租賃合同續(xù)租條款及注意事項(xiàng)匯編在租賃合同履行過(guò)程中，續(xù)租環(huán)節(jié)往往關(guān)系到租賃雙方的長(zhǎng)期權(quán)益穩(wěn)定。無(wú)論是商鋪續(xù)租的商業(yè)布局需求，還是住宅續(xù)租的居住穩(wěn)定性訴求，明確續(xù)租條款、把控實(shí)務(wù)細(xì)節(jié)，都是避免糾紛的核心前提。本文結(jié)合法律規(guī)范與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)租賃合同續(xù)租的核心條款及注意事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，供租賃雙方參考。一、續(xù)租條款的核心要素解析（一）續(xù)租通知期限：“提前溝通”的時(shí)間邊界租賃期滿前，承租人若有意續(xù)租，需在合同約定或法律默認(rèn)的期限內(nèi)向出租人發(fā)出通知。例如，合同常約定“續(xù)租需提前30日/60日書面告知”；若合同無(wú)明確約定，結(jié)合《民法典》不定期租賃的規(guī)制邏輯，建議承租人在租期屆滿前至少1個(gè)月溝通，避免出租人因“無(wú)預(yù)期”而另行出租。實(shí)務(wù)中需注意：若承租人逾期通知，出租人有權(quán)以“已規(guī)劃后續(xù)用途”為由拒絕續(xù)租，且無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。例如，某寫字樓租戶因遲發(fā)續(xù)租通知（距租期屆滿僅5日），出租人已與第三方簽約，最終續(xù)租請(qǐng)求被駁回。（二）續(xù)租條件的約定：“資格門檻”的明確化續(xù)租條件需圍繞租金、履約記錄、房屋狀態(tài)等核心要素約定：租金調(diào)整：可約定“續(xù)租租金按屆時(shí)同地段同類房屋市場(chǎng)價(jià)協(xié)商”“租金年漲幅不超過(guò)合理比例”；履約要求：如“承租人租賃期內(nèi)無(wú)拖欠租金、無(wú)擅自改造房屋行為，方可續(xù)租”；房屋狀態(tài)：若出租人要求房屋“保持交付時(shí)原狀（合理?yè)p耗除外）”，需在續(xù)租條件中明確，避免因房屋損耗爭(zhēng)議阻礙續(xù)租。（三）租金調(diào)整機(jī)制：“公平與收益”的平衡租金調(diào)整是續(xù)租的核心爭(zhēng)議點(diǎn)，常見(jiàn)模式包括：固定漲幅模式：如“續(xù)租租金在上一年基礎(chǔ)上上浮一定比例”，優(yōu)勢(shì)是確定性強(qiáng)，劣勢(shì)是可能脫離市場(chǎng)實(shí)際；市場(chǎng)評(píng)估模式：委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告，或參考周邊同類房屋租金均值，需注意評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性約定；協(xié)商調(diào)整模式：僅約定“雙方協(xié)商確定”，但需補(bǔ)充“協(xié)商期限（如租期屆滿前2個(gè)月啟動(dòng)協(xié)商）”，否則易因協(xié)商僵局導(dǎo)致續(xù)租失敗。（四）續(xù)租優(yōu)先權(quán)的界定：“同等條件”的實(shí)務(wù)認(rèn)定“同等條件優(yōu)先續(xù)租權(quán)”是承租人的重要權(quán)利，但需注意：“同等條件”的范圍：包括租金金額、支付方式、租賃期限、履約要求等，例如第三方出價(jià)更高、或要求更短租期，承租人需接受該條件才能主張優(yōu)先權(quán)；權(quán)利行使的期限：合同需明確“出租人通知第三方要約后，承租人需在合理期限內(nèi)確認(rèn)是否接受同等條件”，避免權(quán)利長(zhǎng)期懸而未決；優(yōu)先權(quán)的限制：若出租人因“房屋自用、拆遷改造”等法定事由收回房屋，承租人優(yōu)先權(quán)不予支持（需出租人舉證該事由真實(shí)性）。（五）續(xù)租合同的形式要求：“口頭約定”的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《民法典》，租賃期限超過(guò)6個(gè)月的續(xù)租，必須簽訂書面合同；若僅口頭約定，視為不定期租賃，雙方均可隨時(shí)解除合同（但需提前合理期限通知）。實(shí)務(wù)建議：即使原合同約定“自動(dòng)續(xù)租”，也需在租期屆滿前簽訂書面續(xù)租協(xié)議，明確租期、租金、維修責(zé)任等細(xì)節(jié)，避免“自動(dòng)續(xù)租”條款因表述模糊引發(fā)爭(zhēng)議（如“自動(dòng)續(xù)租1年”是否包含租金調(diào)整約定）。二、常見(jiàn)續(xù)租條款類型及實(shí)務(wù)解讀（一）自動(dòng)續(xù)租條款：“省心”背后的風(fēng)險(xiǎn)典型表述如“租賃期滿，承租人未提出書面退租申請(qǐng)的，租期自動(dòng)延續(xù)1年，租金按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。法律效果：若承租人無(wú)異議，續(xù)租關(guān)系成立；但需注意最長(zhǎng)租賃期限限制（總租期+續(xù)租期不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效）；風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：若出租人后期認(rèn)為租金過(guò)低，或承租人發(fā)現(xiàn)房屋瑕疵，因“自動(dòng)續(xù)租”條款的約束，雙方調(diào)整權(quán)利受限。建議補(bǔ)充“自動(dòng)續(xù)租期間，租金可按XX機(jī)制調(diào)整”或“任一方可提前3個(gè)月書面通知終止續(xù)租”。（二）附條件續(xù)租條款：“履約合格”的門檻例如“承租人在租賃期內(nèi)無(wú)違約行為（違約行為包括但不限于拖欠租金超15日、擅自轉(zhuǎn)租等），租期屆滿后可優(yōu)先續(xù)租”。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：需在合同中明確“違約行為”的具體情形，避免出租人后期擴(kuò)大解釋（如將“輕微逾期支付物業(yè)費(fèi)”認(rèn)定為違約）；承租人應(yīng)對(duì)：租賃期內(nèi)留存履約憑證（如租金支付記錄、房屋維修溝通記錄），證明自身無(wú)違約。（三）協(xié)商續(xù)租條款：“柔性約定”的補(bǔ)充技巧若合同僅約定“租期屆滿后雙方協(xié)商續(xù)租事宜”，需注意：協(xié)商期限：補(bǔ)充“租期屆滿前2個(gè)月啟動(dòng)協(xié)商，1個(gè)月內(nèi)達(dá)成一致”，避免協(xié)商無(wú)限拖延；協(xié)商不成的后果：約定“協(xié)商不成的，任何一方可在租期屆滿后3日內(nèi)要求對(duì)方騰退/交還房屋”，明確爭(zhēng)議解決路徑。三、續(xù)租中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范（一）承租人的核心風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)1.續(xù)租權(quán)被侵害：出租人故意隱瞞第三方要約，或虛構(gòu)“房屋自用”事由。應(yīng)對(duì)：要求出租人書面說(shuō)明拒絕續(xù)租的理由，留存溝通記錄；若主張優(yōu)先權(quán)，需在出租人通知第三方要約后，及時(shí)書面回復(fù)“接受同等條件”。2.租金調(diào)整不合理：出租人單方面大幅漲租，無(wú)合理依據(jù)。應(yīng)對(duì)：合同中約定租金調(diào)整的“參考依據(jù)”（如周邊同類型房屋近6個(gè)月租金均值），或約定“漲租幅度不超過(guò)原租金的合理比例”。3.不定期租賃風(fēng)險(xiǎn)：未簽訂書面續(xù)租協(xié)議，出租人突然要求退租。應(yīng)對(duì)：租期屆滿前主動(dòng)提出簽訂書面協(xié)議，若出租人拒絕，可通過(guò)微信、郵件等方式固定“續(xù)租合意”（注明租期、租金），證明租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。（二）出租人的核心風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)1.承租人惡意續(xù)租：承租人明知出租人需收回房屋（如自用、出售），仍主張優(yōu)先權(quán)或拖延騰退。應(yīng)對(duì)：合同中約定“若出租人因房屋拆遷、自用等事由需收回，提前3個(gè)月書面通知承租人，續(xù)租條款自動(dòng)失效”，并留存相關(guān)證明（如拆遷公告、購(gòu)房合同）。2.租金收益損失：續(xù)租租金低于市場(chǎng)水平，或承租人長(zhǎng)期拖欠費(fèi)用。應(yīng)對(duì)：續(xù)租前重新評(píng)估市場(chǎng)租金，設(shè)置“履約保證金抵扣拖欠費(fèi)用”條款；對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高的承租人，可要求提供擔(dān)保人或增加保證金。3.法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：續(xù)租條款違反《民法典》（如續(xù)租期+原租期超20年）。應(yīng)對(duì)：審查總租賃期限，超過(guò)20年的部分需單獨(dú)約定為“附終止條件的租賃”，或拆分租期（如先簽20年，到期后再續(xù)）。四、實(shí)務(wù)操作注意事項(xiàng)（一）續(xù)租前的雙向準(zhǔn)備承租人：提前1-2個(gè)月檢查合同條款（尤其是續(xù)租通知期限、條件），書面提出續(xù)租申請(qǐng)（注明租期、租金期望），同步實(shí)地檢查房屋狀態(tài)（如發(fā)現(xiàn)瑕疵，提前與出租人協(xié)商維修或租金減免）。出租人：評(píng)估房屋市場(chǎng)價(jià)值、承租人履約記錄，若計(jì)劃調(diào)整租金或收回房屋，提前3個(gè)月書面通知承租人，避免“突然解約”引發(fā)糾紛。（二）書面文件的規(guī)范簽署續(xù)租協(xié)議需包含以下核心條款：租期：明確起止時(shí)間（注意總期限不超20年）；租金：金額、支付方式、調(diào)整機(jī)制；雙方權(quán)利義務(wù)：維修責(zé)任、轉(zhuǎn)租限制、違約責(zé)任等（可沿用原合同條款，或根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）；爭(zhēng)議解決：約定仲裁或訴訟方式，避免后期扯皮。（三）證據(jù)留存的關(guān)鍵細(xì)節(jié)通知憑證：續(xù)租申請(qǐng)、租金調(diào)整通知等需通過(guò)快遞（留存底單）、郵件（要求已讀回執(zhí)）或微信（備注“續(xù)租申請(qǐng)”并截圖）發(fā)送，證明已履行通知義務(wù)；協(xié)商記錄：租金協(xié)商、房屋維修等溝通內(nèi)容，需通過(guò)書面方式（如郵件、短信）確認(rèn)，避免口頭約定無(wú)據(jù)可查；履約憑證：租金支付記錄、物業(yè)費(fèi)繳納憑證、房屋驗(yàn)收單等，證明自身無(wú)違約。（四）特殊場(chǎng)景的差異化處理商業(yè)租賃：續(xù)租時(shí)需關(guān)注“裝修補(bǔ)償”問(wèn)題，若原合同未約定，可協(xié)商“續(xù)租后裝修歸出租人所有，租金適當(dāng)減免”或“承租人可拆除可移動(dòng)裝修，恢復(fù)房屋原狀”；住宅租賃：注意“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”與“續(xù)租權(quán)”的銜接，若出租人出售房屋，承租人在同等條件下既可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也可