《資產評估》練習題及參考資料

一、簡述題：

1、請結合實際談一談影響房地產評估的各類因素

答案：房地產評估價中一般將價格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)域因素和一般因素三個層

次：

個別因素是指房地產本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質、地貌、地勢、

地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設施的接近程度等等；又如，房屋的個

別因素有結構、類型、式樣、裝修、設備、質量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。

區(qū)域因素是指房地產所處地區(qū)的環(huán)境特點。主要有：商業(yè)服務業(yè)的繁華程度，道路交通的通

暢程度，交通便捷程度和城市基礎設施的狀況等等。

一般因素是指影響所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經濟因素、社

會因素、政治因素和心理因素等等。

2、運用成本法進行資產評估的思路是什么？

答：成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損

因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產的思路。在條件允許的情況下，任何一個潛

在的投資者在決定投資某項資產時他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現(xiàn)行購建

成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎

上扣除資產的實體有形損耗；如果被評估資產存在功能和技術落后，投資者所愿支付的價格

會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的功能性貶值；如果被評估資產及其產品面

臨市場困難和外力影響，投資者所愿支付的價格會在投姿對象全新的購建成本的基礎上扣除

資產的經濟性貶損因素。

成本途徑作為一條獨立的評估思路，它是從再取得資產的角度來反映資產的交換價值的，即

通過資產的重置成本反映資產的交換價值。只有當被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得

被評估資產的全部費用才能構成其交換價值的內容。只有當資產能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使

用中為潛在所有者和控制者帶來經濟利益，資產的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認

和接受。從這個意義上講，成本途徑主要適用于繼續(xù)使月前提下的資產評估。同時，采用成

本法評估，還應當具備可利用的歷史資料，形成資產價值的耗費也是必須的。

3、機器設備評估具有哪些特點？

答：機器設備類資產一般是企業(yè)整體資產的一個組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產共同完

成某項特定的生產目的，一般不具備獨立的獲利能力。所以在進行機器設備評估時，收益法

的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法

(2)對于整體性的機器設備，它是為了實現(xiàn)某種功能，由若干機器設備組成的有機整體。

主體人員在進行價值分析時應注意資產之間的有機聯(lián)系對價值的影響，整體的價值不僅僅是

單臺設備的簡單相加。

(3)在機器設備中，一部分機器設備屬于動產，它們不需要安裝，可以移動使用。一部分

屬于不動產或介于動產與不動產之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內以某種方式

安裝在土地或建筑上，移動這些資產將可能導致機器設備的部分損失或完全失效。(

(4)影響機器設備磨損的因素很多，設備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。

確定貶值往往需要逐臺地對設備的實體狀態(tài)進行調查，鑒定。(1分)

(5)設備的貶值因素比較復雜。除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經濟性貶值。

科學技術的發(fā)展，國家有關的能源政策、環(huán)保政策等，都可能對設備的評估價值產生影響。

4、簡述運用市場途徑評估單項資產應考慮的可比因素。

答：(1)資產的功能；(2)資產的實體特征和質量;(3)市場條件;(4)交易條件。

5、資產評估報告書的目錄有哪些主要內容？

答：按有關規(guī)定，資產評估報告書目錄應包括摘要、正又、備查文件三大部分。其中，正文

還應包括：委托方與資產占有方、評估目的、評估范圍和對象、評估基準日、評估原則、評

估依據、評估方法、評估過程、評估結論、特別事項說明、評估基準日期的重大事項、評估

報告法律效力、評估報告提出日期等有關方面的內容。

6、簡述編寫資產評估報告應遵循的基本要求。

答：資產評估報告時應遵循如下基本要求：（1）實事求是；（2）內容全面，準確而簡練；⑶報

告要及時。

1.C2.D3.C4.D5.C

6.A7.B8.B9.A10.C

11.B12.B13.D14.A15.B

16.B17.A18.C19.D20.D

21.B22.A23.C24.D25.B

26.D27.D28.A29.A30.B

一、單項選擇題（共30題，每題I分。每題的備選項中，只有I個最符合題意）

A.歷史成本

B.歷史收益

C.預期成本

D.預期收益

5.某收益性資產，評估基準日后可使用年限為30年，每年收益為20萬元，折現(xiàn)率為1

0%,其評估價值最接近于（）。

A.178

B.180

C.188

D.200

6.某收益性資產，效益一直良好，經專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益

為100萬元，以后每年遞增I0萬元，假設折現(xiàn)率為10%,收益期為20年，該資產的評估

價值最接近于（）萬元。

A.1400

B.1700

C.1800

D.1970

7.某被估房地產自評怙基準日起剩余使用年限為30年，經專業(yè)評估人員分析，評估基

準日后第一年的預期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞增，設定的折現(xiàn)率

為10%,該房地產的評估值最接近于（）萬元。

A.555

B.560

C.625

D.650

8.被評估對象為某企業(yè)的無形資產，預計該無形資產在評估基準日后未來5年每年的收

益維持在120萬元的水平，并在第五年末出售該無形資產，經專家分析認為，該無形資產

在第五年末的預期出售價格約為200萬元，假設折現(xiàn)率為10%,該無形資產的評估價值最

接近于（）萬元。

A.455

B.580

C.655

D.1324

9.在資產評估程序中，首先要明確資產評估業(yè)務基本事項，其中包括明確（）o

A.資產的價值類型及定義

B.資產評估業(yè)務約定書格式

C.資產評估計劃類型

D.資產評估過程中的具體步驟

10.某被評估設備為I992年I2月購入，賬面原值I2萬元，評估基準日為2004年12

月31日。目前市場上無法獲得該設備相關售價信息。已知該類設備1992年的定基物價指

數(shù)為102%,1998年的定基物價指數(shù)為116%,自1999年開始，同類物價指數(shù)每年比上一

年上升4%,若該設備的成新率為40%,不考慮其他因素，該設備的評估值最接近于（

萬兀。

A.5.34

B.6.15

C.6.65

D.7.85

11.已知被評估設備在評估基準日的主材費為100萬元，設備的主材費為全部成本的8

5%,行業(yè)平均成本利潤率為10%,不考慮其他因素，則設備的重置成本最接近于（）萬

兀。

A.123.53

B.129.41

C.135.29

D.135.88

12.某被評估設備目前已不再生產，該設備與更新后的新設備相比，在完成相同生產任

務的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗電100萬度，如果每名操作工人的工資及其

他費用為每年1.8萬元，莓度電的價格為0.45元，自評估基準日起該設備尚可使用8年，

折現(xiàn)率為10%,企業(yè)所得稅稅率為33%,不考慮其他因素，則該設備的功能性貶值最接近

于（）萬元。

A.130

B.180

C.310

D.338

13.某被評估實驗室設備已投入使用5年，按設計標準，在5年內應正常工作14600

小時。由于實驗室利用率低，如果按一年365天計算，在過去的5年內平均每天只工作4

個小時。經專家分析，若按過去5年的實際利用率預測，自評估基準日起該設備尚可使用I

5年，若不考慮其他因素，則該設備的成新率最接近于（）。

A.72%

B.75%

C.82%

D.86%

14.評估對象為一套設備，該設備與同新型設備相比，在每年產量相同的條件下，多耗

費材料10萬元。同時由于市場競爭原因，導致在評估基準日后該設備生產的產品銷售價格

將下降，經分析，由此導致企業(yè)每年利潤總額減少20萬元。若該設備尚可使用5年，折現(xiàn)

率為10%,所得稅稅率為33%,不考慮其他因素，則該設備的經濟性貶值最接近于（）

萬兀。

A.50.8

B.75.8

C.76.2

D.113.7

15.在房地產評估中，綜合資本化率r與土地價值L、土地資本化率門、建筑物價值B、

建筑物資本化率r2之間的關系為（）。

瓦尸L+B

B?尸L+B

唯LfB

c-r=L-B

勺￡+力5

，IUjE5：HET]

16.被評估非專利技術自評估基準日起剩余使用年限為8年，經專業(yè)評估人員分析，評

估基準日后第一年的預期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，若折現(xiàn)率

為10%,該非專利技術的評估值最接近于（）萬元。

A.189

B.25I

C.377

D.404

17.某企業(yè)年產塑料，牛產品I0萬件，由于采用了一項專利技術，使每件產品的成本由

原來的3元降到2.5元，同時由于該專利技術提高了產品質量，產品售價（不含稅）由原來

的每件I5元上升到I7元。假設評估基準日后該專利使用權剩余使用年限為5年，產量不變，

折現(xiàn)率為10%.企業(yè)所得稅稅率為33%,不考慮流轉稅及其他因素，則該專利使用權的評估

值最接近于（）萬元。

A.63.50

B.69.75

C.88.52

D.94.78

18.被評估對象為一項專有技術，在該項技術的研制過程中消耗材料21萬元。動力消

耗40萬元，支付科研人員工資30萬元。評估人員經過市場調查詢證，確定科研人員創(chuàng)造

性勞動倍加系數(shù)為1.3,科研平均風險系數(shù)為0.5,該項無形資產的投資報酬率為25%,行

業(yè)基準收益率為30%,如采用倍加系數(shù)法估算該項專有技術的重置成本，其重置成本最接

近于（）萬元。

A.120

B.150

C.250

D.260

19.甲企業(yè)擬許可乙企業(yè)使用其商標，注冊資產評估師運用收益法對該商標使用權的投

資價值進行評估時，預測其未來收益的范圍應為（）。

A.甲企業(yè)與乙企業(yè)使用該商標全部產品帶來的收益

B.乙企業(yè)的產品、服務及投資收益

C.甲企業(yè)使用被評估商標產品帶來的收益

D.乙企業(yè)使用被許可商標產品帶來的收益

20.根據我國《著作雙法》的規(guī)定，（）屬于受版權保護的作品。

A.時事新聞

B.歷法、通用表格和公式

C.法律法規(guī)

D.地圖、示意圖

21.某企業(yè)發(fā)行五年期一次還本付息債券10萬元，年利率6%,單利計息，評估基準

日至到期日還有3年，若以國庫券利率5%作為無風險報酬率，風險報酬率取3%,則該債

券的評估價值最接近于（）元。

A.93672

B.103198

C.111454

D.120370

22.甲公司賬面有多項控股和非控股的長期投資，評估師運用加和法評估甲公司時，其

原始資料應以（）數(shù)據為基礎。

A.甲公司報表及所有被投資的公司的報表

B.甲公司與控股公司的合并報表

C.甲公司與所有投資公司的合并報表

D.甲公司與非控股公司的合并報表

23.甲公司委估的應收款項賬面原值5000元，壞賬準備500元，凈值4500元。評估

時確定其回收風險損失率20%,審計機構確定的壞賬準備為800元，該應收款項的評估值

接近于（）元。

A.3600

B.3700

C.4000

D.4500

24.運用年限法估測設備的實體性貶值率或成新率，其假設前提是（）。

A.設備不存在功能性貶值

B.設備不存在經濟性貶值

C.設備不存在功能性貶值也不存在經濟性貶值

D.設備的實體性損耗與使用時間成線性關系

25.從不同口徑收益額與其評估值的價值內涵的角度考慮，利用凈利潤指標作為企業(yè)價

值評估的收益額，其資本化價值應該是企業(yè)的（）價值。

A.部分股權

B.所有者權益

C.投資資本

D.總資產

26.按照現(xiàn)行國有資產評估項目管理制度規(guī)定，國有資產評估項目實行（）制度。

A.立項和確認

B.立項和審批

C.審批和備案

D.核準和備案

27.與國際評估準則相比，我國資產評估準則體系的一個突出特點是制定了資產評估

）。

A.指南

B.指導意見

C.具體準則

D.基本準則

28.目前最具影響力的國際性評估專業(yè)準則是（）。

A.國際評估準則委員會制定的《國際評估準則》

B.美國評估促進會制定的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》

C.歐洲評估帥聯(lián)合會制定的《歐洲評估準則》

D.英國皇家特許測量師學會制定的《評估指南》

29.《國際評估準則》認為，資產評估中的“折舊”應當是一個與（）有關的概念。

A.市場

B.資產類型

C.會計原則

D.稅收政策

30.被評估企業(yè)經評估后的所有者權益100萬元，流動負債200萬元，長期負債100

萬元，長期投資150萬元，被評估企業(yè)的投資資本應該是（）萬元。

A.150

B.200

C.250

D.400

二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，

至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

31.CE32.BC33.CD34.AB35.A3D

36.ABD37.ABD38.ACD39.ACDE40.ABC

31.在資產評估中引入價值類型理論的根本目的是（）。

A.為管理部門合理確認評估結果提供指引

B.為管理部門合理審批評估機構提供指引

C.為評估人員科學合理地進行資產評估提供指引

D.為評估人員合理確定資產價格提供指引

E.為評估報告使用者恰當使用評估結果提供指引

CE

32.土地的自然特性包括（）等。

A.稀缺性

B.位置的固定性

C.質量的差異性

D.利用的多方向性

E.可壟斷性

BC

33.從自然資源與人類的經濟關系角度，自然資源可分為（）。

A.可再生的非耗竭性資源

B.不可再生的非耗竭性資源

C.生物資源

D.土地資源

E.不可再生的耗竭性資源

34.在無形資產評估中，通過無形資產鑒定環(huán)節(jié)，可以解決（）等問題。

A.確認無形資產是否存在

B.鑒別無形資產的種類

C.確定評估方法

D.確定收益水平及風殮

E.確定評估價值

35.注冊資產評估師采用收益法對商標權進行評估時需重點收集的資料包括（）。

A.宏觀經濟政策對商標產品的影響

B.商標產品市場占有率

C.商標設計、注冊費用

D.商標的使用范圍

36.企業(yè)價值評估的目標通常是企業(yè)的（）價值。

A.總資產

B.所有者權益

C.長期投資

D.長期債務

E.部分股權

37.專利技術與專有技術相比，具有（）等特征。

A.地域性

B.公開性

C.收益性

D.明確的時間性

38.根據有關行業(yè)自律管理的規(guī)定。對于違反資產評估職業(yè)道德的注冊資產評估師，行

業(yè)協(xié)會可以對其進行（）等自律懲戒措施。

A.警告

B.罰款

C.通報批評

D.取消執(zhí)業(yè)資格

39.我國資產評估業(yè)務準則體系在縱向關系上包括（）等層次。

A.基本準則

B.職業(yè)道德基本準則

C.具體準則

D.評估指南

E.指導意見

40.《國際評估準則》的核心內容包括（）等。

A.《國際評估準則I——市場價值基礎評估》

B.《國際評估準則2——非市場價值基礎評估》

C.《國際評估準則3——評估報告》

D.應用指南I―以財務報告為目的的評估

E.應用指南2—以貸款為目的的評估

三、綜合題［共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）題I0分，（三）題12分，

（四）題I8分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式］

甲評估機構于2005年1月對A公司進行評估A公司擁有B公司發(fā)行的非上市普通股

200萬股，每股面值1元。經評估人員預測，評估基準日后該股票第一年每股收益率為5%,

第二年每股收益率為8%，第三年每股收益率為10%，從第四年起，因生產、銷售步入正軌，

專利產品進入成熟期，因此每股收益率可達12%,而且從第六年起，B公司每年年終將把稅

后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產，B公司凈資產收益率將保持在

15%的水平上。如果無風險報酬率為4%，風險報酬率為6%，評估基準日為2005年1月1

日，求A公司所擁有的B公司股票的評估值。（要求：最終結果以萬元為單位，小數(shù)點后

保留兩位。）

（二）

被評估資產為一待開采金屬礦的探礦權。該礦由甲勘探隊于2001年1月初開始進行投

資勘探，2003年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的資料，具備了投資開采的

條件。2004年1月甲勘探隊擬將勘探成果轉讓給乙企業(yè)并由乙企業(yè)進行開采，要求評估探

礦權價值，并將評估基準日確定為2004年1月1日。

評估人員調查得知，甲勘探隊在3年的勘探過程中每年投資I00萬元，資金均勻投入，

在這三年的過程中，相應物價指數(shù)每年遞增5%.該金屬獷可開采量為1000萬噸。乙企業(yè)從

2004年1月開始投資，如果每年投資500萬元，資金均勻投入，3年后可形成年開采礦石

I00萬噸的生產能力。假設該礦礦石每噸售價500元，每年獲得的利潤總額為銷售收入的I

5%,所得稅稅率為33%,適用折現(xiàn)率為10%,假設除投資條件外不考慮其他因素，求該探

礦權的轉讓價值。

要求：采用約當投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法，結果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位。

（三）

被評估企業(yè)為一擬準備上市的酒店，評估基準日為2003年12月31日，該酒店2003

年的財務狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收

入，營業(yè)外支出I5萬元為防“非典”發(fā)生的專項支出。

評估人員對該公司的情況進行深入調查及對歷史數(shù)據分析后對該企業(yè)正常經營情況下

的有關財務數(shù)據做出如下判斷：

1.由于非典原因，該企業(yè)2003年的實際收入僅達到企業(yè)正常經營收入的60%;

2.企業(yè)主營業(yè)務成本約占主營業(yè)務收入的50%,營業(yè)費用約占主營業(yè)務收入的5%,管

理費用約占主營業(yè)務收入的5%;

3.財務費用（利息支出）約占主營業(yè)務收入的10%,其中長期負債利息占財務費用的8

0%;

4.主營業(yè)務稅金及附加占主營業(yè)務收入的5.5%;

5.企業(yè)所得稅稅率為33%.

2003年利潤表

項目行本年累計數(shù)

一、主營業(yè)務收入11000000.00

減：主營業(yè)務成本3550000.00

主營業(yè)務稅金及附加555000.00

二、主營業(yè)務利潤（虧損以號填列6395000.00

加：其它業(yè)務利泗（虧損以“二號填列）7

減:營業(yè)費用880000.00

管理費用9100000.00

財務費用1080000.00

其中：利息支出1180000.00

三、營業(yè)利潤（虧損“■”號填列）13135000.00

加：投資收益（虧損以"，號填列）14

補貼收入15300000.00

營業(yè)外收入16

減：營業(yè)外支出17150000.00

四、利潤總額（虧損總額以號填列18285000.00

減:所得稅（所得稅稅率為33%）1994050.00

五、凈利潤（凈虧損以號填列）22190950.00

評估人員根據被評估企業(yè)的實際情況及未來發(fā)展前景，選取了同行業(yè)5個上市公司作

為參照物并經綜合分析、計算和調整得到一組價值比率（倍數(shù)）的平均數(shù)值，具體數(shù)據如下:

（1）市盈率為I0;

（2）每股市價與每股無負債凈利潤的比率為7;

（3）每股市價與每股主營業(yè)務利潤的比率為3.8.

要求：根據上述資料運用市場法評估該酒店市場價值。（最終評估值以算術平均數(shù)為準，

運算中以萬元為單位，評估結果保留兩位小數(shù)）。

（四）

被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積500C平方米，該木地的使用權年限自評

估基準日起為40年，當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5,覆蓋率為60%.評估師根

據城市規(guī)劃的要求及房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設一幢

25000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3000平方米，3層及3層以上

為寫字樓，每層建筑面積為1900平方米。

評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數(shù)據資料：

1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1

年內均勻投入；

2.大廈建設期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年

投入，第一年投入所需資金的60%,第二年投入所需資金的40%,各年投資均勻投入；

3.專業(yè)費用為建筑費用的10%;

4.預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租

率可達100%,第3至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積租金

為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約

為10%;

5.管理費用為租金的5%,稅金為租金的17.5%,保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%,

維修費用為建筑費用的I%,年貸款利率為5%,復利計息；

6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;

7.房地產綜合資本化率為8%;

8.每年按365天計算：

9.本項目不考慮所得稅因素。

根據上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數(shù)）。

…參考答案…

一、單項選擇題（共30題，每題I分。每題的備選項中，只有I個最符合題意）

1.C2.D3.C4.D5.C

6.A7.B8.B9.A10.C

11.B12.B13.D14.A15.B

16.B17.A18.C19.D20.D

21.B22.A23.C24.D25.B

26.D27.D28.A29.A30.B

二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，

至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

31.CE32.BC33.CD34.AB35.ABD

36.ABD37.ABD38.ACD39.ACDE40.ABC

三、綜合題［共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）題I0分，（三）題12分，

（四）題I8分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式］

1.折現(xiàn)率=4%坨混10%

2.求未來前三年股票收益現(xiàn)值之和*

1x200x5%1x200x8%1x200x10%

收命現(xiàn)值二—+--------2~+--------3-

1+10%(14-10%)2(1+10%13

（2分）

3.求未來第四年、第五年股票收益現(xiàn)值之和

1x200xl2%1x200xl2%

收益現(xiàn)值;+--------<—

Q+10%)4Q+1。％),

=16.39+14.90

=31.29（萬元）（2分）

4.求第六年起的股利噌長率

股利噌長率=20%X15%

=3%（2分）

5.求未來第六年起的股票收益現(xiàn)值之和

ncHCbC1x200x12%1

股票%現(xiàn)值;和bX7T面

=342.86X0.6209

=212.89（萬元）（3分）

6.該股票評估值=37.43+31.29+212.89

=281.52（萬元）

（二）

L甲勘探隊投資現(xiàn)值

100X(1+5%?5+100X(1+5%，5+100X(1+5%嚴

=112.97+107.59+102.47

=323.03（2分）

2.乙企業(yè)投資現(xiàn)值

500500500

(1+10%)0-5+(1+10%)15+(1+10%)25

=476.73+433.39+393.99

=1304.11（2分）

3.甲勘探隊投資所占比例

323.03323.03

（2分）

透血疝4.ii'XI。。臟麗*I。。臟⑼85%

4.礦山可開采年限物質器=1。年（1分）

5開.采礦山收益現(xiàn)值

50。xlOOxl5%xQ-33%）X[1--------in]X——5~3

10%Q+1O%)10(1+10%)3

5025,、

=-TT-X(1-0.3855)XO.7513=23199.11（2分）

1U%

6探.礦權評估值

23199.11X19.85蹤4605.02(萬元)

（三）

收益調整表

項目行本年累計數(shù)

一、主營業(yè)務收入11666700.00

減:主營曲務成本3833300.00

主營業(yè)務稅金及附加591668.50

二、主營業(yè)務利潤（虧損以號填列）6741731.50

加：其它業(yè)務利潤（虧損以“」號填列）7

減:營業(yè)費用883300.00

管理費用983300.00

財務費用10166700.00

三、營業(yè)利潤（虧損以“?”導填列）13408431.50

加：投資收益（虧損以號填列）14

補貼收入15

營業(yè)外收入16

減：營業(yè)外支出17

四、利潤總額（虧損總額以號填列）18408431.50

減：所得稅（33%）19134782.39

五、凈利潤（凈虧損以“?”號填列）22273649.11

1.主營業(yè)務收入=100+60%=166.67（萬元）（1分）

2.主營業(yè)務成本=166.67、50%=83.33（萬元）（1分）

3.主營業(yè)務稅金及附加=166.67X5.5%=9.17（萬元）（1分）

4.營業(yè)費用=166.67*5%=8.33（萬元）（0.5分）

5.管理費用=166.67、5%=8.33（萬元）（0.5分）

6.財務費用=166.67x10%=16.67（萬元）（1分）

7.無負債凈利潤=2736+16.67x（1-33%）=38.53（萬元）（1分）

8.主營業(yè)務利潤=74.17（萬元）（1分）

9.凈利潤=27.36（萬元）（1分）

10.根據市盈率計算的酒店價值=27.36x10=273.60（萬元）（1分）

11.根據無負債凈利潤價值比率計算的酒店價值=38.53x7=269.71（萬元）（1分）

12.根據主營業(yè)務利潤價值比率計算的酒店價值=74.17x3.8=281.85（萬元）（1分）

13.評估值二（273.60+269.71+281.85）+3=275.05（萬元）（1分）

（四）

解一：

1.1——2樓面積3000x2=6000（平方米）（0.3分）

2.3——5層面積1900x3=5700（平方米）（0.3分）

3.6層及6層以上面積25000-6000-5700=13300（平方米）（0.2分）

4.年總收入（元）

6000x2000+5700x2x365x（1-10%）+13300x2.5x365x（1-10%）

=12000000十3744900+10922625（3分）

=26667525

5.年總費用（元）

26667525x（5%+17.5%）+25000x3000x1.1x0.1%+25000x3000x1%=6000193.13+

82500+750000=6832693.13（3分）

6.年利潤總額26667525-6832693.13=19834831.87（元）（0.2分）

19834831.871，八、

7.大廈價值二--瓦-----X[1-（]+8%嚴]=233558686（元）（3分）

8.建筑費用3000X25000=75000000（元）（0?5分）

9.專業(yè)費用75000000X10爐7500000（元）（0?5分）

10.開發(fā)商利潤

（75000000+7500000+5000000批價）X25%

=87560000X0.25Hl.25X地價（1分）

=