資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)課件資產(chǎn)評(píng)估基本概念1.資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。例如，一家企業(yè)要出售其名下的一處商業(yè)房產(chǎn)，就需要專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定其市場(chǎng)價(jià)值。答案分析：明確了資產(chǎn)評(píng)估的定義和主要對(duì)象，幫助理解其業(yè)務(wù)范疇。2.資產(chǎn)評(píng)估的主體是指進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)。評(píng)估專業(yè)人員需具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，并經(jīng)過注冊(cè)登記。比如，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師就是常見的評(píng)估專業(yè)人員，他們所在的評(píng)估事務(wù)所就是評(píng)估機(jī)構(gòu)。答案分析：主體是評(píng)估活動(dòng)的執(zhí)行者，明確主體的要求和構(gòu)成很關(guān)鍵。3.資產(chǎn)評(píng)估的客體即被評(píng)估的對(duì)象，包括各類資產(chǎn)。如固定資產(chǎn)中的機(jī)器設(shè)備、流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨等。某制造企業(yè)的生產(chǎn)線上的機(jī)器設(shè)備就屬于評(píng)估客體。答案分析：客體是評(píng)估的具體目標(biāo)，了解不同類型的客體有助于開展評(píng)估工作。資產(chǎn)評(píng)估原則4.獨(dú)立性原則要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在執(zhí)業(yè)過程中保持獨(dú)立，不受外界干擾。評(píng)估機(jī)構(gòu)不能因與委托方存在利益關(guān)系而影響評(píng)估結(jié)果的公正性。答案分析：獨(dú)立性是保證評(píng)估結(jié)果客觀公正的基礎(chǔ)。5.客觀性原則強(qiáng)調(diào)評(píng)估結(jié)果要以客觀事實(shí)為依據(jù)。在評(píng)估房產(chǎn)時(shí)，要依據(jù)其實(shí)際的面積、位置、建筑質(zhì)量等客觀因素。答案分析：客觀事實(shí)是評(píng)估的基石，能增強(qiáng)評(píng)估結(jié)果的可信度。6.科學(xué)性原則指運(yùn)用科學(xué)的方法和程序進(jìn)行評(píng)估。采用合適的評(píng)估模型和技術(shù)，按照規(guī)范的流程操作。答案分析：科學(xué)的方法和程序能提高評(píng)估的準(zhǔn)確性和可靠性。7.專業(yè)性原則要求評(píng)估人員具備專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。評(píng)估無形資產(chǎn)時(shí)，評(píng)估人員需熟悉相關(guān)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)情況。答案分析：專業(yè)能力是保證評(píng)估質(zhì)量的關(guān)鍵。市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值8.市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。某上市公司的股票在證券市場(chǎng)上的交易價(jià)格就接近其市場(chǎng)價(jià)值。答案分析：市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)條件下的價(jià)值表現(xiàn)，具有廣泛的參考意義。9.非市場(chǎng)價(jià)值包括投資價(jià)值、在用價(jià)值等。投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。某企業(yè)為了戰(zhàn)略擴(kuò)張收購(gòu)另一家企業(yè)，該被收購(gòu)企業(yè)對(duì)于收購(gòu)方的投資價(jià)值可能高于其市場(chǎng)價(jià)值。答案分析：非市場(chǎng)價(jià)值考慮了特定投資者的需求和目標(biāo)，與市場(chǎng)價(jià)值有所區(qū)別。成本法評(píng)估10.成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。重置成本是指按照當(dāng)前市場(chǎng)條件，重新取得同樣一項(xiàng)資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物金額。答案分析：成本法基于資產(chǎn)的重置和貶值情況來確定價(jià)值，適用于一些特定資產(chǎn)的評(píng)估。11.復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。復(fù)制一座古建筑，按照原來的建筑材料和工藝進(jìn)行重建所花費(fèi)的成本就是復(fù)原重置成本。答案分析：復(fù)原重置強(qiáng)調(diào)與原資產(chǎn)的一致性。12.更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。用新型環(huán)保材料和先進(jìn)工藝建造一座功能與舊廠房相同的新廠房的成本就是更新重置成本。答案分析：更新重置注重功能相同但技術(shù)和材料的更新。13.實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。一臺(tái)機(jī)器設(shè)備由于長(zhǎng)期使用，零部件磨損嚴(yán)重，其價(jià)值就會(huì)因?qū)嶓w性貶值而降低。答案分析：實(shí)體性貶值反映了資產(chǎn)的實(shí)際損耗情況。14.功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。舊款智能手機(jī)因性能不如新款，其價(jià)值會(huì)因功能性貶值而降低。答案分析：功能性貶值體現(xiàn)了技術(shù)發(fā)展對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。15.經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。某地區(qū)因產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，工廠訂單減少，設(shè)備閑置，該工廠的資產(chǎn)就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值。答案分析：經(jīng)濟(jì)性貶值受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響。市場(chǎng)法評(píng)估16.市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。通過比較周邊類似房屋的交易價(jià)格來評(píng)估某套房屋的價(jià)值。答案分析：市場(chǎng)法基于市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)參考性。17.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估需要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)，且有可比的資產(chǎn)交易案例。在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的城市，更容易找到可比的房屋交易案例來進(jìn)行市場(chǎng)法評(píng)估。答案分析：市場(chǎng)條件是市場(chǎng)法應(yīng)用的基礎(chǔ)。18.可比因素包括交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等。在比較房屋時(shí)，要考慮交易是否存在特殊情況、交易時(shí)間的市場(chǎng)行情差異、房屋所在區(qū)域的環(huán)境和配套設(shè)施以及房屋自身的面積、戶型等個(gè)別因素。答案分析：全面考慮可比因素能提高市場(chǎng)法評(píng)估的準(zhǔn)確性。收益法評(píng)估19.收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。對(duì)于一項(xiàng)長(zhǎng)期出租的商業(yè)房產(chǎn)，通過預(yù)測(cè)其未來租金收入的現(xiàn)值來評(píng)估其價(jià)值。答案分析：收益法基于資產(chǎn)的未來收益能力，適用于有收益的資產(chǎn)評(píng)估。20.收益法的基本參數(shù)包括收益額、折現(xiàn)率和收益期限。收益額是指資產(chǎn)預(yù)期在未來可獲得的收益；折現(xiàn)率是將未來收益折算為現(xiàn)值的比率；收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力的持續(xù)時(shí)間。答案分析：準(zhǔn)確確定這些參數(shù)是收益法評(píng)估的關(guān)鍵。21.收益額的預(yù)測(cè)要考慮資產(chǎn)的歷史收益情況、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素。預(yù)測(cè)一家企業(yè)的未來收益，要分析其過去的盈利水平、所在行業(yè)的增長(zhǎng)前景以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。答案分析：合理預(yù)測(cè)收益額能使評(píng)估結(jié)果更符合實(shí)際。22.折現(xiàn)率的確定要綜合考慮無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率等因素。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般可以參考國(guó)債利率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率則根據(jù)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度來確定。答案分析：折現(xiàn)率反映了資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)程度。機(jī)器設(shè)備評(píng)估23.機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)包括工程技術(shù)特點(diǎn)明顯、涉及專業(yè)門類多、影響因素復(fù)雜等。評(píng)估大型礦山機(jī)械設(shè)備，需要考慮其技術(shù)性能、生產(chǎn)能力、維護(hù)保養(yǎng)情況等多方面因素。答案分析：了解機(jī)器設(shè)備評(píng)估特點(diǎn)有助于準(zhǔn)確評(píng)估其價(jià)值。24.對(duì)于通用設(shè)備，市場(chǎng)法是常用的評(píng)估方法?？梢酝ㄟ^查找市場(chǎng)上類似通用設(shè)備的交易價(jià)格來評(píng)估目標(biāo)設(shè)備的價(jià)值。答案分析：通用設(shè)備市場(chǎng)交易活躍，市場(chǎng)法適用性強(qiáng)。25.對(duì)于專用設(shè)備，成本法更為適用。由于專用設(shè)備缺乏可比的市場(chǎng)交易案例，通過計(jì)算其重置成本和貶值來確定價(jià)值更合理。答案分析：專用設(shè)備的特殊性決定了成本法的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)評(píng)估26.房地產(chǎn)評(píng)估的原則除了一般評(píng)估原則外，還包括合法原則、最高最佳使用原則等。合法原則要求評(píng)估的房地產(chǎn)必須符合法律法規(guī)的規(guī)定；最高最佳使用原則是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，能使價(jià)值達(dá)到最大的使用方式。答案分析：這些特殊原則體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。27.市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用廣泛。選取多個(gè)與待評(píng)估房地產(chǎn)類似的交易案例，進(jìn)行因素修正后確定待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。答案分析：市場(chǎng)比較法能反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系。28.收益法適用于有收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、商鋪等。通過預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來租金收益和增值收益，折現(xiàn)后得到其價(jià)值。答案分析：收益法關(guān)注房地產(chǎn)的收益能力。29.成本法適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)或特殊用途的房地產(chǎn)。計(jì)算土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)等，扣除折舊后得到房地產(chǎn)價(jià)值。答案分析：成本法從房地產(chǎn)的開發(fā)成本角度確定價(jià)值。無形資產(chǎn)評(píng)估30.無形資產(chǎn)是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等都屬于無形資產(chǎn)。答案分析：明確無形資產(chǎn)的定義和范圍是評(píng)估的基礎(chǔ)。31.無形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)包括復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性、不確定性等。評(píng)估一項(xiàng)新的軟件技術(shù)專利，其未來的市場(chǎng)應(yīng)用和收益具有很大的不確定性。答案分析：這些特點(diǎn)增加了無形資產(chǎn)評(píng)估的難度。32.收益法是無形資產(chǎn)評(píng)估的主要方法。通過預(yù)測(cè)無形資產(chǎn)未來帶來的收益，折現(xiàn)后確定其價(jià)值。答案分析：收益法能體現(xiàn)無形資產(chǎn)的價(jià)值核心在于其未來獲利能力。33.市場(chǎng)法在無形資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用相對(duì)有限，因?yàn)闊o形資產(chǎn)的獨(dú)特性導(dǎo)致可比交易案例較少。但如果有類似的無形資產(chǎn)交易案例，也可以進(jìn)行參考和調(diào)整。答案分析：市場(chǎng)法的局限性源于無形資產(chǎn)的特性。企業(yè)價(jià)值評(píng)估34.企業(yè)價(jià)值評(píng)估是對(duì)企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。當(dāng)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)、重組、上市等活動(dòng)時(shí)，需要進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估。答案分析：企業(yè)價(jià)值評(píng)估為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供價(jià)值參考。35.資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。對(duì)企業(yè)的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，匯總后減去負(fù)債得到企業(yè)價(jià)值。答案分析：資產(chǎn)基礎(chǔ)法從資產(chǎn)和負(fù)債的角度評(píng)估企業(yè)價(jià)值。36.收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，要考慮企業(yè)的未來經(jīng)營(yíng)情況和現(xiàn)金流量。預(yù)測(cè)企業(yè)未來的營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用，計(jì)算自由現(xiàn)金流量，折現(xiàn)后得到企業(yè)價(jià)值。答案分析：收益法關(guān)注企業(yè)的未來盈利能力。37.市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值可以采用可比企業(yè)分析法和可比交易分析法?？杀绕髽I(yè)分析法是選取與被評(píng)估企業(yè)類似的上市公司，分析其市場(chǎng)價(jià)值指標(biāo)，進(jìn)行比較和調(diào)整；可比交易分析法是參考類似企業(yè)的并購(gòu)交易價(jià)格。答案分析：市場(chǎng)法利用市場(chǎng)上的可比信息來評(píng)估企業(yè)價(jià)值。評(píng)估報(bào)告38.評(píng)估報(bào)告是評(píng)估機(jī)構(gòu)履行評(píng)估合同的成果，是評(píng)估機(jī)構(gòu)為客戶提供的服務(wù)成果。評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)論等重要內(nèi)容。答案分析：評(píng)估報(bào)告是評(píng)估工作的最終體現(xiàn)。39.評(píng)估報(bào)告的基本要素包括標(biāo)題及文號(hào)、聲明、摘要、正文、附件等。聲明部分要對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的責(zé)任、評(píng)估的依據(jù)等進(jìn)行說明。答案分析：明確評(píng)估報(bào)告的要素有助于規(guī)范報(bào)告的撰寫。40.評(píng)估報(bào)告的有效期一般為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。在有效期內(nèi)，評(píng)估結(jié)果具有一定的參考價(jià)值，超過有效期可能需要重新評(píng)估。答案分析：規(guī)定有效期是為了保證評(píng)估結(jié)果的時(shí)效性。評(píng)估行業(yè)管理41.評(píng)估行業(yè)管理包括政府行政管理和行業(yè)自律管理。政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)制定評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)和政策，行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定行業(yè)規(guī)范和準(zhǔn)則，進(jìn)行會(huì)員管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。答案分析：政府和行業(yè)協(xié)會(huì)共同管理，保障評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。42.評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員需要遵守職業(yè)道德規(guī)范，包括獨(dú)立、客觀、公正、專業(yè)勝任能力等要求。評(píng)估人員不能泄露客戶的商業(yè)機(jī)密，要保持專業(yè)的職業(yè)態(tài)度。答案分析：職業(yè)道德是評(píng)估行業(yè)的行為準(zhǔn)則。43.評(píng)估行業(yè)的監(jiān)督檢查包括定期檢查和不定期抽查。檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)質(zhì)量、內(nèi)部管理等情況，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行處罰。答案分析：監(jiān)督檢查有助于提高評(píng)估行業(yè)的整體質(zhì)量。評(píng)估假設(shè)44.交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，它假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。答案分析：交易假設(shè)為評(píng)估提供了一個(gè)市場(chǎng)交易的情景基礎(chǔ)，使評(píng)估有了合理的邏輯起點(diǎn)。45.公開市場(chǎng)假設(shè)是指資產(chǎn)可以在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上自由買賣，其價(jià)格高低取決于一定市場(chǎng)的供給狀況下獨(dú)立的買賣雙方對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值判斷。答案分析：該假設(shè)適用于大多數(shù)資產(chǎn)的評(píng)估，為市場(chǎng)法的應(yīng)用提供了理論支持，體現(xiàn)了市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和資源的合理配置。46.持續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。答案分析：持續(xù)使用假設(shè)對(duì)于企業(yè)整體資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)的評(píng)估尤為重要，它考慮了資產(chǎn)的使用連續(xù)性和未來的收益能力。評(píng)估基準(zhǔn)日47.評(píng)估基準(zhǔn)日是評(píng)估結(jié)論對(duì)應(yīng)的日期，它是評(píng)估業(yè)務(wù)中一個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn)。評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇會(huì)影響資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和評(píng)估結(jié)果。答案分析：明確評(píng)估基準(zhǔn)日能使評(píng)估結(jié)果具有明確的時(shí)間指向，保證評(píng)估的準(zhǔn)確性和可比性。評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)48.評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)是指評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中，由于評(píng)估執(zhí)業(yè)行為導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生較大偏差，從而可能承擔(dān)法律責(zé)任或遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。答案分析：了解評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)有助于評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員采取措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，保障自身和客戶的利益。評(píng)估