房地產資產評估報告報告編號：XX估字〔2025〕第XXX號估價作業(yè)日期：2025年X月X日—2025年X月X日估價報告有效期：自出具之日起1年一、致委托方函XX有限公司（委托方）：受貴方委托，我公司依據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）及相關法律法規(guī)，指派注冊估價師對位于XX市XX區(qū)XX路XX號的房地產（以下簡稱“估價對象”）進行市場價值評估。本次評估旨在為貴方辦理資產抵押融資提供價值參考依據(jù)。經實地查勘、市場調研及專業(yè)測算，確定估價對象在2025年X月X日（估價時點）的公開市場價值如下：評估指標數(shù)值（小寫）數(shù)值（大寫）總價值8,650,000元捌佰陸拾伍萬圓整單位價值15,800元/㎡壹萬伍仟捌佰圓整每平方米本報告結果僅適用于上述評估目的，相關假設與限制條件詳見正文。估價機構（蓋章）：XX房地產資產評估有限公司法定代表人（簽字）：XXX2025年X月X日二、估價師聲明本報告陳述的事實真實、準確，分析結論基于公正的專業(yè)判斷，受報告中假設與限制條件約束。估價人員與估價對象無利害關系，與相關當事人無個人利害沖突，保持獨立客觀立場。已按《房地產估價規(guī)范》完成實地查勘，對估價對象的物質實體及權益狀況進行了全面核查。評估數(shù)據(jù)來源于政府公開信息、市場交易案例及委托方提供的合法資料，已履行必要核實程序。無第三方對本報告提供重要專業(yè)幫助，報告成果由簽字估價師獨立完成。估價師姓名注冊證書編號簽字XXXXX123456（手簽）XXXXX654321（手簽）三、估價假設與限制條件（一）核心假設產權合法假設：估價對象《不動產權證書》（證號：XX市不動產權第XXX號）真實有效，權屬無爭議，無抵押、查封等他項權利限制（委托方提供說明）。用途持續(xù)假設：估價對象現(xiàn)狀為商業(yè)辦公用途，假設未來剩余使用年限內用途不變，符合城市規(guī)劃要求。正常使用假設：建筑物按設計標準正常維護使用，無重大結構損壞，設施設備運行正常。市場穩(wěn)定假設：估價時點后短期內，當?shù)胤康禺a市場無重大政策調整、經濟波動等異常變化。（二）限制條件委托方提供的產權證明、面積測繪報告等資料的真實性由委托方負責，估價機構未作公證性核查。實地查勘僅對建筑物外觀、公共區(qū)域及可進入空間進行查驗，未進行結構檢測及隱蔽工程核查。本報告僅為“資產抵押融資”目的使用，用于其他用途的有效性由使用者自行承擔。評估結果未扣除房地產交易相關稅費、抵押登記費及處置費用。未經估價機構書面同意，本報告不得用于公開文件或其他商業(yè)用途。四、估價結果報告（一）委托方單位名稱：XX有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：XXX地址：XX市XX區(qū)XX大廈15層聯(lián)系人：XXX聯(lián)系電話：XXX（二）估價機構機構名稱：XX房地產資產評估有限公司資質等級：一級房地產估價機構備案編號：XXX地址：XX市XX區(qū)XX路XX號XX中心22層聯(lián)系電話：XXX法定代表人：XXX（三）估價對象1.基本狀況項目內容位置XX市XX區(qū)XX路XX號（XX商圈核心區(qū)域）產權人XX有限公司不動產權證號XX市不動產權第XXX號土地性質國有出讓土地用途商業(yè)服務業(yè)設施用地土地使用年限40年（自2008年X月X日起至2048年X月X日止）建筑物結構鋼筋混凝土框架結構建筑面積547.47㎡（其中套內面積482.35㎡，公攤面積65.12㎡）建成年代2012年建筑層數(shù)所在建筑共28層，估價對象位于15-16層（復式）2.物質實體狀況建筑物狀況：外墻為干掛石材，內墻乳膠漆飾面，地面鋪大理石瓷磚，天花為石膏吊頂；配備獨立中央空調、新風系統(tǒng)及2部專屬電梯；防水、保溫工程維護良好，成新率約85%。配套設施：宗地內實現(xiàn)“五通一平”（通水、通電、通路、通燃氣、通訊，場地平整）；周邊有XX購物中心、XX醫(yī)院、XX小學等配套，公共服務完善。區(qū)位狀況：位于城市核心商圈，距地鐵3號線XX站500米，公交線路12條，交通通達度高；周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量密集，區(qū)域商業(yè)價值顯著。3.權益狀況權屬類型：國有建設用地使用權及房屋所有權，權利人為XX有限公司，單獨所有。他項權利：經委托方確認，估價對象無抵押、查封、租賃等權利限制。（四）估價目的為委托方辦理資產抵押融資提供估價對象的公開市場價值參考依據(jù)。（五）估價時點2025年X月X日（以委托方確定的評估基準日為準）（六）價值定義本報告評估的公開市場價值，指估價對象在估價時點、符合本報告假設條件下，在公開市場上最可能形成的交易價格。公開市場是指具備充分競爭、信息對稱、交易雙方理性決策的市場環(huán)境。（七）估價依據(jù)1.法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2020年修訂）《中華人民共和國城市房地產管理法》（2020年修訂）《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）2.行為依據(jù)委托方出具的《資產評估委托書》（編號：XXX）委托方提供的《不動產權證書》及面積測繪報告3.取價依據(jù)XX市自然資源和規(guī)劃局公布的2024年度基準地價更新成果估價對象周邊3公里內近6個月商業(yè)辦公用房交易案例（共12宗）XX市建設工程造價管理站發(fā)布的2025年第一季度建筑安裝工程費用標準本地房地產中介機構提供的市場租賃價格監(jiān)測數(shù)據(jù)（八）估價原則合法原則：評估過程符合國家法律法規(guī)及產權登記用途要求。最高最佳使用原則：按商業(yè)辦公用途的最優(yōu)利用方式評估價值。替代原則：參考類似房地產的市場交易價格進行比較修正。價值時點原則：所有評估數(shù)據(jù)及參數(shù)均基于估價時點的市場狀況。獨立客觀公正原則：評估過程不受外界干擾，結論真實反映市場價值。（九）估價方法結合估價對象類型及市場狀況，采用市場比較法與收益法進行評估，最終綜合兩種方法結果確定價值。市場比較法：選取3宗近期成交的類似商業(yè)辦公用房作為可比案例，通過交易情況、交易日期、區(qū)位、實物狀況修正，得出比準價格。收益法：基于估價對象潛在租金收益，扣除運營費用后，采用報酬資本化法計算收益價值。（十）估價結果估價方法評估結果（元）權重加權結果（元）市場比較法8,800,00060%5,280,000收益法8,400,00040%3,360,000綜合結果——100%8,640,000（取整為8,650,000元）（十一）估價作業(yè)日期2025年X月X日—2025年X月X日（十二）估價報告應用有效期自2025年X月X日起至2026年X月X日止五、估價技術報告（一）個別因素分析區(qū)位優(yōu)勢：位于城市一級商圈，距核心商業(yè)體僅800米，地鐵3號線直達，交通便利性優(yōu)于區(qū)域平均水平。實物優(yōu)勢：復式結構層高4.5米，空間利用率高；配備獨立空調及電梯，硬件設施優(yōu)于同年代建筑；成新率85%，維護成本較低。權益優(yōu)勢：土地使用年限剩余23年，長于區(qū)域同類物業(yè)平均水平；無權利限制，交易便捷性高。（二）區(qū)域因素分析商業(yè)氛圍：周邊聚集XX百貨、XX寫字樓集群，日均人流量約5萬人次，商業(yè)集聚效應顯著。交通條件：500米范圍內有公交站點8個、地鐵出入口2個，30分鐘可達火車站，交通通達度評級為“優(yōu)秀”。配套設施：教育、醫(yī)療、金融等公共服務設施完善，區(qū)域成熟度高，物業(yè)保值性強。市場趨勢：近1年區(qū)域商業(yè)辦公用房均價上漲3.2%，租金回報率穩(wěn)定在4.5%-5.0%，市場需求旺盛。（三）估價方法選用與測算過程1.市場比較法測算（1）可比案例選取項目估價對象案例1案例2案例3位置XX路XX號XX路XX號XX大道XX號XX街XX號用途商業(yè)辦公商業(yè)辦公商業(yè)辦公商業(yè)辦公面積547.47㎡528.30㎡560.15㎡535.72㎡成交日期——2025年X月2025年X月2025年X月成交單價——16,200元/㎡15,800元/㎡16,000元/㎡成新率85%82%86%84%（2）修正計算（以案例1為例）交易情況修正：案例1為正常交易，修正系數(shù)1.00交易日期修正：近3個月區(qū)域價格上漲1.2%，修正系數(shù)1.012區(qū)位狀況修正：案例1距地鐵較遠，修正系數(shù)0.98實物狀況修正：案例1成新率較低，修正系數(shù)1.036比準單價=16,200×1.00×1.012×0.98×1.036≈16,500元/㎡經同類修正，案例2比準單價16,300元/㎡，案例3比準單價16,400元/㎡，平均比準單價16,400元/㎡。市場比較法評估結果=16,400元/㎡×547.47㎡≈8,800,000元。2.收益法測算（1）潛在毛收入根據(jù)市場調研，區(qū)域同類物業(yè)平均租金為1.8元/㎡/天，估價對象空置率按5%計：潛在毛收入=547.47㎡×1.8元/㎡/天×365天×(1-5%)≈338,000元/年（2）運營費用物業(yè)費：5元/㎡/月×547.47㎡×12個月≈32,800元維修費：按年租金的2%計≈6,800元稅費：按租金收入的12%計≈40,600元運營費用合計≈80,200元/年（3）凈收益凈收益=潛在毛收入-運營費用≈338,000-80,200=257,800元/年（4）報酬率確定采用市場提取法，選取區(qū)域3宗同類物業(yè)報酬率，平均值為3.1%。（5）收益價值計算收益價值=凈收益÷報酬率×[1-1/(1+報酬率)^剩余使用年限]=257,800÷3.1%×[1-1/(1+3.1%)^23]≈8,400,000元（四）估價結果確定綜合考慮