2026年房地產(chǎn)企業(yè)法務(wù)部面試題集一、單選題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的預(yù)售合同的法律效力如何？A.無(wú)效B.有效，但需經(jīng)規(guī)劃許可后生效C.部分有效D.需經(jīng)購(gòu)房者同意后才有效2.根據(jù)最高人民法院司法解釋，商品房買賣合同中約定"交房即交鑰匙"條款，若開(kāi)發(fā)商延遲交房但已通知購(gòu)房者，該條款是否仍具有法律約束力？A.完全無(wú)效B.部分無(wú)效C.仍具有法律約束力D.需購(gòu)房者書(shū)面確認(rèn)后才有效3.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的土地使用權(quán)出讓金，若因政府政策調(diào)整導(dǎo)致稅費(fèi)比例變化，企業(yè)應(yīng)如何處理？A.按原政策執(zhí)行B.按新政策執(zhí)行C.與政府協(xié)商后執(zhí)行D.按原政策執(zhí)行，但可要求政府補(bǔ)償4.以下哪種情形不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋買賣合同無(wú)效的情形？A.一方以欺詐手段使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同B.出賣人未取得房屋所有權(quán)C.購(gòu)房者未滿18周歲D.房屋已抵押未告知購(gòu)房者5.房地產(chǎn)企業(yè)為降低成本，將部分公共配套面積（如綠地）進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓給其他開(kāi)發(fā)商使用，這種做法在法律上是否可行？A.完全可行B.只能在特定條件下可行C.不可行D.需經(jīng)政府批準(zhǔn)后可行6.商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中，購(gòu)房者的首付款被挪作他用后，購(gòu)房者可向誰(shuí)主張權(quán)利？A.開(kāi)發(fā)商B.銀行C.政府主管部門D.開(kāi)發(fā)商和銀行共同7.房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂無(wú)法按期交房，與購(gòu)房者協(xié)商解除合同并退還已收款項(xiàng)，這種情況下是否構(gòu)成違約？A.構(gòu)成違約B.不構(gòu)成違約C.部分構(gòu)成違約D.視具體情況而定8.對(duì)于已辦理預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在未取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案前擅自交付使用的，購(gòu)房者可采取什么法律措施？A.要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任B.只能要求退款C.只能要求賠償損失D.必須先辦理備案9.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的小區(qū)中，部分業(yè)主以開(kāi)發(fā)商未按約定建設(shè)公共設(shè)施為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，企業(yè)應(yīng)如何處理？A.堅(jiān)持要求業(yè)主繳納B.與業(yè)主協(xié)商解決C.向法院起訴要求業(yè)主繳納D.由政府出面調(diào)解10.在二手房交易中，若交易雙方約定由買方自行辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，但買方因缺乏經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致過(guò)戶失敗，責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？A.賣方B.買方C.中介機(jī)構(gòu)D.雙方按比例承擔(dān)二、多選題（每題3分，共10題）1.房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括哪些？A.規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)B.資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)C.合同履行風(fēng)險(xiǎn)D.稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)E.政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)2.商品房買賣合同中，賣方需要承擔(dān)的違約責(zé)任可能包括哪些？A.賠償損失B.繼續(xù)履行C.采取補(bǔ)救措施D.支付違約金E.賠禮道歉3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中涉及的"五證"是指哪些？A.國(guó)有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建筑工程規(guī)劃許可證D.建筑工程施工許可證E.房屋所有權(quán)證4.對(duì)于爛尾樓的處理，可能涉及的法律程序包括哪些？A.訴訟重整B.行政接管C.和解重組D.強(qiáng)制拍賣E.優(yōu)先清償5.房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中可能遇到的法律問(wèn)題有哪些？A.股權(quán)轉(zhuǎn)讓合法性B.債務(wù)承接問(wèn)題C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移D.規(guī)劃合規(guī)性E.員工安置問(wèn)題6.在物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)范圍包括哪些？A.制度制定B.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量C.決定專項(xiàng)維修資金使用D.代表業(yè)主與開(kāi)發(fā)商談判E.處理業(yè)主之間的糾紛7.房地產(chǎn)廣告中常見(jiàn)的法律禁止性規(guī)定包括哪些？A.虛假宣傳B.超出資質(zhì)宣傳C.不明示預(yù)售許可證號(hào)D.對(duì)學(xué)區(qū)做出承諾E.涉及金融術(shù)語(yǔ)8.房地產(chǎn)企業(yè)境外投資項(xiàng)目中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些？A.法律體系差異B.外匯管制風(fēng)險(xiǎn)C.知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不足D.政治不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)E.合同履行障礙9.在房屋租賃合同糾紛中，出租方的權(quán)利可能包括哪些？A.要求承租方支付租金B(yǎng).檢查房屋使用情況C.要求承租方維修房屋D.單方面解除合同E.收取押金10.房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)管理體系中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些環(huán)節(jié)？A.合同評(píng)審B.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估C.政策解讀D.內(nèi)部審計(jì)E.法律培訓(xùn)三、判斷題（每題1分，共10題）1.房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分階段銷售，但未按約定完成前期工程，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同。（正確）2.商品房買賣合同中約定的"交房即交鑰匙"條款，若開(kāi)發(fā)商未完全符合交付條件即交房，購(gòu)房者可以拒絕接收。（正確）3.開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證即銷售的，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還已付款項(xiàng)并賠償損失。（正確）4.小區(qū)建成后的首期物業(yè)服務(wù)合同必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意才能生效。（錯(cuò)誤）5.房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式規(guī)避土地增值稅。（錯(cuò)誤）6.商品房買賣合同簽訂后，若因政府規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致房屋價(jià)值大幅下降，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（正確）7.房地產(chǎn)企業(yè)可以以"公司行為"為由免除對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任。（錯(cuò)誤）8.二手房交易中，若房屋存在抵押未解除，購(gòu)房者可以要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。（正確）9.房地產(chǎn)廣告中可以承諾"買一贈(zèng)一"等優(yōu)惠活動(dòng)，只要不違反廣告法即可。（錯(cuò)誤）10.房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立關(guān)聯(lián)公司的方式規(guī)避合同監(jiān)管。（錯(cuò)誤）四、簡(jiǎn)答題（每題5分，共6題）1.簡(jiǎn)述商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的意義和作用。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目常見(jiàn)的法律糾紛有哪些？企業(yè)應(yīng)如何預(yù)防？3.解釋"爛尾樓"的法律成因及處理方式。4.房地產(chǎn)企業(yè)境外投資中，應(yīng)注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？如何防范？5.簡(jiǎn)述《民法典》對(duì)商品房買賣合同的主要修改內(nèi)容。6.房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)管理體系應(yīng)包含哪些核心要素？五、案例分析題（每題15分，共2題）1.案情：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商A公司于2024年3月取得某項(xiàng)目的預(yù)售許可證，并與多位購(gòu)房者簽訂了預(yù)售合同。合同約定2025年12月31日前交付房屋。然而，由于A公司資金鏈斷裂，項(xiàng)目工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后，至2025年11月仍無(wú)法完工。A公司遂與購(gòu)房者協(xié)商，提出延期交付3個(gè)月，并給予5%的價(jià)格優(yōu)惠。部分購(gòu)房者同意，但大部分購(gòu)房者拒絕。此時(shí)，政府相關(guān)部門已開(kāi)始調(diào)查A公司的違規(guī)行為。請(qǐng)問(wèn)：-A公司提出的延期方案是否構(gòu)成違約？理由是什么？-購(gòu)房者有哪些法律救濟(jì)途徑？-若A公司最終破產(chǎn)清算，購(gòu)房者應(yīng)如何維護(hù)自身權(quán)益？-本案中可能涉及哪些法律問(wèn)題？2.案情：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商B公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，在廣告中宣稱"毗鄰重點(diǎn)學(xué)校，孩子上學(xué)無(wú)憂"，并承諾"買一贈(zèng)一"（贈(zèng)送車位）。購(gòu)房者C根據(jù)廣告宣傳購(gòu)買了該小區(qū)的房屋。入住后，C發(fā)現(xiàn)小區(qū)與學(xué)校距離較遠(yuǎn)，且贈(zèng)送車位實(shí)際為產(chǎn)權(quán)不明確的車位，無(wú)法正常使用。C要求B公司履行承諾并賠償損失，B公司則以廣告內(nèi)容不構(gòu)成合同條款為由拒絕。請(qǐng)問(wèn)：-B公司的廣告宣傳是否構(gòu)成要約？為什么？-C有哪些法律依據(jù)可以要求B公司承擔(dān)責(zé)任？-若B公司拒絕履行，C應(yīng)如何維權(quán)？-本案中涉及哪些法律概念和問(wèn)題？答案與解析一、單選題答案1.B2.C3.B4.C5.C6.A7.B8.A9.B10.B一、單選題解析1.商品房預(yù)售合同在取得規(guī)劃許可證前是有效的，但開(kāi)發(fā)商必須取得許可證后才能交付使用。2.開(kāi)發(fā)商雖通知購(gòu)房者但未完全符合交付條件，此時(shí)條款部分有效，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商滿足條件。3.土地使用權(quán)出讓金屬于法定稅費(fèi)，即使政策調(diào)整也應(yīng)按新政策執(zhí)行。4.購(gòu)房者未滿18周歲屬于合同效力問(wèn)題，但不屬于合同無(wú)效的情形。5.公共配套面積屬于全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商不得有償轉(zhuǎn)讓。6.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的首付款屬于購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)，被挪用后開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。7.開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同并退還款項(xiàng)不屬于違約，但若未獲購(gòu)房者同意則可能構(gòu)成違約。8.預(yù)售房未備案即交付使用構(gòu)成違法，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。9.業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商履行建設(shè)公共設(shè)施的義務(wù)，因此可以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。10.買方因缺乏經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致過(guò)戶失敗，責(zé)任應(yīng)由買方自行承擔(dān)。二、多選題答案1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D,E6.A,B,C,E7.A,B,C,D8.A,B,C,D,E9.A,B,C,D10.A,B,C,D,E二、多選題解析1.房地產(chǎn)企業(yè)面臨多種法律風(fēng)險(xiǎn)，包括規(guī)劃變更、資金監(jiān)管、合同履行、稅務(wù)籌劃和政策變動(dòng)等。2.賣方可能承擔(dān)的違約責(zé)任包括賠償損失、繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施和支付違約金。3."五證"包括國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和房屋所有權(quán)證。4.爛尾樓處理可能涉及訴訟重整、行政接管、和解重組、強(qiáng)制拍賣和優(yōu)先清償?shù)瘸绦颉?.并購(gòu)重組中可能遇到股權(quán)轉(zhuǎn)讓合法性、債務(wù)承接、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、規(guī)劃合規(guī)性和員工安置等問(wèn)題。6.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括制度制定、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、決定專項(xiàng)維修資金使用和處理業(yè)主之間的糾紛。7.房地產(chǎn)廣告中禁止性規(guī)定包括虛假宣傳、超出資質(zhì)宣傳、不明確預(yù)售許可證號(hào)、對(duì)學(xué)區(qū)做出承諾和涉及金融術(shù)語(yǔ)。8.境外投資中常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)包括法律體系差異、外匯管制、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不足、政治不穩(wěn)定和合同履行障礙。9.出租方在租賃合同中的權(quán)利包括要求支付租金、檢查房屋使用情況、要求維修和單方面解除合同。10.合規(guī)管理體系應(yīng)關(guān)注合同評(píng)審、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、政策解讀、內(nèi)部審計(jì)和法律培訓(xùn)等環(huán)節(jié)。三、判斷題答案1.正確2.正確3.正確4.錯(cuò)誤5.錯(cuò)誤6.正確7.錯(cuò)誤8.正確9.錯(cuò)誤10.錯(cuò)誤三、判斷題解析1.開(kāi)發(fā)商未按約定交付符合交付條件的房屋，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。4.首期物業(yè)服務(wù)合同是否有效與業(yè)主大會(huì)是否同意無(wú)關(guān)，關(guān)鍵在于是否滿足法定條件。5.土地使用權(quán)出讓金是法定稅費(fèi)，企業(yè)不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避。7.房地產(chǎn)企業(yè)不能以"公司行為"為由免除對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任。9.房地產(chǎn)廣告中的"買一贈(zèng)一"等優(yōu)惠活動(dòng)必須真實(shí)可行，不能虛假宣傳。四、簡(jiǎn)答題答案1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的意義在于保障購(gòu)房者資金安全，防止開(kāi)發(fā)商挪用資金，確保項(xiàng)目順利完工。作用包括：確保資金專用、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、維護(hù)市場(chǎng)秩序和保障購(gòu)房者權(quán)益。2.常見(jiàn)的法律糾紛包括合同糾紛、預(yù)售資金監(jiān)管糾紛、物業(yè)管理糾紛和爛尾樓糾紛。預(yù)防措施包括：完善合同條款、加強(qiáng)資金監(jiān)管、規(guī)范廣告宣傳、做好政策研究、建立合規(guī)體系。3.爛尾樓的法律成因包括開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、違規(guī)操作、政策變化和合同違約。處理方式包括：訴訟重整、行政接管、和解重組、強(qiáng)制拍賣和優(yōu)先清償。4.境外投資中應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)包括法律體系差異、外匯管制、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不足、政治不穩(wěn)定和合同履行障礙。防范措施包括：聘請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭?、做好盡職調(diào)查、購(gòu)買保險(xiǎn)、簽訂完備合同和建立應(yīng)急機(jī)制。5.《民法典》對(duì)商品房買賣合同的主要修改內(nèi)容包括：明確合同效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、完善違約責(zé)任制度、細(xì)化交付規(guī)則、加強(qiáng)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、明確虛假宣傳責(zé)任和增加合同解除條件。6.房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)管理體系應(yīng)包含：合規(guī)政策、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、內(nèi)部控制、合規(guī)審查、法律培訓(xùn)、合規(guī)監(jiān)督和持續(xù)改進(jìn)等要素。四、簡(jiǎn)答題解析1.預(yù)售資金監(jiān)管制度通過(guò)政府設(shè)立的專用賬戶管理購(gòu)房款，確保?？顚Ｓ?，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和購(gòu)房者權(quán)益。2.法律糾紛預(yù)防需要企業(yè)建立完善的法律合規(guī)體系，從合同設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別到合規(guī)審查，全面防范法律風(fēng)險(xiǎn)。3.爛尾樓處理需要根據(jù)具體情況選擇合適的法律程序，關(guān)鍵在于保障購(gòu)房者權(quán)益和維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。4.境外投資法律風(fēng)險(xiǎn)防范需要充分了解當(dāng)?shù)胤森h(huán)境，做好盡職調(diào)查，確保合同條款完備。5.《民法典》對(duì)商品房買賣合同制度的完善，更加注重保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，明確開(kāi)發(fā)商責(zé)任。6.合規(guī)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的重要保障，需要系統(tǒng)化、制度化地建立和運(yùn)行。五、案例分析題答案1.案例分析：-A公司提出的延期方案部分構(gòu)成違約，因?yàn)楹贤s定了明確的交付時(shí)間，延期交付屬于違約行為。但若延期方案經(jīng)購(gòu)房者同意，則可視為合同變更。-購(gòu)房者可以要求A公司繼續(xù)履行合同、賠償損失、解除合同并退還已付款項(xiàng)。若A公司破產(chǎn)，購(gòu)房者可參與破產(chǎn)分配。-若A公司破產(chǎn)，購(gòu)房者可向破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)，優(yōu)先清償合同款項(xiàng)。若資金不足，可要求其他責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。-本案涉及預(yù)售合同效力、違約責(zé)任、合同