江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究報(bào)告

內(nèi)容提要

江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃擬定日勺三大住宅新

區(qū)之一。本文經(jīng)過對江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村125.59畝日勺一國有拍

賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周圍主要同類競

爭物業(yè)的比較后，根據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)本地口勺目前市場情況和對

將來日勺預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營籌劃提出初步意見，并

結(jié)合項(xiàng)目口勺特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)

分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。根據(jù)本文的

方案，項(xiàng)目總建筑面積11.72萬平方米，項(xiàng)目總投資15594.85萬

元。經(jīng)測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

27.1%,所以項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。

［關(guān)鍵字］后湖花園項(xiàng)目投資開發(fā)經(jīng)營

目錄

第一章序言

一、報(bào)告編制目的

二、報(bào)告編制根據(jù)

三、項(xiàng)目概況

第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2023年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸

二、武漢市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析

第三章項(xiàng)目周圍物業(yè)市場調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、后湖地域區(qū)域分析

三、項(xiàng)目周圍主要物業(yè)分析

四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式

二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)

第五章項(xiàng)目定位

一、目日勺市場定位

二、產(chǎn)品定位

第六章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)提議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃提議

二、住宅建筑設(shè)計(jì)提議

三、小區(qū)配套設(shè)施提議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提議

第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項(xiàng)目投資估算

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營情況分析

一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

二、項(xiàng)目銷售收入估算

三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算

四、項(xiàng)目利潤估算

五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目敏感性分析

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析

第十章結(jié)論與提議

第十一章結(jié)束語

第十二章附錄及主要參照文件

第一章前言

一、報(bào)告編制目的I

1.在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處

的區(qū)位環(huán)境，對該地塊［1勺市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。

2.對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營籌劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)

劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的提議。

3.結(jié)合企業(yè)日勺情況和項(xiàng)目日勺特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營日勺可行方

式。

4,對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5.對項(xiàng)目決策及其實(shí)施H勺優(yōu)化提出提議。

二、報(bào)告編制根據(jù)

1.武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2.

3.國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)法律與政策；

4.武漢市2023房地產(chǎn)年鑒；

5.現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

6.武漢市新洪泰中介代理企業(yè)提供的|資料

三、項(xiàng)目概況

該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于武漢

市“十五”計(jì)劃必定的三大住宅新區(qū)之-----后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán),

對于新型住宅開發(fā)有極其主要意義。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求,

該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2023]2

號文同意同意，且能夠免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并擬定該地塊的主

要用途是住宅用地，容積率不超出14建筑密度22.5%,綠化率

不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米如下,,

也允許建高層（40米如下），但百分比不得超出20%。

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中檔檔次的住宅新

區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%,小高層40%,并初步擬定項(xiàng)

目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

①總用地面積:8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬M2

其中：多層住宅:6.72力M2

小高層住宅及別墅:4.48萬M2

公建面積:0.5萬M2

④建筑密度:22.5%

⑤綠化率:40%

（以上數(shù)據(jù)是根據(jù)周圍物業(yè)的I指標(biāo)參照提出的，該方案僅為初

步方案，在諸多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）

第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2023年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸

投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)

更是如此。所以，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一種

開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2023年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日勺要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)

實(shí)施主動的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推動經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)

整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困時(shí)力度，實(shí)施西部

大開發(fā)戰(zhàn)略，采用多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施日勺實(shí)施，使

得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出主動變化。投資,

消費(fèi)和出口增長加緊，社會需求進(jìn)一步回升，構(gòu)造調(diào)整穩(wěn)步推動,

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益

和財(cái)政收入大幅增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)營質(zhì)量進(jìn)一步提升。（《新華文摘》

2023'5）

同步全國房地產(chǎn)動工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資

產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2023年“國房景氣指數(shù)”值達(dá)成

104.06點(diǎn)，比上年增長2.6點(diǎn)，保持了迅速上升的發(fā)展趨勢，房

地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金連續(xù)迅速

增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)

格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴(kuò)大;新動工項(xiàng)目迅速增長（如

下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面

積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺H勺局面。伴隨國

家經(jīng)濟(jì)形勢日勺好轉(zhuǎn)和有關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯

增長，投資構(gòu)造進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁時(shí)增長勢頭,

（《中國統(tǒng)計(jì)》ChinaStatistics2023'5）,房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出

如下主要特征：

全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

2023年實(shí)際比上年同期+%

住宅投資（億元）3318.725.8

商品房新動工面積（萬平方米）2829530.6

商品房竣工面積（萬平方米）23027.916.4

商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.126.9

商品房銷售額（億元）3571.030.1

其中：銷售給個(gè)人（億元）2840.351.9

占總銷售額的比重（％）79.5-

1.開發(fā)投資量連續(xù)增長，投資構(gòu)造趨于合理。2023年全國房地

產(chǎn)開發(fā)完畢投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%,占固定

資產(chǎn)投資日勺20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完畢投資3318.74億元,

與上年同比增長25.8%。

2.消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2023年，個(gè)人購置

商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%,比上

年提升7.9個(gè)百分點(diǎn)。

3.銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2023年商品房每平

方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5.98%,商品住宅平均售價(jià)

1951.6元，上漲8.14%,辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，下跌

7.95%,商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元,上漲3.47%。個(gè)人住

房貸款逐年翻倍。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年合計(jì)增長

17.4倍。其中建設(shè)銀行2023年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元,

占該行全部貸款余額的10.6%,當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)

年全部貸款新增額的40%o

4.二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品

房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下日勺局面,

帶來了房地產(chǎn)市場的繁華。

5.需求情況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反應(yīng)的情

況看，伴隨個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的I

中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物

業(yè)管理的好壞越來越為購房者注重，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加緊，品牌

意識得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2023'

5RealEstateInformationofChina謝家瑾）

以上資料表白，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好日勺，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)

步發(fā)展，加之有關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是合適的，是

和國家形勢相一致的。

二、武漢市房地產(chǎn)市場分析

1.2023年房地產(chǎn)市場

2023年武漢市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸

走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999

年增長11.07%；全市總動工面積1343萬平方米，比1999年增長

3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其

中住宅竣工面積達(dá)377.31萬平方米，占全市總竣工面積的

83.09%,比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76

萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積日勺80.33%,銷售

額達(dá)60.2億元;空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115

萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為

19481戶，比1999年增長11%,租賃總面積為80.15萬平方米，比

1999年增長17%,年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。

三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比

1999年增長122.8%,闡明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。以上情

況表白：武漢市2023年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)

市場開始步入了成長久，正朝著新的I繁華上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個(gè)人購置率進(jìn)一步增長。商品房個(gè)人購置率是反應(yīng)地域房

地產(chǎn)市場購置力水平的主要指標(biāo)，2023年第四季度商品房銷售

額為8億元，其中個(gè)人購置為6.91億元，個(gè)人購置率為86.43%。

從圖中能夠看出：2023年武漢市商品房個(gè)人購置率是連續(xù)上升,

至第四季度已經(jīng)達(dá)成86.43%日勺水平，個(gè)人購置率的不斷上升，

也從一種側(cè)面表白房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)開啟

而且連續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的連續(xù)迅速發(fā)展提供了條件。

(2)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資構(gòu)造更趨合理。2023年第四

季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增

長，從左圖看出：2023年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅

速，增幅很大，表白房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同步也能

夠看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動作用。

價(jià)格指數(shù)

一季度1941.81000

二季度19631010.9

三季度2023.931031.9

四季度2023.661041.03

(3)截止2023年11月份，全市完畢住宅投資20.87億元，占房

地產(chǎn)總投資的J58.33%,2023年武漢市住宅合計(jì)總投資75.82億元,

占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)詳細(xì)見下

表：

各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所

示：

經(jīng)過下圖能夠看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅不大于

上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對較低，造成三季度住

宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對較高口勺

基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持

攀升。

2.市場特點(diǎn)分析

2.1宏觀市場特點(diǎn)：〈億房網(wǎng)〉

1.住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供

了動力。2023年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。自1998年

12月31日延續(xù)了近50數(shù)年的福利分配住房制度退出歷史舞臺,

貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過

1999年的過分轉(zhuǎn)換，從2023年開始，實(shí)物分房已完全停止，居

民”等、靠、要”日勺福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2023

年6月30日此前，凡購置公房一次性付款時(shí)，可享有20%的折

扣優(yōu)惠；2023年歲末，購置現(xiàn)住公房一次性付款享有10%優(yōu)惠

也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)施“零折扣”。住宅這個(gè)人們

生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2023年完全納入了市場經(jīng)

濟(jì)軌道。

2.空置商品房消化能力加強(qiáng)。2023年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情

況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市日勺商品房外，還消化一部

分往年日勺空置商品房。1999年武漢市空置商品房為150萬平方

米,2023年新增9萬平方米，到2023年底還剩115萬平方米，所

以在2023年共消化了44萬平方米。

3.經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)取得很好成效。2023年武漢市不斷推動和完

善經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)。整年經(jīng)濟(jì)合用房施工面積為195萬平方米,

竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積口勺17.23%,整

年銷（預(yù)）售115.14萬平方米，其中預(yù)售38.96萬平方米，銷售

率超出100%,處理了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百

步亭花園，華錦城花園等幾種規(guī)模大、環(huán)境好的要點(diǎn)經(jīng)濟(jì)合用房

小區(qū)。

4.房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2023年武漢市房地

產(chǎn)市場構(gòu)造趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程

度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地域的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場的活躍會直接

刺激住宅一級市場日勺發(fā)展，存量房買賣的增長并不意味著增量

房市場日勺萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房

交易大大超出了增量房的交易，而武漢市目前存量房的交易確

不大于增量房日勺交易，所以利用二手房交易拉動住宅一級市場

的操作空間很大。2023年武漢市增量房市場交易30010起，交易

的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場交易達(dá)成27130起,

建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易日勺興起和已售公房的

上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費(fèi)需求。

住房一級市場（增量房）住房二級市場（存量房）住宅總量

起數(shù)30010起27130起57140起

建筑面積244平方米478.62萬平方米722.62萬平方米

5.金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的J堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人

住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款日勺

上限提至“8成30年”的期限。2023年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住

房貸款合計(jì)29.17億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11.79億

元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占整年總銷

（預(yù)）售面積的H/4強(qiáng)。2023年新增歸集住房公積金5.38億元，比

1999年增長33.94%O共同意發(fā)放個(gè)人住房貸款9019戶，合計(jì)

5.41億元，同比增長97.8%；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá)91.76萬

平方米，房屋總價(jià)值達(dá)12.56億元。（上圖）

6.住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2023年房地產(chǎn)

抵押總戶數(shù)為21647起,比1999年增長122.8%,闡明抵押的戶

數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款

日勺增多。同步銀行加緊了放款速度和放款條件，為市場資金融通

起到非常主要的作用。1999年底成立了武漢市住房擔(dān)保企業(yè),

2023年整年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中

50%為購置新建商品房日勺貸款,50%為住房抵押融資。

7.房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的開啟發(fā)揮了主動作

用。2023年武漢市圍繞加緊開啟住房二級市場開展的各項(xiàng)住房

消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為

房地產(chǎn)市場的繁華起到了主耍推動作用。截止2023年，共有218

家中介企業(yè)遍及全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同步

2023年8月底舉行了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介

聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介日勺整改工作，不但

規(guī)范了武漢市中介市場的I服務(wù)行為，而且?guī)恿苏麄€(gè)行業(yè)的規(guī)

范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分主要日勺作用。

8、房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了主要的舞臺。2023年武漢

市各區(qū)聯(lián)動舉行“房交會”，進(jìn)一步了活躍住房市場。6月和11

月舉行了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同步各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地

舉行了區(qū)級房交會，既增進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了

存量房日勺交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年全市的房交會，共銷售商品房

5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成

交1681起，成交面積15力平方米，成交金額1.3億兀；辦理權(quán)

證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2.2微觀市場特點(diǎn)

1.從地理位置來看，城市周圍地域因?yàn)榍皫啄暾幕A(chǔ)配套

設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周圍地域的

投資和銷售量均高于中心地域。從銷售情況看最旺的是徐東和洪

山光谷，2023年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤出售，十分旺銷,

形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌日勺新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)日勺影響下已

成為武昌最具憤怒的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。一樣光谷

也是2023年的亮點(diǎn)，不但匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且

2023年華工科技的成功上市，光谷地域經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購置

力日勺強(qiáng)勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展日勺原因。伴隨本市大力發(fā)

展光谷日勺戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。

2.從樓盤構(gòu)造和戶型來看，磚混構(gòu)造日勺樓盤已逐漸退出歷史日勺

舞臺，目前市場上的構(gòu)造主要是框架構(gòu)造。戶型設(shè)計(jì)方面，伴隨

市民生活質(zhì)量日勺提升，三室兩廳兩衛(wèi)歡I戶型逐漸取代了兩室兩

廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120

平方米之間。

3.從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始開啟，變化了多層

樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是因?yàn)樾「邔拥臉潜P帶電梯，防

止了多層要上樓的麻煩，同步跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好,

戶型構(gòu)造好，有效使用面積多等優(yōu)勢，所以成為2023年銷售的

一種新變化。

4.從樓層出J銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)

方面的突破帶來的成果，不少樓盤的頂樓銷售都采用了送閣樓

的促銷手段，所以頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低某些,

對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園,

從2023年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5.從價(jià)格上看,2023元/平方米左右的商品房是最能被市場接受,

也是市民購置商品房時(shí)以為最為合理日勺價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)合用房

100%的被市場接受，目前本市經(jīng)濟(jì)合用房日勺平均價(jià)位在

1300-1400元/平方米之間。

6.從樓盤設(shè)計(jì)上看，2023年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以

滿足市場日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2023年整個(gè)市場中有歐式風(fēng)

格，古典風(fēng)格、中西合璧的|風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不

但體現(xiàn)了本市發(fā)展商市場意識的進(jìn)步，而且也闡明了建筑設(shè)計(jì)

單位水平日勺提升。

7.從樓盤環(huán)境來看，因?yàn)橄M(fèi)者日勺需求層次提升，有追求環(huán)境

優(yōu)美的需求，2023年本市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化

和完善。發(fā)展商在增長小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)

等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化

點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%,經(jīng)過

實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理,形成多層次文化品位。帶

動了四號小區(qū)的銷售，2023年已銷售了18萬平方米，占總銷售

日勺50%以上。

8.從樓盤配套設(shè)施來看，2023年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)

程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注

重以業(yè)主日勺需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花

園，不但遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身

房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校,

把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主處

理了子女H勺就學(xué)和受教育問題。

9.從樓盤的賣點(diǎn)來看,2023年房地產(chǎn)銷售突出的I是智能化概念。

其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。

2023年伴隨麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智

能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。2023年11月2-4日舉

行的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智

能化將成為每個(gè)樓盤不可缺乏的功能。

10.從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未

到達(dá)理性化的地步，賣方日勺有效引導(dǎo)對買方日勺購置決策會起到

很主要日勺作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，利用了多種宣傳手段，在江

城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終

都成為了藍(lán)灣日勺業(yè)主。

11.從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)口勺樓

盤以“購置安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購房

的首選。

2023年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有某些缺憾。

例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等某些問題,

部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤H勺

短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。

3.3分類物業(yè)特點(diǎn)（億房網(wǎng)）

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì),2023年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)

增長，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)能夠看出，2023年住宅增長較快，寫字樓的增長較為

平緩。總的來說，本市商品住宅H勺開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)

展，銷售價(jià)格、銷售量一年中都有較大增長，寫字樓市場也逐漸

走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。經(jīng)過上圖進(jìn)行簡樸的回

歸分析可知，在2023年日勺一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)

的趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)，不論投資開發(fā)還是銷

售，一直都是市場的熱點(diǎn)，本市住宅房屋銷售面積已占總銷售面

積的94.5%,個(gè)人購置住宅類房屋日勺銷售占總銷售面積日勺

94.7%。2023年四個(gè)季度本市住宅價(jià)格分別為1945.49元/平方米、

1963元/平方米、2023.93元/平方米、2023.66元/平方米，呈現(xiàn)出

逐漸攀升日勺態(tài)勢，（見右圖）整年平均價(jià)格為1983.52元/平方米。

1.一般商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但

依然是市場內(nèi)匯集人氣的熱點(diǎn)；

2.經(jīng)濟(jì)合用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價(jià)格

比1999年上漲3.1%；本市經(jīng)濟(jì)合用房均價(jià)在1300元-1400元/

平方米之間；

3.別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在城市花園、麗島花園的帶

動卜都有反彈日勺跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%,成為新H勺市場

亮點(diǎn)。

寫字樓

因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境的I轉(zhuǎn)好2023年本市寫字樓價(jià)格較往年都有提

升。2023年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為4003.95.4048、

4058.33.4070.77元/平方米，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為

25元/平方米，較1999年上漲6%。2023年寫字樓市場日勺特點(diǎn)是

寫字樓日勺地域分布對其價(jià)格的影響程度加大。2023年因?yàn)閷懽?/p>

樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，所以2023年寫

字樓最高均價(jià)地域是“金融一條街二寫字樓地段-價(jià)格分布圖如

下：

1.建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓

最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、

信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是木市“寸

土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米，平均月租價(jià)

為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2.解放大道至武勝路這一地段也是本市中高擋寫字樓較密集的

地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。

平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住

率為55%,退居次席。

3,勝利街至江漢路一帶、沿江大道。匯集了武信大廈、金濤大

廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米,

平均月租價(jià)為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4.中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江

天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價(jià)為4091元/平方

米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%o

5.寶豐路、漢陽地域。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)

為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后伴隨外商外資企業(yè)H勺進(jìn)入，會消化一部分的空置寫

字樓，所以本市日勺寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的

整體走強(qiáng)還要靠本市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動。

商業(yè)服務(wù)用房

2023年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2023

年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行

街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)置等等，這些都為百貨

銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供

了機(jī)會。木市2023年新開大型商場2家一一莊勝崇光和魯巷購

物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新變化形象，武商

三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用

房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。2023年漢正街也提出了

二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部出售完畢。但因?yàn)檫€有部

分地域的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是

比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，例如徐東路上口勺商鋪。

從以上資料能夠看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的I,各類物

業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)

展。

3.2023年及將來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng)）

2023年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)

的態(tài)勢。所以2023年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主要一年。

1.2023年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投

資達(dá)成100億，住宅竣工面積達(dá)500萬平方米，這預(yù)示著將掀起

一輪新H勺房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。2023年開發(fā)主要集中在后湖、常青、

南湖、四新及長豐地域，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢

口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。

2.2023年，武漢市房改日勺總體目時(shí)是全方面推行住房分配貨幣

化，提升住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)

的城鄉(xiāng)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購置力。

3.繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合用住房的建設(shè)，并在2023年武漢市將建立起

經(jīng)濟(jì)合用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)合用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展

日勺基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價(jià)

格審核控制，三是面積原則歐I控制。

4.2023年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全方面建

成并實(shí)現(xiàn)相互連通。將提供規(guī)范交易場合，提供大量市場信息,

提供迅速口勺交易服務(wù)，對增進(jìn)市場流通將有主要的推動作用。

5.建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，主動推動房地產(chǎn)交易與權(quán)

屬管理一體化，落實(shí)《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指

導(dǎo)意見》，切實(shí)處理目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、

提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長等問題。推行一種窗口收件，一種

窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為增進(jìn)房地產(chǎn)交易起主動的推

動作用。

6.規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)日勺定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)

格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同步修訂和完善原有的

政策法規(guī)，對物業(yè)管剪發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力求形成

一種系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7.主動推動武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化進(jìn)程，開啟房地產(chǎn)信

息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè),

建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息征詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)

的電子商務(wù)。

另據(jù)教授預(yù)測，2023年房地產(chǎn)價(jià)格日勺大趨勢是上升，但上升幅度

不強(qiáng)，呈“軟升”狀態(tài)。

支持軟升的主要有如下原因，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動

將拉動房價(jià)上揚(yáng),2023年這些能影響房市的政策主要有：住房分

配體制改革，住房供給體制日勺重大調(diào)整，二手房交易市場日勺進(jìn)一

步開放，住房金融哺育和加緊發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提升住宅

建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)

化為有效需求。

另外銀行的屢次降息也有利于居民增長對住房的投資，住宅消

費(fèi)的可能性和市場將會擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也

會對房地產(chǎn)起推動作用，如2023年國家加大住房公積金的歸集

力度，要點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸

款保障等，都對增進(jìn)市場消化，提升市場價(jià)格起到主動作用。

（《長江日報(bào)》2023'9）

（三）有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（億房網(wǎng)）

（一）國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

截止11月份，我國經(jīng)濟(jì)保持8.2%的高速增長。是亞洲金融危機(jī)

以來體現(xiàn)最佳的一年。主要體現(xiàn)如下：11月份，全國完畢工業(yè)

增長值2171億元，比上年同月增長10.6%,繼續(xù)保持比較快的增

長勢頭。1-11月合計(jì)完畢工業(yè)增長值21327億元，比上年同期增

長11.5%。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超出集體、外商及港

澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表白我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。

工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提升。11月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.42%,

比上年同月提升0.12個(gè)百分點(diǎn)，與上月產(chǎn)銷率基本持平。1-11

月合計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.27%,比上年同期提升0.66個(gè)百分

點(diǎn)。前11個(gè)月合計(jì)出口交貨值比上年同期增長26.1%,仍保持了

迅速增長的勢頭。11月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲

0.7%,比去年同月上'漲1.3%,1J1月合計(jì)平均，全國居民消費(fèi)價(jià)

格總水平比去年同期上漲。.2%。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格

分別比上月上漲1.0%和0.3%。

（二）武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好

今年以來，武漢市GDP一直保持10%以上的增長率，因GDP增

長帶來日勺財(cái)政收入增長額約為13億元左右。10月份，全市國有

工業(yè)及年銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完畢工業(yè)增

長值24.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長16.35%。多

種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。國有經(jīng)

濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)分別完畢工業(yè)增

長值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期

增長10.6%、11.0%、16.9%和30.3%；1—10月份，全市完畢固

定資產(chǎn)投資193.43億元，比上年同期增長6.7%O其中基本建設(shè)

完畢投資71.28億元，增長3.6%；更新改造完畢46.91億元，增

長2.9%；房地產(chǎn)完畢70.26億元，增長4.9%。消費(fèi)品市場繁華

興旺，外貿(mào)出口大幅增長。對外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451

萬美元比上年同期增長31.3%,保持較高日勺增長幅度。截止11

月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長14.4%,產(chǎn)品銷售收入

增長22.8,實(shí)現(xiàn)利稅增長70.9%,實(shí)現(xiàn)利潤總額由去年同期時(shí)負(fù)

2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的7.9

億降低到5.4億元。

（三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好11月，空置面積

分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)日勺水平。今

年前11個(gè)月，商品房空置面積日勺增長速度為11.8%,當(dāng)月凈增空

置面積169萬平方米。在銷售連續(xù)升溫的推動下，商品房銷售

價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方

米2091元，同比增長2.2%,是下六個(gè)月以來的最高增幅。其中,

商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增長47元。

今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資

增長速度。今年前11個(gè)月，全國完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億

元，同比增長24.11%,增幅比去年同期提升3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地

產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。受房地產(chǎn)開發(fā)與銷

售迅速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)

月，全國合計(jì)土地開發(fā)面積5337力平方米，同比增長36.9%。

（三）積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款日勺有力支持

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超出政府4.5億的目

口勺，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年合計(jì)歸集額為

22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的I加大

及貸款年限的延長都為開啟房地產(chǎn)市場個(gè)人消費(fèi)發(fā)明了條件。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形

式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜叢J,與房地

產(chǎn)有關(guān)日勺政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場日勺進(jìn)一步發(fā)展和活躍,

所以能夠說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這

兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。

第三章項(xiàng)目周圍物業(yè)市場調(diào)查分析

項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多

項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。此次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊日勺地理

環(huán)境，后湖地域區(qū)域房地產(chǎn)市場，地域既有的生活消費(fèi)條件，后

湖地域住宅消費(fèi)者等幾種方面的I調(diào)查，為項(xiàng)目日勺可行性分析和

研究提供充實(shí)的研討根據(jù)。

該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，目前先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要

日勺概述。下圖表是江岸區(qū)2023年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：

江岸區(qū)價(jià)格江岸區(qū)指數(shù)

一季度2218.781000

二季度2227.381003.876

三季度2223.241002.86

四季度2226.241003.2

2023年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)?/p>

小幅上揚(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)成二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)

價(jià)格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中

在江南地域，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)因?yàn)樽匀粭l

件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地域，建設(shè)

大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地

帶，主要原因是該地域aI建筑密度較小，交通便利，距離中央商

業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高

級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小

區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬

尾房，但第四季度以2350元/平方米的現(xiàn)房價(jià)格出售了4500平方

米，銷售業(yè)績很好。

后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資日勺熱點(diǎn)地域之一，這一地

帶是相對較偏時(shí)地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)

有一定日勺距離，自然環(huán)境很好，而且有開發(fā)大片住宅小區(qū)日勺條件,

是將來最適合居住的地域之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹

葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地域在將來升值的可

能性較大。位于該地域的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為

1886元/平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了1.65萬方。

一、投資地塊的地理環(huán)境

土地是不可再生資源，一種項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種原因綜合

作用H勺成果。土地所處H勺地理位置，周圍H勺自然環(huán)境，人文環(huán)境,

市政配套及臨近樓盤H勺品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家

者，所以，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。

1.土地性質(zhì)及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周圍主要有

水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。

該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整,

無丘陵，小山包，且地塊時(shí)延伸四面也大致是一望平原，地塊周

圍有叫多歐I村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村,

蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）,新春村（有2023人左右）；還有成片

的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量

2.1自然環(huán)境

該地塊總體來看屬于平原地域，空氣很好，無大型污染，植被水

系豐富。

如下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：

1.南向

遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的當(dāng)代化建筑，能隱約感受到大城市

生活;京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無

障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線

路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上不論近看或遠(yuǎn)望的視線

都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片H勺草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片

出J湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新,

寧靜而漂亮，但近處有零星的小村落減弱了景色。

3凍向

遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中口勺東方恒星園，近處的竹葉山路邊為

商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的

異味。

4.西向

西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺當(dāng)代城市居民

區(qū)，隱約可見正在施工時(shí)新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及

近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2項(xiàng)目周圍情況

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公

堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。

1.地形地貌情況（詳見附圖地形地貌圖）

2.物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）

3.局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）

附圖闡明

1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，接近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小

湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后

湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府接近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設(shè)有成片

日勺自然林或人工林，惟有路兩旁不多日勺樹林，大車過后，塵土飛

揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。

社會環(huán)境：道路路面情況較差，經(jīng)常有載貨H勺大卡車經(jīng)過，到市

內(nèi)的交通不便利，沿線只有716—路公交。地段入口處有大東門

客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均

以到位，線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除

外）。路邊附近有2-3個(gè)門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的

分點(diǎn)。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。沒有大型

的娛樂場合，只有幾家小型的臺球廳。

人文環(huán)境：沿路兩旁日勺居民來自不同日勺地方，主要是石橋村，塔

字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打

工。同步有黃陂等附近區(qū)縣口勺居民。他們大多是出外打工來到這

里，租用本地居民的住房，沿路地帶和石橋村大約有2-3千人。

居民日勺房屋大致為2-3層，比較簡陋。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入

水平不等，屬石橋村日勺居民每年固定有1000-1500元的收入，起

源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商

鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在某些私人辦的企業(yè)打工，如武漢新基業(yè)

混凝土有限企業(yè)等，他們?nèi)丈资杖胼^高，每月有1000元左右的收

入，另外有些較大的企業(yè)都有集體宿舍，員工來在各處，有口勺住

在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有60戶,

約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊(duì)而言,

收入主要以“賣地”為主（該村日勺集體地約400畝），收入該居

民發(fā)放補(bǔ)貼，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)

達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主，有某些來

自黃陂等地域歐I打工者。工廠極少，只有幾種村民自辦的I個(gè)體小

企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積

約400平方米左右，諸多房子由外來者租住，該村的水電，通訊

等都不完善，綠化情況較差，周圍有諸多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和

公共設(shè)施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景很好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染,

空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次

第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地域，沿路自西向東依次

分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村

構(gòu)成）。周圍以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本

同上。

社會環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊沿?？v有張公堤，橫有竹葉山路,

內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726,69路公交車。給排水設(shè)施齊

備，供電設(shè)施相對不足，但具有發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通

訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供給站。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高,

工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主,現(xiàn)達(dá)成大都處于半停產(chǎn)狀

態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落

后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。本地居民收入差

距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房

屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

3.姑嫂樹路段調(diào)查

沿漢興路至張公堤段，交通便利，有560,711,805,71,527,35,41路公

交線路經(jīng)過，物業(yè)基本為三層商住樓，底層為商鋪，樓上為住房。商

業(yè)發(fā)達(dá)，有關(guān)的銀行，醫(yī)院診所，小學(xué)，中學(xué)設(shè)施齊全，有漢興學(xué)校，武

漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi)，綠化，無了設(shè)施仍停留在

相當(dāng)?shù)偷乃?。居民以本村居民為主，外地人占小部分，村居民?/p>

入起源以出租房屋，商鋪，打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè)，華美生活

鍋爐制造廠，紅巖汽車武漢銷售企業(yè)等為民營及私營企業(yè),沿路可

視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。

沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地，無商業(yè)門

面，有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有35路車通行,

基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施相對滯后。姑嫂樹路段以民營，私營工廠為主,

大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所，戒毒所。

居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺，打工，出租房屋為起源.道路情況較

差，路面較窄，且坎坷不平，綠化極少,自然環(huán)境一般，無污染.

整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng)，交通也便利，基礎(chǔ)公共設(shè)施

也相對完備，但自然環(huán)境，景觀不如其他村。

4.后湖大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。因沒有土地，鄉(xiāng)民極少務(wù)農(nóng),

鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里人們生活起源主要靠外出打工和房屋出

租,每戶的房屋大部分為2-3層的樓房.區(qū)內(nèi)企業(yè)和少，大部分已關(guān)

閉，只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限企業(yè)，田田股份集團(tuán)有限企

業(yè)在經(jīng)營。漢口殯儀館就在石橋村路旁，有兩所學(xué)校，一所幼稚園,

兩個(gè)集貿(mào)市場，一種衛(wèi)生所和幾種小診所，因后湖大道在建，鄉(xiāng)里

的水電十分以便。

5.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶

自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩，發(fā)展大道至姑嫂樹路兩

側(cè)臨街多為建筑，底層為商鋪門面，上層為居民居住。二七路沿線

景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè)，旁邊多為低層住宅，商業(yè)

用房較少，離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是

大片日勺農(nóng)田.

人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科，教，文，衛(wèi),娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。

發(fā)展大道臨街主要是商鋪，背街處大多為住宅，其中發(fā)展大道，二

七路附近都有村莊:黃浦園豐村，勝華村,人口數(shù)量均在2023-3000

人之間。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華，銀行，酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多;二七

路現(xiàn)今在修建公路，路旁有零散建筑物，大部分要拆遷，道路通車

后，經(jīng)濟(jì)環(huán)境會有大幅度日勺提升。

二、后湖地域區(qū)域分析

1.基礎(chǔ)設(shè)施情況分析

1.1交通情況

本地塊四面已初步形成了大日勺交通體系，東西向有近年來新建和

在建的發(fā)展大道后湖大道，幸福大道，張公堤路段，其乜后湖大道

正在加緊施工建設(shè)，年底前建成通車后將對本地塊項(xiàng)目提供良好

的條件，南北向主要為地塊兩頭的J姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹

路交通便捷，有560,711,805,71,527,3541路等通向各個(gè)方向，岱黃

公路公交少，只有716一路公交車，終點(diǎn)止于東方恒星園門口，與發(fā)

展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站，客車主要是運(yùn)送人員去黃陂

等縣城。

1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施

地塊周圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主耍位于發(fā)展大道和姑

嫂樹路沿線,如世華大酒店，中百倉儲，農(nóng)行，建行等,但距離本地塊

較遠(yuǎn),岱黃公路沿線主要為小時(shí)商業(yè)鋪面，專業(yè)性市場，無酒吧，網(wǎng)

吧等娛樂設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全，僅有華中高級中學(xué)，塔子湖小學(xué)

和黃浦園豐村小學(xué)，田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的

門診部?？偟膩碚f，人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項(xiàng)目開發(fā)時(shí)

一大劣勢。

1.3市政配套設(shè)施

水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供，在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為

300亳米的給水管，地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝

河系統(tǒng)，污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的后湖路建有排

入黃孝河歐I雨水箱涵，地塊雨水可接入該箱涵，地塊周圍尚無污水

管。

電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的10kv架空線路引

來?！段錆h市城市總體規(guī)劃(1996-2023)》中擬定在該地塊北側(cè)新

建德勝橋220kv變電所，到時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引

來。

氣:整個(gè)后湖地域目前有三種供氣方式，瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣

化和管道煤氣，其中管道煤氣有管道煤氣企業(yè)供氣,有趙家條貯備

站沿黃浦路延長線埋設(shè)DN500管道至后湖生態(tài)花園一帶,后湖路

在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè)DN300現(xiàn)狀管道，東段管道氣有管道

煤氣企業(yè)也正在籌劃埋設(shè)DN300管道。

郵電電信:地域郵局位于發(fā)展大道，該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)

日勺唐家墩電信局引來?！段錆h市城市總體規(guī)劃(1996-2023)》中擬

定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局，到時(shí)該地塊閑心線路有姑

嫂樹電信分局引來。

居民習(xí)慣:此地域居民主要為本地農(nóng)民，生活以打工，種植，養(yǎng)殖為

主，年收入水平偏低,居民的文化水平不高，勞動之余,以閑聊為主,

對外界基本不關(guān)心和接觸較少，但因?yàn)榈乩砦恢媒咏菂^(qū)以及外

來人員口勺影響，生活已開始城市化傾向。

2.后湖地域住宅市場調(diào)查

2.1后湖地域總體規(guī)劃及土地出讓情況

后湖地域是武漢市十大綜合組團(tuán)之一，是以水面，城市綠地，低密

度區(qū)構(gòu)成的主城生態(tài)走廊，是以多層建筑為主，小高層，高層，別墅

為輔日勺大型住宅新區(qū)。規(guī)劃常住人口為40萬，人均24平方米居

住用地，綠化率達(dá)成40%以上，根據(jù)規(guī)劃后湖地域?qū)⒔ㄓ幸环N市

級商業(yè)副中心,8-10公頃口勺區(qū)級文化中心(含藝術(shù)館,圖書館，影劇

院就，文化館等文化游樂設(shè)施)，一平方公里的塔子湖體育中心，后

湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,（1-2公頃）一平方公里的地

域級大型市場，技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū)，既有村民約2.4萬人,

大多為湖南移民。

后湖地域大約有2.5萬畝地，已征用一萬畝，還未征用H勺地塊有1.5

萬畝.有四十余家開發(fā)商已征用土地，其中有征地指標(biāo)的約為30

家，但尚無項(xiàng)目，根據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將后湖地辨別為:黃浦路下

沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊，黃浦路下沿線以

東稱為右塊。

下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況（下列情況屬規(guī)劃局人員

簡介,僅供參照）：

右塊地出讓情況：

東方恒星園1200畝，地價(jià)33萬元/畝。中聯(lián)三星600畝,20萬元/

畝,加規(guī)費(fèi)22-23萬元廟，世紀(jì)家園康居工程3000畝，后湖生態(tài)花

園600畝/8萬元/畝.后湖鄉(xiāng)政府已征用地2200-2300畝,城開集

團(tuán)100-130Ho

左塊地出讓情況：

左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝，黃浦科技園400-600畝，塔子湖邊

城開集團(tuán)970畝,統(tǒng)建辦400畝，塔子湖西路有澳門花園（從市見義

勇為基金會處購置）新世界企業(yè)開發(fā)日勺別墅和夢湖花園。幸福大

道以南有市規(guī)劃土地局P（2023）001號拍賣地塊125畝,上方約

168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方，京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃

浦科技園，該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村

民點(diǎn)，菜地，魚塘，以南為菜地和魚塘，因石橋村村規(guī)劃未上報(bào)，固維

持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。

右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目，朝北上方為

東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園，黃

浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。

2.2后湖地域開發(fā)覺狀及態(tài)勢

后湖地域目前開發(fā)日勺住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，既有

后湖生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑

等五個(gè)項(xiàng)目，另外，接近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩

個(gè)項(xiàng)目.后湖地域的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體

別墅，聯(lián)體別墅。后湖地域住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點(diǎn)：規(guī)模不

斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，小區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面

有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物

業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目的客源等8個(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況.

2.2.1區(qū)域發(fā)展情況

現(xiàn)已開發(fā)區(qū)I土地僅占后湖組團(tuán)土地的1/10,已征地為動工的土

地面積為1萬畝，占后湖組團(tuán)的2/5.伴隨即湖組團(tuán)開發(fā)時(shí)不斷

進(jìn)一步，配套時(shí)逐漸完善，規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，人氣歐I悉心積聚,

后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形.后湖組團(tuán)日勺住宅建設(shè)

符合《武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2023)》，武漢市政府和江岸

區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的

實(shí)施和舊城改造時(shí)進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景.

2.2.2供求關(guān)系

現(xiàn)已出售的樓盤總銷售面積已達(dá)20多萬平方米，已動工的世紀(jì)

家園一期總建筑面積為18萬平方米，估計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際

供給量約在30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模

達(dá)107萬平方米,同步后湖組團(tuán)的需求量為1000萬平方米（40

萬人*25平方米/人）。能夠這么說，將來一段時(shí)間內(nèi)后湖地域住

宅供給量將會不斷上升，同步需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升

趨勢保持著相正確平衡。

2.2.3價(jià)格

2023年武漢市住宅的價(jià)格全方面上漲，今年內(nèi)將連續(xù)上漲，從

本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上

漲到1500元/平方米以上，均