房地產(chǎn)中介服務(wù)合同文本及注意事項(xiàng)在房地產(chǎn)交易中，中介服務(wù)合同是規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與委托人權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性、內(nèi)容完整性直接影響交易安全與權(quán)益保障。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，從合同核心要素、條款解析到簽訂注意事項(xiàng)，為您提供專業(yè)指引。一、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的核心要素（一）當(dāng)事人信息：資質(zhì)與身份的雙重核驗(yàn)合同首部需明確中介機(jī)構(gòu)（乙方）與委托人（甲方）的基本信息。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)標(biāo)注營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)、備案資質(zhì)編號(hào)（如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明），個(gè)人中介需提供從業(yè)資格證號(hào)；委托人需填寫姓名、身份證號(hào)（或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照號(hào)）、聯(lián)系方式。需特別注意：中介機(jī)構(gòu)若以分公司名義簽約，需注明總公司主體責(zé)任，避免“皮包公司”風(fēng)險(xiǎn)。（二）服務(wù)內(nèi)容：從“模糊描述”到“權(quán)責(zé)清單”服務(wù)內(nèi)容需逐項(xiàng)明確，避免“協(xié)助辦理交易手續(xù)”等籠統(tǒng)表述。例如：房源端服務(wù)：篩選符合甲方需求的房源（面積、戶型、權(quán)屬類型等）、組織實(shí)地帶看、提供房屋權(quán)屬調(diào)查（含抵押、查封、租賃備案等信息）；交易端服務(wù)：協(xié)助擬定買賣合同、指導(dǎo)網(wǎng)簽流程、協(xié)調(diào)買賣雙方議價(jià)、跟進(jìn)貸款審批/過戶/交房等環(huán)節(jié)；附加服務(wù)：如提供市場行情分析、政策解讀等（若收費(fèi)需單獨(dú)約定）。需警惕中介“超范圍承諾”（如承諾“一定能貸款”“包稅過戶”），此類條款可主張無效。（三）服務(wù)費(fèi)用：透明化與風(fēng)險(xiǎn)隔離1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：明確傭金比例（如房屋成交價(jià)的1.5%）或固定金額，區(qū)分“買方傭金”“賣方傭金”（若雙方委托同一中介，需避免重復(fù)收費(fèi)）；2.支付節(jié)點(diǎn)：約定“服務(wù)完成時(shí)支付”（如過戶完成后），而非“簽約即付”，防止中介“只收錢不辦事”；3.費(fèi)用明細(xì)：列明“代收代繳費(fèi)用”（如過戶稅費(fèi)、評(píng)估費(fèi)）的計(jì)算依據(jù)，注明“實(shí)報(bào)實(shí)銷，多退少補(bǔ)”，避免中介虛報(bào)費(fèi)用。（四）房屋信息：交易標(biāo)的的精準(zhǔn)錨定合同需附《房屋信息確認(rèn)單》，包含：物理信息：地址、建筑面積、套內(nèi)面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝修情況；權(quán)屬信息：產(chǎn)權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)人姓名、共有情況、土地性質(zhì)（出讓/劃撥）、房屋用途（住宅/商用）；瑕疵信息：是否存在抵押、查封、租賃（需附租賃合同）、違建等，中介需承諾“信息真實(shí)無隱瞞”，否則承擔(dān)賠償責(zé)任。（五）交易流程與期限：時(shí)間節(jié)點(diǎn)的剛性約束將交易環(huán)節(jié)拆解為“房源匹配→意向達(dá)成→合同簽訂→貸款審批→網(wǎng)簽備案→過戶→交房→尾款支付”等階段，每個(gè)階段約定最晚完成時(shí)間（如“貸款審批應(yīng)于簽約后30日內(nèi)完成”）。若因中介過錯(cuò)導(dǎo)致流程延誤（如材料遞交不及時(shí)），需約定違約金（如每日按傭金的1%計(jì)算）。（六）違約責(zé)任：雙向約束的平衡機(jī)制中介違約：如提供虛假房源、隱瞞房屋瑕疵、未完成約定服務(wù)，需退還全部/部分傭金，并賠償損失（如買方因房屋查封無法交易的差價(jià)損失）；委托人違約：如無正當(dāng)理由終止合同、“跳單”（繞開中介交易），需支付約定傭金或違約金；不可抗力/政策變動(dòng)：約定免責(zé)條款（如限購政策導(dǎo)致交易終止，雙方互不追責(zé)）。二、常見爭議條款的深度解析（一）“獨(dú)家委托”條款：權(quán)益與限制的博弈若合同約定“甲方獨(dú)家委托乙方出售/購買房屋，期限為X個(gè)月”，需注意：中介需承諾“在委托期內(nèi)積極推廣，每月提供帶看記錄/推廣憑證”；委托人可約定“獨(dú)家期內(nèi)，若甲方自行成交（如親友購房），無需支付傭金”，避免“被動(dòng)違約”。（二）“跳單”條款：法律邊界的厘清《民法典》第965條規(guī)定：委托人利用中介提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞開中介直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介支付報(bào)酬。但中介需舉證：已提供“獨(dú)家房源信息”或“核心交易機(jī)會(huì)”（如帶看后3個(gè)月內(nèi)成交）；未存在“服務(wù)瑕疵”（如隱瞞房屋抵押）。建議委托人在合同中補(bǔ)充：“若中介未完成約定服務(wù)，或提供信息不真實(shí)，甲方有權(quán)另行選擇交易對(duì)象，不視為跳單?！保ㄈ└袷綏l款的“陷阱”識(shí)別中介提供的合同多為格式條款，需警惕：排除對(duì)方主要權(quán)利：如“甲方不得以任何理由解除合同”；加重對(duì)方責(zé)任：如“無論交易是否成功，甲方均需支付全額傭金”；減輕自身責(zé)任：如“中介對(duì)房屋信息真實(shí)性不承擔(dān)責(zé)任”。根據(jù)《民法典》，此類條款無效，但需委托人主動(dòng)提出修改或保留異議證據(jù)。（四）補(bǔ)充協(xié)議的效力優(yōu)先級(jí)若主合同與補(bǔ)充協(xié)議條款沖突，需明確“補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”，或約定“補(bǔ)充協(xié)議是主合同的組成部分”。建議在補(bǔ)充協(xié)議中注明簽訂時(shí)間，避免“倒簽協(xié)議”篡改交易事實(shí)。三、簽訂合同的實(shí)操注意事項(xiàng)（一）簽約前：三重核查筑牢基礎(chǔ)1.中介資質(zhì)核查：登錄住建部門官網(wǎng)查詢中介機(jī)構(gòu)備案信息，查看門店公示的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》《從業(yè)人員資格證》；2.房屋產(chǎn)權(quán)核查：要求中介提供《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬查詢證明》（可自行到不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)?。?，核實(shí)產(chǎn)權(quán)人、抵押、查封狀態(tài)；3.市場行情調(diào)研：通過政府指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)成交記錄，判斷中介報(bào)價(jià)的合理性，避免“高傭金綁定高價(jià)房”。（二）簽約時(shí)：細(xì)節(jié)把控規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)1.條款逐項(xiàng)審閱：重點(diǎn)關(guān)注“服務(wù)內(nèi)容”“費(fèi)用支付”“違約責(zé)任”，對(duì)模糊表述要求中介書面解釋（如“合理期限”需明確天數(shù)）；2.口頭承諾書面化：中介承諾的“墊資過戶”“稅費(fèi)優(yōu)惠”等，需以“補(bǔ)充條款”形式寫入合同，注明“若無法兌現(xiàn)，中介承擔(dān)賠償責(zé)任”；3.信息準(zhǔn)確性核對(duì)：確保房屋地址、產(chǎn)權(quán)人姓名、傭金比例等與實(shí)際一致，避免“筆誤”導(dǎo)致糾紛（如“建筑面積100㎡”誤寫為“使用面積100㎡”）。（三）簽約后：證據(jù)留存與動(dòng)態(tài)管理1.證據(jù)鏈保留：留存合同原件、付款憑證（注明“中介傭金”）、帶看記錄、溝通記錄（微信/短信），若中介違約，可作為維權(quán)依據(jù)；2.服務(wù)進(jìn)度跟進(jìn)：按合同時(shí)間節(jié)點(diǎn)督促中介履職，如貸款審批超時(shí)，發(fā)函催告并保留送達(dá)憑證；3.變更事項(xiàng)書面確認(rèn)：若交易條件變更（如房價(jià)調(diào)整、付款方式變更），簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方簽字蓋章。四、糾紛防范與維權(quán)建議（一）證據(jù)意識(shí)：從“口頭約定”到“書面留痕”看房時(shí)拍攝房屋現(xiàn)狀視頻（含房產(chǎn)證、中介工作證），證明中介提供的房源信息；付款時(shí)要求中介開具“傭金發(fā)票”（注明服務(wù)內(nèi)容），避免“白條收款”；溝通中使用“書面函件+EMS郵寄”（注明“中介服務(wù)糾紛催告函”），保留回執(zhí)單。（二）維權(quán)路徑：協(xié)商→投訴→訴訟的階梯選擇1.協(xié)商：優(yōu)先與中介負(fù)責(zé)人溝通，提出書面訴求（如退還傭金、賠償損失），錄音留存協(xié)商過程；2.投訴：向住建部門（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理科）、消協(xié)投訴，要求中介機(jī)構(gòu)整改；3.訴訟/仲裁：若合同約定仲裁條款，向約定仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁；否則向房屋所在地法院起訴，主張“中介違約賠償”或“格式條款無效”。（三）風(fēng)險(xiǎn)前置：選擇“規(guī)范中介”的核心標(biāo)準(zhǔn)拒絕“無證中介”：查看營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍含“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”，且已辦理備案；警惕“低價(jià)陷阱”：傭金顯著低于市場價(jià)的中介，可能通過“后期加價(jià)”“捆綁服務(wù)”獲利；優(yōu)先選擇“品牌中介”