2025年物業(yè)管理師國(guó)家職業(yè)資格考試試題及參考答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)作出籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主B.專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主C.專(zhuān)有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的業(yè)主D.全體業(yè)主答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。2.某小區(qū)電梯因維護(hù)不當(dāng)發(fā)生故障，導(dǎo)致業(yè)主王某被困2小時(shí)。根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)（）責(zé)任。A.無(wú)過(guò)錯(cuò)B.過(guò)錯(cuò)推定C.公平D.嚴(yán)格答案：B解析：《民法典》第一千二百五十三條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。電梯屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的設(shè)施，適用過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任。3.下列不屬于物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的是（）。A.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用C.業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)D.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用答案：C解析：《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本包括管理服務(wù)人員工資、共用部位維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)等，業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)由業(yè)主分?jǐn)?，不屬于物業(yè)服務(wù)成本。4.某小區(qū)規(guī)劃建設(shè)1000戶(hù)，已交付500戶(hù)，業(yè)主提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足（）條件。A.已交付的專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積20%以上B.已交付的專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積30%以上C.已交付的專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上D.已交付的專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積1/3以上答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第九條規(guī)定，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，專(zhuān)有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在電梯安全管理中，應(yīng)至少（）對(duì)電梯進(jìn)行一次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查。A.每周B.每月C.每季度D.每半年答案：B解析：《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》規(guī)定，電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)至少每15日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為使用單位，需每月進(jìn)行日常檢查，包括清潔、潤(rùn)滑等基礎(chǔ)工作。6.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)（）方式主張權(quán)利。A.停水停電B.上門(mén)辱罵C.向人民法院起訴D.占用業(yè)主車(chē)位答案：C解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。禁止以停水停電等方式催繳。7.某小區(qū)消防通道被業(yè)主車(chē)輛占用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先（）。A.直接拖走車(chē)輛B.聯(lián)系車(chē)主移車(chē)C.向消防部門(mén)報(bào)告D.張貼罰款通知答案：B解析：《消防法》第二十八條規(guī)定，任何單位、個(gè)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)首先聯(lián)系車(chē)主移車(chē)，若無(wú)法聯(lián)系再向消防部門(mén)報(bào)告。8.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾分類(lèi)管理責(zé)任主體是（）。A.業(yè)主委員會(huì)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.街道辦事處D.市政環(huán)衛(wèi)部門(mén)答案：B解析：《生活垃圾分類(lèi)制度實(shí)施方案》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾分類(lèi)的日常管理，包括設(shè)施設(shè)置、宣傳引導(dǎo)和監(jiān)督執(zhí)行。9.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬將小區(qū)共有部分用于廣告經(jīng)營(yíng)，需經(jīng)（）同意。A.全體業(yè)主B.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主C.專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主D.業(yè)主委員會(huì)答案：B解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。10.下列屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為的是（）。A.飼養(yǎng)導(dǎo)盲犬B.在陽(yáng)臺(tái)安裝防盜網(wǎng)（符合安全規(guī)范）C.占用公共綠地種植蔬菜D.裝修時(shí)拆除非承重墻答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。占用公共綠地種植蔬菜屬于擅自占用公共區(qū)域。11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，責(zé)任主體為（）。A.建設(shè)單位B.施工單位C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主委員會(huì)答案：A解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二十八條規(guī)定，承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；因建設(shè)單位原因?qū)е挛飿I(yè)不具備承接查驗(yàn)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。12.業(yè)主大會(huì)決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新企業(yè)入駐前，原企業(yè)應(yīng)（）。A.立即停止服務(wù)B.繼續(xù)提供服務(wù)至新企業(yè)入駐C.轉(zhuǎn)移部分資料后撤離D.要求業(yè)主支付額外費(fèi)用答案：B解析：《民法典》第九百五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。13.某小區(qū)電梯發(fā)生故障導(dǎo)致業(yè)主受傷，經(jīng)鑒定為電梯制造缺陷，責(zé)任最終由（）承擔(dān)。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.電梯維保單位C.電梯制造單位D.業(yè)主自行答案：C解析：《民法典》第一千二百零三條規(guī)定，因產(chǎn)品存在缺陷造成他人損害的，被侵權(quán)人可以向產(chǎn)品的生產(chǎn)者請(qǐng)求賠償，也可以向產(chǎn)品的銷(xiāo)售者請(qǐng)求賠償。電梯制造缺陷由生產(chǎn)者承擔(dān)最終責(zé)任。14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間，未按要求對(duì)公共區(qū)域消毒，導(dǎo)致業(yè)主感染，應(yīng)承擔(dān)（）。A.違約責(zé)任B.侵權(quán)責(zé)任C.行政責(zé)任D.無(wú)責(zé)任答案：B解析：根據(jù)《傳染病防治法》和《民法典》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。15.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前（），應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。A.1個(gè)月B.2個(gè)月C.3個(gè)月D.6個(gè)月答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十二條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。16.下列屬于物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用范圍的是（）。A.小區(qū)公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)B.電梯轎廂裝飾更新C.單元門(mén)電子鎖更換D.業(yè)主室內(nèi)水管維修答案：C解析：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。單元門(mén)電子鎖屬于共用設(shè)施設(shè)備，其更換屬于使用范圍。17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每年（）前，向業(yè)主公布上一年度物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。A.3月31日B.6月30日C.9月30日D.12月31日答案：A解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，通常要求在3月底前完成。18.某業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，需經(jīng)（）同意。A.全體業(yè)主B.有利害關(guān)系的業(yè)主C.業(yè)主委員會(huì)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：B解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，業(yè)主可以（）。A.拒交全部物業(yè)費(fèi)B.要求降低物業(yè)費(fèi)C.自行砍伐樹(shù)木D.起訴要求賠償答案：D解析：《民法典》第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。業(yè)主可起訴要求賠償，但不得擅自拒交全部物業(yè)費(fèi)。20.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足（）的需要。A.業(yè)主B.物業(yè)使用人C.訪(fǎng)客D.周邊商戶(hù)答案：A解析：《民法典》第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的有（）。A.安裝監(jiān)控設(shè)備B.24小時(shí)值班巡邏C.保管業(yè)主私人財(cái)物D.制定應(yīng)急預(yù)案E.對(duì)裝修人員登記管理答案：ABDE解析：安全防范義務(wù)包括設(shè)施設(shè)備配置（如監(jiān)控）、人員巡邏、裝修管理、應(yīng)急預(yù)案制定等，但不包括保管業(yè)主私人財(cái)物（除非有特別約定）。2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括（）。A.選舉業(yè)主委員會(huì)B.制定管理規(guī)約C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用E.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作答案：ABCD解析：業(yè)主大會(huì)職責(zé)包括選舉業(yè)主委員會(huì)、制定管理規(guī)約、選聘解聘物業(yè)企業(yè)、決定維修資金使用等；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作是業(yè)主的權(quán)利，非業(yè)主大會(huì)職責(zé)。3.物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)資料查驗(yàn)B.共用部位查驗(yàn)C.共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)D.業(yè)主個(gè)人房屋查驗(yàn)E.綠化景觀查驗(yàn)答案：ABCE解析：承接查驗(yàn)對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料，不包括業(yè)主個(gè)人房屋。4.下列屬于《民法典》規(guī)定的業(yè)主權(quán)利的有（）。A.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同C.對(duì)物業(yè)共用部位提出使用建議D.拒交物業(yè)費(fèi)（無(wú)正當(dāng)理由）E.選舉業(yè)主委員會(huì)成員答案：ABCE解析：《民法典》規(guī)定業(yè)主有權(quán)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)、建議使用共用部位、選舉業(yè)委會(huì)成員；無(wú)正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)屬于違約行為。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防管理中的義務(wù)包括（）。A.定期組織消防演練B.維護(hù)消防設(shè)施完好C.阻止占用消防通道行為D.承擔(dān)火災(zāi)全部賠償責(zé)任E.向業(yè)主宣傳消防知識(shí)答案：ABCE解析：消防管理義務(wù)包括演練、設(shè)施維護(hù)、阻止占用、宣傳知識(shí)；火災(zāi)賠償責(zé)任需根據(jù)過(guò)錯(cuò)認(rèn)定，非全部承擔(dān)。6.下列情況中，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)的有（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供保潔服務(wù)B.房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致漏水（建設(shè)單位責(zé)任）C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收取額外費(fèi)用D.業(yè)主長(zhǎng)期未居住E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：ACE解析：《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行合同義務(wù)或違規(guī)收費(fèi)（如擅自提價(jià)），業(yè)主可拒交相應(yīng)費(fèi)用；房屋質(zhì)量問(wèn)題由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，未居住不構(gòu)成拒交理由。7.智慧物業(yè)的典型應(yīng)用場(chǎng)景包括（）。A.智能門(mén)禁系統(tǒng)B.電梯遠(yuǎn)程監(jiān)控C.垃圾分類(lèi)智能稱(chēng)重D.業(yè)主手機(jī)APP繳費(fèi)E.綠化自動(dòng)灌溉系統(tǒng)答案：ABCDE解析：智慧物業(yè)涵蓋智能硬件（門(mén)禁、電梯監(jiān)控）、智能管理（垃圾分類(lèi)稱(chēng)重、自動(dòng)灌溉）、智能服務(wù)（APP繳費(fèi)）等場(chǎng)景。8.物業(yè)糾紛的解決途徑包括（）。A.協(xié)商B.調(diào)解C.仲裁D.訴訟E.暴力對(duì)抗答案：ABCD解析：合法解決途徑包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟；暴力對(duì)抗違法。9.下列屬于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的有（）。A.小區(qū)路燈B.業(yè)主室內(nèi)空調(diào)C.電梯D.消防栓E.單元門(mén)答案：ACDE解析：共用設(shè)施設(shè)備指全體或部分業(yè)主共同使用的設(shè)施，如路燈、電梯、消防栓、單元門(mén)；業(yè)主室內(nèi)空調(diào)屬于私人財(cái)產(chǎn)。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.定期公布維修資金使用情況C.接受業(yè)主監(jiān)督D.保障業(yè)主隱私E.參與業(yè)主家庭糾紛調(diào)解答案：ABCD解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)包括信息公開(kāi)、接受監(jiān)督、保障隱私等；家庭糾紛調(diào)解非法定義務(wù)。三、案例分析題（共3題，每題20分）案例一：某小區(qū)于2020年交付，共有500戶(hù)業(yè)主。2023年，部分業(yè)主反映小區(qū)綠化枯死、公共區(qū)域衛(wèi)生差、電梯頻繁故障。業(yè)主委員會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定配備足夠保潔和維修人員，且將部分服務(wù)外包給無(wú)資質(zhì)的公司。業(yè)主委員會(huì)擬召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘該企業(yè)，但15%的業(yè)主反對(duì)，認(rèn)為解聘程序不合法。問(wèn)題：1.業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序是否合法？需滿(mǎn)足哪些條件？（10分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為違反了哪些規(guī)定？業(yè)主可主張哪些權(quán)利？（10分）參考答案：1.程序合法性需結(jié)合《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》分析。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主大會(huì)重大事項(xiàng)，需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（雙過(guò)半）。若業(yè)主委員會(huì)已提前15日通知全體業(yè)主，召開(kāi)形式符合規(guī)定（現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或書(shū)面征求意見(jiàn)），且表決結(jié)果達(dá)到雙過(guò)半，則程序合法。反對(duì)的15%業(yè)主若未達(dá)到足以否定表決結(jié)果的比例（即同意的業(yè)主超過(guò)50%），程序仍合法。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”，以及《民法典》第五百七十七條關(guān)于履行合同義務(wù)的規(guī)定。其將服務(wù)外包給無(wú)資質(zhì)公司，違反了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（雖已取消資質(zhì)，但需確保外包單位具備相應(yīng)能力）。業(yè)主可主張：①要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；②根據(jù)《民法典》第九百四十二條，要求其承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任；③若整改無(wú)效，通過(guò)業(yè)主大會(huì)解聘并要求賠償損失。案例二：2024年8月，某小區(qū)18樓業(yè)主李某在陽(yáng)臺(tái)放置花盆未固定，臺(tái)風(fēng)“海棠”來(lái)襲時(shí)花盆墜落，砸中樓下停放的業(yè)主王某的車(chē)輛，造成5000元損失。王某要求李某和物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償，李某稱(chēng)臺(tái)風(fēng)是不可抗力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱(chēng)已張貼臺(tái)風(fēng)預(yù)警通知，無(wú)責(zé)任。問(wèn)題：1.李某是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？說(shuō)明理由。（10分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？說(shuō)明理由。（10分）參考答案：1.李某應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《民法典》第一千二百五十三條，建筑物擱置物墜落造成他人損害，所有人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。李某未固定花盆，存在過(guò)錯(cuò)，臺(tái)風(fēng)雖為自然因素，但非不可預(yù)見(jiàn)（臺(tái)風(fēng)預(yù)警已發(fā)布），不能構(gòu)成不可抗力免責(zé)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擔(dān)責(zé)需看是否盡到管理義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。若企業(yè)已張貼預(yù)警通知、巡查并提醒業(yè)主固定物品，則盡到提示義務(wù)；若未巡查或未有效提醒，則存在管理過(guò)失，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案中企業(yè)已張貼通知，可能不承擔(dān)主要責(zé)任，但需結(jié)合實(shí)際巡查記錄判斷。案例三：某老舊小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。2024年，社區(qū)居委會(huì)未經(jīng)業(yè)主表決，直接與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂5年期物業(yè)服務(wù)合同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較周邊小區(qū)高30%。部分業(yè)主以“未參與表決”為由拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)起訴至法院。問(wèn)題：1.社區(qū)居委會(huì)代簽合同的行為是否有效？說(shuō)明理由。（10分）2.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否合法？法院應(yīng)如何判決？（10分）參考答案：1.社區(qū)居委會(huì)代簽合同的行為無(wú)效。根據(jù)《民法典》第二百七十八條，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需由業(yè)主共同決定，且需雙過(guò)半業(yè)主同意。社區(qū)居委會(huì)僅在業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí)協(xié)助指導(dǎo)，無(wú)權(quán)直接代簽物業(yè)服務(wù)合同，其行為超越法定職責(zé)，合同對(duì)業(yè)主無(wú)約束力。2.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)合法。因合同無(wú)效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)無(wú)合法依據(jù)（除非構(gòu)成事實(shí)服務(wù)）。若物業(yè)實(shí)際提供了服務(wù)，業(yè)主需支付合理費(fèi)用；若合同無(wú)效且服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可拒交。法院應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，根據(jù)《民法典》第一百五十七條，判決物業(yè)企業(yè)返還已收取的過(guò)高費(fèi)用，業(yè)主支付實(shí)際服務(wù)對(duì)應(yīng)的合理費(fèi)用（參考周邊標(biāo)準(zhǔn)）。四、綜合應(yīng)用題（共1題，30分）某新建小區(qū)規(guī)劃為高層住宅（28層×10棟），配套商業(yè)裙樓（3層），總建筑面積20萬(wàn)平方米，業(yè)主共計(jì)1500戶(hù)?，F(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)需制定《前期物業(yè)服務(wù)方案》，請(qǐng)結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等法規(guī)，從服務(wù)內(nèi)容、人員配置、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)防控等方面，撰寫(xiě)方案核心內(nèi)容。參考答案：前期物業(yè)服務(wù)方案核心內(nèi)容一、服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)共用部位管理：包括房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻、樓梯間、公共走廊等的巡查、維修養(yǎng)護(hù)，確保無(wú)開(kāi)裂、滲漏等安全隱患。2.共用設(shè)施設(shè)備管理：電梯（20部）、消防系統(tǒng)（自動(dòng)噴淋、煙感報(bào)警）、供配電（2個(gè)配電房）、給排水（二次供水泵房）、智能化系統(tǒng)（監(jiān)控、門(mén)禁、道閘）的日常運(yùn)行維護(hù)，確保24小時(shí)正常使用。3.環(huán)境管理：公共區(qū)域（道路、綠化、停車(chē)場(chǎng)）的清潔（每日2次清掃，垃圾日產(chǎn)日清）、綠化養(yǎng)護(hù)（喬木修剪季度1次，灌木每月1次，病蟲(chóng)害防治每半年1次）。4.秩序維護(hù)：門(mén)崗24小時(shí)值班（核對(duì)訪(fǎng)客信息）、園區(qū)巡邏（每2小時(shí)1次，重點(diǎn)區(qū)域夜間每小時(shí)1次）、車(chē)輛管理（劃分車(chē)位1200個(gè)，實(shí)行IC卡出入，禁止占用消防通道）。5.客戶(hù)服務(wù)：設(shè)立服務(wù)中心（8:00-20:00值班），處理業(yè)主咨詢(xún)、報(bào)修（30分鐘內(nèi)響應(yīng)，急修2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)）、投訴（24小時(shí)內(nèi)反饋處理結(jié)果）。二、人員配置1.項(xiàng)目管理層：項(xiàng)目經(jīng)理1名（具備物業(yè)管理師資格）、客服主管1名、工程主管1名、秩序主管1名、環(huán)境主管1名。2.操作層：客服專(zhuān)員5名（負(fù)責(zé)前臺(tái)接待、檔案管理）、工程維修員8名（強(qiáng)弱電各2名，電梯維保2名，綜合維修2名）、秩序維護(hù)員20名（門(mén)崗6名，巡邏8名，監(jiān)控室6名）、保潔員15名（公共區(qū)域10名，商業(yè)裙樓5名）、綠化工5名（日常養(yǎng)護(hù)3名，修剪2名）。3.合計(jì)：45人（含管理層5人），滿(mǎn)足每萬(wàn)平方米2.25人的配置標(biāo)準(zhǔn)（20萬(wàn)㎡×2.25=45人）。三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.共用部位：墻面、地面無(wú)明顯破損，樓梯扶手每日清潔1次，無(wú)積灰；屋頂排水口每月檢查1次，無(wú)堵塞。2.設(shè)施設(shè)備：電梯困人救援30分鐘內(nèi)到達(dá)，故障修復(fù)24小時(shí)內(nèi)完成；消防設(shè)施每月測(cè)試1次，完好率100%；二次供水水質(zhì)每季度檢