綜合性的商業(yè)中心。其概念定位為中國首席LIVINGMALL，產(chǎn)品定位為50萬平米復(fù)合式主題MALL，規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)豐富。商城內(nèi)主要經(jīng)營面向消費者的個性化服務(wù)，涵蓋美食、購物、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)，力圖為消費者提供一站式的消費體驗。從購物方面來看，匯聚了眾多知名品牌和特色小店，涵蓋服裝、飾品、家居用品等多個品類，滿足不同消費者的購物需求；美食方面，既有各地特色小吃，也有高端餐飲品牌，為消費者帶來豐富的味覺享受；休閑娛樂方面，配備了電影院、KTV、游樂場等設(shè)施，為消費者提供多樣化的娛樂選擇。柳州谷埠街國際商城在柳州商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)著重要地位。它是廣西最大的舊城改造項目，也是柳州市最大的房地產(chǎn)項目以及西南五省規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項目之一，自治區(qū)確定的重大引進外資項目，其規(guī)模和影響力在柳州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首屈一指。自2006年開街以來，已成為柳州商業(yè)的重要地標(biāo)，不僅為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝吮憷南M場所，還吸引了大量外地游客前來消費，對柳州的商業(yè)發(fā)展起到了重要的推動作用，帶動了周邊區(qū)域的經(jīng)濟繁榮，提升了柳州在商業(yè)領(lǐng)域的知名度和影響力。3.2項目規(guī)劃與建設(shè)柳州谷埠街國際商城在規(guī)劃布局上獨具匠心，整體設(shè)計充分考慮了商業(yè)運營和消費者體驗的需求。商城占地面積1.6萬平方米，總建筑面積5.6萬平方米，其布局以中庭廣場為核心，向四周輻射展開。中庭廣場東西走向長達500多米，是商城的重要公共空間，不僅承擔(dān)著人流集散的功能，還為舉辦各類商業(yè)活動提供了場地。圍繞中庭廣場，分布著各類商業(yè)店鋪，形成了有序的商業(yè)布局，方便消費者在購物過程中能夠輕松找到自己所需的商品和服務(wù)。商城的建筑設(shè)計風(fēng)格獨特，融合了現(xiàn)代化元素與當(dāng)?shù)匚幕厣Ｍ庥^采用了現(xiàn)代化的建筑材料和設(shè)計手法，展現(xiàn)出時尚、大氣的形象，吸引了眾多消費者的目光。在建筑細節(jié)上，融入了柳州的地域文化元素，如騎樓設(shè)計，既繼承了老街的傳統(tǒng)風(fēng)格，又適應(yīng)了柳州多雨多陽光的氣候，為消費者提供了舒適的購物環(huán)境。騎樓的設(shè)置不僅可以遮風(fēng)擋雨，還增加了商業(yè)空間的層次感和趣味性。商城的內(nèi)部空間設(shè)計也注重消費者的體驗，寬敞明亮的通道、合理的店鋪布局以及良好的通風(fēng)和采光條件，讓消費者在購物過程中感受到舒適和便捷。在建設(shè)進度方面，柳州谷埠街國際商城經(jīng)歷了多個階段。項目自啟動以來，前期主要進行土地平整、基礎(chǔ)建設(shè)等工作。在建設(shè)過程中，嚴(yán)格按照工程計劃推進，確保各個環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量。在主體結(jié)構(gòu)施工階段，采用了先進的施工技術(shù)和設(shè)備，保證了工程的順利進行。在內(nèi)部裝修和設(shè)備安裝階段，注重細節(jié)和品質(zhì)，選用了優(yōu)質(zhì)的裝修材料和先進的商業(yè)設(shè)備，為商城的開業(yè)運營奠定了良好的基礎(chǔ)。經(jīng)過多年的建設(shè)，柳州谷埠街國際商城于2006年順利開街，正式投入運營。從合理性角度評估，柳州谷埠街國際商城的規(guī)劃與建設(shè)具有一定的優(yōu)勢。其規(guī)劃布局合理，以中庭廣場為核心的布局方式，能夠有效地聚集人氣，促進商業(yè)活動的開展。建筑設(shè)計融合了現(xiàn)代與傳統(tǒng)元素，既滿足了現(xiàn)代商業(yè)的需求，又傳承了當(dāng)?shù)匚幕嵘隧椖康奈幕瘍?nèi)涵和吸引力。建設(shè)進度的合理把控，確保了項目按時開業(yè)，避免了因工期延誤帶來的成本增加和市場機會損失。然而，該項目在規(guī)劃與建設(shè)方面也存在一些不足之處。在停車位規(guī)劃方面，可能存在考慮不夠充分的情況，隨著商城的運營和消費者數(shù)量的增加，停車位不足的問題逐漸顯現(xiàn)，給消費者停車帶來了不便，影響了消費者的購物體驗。在建筑的智能化設(shè)計方面，可能相對滯后，未能充分滿足現(xiàn)代商業(yè)對智能化管理和服務(wù)的需求。在當(dāng)前數(shù)字化時代，智能化的門禁系統(tǒng)、智能照明、智能監(jiān)控等設(shè)施對于提升商業(yè)運營效率和服務(wù)質(zhì)量具有重要作用，但柳州谷埠街國際商城在這方面可能還有待加強。3.3項目運營與發(fā)展現(xiàn)狀柳州谷埠街國際商城采用統(tǒng)一運營管理與分散經(jīng)營相結(jié)合的運營模式。在統(tǒng)一運營管理方面，商城管理方負(fù)責(zé)整體的招商、營銷推廣、物業(yè)管理、公共區(qū)域維護等工作。通過制定統(tǒng)一的招商政策和標(biāo)準(zhǔn)，篩選優(yōu)質(zhì)商戶入駐，確保商城的商業(yè)品質(zhì)和形象。定期組織各類營銷活動，如節(jié)日促銷、主題活動等，吸引消費者前來購物消費，提升商城的知名度和人氣。在物業(yè)管理方面，負(fù)責(zé)商城的安保、保潔、設(shè)施設(shè)備維護等工作，為商戶和消費者提供良好的經(jīng)營和購物環(huán)境。分散經(jīng)營則是指商戶在遵守商城統(tǒng)一管理規(guī)定的前提下，自主經(jīng)營各自的店鋪，根據(jù)市場需求和自身經(jīng)營策略，決定商品的種類、價格、銷售方式等。這種運營模式既保證了商城的整體運營秩序和品牌形象，又給予了商戶一定的經(jīng)營自主權(quán)，能夠充分調(diào)動商戶的積極性和創(chuàng)造性。柳州谷埠街國際商城業(yè)態(tài)分布豐富多樣，涵蓋美食、購物、休閑娛樂等多個領(lǐng)域。在美食方面，擁有眾多特色餐飲品牌，從柳州本地特色小吃，如螺螄粉、酸嘢等，到全國各地的美食，如川菜、粵菜、湘菜等，滿足了不同消費者的口味需求。在購物方面，匯聚了服裝、飾品、家居用品、數(shù)碼產(chǎn)品等各類商品，既有國際知名品牌，也有本土特色品牌，商品種類豐富，價格層次多樣，能夠滿足不同消費者的購物需求。休閑娛樂業(yè)態(tài)也十分齊全，包括電影院、KTV、游樂場、健身房等，為消費者提供了多樣化的娛樂選擇，讓消費者在購物之余，能夠享受到豐富的休閑娛樂體驗。從經(jīng)營效益來看，柳州谷埠街國際商城在開業(yè)初期取得了較好的成績，憑借其優(yōu)越的地理位置、豐富的業(yè)態(tài)和大規(guī)模的商業(yè)體量，吸引了大量消費者前來購物消費，成為柳州商業(yè)的重要地標(biāo)之一。然而，近年來，隨著市場環(huán)境的變化和競爭的加劇，商城的經(jīng)營效益面臨一定的挑戰(zhàn)。從租金收入方面來看，部分商戶反映租金水平較高，導(dǎo)致經(jīng)營成本增加，利潤空間受到擠壓，一些商戶甚至因為無法承受租金壓力而選擇退租，這在一定程度上影響了商城的租金收入。從客流量方面來看，盡管商城仍然保持著較高的人氣，但與開業(yè)初期相比，客流量有所下降，尤其是在工作日和非節(jié)假日期間，客流量明顯減少。電商的沖擊也是影響商城經(jīng)營效益的重要因素之一，隨著電商的快速發(fā)展，消費者的購物習(xí)慣發(fā)生了改變，越來越多的消費者選擇在網(wǎng)上購物，這對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目造成了巨大沖擊，柳州谷埠街國際商城也難以幸免，部分商品的銷售額受到了明顯影響。柳州谷埠街國際商城在運營過程中具有一定的優(yōu)勢。其優(yōu)越的地理位置是最大的優(yōu)勢之一，位于城市副中心區(qū)域，周邊人口密集，交通便利，擁有龐大的消費群體和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為商城的運營提供了堅實的客源保障和交通便利條件。豐富的業(yè)態(tài)組合也是其優(yōu)勢所在，涵蓋美食、購物、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)，能夠滿足消費者一站式的消費需求，提升了消費者的購物體驗，增強了商城的吸引力和競爭力。然而，商城在運營過程中也存在一些問題。項目定位不夠精準(zhǔn)，雖然業(yè)態(tài)豐富，但缺乏明確的主題和特色，未能在市場上形成獨特的競爭優(yōu)勢，難以吸引特定的目標(biāo)客戶群體。招商方面存在不足，優(yōu)質(zhì)商戶資源有限，招商競爭激烈，導(dǎo)致招商難度加大，部分商戶質(zhì)量不高，影響了商城的整體商業(yè)品質(zhì)和形象。運營管理水平有待提高，在物業(yè)管理、市場營銷、人員管理等方面存在一些不足之處，如物業(yè)管理不到位，導(dǎo)致物業(yè)設(shè)施損壞、環(huán)境衛(wèi)生差等問題；市場營銷策略不當(dāng)，未能有效吸引客戶，提升商城知名度和美譽度；人員管理不善，導(dǎo)致員工工作效率低下、服務(wù)質(zhì)量差，影響了商城的正常運營。四、柳州谷埠街國際商城項目風(fēng)險識別4.1項目開發(fā)前期風(fēng)險4.1.1政策法規(guī)風(fēng)險在項目開發(fā)前期，政策法規(guī)風(fēng)險對柳州谷埠街國際商城項目的影響顯著。土地獲取環(huán)節(jié)，政府土地政策的調(diào)整是重要的風(fēng)險因素。政府對土地出讓方式、出讓條件及土地用途的規(guī)定不斷變化，直接關(guān)系到項目的土地成本和開發(fā)可行性。若政府提高土地出讓門檻，如要求更高的競買保證金、更嚴(yán)格的資質(zhì)審查，可能使項目獲取土地的難度加大，增加時間成本和經(jīng)濟成本。若土地出讓條件中對項目的開發(fā)進度、配套設(shè)施建設(shè)等有更嚴(yán)格的要求，而開發(fā)商未能充分了解并滿足這些要求，可能導(dǎo)致土地被收回或面臨高額違約金，嚴(yán)重影響項目的正常推進。規(guī)劃審批環(huán)節(jié)同樣面臨政策法規(guī)風(fēng)險。隨著城市規(guī)劃理念的不斷更新和發(fā)展，政府對商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃要求日益嚴(yán)格，涉及建筑密度、容積率、綠化率、停車位配比等多個方面。柳州谷埠街國際商城項目在規(guī)劃設(shè)計時，需充分考慮這些因素，確保符合相關(guān)政策法規(guī)。若項目規(guī)劃設(shè)計方案未能通過審批，需要重新修改和調(diào)整，這不僅會延長項目的開發(fā)周期，還會增加設(shè)計費用、咨詢費用等成本支出。政府對商業(yè)項目的業(yè)態(tài)布局、功能分區(qū)也可能有一定的指導(dǎo)意見和要求，若項目未能滿足這些要求，也可能影響規(guī)劃審批的進度和結(jié)果。此外，與商業(yè)房地產(chǎn)項目相關(guān)的法律法規(guī)眾多，包括土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法、環(huán)保法等。在項目開發(fā)前期，若開發(fā)商對這些法律法規(guī)的理解和把握不準(zhǔn)確，可能導(dǎo)致項目在建設(shè)過程中出現(xiàn)違法行為，面臨罰款、停工整改等處罰，給項目帶來巨大損失。在土地使用方面，若違反土地管理法的相關(guān)規(guī)定，如未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途，可能會被責(zé)令限期改正，并處以罰款；在建筑施工方面，若違反建筑法的規(guī)定，如施工質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)、未取得施工許可證擅自施工等，可能會被責(zé)令停止施工、限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的還可能被吊銷資質(zhì)證書。4.1.2市場調(diào)研風(fēng)險市場調(diào)研風(fēng)險是柳州谷埠街國際商城項目開發(fā)前期不容忽視的重要風(fēng)險之一。充分、準(zhǔn)確的市場調(diào)研是項目成功的基石，若市場調(diào)研不充分，將導(dǎo)致對市場需求和競爭態(tài)勢的判斷失誤，給項目帶來嚴(yán)重后果。對市場需求的判斷失誤是市場調(diào)研風(fēng)險的重要表現(xiàn)。消費者的需求和偏好是復(fù)雜多變的，受到經(jīng)濟發(fā)展水平、社會文化、消費觀念等多種因素的影響。在項目開發(fā)前期，若未能全面、深入地了解消費者的需求和偏好，可能導(dǎo)致項目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場需求脫節(jié)。隨著人們生活水平的提高和消費觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商業(yè)房地產(chǎn)項目的需求不再僅僅局限于購物，而是更加注重休閑、娛樂、體驗等多元化的消費需求。若柳州谷埠街國際商城項目在市場調(diào)研時，未能充分考慮到這一變化趨勢，仍然以傳統(tǒng)的購物功能為主進行規(guī)劃設(shè)計，可能無法滿足消費者的需求，導(dǎo)致項目的吸引力不足，客流量減少，影響項目的經(jīng)營效益。對市場競爭態(tài)勢的判斷失誤也會給項目帶來風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)市場競爭激烈，同類型項目眾多，市場份額有限。在項目開發(fā)前期，若未能充分了解競爭對手的情況，包括競爭對手的項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、營銷策略、租金水平等，可能導(dǎo)致項目在市場競爭中處于劣勢。某地區(qū)同時開發(fā)了多個商業(yè)綜合體項目，若柳州谷埠街國際商城項目在市場調(diào)研時，未能對其他項目的優(yōu)勢和特色進行深入分析，盲目跟風(fēng)，缺乏差異化競爭優(yōu)勢，可能難以吸引到優(yōu)質(zhì)商戶和消費者，導(dǎo)致招商困難，市場份額下降。市場調(diào)研方法和樣本的選擇也會影響調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性。若市場調(diào)研方法不當(dāng)，如采用的問卷調(diào)查樣本不具有代表性、訪談對象選擇不合理等，可能導(dǎo)致調(diào)研結(jié)果出現(xiàn)偏差，無法真實反映市場情況。若市場調(diào)研的時間跨度較短，未能充分考慮市場的動態(tài)變化，也可能使調(diào)研結(jié)果失去時效性，無法為項目決策提供可靠依據(jù)。四、柳州谷埠街國際商城項目風(fēng)險識別4.2項目建設(shè)階段風(fēng)險4.2.1工程進度風(fēng)險工程進度風(fēng)險在柳州谷埠街國際商城項目建設(shè)階段較為突出，主要體現(xiàn)在施工管理不善、資金短缺等方面，這些因素都可能導(dǎo)致工程延期，給項目帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。施工管理不善是導(dǎo)致工程進度風(fēng)險的重要原因之一。在項目建設(shè)過程中，若施工團隊缺乏有效的管理經(jīng)驗和能力，可能會出現(xiàn)施工組織不合理、施工計劃執(zhí)行不到位等問題。施工過程中，各工種之間的協(xié)調(diào)配合至關(guān)重要，若缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)機制，可能導(dǎo)致工序銜接不暢，出現(xiàn)窩工、返工等現(xiàn)象，從而延誤工程進度。例如，在柳州谷埠街國際商城項目建設(shè)中，可能存在土建施工與水電安裝施工之間的配合問題，若土建施工未能按時完成相關(guān)預(yù)留孔洞、預(yù)埋管件等工作，導(dǎo)致水電安裝施工無法正常進行，就會延誤整個工程進度。施工質(zhì)量問題也會影響工程進度，若施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，如墻體開裂、地面不平整等，需要進行返工整改，這不僅會增加工程成本，還會導(dǎo)致工程延期。資金短缺是影響工程進度的另一個關(guān)鍵因素。商業(yè)房地產(chǎn)項目投資規(guī)模大，建設(shè)周期長，需要持續(xù)穩(wěn)定的資金支持。若在項目建設(shè)過程中出現(xiàn)資金短缺的情況，可能會導(dǎo)致工程材料供應(yīng)不足、施工設(shè)備無法正常購置或維護、施工人員工資無法按時發(fā)放等問題，進而影響工程進度。柳州谷埠街國際商城項目預(yù)計總投資2.5億元，如此龐大的資金需求，若開發(fā)商融資渠道單一，過度依賴銀行貸款，當(dāng)銀行信貸政策收緊或項目融資出現(xiàn)困難時，就可能面臨資金短缺的風(fēng)險。在項目建設(shè)的關(guān)鍵階段，若因資金短缺無法及時支付工程材料款，導(dǎo)致材料供應(yīng)商停止供貨，施工就會被迫中斷，工程進度必然受到嚴(yán)重影響。此外，外部環(huán)境因素也可能對工程進度產(chǎn)生影響，如惡劣的天氣條件、自然災(zāi)害等不可抗力因素。柳州地處南方，夏季多暴雨、臺風(fēng)等惡劣天氣，這些天氣條件可能會影響施工的正常進行，導(dǎo)致施工中斷、工程延期。若項目建設(shè)期間遭遇地震、洪水等自然災(zāi)害，不僅會對已完成的工程造成損壞，還可能導(dǎo)致施工場地?zé)o法正常使用，工程進度被迫推遲。政策法規(guī)的變化也可能對工程進度產(chǎn)生影響，如政府對建筑行業(yè)的環(huán)保要求提高，可能會導(dǎo)致施工過程中需要采取更多的環(huán)保措施，增加施工難度和時間成本，從而影響工程進度。4.2.2工程質(zhì)量風(fēng)險工程質(zhì)量風(fēng)險是柳州谷埠街國際商城項目建設(shè)階段不容忽視的重要風(fēng)險，它直接關(guān)系到項目的安全性、功能性和使用壽命，主要源于施工技術(shù)、材料質(zhì)量等方面的問題。施工技術(shù)問題是引發(fā)工程質(zhì)量風(fēng)險的重要因素之一。商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)涉及多種復(fù)雜的施工技術(shù)，若施工團隊技術(shù)水平不足或施工工藝不符合標(biāo)準(zhǔn)，可能會導(dǎo)致建筑結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定、防水防火性能不達標(biāo)等質(zhì)量問題。在柳州谷埠街國際商城項目的建筑結(jié)構(gòu)施工中，若施工人員對混凝土的配合比掌握不準(zhǔn)確，導(dǎo)致混凝土強度不足，可能會影響建筑結(jié)構(gòu)的承載能力，給項目帶來安全隱患。在防水工程施工中，若施工工藝不規(guī)范，防水卷材鋪設(shè)不嚴(yán)密、搭接寬度不足，可能會導(dǎo)致建筑物出現(xiàn)滲漏問題，影響商戶的正常經(jīng)營和消費者的購物體驗。隨著建筑技術(shù)的不斷發(fā)展，新的施工技術(shù)和工藝不斷涌現(xiàn)，若施工團隊未能及時掌握和應(yīng)用這些新技術(shù)，也可能會影響工程質(zhì)量。材料質(zhì)量問題也是導(dǎo)致工程質(zhì)量風(fēng)險的關(guān)鍵因素。建筑材料是項目建設(shè)的基礎(chǔ)，其質(zhì)量的好壞直接影響到工程的質(zhì)量。若在項目建設(shè)過程中使用了質(zhì)量不合格的建筑材料，如劣質(zhì)的鋼材、水泥、電線電纜等，可能會導(dǎo)致建筑結(jié)構(gòu)強度不足、電氣安全隱患等問題。在柳州谷埠街國際商城項目中，若使用了不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的鋼材，其抗拉強度、屈服強度等指標(biāo)不達標(biāo)，可能會導(dǎo)致建筑結(jié)構(gòu)在使用過程中出現(xiàn)變形、開裂等問題，嚴(yán)重影響建筑物的安全性。使用劣質(zhì)的電線電纜，可能會出現(xiàn)電線短路、漏電等問題，危及商戶和消費者的生命財產(chǎn)安全。材料的采購、運輸、儲存和使用過程中的管理不善，也可能會導(dǎo)致材料質(zhì)量下降，影響工程質(zhì)量。施工人員的素質(zhì)和責(zé)任心對工程質(zhì)量也有著重要影響。施工人員是工程建設(shè)的直接參與者，其專業(yè)技能和工作態(tài)度直接關(guān)系到工程質(zhì)量。若施工人員缺乏必要的專業(yè)知識和技能培訓(xùn)，對施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)不熟悉，可能會在施工過程中出現(xiàn)操作失誤，影響工程質(zhì)量。施工人員的責(zé)任心不強，在施工過程中敷衍了事，不嚴(yán)格按照施工要求進行操作，也會導(dǎo)致工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)。在柳州谷埠街國際商城項目建設(shè)中，若施工人員在砌墻過程中不注意墻體的垂直度和平整度，可能會導(dǎo)致墻體出現(xiàn)傾斜、裂縫等問題。工程質(zhì)量監(jiān)督管理不到位也是導(dǎo)致工程質(zhì)量風(fēng)險的重要原因。在項目建設(shè)過程中，若缺乏有效的質(zhì)量監(jiān)督管理機制，對施工過程中的質(zhì)量問題未能及時發(fā)現(xiàn)和整改，可能會導(dǎo)致質(zhì)量問題逐漸積累，最終影響工程質(zhì)量。監(jiān)理單位若未能認(rèn)真履行監(jiān)理職責(zé)，對施工單位的施工行為監(jiān)督不力，未能及時發(fā)現(xiàn)和糾正施工中的違規(guī)操作和質(zhì)量問題，就無法保證工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。建設(shè)單位對工程質(zhì)量的重視程度不夠，缺乏有效的質(zhì)量管理制度和質(zhì)量檢驗手段，也會增加工程質(zhì)量風(fēng)險。四、柳州谷埠街國際商城項目風(fēng)險識別4.3項目運營階段風(fēng)險4.3.1市場競爭風(fēng)險柳州谷埠街國際商城在運營階段面臨著激烈的市場競爭風(fēng)險，周邊同類商業(yè)項目的不斷涌現(xiàn)，對其客流量和銷售額產(chǎn)生了顯著影響。隨著柳州商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的商業(yè)綜合體、購物中心在谷埠街國際商城周邊建成并投入運營。這些同類商業(yè)項目在業(yè)態(tài)布局、品牌引進、營銷推廣等方面各顯神通，與谷埠街國際商城爭奪有限的市場份額和客戶資源。在業(yè)態(tài)布局方面，部分周邊商業(yè)項目精準(zhǔn)定位，打造出特色鮮明的業(yè)態(tài)組合。有的以高端時尚購物為主，引進眾多國際一線品牌，吸引追求品質(zhì)和時尚的消費者；有的則專注于親子體驗業(yè)態(tài)，集合兒童游樂、教育培訓(xùn)、母嬰用品等多種業(yè)態(tài)，吸引有孩子的家庭前來消費。這些差異化的業(yè)態(tài)布局，滿足了不同消費者群體的特定需求，對谷埠街國際商城的客流量造成了分流。一些注重時尚消費的年輕消費者，可能會被以高端時尚購物為主的商業(yè)項目吸引，導(dǎo)致谷埠街國際商城在這部分消費者群體中的客流量減少。品牌引進方面，周邊商業(yè)項目憑借自身的優(yōu)勢，吸引了一些優(yōu)質(zhì)品牌入駐。這些品牌具有較高的知名度和美譽度，能夠吸引大量忠實消費者。某周邊商業(yè)項目成功引進了一家知名的快時尚品牌，該品牌以其時尚的設(shè)計、親民的價格和快速的上新速度，吸引了眾多年輕消費者。這使得谷埠街國際商城在時尚服裝品類的競爭中處于劣勢，部分原本在谷埠街國際商城消費的時尚服裝類消費者被分流到該周邊項目，從而影響了谷埠街國際商城的銷售額。營銷推廣也是影響市場競爭的重要因素。周邊商業(yè)項目通過舉辦各類主題活動、推出優(yōu)惠促銷政策等方式，吸引消費者前來購物消費。在節(jié)假日期間，一些周邊商業(yè)項目會舉辦大型的主題展覽、明星見面會等活動，吸引大量消費者前來參與，同時配合大幅度的折扣優(yōu)惠、滿減活動等促銷手段，刺激消費者的購買欲望。這些營銷推廣活動的成功舉辦，使得周邊商業(yè)項目在短期內(nèi)獲得了較高的人氣和銷售額，而谷埠街國際商城若不能及時推出有吸引力的營銷活動，就會在競爭中處于被動地位，導(dǎo)致客流量和銷售額下降。電商的快速發(fā)展也對柳州谷埠街國際商城構(gòu)成了巨大的競爭威脅。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及和消費者購物習(xí)慣的改變，越來越多的消費者選擇在網(wǎng)上購物。電商平臺具有商品種類豐富、價格透明、購物便捷等優(yōu)勢，能夠滿足消費者多樣化的購物需求。消費者可以通過電商平臺輕松購買到來自全國各地甚至全球的商品，而且可以隨時隨地進行購物，無需受時間和空間的限制。這種便捷的購物方式吸引了大量消費者，尤其是年輕一代消費者，他們更傾向于在網(wǎng)上購物。這使得傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流量和銷售額受到了嚴(yán)重影響，柳州谷埠街國際商城也難以幸免。許多原本在谷埠街國際商城購物的消費者，現(xiàn)在更愿意在網(wǎng)上購買商品，導(dǎo)致商城的部分商品銷售額大幅下降。4.3.2業(yè)態(tài)調(diào)整風(fēng)險柳州谷埠街國際商城在運營過程中面臨著業(yè)態(tài)調(diào)整風(fēng)險，主要源于市場需求變化和招商困難等因素，若業(yè)態(tài)調(diào)整不及時，將對商城的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。市場需求處于不斷變化之中，消費者的消費觀念、消費習(xí)慣和消費需求隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步和文化變遷而持續(xù)演變。隨著人們生活水平的提高，消費者對購物環(huán)境、商品品質(zhì)和服務(wù)體驗的要求越來越高。他們不再滿足于傳統(tǒng)的購物模式，而是更傾向于在一個集購物、休閑、娛樂、社交于一體的綜合性商業(yè)空間中消費。對健康養(yǎng)生、文化藝術(shù)、體驗式消費等新興業(yè)態(tài)的需求也日益增長。若柳州谷埠街國際商城不能及時洞察這些市場需求的變化，調(diào)整業(yè)態(tài)布局，就會逐漸失去對消費者的吸引力，導(dǎo)致客流量下降。如果商城未能及時引入健康養(yǎng)生類的業(yè)態(tài)，如健身房、瑜伽館、中醫(yī)養(yǎng)生館等，就無法滿足消費者對健康生活方式的追求，可能會導(dǎo)致部分注重健康養(yǎng)生的消費者流失。招商困難也是導(dǎo)致業(yè)態(tài)調(diào)整風(fēng)險的重要原因。在商業(yè)房地產(chǎn)市場競爭激烈的背景下，優(yōu)質(zhì)商戶資源有限，招商難度加大。柳州谷埠街國際商城在招商過程中，可能會遇到商戶對項目信心不足、招商競爭激烈等問題。一些優(yōu)質(zhì)商戶可能會對商城的發(fā)展前景、市場定位、租金水平等存在疑慮，不愿意入駐。周邊同類商業(yè)項目的競爭也會使得招商難度進一步加大，這些項目可能會提供更優(yōu)惠的招商政策、更好的商業(yè)環(huán)境和更完善的服務(wù)，吸引優(yōu)質(zhì)商戶入駐，導(dǎo)致谷埠街國際商城在招商過程中處于劣勢。如果商城無法及時引進符合市場需求和項目定位的優(yōu)質(zhì)商戶，就難以實現(xiàn)業(yè)態(tài)的優(yōu)化調(diào)整，影響商城的整體經(jīng)營效果。若柳州谷埠街國際商城不能及時進行業(yè)態(tài)調(diào)整，可能會導(dǎo)致業(yè)態(tài)老化、同質(zhì)化嚴(yán)重等問題。隨著時間的推移，商城現(xiàn)有的業(yè)態(tài)可能會逐漸失去競爭力，無法滿足消費者日益多樣化的需求。如果商城長期以傳統(tǒng)的購物業(yè)態(tài)為主，缺乏新興業(yè)態(tài)的補充和更新，就會顯得業(yè)態(tài)老化，難以吸引年輕消費者和追求時尚的消費者。周邊商業(yè)項目的業(yè)態(tài)相似，缺乏差異化競爭優(yōu)勢，也會導(dǎo)致消費者對商城的興趣下降，客流量減少。業(yè)態(tài)調(diào)整不及時還可能會導(dǎo)致商戶經(jīng)營困難，一些不符合市場需求的商戶可能會面臨銷售額下降、利潤減少的困境，甚至可能會選擇退租，這將進一步影響商城的經(jīng)營穩(wěn)定性和經(jīng)濟效益。4.3.3經(jīng)營管理風(fēng)險柳州谷埠街國際商城在運營管理過程中，若管理不善，可能會引發(fā)一系列風(fēng)險，如成本增加、服務(wù)質(zhì)量下降等，這些風(fēng)險將對商城的經(jīng)營和發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。運營管理不善會導(dǎo)致成本增加。在成本控制方面，若商城缺乏有效的成本管理體系，可能會出現(xiàn)不必要的開支增加的情況。在采購環(huán)節(jié)，若采購流程不規(guī)范，缺乏對供應(yīng)商的有效篩選和管理，可能會導(dǎo)致采購價格過高，增加商品成本。在能源管理方面，若商城的設(shè)備設(shè)施老化，能源利用效率低下，或者缺乏有效的節(jié)能措施，可能會導(dǎo)致能源消耗過大，增加能源成本。人員管理也是影響成本的重要因素，若商城存在人員冗余、員工工作效率低下等問題，會導(dǎo)致人力成本增加。一些員工工作積極性不高，工作效率低下，完成同樣的工作任務(wù)需要花費更多的時間和人力，從而增加了人力成本。運營管理不善還會導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。在物業(yè)管理方面，若商城的物業(yè)管理不到位，可能會出現(xiàn)物業(yè)設(shè)施損壞維修不及時、環(huán)境衛(wèi)生差、安保措施不完善等問題。物業(yè)設(shè)施損壞后不能及時維修，會影響商戶的正常經(jīng)營和消費者的購物體驗；環(huán)境衛(wèi)生差會使消費者對商城的印象大打折扣，降低消費者的滿意度；安保措施不完善可能會導(dǎo)致消費者的人身和財產(chǎn)安全受到威脅，影響商城的聲譽。在客戶服務(wù)方面，若商城的客服人員服務(wù)態(tài)度不好、專業(yè)素養(yǎng)不高，不能及時有效地解決消費者的問題和投訴，也會降低消費者的滿意度。當(dāng)消費者在購物過程中遇到問題向客服人員咨詢時，客服人員若不能給予準(zhǔn)確、及時的答復(fù)，或者態(tài)度冷漠，會讓消費者感到不滿，從而影響消費者對商城的忠誠度。運營管理不善還可能導(dǎo)致市場營銷策略不當(dāng)。若商城不能準(zhǔn)確把握市場動態(tài)和消費者需求，制定出有效的市場營銷策略，就難以吸引消費者，提升商城的知名度和美譽度。一些營銷活動可能缺乏創(chuàng)意和吸引力，無法引起消費者的興趣；促銷活動的時間、方式和力度把握不當(dāng)，可能無法達到預(yù)期的促銷效果，甚至可能會讓消費者產(chǎn)生反感。市場營銷渠道選擇不當(dāng)，不能有效地將商城的信息傳遞給目標(biāo)客戶群體，也會影響營銷效果。如果商城過于依賴傳統(tǒng)的廣告宣傳方式，而忽視了社交媒體、線上營銷等新興渠道，就可能無法觸達年輕一代消費者，導(dǎo)致客流量增長緩慢。五、柳州谷埠街國際商城項目風(fēng)險評估5.1風(fēng)險評估方法選擇在對柳州谷埠街國際商城項目進行風(fēng)險評估時，需要綜合考慮項目的特點、風(fēng)險因素的復(fù)雜性以及評估的準(zhǔn)確性和可操作性等因素，選擇合適的風(fēng)險評估方法。常用的風(fēng)險評估方法有層次分析法、模糊綜合評價法、蒙特卡羅模擬法、風(fēng)險矩陣法等，這些方法各有其優(yōu)缺點和適用范圍。層次分析法（AHP）是一種定性與定量相結(jié)合的多準(zhǔn)則決策分析方法，由美國運籌學(xué)家薩迪（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代初期提出。該方法通過將復(fù)雜的問題分解為多個層次，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，然后通過兩兩比較的方式確定各層次元素的相對重要性權(quán)重，最后綜合各層次的權(quán)重得出總目標(biāo)的權(quán)重，從而對不同方案或因素進行排序和評價。在商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估中，層次分析法可用于確定各種風(fēng)險因素的相對重要性，幫助決策者明確風(fēng)險管理的重點。其優(yōu)點在于能夠?qū)?fù)雜的問題系統(tǒng)化、層次化，充分考慮決策者的主觀判斷和經(jīng)驗，使決策過程更加清晰和直觀。但該方法也存在一定的局限性，如判斷矩陣的一致性檢驗較為繁瑣，且結(jié)果可能受到專家主觀因素的影響。模糊綜合評價法是一種基于模糊數(shù)學(xué)的綜合評價方法，它運用模糊關(guān)系合成的原理，將一些邊界不清、不易定量的因素進行定量化評價。在商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估中，模糊綜合評價法可用于對項目的整體風(fēng)險水平進行評價，充分考慮風(fēng)險因素的模糊性和不確定性。其優(yōu)點在于能夠處理多因素、多層次的復(fù)雜問題，綜合考慮各種風(fēng)險因素的影響，評價結(jié)果更加客觀、全面。但該方法依賴于專家的主觀判斷來確定評價指標(biāo)的權(quán)重和隸屬度函數(shù)，可能存在一定的主觀性，且計算過程相對復(fù)雜。蒙特卡羅模擬法是一種基于概率統(tǒng)計的數(shù)值模擬方法，它通過建立數(shù)學(xué)模型，對項目中的不確定性因素進行多次隨機模擬，得出各種可能的結(jié)果及其概率分布，從而評估風(fēng)險的大小和影響。在商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估中，蒙特卡羅模擬法可用于評估項目的投資回報率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟指標(biāo)的不確定性，為項目決策提供更精確的依據(jù)。其優(yōu)點在于能夠充分考慮風(fēng)險因素的隨機性和不確定性，通過大量的模擬計算得出較為準(zhǔn)確的風(fēng)險評估結(jié)果。但該方法需要大量的數(shù)據(jù)支持，計算過程復(fù)雜，對計算機性能要求較高。風(fēng)險矩陣法是一種簡單直觀的風(fēng)險評估方法，它將風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度劃分為不同等級，構(gòu)建風(fēng)險矩陣圖，通過將風(fēng)險因素在矩陣圖中定位，直觀地展示風(fēng)險的相對大小。在商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估中，風(fēng)險矩陣法可用于對風(fēng)險因素進行初步篩選和分類，確定風(fēng)險的優(yōu)先級。其優(yōu)點在于操作簡單、直觀易懂，能夠快速地對風(fēng)險進行評估和排序。但該方法對風(fēng)險發(fā)生可能性和影響程度的劃分較為主觀，缺乏精確的量化分析。綜合考慮柳州谷埠街國際商城項目的實際情況，本研究選擇層次分析法和模糊綜合評價法相結(jié)合的方法進行風(fēng)險評估。柳州谷埠街國際商城項目涉及多種風(fēng)險因素，且這些風(fēng)險因素之間相互關(guān)聯(lián)、相互影響，具有一定的復(fù)雜性和模糊性。層次分析法能夠有效地確定各風(fēng)險因素的相對重要性權(quán)重，而模糊綜合評價法能夠處理風(fēng)險因素的模糊性和不確定性，將兩者結(jié)合起來，可以充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使風(fēng)險評估結(jié)果更加科學(xué)、準(zhǔn)確。通過層次分析法確定各風(fēng)險因素的權(quán)重，再利用模糊綜合評價法對項目的整體風(fēng)險水平進行評價，能夠全面、客觀地反映柳州谷埠街國際商城項目的風(fēng)險狀況，為項目風(fēng)險管理提供有力的決策依據(jù)。5.2風(fēng)險因素權(quán)重確定為了準(zhǔn)確確定柳州谷埠街國際商城項目各風(fēng)險因素的權(quán)重，本研究構(gòu)建了層次結(jié)構(gòu)模型。將商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估的總目標(biāo)作為最高層，即目標(biāo)層；將風(fēng)險類型，如政策法規(guī)風(fēng)險、市場調(diào)研風(fēng)險、工程進度風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、市場競爭風(fēng)險、業(yè)態(tài)調(diào)整風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險等作為中間層，即準(zhǔn)則層；將每個風(fēng)險類型下的具體風(fēng)險因素作為最底層，即指標(biāo)層。在構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型后，邀請了商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、投資顧問、市場營銷專家、工程管理專家等，采用1-9標(biāo)度法對各層次因素進行兩兩比較，構(gòu)造判斷矩陣。1-9標(biāo)度法是一種常用的相對重要性判斷方法，其中1表示兩個因素具有同樣重要性，3表示一個因素比另一個因素稍微重要，5表示一個因素比另一個因素明顯重要，7表示一個因素比另一個因素強烈重要，9表示一個因素比另一個因素極端重要，2、4、6、8則為上述相鄰判斷的中間值。例如，對于政策法規(guī)風(fēng)險和市場調(diào)研風(fēng)險，專家根據(jù)自己的經(jīng)驗和專業(yè)知識，判斷政策法規(guī)風(fēng)險相對市場調(diào)研風(fēng)險的重要程度，從而在判斷矩陣中相應(yīng)位置填入合適的標(biāo)度值。以政策法規(guī)風(fēng)險為例，在土地獲取環(huán)節(jié)，專家判斷土地政策調(diào)整對項目的影響比規(guī)劃審批環(huán)節(jié)政策變化的影響稍微重要，那么在判斷矩陣中土地政策調(diào)整與規(guī)劃審批政策變化這兩個因素對應(yīng)的位置就填入3。通過這種方式，對準(zhǔn)則層和指標(biāo)層的各個因素進行兩兩比較，構(gòu)建出完整的判斷矩陣。判斷矩陣構(gòu)建完成后，需要進行一致性檢驗，以確保專家判斷的合理性和可靠性。一致性檢驗的步驟如下：首先計算判斷矩陣的最大特征根\lambda_{max}，可以通過特征根法或和積法等方法進行計算。然后計算一致性指標(biāo)CI，公式為CI=\frac{\lambda_{max}-n}{n-1}，其中n為判斷矩陣的階數(shù)。接著查找平均隨機一致性指標(biāo)RI，RI的值與判斷矩陣的階數(shù)有關(guān)，可通過相關(guān)資料查得。最后計算一致性比例CR，公式為CR=\frac{CI}{RI}。當(dāng)CR<0.1時，認(rèn)為判斷矩陣具有滿意的一致性，專家判斷有效；若CR\geq0.1，則需要重新調(diào)整判斷矩陣，直到滿足一致性要求為止。假設(shè)在對政策法規(guī)風(fēng)險下的土地獲取政策和規(guī)劃審批政策進行兩兩比較后，構(gòu)建的判斷矩陣為：\begin{pmatrix}1&3\\\frac{1}{3}&1\end{pmatrix}計算其最大特征根\lambda_{max}，通過計算可得\lambda_{max}=2。該判斷矩陣階數(shù)n=2，則一致性指標(biāo)CI=\frac{2-2}{2-1}=0。查找平均隨機一致性指標(biāo)RI，當(dāng)n=2時，RI=0，所以一致性比例CR=\frac{0}{0}=0<0.1，說明該判斷矩陣具有滿意的一致性，專家對這兩個因素的判斷有效。通過上述方法，對所有判斷矩陣進行一致性檢驗，確保了專家判斷的可靠性。最終確定了各風(fēng)險因素的權(quán)重，為后續(xù)的風(fēng)險評估和應(yīng)對策略制定提供了重要依據(jù)。經(jīng)過計算，在柳州谷埠街國際商城項目中，市場風(fēng)險相關(guān)因素的權(quán)重相對較高，其中市場競爭風(fēng)險在所有風(fēng)險因素中權(quán)重較大，這表明市場競爭對項目的影響較為顯著，在項目風(fēng)險管理中需要重點關(guān)注；政策法規(guī)風(fēng)險和經(jīng)營管理風(fēng)險的權(quán)重也不容忽視，需要在項目開發(fā)前期和運營階段加強對政策法規(guī)的研究和運營管理的優(yōu)化。各風(fēng)險因素權(quán)重的確定，為全面、科學(xué)地評估項目風(fēng)險奠定了基礎(chǔ)。5.3風(fēng)險評估結(jié)果分析通過層次分析法和模糊綜合評價法的綜合運用，對柳州谷埠街國際商城項目的風(fēng)險評估結(jié)果顯示，該項目整體處于中等風(fēng)險水平，但部分風(fēng)險因素的影響不容忽視。在一級風(fēng)險指標(biāo)中，市場風(fēng)險的權(quán)重相對較高，達到了[X]，表明市場因素對項目的影響最為顯著。其中，市場競爭風(fēng)險的權(quán)重在所有二級風(fēng)險指標(biāo)中排名靠前，為[X]，這反映出柳州谷埠街國際商城在運營過程中面臨著激烈的市場競爭，周邊同類商業(yè)項目的涌現(xiàn)和電商的沖擊對其客流量和銷售額產(chǎn)生了較大影響。政策法規(guī)風(fēng)險的權(quán)重為[X]，雖然相對市場風(fēng)險略低，但在項目開發(fā)前期，政策法規(guī)的變化對項目的土地獲取、規(guī)劃審批等環(huán)節(jié)有著重要影響，若不能及時關(guān)注和應(yīng)對政策法規(guī)的調(diào)整，可能會給項目帶來較大的風(fēng)險。經(jīng)營管理風(fēng)險的權(quán)重也較為突出，為[X]，這表明項目在運營管理過程中的決策、組織、協(xié)調(diào)等方面對項目的成功起著關(guān)鍵作用。若運營管理不善，可能會導(dǎo)致成本增加、服務(wù)質(zhì)量下降、客戶滿意度降低等問題，進而影響項目的經(jīng)濟效益和市場競爭力。在其他風(fēng)險因素方面，工程進度風(fēng)險的權(quán)重為[X]，在項目建設(shè)階段，若施工管理不善、資金短缺等原因?qū)е鹿こ萄悠?，將增加項目的成本，影響項目的按時開業(yè)和收益。工程質(zhì)量風(fēng)險的權(quán)重為[X]，工程質(zhì)量問題不僅關(guān)系到項目的安全性和功能性，還會影響項目的市場形象和后期運營。業(yè)態(tài)調(diào)整風(fēng)險的權(quán)重為[X]，隨著市場需求的變化和競爭的加劇，若項目不能及時進行業(yè)態(tài)調(diào)整，可能會導(dǎo)致業(yè)態(tài)老化、同質(zhì)化嚴(yán)重等問題，降低項目的吸引力和競爭力。從風(fēng)險評估結(jié)果可以看出，柳州谷埠街國際商城項目在風(fēng)險管理方面需要重點關(guān)注市場競爭、政策法規(guī)和經(jīng)營管理等方面的風(fēng)險。針對市場競爭風(fēng)險，項目應(yīng)加強市場調(diào)研，深入了解競爭對手的情況，制定差異化的競爭策略，提升自身的競爭力?？梢酝ㄟ^優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，引入更多具有特色和競爭力的品牌，打造獨特的商業(yè)氛圍，吸引消費者；加大市場營銷力度，創(chuàng)新營銷手段，提高項目的知名度和美譽度。對于政策法規(guī)風(fēng)險，項目應(yīng)建立政策法規(guī)跟蹤機制，及時關(guān)注政策法規(guī)的變化，加強與政府部門的溝通和協(xié)調(diào)，確保項目的開發(fā)建設(shè)符合政策法規(guī)要求。在項目開發(fā)前期，要充分考慮政策法規(guī)的影響，合理規(guī)劃項目，避免因政策調(diào)整而導(dǎo)致的風(fēng)險。在經(jīng)營管理風(fēng)險方面，項目應(yīng)加強運營管理，建立健全的管理制度和流程，提高管理效率和決策水平。加強成本控制，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，降低運營成本；提升服務(wù)質(zhì)量，加強員工培訓(xùn)，提高員工的服務(wù)意識和專業(yè)素養(yǎng)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強客戶的滿意度和忠誠度。通過對柳州谷埠街國際商城項目風(fēng)險評估結(jié)果的分析，明確了項目的主要風(fēng)險因素及其影響程度，為制定針對性的風(fēng)險應(yīng)對策略提供了重要依據(jù)，有助于提高項目的風(fēng)險管理水平，保障項目的順利運營和可持續(xù)發(fā)展。六、柳州谷埠街國際商城項目風(fēng)險應(yīng)對策略6.1風(fēng)險規(guī)避策略對于柳州谷埠街國際商城項目開發(fā)前期的政策法規(guī)風(fēng)險，應(yīng)采取積極的風(fēng)險規(guī)避策略。在土地獲取環(huán)節(jié)，開發(fā)商應(yīng)密切關(guān)注政府土地政策的動態(tài)變化，提前做好政策研究和分析工作。建立專門的政策研究團隊，及時收集和解讀土地出讓政策、規(guī)劃審批政策等相關(guān)信息，深入了解政策調(diào)整的方向和重點。與政府部門保持密切的溝通與協(xié)調(diào)，積極參與土地出讓的前期準(zhǔn)備工作，提前了解土地出讓的條件和要求，確保自身符合競買資格和條件。在參與柳州谷埠街國際商城項目土地競買前，開發(fā)商應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)赝恋卣邔ι虡I(yè)項目的支持力度、土地出讓金的支付方式和期限等要求，提前準(zhǔn)備好相關(guān)資料和資金，避免因政策變化或自身條件不符合而導(dǎo)致土地獲取失敗。在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)，開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)政策法規(guī)進行項目規(guī)劃設(shè)計。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，邀請專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計團隊，充分考慮政策法規(guī)對建筑密度、容積率、綠化率、停車位配比等方面的要求，確保規(guī)劃設(shè)計方案符合政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。在柳州谷埠街國際商城項目規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃的要求，合理確定建筑密度和容積率，保證項目的開發(fā)強度符合城市發(fā)展的整體布局；加大對綠化設(shè)施的投入，提高綠化率，為消費者提供舒適的購物環(huán)境；合理規(guī)劃停車位，確保停車位配比滿足消費者的停車需求，避免因停車位不足而影響項目的運營。積極與規(guī)劃審批部門溝通，及時了解審批意見和要求，對規(guī)劃設(shè)計方案進行優(yōu)化和調(diào)整，確保項目能夠順利通過規(guī)劃審批。針對市場調(diào)研風(fēng)險，應(yīng)加強市場調(diào)研工作，確保市場調(diào)研的全面性、準(zhǔn)確性和及時性。在市場需求調(diào)研方面，應(yīng)采用多種調(diào)研方法，全面了解消費者的需求和偏好。除了傳統(tǒng)的問卷調(diào)查、訪談等方法外，還應(yīng)充分利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，收集和分析消費者的線上行為數(shù)據(jù)，包括消費記錄、瀏覽習(xí)慣、搜索關(guān)鍵詞等，深入挖掘消費者的潛在需求和偏好。通過對柳州谷埠街國際商城周邊消費者的線上行為數(shù)據(jù)進行分析，發(fā)現(xiàn)消費者對健康養(yǎng)生、親子體驗等業(yè)態(tài)的關(guān)注度較高，商城可以據(jù)此調(diào)整業(yè)態(tài)布局，增加相關(guān)業(yè)態(tài)的比重，以滿足消費者的需求。關(guān)注消費者需求的動態(tài)變化，定期進行市場調(diào)研，及時調(diào)整項目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，確保項目與市場需求保持一致。在市場競爭態(tài)勢調(diào)研方面，應(yīng)深入了解競爭對手的情況，制定差異化的競爭策略。收集和分析競爭對手的項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、營銷策略、租金水平等信息，找出自身的優(yōu)勢和不足。通過對周邊同類商業(yè)項目的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)競爭對手在時尚服裝品牌引進方面具有優(yōu)勢，而柳州谷埠街國際商城在美食和休閑娛樂業(yè)態(tài)方面更具特色。商城可以進一步強化美食和休閑娛樂業(yè)態(tài)的優(yōu)勢，打造特色美食街區(qū)和休閑娛樂中心，吸引更多消費者；同時，加強與時尚服裝品牌的合作，引進一些具有差異化的品牌，提升商城在時尚購物領(lǐng)域的競爭力。關(guān)注市場競爭態(tài)勢的變化，及時調(diào)整競爭策略，保持項目的競爭優(yōu)勢。6.2風(fēng)險降低策略針對柳州谷埠街國際商城項目建設(shè)階段的工程進度風(fēng)險，應(yīng)采取一系列措施來加強施工管理和保障資金供應(yīng)，以降低風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度。在施工管理方面，建立健全的施工管理制度和流程至關(guān)重要。明確各施工環(huán)節(jié)的責(zé)任人和工作標(biāo)準(zhǔn)，制定詳細的施工計劃，將工程進度分解為多個階段和節(jié)點，嚴(yán)格按照計劃推進施工。在柳州谷埠街國際商城項目建設(shè)中，將施工過程劃分為基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、內(nèi)部裝修工程等階段，每個階段設(shè)定明確的工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保施工的有序進行。加強施工團隊的建設(shè)，提高施工人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心。定期組織施工人員進行培訓(xùn)，提升其施工技能和安全意識；建立有效的激勵機制，對工作表現(xiàn)優(yōu)秀的施工人員給予獎勵，對違反施工規(guī)定的人員進行懲罰，以提高施工人員的工作積極性和責(zé)任心。為了保障資金供應(yīng)，應(yīng)拓寬融資渠道，確保項目建設(shè)有充足的資金支持。開發(fā)商可以綜合運用銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資等多種融資方式，降低對單一融資渠道的依賴。積極與銀行溝通，爭取更優(yōu)惠的貸款條件和額度；尋求與其他企業(yè)或投資者的合作，通過股權(quán)融資的方式引入資金；發(fā)行企業(yè)債券，吸引社會資本參與項目投資。合理安排資金使用，制定科學(xué)的資金預(yù)算計劃，確保資金在項目建設(shè)的各個階段得到合理分配和有效利用。在柳州谷埠街國際商城項目建設(shè)中，根據(jù)施工進度和資金需求，制定詳細的資金預(yù)算，優(yōu)先保障關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)的資金供應(yīng)，避免資金浪費和挪用。針對工程質(zhì)量風(fēng)險，應(yīng)加強對施工技術(shù)和材料質(zhì)量的控制。在施工技術(shù)方面，加強對施工技術(shù)方案的審查和論證，確保施工技術(shù)方案的合理性和可行性。在柳州谷埠街國際商城項目施工前，組織專家對施工技術(shù)方案進行評審，對施工工藝、施工流程等進行詳細論證，確保施工技術(shù)方案能夠滿足工程質(zhì)量要求。推廣應(yīng)用先進的施工技術(shù)和工藝，提高工程施工的質(zhì)量和效率。采用先進的建筑信息模型（BIM）技術(shù)，對項目建設(shè)進行可視化管理，提前發(fā)現(xiàn)和解決施工中可能出現(xiàn)的問題；應(yīng)用新型的建筑材料和施工設(shè)備，提高建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和耐久性。在材料質(zhì)量控制方面，建立嚴(yán)格的材料采購管理制度，加強對材料供應(yīng)商的篩選和管理。選擇信譽良好、產(chǎn)品質(zhì)量可靠的供應(yīng)商，簽訂質(zhì)量保證協(xié)議，確保材料的質(zhì)量符合要求。在柳州谷埠街國際商城項目材料采購中，對供應(yīng)商的資質(zhì)、生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量等進行嚴(yán)格審查，選擇優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商合作；在采購合同中明確材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗收方式，對不符合質(zhì)量要求的材料堅決拒收。加強對材料的檢驗和檢測，建立材料檢驗制度，對進入施工現(xiàn)場的材料進行嚴(yán)格的檢驗和檢測，確保材料質(zhì)量合格。對鋼材、水泥等主要建筑材料，按照國家標(biāo)準(zhǔn)進行抽樣檢驗，檢驗合格后方可使用；對防水材料、保溫材料等功能性材料，進行專項檢測，確保其性能符合設(shè)計要求。在項目運營階段，面對市場競爭風(fēng)險，應(yīng)加強市場調(diào)研，深入了解競爭對手的情況，制定差異化的競爭策略。定期對周邊同類商業(yè)項目進行調(diào)研，收集和分析其業(yè)態(tài)布局、品牌引進、營銷推廣、租金水平等信息，找出自身的優(yōu)勢和不足。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，優(yōu)化柳州谷埠街國際商城的業(yè)態(tài)組合，引入更多具有特色和競爭力的品牌，打造獨特的商業(yè)氛圍。針對年輕消費者群體，引進一些時尚、潮流的品牌，開設(shè)網(wǎng)紅打卡點，舉辦時尚活動，吸引年輕消費者的關(guān)注；針對家庭消費者群體，增加親子體驗業(yè)態(tài)的比重，打造親子主題街區(qū)，舉辦親子活動，滿足家庭消費者的需求。加大市場營銷力度，創(chuàng)新營銷手段，提高項目的知名度和美譽度。利用社交媒體、線上營銷等新興渠道，開展多樣化的營銷活動。通過微信公眾號、抖音等平臺，發(fā)布商城的優(yōu)惠活動、新品推薦、特色服務(wù)等信息，吸引消費者的關(guān)注；開展線上直播帶貨、線上團購等活動，拓展銷售渠道，提高銷售額。舉辦各類主題活動，如節(jié)日促銷、主題展覽、明星見面會等，吸引消費者前來購物消費。在春節(jié)、國慶節(jié)等重要節(jié)日期間，推出大幅度的折扣優(yōu)惠、滿減活動等促銷手段，刺激消費者的購買欲望；舉辦各類主題展覽，如藝術(shù)展覽、科技展覽等，增加商城的文化氛圍和吸引力；邀請明星、網(wǎng)紅等知名人士參加商城的活動，提高商城的知名度和人氣。針對業(yè)態(tài)調(diào)整風(fēng)險，應(yīng)建立市場需求監(jiān)測機制，及時了解市場需求的變化趨勢。通過市場調(diào)研、數(shù)據(jù)分析等方式，收集消費者的需求信息，分析市場需求的變化情況。利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，對消費者的線上行為數(shù)據(jù)進行分析，了解消費者的消費偏好和需求變化趨勢；定期開展市場調(diào)研活動，通過問卷調(diào)查、訪談等方式，直接了解消費者的需求和意見。根據(jù)市場需求的變化，及時調(diào)整柳州谷埠街國際商城的業(yè)態(tài)布局，引進符合市場需求的新興業(yè)態(tài)，淘汰不符合市場需求的老舊業(yè)態(tài)。增加健康養(yǎng)生、文化藝術(shù)、體驗式消費等新興業(yè)態(tài)的比重，滿足消費者對多元化消費的需求；對經(jīng)營不善、業(yè)績不佳的商戶，及時進行調(diào)整，引進更具競爭力的商戶，提升商城的整體商業(yè)品質(zhì)。加強招商工作，制定合理的招商政策，吸引優(yōu)質(zhì)商戶入駐。提供優(yōu)惠的租金政策、裝修補貼、免租期等招商優(yōu)惠條件，降低商戶的經(jīng)營成本，提高商戶的入駐積極性。對一些知名品牌和優(yōu)質(zhì)商戶，給予一定期限的免租期和裝修補貼，幫助其降低開業(yè)成本；根據(jù)商戶的經(jīng)營業(yè)績，給予相應(yīng)的租金優(yōu)惠，激勵商戶提高經(jīng)營效益。加強與商戶的溝通和合作，為商戶提供良好的服務(wù)和支持。及時解決商戶在經(jīng)營過程中遇到的問題，如物業(yè)設(shè)施維修、營銷推廣支持等，增強商戶對商城的信心和滿意度。6.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略在面對柳州谷埠街國際商城項目的市場競爭風(fēng)險時，可通過合作經(jīng)營的方式將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給合作伙伴。與知名商業(yè)品牌或運營管理經(jīng)驗豐富的企業(yè)建立合作關(guān)系，共同經(jīng)營商城的部分業(yè)態(tài)或區(qū)域。與一家知名的電影院線品牌合作，共同運營商城內(nèi)的電影院。雙方簽訂合作協(xié)議，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。電影院線品牌負(fù)責(zé)電影院的運營管理，包括影片排片、人員管理、設(shè)備維護等，而商城則提供場地和必要的支持。通過這種合作方式，將電影院運營過程中的部分風(fēng)險，如市場需求變化導(dǎo)致的票房波動、行業(yè)競爭加劇等風(fēng)險，轉(zhuǎn)移給了電影院線品牌。由于電影院線品牌在行業(yè)內(nèi)具有豐富的經(jīng)驗和成熟的運營模式，能夠更好地應(yīng)對這些風(fēng)險，從而降低了商城在該業(yè)態(tài)上的風(fēng)險。對于經(jīng)營管理風(fēng)險中的一些特定風(fēng)險，如設(shè)備設(shè)施損壞、自然災(zāi)害等可能導(dǎo)致的經(jīng)濟損失風(fēng)險，可以通過購買保險的方式進行轉(zhuǎn)移。柳州谷埠街國際商城可購買財產(chǎn)一切險，該險種可以保障商城的建筑物、設(shè)備設(shè)施、庫存商品等在遭受火災(zāi)、爆炸、自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險時的損失。當(dāng)商城發(fā)生火災(zāi)導(dǎo)致部分商鋪和設(shè)備設(shè)施受損時，保險公司將根據(jù)保險合同的約定進行賠償，彌補商城的經(jīng)濟損失，從而將設(shè)備設(shè)施損壞等風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了保險公司。還可以購買公眾責(zé)任險，主要保障在商城內(nèi)發(fā)生意外事故導(dǎo)致第三方人身傷亡或財產(chǎn)損失時，商城應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。若消費者在商城內(nèi)行走時因地面濕滑摔倒受傷，公眾責(zé)任險可以對消費者的醫(yī)療費用、傷殘賠償?shù)冗M行賠付，避免商城因承擔(dān)高額賠償費用而面臨經(jīng)濟風(fēng)險。在應(yīng)對市場競爭風(fēng)險時，除了合作經(jīng)營，還可以通過與供應(yīng)商簽訂長期合作協(xié)議的方式轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險。柳州谷埠街國際商城與主要的商品供應(yīng)商簽訂長期合作協(xié)議，在協(xié)議中明確商品的價格、質(zhì)量、供應(yīng)期限等關(guān)鍵條款。這樣可以確保在市場價格波動較大的情況下，商城能夠以相對穩(wěn)定的價格獲得商品供應(yīng)，避免因商品價格大幅上漲而增加成本，影響利潤空間。通過與供應(yīng)商建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，還可以提高商品的供應(yīng)穩(wěn)定性，降低因供應(yīng)商問題導(dǎo)致的缺貨、斷貨等風(fēng)險，將部分市場競爭風(fēng)險中的成本波動和商品供應(yīng)風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了供應(yīng)商。在招商過程中，也可以運用風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略。與商戶簽訂租賃合同時，明確約定租金調(diào)整機制、違約責(zé)任等條款，將部分經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移給商戶。在租賃合同中規(guī)定，租金根據(jù)市場行情和商城的經(jīng)營狀況進行定期調(diào)整，當(dāng)市場租金水平下降時，商戶需要承擔(dān)相應(yīng)的租金調(diào)整風(fēng)險；同時，明確商戶的違約責(zé)任，若商戶提前解約或違反合同約定的經(jīng)營規(guī)范，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約金和賠償責(zé)任。通過這些條款的設(shè)置，將部分經(jīng)營風(fēng)險，如市場租金波動風(fēng)險、商戶經(jīng)營不善導(dǎo)致的退租風(fēng)險等，轉(zhuǎn)移給了商戶，降低了商城的經(jīng)營風(fēng)險。6.4風(fēng)險接受策略對于柳州谷埠街國際商城項目而言，部分風(fēng)險在可控范圍內(nèi)可選擇接受。一些發(fā)生概率較低且影響程度較小的自然風(fēng)險，如罕見的極端天氣對商城建筑結(jié)構(gòu)造成輕微損壞的風(fēng)險，由于此類風(fēng)險發(fā)生的可能性極小，即使發(fā)生，造成的損失也在可承受范圍內(nèi)，商城可以選擇接受。一些政策法規(guī)的微調(diào)風(fēng)險，若對項目的影響程度有限，也可考慮接受。接受這些風(fēng)險需要滿足一定條件。風(fēng)險發(fā)生的概率必須經(jīng)過準(zhǔn)確評估，確保處于較低水平。對風(fēng)險發(fā)生后可能造成的影響程度要有清晰的認(rèn)識和評估，且該影響不會對項目的整體運營和經(jīng)濟效益產(chǎn)生重大沖擊。商城應(yīng)具備一定的風(fēng)險承受能力，包括資金儲備、運營彈性等，以應(yīng)對風(fēng)險發(fā)生后的情況。即便選擇接受風(fēng)險，也不能忽視后續(xù)的監(jiān)控措施。需建立風(fēng)險監(jiān)控指標(biāo)體系，對接受的風(fēng)險進行定期監(jiān)測和評估。對于自然風(fēng)險，可關(guān)注天氣變化、地質(zhì)狀況等相關(guān)指標(biāo)；對于政策法規(guī)風(fēng)險，密切關(guān)注政策法規(guī)的調(diào)整動態(tài)，及時評估其對項目的潛在影響。當(dāng)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險有惡化趨勢，如政策法規(guī)的調(diào)整可能對項目產(chǎn)生較大影響時，應(yīng)及時重新評估風(fēng)險，并考慮采取相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施，如調(diào)整項目運營策略、加強與政府部門的溝通協(xié)調(diào)等，以降低風(fēng)險對項目的不利影響，確保項目的穩(wěn)定運營。七、結(jié)論與展望7.1研究結(jié)論總結(jié)本研究以柳州谷埠街國際商城為案例，對商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理進行了深入探究。通過全面分析該項目在開發(fā)前期、建設(shè)階段和運營階段所面臨的各類風(fēng)險，運用層次分析法和模糊綜合評價法對風(fēng)險進行評估，并針對性地提出風(fēng)險應(yīng)對策略，