河源市源南片區(qū)釣魚臺土地儲備項目

房屋征收補償方案

河源市源南片區(qū)釣魚臺土地儲備項目需征用源南鎮(zhèn)墩頭、雙下等

二個自然村部分地塊房屋，為確保項目房屋征收工作合法有序推進,

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令2011第590號'

《河源市城市規(guī)劃區(qū)房屋征收與補償實施辦法》（河府〔2017〕44號入

《河源市區(qū)農(nóng)村房屋征收建筑物類別界定工作指導(dǎo)意見》（河國土資

發(fā)〔2014）342號）等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合市區(qū)實際，特制定

本方案。

一、房屋征收基本情況

（一）房屋征收范圍：項目四至范圍位于源城區(qū)源南鎮(zhèn)雙下、墩

頭村轄區(qū)，四至范圍：東至工業(yè)大道、南至創(chuàng)業(yè)二路、西至京九鐵路、

北至桂山迎客大道（具體位置以項目實施紅線為準(zhǔn)卜

（二）房屋征收部門：源城區(qū)房屋征收辦公室

（三）房屋征收實施單位：河源市源城區(qū)人民政府

（四）被征收人：房屋征收范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人

（五）候選房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）

1.廣東致誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估與規(guī)劃設(shè)計有限公司；

2.河源市勤信土地與房地產(chǎn)評估有限公司；

3.河源市鑫安房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司；

4.河源市大川土地房地產(chǎn)評估有限公司；

5.河源市德頤土地房地產(chǎn)評估有限公司；

6.深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司河源分公司；

7.河源市正大資產(chǎn)土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司；

8.廣東天宇公估土地房地產(chǎn)評估與規(guī)劃有限公司河源分公司。

（六）評估時點及辦法：自發(fā)布房屋征收決定公告之日起；委托

有資質(zhì)的評估機構(gòu)對本項目范圍內(nèi)的房屋實行分戶評估。

（七）簽訂征收補償協(xié)議期限：自發(fā)布房屋征收決定公告之日起

12個月內(nèi)。

（A）搬遷騰空房屋期限：簽訂協(xié)議之日起30日內(nèi)。

二、征收補償

（一）補償原則與范圍。

1.對被征收人給予的補償包括:（1）被征收房屋價值的補償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（3）因征收房屋造

成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

2.征收范圍內(nèi)建筑物性質(zhì)的認(rèn)定工作由市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、

市國土資源局、源城區(qū)政府共同負(fù)責(zé)。

3.對認(rèn)定為合法家庭住房、祖屋、衣業(yè)生產(chǎn)設(shè)施及其他建筑的，

按照本補償方案給予補償安置。

（二）征收補償方式。

被征收人的合法家庭住房及祖屋可以選擇貨幣補償，也可以選擇

產(chǎn)權(quán)調(diào)換（即上樓安置）；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施及其他建筑等按市場評估價

只能采取貨幣補償方式。

1.貨幣補償

（1）被征收人選擇貨幣補償?shù)?，被征收房屋的補償金額由被征

收人選定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法a建

房〔2011）77號）評估確定。

（2）其他補償、補助費用

臨時建（構(gòu)）筑物（不超過批準(zhǔn)期限的X地上附著物及室內(nèi)自

行裝飾裝修等的補償按照重置價評估給予貨幣補償。

2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收實施單位應(yīng)提供相應(yīng)

數(shù)量的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（以下簡稱安置房）供被征收人進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換的原則與標(biāo)準(zhǔn)：

①征收單家獨院房屋（單層險結(jié)構(gòu)）按1：1.25的建筑面積進行

調(diào)換；磴結(jié)構(gòu)兩層以上（含兩層）的第一層按1：1.15的建筑面積進

行調(diào)換，第二層以上（含第二層）按1：1.05的建筑面積進行調(diào)換；

磚木、瓦結(jié)構(gòu)的第一層按1：1.15的建設(shè)面積進行調(diào)換，第二層以上

（含第二層）按1：1的建筑面積進行調(diào)換。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋建筑占地面積不另作補償，附屬設(shè)施實行

貨幣補償。

②征收房屋中的技術(shù)層（含夾層、閣樓）如屬于原建筑物整體結(jié)

構(gòu)和布局或者經(jīng)報建批準(zhǔn)，層高超過2.2米；樓底高度不少于2.4米

（即自然層高不少于4.6米）的，可計算產(chǎn)權(quán)面積，按1：1的比例

調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積；層高不足2.2米的，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只按市場評估價

格給予貨幣補償。

征收石專木瓦房屋第二層（含第二層）其檐高不足2.2米，墻高2.2

米以上的，可當(dāng)一層作產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作貨幣補償；墻高不足2.2米又超

過1.6米的，按50%折算建筑面積作產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償，墻高1.6

米以下的，只作貨幣補償。

框架、混凝土結(jié)構(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)檐高為3米，紅磚、泥磚瓦標(biāo)準(zhǔn)檐高為

2.8米，實行貨幣補償?shù)?，每增減10厘米補償標(biāo)準(zhǔn)也隨之增減l%o

陽臺按1/2折算建筑面積，飄檐按1/4折算建筑面積進行補償。

③實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房面積與折算后補償面積按1：1進行

調(diào)換。被征收人按照“面積近似”原則選擇安置房，安置房面積超過按

比例調(diào)換面積的，超出面積一般不得超過按比例調(diào)換面積的20%。超

出面積在10平方米（含本數(shù)）以內(nèi)的，按成本價結(jié)算差價；超出面

積在10平方米以外的部分，按市場評估價結(jié)算。補償面積不足按比

例調(diào)換面積部分，按市場評估價補給被征收人。

⑷安置房選擇按先簽訂協(xié)議先選的原則。優(yōu)先照顧年滿60周歲

以上孤寡老人及下肢嚴(yán)重殘疾者選擇最底層住宅樓房。房屋征收實施

單位應(yīng)將安置房的地點、面積、樓層、過渡期限以及安置方案、擇房

圖表等張榜公布，接受被征收人咨詢、監(jiān)督。

⑤安置房分戶原則：根據(jù)戶口薄登記內(nèi)容，市政府發(fā)布房屋征收

決定公告之日起子、女滿法定結(jié)婚年齡為一個自然戶，夫妻不得另行

分戶。

⑥安置房辦證費用由市土地儲備中心負(fù)責(zé)。安置房交付之日起

18個月內(nèi)辦理好房產(chǎn)登記手續(xù)。

（2）安置房源

①安置房設(shè)在風(fēng)光安置小區(qū)（一），具體位置以規(guī)劃圖為準(zhǔn)。

②安置房戶型詳見安置小區(qū)規(guī)劃設(shè)計圖。

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失、期限及條件。

對因征收房屋造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，由征收當(dāng)事人

根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定。協(xié)商不成

的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。對評估結(jié)果有異議的，

可以按照《實施辦法》第二十二條相關(guān)規(guī)定申請復(fù)核、鑒定。

1.房屋被征收前的效益

（1）被征收人能提供稅務(wù)部門出具的稅后利潤憑證的，效益以

房屋征收決定作出前1年內(nèi)實際月平均稅后利潤為準(zhǔn)。

（2激征收人不能提供稅務(wù)部門出具的稅后利潤憑證等證明（含

完稅憑證不能反映停產(chǎn)停業(yè)損失）或者無法核算稅后利潤的，效益按

上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。對

于營業(yè)面積在100平方米（含本數(shù)）以內(nèi)的小型商鋪（不含農(nóng)家樂、

工廠、洗車場等），按照建筑物內(nèi)營業(yè)面積（廚房、衛(wèi)生間、倉庫除

外）以不超過每月每平方米200元給予補償，具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)項目的區(qū)

位在補償方案中確定。

2.停產(chǎn)停業(yè)期限及條件

停產(chǎn)停業(yè)期限的確定，選擇貨幣補償?shù)陌?個月計算；選擇產(chǎn)權(quán)

調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限自被征收人實際搬遷之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通

知交付之日止。

給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：①經(jīng)國土資源、

住建等部門認(rèn)定為合法的建筑（認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨

時建筑不予停產(chǎn)停業(yè)損失補償）；②具有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、

稅務(wù)登記證以及其它有關(guān)許可證件；③作出房屋征收決定前實際正在

經(jīng)營，因征收房屋造成了停產(chǎn)停業(yè)損失。

（四）臨時過渡方式及其他補償。

1.臨時過渡方式一律采取發(fā)放臨時安置費，由被征收人自行解

決過渡期住房問題。

2.征收項目范圍內(nèi)的原有公共硬底化道路政府投入部分不予補

償。

3.因征收房屋造成搬遷的，給予被征收人按房屋建筑面積一次

性支付每平方米20元的搬遷費。

4.被征收人選擇貨幣補償?shù)模o予被征收人一次性支付3個月

每人每月20（）元的臨時安置費。

5.被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在過渡期限內(nèi)，自行解決周轉(zhuǎn)

用房的，給予每人每月200元的臨時安置費（按戶口簿登記的常住人

口為準(zhǔn)），直至安置房交付之日后3個月止。過渡期限是指從被征收

房屋騰空之日起至安置房交付之日止。

安置房為期房，過渡期限不得超過36個月。如過渡期限延長的，

對被征收人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，從逾期之日起付給被征收人的臨時

安置費增加50%o

6.擁有合法產(chǎn)權(quán)房屋，但被征收人自行“住改商”的，按照房屋

原用途予以補償。停產(chǎn)停業(yè)損失按照《實施辦法》第三十八條規(guī)定予

以補償。

7.經(jīng)批準(zhǔn)開辦的養(yǎng)殖場按市場評估價實行貨幣補償，造成停業(yè)

停產(chǎn)損失的，按建筑面積每平方米200元的標(biāo)準(zhǔn)一次性給予補償。

8.房屋外沒有土地使用權(quán)證的空地按國土部門規(guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)

進行補償；房屋內(nèi)的天井，房屋外有土地使用權(quán)證的空地按市場評估

價予以補償；老宅基礎(chǔ)按建筑成本只作貨幣補償。

9,被征收房屋的建筑面積和用途，以房屋所有權(quán)證書和房屋登

記簿的記載為準(zhǔn)。未記載用途的，由房產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)規(guī)劃部門提供

的合法有效文件進行確認(rèn)。被征收人有證據(jù)證明房屋所有權(quán)證書和房

屋登記簿記載的建筑面積有誤的，應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告發(fā)布之日

起15日內(nèi)向房屋征收部門提出申請，由房屋征收部門委托具有相應(yīng)

資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)對房屋的實際合法建筑面積進行測量，并出具測

量結(jié)果報告，房屋建筑面積以測量結(jié)果報告為準(zhǔn)。

10.征收設(shè)有抵押權(quán)、被查封及扣押的房屋，按照國家有關(guān)的法

律、法規(guī)執(zhí)行。

11.無合法產(chǎn)權(quán)證明且經(jīng)國土資源、住建部門認(rèn)定為“一戶一宅”

之外的房屋，在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，

由國土資源、住建等職能部門以及地方人民政府按照《中華人民共和

國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)規(guī)定依法處理。

12.被征收人自費安裝的固定電話、有線電視、信息網(wǎng)、空調(diào)、

太陽能設(shè)備等，按照價格主管部門規(guī)定的移動安裝費用或者市場價格

給予補償；被征收人自費開戶的管道燃?xì)?、自來水，按照價格主管部

門規(guī)定的開戶費用給予補償。

13.簽訂補償協(xié)議之日起2（）個工作日一次性內(nèi)支付補償款。被

征收人應(yīng)在協(xié)議約定的期限內(nèi)將房屋搬遷騰空。已作補償?shù)慕ǎ?gòu)）

筑物及附屬物歸政府所有，被征收人不得毀壞和自行拆除（房屋征收

實施單位同意的除外卜

14.區(qū)人民政府及國土資源、住建等有關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法加強

對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。

對認(rèn)定為合法建筑的給予補償；對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，

按批準(zhǔn)期限比例給予適當(dāng)補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的

臨時建筑，由國土資源、住建等有關(guān)職能部門以及地方人民政府按照

《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《關(guān)

于加強河源市區(qū)農(nóng)村建房管理的意見》等有關(guān)規(guī)定依法限期進行拆除

清埋，恢復(fù)土地原貌，不予補償。

（五）補助和獎勵。

1.選擇安置房頂層的，按安置房套內(nèi)面積每平方米一次性給予

200元獎勵；選擇安置房住宅最底層的，按安置房套內(nèi)面積每平方米

一次性給予100元獎勵；

2.在房屋丈量登記數(shù)據(jù)公示期滿后3個月內(nèi)簽訂協(xié)議的，給予

每戶獎勵10000元（附屬設(shè)施除外）；

3.在規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，按房屋建筑面積給予每平方米20

元的補助；

4.在房屋丈量登記數(shù)據(jù)公示期滿后3個月內(nèi)不簽訂補償協(xié)議或

未完成搬遷的，不予獎勵與補助。

三、征收實施步驟

自發(fā)布本項目房屋征收決定后，按照以下程序開展房屋征收工作：

（一）現(xiàn)場公示。

1.《河源市源南片區(qū)釣魚臺土地儲備項目房屋征收決定公告》；

2.《河源市源南片區(qū)釣魚臺土地儲備項目房屋征收補償方案》；

3.國家、省、市房屋征收與補償有關(guān)的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文

件等；

4.征收實施單位名稱、征收工作人員名單；

5.安置房規(guī)劃建筑設(shè)計圖等。

（二）房屋征收部門應(yīng)將《河源市源南片區(qū)釣魚臺土地儲備項目

房屋征收補償方案》發(fā)放給被征收人。

（三）房屋征收部門應(yīng)將受委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)證書、

營業(yè)執(zhí)照、注冊房地產(chǎn)估價師本人簽名的資格證書復(fù)印件以及評估業(yè)

務(wù)咨詢方式在征收范圍內(nèi)公示。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估

工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

（四）評估機構(gòu)對被征收范圍內(nèi)房屋進行評估。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)

助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集

被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

（五）公示初步評估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將初步評估結(jié)果在

征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地

產(chǎn)估價師對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。

被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評

估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申

請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請,

并指出評估報告存在的問題。

原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10

日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出

具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)

果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所

在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議

的，按照《實施辦法》第四十二條規(guī)定處理。

（六）簽約期限內(nèi)，由征收實施單位與被征收人簽訂征收補償協(xié)

議。簽訂補償協(xié)議時被征收人需帶房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、

戶口簿、身份證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等原件和復(fù)印件，房屋征收

實施單位應(yīng)收回房屋所有權(quán)證、國有土地使用證等證件材料。

（七）簽約期限屆滿，被征收人未能達成補償協(xié)議的，由房屋征

收部門報請市人民政府，按照房屋征收補償方案作出房屋征收補償決

定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

被征收人應(yīng)當(dāng)自覺履行房屋征收補償決定，如不服該征收補償決

定，可以在房屋征收補償決定作出之日起60日內(nèi)依法申請行政復(fù)議，

或