物業(yè)管理安全操作規(guī)程匯編第一章安全管理總則1.1目的與適用范圍為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)全流程的安全操作行為，預(yù)防安全事故發(fā)生，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)人員生命、財產(chǎn)安全及設(shè)施設(shè)備正常運行，特制定本規(guī)程。本規(guī)程適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)項目的安全管理與作業(yè)活動。1.2基本原則遵循“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，堅持“誰主管、誰負(fù)責(zé)，誰操作、誰擔(dān)責(zé)”的原則，將安全管理貫穿于物業(yè)管理服務(wù)全流程，強化風(fēng)險預(yù)控與過程管控。1.3責(zé)任體系企業(yè)負(fù)責(zé)人：對物業(yè)項目安全管理負(fù)總責(zé)，統(tǒng)籌安全制度建設(shè)、資源配置與重大安全事項決策。安全管理部門：牽頭制定安全制度、組織安全檢查、開展培訓(xùn)考核，監(jiān)督各崗位安全操作執(zhí)行情況。各崗位人員：嚴(yán)格遵守本規(guī)程，落實崗位安全職責(zé)，發(fā)現(xiàn)隱患及時上報并參與處置。第二章秩序維護安全操作規(guī)程2.1門崗執(zhí)勤操作規(guī)范1.人員出入管理訪客實行“詢問-登記-引導(dǎo)”流程：詢問來訪目的、受訪對象，核驗有效證件后登記，通過電話或門禁系統(tǒng)聯(lián)系受訪人確認(rèn)，發(fā)放臨時訪客憑證并指引路線。無證件訪客需與受訪人視頻/語音核實身份，登記信息包括姓名、聯(lián)系方式、到訪時間等，禁止無關(guān)人員進(jìn)入。業(yè)主/住戶實行“識別人臉/刷卡+快速通行”，遇攜帶大件物品、搬家等情況，核對業(yè)主信息并登記物品信息，必要時協(xié)助搬運（注意自身及物品安全）。2.車輛出入管理內(nèi)部車輛（業(yè)主/員工車）：通過車牌識別或刷卡系統(tǒng)快速放行，遇系統(tǒng)故障時，核對車輛信息與登記臺賬一致后手動放行，同時記錄故障情況。外部車輛：詢問來訪事由，登記車牌、駕駛員信息，發(fā)放臨時停車憑證，指引至指定區(qū)域停放；離開時核對憑證與車輛信息，收取停車費用（如需），確保繳費憑證與車輛匹配。遇可疑車輛（無牌、遮擋號牌、車況異常）：立即上報監(jiān)控中心，通知巡邏崗現(xiàn)場核查，必要時聯(lián)系公安部門協(xié)助處理。2.2巡邏崗操作規(guī)范1.巡邏路線與頻次按照“全覆蓋、無死角”原則制定巡邏路線，包含樓宇大堂、電梯廳、地下車庫、消防通道、設(shè)備機房周邊、園區(qū)公共區(qū)域等。住宅項目每2小時巡邏1次，商業(yè)/辦公項目每1小時巡邏1次，特殊時段（如節(jié)假日、惡劣天氣）加密巡邏頻次。2.巡邏內(nèi)容與處置檢查公共區(qū)域設(shè)施：消防設(shè)施（滅火器壓力、消火栓完整性）、照明設(shè)備、電梯運行狀態(tài)、門窗鎖具等，發(fā)現(xiàn)損壞或異常（如電梯困人、門窗未鎖）立即上報并記錄位置、情況。排查安全隱患：樓道堆放雜物、消防通道堵塞、違規(guī)用電/動火等，現(xiàn)場勸阻并要求整改，無法立即整改的上報安全管理部門，跟蹤整改結(jié)果。處置突發(fā)事件：遇打架斗毆、盜竊等治安事件，立即制止并控制涉事人員，保護現(xiàn)場，撥打報警電話；遇突發(fā)疾病、意外受傷人員，協(xié)助聯(lián)系醫(yī)療急救，維護現(xiàn)場秩序。2.3監(jiān)控崗操作規(guī)范1.設(shè)備操作每日上崗前檢查監(jiān)控系統(tǒng)（攝像頭、硬盤錄像機、顯示器）運行狀態(tài)，確保畫面清晰、存儲正常，發(fā)現(xiàn)故障立即報修并記錄故障時間、現(xiàn)象。監(jiān)控畫面輪巡：按預(yù)設(shè)方案切換畫面，重點關(guān)注出入口、電梯轎廂、消防通道、設(shè)備機房等區(qū)域，每30分鐘記錄一次重點區(qū)域狀態(tài)。2.應(yīng)急響應(yīng)接到門崗、巡邏崗或業(yè)主報警時，立即調(diào)取對應(yīng)區(qū)域監(jiān)控，鎖定事件發(fā)生過程，留存錄像（錄像保存不少于30天），并配合現(xiàn)場處置人員提供畫面支持。發(fā)現(xiàn)監(jiān)控畫面異常（如人員聚集、車輛碰撞、火災(zāi)煙霧），立即通知巡邏崗現(xiàn)場核查，同步上報安全管理部門。第三章設(shè)施設(shè)備運維安全操作規(guī)程3.1電梯運維操作規(guī)范1.作業(yè)前準(zhǔn)備作業(yè)人員需持《特種設(shè)備作業(yè)人員證》上崗，作業(yè)前檢查工具（萬用表、扳手、對講機）、防護用品（安全帽、絕緣鞋、安全帶）完好性，確認(rèn)電梯處于“檢修”狀態(tài)并懸掛警示牌。2.日常維保流程轎廂維保：清潔轎廂內(nèi)壁、地面、按鈕，檢查照明、風(fēng)扇、平層感應(yīng)器，測試應(yīng)急通話裝置；機房維保：檢查曳引機潤滑油位、制動器間隙，測試限速器、安全鉗聯(lián)動功能，清理機房衛(wèi)生，確保通風(fēng)良好；井道維保：檢查導(dǎo)軌油杯、隨行電纜、補償鏈，清理井道雜物，測試廳門門鎖有效性。3.應(yīng)急處置遇電梯困人：通過對講系統(tǒng)安撫被困人員，告知“保持冷靜，等待救援”，同時通知維保人員到場，按“斷梯-盤車-開門”流程救援（禁止非專業(yè)人員盲目盤車）；遇電梯故障（如沖頂、蹲底、異響）：立即停止電梯運行，上報特種設(shè)備監(jiān)管部門，配合維保單位排查故障，待檢測合格后方可恢復(fù)使用。3.2配電房運維操作規(guī)范1.停電作業(yè)流程作業(yè)前填寫《停電操作票》，經(jīng)審批后執(zhí)行“斷電-驗電-掛接地線-掛牌警示”步驟：斷開目標(biāo)回路斷路器，用驗電器確認(rèn)無電壓，在操作區(qū)域懸掛“禁止合閘，有人工作”警示牌，必要時設(shè)置圍欄。2.日常巡檢內(nèi)容檢查配電柜指示燈、儀表（電壓、電流、功率因數(shù)），確保參數(shù)正常；檢測電纜接頭、母線排溫度（用紅外測溫儀），不得超過70℃；查看變壓器油溫、油位，清理配電房內(nèi)灰塵、雜物，保持通風(fēng)干燥。3.安全注意事項作業(yè)時穿絕緣鞋、戴絕緣手套，禁止單人操作高壓設(shè)備；遇短路、跳閘故障，先排查負(fù)載端（如樓層配電箱、用電設(shè)備），確認(rèn)無短路后再合閘，禁止帶故障強行送電。3.3給排水系統(tǒng)運維操作規(guī)范1.水泵房操作啟動前檢查：泵體外觀、地腳螺栓、聯(lián)軸器間隙，打開進(jìn)出口閥門，確認(rèn)無漏水；運行中監(jiān)測：電流、電壓、水壓參數(shù)，軸承溫度（≤75℃）、泵體振動（≤0.06mm），每2小時記錄一次；停運后維護：清理泵體及周邊衛(wèi)生，檢查止回閥、閘閥密封性，冬季做好防凍措施（如排空管道積水、開啟伴熱裝置）。2.二次供水管理水箱清洗：每半年進(jìn)行一次，清洗前關(guān)停水泵、關(guān)閉進(jìn)水閥，放空水箱后用消毒液（如次氯酸鈉）浸泡30分鐘，再用清水沖洗至余氯含量≤0.3mg/L，清洗后檢測水質(zhì)（委托第三方檢測機構(gòu)）；水質(zhì)監(jiān)測：每月檢測水箱水質(zhì)（pH值、余氯、微生物指標(biāo)），發(fā)現(xiàn)異常立即停用并排查污染源。3.4消防設(shè)施運維操作規(guī)范1.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)每日檢查控制器指示燈、自檢功能，確保無故障報警；每月測試煙感、溫感探測器（用煙槍、溫槍模擬報警），每季度測試手動報警按鈕、警鈴、聲光報警器；每半年檢查線路絕緣電阻（≥20MΩ），清理設(shè)備積塵，更新故障部件。2.消火栓系統(tǒng)每月檢查消火栓箱內(nèi)水帶、水槍、閥門，確保水帶無破損、閥門啟閉靈活；每季度啟動消防泵（工頻、變頻各一次），測試最不利點消火栓水壓（≥0.15MPa）；每年對管網(wǎng)進(jìn)行壓力測試（工作壓力1.5倍，穩(wěn)壓30分鐘無泄漏）。3.自動噴水滅火系統(tǒng)每月檢查噴淋頭、末端試水裝置，確保無堵塞、損壞；每季度啟動噴淋泵，測試末端試水壓力（≥0.05MPa），檢查水流指示器、信號閥反饋功能；每年對噴淋管網(wǎng)進(jìn)行沖洗，清除管道內(nèi)雜質(zhì)。第四章消防管理安全操作規(guī)程4.1日常消防巡查1.巡查內(nèi)容消防設(shè)施：滅火器、消火栓、應(yīng)急燈、疏散指示標(biāo)志的外觀、數(shù)量、位置，確保完好有效；疏散通道：樓梯間、安全出口是否暢通，有無堆放雜物、鎖閉出口；用火用電：公共區(qū)域有無違規(guī)動火（如焊接、焚燒）、私拉亂接電線，商鋪有無違規(guī)使用大功率電器。2.巡查頻次與記錄住宅項目每日巡查1次，商業(yè)/辦公項目每日巡查2次（早、晚各1次）；巡查人員填寫《消防巡查記錄表》，記錄設(shè)施狀態(tài)、隱患情況，發(fā)現(xiàn)問題立即整改或上報。4.2消防演練組織1.演練準(zhǔn)備制定《消防演練方案》，明確演練時間、地點、參與人員、流程（報警、疏散、撲救、急救），提前3天通知業(yè)主/租戶；準(zhǔn)備演練物資：煙霧彈、滅火器、滅火毯、擔(dān)架、急救包，檢查消防設(shè)施（水泵、報警系統(tǒng)）處于正常狀態(tài)。2.演練流程報警：模擬火災(zāi)發(fā)生，現(xiàn)場人員撥打“119”并通知物業(yè)監(jiān)控中心，監(jiān)控中心啟動應(yīng)急預(yù)案；疏散：疏散引導(dǎo)員（佩戴紅袖章）引導(dǎo)人員用濕毛巾捂住口鼻，彎腰低姿沿疏散通道撤離至安全區(qū)域，清點人數(shù)并上報；撲救：義務(wù)消防員（持滅火器、滅火毯）趕赴現(xiàn)場，按“拔插銷-握噴管-壓把手”步驟撲救初起火災(zāi)（油類火災(zāi)用滅火毯，電器火災(zāi)用干粉滅火器）；急救：醫(yī)護人員對受傷人員進(jìn)行止血、包扎，模擬心肺復(fù)蘇操作，后送醫(yī)治療。3.演練總結(jié)演練結(jié)束后召開總結(jié)會，分析流程漏洞、人員操作不足，修訂演練方案，對表現(xiàn)優(yōu)秀的人員予以表彰。4.3火災(zāi)應(yīng)急處置1.初期火災(zāi)撲救發(fā)現(xiàn)火情后，第一時間用附近滅火器、消火栓撲救，同時呼叫支援；撲救時站在上風(fēng)向，與火源保持安全距離（≥2米），對準(zhǔn)火焰根部噴射，避免盲目用水撲救電器、油類火災(zāi)。2.人員疏散與救援開啟應(yīng)急廣播，通知人員“從最近的安全出口撤離，禁止乘坐電梯”；疏散引導(dǎo)員逐樓層、逐房間引導(dǎo)，重點幫助老人、兒童、殘疾人撤離，對被困人員通過破拆門窗、使用云梯等方式救援（需專業(yè)人員操作）。3.后期處置火災(zāi)撲滅后，保護現(xiàn)場，配合消防部門調(diào)查起火原因；組織人員清理火災(zāi)現(xiàn)場，修復(fù)損壞的消防設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)，經(jīng)檢測合格后恢復(fù)區(qū)域使用。第五章環(huán)境衛(wèi)生安全操作規(guī)程5.1清潔作業(yè)安全規(guī)范1.高空作業(yè)（如外墻清洗、天臺清潔）作業(yè)人員需持《高空作業(yè)證》，佩戴安全帶、安全帽，使用經(jīng)檢驗合格的吊籃、吊繩；作業(yè)前檢查設(shè)備（吊籃鋼絲繩、卡扣、安全鎖），設(shè)置地面警戒區(qū)域（拉警戒線、放警示牌），禁止無關(guān)人員進(jìn)入；遇大風(fēng)（≥6級）、雨雪、雷電天氣，停止高空作業(yè)。2.機械操作（如洗地機、掃地車）操作前檢查設(shè)備電量、剎車、刷盤，熟悉操作手冊；作業(yè)時避開行人、障礙物，速度≤5km/h，轉(zhuǎn)彎時減速；設(shè)備故障時立即斷電，聯(lián)系維修人員，禁止非專業(yè)人員拆解維修。3.清潔劑使用按說明書配比使用清潔劑（如草酸、燒堿），佩戴橡膠手套、口罩，避免皮膚、呼吸道接觸；強酸強堿類清潔劑單獨存放，遠(yuǎn)離食品、飲用水，使用后徹底沖洗工具、容器。5.2垃圾處理安全規(guī)范1.垃圾分類與收集按“可回收物、有害垃圾、廚余垃圾、其他垃圾”分類投放，作業(yè)人員佩戴手套、口罩，使用專用工具（夾子、掃帚）收集，避免直接接觸垃圾；廚余垃圾日產(chǎn)日清，收集后密閉運輸，防止異味擴散、蚊蟲滋生。2.垃圾站管理垃圾站每日消毒2次（早、晚各1次），使用含氯消毒劑噴灑地面、墻面，定期清理排水溝；垃圾轉(zhuǎn)運時檢查車輛密封性，避免遺撒，運輸路線避開人員密集區(qū)域。5.3消殺作業(yè)安全規(guī)范1.藥劑選擇與配比使用低毒、環(huán)保型藥劑（如擬除蟲菊酯類殺蟲劑），按說明書配比，禁止超濃度使用；消殺前通知業(yè)主/租戶（如在單元門張貼通知，標(biāo)注作業(yè)時間、藥劑名稱）。2.作業(yè)防護與操作作業(yè)人員佩戴防護服、口罩、護目鏡、橡膠手套，避免藥劑接觸皮膚、眼睛；消殺時關(guān)閉門窗，重點噴灑墻角、下水道口、垃圾桶周邊，作業(yè)后通風(fēng)2小時，清理殘留藥劑。3.安全距離與時間消殺作業(yè)時與行人保持≥1米距離，禁止在人員聚集時段（如早晚高峰）作業(yè)；藥劑存放于專用倉庫，加鎖管理，由專人負(fù)責(zé)，建立領(lǐng)用臺賬。第六章應(yīng)急處置安全操作規(guī)程6.1突發(fā)事件分類與響應(yīng)1.突發(fā)事件類型安全類：火災(zāi)、爆炸、治安事件、電梯困人；設(shè)備類：停電、停水、管道爆裂、電梯故障；自然類：暴雨、臺風(fēng)、暴雪、地震；公共衛(wèi)生類：疫情、食物中毒、傳染病。2.響應(yīng)流程發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件后，現(xiàn)場人員立即上報監(jiān)控中心，監(jiān)控中心啟動對應(yīng)應(yīng)急預(yù)案，通知相關(guān)部門（如安全、工程、保潔）趕赴現(xiàn)場；企業(yè)負(fù)責(zé)人第一時間到崗指揮，協(xié)調(diào)外部資源（公安、消防、醫(yī)療、市政）參與處置。6.2典型突發(fā)事件處置1.停電應(yīng)急處置市電停電：立即啟動柴油發(fā)電機（檢查燃油、機油、電瓶），優(yōu)先保障電梯、消防設(shè)施、應(yīng)急照明供電；通知供電部門詢問停電原因、恢復(fù)時間，通過業(yè)主群、公告欄告知業(yè)主；內(nèi)部故障停電：工程人員排查配電房、樓層配電箱，斷開故障回路，恢復(fù)非故障區(qū)域供電，同步搶修故障點，做好業(yè)主解釋工作。2.管道爆裂處置立即關(guān)閉對應(yīng)區(qū)域閥門（如單元總閥、樓層閥），通知工程、保潔人員到場；工程人員搶修管道（切割、焊接、更換管件），保潔人員清理積水，搬運受損物品（如家具、電器），聯(lián)系保險公司定損理賠。3.臺風(fēng)應(yīng)急處置臺風(fēng)來臨前：檢查門窗、廣告牌、腳手架，加固或拆除危險設(shè)施；清理排水口、地下室防汛物資（沙袋、抽水泵）；通知業(yè)主收回陽臺雜物、關(guān)閉門窗；臺風(fēng)期間：安排專人24小時值班，巡查園區(qū)，處理樹木倒伏、積水等險情；臺風(fēng)過后：清理園區(qū)垃圾、斷枝，檢查設(shè)施損壞情況，統(tǒng)計損失并上報。6.3應(yīng)急物資管理1.物資儲備建立《應(yīng)急物資臺賬》，儲備滅火器、消防水帶、急救包、防汛沙袋、抽水泵、應(yīng)急燈、對講機、防滑鏈等物資；按物業(yè)項目規(guī)模、風(fēng)險等級確定儲備量（如每萬平米儲備沙袋100個、抽水泵2臺）。2.檢查與更新每月檢查應(yīng)急物資，確保完好有效（如滅火器壓力正常、沙袋無破損、抽水泵能啟動）；每半年更新過期物資（如急救包藥品、電池），補充消耗的物資（如使用后的沙袋、滅火器）。第七章安全檢查與隱患排查7.1安全檢查制度1.定期檢查每日檢查：門崗、監(jiān)控崗、保潔崗的崗位操作合規(guī)性，消防設(shè)施外觀；每周檢查：設(shè)施設(shè)備運行狀態(tài)（電梯、配電房、水泵房）