2025-10-24發(fā)布2026-01-01天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布Technicalguidelineforupgradingofoldbuildings天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)文件根據(jù)《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委關(guān)于下達(dá)2022年天津市工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)編制計(jì)劃的通知》（津住建設(shè)[2022]12號(hào)）要求，天津華造提升；8.改建類改造提升；9.重建類改造提升；10.施工和驗(yàn)收 2 3 4 5 5 5 6 7 7 7 8 8 9 13 17 19 24 24 26 26 27 31 32 33 1 2 3 4 5 5 5 6 7 76.2Inspection,Elevationa 7 8 8 9 7.3MethodofProtect 17 24 26 AppendixSurveyofResidents'Willingnessto ExplanationofWordi Addition:ExplanationofProvisions 22.0.1普遍性價(jià)值univ指具備普遍性價(jià)值或地域性價(jià)值，能夠體現(xiàn)城市特定發(fā)展階33.0.1改造提升程序包括調(diào)查研究、價(jià)值分析和建筑體檢、改造3.0.2改造提升前應(yīng)進(jìn)行價(jià)值分析3.0.3改造提升分為保護(hù)類、改建類、重建類三類。改造提升工3.0.4改造提升內(nèi)容除成套化和完善房屋功能等基礎(chǔ)改造外，宜3.0.5施工應(yīng)制定合理的組織方案，形成科學(xué)的施工流程和管理44調(diào)查研究4.0.1實(shí)施主體應(yīng)組織專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)老舊房屋進(jìn)行調(diào)查，形成專項(xiàng)2業(yè)主需求：業(yè)主對(duì)房屋的改造提升需求和使用成本的承受4.0.4實(shí)施主體應(yīng)在老舊房屋改造提升各階段，主動(dòng)了解業(yè)主需55.1.1老舊房屋改造提升應(yīng)進(jìn)行價(jià)值分析，包括普遍性價(jià)值和地5.1.2價(jià)值分析應(yīng)搜集建筑技術(shù)資料，包括使用、維修及改造資5.1.3經(jīng)分析價(jià)值較高的老舊房屋應(yīng)進(jìn)行不可移動(dòng)文物或歷史風(fēng)5.1.4已認(rèn)定的不可移動(dòng)文物、歷史風(fēng)貌建筑應(yīng)遵循相關(guān)法律法5.1.5價(jià)值分析應(yīng)明確能夠體現(xiàn)價(jià)值所在的物質(zhì)載體，包括建筑5.2.2歷史價(jià)值指建筑作為歷史見(jiàn)證的價(jià)值。對(duì)歷史價(jià)值的判斷5.2.3藝術(shù)價(jià)值是指建筑作為人類藝術(shù)創(chuàng)作、審美品味、特定時(shí)65.2.4科學(xué)價(jià)值是指建筑作為人類創(chuàng)造性和科學(xué)技術(shù)成果本身或5.2.6文化價(jià)值是指建筑因其體現(xiàn)民族文化、地區(qū)文化、宗教文5.3.1地域性價(jià)值包含建筑物所在行政區(qū)域內(nèi)的突出價(jià)值在建筑5.3.2市內(nèi)六區(qū)的地域性價(jià)值包含運(yùn)河文化、工業(yè)遺存、歷史文5.3.3環(huán)城四區(qū)的地域性價(jià)值包含運(yùn)河文化、葛沽民俗文化、小5.3.4外圍五區(qū)的地域性價(jià)值包含運(yùn)河文化、長(zhǎng)城文化、薊州古5.3.5濱海新區(qū)的地域性價(jià)值包含工業(yè)遺存、海洋文化等相關(guān)價(jià)76.1.1老舊房屋改造提升前應(yīng)進(jìn)行建筑體檢。建筑體檢應(yīng)結(jié)合業(yè)6.2.2老舊房屋部件的體檢包括：6.2.4老舊房屋節(jié)能性能的評(píng)定內(nèi)86.2.5老舊房屋綠色低碳的評(píng)定內(nèi)容包括：規(guī)劃和建筑、結(jié)構(gòu)和6.3.2在實(shí)施檢查后，應(yīng)根據(jù)檢查結(jié)果對(duì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀進(jìn)行完損性6.3.4保護(hù)類及有特殊要求的老舊房屋應(yīng)進(jìn)行專題研究、論證或2設(shè)備設(shè)施、電氣線路、附屬管線、管道、閥門(mén)及其連接件6.4.2給水排水設(shè)備設(shè)施評(píng)定應(yīng)根據(jù)改造需求確定，主要包括設(shè)6.4.3供暖系統(tǒng)應(yīng)對(duì)供暖系統(tǒng)末端、管道、閥門(mén)和保溫等進(jìn)行評(píng)6.4.4空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)對(duì)設(shè)備風(fēng)量、空調(diào)機(jī)組供冷（熱）量、水6.4.5電氣設(shè)施的評(píng)定內(nèi)容應(yīng)包括老舊房屋的供電設(shè)施、公共照6.4.6智能化設(shè)施的評(píng)定內(nèi)容應(yīng)包括建筑信息設(shè)施系統(tǒng)、信息化6.5.1老舊房屋改造提升前應(yīng)進(jìn)行消防安全評(píng)估。評(píng)估應(yīng)包括收6.5.2老舊房屋改造前的消防安全評(píng)估如涉及與消防相關(guān)的結(jié)構(gòu)6.5.3當(dāng)改造消防設(shè)計(jì)能夠執(zhí)行現(xiàn)行消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，其結(jié)論應(yīng)7.1.1不可移動(dòng)文物、歷史風(fēng)貌建筑7.1.2其他有保護(hù)價(jià)值、且未達(dá)到認(rèn)7.1.3恢復(fù)原貌的老舊房屋保護(hù)提升7.1.4老舊房屋中有價(jià)值的設(shè)施設(shè)備7.1.5設(shè)施設(shè)備提升應(yīng)避免對(duì)于保護(hù)對(duì)象的破壞，其設(shè)置部位、7.2.1保護(hù)對(duì)象可為整幢建筑或建筑的結(jié)構(gòu)體系、裝飾構(gòu)件、材7.2.2整體價(jià)值較高且經(jīng)過(guò)加固改造可滿足后續(xù)使用要求的建7.2.3價(jià)值較高且加固改造可滿足后續(xù)使用要求的結(jié)構(gòu)體系，應(yīng)7.2.4具有代表性、能反映建筑歷史文化特色的建筑裝飾構(gòu)件應(yīng)7.2.5具有時(shí)代特征的建筑材質(zhì)、色彩、元素和設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)作為7.3.1保護(hù)類老舊房屋在保護(hù)提升前應(yīng)對(duì)施工工藝、構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、7.3.2保護(hù)類老舊房屋的保護(hù)提升宜采用不改變?cè)薪Y(jié)構(gòu)體系的7.3.3在不影響建筑正常使用的前提下，具有時(shí)代特征的保護(hù)對(duì)7.3.4特色建筑裝飾構(gòu)件應(yīng)按原樣進(jìn)行修補(bǔ)、拼接或加固。當(dāng)無(wú)法修復(fù)時(shí)應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)繪及拍照記錄，在保護(hù)提升工程中原樣復(fù)7.3.6發(fā)生過(guò)重要?dú)v史事件或與歷史人物有關(guān)的老舊房屋應(yīng)在合8.1.1老舊房屋改建類改造提升設(shè)計(jì)前應(yīng)進(jìn)行建筑體檢，根據(jù)體檢結(jié)果結(jié)合居民意愿和資金籌集確定改造內(nèi)容并按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和8.1.2基礎(chǔ)改造包括結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)件安全、基本功能空間缺失、8.1.3改建類改造提升對(duì)室內(nèi)環(huán)境污染應(yīng)嚴(yán)格控制，不應(yīng)使用國(guó)8.1.5設(shè)備設(shè)施應(yīng)與建筑和結(jié)構(gòu)改造提8.2.1老舊住宅可通過(guò)戶內(nèi)空間置換合并、調(diào)整分隔等方法進(jìn)行8.2.2住宅成套化改造中，基本功能空間種類和面積無(wú)法同時(shí)滿8.2.3當(dāng)老舊住宅的臥室緊鄰電梯時(shí)，可采用電梯軌道、曳引機(jī)8.2.4新增洗衣機(jī)位宜放置在陽(yáng)臺(tái)或靠近廚房、衛(wèi)生間等方便設(shè)8.2.5廚房、衛(wèi)生間改造后應(yīng)設(shè)排氣道，無(wú)設(shè)置垂直排氣道條件8.2.6護(hù)欄、扶手、踏步等有缺失、損壞，影響正常使用或存在8.2.7管井門(mén)、前室門(mén)或樓梯間門(mén)等破損、變形、松動(dòng)或開(kāi)啟不8.2.8對(duì)存在破損、脫落、開(kāi)裂的樓梯間、走道、電梯廳等公共8.2.10樓層標(biāo)識(shí)、疏散指示標(biāo)志、消火栓及滅火器等消防設(shè)施標(biāo)8.2.11損壞或缺失的信報(bào)箱應(yīng)及時(shí)維修或增設(shè)。首層公共空間不8.2.12根據(jù)小區(qū)的規(guī)模和人流合理選擇快件送達(dá)設(shè)施位置，并預(yù)物強(qiáng)度不足或與墻體連接不牢的，應(yīng)采取加強(qiáng)防護(hù)措施或進(jìn)行更8.2.30老舊電梯的改造應(yīng)委托電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)或電梯制造單位對(duì)8.2.32未設(shè)置電梯的樓梯間宜在休息平臺(tái)處增設(shè)不影響疏散的可折疊壁掛式老年人臨時(shí)休息座椅或在樓梯間內(nèi)設(shè)置椅式升降機(jī)8.3.1當(dāng)對(duì)老舊房屋進(jìn)行綠色、低碳改造并評(píng)定星級(jí)時(shí)，應(yīng)達(dá)到《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T51141要求的一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，8.3.2老舊房屋涉及外圍護(hù)構(gòu)件或節(jié)能改造的應(yīng)先進(jìn)行節(jié)能診8.3.3實(shí)施全面節(jié)能改造的建筑應(yīng)符合國(guó)家及天津市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)8.3.4屋面、外墻、外門(mén)窗等修繕改造部位可根據(jù)缺陷類型、面8.3.5公共部位供暖和非供暖隔墻修繕時(shí)應(yīng)進(jìn)行保溫設(shè)計(jì)，保溫8.4.1地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的加固改造應(yīng)與實(shí)際施工方法相結(jié)8.4.2當(dāng)無(wú)法收集地質(zhì)勘察資料或資料不完整，不能滿足加固設(shè)8.4.4地基基礎(chǔ)加固時(shí)，天然地基承載力可計(jì)入建筑長(zhǎng)期壓密的影響，并按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50023的有關(guān)1結(jié)構(gòu)上的作用應(yīng)經(jīng)調(diào)查、檢測(cè)核實(shí)，其設(shè)計(jì)值應(yīng)符合現(xiàn)行2加固計(jì)算時(shí)，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的尺寸應(yīng)根據(jù)鑒定報(bào)告采用原設(shè)計(jì)3原結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的材料強(qiáng)度等級(jí)和力學(xué)性能標(biāo)準(zhǔn)值，應(yīng)按下2）經(jīng)結(jié)構(gòu)鑒定應(yīng)重新進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)時(shí)，應(yīng)采用現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)結(jié)果4加固材料性能的標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)工程結(jié)構(gòu)加固材5驗(yàn)算結(jié)構(gòu)、構(gòu)件承載力時(shí)，應(yīng)考慮原結(jié)構(gòu)在加固后的實(shí)際8.4.6加固或新增構(gòu)件的布置，應(yīng)消除或減少不利因素，防止局8.4.7對(duì)高溫、高濕、低溫、凍融、化學(xué)腐蝕、振動(dòng)、收縮、溫設(shè)計(jì)中提出有效的防治對(duì)策，并按設(shè)計(jì)規(guī)定的順序進(jìn)行治理和加8.4.8對(duì)加固過(guò)程中可能出現(xiàn)傾斜、失穩(wěn)、過(guò)大變形或坍塌的結(jié)8.4.9地基基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)加固改造還應(yīng)按照現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《既8.5.2給排水設(shè)施的選用應(yīng)執(zhí)行低噪聲、環(huán)保、節(jié)水、節(jié)能等原8.5.5供水改造原則上采用原供水方式，供水分區(qū)改變時(shí)宜按現(xiàn)2室內(nèi)供暖系統(tǒng)改造時(shí)，應(yīng)進(jìn)行供暖末端供熱能力復(fù)核計(jì)算4室內(nèi)供暖系統(tǒng)散熱設(shè)備的散熱量不能滿足要求的，應(yīng)增加5老舊住宅的室內(nèi)系統(tǒng)不能實(shí)現(xiàn)室溫調(diào)節(jié)和熱量計(jì)量時(shí)，宜2空調(diào)系統(tǒng)形式宜根據(jù)建筑功能、空間高度、使用時(shí)間、溫4當(dāng)原有冷熱源供冷供熱量不能滿足使用要求時(shí)，應(yīng)進(jìn)行擴(kuò)供熱量的自動(dòng)控制，應(yīng)對(duì)燃料消耗量、耗電7當(dāng)老舊住宅進(jìn)行空調(diào)功能提升時(shí)，新增空調(diào)宜采用分散設(shè)8當(dāng)空調(diào)系統(tǒng)負(fù)擔(dān)區(qū)域變化時(shí)，應(yīng)核實(shí)原有空調(diào)設(shè)備及管道1加裝電梯影響其他既有設(shè)備的設(shè)置和使用時(shí)，應(yīng)對(duì)受影響2加裝電梯的電源宜采用專用回路供電，并應(yīng)設(shè)置單獨(dú)的計(jì)3電梯電源應(yīng)便于操作和維護(hù)。低壓配電箱應(yīng)設(shè)置直接接觸8.5.19老舊房屋內(nèi)的公共空間和外墻明設(shè)的智能化線纜等線路5宜采用“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，利用APP、小程序等信息化多9.1.1重建類老舊房屋符合下列3配合落實(shí)城市重大規(guī)劃、重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)確需拆除重建9.1.2老舊房屋可與臨近相關(guān)聯(lián)建筑合并拆除重建，相關(guān)聯(lián)建筑9.1.3重建類改造提升工程宜劃定老舊房屋拆除邊界，包括場(chǎng)地9.1.5重建房屋的規(guī)劃布局、空間形態(tài)、建設(shè)規(guī)模等應(yīng)滿足行政9.2.1重建房屋的場(chǎng)地宜設(shè)置獨(dú)立出入口連接城市道路，當(dāng)受條件限制必須穿越相鄰場(chǎng)地進(jìn)入城市道路時(shí)，應(yīng)設(shè)置有效的安全分9.2.2重建后的場(chǎng)地標(biāo)高應(yīng)與臨近場(chǎng)地標(biāo)高相協(xié)調(diào)，且不宜超出9.2.3重建后的場(chǎng)地應(yīng)滿足無(wú)障礙使用要求。建筑出入口應(yīng)為無(wú)9.2.4重建房屋應(yīng)合理布局，與周邊既有建筑風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，延續(xù)9.2.7結(jié)合需求適當(dāng)考慮機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車地面停車場(chǎng)地，且宜9.2.8重建后的場(chǎng)地應(yīng)充分綠化，綠地率不低于原有水平，宜通9.2.9總平面設(shè)計(jì)應(yīng)按相關(guān)要求配置市政場(chǎng)站點(diǎn)，合理設(shè)置信報(bào)9.2.11重建房屋應(yīng)按行政主管部門(mén)要求退讓城市道路和臨近場(chǎng)9.3.1重建的住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)配套設(shè)置臥室、起9.3.3重建房屋宜采用圍合式布局，沿9.3.4重建房屋宜為坡屋面，建筑材質(zhì)和色彩應(yīng)與周邊環(huán)境特征9.4.1重建房屋不宜采用分期建設(shè)，9.4.2重建房屋宜采用裝配式建筑、綠色建筑、海綿城市、全裝9.4.3重建房屋功能定位應(yīng)明確，不應(yīng)預(yù)留后期增加樓板、夾層10.0.2改造提升工程應(yīng)在招投標(biāo)文件、合同中確定質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)您是否同意所屬小區(qū)的老舊房屋改造提升□是□否您是否同意改造后進(jìn)行物業(yè)管理并繳納物業(yè)費(fèi)□是□否請(qǐng)您選擇個(gè)人出資方式：□業(yè)主直接出資、□住宅專項(xiàng)維修資金、□小區(qū)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備收益以及其他屬于業(yè)主所有的資金12造樓梯平臺(tái)加裝折疊休息座椅或爬3升4升增減相應(yīng)需要改造提升的內(nèi)容，以此為基礎(chǔ)修改后進(jìn)行老舊建筑改造提升意1為便于在執(zhí)行本導(dǎo)則條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不2.《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》3.《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》4.《近零能耗建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》G條文說(shuō)明編制說(shuō)明 39 39 41 41 42 43 44 48 49 49 50 50 51 51 521.0.2本導(dǎo)則中的老舊房屋主要指老舊小區(qū)內(nèi)的老舊住宅及其配定確定的危險(xiǎn)房屋以及建成年代較早失養(yǎng)失2.0.2天津市突出的地域性價(jià)值包括運(yùn)河文化、長(zhǎng)城文化、工業(yè)等有關(guān)法律法規(guī)確定的保護(hù)性建筑和經(jīng)評(píng)估具有以上價(jià)值的老舊2.0.4改建類老舊房屋是指針對(duì)建筑結(jié)構(gòu)等具有保留價(jià)值的非保2.0.5重建類老舊房屋是指針對(duì)建筑結(jié)構(gòu)差、安全標(biāo)準(zhǔn)低等不具保護(hù)類改造提升改建類改造提升3.0.2改造提升應(yīng)在調(diào)查和評(píng)估的基礎(chǔ)上及時(shí)與業(yè)主溝通，廣泛建、重建時(shí)，需經(jīng)業(yè)主共同決定，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積5.1.1價(jià)值分析結(jié)論是改造提升工程中判定工程性質(zhì)、確定改造5.1.4文物建筑需遵循的法律法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)主要有：《中華與加固技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50165、《傳統(tǒng)建筑工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T《近現(xiàn)代歷史建筑結(jié)構(gòu)安全性評(píng)估導(dǎo)則》WW/T0048、《文物建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》WW/T0125、《文物建筑5.1.5明確物質(zhì)載體是為了便于采取合理的保護(hù)措施。對(duì)于有一5.2.2歷史價(jià)值包含因某種重要的歷史原因而建造，在其中發(fā)生5.2.3藝術(shù)價(jià)值包含建筑藝術(shù)和附屬于建筑的造型藝術(shù)品等。藝5.2.4科學(xué)價(jià)值包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)技術(shù)特色，本身是某種科學(xué)實(shí)驗(yàn)5.2.5社會(huì)價(jià)值包含建筑所提供給人們?cè)谖幕?、社?huì)教化等方面6.1.1建筑體檢對(duì)象可為整棟建筑或所劃分的相對(duì)獨(dú)立的體檢單解釋詳見(jiàn)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292-2015術(shù)語(yǔ)第50023、《高聳與復(fù)雜鋼結(jié)構(gòu)檢測(cè)與鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB51008、《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ125、《民用建筑修繕工程查勘與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》建筑保護(hù)修繕技術(shù)規(guī)程》DB/T29-138、《天津市既有建筑幕墻可6.1.2檢查、評(píng)定、鑒定的名詞解釋詳見(jiàn)《既有建筑維護(hù)與改造建筑體檢中存在《既有建筑維護(hù)與改造通用規(guī)范》GB6.1.3老舊房屋的工程圖紙資料可能存在缺失或失真，應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)6.2.1老舊房屋物理環(huán)境的評(píng)定應(yīng)符合國(guó)家和天津市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的6.2.2其他建筑構(gòu)件包括護(hù)欄、室外空調(diào)機(jī)支架、雨水管及空調(diào)等，可以按照表6.2.2評(píng)定和評(píng)級(jí)。其使用性等級(jí)應(yīng)根據(jù)其使用功主體之間連接略低于AS級(jí)要室外空調(diào)機(jī)及空調(diào)冷凝化、無(wú)變形跡略低于AS級(jí)要蝕嚴(yán)重，有滲漏和積略低于AS級(jí)要略低于AS級(jí)要略低于AS級(jí)要變形縫裝置破損、脫出屋面建筑構(gòu)件：上人略低于AS級(jí)要6.2.3老舊房屋無(wú)障礙和適老化的評(píng)定應(yīng)符合國(guó)家和行業(yè)現(xiàn)行標(biāo)6.2.4老舊房屋節(jié)能性能的評(píng)定應(yīng)符合國(guó)家和行業(yè)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》JGJ/T129、《公共建筑節(jié)能改造技術(shù)6.2.5老舊房屋綠色低碳的評(píng)定應(yīng)符合國(guó)家和行業(yè)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)6.3.1結(jié)構(gòu)檢查包括對(duì)老舊房屋結(jié)構(gòu)表面上的荷載作用和老舊房情況、排水系統(tǒng)各衛(wèi)生器具和地漏的通水能6.4.3供暖系統(tǒng)評(píng)定包括：對(duì)散熱器、地板輻射供暖分配器進(jìn)行