房屋維修管理

編輯

本詞條缺少信息欄、名片圖，補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容使詞條更完整，還能快速升級(jí)，趕緊來(lái)編輯吧！

房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理

要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行FI常維護(hù)修繕管理。它包括房屋FI常質(zhì)量安全檢查

的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理.物業(yè)管理的好壞,很大程度上取

決于房屋維修管理的成果。房屋維修管理是物業(yè)管理的主體工作和基礎(chǔ)性工作，它不僅

關(guān)系到物業(yè)管理的好壞，還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞.

目錄

1.1房屋維修管理的特點(diǎn)

2.2房屋維修管理的內(nèi)容

1.3房屋維修管理的原則

2.4房屋維修管理的職責(zé)

1.5房屋維修管理的意義

房屋維修管理的特點(diǎn)

編輯

(1)復(fù)雜性⑴

房屋維修管理的復(fù)雜性特點(diǎn)是由房屋的多樣性、個(gè)體性和房屋維修的廣泛性、分散性

決定的.由于每一幢房屋幾乎都有獨(dú)特的形式和結(jié)構(gòu),有單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，因此，房屋維修必

須根據(jù)不同結(jié)構(gòu)、不同設(shè)計(jì)、不同情況的房屋，分別制訂不同的維修方案，組織不同的維修

施工，這給房屋維修管理帶來(lái)了復(fù)雜性，要求房屋維修管理也必須分別情況，實(shí)施不同的管

理方法。同時(shí)，還要對(duì)零星、分散又廣泛的房屋維修進(jìn)行組織管理，這也使房屋維修管理呈

現(xiàn)復(fù)雜性。

(2)計(jì)劃性

房屋維修過(guò)程本身就存在著各階段、各步驟、各項(xiàng)工作之間一定的不可違反的工作程

序。因此，房屋維修管理必須嚴(yán)格按維修施工程序進(jìn)行，這就決定了房屋維修管理也必須按

這一程序有計(jì)劃地組織實(shí)施.

(3)技術(shù)要求高

房屋維修管理的技術(shù)性是指房屋維修管理活動(dòng)本身具有特殊的技術(shù)規(guī)定性，必須以建筑工程

專業(yè)以及相關(guān)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的技術(shù)管理規(guī)定和質(zhì)量評(píng)定指標(biāo)，并配備

高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員和技術(shù)工人才能較好地完成。房屋維修活動(dòng)的特殊性乂決定了它具有

獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和慷作技能，其技術(shù)水平的高低直接關(guān)系到維修工程質(zhì)量的優(yōu)劣.

房屋維修管理的內(nèi)容

編輯

房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋維修計(jì)劃管理、房屋安全與質(zhì)量管理、房屋維修技

術(shù)管理、房屋維修施工管理和房屋維修費(fèi)用管理等。⑶

(一)房屋維修計(jì)劃管理

房屋維修計(jì)劃管理是指物業(yè)管理者根據(jù)房屋的完損程度，用戶對(duì)■房屋保養(yǎng)與維修的要

求，以及政府對(duì)?保養(yǎng)與維修的有關(guān)規(guī)定，為科學(xué)制定并實(shí)施房屋的綜合保養(yǎng)與維修計(jì)劃所

進(jìn)行的各項(xiàng)管理下作。房屋保養(yǎng)與維修往往是交叉進(jìn)行的，而在實(shí)際下作中,房屋維修廠作

在一定程度上總會(huì)影響房屋的保養(yǎng)，比較容易打亂房屋的保養(yǎng)計(jì)劃，所以，在制定房屋保養(yǎng)

與維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮各方面工作的實(shí)際，注意其科學(xué)合理性。

房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃根據(jù)計(jì)劃周期的不同，可以分為短期計(jì)劃、中期計(jì)劃及長(zhǎng)期計(jì)劃

等。作為整個(gè)房屋的保養(yǎng)與維修管理,管理者會(huì)充分注意長(zhǎng)期計(jì)劃的制定與管理，如房屋的5

年、10年乃至全壽命的保養(yǎng)維修計(jì)劃，特別是房屋的改良性維修計(jì)劃，這對(duì)于有效維護(hù)房屋

的使用性能及經(jīng)濟(jì)價(jià)值都是十分有利的.通常，房屋的保養(yǎng)與維修計(jì)劃周期越短，則越強(qiáng)調(diào)

其實(shí)際操作性，往往要求也越詳細(xì)、具體；而計(jì)劃周期越長(zhǎng)，則往往強(qiáng)調(diào)其可控性、協(xié)調(diào)性。

房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括保養(yǎng)與維修的目的、內(nèi)容、實(shí)施辦法、人員、材料、

費(fèi)用及質(zhì)量考核等方面。

(-)房屋安全與質(zhì)量管理

1.房屋安全與質(zhì)軟管理的概念

房屋維修管理中的安全與質(zhì)量管理，主要是指房屋口常使用過(guò)程中的安全與質(zhì)量管理,

即在房屋的使用過(guò)程中，通過(guò)定期和不定期對(duì)房屋的質(zhì)量鑒定、安全檢查以及危房的鑒定和

排險(xiǎn)工作，隨時(shí)掌握房屋的質(zhì)量分布狀況,為房屋的合理使用、維護(hù)管理和計(jì)劃修繕提供基

本的依據(jù)，確保房屋的完好和住用安全。

2.房屋安全與質(zhì)量管理的內(nèi)容

房屋安全與質(zhì)量管理包括三方面的下作：房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定，房屋使用安全檢杳及危

房的鑒定和排險(xiǎn)。

(1)房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定。房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定是指按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目和方法，對(duì)現(xiàn)有整

幢房屋進(jìn)行綜合性的完損等級(jí)評(píng)定.評(píng)定的依據(jù)是建設(shè)部1985年頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定

標(biāo)準(zhǔn)》。房屋質(zhì)量鑒定的基本任務(wù)就是要搞清現(xiàn)有房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的管理、保

養(yǎng)、修繕提供基本依據(jù)。

房屋完損等級(jí)評(píng)定是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三個(gè)部分的完好和損壞程度,將房屋

劃分為完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞和危房五大類，其中：

①完好房，是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完奸無(wú)損，不需進(jìn)行修理或經(jīng)一般小修

就能具備正常使用功能的房屋.

②基本完好房，是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部件及構(gòu)件基本完好無(wú)損，或雖有輕度損傷，但仍

能穩(wěn)定使用、保證安全；裝修與設(shè)備部分也有輕度損傷，但不影響正常使用；經(jīng)一般維修能

修復(fù)的房屋.

③一般損壞房，是指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房屋的安全性；裝修、

設(shè)備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正常使用；經(jīng)中修或局部大修就能修復(fù)的房屋.

④嚴(yán)重?fù)p壞房，是指房屋的主要結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分有明顯損壞，房屋已無(wú)法使用，

需經(jīng)大修或改造才能修復(fù)的房屋.

⑤危房，是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備全部破壞，房屋不僅不能使用，而且有倒塌或事

故危險(xiǎn)，無(wú)修復(fù)可能的房屋。

(2)房屋使用安全檢查。房屋安全檢查就是通過(guò)對(duì)"房屋的經(jīng)常性檢查，了解房屋完損情

況，發(fā)現(xiàn)房屋存在的隱患，及時(shí)采取搶修加固和排除險(xiǎn)情的措施.房屋安全檢查與房屋質(zhì)量等

級(jí)鑒定的工作性質(zhì)、基本目的和主要作用大致相同，即掌握房屋完損狀況，為房屋的管、用、

養(yǎng)、修提供基本資料。但它們還有一定的區(qū)別，主要是：安全檢查是一種經(jīng)常性的工作，質(zhì)

量等級(jí)鑒定是階段性的工作;安全檢查的側(cè)重點(diǎn)是發(fā)現(xiàn)和排除隱患，而質(zhì)量等級(jí)鑒定是對(duì)房

屋情況的全面評(píng)定。

房屋的安全檢查按時(shí)間間隔劃分，可分為定期檢查和不定期檢查；按任務(wù)和內(nèi)容劃分,

可分為日常性檢查、抽查、重點(diǎn)檢查及普查等類型.

(3)危房的鑒定和排險(xiǎn)。危房的鑒定，可由政府危房鑒定機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)的房屋安

全鑒定部門(mén)或指定技術(shù)人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作.根據(jù)建設(shè)部頒布的《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和各地

人民政府頒布的有關(guān)規(guī)定，按照初始調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)杳勘、檢測(cè)驗(yàn)算、論證定性等程序，在掌握

測(cè)算數(shù)據(jù)、科學(xué)論證分析的基礎(chǔ)上，確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)最及安全可靠程度.根據(jù)鑒定情況，對(duì)

危房作以下四方面處理：

①觀察使用。適用于采取技術(shù)措施后，尚能短期使月，但需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。

②處理使用。適用干采取適當(dāng)技術(shù)措旅后，可解危的房屋。

③停止使用。適用于已無(wú)修繕價(jià)值，暫五條件拆除，又不危及相鄰建筑和!影響他人安全

的房屋.

④整體拆除。適用于整幢危險(xiǎn)且無(wú)修繕價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全

的房屋。

(三)房屋維修技術(shù)管理

1.房屋維修技術(shù)管理的概念

房屋維修技術(shù)管理是指按國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋維修過(guò)程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)進(jìn)行的科

學(xué)管理.

2.房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容

房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容或基本環(huán)節(jié)為：房屋維修設(shè)計(jì)、施下方案的制定，維修施工

質(zhì)量的管理,房屋技術(shù)檔案資料的管理及技術(shù)責(zé)任制的建立.

(1)房屋維修設(shè)計(jì)、施下方案的制定。這是對(duì)房屋維修、改善、翻建、改建、更新等

各項(xiàng)維修工程的范圍、項(xiàng)目、概預(yù)算及施工方案進(jìn)行設(shè)計(jì)和審查的工作。

(2)維修施工質(zhì)量的管理。維修施工質(zhì)量管理包括兩個(gè)方面：一是維修施工過(guò)程質(zhì)量控

制，二是維修工程質(zhì)量的檢查、驗(yàn)收。房屋維修工程的質(zhì)量檢驗(yàn)與評(píng)定按分項(xiàng)、分部、單位

工程三級(jí)進(jìn)行。分項(xiàng)工程是指按修繕工程的主要項(xiàng)目分；分部工程是指按修繕?lè)课莸闹饕?/p>

位分；單位工程是指以一幢大樓為一個(gè)單位。工程質(zhì)量分為合格和優(yōu)秀兩個(gè)等級(jí).

(3)房屋技術(shù)檔案資料的管理。房屋技術(shù)檔案是記述和反映房屋建設(shè)、裝飾和修繕活

動(dòng)，具有保存價(jià)值的房屋技術(shù)資料。房屋技術(shù)檔案資料管理的基本任務(wù)是為房屋的管、修、

用提供必要的信息資料。技術(shù)檔案資料的主要內(nèi)容包括：

①房屋新建竣工驗(yàn)收的竣工圖及有關(guān)原始資料：

②現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料；

③房屋維修過(guò)程中產(chǎn)生的技術(shù)文件.

(4)技術(shù)責(zé)任制的建技術(shù)責(zé)任制是指房屋管理單位和修繕施工單位根據(jù)需要設(shè)置

總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長(zhǎng)等技術(shù)崗位，實(shí)現(xiàn)技術(shù)工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級(jí)管理，形成

有效的技術(shù)決策管理體系以及以總工程師為首的技術(shù)責(zé)任制體系。

(四)房屋維修施T管理

房屋維修施工管理是指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科

學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)管理.其內(nèi)容主要包括：維修施

工隊(duì)伍的選擇，維修施工的組織與準(zhǔn)備，維修施工的技術(shù)交底，施工的調(diào)度與管理，施工工程

的竣下驗(yàn)收及資料的交接，

(五)房屋維修費(fèi)用管理

房屋的維修費(fèi)用主要是指房屋保養(yǎng)維修過(guò)程中所花費(fèi)的人工、材料及設(shè)備使用等方面

的費(fèi)用。房屋保養(yǎng)與維修的費(fèi)用管理要求物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同及政府的有關(guān)

規(guī)定，本著科學(xué)與合理的原則，核定及控制費(fèi)用的來(lái)源及支出，以保證整個(gè)保養(yǎng)與維修工作

的順利開(kāi)展。

房屋的保養(yǎng)與維修費(fèi)用一般包括房屋日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及各種類型的維修費(fèi)用。房屋日常

養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要是指物業(yè)管理人員用于檢查、維護(hù)房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的費(fèi)用，一般由管

理費(fèi)中支出；而房屋的維修費(fèi)用則用于房屋各種維修項(xiàng)目，包括緊急性維修項(xiàng)目與計(jì)劃性維

修項(xiàng)目的維修費(fèi)用,也包括小修、中修、大修、翻修及綜合維修的費(fèi)用。

房屋的保養(yǎng)與維修項(xiàng)目可以是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)日常性巡訪或計(jì)劃組織的項(xiàng)目，也可

以是用戶隨時(shí)的報(bào)修項(xiàng)目.這些項(xiàng)目既包括房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的保養(yǎng)與維修項(xiàng)目，也

包括用戶單元內(nèi)部的保養(yǎng)與維修項(xiàng)目。根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的產(chǎn)權(quán)理論，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

科學(xué)界定不同項(xiàng)目的費(fèi)用承擔(dān)者。一般的原則是：

(1)房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的各種保養(yǎng)與維修費(fèi)用，一般由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

(2)用戶擁有單元內(nèi)的保養(yǎng)與維修費(fèi)用，原則上由用戶自行承擔(dān)；在保修期內(nèi)，且屬于

保修范圍的維修費(fèi)用，用戶可不子承擔(dān)，而由發(fā)展商或施工單位承擔(dān)。

(3)對(duì)于公共區(qū)域及公共設(shè)施的維修，如果是人為原因，即使是房屋保修期內(nèi)保修項(xiàng)

目的維修費(fèi)用，也均由責(zé)任者承擔(dān).

房屋保養(yǎng)維修費(fèi)用管理的另一個(gè)內(nèi)容，是合理監(jiān)督和控制各項(xiàng)保養(yǎng)與維修費(fèi)用的支出額，

特別對(duì)于中修以上的維修工程應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家及地方政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各種材料、人工

及設(shè)備使用的價(jià)格水平,合理征收或支付各項(xiàng)保養(yǎng)維修費(fèi)用，以保障廣大用戶的利益.

房屋維修管理的原則

編輯

房屋維修管理工作必須為人民群眾的居住生活服務(wù)、為社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)?？偟脑瓌t是美

化城市、造福人民、有利生產(chǎn)、方便生活。具體來(lái)說(shuō)有如下原則：[1]

(1)堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則

經(jīng)濟(jì)，就是在房屋維修過(guò)程中，節(jié)約與合理使用人力、物力和財(cái)力，盡量做到少花錢(qián)、

多修房。合理，是指修繕計(jì)劃要制定得合理，要按照國(guó)家規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)修房，不隨意擴(kuò)大修繕?lè)?/p>

圍。安全，就是通過(guò)修繕，使物業(yè)不倒、不塌、不破，主體結(jié)構(gòu)牢固，用戶住用安全。保證

物業(yè)不發(fā)生傷人事件，是房屋維修的首要原則.實(shí)用，就是從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，以適應(yīng)用

戶在使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋的效能。

(2)采取不同標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)別對(duì)待的原則

對(duì)于各種不同類型依房屋，要依據(jù)不同的建筑風(fēng)格、不同結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對(duì)待。

(3)維護(hù)房屋不受損壞的原則

這一原則強(qiáng)調(diào)的是“能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面養(yǎng)護(hù)"。各類房屋都是社會(huì)財(cái)

富的重要組成部分，及時(shí)修繕舊損房屋，勸房屋注意保養(yǎng)、愛(ài)護(hù)使用，保持房屋正常的使用功

能基本完好，維護(hù)房屋不受損壞，這是房屋維修管理工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。

(4)為用戶服務(wù)的原則

房屋維修的目的是為了不斷地滿足社會(huì)生產(chǎn)和人民居住生活的需要.因此，在房屋維修

管理上，必須維護(hù)用戶的合法使用權(quán)，切實(shí)做到為用戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維

修服務(wù)制度;房屋維修管理人員要真正樹(shù)立為用戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)最,

認(rèn)真解決用戶急需解決的修繕問(wèn)題。

(5)修繕資金投資效果最大化的原則

房屋修繕資金的管理原則就是獲得最大投資效果，少花錢(qián)，多修房，修好房。各類工程維修

費(fèi)用的多少，必須確定一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意浪費(fèi)。

房屋維修管理的職責(zé)

編輯

國(guó)家建設(shè)部1991年7月第11號(hào)令發(fā)布了《城市房屋維修管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）。

其適用范圍為城市房屋的修繕管理。城市房屋所有人、使用人、房屋維修企事業(yè)單位均應(yīng)遵

守該規(guī)定。⑹

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)主管全國(guó)城市房屋維修管理工作.縣以上地方人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行玫區(qū)域城市房屋維修管理工作，并履行下列主要職責(zé)。

①貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)城市房屋維修的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和方針、政策，組織編制城市

房屋維修的長(zhǎng)期規(guī)劃和近期計(jì)劃，并督促實(shí)施。

②按照管理權(quán)限對(duì)房屋維修企事業(yè)單位進(jìn)行資質(zhì)管理，施行資質(zhì)登記制度，監(jiān)督實(shí)施

按資質(zhì)等級(jí)承接修繕任務(wù)，

③組織或參與房屋維修定額的編制、修訂并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況，使金額做到項(xiàng)目設(shè)置恰

當(dāng)、結(jié)構(gòu)合理、平均先進(jìn)、簡(jiǎn)明適用。

④指導(dǎo)并督促房屋所有人落實(shí)房屋維修資金。

⑤負(fù)責(zé)房屋維修工程的安全、質(zhì)量監(jiān)督管理。

⑥組織房屋維修業(yè)務(wù)、技術(shù)的培訓(xùn)和房屋維修新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的推廣應(yīng)用。

⑦依法調(diào)解和處理有關(guān)房屋維修的爭(zhēng)議和糾紛。對(duì)房屋所有人或者修繕責(zé)仟人不按照國(guó)家和

地方有關(guān)規(guī)定修繕?lè)课?，造成房屋?yán)重?fù)p壞或者危害他人生命財(cái)產(chǎn)的;無(wú)故阻礙房屋維修，

造成嚴(yán)重后果的；無(wú)證或者越級(jí)承擔(dān)房屋維修任務(wù)的；中級(jí)以上的房屋維修工程，不辦理質(zhì)

量監(jiān)督手續(xù)的;房屋維修工程發(fā)生質(zhì)量、安全事故的，對(duì)違反《規(guī)定》的行為